臺灣高等法院花蓮分院民事判決 102年度上易字第21號上 訴 人 臧家鈞
臧家治共 同訴訟代理人 臧家樑被上訴人 中華花園廣場管理委員會法定代理人 曾彥儒訴訟代理人 楊嘉馹律師
曾雅君上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國102年2月22日臺灣花蓮地方法院101年度訴字第74號第一審判決提起上訴，本院於104年4月7日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文原判決關於駁回後開第二項之部分及訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人臧家鈞新台幣玖萬壹仟零壹拾元，及自民國九十九年五月一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔百分之七，餘由上訴人負擔。
事 實
甲、程序方面按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決，民事訴訟法第385條第1項前段定有明文。查上訴人2人經本院合法通知（本院卷二第90頁正面），未於言詞辯論期日到場，爰依被上訴人聲請（本院卷二第107頁正面），准為一造辯論。
乙、上訴人方面
一、上訴人於原審起訴主張及本院陳述如附件一所載。
二、聲明：
㈠、原判決廢棄。
㈡、被上訴人應給付臧家鈞新臺幣(下同)89萬2,500元，其中42萬元自99年5月1日起，其中225,000元自99年5月1日起，其中252,000元自100年1月1日起，均至清償日止按年息百分之5計算之利息。
㈢、被上訴人應給付臧家治41萬2,500元，其中26萬2,500元自99年5月1日起，其中15萬元自99年4月1日起，均至清償日止按年息百分之五計算之利息。
㈣、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
丙、被上訴人方面
一、被上訴人於原審及本院答辯如附件二所載。
二、聲明：
㈠、上訴駁回。
㈡、第二審訴訟費用由上訴人負擔。
丁、兩造不爭執及爭執事項本院於104年3月17日行準備程序，經與兩造協力整理之不爭執及爭執事項如下：
一、不爭執事項（本院卷二第32頁反面至第34頁正面）：
㈠、花蓮市○○○街○○巷○號0樓及0號0樓之房屋（以下分別稱系爭2號、6號房）係屬上訴人臧家鈞所有：
１、系爭2號房部分（建號：花蓮市○○段○○○○○號）：
⑴、一層層次面積55.44平方公尺，平台5.19平方公尺。
⑵、共有部分：①德安段0000建號，面積415.9平方公尺，權利
範圍273/10000；②德安段0000建號，4083.42平方公尺，權利範圍35/10000（原審卷第237頁）。
２、系爭6號房部分（建號：花蓮市○○段○○○○○號）：
⑴、一層層次面積48.43平方公尺，平台6.51平方公尺。
⑵、共有部分：①德安段0000建號，面積415.9平方公尺，權利
範圍238/10000；②德安段0000建號，4083.42平方公尺，權利範圍30/10000（原審卷第239頁）。
㈡、花蓮市○○○街○○巷○號1樓之房屋（建號：花蓮市○○段○○○○○號）（以下稱系爭8號房）為上訴人臧家治所有：
１、一層層次面積46.97平方公尺，平台6.44平方公尺。
２、共有部分：①德安段0000建號，面積415.9平方公尺，權利範圍231/10000；②德安段0000建號，面積4083.42平方公尺，權利範圍29/10000（原審卷第238頁）。
㈢、中華花園廣場管理委員會（以下稱花園廣場管委會）97月7月份工作報告參（議題討論）二、蔡穗雅（監委）提議：目前會議室空間窄小，空氣流通性不佳，建議Ｆ棟2之1號（即花蓮市○○○街○○巷○號1樓，即臧家鈞所有）為理想地點，委員會自行清理乾淨先行使用，今屋主（臧家鈞）不易連絡、使用後，屋主知悉願負責說服，請委員研究可行性（原審卷第36頁）。
㈣、被上訴人（由當時之主任委員曾雅君、監察委員曾彥儒、財務委員呂世杰，現任主任委員為曾彥儒於103年1月1日開始擔任）於99年3月21日與上訴人臧家鈞簽訂協議書，被上訴人管理委員會於該協議書上載明：因未蒙甲方（臧家鈞）之同意，擅用花蓮市○○○街○○巷○號、6號、8號之房屋（原審卷第37頁）。
㈤、上開協議書經本院於101年5月28日以101年度上字第5號判決確認為無效（本院卷一第68頁至第73頁）。
㈥、花蓮市○○○街○○巷○號及花蓮市○○○街○○巷○號，有遭他人占用作為主權里資源回收站（原審卷第219頁至第223頁）。
㈦、系爭2號房101年度課稅現值為230300元（原審卷第236頁）。
