臺灣高等法院花蓮分院民事判決 102年度重上字第1號上 訴 人 蔡家嫻上 訴 人 王秀春兼上一人之訴訟代理人 陳明宗上 訴 人 劉炳燊上 訴 人 劉俊雄上 一 人訴訟代理人 劉秋成上 訴 人 吳再福上 一 人訴訟代理人 林素惠被 上訴 人 行政院農業委員會農糧署東區分署法定代理人 王長瑩訴訟代理人 廖學忠律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國101年9月28日臺灣花蓮地方法院100年度重訴字第49號第一審判決提起上訴，本院於102年5月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人依附件所示比例負擔。
事 實
壹、上訴人方面：
一、上訴聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
㈢第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：㈠蔡家嫻、劉炳燊、劉俊雄、吳再福共同陳述：
⒈被上訴人原係以租賃方式向現住戶收取使用補償費處理系爭
土地，且系爭土地依法又屬「應逕出租予使用人」之土地，斷無訴請法院拆屋還地之理，縱土地收回後亦因面積狹小而無法使用。
⒉上訴人使用符合國有財產法第52條之2規定之土地上房屋居
住，與「竊佔」國有土地迥然不同，亦非無法律上原因占用國有土地。上訴人所有房屋座落之土地（花蓮市○○段○○○○○號）係日據時期即已有房屋建築迄今，該土地原即非屬國有土地，上訴人乃直接使用人，符合國有財產法法定申請讓售要件，足證上訴人使用該系爭土地擁有合法權源。上開主張上訴人於原審舉證歷歷，原判決未予查明且對上訴人主張何以不採亦未闡明，遽以上訴人無法律上原因占用國有土地為由，作成不利上訴人之判決，顯有判決未依法令及不備理由之違法。
⒊上訴人所使用系爭土地，屬民國82年7月21日前已實際使用
於建屋居住，被上訴人依法應逕予出租現使用人，並非起訴拆屋還地。再者，上訴人及同地號居民，並非無理取鬧之徒，亦非拒絕繳納土地補償金，此可由被上訴人98年發函通知現住戶繳納五年補償金（93年8月至98年7月），現住戶均已如數繳納可證。其後被上訴人復再通知現住戶繳納98年以後之補償金，同時要求簽訂租賃契約書，亦足證系爭土地依法並無拆屋還地之必要性。詎料被上訴人卻出爾反爾，一律列為被告起訴，實有違誠信原則。尤其甚者，上訴人已依被上訴人通知繳納第二次使用土地補償金，已依法履行契約義務，原判決卻以少數人未繳納第二次使用土地補償金，被上訴人無法將系爭土地移轉財政部國有財產局為由，逕判決上訴人必須拆屋還地，實難令人信服。蓋縱系爭土地有人未繳納使用土地補償金，並非上訴人應負責任，在上訴人已依法繳納情況下，將之歸責於上訴人，寧合事理之平？⒋本案系爭土地，無論「讓售」、「逕予出租」，國有財產法
均有明文規定，依其事實應依國有財產法相關規定處理。詎料原審對上訴人之主張棄置不論，卻援引民法規定資為判決理由，明顯違反特別法優於普通法之法規適用原則，上訴人希望能依照國有財產法直接購買或承租系爭土地。
㈡王秀春、陳明宗方面除援用蔡家嫻等人第⒈至⒊點之陳述外，另補陳略以：
⒈系爭0000地號土地，現登記為中華民國所有，被上訴人已非
系爭土地之管理機關，自87年12月12日起管理機關應為「財政部國有財產局」至為明顯。被上訴人100年11月主張其為系爭土地之管理機關，起訴上訴人拆屋還地，即有「當事人不適格」之違法。
⒉伊等有請民間測量公司針對所住系爭建物測繪套圖，原審前
來測量勘驗之時，法官指示測量平面圖，當時是認定伊等房子坐落在0000及0000地號，但房子實係坐落在0000地號，只是房子雨遮在0000地號。保存登記是針對建物之第一次登記而言，土地是沒有，中央政府81年5月30日頒定法令不能溯及既往，其門牌都是日據時代留下來的，當時即有民眾於其上建屋生活之事實，並無行政機關於此設置辦公處所，亦無都市計畫「機關用地」及「道路用地」之認定。該門牌遠比中央政府頒定法令還要早，而且農糧署之登記時間也遠比伊等還要晚，所以被上訴人不能強拆伊等之房子，有相關水電繳費資料等可證。
