臺灣高等法院花蓮分院民事判決 102年度重上字第20號上 訴 人 王信昶即反訴被告訴訟代理人 許正次律師
王泰翔律師被 上訴人 陳謙治即反訴原告訴訟代理人 曾泰源律師上列當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國102年9月27日臺灣花蓮地方法院102年度重訴字第18號第一審判決提起上訴，被上訴人於本院審理中提起反訴，本院於民國103年8月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
兩造間於民國一０二年二月二十二日就如附表所示土地所簽訂之不動產買賣契約應予撤銷。
第二審訴訟費用及反訴訴訟費用均由上訴人即反訴被告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按於第二審提起反訴，非經他造同意不得為之，但於某法律關係之成立與否有爭執，而本訴裁判應以該法律關係為據，並請求確定其關係者，不在此限，民事訴訟法第446條第2項第1款定有明文。本件上訴人即反訴被告（下稱上訴人）在原審起訴請求被上訴人即反訴原告（下稱被上訴人）依兩造於民國102年2月22日訂定之不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約）移轉如附表所示土地（下稱系爭土地）之所有權，經原審判決駁回上訴人之請求，上訴人不服提起上訴後，被上訴人於本院提起反訴，依民法第74條第1項規定，請求撤銷系爭買賣契約，經核兩造就系爭買賣契約是否應予撤銷有爭執，而本訴裁判應以系爭買賣契約是否有效存在為前提，則依前開規定，被上訴人於本院所提反訴，應予准許。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、上訴人於原審起訴主張：㈠被上訴人於102年2月22日，將系爭土地出售予上訴人，並簽
訂系爭買賣契約，約定價款新臺幣（下同）820萬元，上訴人並於簽約當日交付簽約金200萬元，以花蓮第二信用合作社支票（支票號碼：AA0000000）以為支付方式。系爭買賣契約約定被上訴人於102年3月20日應提出土地所有權狀、印鑑證明，並於土地所有權移轉契約用印，以辦理系爭土地所有權移轉之手續。被上訴人卻於102年3月1日以豐原中正路郵局存證號碼000000號存證信函稱其於102年2月21日自臺中到花蓮時，不慎在花蓮車站前跌倒，頭部受撞擊受傷，精神狀態不佳，受代書誘導，在欠缺思慮情形下簽訂契約，且未依法提供5日審閱期，片面主張系爭買賣契約應屬無效為由，拒絕履行系爭買賣契約。為此，依系爭買賣契約附註2之約定及民法第348條第1項規定，請求被上訴人移轉如附表所示之系爭土地所有權予上訴人等語。並聲明：被上訴人應將如附表所示之系爭土地所有權移轉登記予上訴人。
㈡對被上訴人抗辯之陳述：
⒈被上訴人簽約時之精神狀態正常，其於102年2月21日上午由
臺中坐火車至花蓮，並於下午三時許至花蓮市○○路○○號劉義豐地政士處與訴外人即上訴人之代理人王秀玉洽談系爭土地之買賣交易事宜，洽談完畢離開前，王秀玉還再次囑咐被上訴人就交易條件慎重考慮，再為決定，經被上訴人允諾。次日即102年2月22日，被上訴人由訴外人劉義豐陪同至花蓮縣吉安鄉租佃委員會開會時，並無精神狀態異常之情事。再者，被上訴人聲稱精神狀態不佳，是否達到民法第75條後段「無意識或精神錯亂」之程度，已有可議。被上訴人未提出證據證明簽約時之精神狀態已達無法辨識事理之程度，空言辯稱契約無效，顯非可採。
⒉又本件並無消費者保護法之審閱期間適用，蓋系爭買賣契約
乃買賣雙方委託劉義豐辦理簽訂土地買賣契約與代辦土地登記事務等，由劉義豐依據買賣雙方磋商約定之事項作成之書面契約，核與消費者保護法所謂之定型化契約已有不合；再者，有關審閱期間之設計，立法理由在於維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，惟如消費者於簽約前業已充分獲悉契約條款，縱令未達審閱期間，然於消費者之權利既無妨礙，基於私法自治及契約自由原則，要難再以審閱期間不足為由主張契約無效，否則有違民法第148條第2項誠信原則之規定。
⒊買低賣高，本屬一般人從事交易之最高原則，然買賣雙方各
為其利，買低賣高之意願通常無法如願，還是憑藉市場供需之力量及當事人之意願主宰交易成立與否之契機。被上訴人身為國中老師退休，並非學識智能低下之士，對於土地買賣之交易雖非專業人士，然亦得知曉前揭事理，明瞭契約自由之意旨與簽訂契約之拘束力。被上訴人在自由意志下，簽訂系爭買賣契約，不論成交價格如何，基於契約嚴守之原則，任何人均應受契約之拘束。被上訴人就系爭買賣契約之買賣價金與標的物等契約必要之點，並無認知錯誤或其他影響意思自由之情事，倘僅於契約成立後要求調高契約價金不遂而主張契約無效，容非可採。
⒋民法第74條第1項所規定之撤銷權，須以訴之形式向法院請
求為撤銷其行為之形成判決，始能發生撤銷之效果。倘僅於給付之訴訴訟中主張行使此項撤銷權，以之為攻擊防禦方法，自不生撤銷之效力，其法律行為仍不因此而失其效力（最高法院99年度台抗第63號裁定、最高法院86年度台上字第2521號判決參照）。本件被上訴人未提起形成之訴，不生撤銷之效果，系爭買賣契約仍屬有效。況本件亦無民法第74條第1項暴利行為之情形，被上訴人所辯亦無可採。另本件被上訴人係以民法第74條作為抗辯，於法律已有規定之情形下，是否仍須參酌外國立法例作為參考法理，已有可議。況縱以誠信原則作為契約是否公平之依據，臂距原則亦非適用於本件。臂距原則係為追求租稅公平及避免跨國企業間規避租稅，而例外使司法有介入調整契約內容之空間，類似政府對於規避課稅之通謀虛偽意思表示，司法可得例外介入之規定，並非契約出現當事人主張有不合交易常規之情形，司法即能任意依臂距原則介入私法自治之空間。
二、被上訴人則以：㈠被上訴人為已退休之72歲老者，長居於臺中市，不知花蓮縣
之不動產市場行情及其波動情形，又因年歲已大，而系爭土地因無法管理而想出售。介紹人王秀玉為上訴人之妹及代理人，亦為劉義豐代書之妻，與劉義豐兩人則從事土地代書數十年，均為熟稔花蓮縣不動產土地交易行情之人，渠等明知花蓮縣之土地於去年起，隨著外地投資客炒高花蓮縣之土地，而市價有鉅大之波動與漲幅，卻隱瞞長年在外地居住，毫無資訊之被上訴人，藉被上訴人於102年2月22日前往花蓮縣吉安鄉租佃委員會開會之機會，於會務完竣後，即載同被上訴人前往其代書事務所洽談系爭土地買賣事宜。被上訴人因於交易前日在花蓮火車站前跌倒撞擊頭部而受傷，精神思考不佳，復因不瞭解花蓮不動產當今之市價行情，遂率而未加考量而在欠缺經驗的情狀下，貿然由劉義豐代書及其妻王秀玉之誘導下簽訂系爭買賣契約。王秀玉、劉義豐知悉被上訴人前來花蓮主要是為處理租佃之事，而非蓄意要出賣土地。詎料，卻為劉義豐夫婦以親戚欲購農地並要求配蓋為由，載往其代書事務所談買賣交易之事，在交易洽談中，王秀玉確有故意向被上訴人陳述與事實不符之市價資訊，上訴人等3人欲藉著系爭土地之市價有鉅大波動與漲幅之際，由王秀玉主導利用資訊不對等之機會，欺瞞長年在外地居住對不動產買賣毫無資訊之被上訴人，使被上訴人因該不實資訊陷於錯誤，誤信為合理之市價，進而為談判議價及完成系爭土地之交易行為，上訴人等人之行為當構成詐欺行為，是依民法第92條第1項之規定，被上訴人得撤銷被詐欺之意思表示，系爭買賣契約即歸於無效，被上訴人無履行之義務。
㈡上訴人之行為違反民法第71條強制禁止，或其目的係在規避
農業用地興建農舍辦法第2條對於農舍興建之限制規定，屬脫法行為，蓋上訴人為避免法規範對於農舍申請人資格之限制，所造成無法興建農舍之結果，乃以迂迴手段，先令被上訴人以合法之手段提出申請，且經上訴人出資建築完成後，再藉由買賣移轉登記方式取得農舍所有權，以達成興建農舍辦法中之強行規定所禁止不具農民身分之人興建農舍之相同效果，且因其有炒作農地之嫌，應為政府所禁止，而有違公序良俗，系爭買賣契約應屬無效。退步言之，如認該買賣行為有效，因為本件即屬民間所謂之「配蓋農舍」，依一般交易習慣，配蓋之代價約為180萬至200萬元，此為嫻熟該等程序之劉義豐所明知，本件之農地交易，附加配蓋農舍契約，王秀玉、劉義豐二人居間媒介竟未告知，猶壓低土地價值締約趁被上訴人之急迫輕率無經驗（被上訴人已許久未知悉花蓮房地產波動之情狀，自屬無經驗）而為，容有利用被上訴人之無經驗，而其行使債權之行為並有違反誠信原則，自不得依系爭買賣契約為請求。
㈢被上訴人對於系爭土地合理市價之誤認，實為對於系爭土地