㈧、系爭6號房101年度課稅現值為202000元（原審卷第235頁）。
㈨、被上訴人於99年5月1日與訴外人宇正物業管理顧問有限公司締結委任派遣管理服務契約（本院卷一第115頁至第124頁）。
㈩、被上訴人有使用系爭2號房（原審卷第145頁、第136頁、第137頁、第202頁、第203頁、本院卷一第103頁反面、第272頁）。
、陳令玲曾於97年1月到102年4月底在花園廣場大樓擔任清潔工作（本院卷一第76頁反面）。
、證人蔡穗雅自91到97年底陸續擔任花園廣場管委會監察委員(原審卷第201頁)。
、證人鄭威宏前於94年到98年10月份於花園廣場服務，前2年是當管理員，後來擔任組長（原審卷第135頁）。
、證人戴鍾銘約自96、97年至98年12月擔任花園廣場管委會之主委（原審卷第137頁，本院卷一第106頁）。
、曾雅君於99年1月18日擔任花園廣場管委會主任委員，任期至102年12月31日（原審100訴字第156號卷第14頁）。
二、爭執事項（本院卷二第34頁正反面）：
㈠、花園廣場管委會是否具有侵權行為能力？或不當得利受領力？
㈡、關於系爭2號房占有使用部分：
１、被上訴人使用系爭2號房有無經上訴人臧家鈞同意？
２、被上訴人使用系爭2號房之起訖時間為何？
㈢、關於系爭6號、8號房占有使用部分：
１、被上訴人是否有占用使用系爭6號房及8號房？
２、被上訴人如有使用系爭6號房及8號房，占有使用起訖時間為何？
㈣、如認被上訴人構成不當得利，系爭2號房、6號房、8號房，各房相當於租金之損害應以多少為適當？
㈤、關於損害賠償部分：
１、系爭2號房、6號房、8號房之毀損情形，是否係被上訴人所為？或係其他原因所致？
２、上訴人請求系爭2號、6號及8號房之損害賠償額是否實在？如認不實在，不實在處為何？
戊、本院之判斷：
一、花園廣場管委會應具有侵權行為及不當得利能力，理由如下：
㈠、依公寓大廈管理條例所成立之管理委員會經區分所有權人會議討論決議或管理執行機關（如主任委員、財務委員、監察委員等）討論議決後所為之行為，縱然行為本身係由構成管理委員會各個組成員為之，但管理委員會之行為既經集團討論、決議意思統一程序，並於同一意思支配下實施，考量行為之集團統一性格，自非不得將實施行為視為管理委員會本身之行為。
㈡、又公寓大廈管理條例第38條第1項、第2項規定，管理委員會有當事人能力，並有任被告之資格，其反射之作用，無疑是肯認管理委員會得以權利主體狀態進行活動，延伸而論，自難認於實體法上無承認管理委員會具有權利主體之意寓。再者，如一方面肯認管理委員會於程序法上得任被告，另一方面於實體法上又認管理委員會無擔負侵權行為責任或不當得利責任之能力，則任原告之當事人無疑必受敗訴之判決結果，如此以觀，肯認管理委員會有當事人能力，並具有任被告之資格，其意義究為何？肯認管理委員會有當事人能力之公寓大廈管理條例第38條第1項之規定，實與被架空之具文無異。
㈢、參以，依現行民法、公寓大廈管理條例及其他相關法律規定，管理委員會形式上固未經國家權力承認賦予法人格，而不得不劃歸為無權利能力之非法人團體。惟審酌管理委員會具有團體之組織、不論成員是否變更，團體依舊存續、並依多數決原理議決，組織上具有對外代表、區分所有權人會議營運、財產管理等等，作為一獨立社會團體所須具備主要要件（亦即具有「組織性」、「機能性」、「實體性」，日本最高裁判所第一小法庭昭和39年10月15日判決參照），及管理委員會在現實社會生活上，係以獨立組織體形式，從事法律行為，取得權利、負擔義務（日本東京高等裁判所昭和27年7月9日判決、昭和35年6月21日判決參照），其與具有法人格之其他團體幾乎並無不同，是管理委員會之管理執行機關經會議討論議決之後，基於組織體意思而為不法行為或不當得利行為時，類推適用民法第28條及其他相關規定，由管理委員會擔負侵權行為責任或不當得利責任，應亦尚難認為不相當（日本東京地方裁判所昭和26年4月13日判決、大分地方裁判所臼杵支部昭和29年10月20日判決、長野地方裁判所昭和42年3月28日判決、東京地方裁判所昭和50年10月21日判決參照）。
㈣、再者，法人應擔負不法行為責任等之根據，係源自於法人之實體性，與是否有「法人格」並無必然關連性，管理委員會於現行法制上固尚不具有法人格，但仍不得因此而率否認管理委員會與一般法人團體在組織、機能及實態面具有共通性，準此，片面執著強調管理委員會無法人格性，推論管理委員會無侵權行為責任或不當得利責任之能力，應是無視管理委員會之組織性、機能性、實體性，及管理委員會係以社會單一體之型態從事活動之實態性之反常識觀點，應尚無足取。
