臺灣高等法院花蓮分院民事判決 102年度重上字第6號上 訴 人 李惠娟
李取蓮共 同訴訟代理人 廖于清律師被 上訴人 蘇川能
蘇川德 同上唐黃興共 同訴訟代理人 邱聰安律師上列當事人間請求確認優先承購權等事件，上訴人對於中華民國102年3月8日臺灣臺東地方法院100年度重訴字第24號第一審判決提起上訴，本院於102年11月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
壹、上訴人主張：
一、上訴人李惠娟主張：坐落臺東縣○○鄉○○○段0000之0地號土地（下稱0000之0地號土地），係訴外人洪月嬌即李惠娟之母於民國88年間向訴外人蘇清泉即被上訴人蘇川能之父承租後，於該地上出資委請訴外人高宏宗興建鐵皮屋，並將該鐵皮屋隔成2間店面，1間作為經營「海島屋」之用，另1間後來出租他人經營早餐店，承租之目的係為興建鐵皮屋作營業使用，嗣於92年間李惠娟至綠島幫忙其母洪月嬌經營「海島屋」，因適逢「海島屋」隔壁之早餐店結束經營，且整個鐵皮屋亦已老舊不堪，李惠娟欲拆除重建，遂由洪月嬌出面與蘇清泉洽談後，由李惠娟承租0000之0地號土地，再由李惠娟委請高宏宗將原有鐵皮屋拆除重建，嗣於98年間李惠娟又再向蘇川能承租0000之0地號土地，且承租之目的，亦為建築鐵皮屋作營業使用，依民法第426條之2及土地法第104條規定，於蘇川能將0000之0地號土地出賣時，李惠娟有依同樣條件優先購買之權；縱92年間係由洪月嬌向蘇清泉承租0000之0地號土地，惟該地上之建物係李惠娟於同年間出資興建而原始取得其所有權，且現該地仍由李惠娟承租中，依最高法院62年台上字第2962號判例意旨，李惠娟仍有依同樣條件優先購買之權；嗣被上訴人唐黃興於100年5月4日以500萬元向蘇川能買受0000之0地號土地，並於100年5月16日辦妥所有權移轉登記，然蘇川能未依民法第426條之2第2項及土地法第104條第2項前段規定，以書面通知承租人李惠娟，依民法第426條之2第3項及土地法第104條第2項後段規定，蘇川能與唐黃興間就0000之0地號土地所為之所有權移轉登記及買賣契約均不得對抗李惠娟，李惠娟得主張蘇川能與唐黃興間就0000之0地號土地所為之所有權移轉登記為無效，應予塗銷；又李惠娟願以相同條件購買0000之0地號土地，自得訴請蘇川能就0000之0地號土地與李惠娟以相同價格訂立買賣契約，並於李惠娟給付上開價金之同時，將0000之0地號土地所有權移轉登記予李惠娟等語。並聲明：(一)請求確認李惠娟對於蘇川能就其所有0000之0地號土地與唐黃興間所訂之買賣契約，有以同一條件買受之優先購買權存在。
(二)蘇川能與唐黃興間，就0000之0地號土地，於100年5月16日，經臺東縣臺東地政事務所以100年東地所字第031470號收件，以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。(三)蘇川能就0000之0地號土地應與李惠娟訂立總價金500萬元之買賣契約，並於李惠娟給付上開價金之同時，將0000之0地號土地所有權移轉登記予李惠娟。(四)李惠娟願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人李取蓮主張：上訴人等人於95年間為擴大經營「海島屋」，遂由上訴人李取蓮向被上訴人蘇川德承租與0000之0地號土地毗鄰之同段0000地號土地（下稱0000地號土地）後，再委請高宏宗在該地上興建鐵皮屋，並將該屋與0000之0地號土地上原有之「海島屋」打通，即成為現在之「海島屋」全貌，李取蓮承租0000地號土地之目的，係為興建房屋作營業使用，依民法第426條之2及土地法第104條規定，於蘇川德將0000地號土地出賣時，李取蓮有依同樣條件優先購買之權；嗣被上訴人唐黃興於100年5月4日以500萬元向蘇川德買受0000地號土地，並於100年5月16日辦妥所有權移轉登記，然蘇川德未依民法第426條之2第2項及土地法第104條第2項前段規定，以書面通知承租人李取蓮，依民法第426條之2第3項及土地法第104條第2項後段規定，蘇川德與唐黃興間就0000地號土地所為之所有權移轉登記及買賣契約均不得對抗李取蓮，李取蓮得主張蘇川德與唐黃興間就0000地號土地所為之所有權移轉登記為無效，應予塗銷；又李取蓮願以相同條件購買0000地號土地，自得訴請蘇川德就0000地號土地與李取蓮以相同價格訂立買賣契約，並於李取蓮給付上開價金之同時，將0000地號土地所有權移轉登記予李取蓮等語。
並聲明：(一)請求確認李取蓮對於蘇川德就其所有0000地號土地與唐黃興間所訂之買賣契約，有以同一條件買受之優先承買權存在。(二)蘇川德與唐黃興間，就0000地號土地，於100年5月16日，經臺東縣臺東地政事務所以100年東地所字第031470號收件，以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。(三)蘇川德就0000地號土地應與李取蓮訂立總價金500萬元之買賣契約，並於李取蓮給付上開價金之同時，將1364地號土地所有權移轉登記予李取蓮。(四)李取蓮願供擔保，請准宣告假執行。