性質認定之錯誤，且被上訴人若知賣價與市價有相當大之落差時，必然拒絕為系爭買賣之合意，是有足以影響契約目的實現之交易上重要事由。被上訴人高齡72歲，因長期旅居外地之故，自難對花蓮不動產交易實況有通盤了解，此外被上訴人於交易前日因跌傷撞及頭部，尚有頭昏暈眩無法為正常思考，是其注意之能力本較一般人為低，而系爭土地之市價為何，既僅由實價登錄以公告之方式週知，以被上訴人年紀而言，對電腦、網路資訊一竅不通，其未即時得知市價資訊，礙難謂被上訴人未盡其與處理自己事務同一之注意。且本件在綜合考量相關因素，權衡表意人之利益、交易之安全及公平性等要件，因上訴人尚未於系爭土地上搭建農舍或為經營之相當準備，允許被上訴人撤銷，上訴人亦無損失可言，尚未足影響交易安全，應認被上訴人得依民法第88條規定，撤銷因錯誤所為出售系爭土地之意思表示。
㈣被上訴人因歲事已高，困於記憶力減退、神志不清之原因，
思慮已漸為鈍化、蔽塞，身心狀況大不如前，且久未至花蓮處理及管理當地之不動產事務，對於龐雜之商業交易能否及時了解最新資訊妥慎處理，實屬難以期待，詎料上訴人等竟趁此之機，在被上訴人偶至花蓮前日跌傷腦部注意能力低落致有急迫、輕率、無經驗之際，不斷以其專業身分遊說系爭土地之買賣，並提供顯不相當之市價，以致被上訴人在不知悉實際價值，誤以該地價值仍低之情形下，信賴介紹人王秀玉之專業率而倉促成立買賣法律行為，而上開情形皆為上訴人所明知，並利用為本件財產之交易，且由系爭買賣契約給付內容觀察，與當時之客觀交易條件態樣相較，存有不合理之落差，確有顯失公平，符合暴利之行為，是被上訴人自得依民法第74條之規定，聲請撤銷系爭買賣契約。
㈤本件上訴人無買受系爭土地興建農舍之意，王秀玉、劉義豐
始為真正買受人。本件買賣契約既非上訴人有意買受，自屬欠缺成立買賣契約之要件。縱令係王秀玉二人借上訴人之名買受，渠等不讓被上訴人知悉真正之買方，更借上訴人之手殺價，而在旁以其在地專業不動產之能力，隱匿土地價格飛漲之事實，進一步鼓動不知情之被上訴人有數筆畸零地無價值，致被上訴人在欠缺在地行情之經驗，乃至急迫下而受騙，以更低價格出售，並不符合交易雙方應是基於獨立且互相平等之條件或事實下而為。英美法之「臂距原則」即與不動產經紀業管理條例之第24條之2第1、2款法理相一致，本件應有適用。
㈥律師法第34條規定，律師不得受讓當事人間系爭之權利。本
件證人二人身為代書，居間媒介為兩造買賣雙方辦理不動產移轉登記，其竟恐為被上訴人知悉係真正買方，而借名上訴人之名義為買方，復為上訴人給付資金，壓低土地價格，介入買賣最後竟為圖己之利益，而獲得更高之土地受讓利益，其行為得類推適用本條之法理，而渠等行為涉入本件買賣行為，實有違強制之規定，更與誠信原則相違背。
㈦綜上，本件上訴人之請求為無理由等語。並聲明：上訴人之訴駁回。
三、本件原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服原審判決，提起上訴，上訴人於本院補陳略以：
㈠契約嚴守及契約神聖之原則，為私法自治之基石：按基於契
約嚴守及契約神聖之原則，為私法自治之基石，任何有效之契約均如同契約當事人間之法律一般，雙方應依照立約時之意旨遵守並切實履行。對權利行使之障礙，除主張權利障礙之人應為舉證外，尚須符合例外從嚴之法則審慎檢視，始得例外拒絕權利人行使權利。原審既認定系爭買賣契約因被上訴人未以訴訟方式聲請法院撤銷，言詞辯論終結時仍屬有效之契約，上訴人自得依約行使買賣標的物所有權移轉請求權。原審僅以簽約過程有類似民法第74條顯失公平之狀態，禁止上訴人行使契約權利，稍嫌速斷，並有使民法第74條成為具文之嫌。蓋法院依民法第74條第1項之規定減輕給付，不僅須行為人有利用他人之急迫、輕率，或無經驗，而為法律行為之主觀情事，並須該法律行為，有使他人為財產上之給付，或為給付之約定，依當時情形顯失公平之客觀事實，始得因利害關係人之聲請為之。故就契約簽訂狀態之瑕疵，並非均會影響契約效力或權利行使，立法者審酌當事人意思表示自主性與交易安全之維護等法益後，認為縱使行為人主觀上有「利用他人急迫、輕率、無經驗」、客觀上有「顯失公平之財產上之給付或給付約定之事實」，亦僅賦予債務人得向法院聲請撤銷法律行為或減輕給付之權利，顯見立法意旨著重交易安全之維護，傾向契約嚴守之價值之前提下，賦予當事人調整契約內容之選擇權。原審基於抽象衡平原則，審酌交易過程有類似民法第74條之交易過程瑕疵，直接禁止上訴人行使買賣契約債權，除視同買賣契約無效，違反前揭法律設計之利益衡量外，就當事人選擇未向法院以訴訟方式聲請撤銷之程序選擇，逕自賦予法律行為已撤銷之法律效果，實未妥洽，難謂無適用法則不當之情事。
㈡原審輕率援引民法第148條誠信原則之帝王條款否准上訴人
行使合法債權，稍嫌速斷：法律行為交易過程之瑕疵，有通謀虛偽（民法第87條）、錯誤（民法第88條）、詐欺、脅迫（民法第92條）、暴利行為（民法第74條）等，分別設有當事人撤銷制度，以維持當事人意思自由與維護交易安全之平衡設計，而民法第148條之誠信原則與權利濫用禁止原則以填補規範目的闕漏之方式，追求私法秩序之衡平。惟規範設計已經彰顯立法目的時，第148條之概括條款即應尊重立法之價值選擇，不得恣意高舉公平正義之大旗而僭越立法者之意志，以符合民主之原則。就本案而言，被上訴人明知民法第74條之撤銷權而未以訴之型態行使，本應尊重當事人之程序選擇權，買賣契約未因撤銷權行使而消滅。原審明知契約有效存在，卻以交易過程有類似民法第74條之狀態，另援引同法第148條規定以誠信原則為由禁止上訴人行使權利，足以架空民法第74條及其他前揭瑕疵有關規定，無視法律規範已為之價值選擇，容有可議。換言之，若因交易瑕疵而得撤銷之法律行為，縱未撤銷，當事人仍得主張民法第148條而拒絕履行，將使交易秩序大亂，市場安定性不復存在。
㈢交易安全係資本市場之根基，若非有堅實理由不得任意指摘：
⒈當事人既非經濟弱勢之一方，且締約時已獲得完整資訊，自
得本於專業知識、經驗評判締約與否，顯非民法第247條之1適用之對象，更無對其顯失公平之情形，自無予以特別保護之必要。又相對人要求簽具切結書，惟其仍有選擇簽具與否，或循其他法律途逕取回保留款之自由，亦或得要求保留部分具體金額之求償權利，非居於弱勢之一方，當事人既已簽訂切結書，依契約自由之原則，即應受其拘束（最高法院101年度台上字第1341號民事判決意旨參照）。
⒉按交易安全為資本市場之基礎，若交易安全無從確保，則自
由市場即無法運作，此為當然之理。而交易安全有賴契約自由之妥善運作，若訂約之一方得任意拒絕履行買賣義務，則契約自由亦形同具文。
⒊本件被上訴人並非經濟上之弱勢，亦得本於其自身經驗與知
識知悉市場資訊，依契約自由之原則，自應受其拘束，此觀上開最高法院判決自明。實無特別以高權之力量，破壞、糾正雙方意思形成自由之必要。若買賣契約之一方，事後得以契約條件不如己意、獲利結果不如預期、對方得利超過己方數倍，而認意指摘契約「不公平」，而他方行使契約權利即為「違反誠實信用原則」，正常交易秩序、安全恐有遭侵蝕終產生資本市場效率低落，一般民眾將不再信任司法為「交易秩序之維護者」，而成為「得任意介入契約自由之公權力」，最後地下經濟反倒興盛之結果，實非立法者及司法制度之目的。
⒋按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目
的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條定有明文。本件被上訴人於訂約後經旁人煽動而主張雙方所定之買賣價金過低，進而認為上訴人行使契約權利違背誠實信用之行為。惟上訴人係依照雙方買賣契約之規定行使權利、履行義務，並無任何上開之情形，被上訴人以其應獲得更多之利益而主張買賣契約不得行使，要無理由。
㈣上訴人與被上訴人間之買賣交易，並無暴利行為情事：
⒈被上訴人在主觀上並無任何急迫、輕率、無經驗之情事：
⑴按急迫者，意指相對人個人現有法益有緊急之危害者言。本
件被上訴人經濟上並無窘迫困乏，或有急需金錢之情事，故應無急迫之情事。
⑵再按輕率者，意指因判斷力欠缺或意志力薄弱，對法律行為
之細節未及深入，致不知其法律行為之結果對自己有實質意義而言。但意圖投機而高價交易，其係不能達到其目的者，與判斷力及意志力無關，並無輕率可言。被上訴人於原審102年7月26日審理中自稱：「（說要買土地到簽約）大概不到
四、五十分鐘。」，若被上訴人確對交易條件有所疑慮或身體確有不適，當可暫停磋商或修改契約條件，迺被上訴人竟繼續與上訴人等協商將近1小時，顯無輕率之情事。又被上訴人於上開庭訊時亦自稱：「掛牌很久，朋友說有很多人詢問，但說這種價格還是不要賣好，他替我決定」，顯係被上訴人原本即對該土地之價格並非毫無概念。惟本件契約簽訂後，被上訴人再度詢問不知名人士：「因有人給我資訊絕對不止這些價格，但對方不接受。」始對賣出條件甚感不滿，認為無法達到預期獲得高利之目的，進而主張簽約當時係出於輕率。倘擅以「簽約後發現未來恐能獲得更大的利潤」忝為意思表示輕率之表徵，作為撤銷意思表示之理由，則自由市場之交易制度與經濟行為之交易安全恐將不復存在。