㈤、至於最高法院98年度台上字第790號判決認：管委會倘基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行致他人於損害，而應由區分所有權人負賠償責任時，其本身縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人得基於程序選擇權，並依上開同條例（公寓大廈管理條例）第38條第1項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管委會為被告起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費。其判決要旨僅敘明：「管委會『倘』基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行致他人於損害，．．．應認被害人得．．．以管委會為被告起訴請求．．」，並未設限僅於「管委會倘基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行致他人於損害，始得以管委會為被告」，且基於管理委員會之組織性、機能性、實體性及及管理委員會在現實社會生活上，係以獨立組織體形式，從事法律行為，取得權利、負擔義務之實然活動實態，過度限縮最高法院判決要旨，應難認無曲解誤會最高法院判決意旨之情。
㈥、準此，本院認為本件「花園廣場管委會」應具有侵權行為能力及不當得利能力。
二、被上訴人有占有使用系爭2號房：
㈠、被上訴人使用系爭2號房未經上訴人臧家鈞同意：
１、證人蔡穗雅證述未經上訴人臧家鈞同意，其先後證述如下：
⑴、於本院101年度上字第5號確認協議書無效事件（以下稱本院
上5號卷）101年4月19日準備程序結證稱：（「上訴人〈花園廣場管委會〉訴訟代理人問（請求提示97年7月份工作報告）這是否是你任職期間所提議的？」是的。都經過開會的委員同意，是我提議的沒錯。那是被上訴人〈按即指本件之上訴人臧家鈞〉不在臺灣或者是在臺北，沒有辦法聯絡上，我們是先想說這個空間〈在副哨旁邊〉沒有人用的那間，沒有人用、我聯絡被上訴人〈臧家鈞〉不在，因為我們私交不錯，就想說先用，因為基於開會不方便，給小朋友夜讀或晚自習，基於社區的方便．．．）（本院上5號卷第140頁正面）；（「上訴人〈花園廣場管委會〉訴訟代理人問：你說你在半年後有遇到被上訴人，在這半年間你有無聯絡被上訴人〈臧家鈞〉？」有，我聯絡三、五次但都聯絡不到。我們原本在地下室的倉庫開會，因為通風不好，又潮濕，所以我提議給委員會，因為被上訴人〈臧家鈞〉跟我的私交不錯，管委會當時有說如果被上訴人〈臧家鈞〉有意見要我負責，我也同意，後來被上訴人〈臧家鈞〉不高興，所以才找管委會來處理。）（本院上5號卷第140頁反面）；（「上訴人〈花園廣場管委會〉訴訟代理人問：從你們開會到98年底這麼長的時間，你只聯絡被上訴人三、五次就沒有再聯絡了嗎？」沒有辦法，因為聯絡不上，不知道被上訴人〈臧家鈞〉在哪裡。）（本院上5號卷第141頁正面）。
⑵、本院102年8月20日準備程序時結證稱：（「法官問：2號1樓
這間房屋，當初是在97年7月份管理委員會開會時，你提出來建議可以向臧家鈞先生借用，是不是這樣？」是。）；（「法官問：後來你有沒有跟臧家鈞談要借用房屋的事情？」當時他人在國外，沒有辦法聯絡上。）；（「法官問：沒有辦法聯絡上，表示委員會去使用2號0樓，是沒有事先經過臧家鈞同意？」當時是沒有。）（本院卷一第103頁反面）。
⑶、本院103年3月10日準備程序時結證稱：（「被上訴人訴訟代
理人問：你在原審說，你聯絡臧家鈞時，臧家鈞在國外，所以聯絡不上？」我聯絡臧家鈞留在管委會的舊電話，聯絡不到，聽住戶說他去大陸，實際上去哪裡不關我的事。）；（「被上訴人訴訟代理人問：你沒有聯絡上臧家鈞，沒有經過臧家鈞同意，你有告訴當時的主委？」有，告訴當時的戴主委，是在委員會開會的時候提的，有大家簽名。）；（「被上訴人訴訟代理人問：有開會的這一次，是大家同意，沒有臧家鈞同意你們也繼續使用？」如果臧家鈞有找到我的話，我會承擔這個責任。）；（「被上訴人訴訟代理人問：戴主委在原審作證有講你有聯絡過臧家鈞，並且同意使用一樓？」我沒有講過這話，我是說如果臧家鈞找到我，我會承擔這個責任。）（本院卷一第169頁正面）。
⑷、足見，依證人蔡穗雅之證述可知，被上訴人使用系爭2號房時，未取得上訴人臧家鈞之同意。
２、花園廣場管委會97月7月份工作報告載明：參（議題討論）、二、蔡穗雅（監委）提議：目前會議室空間窄小，空氣流通性不佳，建議Ｆ棟0之0號（即花蓮市○○○街○○巷○號0樓，即臧家鈞所有）為理想地點，委員會自行清理乾淨先行使用，今屋主（臧家鈞）不易連絡、使用後，屋主知悉願負責說服，請委員研究可行性（原審卷第36頁）。查該紙工作報告既載明：「今屋主即上訴人臧家鈞不易連絡、使用後，屋主知悉願負責說服」，足見，被上訴人於97年7月決議使用系爭2號房時，尚未與上訴人臧家鈞取得連絡、遑論業已取得上訴人臧家鈞之同意。又前後對照印證證人蔡穗雅之證詞，更可知被上訴人使用系爭2號房時，確未得到上訴人臧家鈞之同意無疑。