三、原審判決上訴人敗訴，上訴人於本院之陳述除與原審相同者予以引用外，補充略以：
(一)關於李惠娟就0000-0地號土地有基地優先承買權部分：
1.李惠娟與蘇川能於98年9月5日簽訂之租約（下稱甲租約），雖名為「房/店屋租賃契約書」，惟此係於一般文具用品店販售之制式契約書，兩造為便宜行事而以此為書面契約之內容，尚難認定雙方締約時之真意，係以0000-0地號土地上之建物為租賃標的物。況查○○鄉○○村000-0號對面之鐵皮屋，係李惠娟於92年間原始出資興建，有證人洪月嬌及高宏宗於原審之證述可稽，李惠娟原始取得系爭鐵皮屋所有權後，方與蘇川能簽訂上開租約，並無租賃該鐵皮屋之必要，從而雙方約定之租賃物是否為房屋，即有疑義，仍有解釋契約探求雙方當事人真意之必要。
2.甲租約第1條約定「甲方（即蘇川能）房/店屋所在地及使用範圍○○鄉○○村000-0號對面鐵皮屋」乃係約定「租賃標的物」之「所在地」及「使用範圍」，並非「租賃標的物」之約定。易言之，甲租約第1條僅可得知李惠娟及蘇川能間之「租賃標的物」位於○○鄉○○村000-0號對面，而使用範圍則為鐵皮屋所占用之土地範圍，尚無法得出租賃標的物為何。
3.按民法第98條規定，解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。所謂探求當事人之真意，乃在兩造就其意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則（最高法院101年度臺上字第1965號判決參照）。查0000-0地號土地上之鐵皮屋為李惠娟所有，自毋須向蘇川能承租自己所有之鐵皮屋，因此，自雙方簽約時所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事、當事人所欲使該意思表示發生之法律效果及誠信原則探求，均應認定雙方當事人之真意，係為土地租賃。再按租賃物修繕義務，應由出租人為之，民法第429條及甲租約第11條後段可參照，惟依甲租約之補充約定（即手寫部分）：「②鐵皮屋因自然損壞，有修繕必要時，由乙方（即李惠娟）負責修理」可知，由承租人李惠娟負責修繕，究其緣由，乃係因雙方係就0000-0地號土地為租賃，而非102-4號對面之鐵皮屋。且證人李淑玲於原審亦證稱租賃之標的為0000-0地號土地。
4.李惠娟經營藝品店，係家族企業，由上訴人2人及妹妹李淑玲、弟弟李祥文共同經營，0000-0地號土地無論係由上訴人之母或由李惠娟訂立租約，均係家族之人與被上訴人訂約，訂約後由家人共同使用。92年雖係洪月嬌出面訂約，惟係與李惠娟一起去訂約，訂約後因房屋老舊，由李惠娟拆除並重新建屋，因此雖有88年、92年、98年簽約之情形，惟仍係原租地建屋之契約之延續。另兩造並未約定租約到期李惠娟所建之房屋即屬於蘇川能所有，係約定「不租」的時候，不能將房屋拆除，要給被上訴人，因此原始建築之房屋所有權仍屬於李惠娟。
(二)關於李取蓮就0000地號土地有基地優先購買權之部分：
1.李取蓮與蘇川德於95年3月1日簽訂之租約（下稱乙租約），雖名為「房/店屋租賃契約書」，惟此係於一般文具用品店販售之制式契約書，兩造為便宜行事而以此為書面契約之內容，尚難認定雙方締約時之真意，係以0000地號土地上之建物為租賃標的物。況證人高宏宗於原審證述「（問：海島屋名產店〈按：即現在的0000地號土地上之建物〉蓋的時候是否有建築物嗎？）請我去估價時就只是空地。（問：剛才被上訴人訴代所述舊屋〈即海島屋名產店〉被拆除屋主很生氣，請證人確認是否有拆除過海島屋名產店？）海島屋名產店搭建以前沒有舊屋存在只有一道矮牆。」，可知李取蓮與蘇川德在95年3月1日簽約時，0000地號土地上只有一道矮牆，並無建物，故李取蓮僅可能承租0000地號土地。
2.原審固以證人邱美蓉曾於94年9月15日至95年2月16日承租0000地號土地上之瓦房、證人邱秀珠曾至0000地號土地看過系爭瓦房，認定雙方簽約時，0000地號土地上有該瓦房存在，惟查，李取蓮與蘇川德簽訂乙租約之時點係在95年3月1日，上述兩位證人均無法證明95年3月1日時，0000地號土地上是否仍有瓦房存在。另證人蘇陳玉瑞即蘇川德之妻於原審亦證述「李取蓮有向我說要整理房子，要將原本的房子打掉」等語，可證乙租約係租地建屋之契約，蓋若證人蘇陳玉瑞之證述為真，縱使雙方在簽約時，0000地號上土地確有瓦房存在，惟蘇川德既同意李取蓮拆除原來之瓦房，並同意李取蓮加蓋房子，即可證乙租約為租地建屋之契約，即租賃標的物僅有土地，不含其上之瓦房。