⑶被上訴人持有先前仲介業者代為規畫之「○○段農地規劃說
明」，並分別標出各個農地之希望售價，不得謂輕率、無經驗：
①無經驗者，意指欠缺一般生活經驗或交易經驗而言。一般云
者，指日常生活或交易上之通常事項；因之，特定領域或行業的知識欠缺一般以為尚無適用。至於無經驗產生之原因，通常係出於年紀過輕或智能不足。惟查，被上訴人係國中老師退休，年過不惑，迭膺教職，久經世故，已難謂為無經驗。縱使被上訴人自稱對房地產交易並無相當之經驗，仍與欠缺一般生活經驗或交易經驗有間之情形。且不動產價值不菲，終生未曾有不動產交易經驗者並非罕見。是以，不動產買賣契約之一方當事人，如非他方有利用其急迫、輕率或無經驗而為法律行為之主觀情事，尚不得僅憑其未曾有不動產交易經驗，即得主張依民法第74條第1項規定請求撤銷法律行為。…則兩造就系爭買賣契約合意之買賣價金及條件，應為雙方相互折衝下之結果，上訴人應受其拘束。縱認上訴人主張其事後發現系爭買賣契約約定之價金（條件）不如市場行情（或公告現值）屬實，亦不得僅憑其無土地交易經驗即謂系爭買賣契約有民法第74條第1項所定之得撤銷事由（臺灣高等法院100年台上字第111號判決意旨參照）。依常情一般民眾一生從事房地產交易次數本即不豐，若以房地產交易之經驗作為法規要件上無經驗之判斷，又以買賣契約價金不符市場行情作為顯失公平之判斷，恐絕大多數國人皆落入此範疇，此當非立法者之初衷，亦不得作為主張民法第74條之事由。
②又被上訴人自稱久未居住於花蓮，不了解花蓮之地價。惟一
般人若非專事房屋仲介、買賣，本即連住所四鄰之房價都不甚明瞭。矧房價資訊已較過往更能可得而知之公開資訊，被上訴人捨此不為，猶辯稱久未居於花蓮而不瞭解本地房價，於法於理皆無所恃。
③另被上訴人曾於102年2月21日自臺中至花蓮與劉義豐地政士
及上訴人代理人王秀玉洽談系爭土地買賣事宜時，曾出示其他仲介提供予被上訴人之「○○段農地規劃說明」，及被上訴人親手標注之地籍圖謄本（上證1）。上開說明中對系爭土地有「土地規劃」、「土地整合規劃」、「土地之處理方式」等項目，內容對於系爭土地價格及出售方法有詳盡之分析，且說明中亦載明㈠全部面積一次整體銷售：全部總面積為3318.6坪，若能一次整體銷售，其優點為節省長時間的協議程序，並可避免不必要之困擾，但其缺點是大面積土地的銷售，必須有特定用途者，又因總價金較高，買主較難尋，且買主必然要求以較便宜之價格購買。㈡採一次整體銷售及以分開銷售並行方式：可採全部面積一次整體銷售、或以分開銷售並行方式，若分開銷售則東區部份1130.8坪為一個單位銷售，西區部份2187坪為另一個單位銷○○○區○○段○○○號土地或可分割為兩筆後，分別與北邊○○段000及南邊○○段000兩筆土地合併銷售，分割及合併後面積各為1094坪。
其優點為較具彈性，雖協議較需耗費時間，但買主較容易出現，價格亦較有議價之優勢等語。依上開說明可知，被上訴人於前往花蓮簽訂本件買賣契約前，就系爭土地狀況即有相當之瞭解，並清楚將全部土地整體售出，總價將較分開出售便宜，而仍選擇一勞永逸將土地全部售出，可證上訴人並非毫無經驗之人，而草率訂立系爭買賣契約，更證被上訴人主張之請求權基礎，均為事後發現土地恐可以更高價格賣出之卸詞，毫不足採。
④再被上訴人亦於地籍圖左上角標註其所有之土地:「○○段
000、000、000、000、000-0、000、000、000、000、000」，又被上訴人亦於圖上鉅細靡遺記載其所有之土地現況、面積、公告現值等，除000、000兩地號外，被上訴人更於其他所有土地中註記其理想中之「建議售價」或「擬售價」。就本件買賣契約之標的000、000-0、000、000、000、000號土地，被上訴人亦對前開土地有理想價格之親筆記載，顯然被上訴人對土地價格確有認識，並非對於土地價格一無所知，而任由他人煽惑、慫恿即輕率售出土地之人，僅於買賣契約成立之後始認為有賣低情事，昭然若揭。
⑷綜上，被上訴人既自行於地籍圖上記載有關土地之價格資料
，顯然對其所有土地價格知之甚詳。縱被上訴人抗辯其登載內容係簽約當日或前日由仲介引導，亦無礙證明當事人確有於簽約伊時有意思表示能力，而能正常判斷買賣契約之內容，若因事後當事人認有賣低情事而能任意反悔，或國家司法因交易價格與鑑定價格有落差而任意介入，恐將破壞自由市場之交易規則甚距，更難謂符合私法自治、契約自由之原則。被上訴人經濟上既無急迫之情事，簽約情形又難認輕率，被上訴人更非懵懂無經驗之人，被上訴人於簽約時之意思表示確為自由，相對人亦對此發生信賴，甚難認上訴人係利用被上訴人急迫、輕率、無經驗等情，使被上訴人行給付之約定，自明。
⒉系爭交易在客觀上亦無顯失公平之情事：
⑴按是否有顯失公平之客觀事實，屬法院視個案具體狀況之裁
量權，惟主張顯失公平之一方，對該事實仍負有舉證責任，此有最高法院80年台上字第496號判決可稽。
⑵按所謂不動產市價或行情僅係提供作為買賣交易之參考，於
實務上有關不動產買賣成交價格本因個案事實、買賣雙方議價、時機等種種因素而受影響，故不動產買賣價格本決定於買賣雙方個人認知及接受度，要難以個案之不動產買賣成交價格作互相比較，只要不動產交易買賣雙方確就標的物及買賣價金互相同意，即應認買賣契約成立，此為維護市場交易秩序之當然解釋，故相同不動產於不同人間議定交易價格，本難相同，否則豈非得任由買賣雙方於買賣交易完成後，再執所謂有高買或低賣之理由，造成交易秩序不安定性（臺灣高等法院臺南分院96年上字第230號判決參照）。
⑶查被上訴人於書狀中所列附件二、三、四，均非系爭土地所
在之東昌段，被上訴人應具體說明其參考價值為何，否則堪難援引作為對被上訴人有利之認定。又附件一之土地固在東昌段，然尚未經實價登錄已難輕信；況依上開實務見解，要難以個案之不動產買賣價格，而驟謂買高賣低之抗辯；況被上訴人所舉土地之狀況是否與系爭土地相符、該土地之利用情形是否與系爭土地相類，一般所用之土地鑑價項目，如臨街寬度、地段座落、臨街街寬、臨路深度、使用效率、交通情況、里鄰環境、發展性等，與系爭土地是否有差異，被上訴人絲毫未舉證以實其說，尚難以單一土地之價格超越系爭土地，驟認該契約顯失公平。
㈤不動產鑑價報告僅為客觀價格參考，與實際交易情形無涉：
⒈按鑑定人之鑑定意見固為證據方法之一種，惟法院審認鑑定
意見是否可採，仍應先踐行調查證據程序後，於符合經驗法則、論理法則之範圍內為判斷，而非謂所有鑑定意見均得直接採為裁判之依據。原審僅憑鑑定人就本件房屋作成價格減損之鑑定，尚未踐行調查證據程序，即認定上訴人應如數給付，自有論理未盡之可議。又民事訴訟法第222條第3項固為規定，法院得就鑑定人陳述之鑑定意見，依自由心證判斷事實真偽，然鑑定意見可採與否，仍應依同條文第2項踐行調查證據之程序而後定其取捨，法院不得遽將鑑定意見採為裁判之依據，否則即有認事用法上之違誤（最高法院99年度台上字第920號、98年度台上字第2104號判決意旨參照）。
⒉復按不動產技術估價原則第2條第1款、第3款規定：「正常
價格：指具有市場性之不動產，於有意願之買賣雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值，並以貨幣金額表示者。」、「特定價格：指具有市場性之不動產，基於特定條件下形成之價值，並以貨幣金額表示者。」。本件林孝威不動產估價師所為不動產估價報告書（下稱鑑價報告）載明係以「正常價格」為估價種類（鑑價報告第1頁），採用比較法進行評估（鑑價報告第2頁）又聲明「本估價報告書評估結果係在不動產估價師考量某些估價條件下形成，委託人或使用報告書者應瞭解估價報告書中所載之估價條件，以避免誤用本估價報告書所載之估價金額。」（鑑價報告第8頁），觀諸全份估價報告書，確係以與週邊相似土地買賣交易之價格作為比較之基礎。又不動產技術估價原則第23條第1款：「比較標的有下列情況，應先作適當之調整；該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用：一、急買急賣或急出租急承租。」，顯見若交易一方有急買或急賣之情形，其交易價格將不再為正常交易條件產生之合理價值，進而影響最後交易結果。
⒊被上訴人於民事答辯（二）狀中自承「心想土地閑置多年，
既有人買急於脫售之心情…。」可見被上訴人因急於脫手早經閒置之系爭多筆土地，而對於價格是否符合市場一般平均價值，並無堅持，僅求能「儘速、全部脫手現有土地」，而該土地則有基於上開特定條件下形成之價值，即為本件雙方交易之「特定價格」。而鑑價報告鑑定之「正常價格」僅為與其他相似周鄰土地之正常價格比較，與被上訴人急於脫手之特殊價格迥不相侔，依上開最高法院之見解，以經驗法則、論理法則判斷，自難作為是否有顯失公平之裁判依據。