３、證人鄭威宏於原審101年10月8日審理時結證稱：（「法官問：你在被告服務時有無使用○○○街00巷0號或0號之房屋？」在我記憶中曾經使用過2號的房屋當作開會場所，本來我們在地下室開會覺得空間太窄，．．．有一位蔡委員說他跟屋主即原告〈按即指上訴人臧家鈞〉很熟，可以讓我們先使用，等到碰到屋主時再跟屋主解釋，我在服務期間都沒有看過原告〈上訴人臧家鈞〉，聽說原告〈上訴人臧家鈞〉是在國外，蔡委員當時也沒有辦法聯絡上他，他說等他回國時會跟他解釋，但是我在任都沒有聽蔡委員說有跟臧先生碰到。）（原審卷第136頁正面）。足見，依證人鄭威宏之證詞，亦無法證明被上訴人使用系爭2號房時，有得到上訴人臧家鈞之同意。
４、至於證人戴鍾銘於原審101年10月8日審理時固結證稱：（「法官問：依照貴委員會97年7月份之工作報告，要使用原告〈上訴人臧家鈞〉2號房子，是否如此？」是，因為以前的會議室在地下室，蔡監委有提議說使用2號的房子，我們就先告訴蔡委員說最好得到屋主同意再使用，或是我們付租金，蔡委員有告訴我們他有聯絡到原告〈上訴人臧家鈞〉說同意讓我們使用，如果有問題，蔡委員會負責說明，但沒有談到租金的部份，蔡委員還說如果屋主回來，要幫他恢復原狀即可．．．。）（原審卷第137頁、第138頁）。然查，基於以下理由，本院認為證人戴鍾銘此部分之證述，其證明力相當低下，應不足對被上訴人有利之認定：
⑴、證人蔡穗雅於本院103年3月10日準備程序時業已明確證稱，
伊沒有講過：有聯絡到臧家鈞，並且得到上訴人臧家鈞同意使用，伊只是說如果上訴人臧家鈞找到伊，會承擔這個責任（本院卷一第169頁反面）。
⑵、證人鄭威宏前於被上訴人處擔任管理員及組長（原審卷第
135頁），其於原審101年10月8日審理時亦結證稱：蔡委員當時也沒有辦法聯絡到上訴人臧家鈞（原審卷第136頁正面）。
⑶、本件負責與上訴人臧家鈞聯絡者為證人蔡穗雅，上訴人臧家
鈞是否有同意被上訴人使用系爭2號房，應係證人蔡穗雅知之最詳。
⑷、證人戴鍾銘關於業經得到上訴人臧家鈞同意使用系爭2號房
之證述，要屬傳聞之詞，考量傳聞證據內容係輾轉聽聞自「原供述者」實際知覺、經驗之事實，供述者本身並未直接知覺、經驗該待證事實。且供述證據係歷經知覺→記憶→表現等過程，於此過程之中本即容易發生錯誤，而傳聞證據則更是再次接續歷經知覺→記憶→表現等過程，實更容易有夾雜混入錯鋘之可能性，因此，傳聞證據之信用性實較為低下。
５、小結：被上訴人使用系爭2號房確未經上訴人臧家鈞同意。
㈡、被上訴人自97年8月起迄99年3月31日止使用系爭2號房：ア、被上訴人自97年8月開始使用系爭2號房：
１、證人蔡穗雅於102年8月20日準備程序時結證稱：「．．．約整理了半個月到一個月之間，97年8月開始就在2號1樓開會使用，沒有開會的時間，也給大樓的小朋友做閱讀室及輔導課用。」（本院卷一第104頁正面）。於本院103年3月10日準備程序時另結證稱：（「上訴人訴訟代理人問：97年7月提議後，什麼時候開始整修？」會議以後就開始整修。）；（「上訴人訴訟代理人問：整修多久？」沒有一個月。）；（「上訴入訴訟代理人問：整修完畢是不是從下個月就啟用？對。）（本院卷一第167頁反面、第168頁正面）。
２、參以花園廣場管委會97月7月份工作報告載明：參（議題討論）、二、蔡穗雅（監委）提議：目前會議室空間窄小，空氣流通性不佳，建議Ｆ棟0之0號（即花蓮市○○○街○○巷○號0樓，即臧家鈞所有）為理想地點，委員會自行清理乾淨先行使用，今屋主（臧家鈞）不易連絡、使用後，屋主知悉願負責說服，請委員研究可行性（原審卷第36頁）。是相互印證對照證人蔡穗雅之證詞及花園廣場管委會97月7月份工作報告，應足認被上訴人係於97年8月開始使用系爭2號房。
３、至於：
⑴、證人蔡穗雅於103年3月10日準備程序時固另證稱，被上訴人
係於97年9月中旬之後，開始使用系爭2號房（本院卷一第168頁正面、第170頁正面）。惟查此部分不惟與伊先後於本院102年8月20日、103年3月10日之證述有間，且證人蔡穗雅已明確證稱，97年7月提議後，開始整修系爭2號房，整修期間未逾1個月，整修完畢自下個月就開始啟用（本院卷一第167頁反面、第168頁正面）。另佐以花園廣場管委會97月7月份工作報告所載（原審卷第36頁），本院認為證人蔡穗雅關於被上訴人自97年8月份開始使用系爭2號房之證詞，較為有據，且亦符合被上訴人決議使用系爭2號房之時間，證述內容亦較具邏輯性。因此，其另證稱，被上訴人係自97年9月中旬之後，開始使用系爭2號房之證詞，應較不具信用性。