⒊依國有非公用不動產出租管理辦法第18條、國有非公用不動
產租賃作業程序第25點，上訴人為系爭建築物所有人，依法為得承購之人或有租賃權利之人，被上訴人也已在98年間收取兩次租金（名稱為補償金），所以本件業經繳租，有收據可以證明。
⒋行政程序法第7條明定，行政行為有多種同樣能達成目的之
方法時，應選擇對人民權益損害最少者，而採取之方法所造成之損害，不得與欲達成目的之利益顯失均衡。被上訴人身為行政機關，卻採損害人民最大之拆屋手段，違反比例原則。
三、證據：除援用於原審所提出者外，補提：上訴人陳明宗房屋前手呂月櫻（ＯＯ陳文聰）之戶籍謄本、花蓮縣花蓮市戶政事務所中華民國100年8月24日花市0000000000000號函、財政部國有財產局中華民國98年12月8日台財產局管字第0000000000號函、行政院農業委員會農糧署東區分署中華民國100年6月23日農糧東秘字第0000000000號函各乙份（以上均為影本）為證。
貳、被上訴人方面：
一、答辯聲明：㈠上訴駁回。
㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：㈠上訴人現佔用系爭土地上之建物，與其等所稱是日據時代所
建者不同，此由花蓮縣地方稅務局101年5月31日花稅財字第0000000000號函函復原審法院，檢送之花蓮市○○路○○○號、000號、000號、000之0號四棟房屋之房屋稅籍證明書，均記載房屋之構造別為雜木，且為一層樓，但上開門牌之現有房屋，分別為王秀春、陳明宗、劉炳燊、劉俊雄所有，原審法院於101年3月29日現場勘驗，上開房屋之結構均為2層樓，且結構之外觀並非陳舊等情可證。另蔡家嫻所有之○○路000號房屋係水泥磚造，及吳再福無門牌房屋為鋼架所建，顯非日據時代所建。尤有進者，上訴人於上訴狀均稱其等房屋皆坐落於0000地號上，故在0000地號之部分，更是新建。
故上訴人佔用系爭土地之現有建物，不符國有財產法第42條第1項第2款「民國82年7月21日前以實際使用」之得逕為出租要件。
㈡系爭之0000地號土地，依花蓮市都市計畫編定之土地使用分
區為機關用地，屬公用土地，上訴人無法申請承租，毫無疑義。同段0000地號土地係道路用地，迄今國有財產局未核准變更為非公用土地，有證人吳素芳即國有財產署北區分署花蓮辦事處人員於102年4月10日到庭結證：「這兩筆土地要變更為非公用土地的話，須經國有財產署核准通過後，我們才會同意變更為非公用。」等語可證。並有劉煥光於原審提出之財政部國有財產局99年4月20日台財產局管字第0000000000號函內載：該署尚未變更為非公用財產可證（見原審卷一第50頁）。故系爭0000地號土地現仍為公用土地，依據國有財產法第4條規定，亦不得為出租之收益處分。
㈢被上訴人訴訟代理人於102年2月18日提出之民事答辯狀，在
事實及理由第三點，係為敘述被上訴人無權讓售或出租系爭土地，內容為：「至於0000地號土地，在都市計劃○○○區○道路用地，經檢討無保留公用之必要，已經陳報變更為非公用財產，並於87年12月12日經由財政部國有財產局接管在案，詳載於土地登記謄本」，經查該內容有誤，應更正為：「至於0000地號土地在都市計劃○○○區○道路用地，雖無保留公用之必要，但國有財產局迄今尚未核准變更為非公用土地，亦尚未接管」。
㈣即使於系爭0000地號土地變更為非公用財產以後，依國有財
產法第35條第1項前段規定：「公用財產變更非公用財產時，由主管機關督飭該管理機關移交財政部國有財產局接管。」被上訴人依法亦無處分權。此亦有劉煥光於原審提出國有財產局98年10月2日以台財產局管字第0000000000號函，其主旨為：「貴分署（即被上訴人）經管之花蓮市○○段○○○○○號國有土地是否繼續公用，如無繼續公用需要，請依國有財產法第33條、第35條規定變更為非公用財產，移交本局接管，依法處理」等語（見原審卷一第47頁）；及98年9 月14日台財產管字第0000000000號函，在說明欄第二點內載：「依土地登記資料記載，本案土地為行政院農業委員會農糧署（下稱農糧署）東區分署經管之國有公用財產，倘經農糧署東區分署檢討已無保留公用需要，應依國有財產法第33 條、第35條及各機關經管國有公用被占不動產處理原則等規定變更為非公用財產，移交本局接管後，始得依相關法令處理。」（同上卷第46頁）可證。