⒋又由鑑定報告說明「鄰南濱路之○○段000、000及000地號3
筆相連土地為基準地，以比較法評估…其次，○○段000及000-0地號則就其與基準地之個別因素條件之差異作調整修正後估算其正常價格。最後，未鄰路之○○段652地號，則以○鄰○區○鄰○○路之合適案例以比較法評估…。」（鑑定報告第27頁）可知，鑑定報告係以000、000、000為一組，其他三筆土地皆個別估價之鑑定方法。以買賣交易實務而言，賣方若希望銷售整套商品、出清存貨，因買方需付出較多價金且購買原非計畫中之商品，故賣方即需將總價降低，甚至有可能達半買半送之程度，交易始能成立，此亦為買賣雙方各取所需之契約自由行為，尚符一般經驗法則。於土地交易中，因土地價值波動甚大，賣方為求脫手冷門、不規則之土地，此種「搭售」變現之行為，與一般商品買賣無異，甚至更為常見。本件兩造於買賣契約談判伊始，被上訴人即表達希望「全部售出閒置土地」，故最後雙方達成之合意價格自與鑑價報告中以每筆土地之單價加總後得出之價格有所差距，此亦為鑑價報告中未能考慮之特殊價格因素，一併敘明。
㈥被上訴人所主張之請求權基礎，尚未能舉證以實其說：
⒈被上訴人主張之請求權基礎有民法92條第1項、88條第2項、
74條、148條等。惟被上訴人至今僅執陳詞，以被上訴人代理人自身對土地價格之主觀認知，認交易價格與實際土地應有之價格差異甚大，而反推被上訴人有陷於錯誤、急迫、輕率、無經驗等情，並據以推論上訴人有詐欺之行為。
⒉按不動產買賣價格本決定於買賣雙方個人認知及接受度，要
難以個案之不動產買賣成交價格作互相比較，否則交易秩序即無所憑恃。任何有效之契約，均如同契約當事人間之法律一般，雙方應依照立約時之意旨遵守並切實履行，自不能以事後認交易價格不如預期，進而主張係因急迫、輕率、無經驗所致，更不能藉此認為係意思表示錯誤所致。至被上訴人主張係因地政士即證人劉義豐模糊被上訴人認知之行為，進而導致被上訴人對土地之價格於頭昏腦脹之際判斷錯誤，證人已於原審具結，證述於交涉過程中並無主導交易之價格亦未收受佣金，被上訴人更未對其如何因腦部受創影響判斷力有任何舉證說明，被上訴人主張自屬空言而不足採信。
㈦綜上，原審判決自交易公平之觀點，嚴格審酌系爭土地買賣
交易有無瑕疵，並引進英美法系中所謂「臂距原則」以充實誠信原則在衡量法律行為效力之判斷依據，固有創意。然民事，法律所未規定者，依習慣，無習慣者，依法理，為民法第1條所揭示。今被上訴人未依民法第74條撤銷系爭買賣契約，買賣契約仍屬有效，原審判決援引臂距原則之法理，認上訴人不得依約請求系爭土地之所有權移轉登記，架空民法第74條之法定要件，上訴人實難甘服，為此，提起本件上訴，請改判如上訴聲明，以維權益。並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將如附表所示土地之所有權移轉登記予上訴人。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
四、被上訴人於本院補陳略以：㈠系爭土地為臨海濱路之路旁土地，其當時之市價早已飛漲，
此由林孝威估價師之鑑價報告可知。又依上訴人所提被上訴人書寫之地籍圖謄本手稿可知，劉義豐夫婦2人實為居間媒介之人，渠2人在原審作證亦未否認。劉義豐代書（曾任地政士公會之理事長）、王秀玉夫婦活躍於花蓮房地產界，為花蓮人所週知，其2人不得諉為不知花蓮房地產之市場行情，竟匿而不告知南濱以南之濱海土地已然價漲飛騰，遠超於土地公告現值倍數，甚且違反誠信假王秀玉之兄即上訴人名義為買受人，充當人頭，再由渠2人協助在旁殺價，致令遠住臺中市豐原區不知悉花蓮縣、花蓮市、吉安鄉不動產資訊及其漲跌情事之被上訴人，在受渠等矇蔽該地中某幾筆無價值之無經驗下，被以遠低於當時不動產價格一倍以上之低價，錯誤受騙出售。是劉義豐夫婦與上訴人之行為，除違反民法第148條之誠信原則外，並有民法第74條之暴利行為之適用。為此，被上訴人亦得另依民法第74條規定，追加提起撤銷系爭買賣契約之反訴。
㈡本件非被上訴人故意不履約，實因上訴人之行為違反誠信及
公平正義原則，而涉入錯誤、詐欺及侵權行為之範疇，並經被上訴人於原審為撤銷錯誤及被詐欺而為系爭買賣之意思表示，且上訴人與被上訴人間所訂立之系爭買賣契約，其目的係在規避農業用地興建農舍辦法第2條對於農舍興建之限制規定，實屬脫法行為，該買賣法律行為應為無效，即令有效成立，亦有違誠信原則，上訴人之請求亦無理由。
㈢本件農地交易，附加配蓋農舍契約，即民間所謂之「配蓋農
舍」，依一般交易習慣，配蓋之代價約為180萬至200萬元，此為嫻熟該等程序之劉義豐所明知，而其2人居間媒介竟未告知，猶壓低系爭土地價值締約（如再扣除配蓋農舍權利金，平均每坪只剩8,200元價格，遠低於市價一般行情之一半不到），足認其2人及上訴人係趁被上訴人之急迫輕率無經驗而為，容有利用被上訴人之無經驗，而其行使債權之行為並有違反誠信原則，自不得主張買賣契約之效力與請求。
㈣上訴人與王秀玉、劉義豐以系爭土地之不實市價告知被上訴
人，且從旁殺價佯以有部分農地無價值，使被上訴人陷於錯誤，而與上訴人訂立系爭買賣契約，已構成民法第92條之詐欺，被上訴人當得主張撤銷出賣之意思表示，使原成立之買賣契約歸於無效：
⑴本件雙方對於系爭買賣契約內容中之標的（即系爭土地）與
價金（820萬元）雖已意思表示內容一致，然買賣之價金高達近千萬元，如此高價之不動產買賣，試推以社會上具有通常理性與知識之人，必定事先充分調查該鄰近不動產之市價，以為談判議價時參考依據，上訴人於原審卻謂於議價之前從未蒐集相關資訊或由其妹王秀玉處得知附近土地價格，顯與常理有違。至於本件系爭土地之所以能定出820萬元價格之原因，依上訴人於原審陳稱：「因為我妹妹是專業，她事前有跟我說被告開的一千萬元可以殺一點價，又因少一筆土地，所以我是能殺多少就殺多少。」（見原審言詞辯論筆錄第2頁），可知上訴人僅憑藉其妹所陳述之總額價格為據而與被上訴人進行議價，從未實際探求系爭土地每坪應有之合理價格或鄰近土地之賣價，惟依常理，高價之不動產合理議價談判，必定是錙銖必較、慎重其事，豈有可能在未知悉實際每坪交易市價之情況下，盲目進行磋商？在在可見上訴人所述未知悉系爭土地之市價與事實尚有未合。苟認上訴人陳述為真實，豈不印證被上訴人所辯上訴人僅係掛名買受之人頭。
⑵又於系爭買賣契約中協助雙方洽談之劉義豐夫婦，依其身分
及職業關係，經年在花蓮從事協助不動產登記相關業務，必然對於不動產買賣現況與市價暸若指掌，且劉義豐於原審證稱其於簽約前幾個月有帶領上訴人看過系爭土地，當時被上訴人有出賣系爭土地之意思，伊未問上訴人有無要買，伊只是帶上訴人去看地等語。而上訴人於原審稱其於購買前一年想買土地，而於買賣時之前一、二天才知悉被上訴人要賣地且去看等語，足證劉義豐之上開證詞，顯係虛偽不實。此外，依上開內容亦可得推知上訴人要買系爭土地，如果有看地而於看地之當下，依理上訴人應早已在物色可能之標的並四處詢問可能之價格，以為考量何者為值得投資之標的，是劉義豐於帶領上訴人探查土地時，必然已告知系爭土地之合理市價以供上訴人參考，殊難想像上訴人僅單純看地而從未詢問劉義豐相關土地資訊，由此以觀，前揭上訴人所稱從未蒐集系爭土地價格資訊或未實際計算系爭土地，實屬推託之詞，不足為信，如果屬實，則得推認其根本非為欲購地之人，而僅為劉義豐、王秀玉夫婦之人頭而已，否則，應無要買系爭土地前一、二天已決定，卻於締約當日分文未帶，而由居間人劉義豐以其支票充當買賣訂金之理。
⑶本件真正實際促成居間雙方買賣系爭土地之人，為上訴人之
胞妹王秀玉，而王秀玉亦為承辦本件不動產買賣之代書劉義豐之配偶，可知其3人實具有親戚、配偶關係，彼此情感關係密切。且如王秀玉所證，在系爭買賣契約締結前，曾帶領上訴人觀看系爭土地，上訴人完全聽從王秀玉之建議，信賴其專業，可見其有協助從事代書業務與不動產仲介買賣業務時日已久，當對系爭土地及其鄰地之交易價格與實況知之甚稔，否則其又有何能力促成本件交易之完成？然現今該鄰近農地價格飛漲，一坪已達3、4萬元之譜，其卻仍向被上訴人陳稱系爭7筆土地市價僅值一千萬元以下，而更要求畸零地無作用，應半買半相送予上訴人，顯有告知與事實不符之資訊。再者王秀玉既長期協助處理不動產業務，深具專業能力已如前述，而本件之不動產交易係在其仲介下促成，惟其為掩飾其欺罔被上訴人之實，乃至居間人應負調查及忠實，尤其是告知義務，竟於原審公然誆稱不知悉系爭土地附近交易市價，實屬欲蓋彌彰之詞，且顯違經驗論理法則。
⑷綜上所述，上訴人與劉義豐、王秀玉3人證詞內容多有相互