⑵、又證人蔡穗雅於101年4月19日本院101年度上字第5號確認協
議書無效事件中固另結證稱：「那時是97年7月開會，我提議，他們再做整修，半年後才遷到裡面開會．．．」（本院上5號卷第141頁正面）。查證人蔡穗雅101年4月19日之證述日期固早於本院102年8月20日準備程序時之證稱時間，惟因花園廣場管委會決議使用系爭2號房係97月7月間，101年4月19日及102年8月20日證述時，已逾97年7月間已屆4或5年之久，從時間之經過而言，於邏輯上及經驗上不盡然101年4月19日之證述，相對接近97年7月間，即可遽認為101年4月19日之證述即較為新鮮明確可信。且被上訴人自行整修系爭2號房之目的係為管委會開會方便，同時給小朋友夜讀或晚自習，亦據證人蔡穗雅於101年4月19日、102年8月20日準備程序時證述在卷（本院上5號卷第140頁正面，本院卷一第104頁正面）。足見，依被上訴人使用系爭2號房之目的（管委會開會、小朋友自習），加上被上訴人亦自知系爭2號房為上訴人臧家鈞所有，且決議使用時尚未徵得上訴人臧家鈞之同意（已如前述），被上訴人豈會大興土木，耗費鉅資整修系爭2號房？準此，本院認為證人蔡穗雅於101年4月19日本院101年度上字第5號確認協議書無效事件中證稱：97年7月整修，半年後才遷到系爭2號房開會（本院上5號卷第141頁正面），應亦無足採信。
４、證人鄭威宏於原審101年10月8日審理時固結證稱：記憶中曾經使用過系爭2號房當作開會場所，本來我們在地下室開會覺得空間太窄，「98年年初」有一位蔡委員說他跟屋主即上訴人臧家鈞很熟，可以讓我們先使用，等到碰到屋主時再跟屋主解釋（原審卷第136頁）。惟查依上訴人97月7月份工作報告記載，被上訴人管委會於97年7月間即討論決議使用系爭2號房（原審卷第36頁），證人蔡穗雅於本院102年8月20日準備程序時結證稱：「．．．約整理了半個月到一個月之間，97年8月開始就在2號1樓開會使用，沒有開會的時間，也給大樓的小朋友做閱讀室及輔導課用。」（本院卷一第
104 頁正面）。於本院103年3月10日準備程序時另結證稱：（「上訴人訴訟代理人問：97年7月提議後，什麼時候開始整修？」會議以後就開始整修。）；（「上訴人訴訟代理人問：整修多久？」沒有一個月。）；（「上訴人訴訟代理人問：整修完畢是不是從下個月就啟用？」對。）（本院卷一第167頁反面、第168頁正面）。本院認為衡量比較證人鄭威宏及蔡穗雅之證詞內容，證人蔡穗雅除明確證明使用系爭2號房之始末、經過、整修情形外，更指出系爭2號房之其他用途，相較於證人鄭威宏僅概括證稱約於98年年初使用系爭2號房，證人蔡穗雅之證詞內容顯較有具體性、明確性，且其證詞內容亦與客觀上難以撼動之被上訴人97月7月份工作報告內容較為契合，亦具有合理性、整合性，故本院認證人鄭威宏之上開使用系爭2號房始期之證詞，應尚無足採信。
５、另證人戴鍾銘於原審101年10月8日之證詞僅敘及，被上訴人有使用系爭2號房，並未觸及被上訴人使用系爭2號房之始期日期時間（原審卷第137頁、第138頁），其證詞內容顯無助於闡明本爭點待證事實，以此毫無價值之證詞（關於何時使用系爭2號房部分，就其他待證事實部分，詳後述）自不足為被上訴人有利之認定。
イ、被上訴人使用系爭2號房至99年3月間：
１、被上訴人101年11月23日所具民事辯論意旨狀自認使用系爭2號房至99年3月間（原審卷第145頁正面、本院卷二第34頁反面）。
２、證人蔡穗雅於本院102年8月20日準備程序時結證稱：實際上被上訴人使用系爭0號房到什麼時候，伊並不知道（本院卷一第104頁正面）。於本院103年3月10日準備程序時另結證稱：伊於98年12月間卸任管委會委員時，系爭2號房仍由被上訴人使用（本院卷一第168頁正反面）。足證，依證人蔡穗雅之證詞尚不足認定被上訴人使用系爭2號房至99年4月間。
３、對此待證事實（被上訴人使用系爭2號房至99年4月間），被上訴人除聲請調查證人蔡穗雅之證詞外，並未提出其他實證以佐其說（本院卷二第35頁反面、第36頁正面），自難認上訴人此部分之主張為真實。
ウ、小結：被上訴人自97年8月起迄99年3月31日止使用系爭2號房。
三、被上訴人並無占有使用系爭0號、0號房：
㈠、證人蔡穗雅之證詞內容不足以證明被上訴人有占有使用系爭0號、0號房，其證述內容分別如下：
１、於本院101年度上字第5號確認協議書無效事件101年4月19日準備程序結證稱：「．．．因為他有兩間，另外一間在附近，我們沒有用到．．．」（本院上5號卷第140頁反面）。
２、原審101年12月10日審理時結證稱：（「法官問：管委會當時有無使用○○○街00巷0號或0號的房屋？」有使用0號，另外一間沒有，．．．管委會也沒有同意別人使用0號的房屋。」（原審卷第202頁）。