3.行政院農業委員會林務局農林航空測量所農測調字第1019250048號函中，判讀0000地號土地「B處為有高度之物件」，惟該照片中汽車長度約為0.5公分，而B處之物件，寬度約為
0.2公分，其寬度尚不足一輛小客車之長度，可證明該處並非房屋，反而如證人所述為矮牆較為可採，原審判決認定為破舊矮小之瓦房，顯然違反經驗法則。再以系爭土地僅約10坪，空照圖上顯示部分為空地，部分為不明物體，若係瓦房，不可能僅有四、五坪之瓦房，是簽訂契約之時系爭土地顯無原審所認定之瓦房存在。
(三)蘇川能、蘇川德分別出賣0000-0、0000地號土地時，李惠娟、李取蓮依民法第426條之2、土地法第104條及最高法院68臺上字第3141號判例意旨，取得具有物權效力之優先承購權，是以蘇川能、蘇川德與唐黃興間就0000-0、0000地號土地所為之買賣契約及物權移轉行為，均不得對抗李惠娟、李取蓮。
(四)上訴聲明：1.原判決廢棄。2.請求確認李取蓮對於蘇川德所有，坐落臺東縣○○鄉○○○段○○○○○號土地與唐黃興間所訂之買賣契約，有以同一條件買受之優先承買權存在。3.請求確認李惠娟對於蘇川能所有，坐落臺東縣○○鄉○○○段○○○○○○○號土地與唐黃興間所訂之買賣契約，有以同一條件買受之優先承買權存在。4.蘇川德與唐黃興間，就臺東縣○○鄉○○○段○○○○○○號土地，於100年5月16日，以臺東縣臺東地政事務所，收件字號100年東地所字第031470號，以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。5.蘇川能與唐黃興間，就臺東縣○○鄉○○○段○○○○○○○○號土地，於100年5月16日，以臺東縣臺東地政事務所，收件字號100年東地所字第031470號，以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。6.蘇川德、蘇川能，就坐落臺東縣○○鄉○○○段0000、0000-0地號土地，應各自與李取蓮、李惠娟訂立總價金各500萬元之買賣契約，並於李取蓮、李惠娟給付上開價金之同時，將臺東縣○○鄉○○○段第0000、0000-0地號土地辦理所有權移轉登記予李取蓮、李惠娟。7.願供擔保，請准宣告假執行。8.第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
貳、被上訴人則答辯以：
一、被上訴人蘇川能部分：0000-0地號土地上原無建物，該地自88年起至98年間係由蘇清泉出租予李惠娟之母洪月嬌，由洪月嬌在該地上興建鐵皮屋作為店面經營生意，租期屆滿後，該地上建物無門牌號碼，坐落臺東縣○○鄉○○村000○0號對面，歸蘇清泉所有，嗣蘇川能自其父蘇清泉手中取得0000之0地號土地所有權及該地上鐵皮屋事實上處分權後，於98年9月25日將上開鐵皮屋出租予李惠娟，租期至103年9月25日止，租金為每月15,000元，並特別約定水電部分應由李惠娟自行負責，鐵皮屋因自然損壞，有修繕必要時，由李惠娟負責修理，並非出租該鐵皮屋之基地等語，資為抗辯。並聲明：李惠娟之訴及假執行之聲請均駁回。
二、被上訴人蘇川德部分：0000地號土地上之平房，並無門牌號碼，因而房屋稅單上係記載為臺東縣○○鄉○○村○○路○○○號對面，蘇川德於95年3月1日將該平房出租予李取蓮，租期至101年3月1日止，第1年租金為每月5,000元，後5年租金為每月6,000元，依租約約定，李取蓮承租後，在既有之平房上加蓋2樓營業，租期屆滿後，歸蘇川德所有，蘇川德不必賠償，蘇川德係出租上開平房予李取蓮，並非出租該平房之基地即0000地號土地供李取蓮建屋，詎李取蓮承租後，以整修加蓋2樓為名，未得蘇川德之同意，將整個老舊瓦房拆除重建2層式鐵皮屋等語，資為抗辯。並聲明：李取蓮之訴及假執行之聲請均駁回。
三、上訴人上訴後，被上訴人陳述除與原審相同者予以引用外，補充略以：
(一)被上訴人蘇川能部分：
1.0000-0地號土地，自88年起至98年間，均由洪月嬌承租二次，業經證人洪月嬌在原審證述可證，故92年間李惠娟未曾向蘇清泉或蘇川能承租，李惠娟於原審100年12月12日之準備書狀中亦自承自88年起，係由洪月嬌建屋，直至李惠娟於98年與蘇川能訂立租賃契約。證人洪月嬌於原審證稱「原先我向蘇清泉承租土地後，在土地上搭建鐵皮屋，並將鐵皮屋隔成二個店面，一邊給我自己做藝品店，另一邊我出租給別人經營早餐店，後來早餐店結束營業，將店面還給我」等語可知，早餐店建物為洪月嬌所建，出租與他人經營早餐店，李惠娟於前開狀內稱以12萬元購買早餐店建物、曾與蘇川能洽談承租早餐店所在之土地云云為不實之詞。尤有進者，證人洪月嬌已證稱88年起即向蘇清泉承租6年至94年止，則在洪月嬌已有承租期間，又何需於92年再行承租，顯然不合情理。另海島屋藝品店，依證人高宏宗於原審證稱於92年間係就舊屋加以翻修，舊屋部分屋頂未拆，而李惠娟書狀亦自承鐵皮屋天花板亦保留未拆可以證明，並非全部拆除，此亦為被上訴人所稱舊屋，僅因翻修而已。