矛盾與違誤之處，漏洞層出實有隱情，且王秀玉確有故意向被上訴人陳述與事實不符之市價資訊，據此可推知，上訴人等三人欲藉著系爭土地之市價有鉅大波動與漲幅之際，由王秀玉主導利用資訊不對等之機會，欺瞞長年在外地居住對不動產買賣毫無資訊之被上訴人，使被上訴人因該不實資訊陷於錯誤，誤信為合理之市價，進而為談判議價，爾後完成系爭土地之交易行為，上訴人等人之行為當構成詐欺行為，是依據民法第92條第1項之規定，被上訴人自得撤銷系爭買賣契約，使其歸於無效，拒絕履行移轉系爭土地所有權。
㈤退萬步言，縱難以證明上訴人有詐欺之故意，被上訴人因誤
認系爭不動產之市價，以致為錯誤之意思表示內容，被上訴人亦得依據民法第88條第2項之規定撤銷系爭買賣契約：查被上訴人對於系爭土地合理市價之誤認，實為對於系爭土地性質認定之錯誤，及上訴人與證人等之誤導，而且漏未告知地價資訊所致，且被上訴人若知賣價與市價有相當大之落差時，必然拒絕為系爭買賣之合意，是有足以影響契約目的實現之交易上重要事由。又被上訴人已高齡72歲，因長期旅居外地之故，自難對花蓮不動產交易實況有通盤了解，此外被上訴人於交易前日因跌傷撞及頭部，尚有頭昏暈眩無法為正常思考，是其注意之能力本較一般人為低，而系爭土地之市價為何，既僅由實價登錄以公告之方式週知，以被上訴人年紀而言，對電腦、網路資訊一竅不通，其未即時得知市價資訊，礙難謂被上訴人未盡其與處理自己事務同一之注意。末者在綜合考量相關因素，權衡表意人之利益、交易之安全及公平性等要件後，因上訴人尚未於系爭土地上搭建農舍或為經營之相當準備，是允許被上訴人撤銷，上訴人亦無損失可言，尚未足影響交易安全，應認被上訴人得依錯誤之規定主張撤銷其出售土地之意思表示。
㈥被上訴人亦得主張系爭買賣契約係在上訴人趁其急迫、輕率
或無經驗之情況下所簽定，依據民法第74條規定，向法院請求撤銷該買賣契約或減輕之給付：
⑴民法第74條規定：「法律行為，係乘他人急迫、輕率或無經
驗，使其為財產之給付，或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為，或減輕其給付。」民法第74條所稱輕率，係指行為人對於其行為之結果，因不注意或未熟慮，不知其對於自己之意義而言。出賣人不知買賣標的之價值關係，而率與買受人訂立契約，亦在輕率之列（最高法院79年度台上字第1394號民事判決可資參照）。
⑵查被上訴人因歲事已高，困於記憶力減退、神志不清之原因
，思慮已漸為鈍化、蔽塞，身心狀況大不如前，且久未至花蓮處理及管理當地之不動產事務，對於龐雜之商業交易能否及時了解最新資訊妥慎處理，實屬難以期待，詎料，上訴人等人竟趁此之機，在被上訴人來至花蓮當日跌傷腦部注意能力低落致有急迫、輕率、無經驗之際，不斷以其專業身分遊說系爭土地之買賣，且為不實之資訊，謂畸零地無價值，再下殺價格，並提供顯不相當之市價，以致被上訴人在不知悉實際價值，誤以該地價值仍低之關係下，尤其重要者，乃誤信賴介紹人王秀玉之專業率而倉促成立買賣法律行為，而上開情形皆為上訴人所明知，並利用為本件財產之交易，此外，由系爭買賣契約給付內容觀察，與斯時之客觀交易條件態樣相較，存有不合理之落差，確有顯失公平，符合暴利之行為，是被上訴人自得依民法第74條之規定，請求撤銷系爭買賣契約。
㈦末查，上訴人與居間人劉義豐、王秀玉之媒介行為間，衡諸
最後利益應歸劉義豐夫婦，而即令契約存在上訴人間，但衡渠親密關係，容有違英美法之臂距原則及應類推律師法第34條、不動產經紀管理條例第24條之2第一、二款規定之適用，亦有違保護他人之法令及公序良俗而有侵權行為之恢復原狀義務，且其顯違誠信原則，不得請求被上訴人履行契約，移轉系爭土地：
⑴參諸買賣契約之經驗論理法則，證人王秀玉稱伊在簽約前一
、二天向上訴人說被上訴人有來花蓮，他也有意思要買（被上訴人土地）云云，但證人王秀玉又證稱，在簽約前一、二天未帶上訴人去看地，上訴人不清楚該土地坐落及狀況如何，係伊去看的，上訴人不懂土地，只是聽伊的建議（見原審102年7月26日言詞辯論筆錄），則可以證明本件上訴人之買賣系爭土地幾為證人王秀玉所主導。至於，上訴人先稱，成立買賣契約前未曾看過買賣標的，嗣又改稱，簽約前一、二天去看過云云，前後陳述不一，足證上訴人臨訟偽證，且與其妹王秀玉證詞歧異，當以王秀玉證詞可採。從而，可證上訴人根本不知系爭土地坐落位置、現況，不知土地價值如何，悉由證人王秀玉主導，換言之，其本身根本無購地之意至為灼然。尤其自事後，其根本無購地建農舍之意，蓋既捨配蓋農舍，則系爭土地無一筆地達756坪可興建農舍之要件者，如以買賣契約移轉予上訴人，上訴人係無法建屋使用，益加可證明其買地本無建屋自住之目的，亦即上訴人買地建屋居住之動機，即非屬實，可資推定。此外，當天如果是上訴人本人要買，而王秀玉夫婦一、二天前即已告知上訴人，被上訴人有地要賣，上訴人有要買地之意，則上訴人焉可能會不準備分文前來訂立本契約，顯然違反買賣之經驗論理法則。
⑵本件既係王秀玉、劉義豐方為真正買受人，則被上訴人在渠
二人之仲介居間斡旋下，竟誤信上訴人為買受人，且其買賣價金，竟是一再由王秀玉、劉義豐2人之壓低價格，復為其2人以有數筆係畸零地無價值，而被蒙蔽不知情事下，除了
1.證人二人均未告知系爭土地價格已飛漲外，2.更矇以畸零地無價值無法蓋屋，可以贈送之，3.誠如上訴人證稱，伊妹妹是（土地買賣）專業的，上訴人自承根本沒有想過每坪土地多少才合理，不知花蓮農地一坪多少錢，卻可以在妹妹指導下隨便殺價，益加可證明上訴人非買方，王秀玉二人才是買主，而上訴人只是配合出來，再壓低本件買賣土地之價值者，4.即令如王秀玉二人之行為引介土地，居間被上訴人出售土地，而帶上訴人前來購地，還幫忙上訴人殺價，所為行為已符不動產經紀管理條例之第四條第五款仲介業務（指從事不動產買賣、互易租賃之居間或代理業務）行為，參諸同條例第24條之2其第一、二款之規定，玉秀玉二人即應遵守之，然其非但未加告知（證人二人均未證稱有告知被上訴人土地已飛漲，上訴人亦未證明王秀玉二人有告知），反過來幫助買方向被上訴人殺價，豈不是圖己之利而為，而非居於公平之中間仲介人立場嗎！本件上訴人無買受系爭土地興建農舍之意，已如上述。依理本件買賣契約既非上訴人有意買受，自屬欠缺成立買賣契約之要件。惟縱令係王秀玉二人借上訴人之名買受，其不讓被上訴人知悉其為真正買方，更借上訴人之手殺價，而在旁以其在地專業不動產之能力，隱匿土地價格飛漲之事實，進一步鼓動不知情之被上訴人有數筆畸零地無價值，致被上訴人在欠缺在地行情之經驗，乃至，急迫下而受騙，以更低價格出售，其豈符合交易雙方應是基於獨立且互相平等之條件或事實下而為呢？核英美法之「臂距原則」即與上開不動產經紀業管理條例之第24條之2的第
一、二款法理相一致，原審判決所持理由至有道理而符合本件。
⑶末查，按律師法第34條規定，律師不得受讓當事人間系爭之
權利。本件證人二人身為代書，居間媒介為兩造買賣雙方辦理不動產移轉登記，其竟恐為被上訴人知悉係真正買方，而借名上訴人之名義為買方，復為上訴人給付資金，壓低土地價格，介入買賣最後竟為圖己之利益，而獲得更高之土地受讓利益，其行為得類推適用本條之法理，而渠等行為涉入本件買賣行為，實有違強制之規定，更與誠信原則相違背，本件上訴人之請求自屬無理由。
㈧關於鑑價報告之意見與對於系爭土地買賣當時市價之說明：
⒈系爭土地附近土地在102年3月21日時，臨路之地價，已然開
價3萬5千元到4萬元以上，在離路較遠處之土地，亦無低於1萬元以下者。尤以在102年12月間在系爭土地約500公尺遠，且未鄰路之農地，其實際買賣成交價格已達二萬餘元以上，今更開價3萬5千元。
⒉花蓮市、吉安鄉之農地、建地於系爭買賣契約簽訂前一年即
開始起漲，而系爭土地到102年3月21日，早已是主升段之趨勢，因此，形成大家搶地搶得兇之情事。對於農地價格更在可以「配蓋」的情形下，益加具有價值，況且依花蓮之市場慣例，如果地主願意配合蓋農舍再移轉登記，是必須加價200萬元（此為仲介、建商所告知，為地政士所不得諉為不知），本件買賣是有附帶被上訴人須配蓋農舍的約定，依理賣價應加價，方符市場之行規，併此陳明。
⒊本件鑑價報告對於系爭土地鑑價結果，固然低於代理人之認
知，尤以103年3月21日之價格，至少要加0.5倍以上，方才正確。但即令依鑑價報告之估價金額，系爭全部土地之市場價值至少已達19,747,170元。上訴人利用被上訴人未住居於花蓮，不知市場價格之脈動情形，隱匿市場行情不告知，而施以地政士（證人劉義豐）之專業知識，從旁模糊被上訴人之認知，並加以殺低價格，甚而表示某些土地無價值，隨著主要土地，部分附送予上訴人，致被上訴人錯陷於錯誤，心想土地閑置多年，既有人買急於脫售之心情，而輕率的在證人慫恿下，無知的同意配蓋農舍，更減少近200萬元之價格。惟就原審調查上訴人及上訴人之妹、妹婿（為專業土地代書，多年從事買賣土地，瞭若指掌花蓮地價之經驗），可得推知，上訴人根本無所謂「因缺農舍住居，欲買地自住」之情事，甚而，到最後表示僅須被上訴人交付土地，無須配蓋農舍亦無不可。顯露出購地非上訴人陳述之本意，而是別有用心，益得推測出其僅係出人頭購地（蓋何以連買賣定金均未攜帶，而是由居間人之妹婿支票支付之），本人非有買受之意，實際購地人劉義豐夫婦。換言之，據此亦可推定上訴人及證人是以串通之目的，欲賺取超額之土地價值。然而卻利用專業，隱匿市場價格，使被上訴人陷於對地政士、仲介人專業信賴之錯誤，被殺價出售，更同意配蓋農舍，謂無民法第74條，錯誤、詐欺、侵權行為及違反誠信原則之情事，孰得置信。