３、本院102年8月20日準備程序時結證稱：（「法官問：有關0號0樓及0號0樓的房屋，是不是有被堆置回收的物品，你是否知道？」我不知道臧家鈞有幾間房子，他是這棟房子的建商，分到多少間我不知道。）；（「法官問：你有沒有看到這兩間房子被堆置一些廢棄的物品？」我沒有看到，也不知道。）；（「被上訴人訴訟代理人問：你們只有使用0號0樓，0號0樓、0號0樓都沒有使用？」是的。）（本院卷一第104頁正面、第105頁反面）。
㈡、證人陳令玲於本院102年7月9日準備程序時亦結證稱：（「法官問：妳曾經在中華花園廣場大樓擔任清潔工作？」對。）；（「法官問：什麼時候開始，到什麼時候？」97年1月到102年4月底。）；（「法官問：妳是否瞭解這些東西是誰堆放的？」我也不知道，因為我去的時候，那裡已經堆了很多東西。）（本院卷一第76頁反面、第77頁正面）。
㈢、證人鄭威宏於原審101年10月8日審理時結證稱：「．．我們只有使用2號，6號、8號是在後面，很少人出入的地方，也荒廢很久，我們都沒有使用6號及8號的部份，．．」（原審卷第136頁正面）。
㈣、證人戴鍾銘於原審101年10月8日審理時結證稱：「．．．我們只使用2號，6號、8號都沒有使用，原證一〈包含系爭6號、8號房，原審卷第20頁至第32頁〉的照片上面的雜物不是我們堆的．．．」（原審卷第138頁）。
㈤、至於上訴人另聲請調查之委任派遣維護服務契約書（本院卷一第114頁至第124頁），僅足證明被上訴人有與訴外人宇正物業管理顧問有限公司於99年5月1日簽訂委任派遣維護服務契約書，及訴外人宇正物業管理顧問有限公司之管理維護項目及服務內容，其證明力射程顯無法認定被上訴人有占有使用系爭6號、8號房。
㈥、此外，上訴人所提系爭0號、0號房被占用堆置物品、回收物之照片（原審卷第20頁至第32頁），其證明力亦僅能證明系爭0號、0號房有遭人占用之情形，尚難援此即遽認為被上訴人有占有使用系爭0號08號房。
㈦、小結：綜合審酌上開4名證人之證詞及上訴人所舉其他證據（委任派遣維護服務契約書及照片，本院卷一第114頁至第124頁，原審卷第20頁至第32頁），均不足以證明被上訴人有占有使用系爭0號、0號房。
四、被上訴人占有使用系爭2號房，應給付上訴人臧家鈞相當於租金之損害84,260元：
㈠、按無法律原因，繼續占有房屋，即屬無法律上之原因，而獲有相當於租金之利益，致被上訴人受損害（最高法院82年度台上字第467號判決參照）。
㈡、查被上訴人占有系爭0號房，且無占有使用權源，已如前述，參照上開最高法院判決要旨，上訴人應受有相當於租金之損害，而被上訴人取得相當於租金之利益，並無法律上之原因，是上訴人臧家鈞依民法第179條前段規定，請求被上訴人給付相當於租金之損害，應難認為無理由。
㈢、按：
１、土地法第97條、第105條規定，租用基地建築房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限；所謂土地總價額，係以法定地價為準，土地法施行法第25條定有明文。而法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價；上開計收租金限制之規定，非不得據為計算本件相當租金利益之標準。惟此以年息百分之10為限，乃指房屋租金之最高限額而言，非謂所有租賃房屋之租金必須照申報價額年息百分之10計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定（最高法院46年台上字第855號、68年台上字第3071號判例意旨參照）。
２、土地法第97條第1項所定，「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建物申報總價額年息百分之10為限」，係屬強制規定，租金額如超過此限制者，不問其有無經過該管市縣政府減定，出租人就其超過部分之租金無請求權（最高法院43年台上字第392號判例，70年度台上字第4336號判決參照）。
㈣、查：
１、上訴人臧家鈞所有系爭2號房及6號房均坐落同段1902地號土地，基地共有面積約29.44平方公尺（4579平方公尺×100000分之643＝29.44平方公尺），以系爭0號及0號之面積（含平台及其他公共設施共有部分）依比例計算系爭0號基地面積約有15.55平方公尺，102年公告土地現值為每平方公尺17,700元，有土地登記謄本（原審卷第240頁、第241頁）在卷可稽。又系爭0號房之課稅現值為230,300元，亦有花蓮縣地方稅務局房屋稅繳納證明書（原審卷第236頁）附卷可參。