2.訴外人洪月嬌與蘇清泉租賃於98年期滿之後，改由李惠娟向蘇川能承租地上建物，蓋該地上建物，洪月嬌於98年租期屆滿，即歸蘇清泉取得事實上處分權，因洪月嬌與蘇清泉之租賃契約，不可能約定拆除房屋交還土地，否則洪月嬌不拆除豈非無法交還土地，故洪月嬌所建房屋於98年租期屆滿，建物連同土地交還蘇清泉。上開情事，觀諸甲租約第1條約定「○○鄉○○村000-0號對面鐵皮屋」即足證明該兩造所租賃者為建物，而非基地，故本件與最高法院62年度臺上字第2962號判例意旨並不相同，不能相提並論。且98年租約期滿後，房屋事實上處分權歸由出租人蘇清泉取得，嗣後由蘇川能再出租與李惠娟時，由於店面無庸再裝修，因而每月租金約定1萬5千元，此由0000地號蘇川德與李取蓮之租約約定「如加蓋房子，六年內不租要退還甲方，不賠償。」相同，可以參佐。至於蘇川德所有之舊有平房，因李取蓮承租後，尚須裝修甚至加蓋，花費較多，故第一年月租5千元，後五年6千元，乃考量承租之始之花費，因而與蘇川能租金大不相同。
(二)被上訴人蘇川德部分：
1.乙租約約定承租人李取蓮可以「加蓋」，因此當李取蓮通知欲整修時，蘇川德之妻蘇陳玉瑞亦表示同意，結果蘇陳玉瑞親友見上訴人李取蓮之弟「阿文」駕駛挖土機將整個建物拆除，蘇陳玉瑞便打電話要求李取蓮將原建物之牆壁加以恢復，亦經證人高宏宗證述時加以證明在案可稽。另95年2月間，0000地號土地上確有如原審卷（一）第97頁照片上之舊有建物，業經欲承租經營便當店之證人邱秀珠證述其屋旁為小馬哥雜貨店在卷可稽。且證人邱美蓉亦證稱伊於94年9月15日承租該舊瓦房至95年2月16日退租，租金每月5千元或付現或匯入蘇妻之大同路郵局帳戶內，94年11月15日、94年12月13日、95年1月16日各匯入5千元；伊先前原承租斜對面○○000-0號建物，戶籍亦設在內，後來於94年9月15日才向蘇川德承租上開舊瓦房，當時舊瓦房一旁為海島屋，一旁為小馬哥雜貨店，小馬哥現已改建為全家便利商店，舊瓦房現已改建為兩層高之鐵皮屋即原審卷(一)第291頁之二層鐵皮屋等語。證人邱美蓉匯入被上訴人蘇川德之妻陳玉瑞○○郵局0000000號帳戶內，94年11月15日、94年12月14日、95年1月15日各匯入5千元，業經證人邱美蓉證稱係其所匯，憾因郵局保存年限已過，未能補強；尤有進者，依證人邱美蓉與被上訴人蘇川德之租約，付租之日期為每月15日，而上開三筆則各為15、14、15日所匯，亦屬相符可採。
2.關於航空照之解讀，業經林務局航空測量所解讀鑑定在案，由於是陳舊之黑瓦平房，不像附近還有重新蓋的新房子比較清楚，故解讀為「B處有高度之物件」，然事實上是平面黑瓦房，業經有關證人邱秀珠、蘇陳玉瑞及邱美蓉作證確有建物在卷可稽外，更有蘇川德每年向臺東縣稅務局繳納房屋稅之繳納證明，以實其說。
(三)均答辯聲明：1.上訴駁回。2.訴訟費用由上訴人負擔。
參、兩造爭執不爭執之事實：
(一)兩造不爭執事實：
1.李惠娟於98年9月25日與蘇川能簽訂租約（即甲租約），約定租期為5年，租金為每月15,000元。
2.李取蓮於95年3月1日與蘇川德簽訂租約（即乙租約），約定租期為6年，租金第1年為每月5,000元，後5年為每月6,000元。
3.蘇川能及蘇川德分別於100年5月3日將0000之0及0000地號土地各以500萬元出賣予唐黃興，並於同月16日辦妥所有權移轉登記。
4.蘇川能出賣0000之0地號土地並未通知李惠娟；蘇川德出賣1364地號土地並未通知李取蓮。
(二)兩造爭執之重點：
1.甲租約之租賃物係0000之0地號土地或土地上之房屋？李惠娟是否自92年間起即承租0000之0地號土地？
2.乙租約之租賃物係0000地號土地或土地上之房屋？
3.甲、乙租約中有無出租土地係供建築房屋之約定？
4.李惠娟有無於0000之0地號土地上興建房屋？李取蓮有無於0000地號土地上興建房屋？
肆、本院之判斷：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年台上字第1031號判例意旨參照）。本件上訴人李惠娟及李取蓮分別主張就蘇川能及蘇川德分別將其所有0000之0及0000地號土地出賣予唐黃興時有基地優先購買權，為被上訴人所否認，上訴人有無上開基地優先購買權之法律關係存否不明確，致其在私法上之地位有受侵害之危險，此項危險得以對於被上訴人之確認判決除去，上訴人提起本件訴訟，請求確認有上開基地優先購買權存在，有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