⒋上訴人所提被上訴人之手稿出售價格，亦符合鑑定報告之鑑
定價格，足證其委託劉義豐仲介時，即是希望以此為價。詎料劉義豐夫婦明知斯時市場行情至少已達該價位卻不加告知，尤居於自行購買之意，並以上訴人為人頭，復欺被上訴人之不知，致陷於錯誤及輕率無經驗以顯不相當價格出賣。此更可自後來上訴人表示不須蓋農舍，只要土地即可，益加可證明上訴人是劉義豐夫婦之人頭，否則，以買農地建屋自住的動機買受，最後竟可不蓋農舍只要地，試想如上開土地不配蓋，則其只需要土地作何用途，不言可喻，是為轉售牟利之用。
⒌綜上所陳，鑑定報告所估買賣當時價格，雖有低於當時市場
行情，然縱使如此，兩造之買賣價格亦僅係當時行情之4/10，不到一半價格，而有顯不相當與公平，其以有知欺無知，而有違交易之公平與誠信。
(九)並聲明：上訴駁回。
貳、反訴部分：
一、被上訴人起訴主張：㈠程序方面：
⒈按民事訴訟法第446條規定：訴之變更或追加，非經他造同
意，不得為之。但第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限。提起反訴，非經他造同意，不得為之。但有下列各款情形之一者，不在此限：一、於某法律關係之成立與否有爭執，而本訴裁判應以該法律關係為據，並請求確定其關係者。
二、就同一訴訟標的有提起反訴之利益者。三、就主張抵銷之請求尚有餘額部分，有提起反訴之利益者。
⒉本件被上訴人於二審提起請求判決撤銷被上訴人與上訴人於
102年2月22日如附表所示之不動產買賣關係之反訴，縱上訴人不同意，然由於上訴人就本訴請求成立之前提為兩造間系爭買賣契約存在，而被上訴人向法院聲請行使民法第74條之暴利行為撤銷時，若法院准許之，則系爭買賣契約即溯及失其效力，上訴人於本訴之請求即失所附麗，故被上訴人自得依民事訴訟法第446條第2項第1款之規定提起反訴。且被上訴人主張暴利行為撤銷有助於鞏固「上訴人請求移轉登記土地為無理由」此一事實，對於被上訴人而言難謂無反訴利益，故被上訴人亦得依民事訴訟法第446條第2項第2款之規定，合法提起反訴。
㈡實體方面：
⒈按民法第74條規定：法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無
經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付。前項聲請，應於法律行為後一年內為之。
⒉本件上訴人與被上訴人以顯不相當之價格成立系爭買賣契約
，係利用劉義豐、王秀玉為被上訴人處理事務，明知被上訴人不是住在花蓮而遠在豐原，不了解花蓮土地飆漲之市場行情，而渠兩人居於中間仲介之身分，在當地所取得特殊資訊及信任之情形下，不告知被上訴人市場價格，再以王秀玉兄長（即上訴人）與被上訴人商議價格時，於客觀上不為被上訴人之利益為主要考量，渠等卻故意壓低價格，為不實之訊息，使兩造成立買賣，乃利用明瞭被上訴人現處於不知及不清楚土地行情價格無經驗，並未有時間考量之急迫當下，成立本買賣契約，核屬乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產移轉之約定，依當時情形顯失公平，依民法第74條規定，被上訴人自得依法將系爭買賣契約予以撤銷之。
⒊關於暴利行為之陳述，除引用本訴答辯理由外，另補充理由如后：
⑴證人劉代書夫婦及上訴人係居住於花蓮之現住民，且知悉房
地產市場行情價，被上訴人長居在外之臺中市豐原區，偶一回花蓮，應已為不爭之事實。
⑵準上以言，對於標的物之價值，上訴人一方為經濟、資訊上
之強者，被上訴人顯居弱勢。詎料上訴人竟隱匿其所明知之市場資訊，非但如此，更向被上訴人佯稱部分土地不具價值，應附贈與之，致被上訴人在不注意更未熟慮，甚至可說為上訴人、證人等所欺蒙受騙下，而使被上訴人作出違背真實意願價格之承諾，締結了差距超逾土地市價不及二分之一以上之不均衡價格之契約，至為明顯，上訴人與證人等從中可牟取非常高的暴利，而有顯不相當，失去公平之處。
⑶姑不論被上訴人係在上訴人與證人隱藏資訊為己利益下致與
其締結本件顯失公平之買賣契約，依上開論述，就給付顯然失衡之客觀要件上，已足以證明被上訴人之急迫輕率矣！否則，焉可能若在明知市場真正價格下，而仍願締約。尤其是在上訴人等之誘導下，信以為真，部分土地不具價值性，自客觀情事以言，誠可謂無經驗所致（顯然對本地不動產買賣經驗欠缺）。又該等客觀失衡之行為，為上訴人與證人等之行為所致。進而，可認為符合誠信原則之違反，要無疑義。⑷不動產估價師之鑑定係本著其專業之知識所為之鑑定，訴訟
代理人知悉當時市場行情，係因在標的物不遠幾百公尺之巷內有塊農地，方得了解當時附近土地之起漲情事，並非無稽之說。進而認定主張以系爭土地之當年行情，殆高於估鑑價之結果，時至今日，更是高出許多，是估價師之估價誠可作為鈞院之參考。
⑸至於上訴人另主張如有急買或急賣現象，應有影響最後交易
之結果，認有不動產技術估價原則第23條第1款之適用，惟如上訴人認被上訴人是為急迫而賣，則益加構成暴利行為之要件。然而，縱觀全卷，被上訴人會如此急迫、輕率或無經驗之出賣，係因遭上訴人所誆騙，豈得因此認應以為急賣作為交易價格，來加以評估，足見其質疑估價師之估價理由，不足採信。
⒋綜上，爰依民法第74條規定，請求撤銷系爭買賣契約等語。並聲明：如主文第1項所示。
二、上訴人則以：㈠程序方面，反訴不合法：
⒈上訴人不同意被上訴人提起反訴，又於某法律關係之成立與
否有爭執，而本訴裁判應以該法律關係為據者，或就同一訴訴訟標的有提起反訴之利益者，雖未經他造同意，亦得提起反訴，民事訴訟法第446條第2項但書第1款、第2款分別定有明文。前者係指提起中間確認之訴；後者係指訴訟標的同一，且不延滯訴訟及妨害他造之防禦，對於當事人間紛爭之一次解決及訴訟經濟有利之情形而言（最高法院92年度第649號裁判意旨參照）。
⒉本件反訴不符民事訴訟法第446條第2項但書第1款：依上開
最高法院見解，若以民事訴訟法第446條第2項但書第1款提起反訴，則訴訟標的須以該法律關係之成立與否為本訴裁判之先決問題為要件，亦即該訴訟類型為本訴之「中間確認之訴」。惟查，被上訴人提起之反訴，係請求鈞院撤銷雙方之買賣關係之形成之訴，非確認法律關係存在與否之確認之訴，顯與上開法律規定有所扞格，應先敘明。
⒊本件反訴亦不符民事訴訟法第446條第2項但書第2款：又按
，民事訴訟法對第二審提出反訴之要件受有嚴格之限制，無非係為保障當事人之審級利益，且當事人之一方亦得另行提起新訴，對當事人之權利亦無甚損害，故當事人提起之反訴自須受較嚴格之審視。本件，被上訴人復以民事訴訟法第446條2項但書第2款主張本件屬暴利行為，提起反訴以撤銷買賣契約，似有提起反訴之利益。惟依上開最高法院見解，反訴利益係指訴訟標的同一，且不延滯訴訟及妨害他造之防禦，對於當事人間紛爭之一次解決及訴訟經濟有利之情形而言。經查，本件上訴人係以雙方之買賣契約為請求權基礎，請求被上訴人應將系爭土地所有權移轉登記予上訴人，惟經原審另以「權利行使違背誠實信用原則」駁回，上訴人不服，提起上訴，鈞院即應就上訴範圍審理，以符處分權主義之原則。迺被上訴人另以民法第74條為規範基礎，訴訟標的為「債務人之撤銷訴權」，顯與本件訴訟標的法律關係買賣標的物給付請求權及權利行使之障礙事由（民法第148條）迥不相侔。又其欲撤銷者，究為聲明所稱之「法律關係」或「法律行為」，亦有待釐清。被上訴人若認其提起之反訴確與本訴之訴訟標的相同且具有訴訟利益，自應詳加敘明理由，以佐其說，否則本件反訴即無理由。
⒋本件反訴之提起恐係延滯訴訟之行為：
⑴按當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之，民事訴訟法第260條第3項定有明文。
⑵上訴人於原審時即以被上訴人並未聲請撤銷買賣契約，買賣
契約仍然存在等語，主張於被上訴人提起撤銷訴訟前，並無任何上訴人不得行使權利請求移轉系爭土地之事由。原審法官亦於102年9月10日言詞辯論程序中，再三闡明被上訴人是否有依民法第74條提起撤銷訴訟之意思，惟被上訴人明確表示不欲提起反訴。惟於二審鈞院審理程序中，被上訴人竟又提起本件反訴，且反訴之訴訟標的與本訴未合，又非中間確認之訴而不符合法律規定，是被上訴人確係基於延滯訴訟之目的而提起反訴，顯有礙訴訟之終結，懇請鈞院裁定駁回本件反訴，以維訴訟經濟。