２、系爭2號房位於花蓮市區，考量系爭0號房所在位置為一社區型住宅，無積極證據足認附近有嫌惡設施，工商繁榮程度與一般商業區有別，及被上訴人並非作為營業使用，係提供作為開會及小朋友夜讀之使用目的，使用時間，同時斟酌兩造各自委請他人估算之租金（上訴人臧家鈞主張每月10,500元，被上訴人陳稱為每月6,000元〈含1,000元管理費〉，原審卷第98頁、第185頁）。本院認為就系爭號房，按年以系爭土地及其建築物申報總價額年息百分10計算為相當，故本件被上訴人每月所受相當於租金之利益為4,213元【計算式為：（17,700×15.55+230,300）×10％×1/12=4,213元，小數點以下四捨五入】。以被上訴人使用20個月計（97年8月迄99年3月），被上訴人應給付上訴人臧家鈞相當於租金之損害金額共84,260元，上訴人臧家鈞逾此金額之請求，則尚難認為有理由，應予駁回。
３、不採原審以土地及其建築物申報總價年息8％計算之理由如下：被上訴人自承經委請房屋仲介估價，系爭0號房每月為6,000元（含管理費1,000元）（原審卷第98頁正面、本院卷二第100頁正面）。足見，如被上訴人以合法方式承租系爭0號房，其每月至少須支付6,000元租金。因此，如以原審之0％計算（每月3,370元），顯會加深合法承租者每月須支付6,000元，無權占用者反僅須支付3,370元之不合理現象，無異於鼓勵無權占有使用他人房屋。惟因恪於土地法第97條第1項之限制，本院亦不得命被上訴人每月支付逾4,213元，併此敘明。
㈤、又被上訴人既未使用系爭0號、0號房，則上訴人2人本於不當得利法律關係，請求被上訴人給付相當於租金之損害，自難謂為有理由，應予駁回。
㈥、小結：上訴人臧家鈞請求被上訴人給付84,260元及自99年5月1日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，其逾此部分之請求為無理由。上訴人2人請求被上訴人給付占有使用系爭0號、0號房相當於租金之損害，均為無理由，應予駁回。
五、被上訴人並無毀損系爭0號房、0號房、0號房，但於系爭0號房牆壁有打一整排洞，就此部分應負損害賠償6,750元：
㈠、關於被上訴人並無毀損系爭0號房、0號房、0號房乙節，證人蔡穗雅先後證述如下：
１、於本院101年度上字第5號確認協議書無效事件101年4月19日準備程序時結證稱：（「被上訴人〈即本件上訴人臧家鈞）問：整個鐵門都是關起來，又沒水沒電，你們是如何將鐵門打開？」我不記得那裡有鐵門，好像沒有鐵門，那本來就很好進去，窗戶就有破損，門也壞了．．．。）；（「上訴人訴訟代理人〈按即指本件被上訴人管委會〉問：關於牆柱的部分有打洞，鋁門窗的部分有破損，這是管委會造成的嗎？」應該不是，我們跟他無冤無仇，不會故意去破壞，牆柱有打洞那間，不是使用當作會議室那間，是另外一間，我認為有可能是因為天然災害所造成的。）；（「上訴人訴訟代理人〈按即指本件被上訴人管委會〉問：管委會有去拆房屋的對講機，有無破壞被上訴人的天花板、拔掉馬桶與水龍頭？」都沒有，使用會議室時馬桶都是好的。）；（「法官問：當時被上訴人及他太太名下的房子的馬桶是否有被破壞？」會議室那間是好的，另外一間我沒有進去看我不知道。）（本院上5號卷第142頁正反面，第143頁正反面）。
２、於原審101年12月20日審理時結證稱：（「原告〈即上訴人〉訴代問：你們是如何進入0號房子？」當時門已經有損壞，一般人可以直接進去，那間房子的損害沒有人破壞，大部分是颱風破壞的．．．）；（「被告〈被上訴人〉訴代問：0號、0號、0號的房子有多久沒有人使用？」我只知道0號的房子有十年沒有使用，其他的房子我不知道，0號、0號的房子我也不知道有沒有去使用過。當時2號的房子沒水沒電，而且因為颱風，門窗都有破，我們有做粉刷還有整修，我們在過程中也沒有破壞他的房子，廁所也給他清理的很乾淨。我不知道管委會是否有去破壞0號、0號的房子，．．．）；（「被告〈被上訴人〉訴代問：請確認照片中的損害是否是管委會去作的？（提示原告〈上訴人〉所提照片並告以要旨）」2號的門本來就壞了，窗戶玻璃也破掉，是管委會去補的，天花板的部份也是颱風吹的，0號、0號我都不知道。）（原審卷第203頁、第204頁）。
３、於本院102年8月20日準備程序時結證稱：（「被上訴人訴訟代理人問：你們對於0號、0號、0號部分，有沒有故意去損壞？」沒有。）；（「被上訴人訴訟代理人問：你之前有說
0、0、0號，上訴人所提的損壞，是因為上訴人十幾年沒有住在那邊，因為颱風沒有維護所造成的損害？」是的。）（本院卷一第105頁反面）。