二、按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權；前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人，優先承買權人於通知達到後10日內未以書面表示承買者，視為放棄；出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人，民法第426條之2第1項前段、第2項及第3項定有明文。又基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄，出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條第1項前段及第2項亦定有明文。關於基地承租人之優先承買權，即為承租人對於出租人之買賣契約訂立請求權，須以其基地有租賃關係存在為其成立之前提要件，故提起此項訴訟之上訴人，應先證明其基地之租賃關係存在，而始有買賣契約訂立請求權之可言（參見最高法院44年台上字第700號判例意旨）。本件上訴人起訴主張有基地優先購買權，依上揭說明，應由上訴人就基地租賃關係存在此一有利於己事實，負舉證責任。經查：
(一)關於李惠娟主張就0000之0地號土地有基地優先購買權部分：
1.按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院著有17年上字第1118號判例意旨可資參照。本件李惠娟與蘇川能於98年9月25日簽訂之甲租約（見原審卷㈠第13至16頁）第1條所記載：「甲方（即蘇川能）房店屋所在地及使用範圍○○鄉○○村000之0號對面鐵皮屋」，經原審勘驗並囑託臺東縣臺東地政事務所測量結果，確實占用0000之0地號土地部分面積
24.65平方公尺、占有同段0000、0000、0000地號土地及未登錄土地部分面積分別為13.26、35.64、19.4及22.6平方公尺，有原審勘驗筆錄、現場照片及複丈成果圖在卷可稽（見原審卷㈠第289至296、370頁），且為兩造所不爭執。觀諸甲租約之契約名稱為「房店屋租賃契約書」，其租約第1條記載：「甲方（即蘇川能）房店屋所在地及使用範圍（以下為手寫）○○鄉○○村000之0號對面鐵皮屋」，契約第4頁以手寫方式加註：「①水電部份應由乙方（即李惠娟）自行負責。②鐵皮屋因自然損壞有修繕必要時由乙方負責修理。」，依上開契約文義，明顯可知甲租約之租賃標的是○○鄉○○村000之0號對面之「鐵皮屋」，且該部分記載為手寫，自無因使用市面販賣之房屋租賃契約條款而有漏未更改之問題，倘若所租用者為土地，豈有將如此明確之租賃標的誤記為租賃鐵皮屋之理；又甲契約第4頁手寫部分，再特別針對房屋之「水電」及「鐵皮屋」修繕事項約定由承租人負責，明確可認係針對鐵皮屋而非土地為約定，是以依甲租約整體契約內容觀之，其租賃標的應為房屋而非土地，並無疑義，上訴人李惠娟自不得捨契約文字於不顧，任憑己意主張甲租約之租賃標的為0000之0地號鐵皮屋所占用之土地範圍，而謂其有基地優先購買權云云。
2.李惠娟雖主張其曾於92年間與訴外人蘇川能之父蘇清泉就0000之0地號土地簽訂書面租約，將原有鐵皮屋拆除重建等情，並提出訴外人李淑玲出具之證明書為證（見原審㈡卷第68頁，另李惠娟於本院亦捨棄傳喚李淑玲作證）。然上開證明書記載略以：李淑玲曾看過92年間李惠娟所承租0000-0地號土地之土地租賃契約，該契約是由李惠娟與蘇清泉所成立等語，然倘若92年間是由李惠娟向訴外人蘇清泉租賃土地興建房屋，且至98年間訂立甲租約時，房屋仍歸李惠娟所有，則甲租約第1條實無記載：租賃之房店屋所在地及使用範圍為○○鄉○○村000○0號對面鐵皮屋之理；更何況證人洪月嬌即李惠娟之母於原審證稱：我總共向蘇清泉承租土地2次，第1次是88年時，我以口頭方式向蘇清泉承租，租期自88年至94年共6年，第2次是92年時，我女兒李惠娟回來時說房子很舊，要拆除重建，所以我和李惠娟一起去，用我的名義承租，有簽訂書面契約，第二次去租時因為蘇清泉要求說要由我出面承租，他才要租給我，所以簽訂租約當天我和我女兒李惠娟一起到蘇清泉家跟他談，...，蘇清泉看到有我出面，才願意將土地出租，如果是由我女兒出面承租的話，他不願意出租等語（見原審卷㈠第83至85頁），足見92年間之租約係由洪月嬌與蘇清泉訂立，且證人洪月嬌於原審作證之證詞亦經上訴人於本院拷具原審開庭光碟確認筆錄記載無訛（見本院卷第122頁陳報狀），足見李淑玲出具之上開證明書內容顯有可議，不足採信。
3.又李惠娟自陳甲租約係因上開92年間簽訂之租約租期屆滿後，才又於98年簽約續租等語（見原審㈠卷第236頁），堪認上開92年間簽訂之租約已因租期屆滿而消滅，李惠娟亦無從本於已消滅之租賃契約關係主張有基地優先購買權；另李惠娟主張其母洪月嬌曾於88年間向蘇川能之父蘇清泉承租0000之0地號土地後興建房屋，此雖為蘇川能不爭執之事實（見原審卷㈡第22頁），惟上開租約亦已屆期而消滅，且李惠娟亦非該租約之承租人，自亦不得據此主張有基地優先購買權。李惠娟雖主張其經營之海島屋藝品店為家族企業，無論係由李惠娟或其母訂立租約，均係家族之人與蘇川能訂約，由家人共同使用，98年之租約是原88年、92年租約之延續云云，顯與租賃契約債之相對性原則相悖，甚至連洪月嬌於原審亦證稱：如果是由我女兒出面承租的話，他不願意出租等語，足認何人為承租人，對出租人於不同時間即有不同之意義，李惠娟此部分主張有違誠信，委無足取。