㈤倘若證人吳素芳於鈞院102年4月10日證稱：由被上訴人決定
出租與否云云可採，惟系爭之0000地號土地係花蓮市○市○○○道路用地，依據國有非公用不動產出租辦法第24條規定：「申請租用非公用不動產案件，有下列情形之一者，得予註銷，並退還原申請書所附證件，五、有預定用途，使用計畫或其他處理方式者」，被上訴人仍不能核准上訴人承租。㈥花蓮市○○路與中原路口至吉安鄉荳蘭橋間，為台9丙線1K+
78-1K+721花蓮都市○○道路，上開中華路之道路用地寬度20公尺，現有AC路面16公尺，人行道兩側各2公尺寬，有交通部公路總局第四區養護工程處花蓮工務段102年4月29日四工花字第0000000000號函可證，系爭之0000地號土地位於上開花蓮市○○路之北側，寬度2公尺，全部在人行道用地範圍內，依法不能建築房屋。況上訴人均稱其等房屋均蓋在0000地號土地上，0000土地上祇是屋簷而已云云，故將0000地號房屋拆除後，則0000地號上之建物不再有支撐而無法存在，故被上訴人基於維護公共之利益，並衡量上訴人無租地建屋之實益，亦難同意上訴人之申請承租0000地號土地。
三、證據：除援用於原審所提出者外，另提出交通部公路總局第四區養護工程處花蓮工務段102.4.29四工花字第0000000000號函影本1份為證。
理 由
一、本件被上訴人在原審起訴主張：系爭○○段0000地號土地所有權人為中華民國，被上訴人為管理者，同段0000地號土地所有權人為中華民國，由被上訴人及行政院農業委員會動植物防疫檢疫局基隆分局（下稱檢疫局基隆分局）共同管理，被上訴人管理範圍76935／100000，檢疫局基隆分局管理範圍23065／100000，雙方係就土地分管，被上訴人起訴請求返還之土地在被上訴人管理範圍內。上訴人蔡家嫻、吳再福、王秀春（與陳明宗共同占用）、鄭美龍（此部分被上訴人已勝訴確定）、劉煥光（起訴後去世，嗣於原審由其繼承人謝勤妹、劉炳燊、劉炳鴻、劉炳富及劉炳貴承受訴訟，原審附表編號5之房屋係由劉炳燊單獨繼承，被上訴人對謝勤妹、劉炳鴻、劉炳富及劉炳貴之訴訟已敗訴確定）、劉俊雄在無權占用之土地上興建房屋（門牌號碼如原審附表所示），均屬未辦理保存登記之違章建築，蔡家嫻並將房屋出租與鄭儀男（此部分被上訴人已勝訴確定）使用，鄭美龍則將房屋出租與廖國寶（此部分被上訴人已勝訴確定）使用。被上訴人自得依民法第767條規定請求上訴人將其等無權占有土地上之建物拆除，將0000地號土地返還被上訴人；管理權之分別共有屬民法第831條之準共有，被上訴人應可準用民法第821條規定，就準共有物即0000地號土地之全部，本於管理權對上訴人為請求等語。並聲明：
㈠蔡家嫻應將門牌號碼花蓮市○○路○○○號房屋，坐落0000地
號土地上如附圖所示面積30.86平方公尺部分拆除，將土地返還被上訴人及檢疫局基隆分局，並將坐落0000地號土地上如附圖所示面積23.69平方公尺部分拆除，將土地返還被上訴人。
㈡吳再福應將無門牌房屋、坐落0000地號土地上如附圖所示面
積21.60平方公尺部分拆除，將土地返還被上訴人及檢疫局基隆分局，並將坐落0000地號土地上如附圖所示面積22.19平方公尺部分拆除，將土地返還被上訴人。
㈢王秀春、陳明宗應將門牌號碼花蓮市○○路○○○號房屋，坐
落0000地號土地上如附圖所示面積17.73平方公尺部分拆除，將土地返還被上訴人及檢疫局基隆分局，並將坐落0000地號土地上如附圖所示面積17.87平方公尺部分拆除，將土地返還被上訴人。
㈣劉炳燊應將門牌號碼花蓮市○○路○○○號房屋，坐落0000地