㈡、證人陳令玲於本院102年7月9日準備程序時結證稱：（「上訴人訴訟代理人問：妳是否確定從97年1月到102年4月離職，有沒有進去0號0樓、0號0樓、0號0樓這三間房子去打掃？」因為我去上班那時候，那三間房子的落地門、窗戶都壞掉，有很多的野狗進去大、小便，住戶說狗在裡面大小便很臭，叫我進去裡面幫忙清一下，所以我有進去裡面打掃。）；（「被上訴人訴訟代理人複代理人問：在妳102年4月離職前，妳有沒有印象0號後院、0號0樓、0號0樓的現況及門窗的狀況，妳是否還有印象？」門窗都是壞的，內部就如我剛剛說過，有的，已經沒有了，有的已經壞掉。）（本院卷一第77頁反面、第78頁正面、第80頁正面）。惟依證人陳令玲之上開證詞，僅足證明系爭0號、0號、0號房有損壞之情形，尚無法遽認為即是被上訴人毀損所致。
㈢、證人鄭威宏於原審101年10月8日審理時結證稱：（「被告〈被上訴人〉訴代問：請庭上提示原證一照片與證人，請證人、辨識0號、0號及0號房屋是否為被告破壞的？」我們只有使用0號，0號、0號是在後面，很少人出入的地方，也荒廢很久，我們都沒有使用0號及0號的部份，0號部分我們有使用，我們沒有破壞，還把他弄得乾乾淨淨的，衛浴設備不好還幫他舖設管線，鐵門還修復還油漆，他們本來是斷水斷電的情形。）；（「原告〈上訴人〉問：請問證人為何要偷接水電？」．．．當初接水電是從窗戶進去，窗戶也破掉，接電鐵門才會開。．．．0號、0號是在後面，我們就沒有出入。）（原審卷第136頁、第137頁）。
㈣、證人戴鍾銘於原審101年10月8日審理時結證稱：（「法官問：依照貴委員會97年7月份之工作會報，要使用原告〈上訴人〉0號房子，是否如此？」．．．我們只使用0號，0號、0號都沒有使用，原證一的照片上面的雜物不是我們堆的，其他的瑕疵也不是我們的，除了水電接管的部分是我們施作的外，其他都沒有。我們有在上面裝冷氣，但後來曾主委上任後都有把他封好，．．．0號、0號房子內放什麼物品，我們沒有干涉、我只知道房子門窗都沒有，年久失修，我知道原告有10年均未曾來到社區整理房子，經過天災、風災的摧殘，房子是否有損害並不是我們的責任．．．）（原審卷第138頁）。
㈤、至於上訴人另聲請調查之委任派遣維護服務契約書（本院卷一第114頁至第124頁），僅足證明被上訴人有與訴外人宇正物業管理顧問有限公司於99年5月1日簽訂委任派遣維護服務契約書，及訴外人宇正物業管理顧問有限公司之管理維護項目及服務內容，其證明力射程顯無法認定被上訴人有損壞系爭0號、0號及0號房。
㈥、被上訴人固無毀損系爭0號房、0號房、0號房，但於系爭0號房裝冷氣時，有於牆壁打一整排洞乙節，業據證人蔡穗雅於本院101年度上字第5號確認協議書無效事件101年4月19日準備程序時結證在卷（本院上5號卷第142頁正面）。又該部分所生損害計6,750元（即鋁窗部分1,500之1/2即750元；油漆工程4,500元；垃圾清除1,500元，有上訴人臧家鈞所提系爭0號房工程估價單乙紙（原審卷第73頁至第75頁）在卷足稽，且綜合觀察被上訴人使用系爭0號房之目的、用途及證人蔡穗雅所證被上訴人敲打系爭0號房牆壁情形，與回復牆壁所須費用，上訴人臧家鈞請求6,750元，尚難認為無據。被上訴人除不爭執上訴人臧家鈞有支出鋁窗部分750元外（本院卷二第102頁反面），其餘之6,000元部分僅空言否認，應無足採。
㈦、小結：上訴人臧家鈞請求被上訴人賠償6,750元，為有理由，上訴人臧家鈞、臧家治2人其餘之賠償請求，應尚難認為有理由，應予駁回。
六、從而：
㈠、上訴人臧家鈞援依民法不當得利及侵權行為法律關係請求被上訴人給付91,010元，並自99年5月1日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
㈡、上訴人臧家治請求被上訴人給付41萬2,500元，其中26萬2,500元自99年5月1日起，其中15萬元自99年4月1日起，均至清償日止按年息百分之5計算之利息，均為無理由。
㈢、原審就上開應准許部分，為上訴人臧家鈞敗訴之判決，尚有未洽，應由本院廢棄改判如主文第2項所示。至於上開不應准許部分，原審駁回上訴人臧家鈞、臧家治2人之請求，核無違誤。上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件判決已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料，經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，應依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第463條、第385條第1項前段、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 4 月 21 日
民事庭審判長法 官 張健河
法 官 林碧玲法 官 林信旭以上正本係照原本作成。
兩造均不得上訴。
中 華 民 國 104 年 4 月 21 日
書記官 連玫馨