4.又李惠娟主張縱92年間係由洪月嬌向蘇清泉承租0000之0地號土地，惟該地上之建物係李惠娟於同年間出資興建而原始取得其所有權，且現該地仍由李惠娟承租中，依最高法院62年台上字第2962號判例意旨，李惠娟仍有依同樣條件優先購買之權云云。然前述○○鄉○○村000○0號對面之鐵皮屋（即原審卷㈠第291頁下方照片左側所示1層式鐵皮屋），係李惠娟於92年間出資興建，雖有證人洪月嬌及高宏宗即承攬興建該屋之人於原審之證詞可佐（見原審卷㈠第84及90頁），惟92年間承租0000之0地號土地興建房屋之人係洪月嬌而非李惠娟，上開房屋實際上由何人出資興建，乃洪月嬌與出資人間之內部關係，對蘇川能而言，承租土地興建房屋之人並非李惠娟，李惠娟自不能以其為出資人即認可主張基地承租人之權利。又92年間租賃契約租期屆滿後，於98年9月25日改由李惠娟與蘇川能簽訂甲租約，承租0000-0地號土地上之鐵皮屋之事實，已如前述，對於上開鐵皮屋權利歸屬一節，蘇川能主張：洪月嬌承租0000之0地號土地租期滿後，該地上建物歸蘇清泉所有，嗣後蘇川能自蘇清泉繼受取得土地所有權及鐵皮屋之事實上處分權等語，查鐵皮屋之造價不高，為眾所周知之事實，實務上亦常見承租人租地建築鐵皮屋時，雙方約定租期屆滿後鐵皮屋事實上處分權歸屬於出租人之情形，此係因租期屆滿後，倘若房屋仍歸承租人，法律關係較為複雜，出租人日後無論是處分土地或請求承租人拆除房屋，極為不易，故於訂立租賃契約之初，預為約定租期屆滿後房屋權利歸屬於出租人，以使法律關係單純；況且，李惠娟雖否認92年間租約有約定租約到期房屋歸蘇川能所有，但亦主張係約定「不租」時，不能將房屋拆除，要給被上訴人等語（本院卷第136頁民事準備狀），可見李惠娟亦不否認於租賃關係消滅時，0000-0地號土地上之房屋事實上處分權應歸出租人所有，參照民法第426條之2或土地法第104條規定之立法目的係為達到房屋或土地之使用與所有合一，促進物之利用並減少糾紛，則本件李惠娟與蘇川能訂立甲租約時，實已就日後房屋與土地所有權合一歸出租人所有一事有所共識；再參照後述95年間李取蓮簽訂之乙租約記載：「加蓋的房子六年內不租要還給甲方，不賠償」等語（見原審卷㈠第9頁），且乙租約之房屋所坐落之土地緊鄰甲租約之1364-1地號土地，其上房屋外部相連，內部打通（參李取蓮之陳述），均共同使用「海島屋」商號，外觀上一樓之建築樣式一致，有房屋照片可按（見原審卷㈠第291、292頁），足見無論是李惠娟、李取蓮、洪月嬌或是蘇川能、蘇川德、蘇清泉對於出租土地興建之房屋於租期屆滿時，均極可能一致以房屋歸出租人所有之方式處理，以解決房屋與土地權利不一致之問題；再斟酌甲租約以「鐵皮屋」而非土地為租賃標的之明確約定整體觀察，蘇川能主張92年間所訂租約租期屆滿後，鐵皮屋權利歸屬蘇清泉，再由蘇川能繼受等情，確屬可採。至於最高法院62年台上字第2962號判例意旨雖以：土地法第104條規定之立法意旨，在於房屋及基地如不屬於同一人所有時，毋論基地或房屋之所有人，出賣其基地或房屋時，對方均有優先購買其基地或房屋之權利。至於房屋之所有人係租地自建，或向前手購買房屋承租基地，均有土地法第一百零四條之適用等語，仍是以房屋與基地間存在基地租賃關係為前提，本件李惠娟既無法舉證證明甲租約之租賃標的為0000-0地號土地，難認有何基地租賃契約存在，其援引上開判例主張為房屋所有權人，有優先承買權云云，自非有據。
(二)關於李取蓮主張就0000地號土地有基地優先購買權部分：
1.李取蓮於95年3月1日與蘇川德簽訂之乙租約（見原審卷㈠第9至11頁），其契約名稱為「房店屋租賃契約書」，租約第1條約定記載：「甲方（即蘇川德）房店屋所在地及使用範圍○○鄉○○村、承租期間如有道路拓寬甲方一概不賠償、加蓋的房子6年內不租要還給甲方，不賠償」，依其文義所示係承租房屋而難認係承租土地，且縱認為係承租0000地號土地，其承租之範圍係全部或一部亦不明確，李取蓮執此主張乙租約之租賃物係0000地號土地，其有基地優先購買權云云，已嫌無據。