⒌本件反訴之提起，違背禁反言原則並侵害上訴人之審級利益：
⑴按權利者在相當期間內不行使其權利，並因其行為造成特殊
情況，足引起義務人之正當信任，認為權利人已不欲行使其權利，而權利人再為行使時，應認為有違誠信原則，固得因義務人之抗辯，使其權利歸於消滅（最高法院72年度台上字第2673號判決參照）。
⑵當事人於二審中提起反訴，除須具備一般反訴之要件外，亦
須有民事訴訟法第446條第2項但書之事由，此係因二審反訴之提起犧牲反訴被告之審級利益，故有較嚴苛之法定要件。本件被上訴人於原審中，經原審法官再三闡明是否欲提起反訴，被上訴人均稱不願意，於二審程序中，被上訴人竟提出反訴，已失立場。且於原審中被上訴人既已無提起反訴之意思，上訴人亦對此有正當信任，認為被上訴人已不欲再行使權利，認兩造縱上訴二審，亦不致遭提起反訴而喪失審級利益。惟今被上訴人迺提起反訴，縱其起訴之程式符合法定要件，然除使上訴人喪失審級利益外，亦有違誠信原則中的禁反言原則，自無保護之必要，而應予以駁回。
㈡實體方面，除引用本訴上訴理由㈣外，另補充如下：
⒈按不動產價值不菲，終生未曾有不動產交易經驗者並非罕見
。是以，不動產買賣契約之一方當事人，如非他方有利用其急迫、輕率或無經驗而為法律行為之主觀情事，尚不得僅憑其未曾有不動產交易經驗，即得主張依民法第74條第1項規定請求撤銷法律行為。…則兩造就系爭買賣契約合意之買賣價金及條件，應為雙方相互折衝下之結果，上訴人應受其拘束。縱認上訴人主張其事後發現系爭買賣契約約定之價金（條件）不如市場行情（或公告現值）屬實，亦不得僅憑其無土地交易經驗即謂系爭買賣契約有民法第74條第1項所定之得撤銷事由（臺灣高等法院100年上字第111號判決意旨參照）。
⒉依上開實務見解，一般民眾若非專事房地產買賣者，終其一
生從事房地產交易次數本即不豐，故買賣價金縱不等於市場行情，若非係一方主觀上有急迫、輕率、無經驗之情形，不得謂有民法第74條第1項得撤銷之事由。
⒊被上訴人再三主張買賣價格不合時價，作為其無經驗之說明
，惟買賣價格係客觀事實，無經驗則為主觀事由，若混為一談，恐陷入套套邏輯之窠臼。易言之，若事後能以客觀交易價格不如預期，進而主張係因無經驗所致，就房地產交易之無經驗作為法規要件上無經驗之判斷，恐非立法者之初衷，亦與法規範不相契合，更不得作為主張民法第74條之事由。
⒋又被上訴人自稱久未居住於花蓮，「處於不知及不清楚土地
行情價格無經驗」。惟一般人若非房屋仲介、買賣，本即連住所四鄰之土地行情、房價都不清楚，依被上訴人所述，豈非一般民眾於買賣房屋時皆為無經驗，待事後因故反悔皆可任意撤銷契約？被上訴人欲買賣系爭土地多年，捨研究自己資產價值不為，就自行理想之土地價格僅有朦朧概念。待契約簽訂後又因他人煽惑，認自己無經驗而買賣價格顯失公平，若有理由則我國自由交易市場與契約制度顯然形同具文，於法於理當無所恃。且被上訴人迄今亦從未舉證本件契約如何有顯失公平之情形，難認有理。
⒌本件不動產買賣契約是否有價格偏低之情事，固人言人殊，
並無定論，惟退步言，縱使面對交易價格偏低之法律行為，是否得認為交易不公而否認法律行為之效力？查我國民法之兩大指導原則：「交易安全」與「意思自主」，支撐起私法自治之一片天空。在不違反當事人意思自主之前提下，法規範應盡量使交易行為有效以維持交易安全。本件被上訴人當初簽訂買賣契約時，並無錯誤、被詐欺或被脅迫等意思不自由之情事，亦難認為有急迫輕率無經驗之暴利行為主觀情事，無礙意思自主之情形下，自應維持系爭契約有效而維護交易安全。反之，若有客觀上認為交易價格偏低而逕自否認契約效力，將嚴重影響交易安全，撼動私法秩序。又面臨個案正義與普遍正義之衝突，若無法兼顧二者，必然捨個案正義而堅持普遍正義之基線。就本案之買賣契約，縱使認為有價格偏低而有不公平之情事，亦僅屬個案正義之違反，應由意志自主之當事人自行承擔；反之，若對於簽訂完成有效之買賣契約得嗣後反悔不予承認，將衝擊交易安全之私法秩序，而由整體社會一併承擔，實不可不慎。
⒍綜上，反訴並無理由，應予以駁回。並聲明：被上訴人之反訴駁回。
參、本件經本院與兩造協議整理爭點結果，兩造爭執、不爭執事項如下：
一、兩造不爭執事項：㈠兩造於102年2月22日簽訂系爭買賣契約，由被上訴人將系爭
土地出售予上訴人，並約定買賣總價款為820萬元，上訴人並於簽約當日交付如原審卷第16頁背面所示花蓮第二信用合作社支票1紙（支票號碼：AA0000000）予被上訴人，用以支付簽約金200萬元。
㈡依系爭買賣契約第3條之約定，被上訴人應於102年3月20日
提出系爭土地之所有權狀、印鑑證明，並於土地所有權移轉契約用印，用以辦理系爭土地所有權移轉之手續，上訴人則應同時給付備證款200萬元予被上訴人。
㈢被上訴人於102年3月1日以豐原中正路郵局存證號碼000000
號存證信函通知上訴人，以其102年2月21日自台中到花蓮時，不慎在花蓮車站前跌倒，頭部受撞擊，腦部受傷，精神狀態不佳，受劉義豐代書及其太太之誘導，在短暫及欠缺思慮情形下簽訂系爭買賣契約，且系爭買賣契約未依法提供五日審閱期，主張系爭買賣契約無效，該存證信函已送達上訴人。
二、兩造爭執事項：㈠系爭土地於簽約時之客觀價值為何？㈡被上訴人主張依民法第92條第1項規定撤銷系爭買賣契約被
詐欺之意思表示，有無理由？㈢被上訴人主張依民法第88條第2項規定撤銷系爭買賣契約錯
誤之意思表示，有無理由？㈣被上訴人主張依民法第74條規定請求撤銷系爭買賣契約，有
無理由？㈤上訴人請求履行契約有無違反誠信原則或權利濫用之情事？
肆、法院之判斷：
一、反訴部分：㈠被上訴人主張上訴人與其以顯不相當之價格成立系爭買賣契
約，係利用劉義豐、王秀玉為被上訴人處理事務，明知被上訴人不是住在花蓮而遠在豐原，不了解花蓮土地飆漲之市場行情，而渠兩人居於中間仲介之身分，在當地所取得特殊資訊及信任之情形下，不告知被上訴人市場價格，再以王秀玉兄長即上訴人與被上訴人商議價格時，於客觀上不為被上訴人之利益為主要考量，渠等卻故意壓低價格，為不實之訊息，使兩造成立買賣，乃利用明瞭被上訴人現處於不知及不清楚土地行情價格無經驗，並未有時間考量之急迫當下，成立本買賣契約，核屬乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產移轉之約定，依當時情形顯失公平等情，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
⒈按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產
上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付，民法第74條定有明文。是法院依民法第74條第1項之規定撤銷法律行為，不僅須行為人有利用他人之急迫、輕率、或無經驗，而為法律行為之主觀情事，並須該法律行為，有使他人為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平之客觀事實，始得因利害關係人之聲請為之（最高法院28年上字第107號判例意旨參照）。又民法第74條所稱輕率，係指行為人對於其行為之結果，因不注意或未熟慮，不知其對於自己之意義而言。出賣人不知買賣標的之價值關係，而率與買受人訂立契約，亦在輕率之列（最高法院79年度台上字第1394號裁判意旨參照）。
⒉本件系爭000地號土地前鄰南濱路，後方為○○廣播電台，
左側為○○廣播電台停車場，右側為○○汽車保修廠。系爭000之0地號土地前鄰南濱路，目前雜草叢生，部分土地尚遺留水泥養殖池，據被上訴人稱該養殖池為之前出租訴外人養殖所建，目前已荒廢。系爭000之0、000地號土地間有一水利地，系爭000、000地號土地前鄰南濱路，與南濱路高低落差約2公尺，目前均雜草叢生，未種植作物，系爭000地號南側另鄰東海十街。系爭000地號土地位於系爭000地號土地東側，未鄰路，目前雜草叢生，與旁邊土地高低落差約2至3公尺。系爭000地號土地未鄰路，西側、南側均鄰水利地，目前為不知名之訴外人佔用種植蔬菜，後方土地現有暫行之泥土路等情，業據本院會同兩造及鑑定人林孝威估價師履勘現場，製有勘驗筆錄、現場照片附卷可參（見本院卷第80至93頁）。且本件系爭土地經謙信不動產估價師事務所林孝威估價師鑑價結果，系爭土地於102年2月22日兩造簽訂系爭買賣契約時經扣除公告土地增值稅之正常價格為19,747,170元，於103年3月21日本院勘驗現場時經扣除公告土地增值稅之正常價格為20,996,228元，有謙信不動產估價師事務所之不動產估價報告書附於本院卷外可稽。參以兩造於本院準備程序中對前開鑑價結果亦均陳明沒有意見等語（見本院卷第104頁），及兩造就系爭土地約定之買賣總價為820萬元，為兩造所不爭執，有如前述，且有系爭買賣契約附於原審卷可參（見原審卷第13至17頁）。則被上訴人主張上訴人以顯不相當之價格與其成立系爭買賣契約，依當時情形顯失公平等情，應屬可採。上訴人雖辯稱被上訴人因急於脫手早經閒置之系爭多筆土地，而對於價格是否符合市場一般平均價值，並無堅持，僅求能「儘速、全部脫手現有土地」，而該土地則有基於上開特定條件下形成之價值，即為本件雙方交易之「特定價格」。而鑑價報告鑑定之「正常價格」僅為與其他相似周鄰土地之正常價格比較，與被上訴人急於脫手之特殊價格迥不相侔，不得作為是否有顯失公平之裁判依據云云。惟查，上訴人上開所辯既為被上訴人所否認，而上訴人就其前開所辯又未能舉證證明，參以被上訴人於102年2月21日前往花蓮，並非為出售系爭土地，亦未曾委託劉義豐夫妻2人代為出售系爭土地等情，為兩造所不爭執，且上訴人亦自承被上訴人於經濟上並無窘迫困乏或有急需金錢之情事，實難認被上訴人有何急於脫手出售系爭土地之情形，是上訴人前揭所辯，為無足採。