號土地上如附圖所示面積10.42平方公尺部分拆除，將土地返還被上訴人及檢疫局基隆分局，並將坐落0000地號土地上如附圖所示面積10.68平方公尺部分拆除，將土地返還被上訴人。
㈤劉俊雄應將門牌號碼花蓮市○○路○○○號房屋，坐落0000地
號土地上如附圖所示面積16.51平方公尺部分拆除，將土地返還被上訴人及檢疫局基隆分局，並將坐落0000地號土地上如附圖所示面積17.08平方公尺部分拆除，將土地返還被上訴人。
㈥劉俊雄應將門牌號碼花蓮市○○路○○○○○號房屋，坐落0000
地號土地上如附圖所示面積19.50平方公尺部分拆除，將土地返還被上訴人及檢疫局基隆分局，並將坐落0000地號土地上如附圖所示面積20.23平方公尺部分拆除，將土地返還被上訴人。
二、兩造不爭執事項：對於上訴人等占用系爭土地之位置及面積，如原判決附圖及附表所示，均不爭執。
三、兩造同意行集中審理，並協議、整理限縮爭點為：㈠上訴人所占用系爭土地上之房屋，係原始房屋抑或徵收後重
建之房屋？㈡上訴人等是否有要求被上訴人給予承購或承租之權利，而被
上訴人不得拒絕？㈢被上訴人請求本件拆屋還地有無理由？
四、本院得心證之理由：㈠被上訴人主張0000、0000地號土地為中華民國所有，被上訴
人為管理者，0000地號土地被上訴人管理範圍為76935／100000，檢疫局基隆分局管理範圍23065／100000，如附表所示建物占用上述土地，面積及位置如附表及附圖所示之事實，已據提出與所述相符之土地登記簿謄本、圖說為證（原審卷一6、7、127頁），並經原審會同兩造及花蓮縣花蓮地政事務所測量人員履勘測量屬實，有勘驗筆錄、照片及前開地政事務所函暨附圖所示土地複丈成果圖可稽（原審卷一130至
145、153至155頁），是附表所示建物占用上述土地面積如附表所示，應堪認定。
㈡按未辦理建物第一次所有權登記以前，房屋所有權屬於出資
興建之原始建築人。而違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。又房屋之拆除為一種事實上之處分行為，須有事實上之處分權者，始有拆除之權限。附表所示房屋均為未辦保存登記之違章建築，原審依據系爭各屋之房屋稅籍名義人及上訴人等所提出之稅籍證明書、房屋稅繳款書、台灣電力公司花蓮區營業處書函、被上訴人函、申請書、監察院函等資料及經原審現場履勘之勘驗筆錄、照片，暨上訴人等於原審所自承之事實，綜合判斷，認蔡家嫻為編號1房屋之事實上處分權人、吳再福為編號2房屋之之事實上處分權人、王秀春為編號3房屋之事實上處分權人、劉炳燊為編號5房屋之事實上處分權人、劉俊雄為編號6、7房屋之事實上處分權人，並無不合，且為上訴人等所不爭執，亦堪認定。
㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條定有明文。民法第767條所有權物上請求權之相對人，除直接占有人外，尚包括間接占有人，如貸與人、出租人等（最高法院87年台上字第946號判決意旨可資參考）。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段規定甚明。經查：
⒈編號3房屋事實上處分權人為王秀春，其夫陳明宗與其共同
占用；依據前述說明，王秀春、陳明宗均為該屋之占有人，殊無疑義。
⒉上訴人蔡家嫻就編號1房屋、吳再福就編號2房屋、王秀春、
陳明宗就編號3房屋、劉炳燊就編號5房屋、劉俊雄就編號6、7房屋各自占用0000、0000地號土地如附表及附圖所示係有合法權源乙節，其等徒拖空言泛稱係日據時代祖先即合法擁有之建築，然均未能舉證證明以實其說，況本件曾經原審現場履勘，系爭各屋已為2層樓建築，所使用之建材或為水泥磚造，或為鋼架鐵皮所建，並非年代久遠之建材，且結構外觀均非陳舊，顯非日據時代所建。尤有進者，上訴人等均稱其等房屋皆坐落於0000地號上，故在0000地號部分，更屬新建，要無疑義。
⒊而房屋、土地為獨立之不動產，房屋興建後申設門牌及用電