2.另原審向行政院農業委員會林務局農林航空測量所（下稱林務局航空測量所）調0000地號土地自88年起迄今之歷年空照圖（見原審卷㈠第123頁），並囑託財政部國有財產局臺灣北區辦事處臺東分處（下稱國有財產局臺東分處）於該空照圖上套繪地籍圖後，再檢送林務局航空測量所判釋結果，92年7月14日拍攝之空照圖上顯示0000地號土地上Ａ處為長有雜草之空地、Ｂ處為有高度之物件但無法判定具體物像；93年4月20日拍攝之空照圖上顯示0000地號土地上Ａ處為長有雜草之空地、Ｂ處為有高度之物件但無法判定具體物像；95年4月22日拍攝之空照圖上顯示0000地號土地上Ａ處為空地，98年9月17日拍攝之空照圖上顯示0000地號土地上Ａ處為建物，此有國有財產局臺東分處101年7月19日台財產北東一字第1010005762號函附空照圖套繪地籍圖（見原審卷㈠第200至204頁）及林務局航空測量所101年8月24日農測調字第1019250048號函附判釋結果（見原審卷㈠第218至220頁）可稽，足證0000地號土地在93年4月20日拍攝之空照圖上，Ｂ處為有高度之物件，但無法判定具體物像，對照後述證人邱美蓉、邱秀珠之證詞（詳後述）及邱美蓉與蘇川德簽訂之房店屋租賃契約書（原審卷㈠第249頁）、邱美蓉將租金匯入蘇川德之妻在台東大同路郵局帳戶交易清單等事證，可知在95年2月間，0000地號土地上應有房屋存在，且蘇川德既有意出租，且於95年3月1日即與李取蓮簽訂乙租約，故蘇川德實無於短短1個月內突然將房屋拆除之必要，故蘇川德主張在95年3月1日簽訂乙租約前，0000地號土地並非空地，而有一瓦房存在等情，應屬可信。
3.證人邱美蓉於原審證稱：原審卷㈠第249頁租賃契約是我在94年9月15日跟蘇川德租房子簽的，一直租到95年2月16日退租，因為房子沒水電，沒有辦法使用，所以我才退租，租的房子就是原審卷㈠第97頁最下方照片上箭頭所指的房子，我戶籍設在○○鄉○○村○○000之0號，對面就是海島屋，旁邊還有美鳳早餐店，再過來才是原審卷㈠第97頁最下方照片上箭頭所指的矮房子，租金第1次去蘇川德他家付，後來用郵局匯款，蘇川德當庭提出其妻蘇陳玉瑞之臺東大同路郵局帳戶交易清單（見原審卷㈠第319頁），其中94年11月15日、94年12月14日及95年1月13日，這3次每次匯款5千元，是我匯給蘇川德的租金，原審卷㈠第97頁最下方照片上箭頭所指瓦房的位置，應該是在原審卷㈠第291頁下方照片上2層式鐵皮屋所在的位置，我覺得2層式鐵皮屋應該就是原來的瓦房所改建的等語（見原審卷㈠第307至310頁），依其與蘇川德簽訂之房店屋租賃契約書（原審卷㈠第249頁）所載：租賃期限自94年9月15日至99年9月15日共5年，每月租金5千元，95年2月16日退租等情，核與蘇川德之妻蘇陳玉瑞在台東大同路郵局帳戶之交易清單所載94年11月15日、94年12月14日及95年1月13日分別匯入5千元之記錄相符，且與本件乙租約第三條所載第一年租金每月為5千元之金額一致，衡情蘇川德及其妻應無從預見在100年間兩造有可能發生糾紛而編造上開證據。又證人邱秀珠於原審亦證稱：我看過原審卷㈠第97頁最下方照片上箭頭所指瓦房，我在95年2月間，因為當時那個房子有人承租，租的人中途不想租了，我想去承租，所以去看那個房子，我看了以後，覺得房子太小，不適合做便當店，所以就沒有去承租，該屋位置坐落在那個地號土地上，我不清楚等語（見原審卷㈠第305至307頁），核與證人邱美蓉所述95年2月16日退租等情相符，是以0000地號土地上確有房屋，於95年2月16日之前曾出租予證人邱美蓉，嗣於95年3月1日再出租予李取蓮等情，應可信實。
4.另證人蘇陳玉瑞即蘇川德之妻於原審亦證稱：95年3月間是將0000地號土地上如原審卷㈠第97頁最下方照片上箭頭所指瓦房出租給李取蓮，因為房屋稅是我繳納的（庭呈房屋稅單，見原審卷㈠第98至100頁），因為我的房屋比較低，李取蓮要加高做生意，租約上寫加蓋就是加高的意思，李取蓮有向我說要整理房子，要將原本的房子打掉，當時我有向上訴人說道路以後要拓寬，我還沒有補助，要幫我把原來的房子復原，上訴人有答應要幫我回復原狀等語（見原審卷㈠第91至93頁），足見原審卷㈠第97頁最下方照片上箭頭所指之瓦房，確實存在，因屋身低矮，在空照圖上難以顯現，致上開林務局航空測量所判釋結果僅能認為0000地號土地上有無法判定具體物像之有高度物件。至於證人蘇陳玉瑞雖稱李取蓮有說要將原本的房子打掉等語，參照後述證人高宏宗對於屋主表示其將房屋拆除很生氣等情並不否認一節（詳後述7.部分），可知蘇陳玉瑞所謂將原本的房子打掉等語，應係指加蓋時所必要拆除之部分，非謂其同意拆除0000地號上之房屋全部，否則其殊無再向證人高宏宗質問且態度氣憤，要求砌回牆壁之理。況且蘇陳玉瑞並非乙租約之出租人，拆除房屋與否亦關係家人情感，且影響權利義務甚鉅，依常情自應在租賃契約上記載以明責任，豈有口頭說明之理，甚者，蘇陳玉瑞亦無權代理出租人表示同意拆除房屋與否之意思，故上訴人以蘇陳玉瑞上開證詞遂謂乙租約為租地建屋之契約云云，亦屬無據。
5.從而，蘇川德主張0000地號土地上有房屋存在，乙租約之租賃標的為房屋等情，有卷附乙租約、證人邱美蓉、邱秀珠之證詞、邱美蓉與蘇川德所簽訂之房店屋租賃契約書、蘇陳玉瑞在台東大同路郵局帳戶之交易清單匯款記錄、林務局航空測量所前開判釋結果可資佐證，應堪信為真實。李取蓮主張乙租約之租賃物係0000地號土地，應與事實不符，其據此主張有基地優先購買權，並非可採。