⒊被上訴人主張其為已退休之72歲老者，長居於臺中市豐原區
，僅有事才會回花蓮，劉義豐及其妻王秀玉於花蓮已從事土地代書業務數十年，其先前因申請鑑界等有關土地之事拜託劉義豐處理而認識劉義豐、王秀玉。被上訴人於102年2月21日前往花蓮，並非為出售系爭土地，而係欲於102年2月22日至花蓮縣吉安鄉租佃委員會開會，劉義豐、王秀玉於被上訴人該次前往花蓮之前均未曾提及有人欲購買系爭土地，被上訴人亦未曾委託劉義豐、王秀玉2人代為出售系爭土地。102年2月22日其前往花蓮縣吉安鄉租佃委員會開會完畢後，由劉義豐載往其代書事務所洽談系爭土地之買賣，系爭土地買賣之介紹人王秀玉為上訴人之妹，劉義豐則代為書寫系爭買賣契約，劉義豐、王秀玉於102年2月22日兩造洽談系爭土地買賣時，並未告知被上訴人有關系爭土地週邊土地買賣之市場行情，且僅告知係有親戚要買土地，並未告知被上訴人為王秀玉之哥哥等情，為上訴人所不爭執，且據兩造及劉義豐、王秀玉於原審審理中證述在卷（見原審卷第58至75頁），堪信為真實。則依前開事實觀之，足徵被上訴人係因先前曾拜託劉義豐夫妻2人處理位於花蓮之土地事務，而認識劉義豐夫妻2人，並對其2人產生相當之信賴，始會於102年2月22日開會後，即逕由劉義豐載其返回事務所與上訴人洽談土地買賣事宜，且因劉義豐、王秀玉並未告知買方即上訴人為王秀玉之哥哥，至被上訴人仍信賴劉義豐、王秀玉2人係為其利益而介紹上訴人購買系爭土地無訛。又本件從中介紹系爭土地買賣之劉義豐、王秀玉2人於102年2月22日系爭土地買賣時，非惟未告知被上訴人有關系爭土地週邊土地買賣之市場行情，有如前述，王秀玉甚至跟被上訴人說1,000萬元差不多是合理價格，因為系爭土地加計另筆被上訴人之後說不能賣的1筆土地是畸零地等語，亦據王秀玉於原審審理中證述明確（見原審卷第73頁），且上訴人於原審審理中亦證稱成立系爭買賣契約都是由伊妹妹王秀玉跟被上訴人談，因為王秀玉是專業的，她事前有跟伊說被上訴人開的1千萬元可以殺一點價，又因為少1筆土地，所以伊是能殺多少就殺多少價錢，所以定出820萬元之價格等語（見原審卷第59、60頁），足證劉義豐、王秀玉2人於102年2月22日介紹兩造洽談系爭土地買賣時，已反於被上訴人對渠2人信賴之期待，並明顯偏坦於上訴人之利益而為，而被上訴人並不知情，仍輕率相信王秀玉所言1,000萬元為合理價格，並以此為基礎與上訴人洽談買賣價格無訛。另觀諸被上訴人於原審證稱兩造當日從洽談系爭土地買賣至簽約完成僅約4、50分鐘等語（見原審卷第64頁），上訴人於原審證稱兩造討價還價約1、20分鐘等語（見原審卷第59頁），證人劉義豐於原審證稱從出價到簽約大約花30分鐘等語（見原審卷第68頁），證人王秀玉於原審證稱從開始談到簽約約半小時，談價錢約20至30分鐘等語（見原審卷第73頁），足徵兩造間系爭土地買賣之過程，與一般土地或房屋買賣過程相較，確屬異於尋常之快速。且本件依系爭買賣契約第3條之約定，買方應於102年2月22日交付簽約金200萬元，而本件兩造於102年2月22日簽訂系爭買賣契約時，上訴人並未自行交付任何款項予被上訴人，而係由劉義豐簽發200萬元支票1紙（見原審卷第16頁背面）交付被上訴人收執，為兩造所不爭執，則前開系爭買賣契約之款項交付，亦顯與一般土地或房屋買賣不同。益足徵被上訴人係充分信賴劉義豐、王秀玉2人，始於當日未經深思熟慮即率與上訴人簽立系爭買賣契約無訛。綜上，被上訴人主張系爭買賣契約之簽立，係利用被上訴人前對劉義豐、王秀玉為其處理事務之信任，及信賴渠2人於花蓮從事代書業務多年，應熟知當地市場交易行情，而輕率相信渠2人所告知系爭土地之合理價格，並於當日率與上訴人簽立系爭買賣契約，系爭買賣契約係乘被上訴人不知系爭土地之價值而輕率與上訴人所為等情，應屬可採。
⒋綜上，系爭買賣契約既有利用被上訴人不知系爭土地之價值
，而輕率與上訴人簽立之主觀情事，且客觀上又堪認上訴人係以顯不相當之價格與被上訴人成立系爭買賣契約，依當時情形顯失公平，有如前述，則依首揭說明，被上訴人主張系爭買賣契約之簽訂，係乘被上訴人之輕率而為，屬民法第74條第1項規定之暴利行為，應屬可採。上訴人前揭所辯系爭買賣契約之簽訂，與民法第74條第1項之暴利行為有間云云，為無可採。
⒌從而，被上訴人依民法第74條第1項規定，請求撤銷系爭買
賣契約，為有理由，應予准許，爰判決如主文第1項所示。上訴人雖辯以我國民法係以交易安全與意思自主兩大指導原則，支撐起私法自治之一片天空。在不違反當事人意思自主之前提下，法規範應盡量使交易行為有效以維持交易安全。若有客觀上認為交易價格偏低而逕自否認契約效力，將嚴重影響交易安全，撼動私法秩序。又面臨個案正義與普遍正義之衝突，若無法兼顧二者，必然捨個案正義而堅持普遍正義之基線。就本案之買賣契約，縱使認為有價格偏低而有不公平之情事，亦僅屬個案正義之違反，應由意志自主之當事人自行承擔云云。惟查，民法第74條第1項規定意旨，係違背公序良俗及誠信原則的特殊形態，因行為人違反公平交易原則，其法律行為的內容欠缺社會妥當性，法律允許不利益當事人事後請求法院撤銷其法律行為或減輕其給付，係為避免暴利行為之相對人獲取暴利，而有不公平情事發生。是上訴人前開所辯，亦顯非可採。
二、本訴部分：㈠本件系爭買賣契約經被上訴人於本院提起反訴請求撤銷，並
經本院認其請求有理由，有如前述，則上訴人於本件所據以請求之系爭買賣契約既經撤銷而溯及失其效力，其仍依系爭買賣契約而為請求，自屬無據。
㈡從而，上訴人主張依系爭買賣契約之約定，請求被上訴人應
將如附表所示土地之所有權移轉登記予上訴人，為無理由，不應准許。原審駁回上訴人之請求，其所持理由雖與本院不同，惟結論尚無二致。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與所提證據，核與本院前開判斷不生影響，爰均不再予以逐一論述。
陸、據上論結，本件上訴為無理由，反訴原告之訴為有理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 9 月 11 日
民事庭審判長法 官 王紋瑩
法 官 劉雪惠法 官 王萬金以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第l項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
附 註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
中 華 民 國 103 年 9 月 11 日
書記官 吳璧娟附表：
┌──┬───┬───┬────┬────┬────┐│編號│地段 │地號 │平方公尺│換算(坪)│權利範圍│├──┼───┼───┼────┼────┼────┤│1 │ │000 │327.92 │98.9 │全部 │├──┤ ├───┼────┼────┼────┤│2 │ │000-0 │367.24 │111 │全部 │├──┤花蓮縣├───┼────┼────┼────┤│3 │吉安鄉│000 │781.45 │236.3 │全部 │├──┤００段├───┼────┼────┼────┤│4 │ │000 │544.71 │164.6 │全部 │├──┤ ├───┼────┼────┼────┤│5 │ │000 │906.47 │274.1 │全部 │├──┤ ├───┼────┼────┼────┤│6 │ │000 │389.71 │117.7 │全部 │└──┴───┴───┴────┴────┴────┘