暨辦理房屋稅籍登記，係為行政管理及用電所需，不能以門牌之設立、用電之申請或房屋稅之繳納等事實，作為有權占用房屋坐落土地之證明；而系爭土地為國有土地，其等所繳納之土地使用補償金僅屬使用土地之代價，非因已繳納土地使用補償金即可推認為有權占用；至於王秀春、陳明宗、劉炳燊、劉俊雄、吳再福主張得予價購或承租房屋坐落之土地乙節，然其等申辦價購或承租土地之程序既因未符合法令規定而迄未辦妥，自無從謂屬有權占用，被上訴人基於土地管理人之地位主張所有物返還請求權，係合法權利之行使，難認有權利濫用之情。此外，上訴人等復未能舉證證明其等占用附圖附表所示系爭土地有合法權源，即屬無權占有至明。㈣再查系爭0000地號土地，依花蓮市都市計畫編定之土地使用
分區為機關用地，屬公用土地，並不是非公用土地，上訴人等依法並無法申請承租或承購。同段0000地號土地係道路用地，迄今國有財產局未核准變更為非公用土地，有證人吳素芳即國有財產署北區分署花蓮辦事處人員於102年4月10日到庭結稱：「這兩筆土地要變更為非公用土地的話，須經國有財產署核准通過後，我們才會同意變更為非公用。」等語可證，並有財政部國有財產局99年4月20日台財產局管字第0000000000號函內載：該署尚未變更為非公用財產可證（見原審卷一第50頁）。故系爭0000地號土地現仍為公用土地，依據國有財產法第4條規定，亦不得為出租之收益處分。
㈤按本節規定，於所有權以外之財產權，由數人共有或公同共
有者準用之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求；但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第831條、第821條定有明文。本件被上訴人為0000地號土地之管理機關，另0000地號土地則由被上訴人及檢疫局基隆分局分別共有管理之，既如前述，被上訴人與檢疫局基隆分局就管理權之分別共有，依據前述說明，被上訴人得就0000地號土地為本於所有權之請求，及請求將遭占用之0000地號土地返還予被上訴人及檢疫局基隆分局。故被上訴人依所有權之法律關係，請求對附表所示房屋有事實上處分權之蔡家嫻、吳再福、王秀春、劉炳燊、劉俊雄拆除占用部分之房屋，與陳明宗將土地返還被上訴人，自屬有據。
五、綜上所述，原審以被上訴人依民法第767條之規定訴請前揭上訴人拆屋還地如前聲明所示，為有理由而予准許，並依聲請分別為假執行及免為假執行之宣告，就此部分因而為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院援用之證據，經審酌後，核對本件判決結果均不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 6 月 19 日
民事庭審判長法 官 謝志揚
法 官 賴淳良法 官 張健河以上正本係照原本作成。
如不服本判決，於共同上訴人上訴所得受之利益合併逾新臺幣150萬元時，得提起上訴，並應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
附 註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
中 華 民 國 102 年 6 月 19 日
書記官 徐文彬附件┌──┬───────┬────────────┐│編號│上訴人 │第二審訴訟費用分擔比例 │├──┼───────┼────────────┤│1 │蔡家嫻 │31200／130969 │├──┼───────┼────────────┤│2 │吳再福 │25260／130969 │├──┼───────┼────────────┤│3 │王秀春、陳明宗│20805／130969 │├──┼───────┼────────────┤│4 │劉炳燊 │12555／130969 │├──┼───────┼────────────┤│5 │劉俊雄 │41149／130969 │└──┴───────┴────────────┘