6.至於證人李取蓮之妹李淑玲於原審雖證稱：我95年和李取蓮一起去蘇川德家簽訂租約，是承租0000地號土地蓋房子做生意，95年承租該地時上面沒有建物，租約第1條記載加蓋的房子6年內不租要還給甲方不賠償，是李取蓮寫的，因為當時隔壁土地我們也承租，我們連同隔壁一起加蓋鐵皮屋做生意，所以當時地主有向我們說6年內如果不要承租的話，希望我們不要拆除房子，讓他們可以繼續租給別人，租約第1條記載○○鄉○○村承租期間如有道路拓寬甲方一概不賠償，是因為承租土地約20坪，其中建地大約只有10坪，另外10坪是道路預定地，如果將來道路拓寬導致我們搭建的鐵皮屋被拆除的話，地主不賠償等語（見原審卷㈠第86至89頁）；又證人李祥文即李取蓮之弟亦於原審證稱；95年是租土地做生意等語（見原審卷㈠第313頁），另證人洪月嬌即李取蓮之母於原審證稱：我88年租土地蓋了海島屋藝品店，隔壁是空地等語（見原審卷㈠第84頁），惟證人洪月嬌、李祥文、李淑玲分別為李取蓮之母、弟、妹，彼此為母子或手足至親，復共同租用被上訴人之房屋經營家族企業，本案勝敗對彼等亦有利害關係，所述難以客觀中立，是否屬實並非無疑，且依一般社會通常觀念，如欲租土地，應簽訂土地租賃契約書，而非簽訂房屋租賃契約書，即令誤用，或因便宜行事，而以市售制式房屋租賃契約書代替土地租賃契約書，亦應會於契約書中載明租賃物為土地而非房屋，以資區別，是證人洪月嬌、李淑玲及李祥文上開證述，有違經驗法則及社會常情，尚難採信，李取蓮據此主張乙租約之租賃物係0000地號土地，並主張其有基地優先購買權云云，即非可採。
7.又證人高宏宗於原審證稱：（問：海島屋名產店蓋的時候是否有建築物？）請我去估價時就只是空地等語，經被上訴人訴訟代理人質以：屋主向我說舊屋〈即海島屋名產店〉被拆除他很生氣，要求把原來的舊牆壁再砌起來，你有無印象等語，證人高宏宗乃稱：是，我有印象，海島屋名產店搭建以前的空地上有一道舊有的矮牆，大約70、80公分高，長度大約三米；海島屋名產店搭建以前沒有舊屋存在只有一道矮牆等語（見原審卷㈠第90、91頁），足見證人高宏宗所述原先是空地云云，記憶並不清楚，可能有誤，待訴訟代理人告知屋主曾要求砌回原牆壁後，始再改稱其上有一道舊矮牆云云，證詞可信度低，難以採信；且證人高宏宗對於拆除當時屋主很生氣，並要求砌回舊牆壁一節並不否認，足見屋主甚為在意土地上原有建築遭拆除一事，甚至還要求回復舊牆，益徵蘇川德所述李取蓮擅將0000地號土地上舊屋拆除一節，並非子虛。
8.證人林慶昭於原審證稱：在蓋海島屋名產店的時候，之前沒有其他建物在上面等語（見原審卷㈠第316頁），惟經林務局航空測量所判釋結果，0000地號土地在93年4月20日拍攝時並非空地，確有無法判定具體物像之有高度物件存在，至95年4月22日拍攝時該處始成為空地，參酌在95年2月間猶有證人邱美蓉、邱秀珠欲承租土地上房屋等情，已如前述，則上開證人高宏宗及林慶昭所述空地云云，應是95年3月1日李取蓮承租土地之後拆掉房屋之情形，李取蓮主張乙租約之租賃標的係0000地號土地，其有基地優先購買權云云，亦非可採。
9.至於上訴人於本院請求將上開林務局航空測量所拍攝0000地號土地之空照圖，再次送該所進一步鑑定Ｂ處具體物像之長、寬、高及占用面積、占用0000地號土地之比例為何，經本院函請該所說明結果，該所函覆以：「航空照片係中心投影，受地面起伏不平及攝影軸傾斜等因素形成局部影像位移，故航空照片上各處之比例尺均不一致，無法判定Ｂ處具體物像占用0000地號土地之比例，亦無法依比例尺判定長、寬、高及計算面積」等語，有該所102年8月30日農測調字第1029100860號函在卷可按（本院卷第107頁），對於其拍攝之空照圖所能判定影像之內容，已為具體、專業之說明，上訴人猶憑己意，自行以空照圖片之比例，任意判斷Ｂ處並非房屋而係矮牆，顯無可採。又上訴人訴訟代理人於本院準備程序終結時已經表示沒有證據調查（本院卷第125頁背面），嗣又請求將上開空照圖送法務部調查局或空軍單位判讀Ｂ處究係何物，除未具體說明何以林務局航空測量所上開函文內容不足採外，亦未說明請求另送上開2機關如何能進一步判斷Ｂ處為何物，且顯然有礙本件訴訟之終結，何況本院早於102年9月9日即通知上訴人之訴訟代理人對林務局航空測量所上開函文表示意見，其遲至102年11月19日始傳真書狀請求再送鑑定云云，顯有可歸責之事由，爰駁回上開聲請。
10.本件李取蓮既無法舉證證明乙租約簽訂時為租地建屋之契約，其依乙租約主張有優先承買權云云，即屬無據。又乙租約既為房屋租賃契約，雖其上房屋經李取蓮僱工拆除另行興建房屋，然雙方既未另訂其他租地建屋契約，李取蓮依乙租約主張有優先承買權云云，仍無理由，附此敘明。
三、綜上所述，上訴人李惠娟、李取蓮分別依民法第426條之2第1項前段、第2項、第3項、土地法第104條第1項前段及第2項規定，請求確認對蘇川能、蘇川德就其所有0000之0、1364地號土地，與唐黃興間所訂之買賣契約，有以相同條件買受之優先購買權存在；請求塗銷蘇川能、蘇川德與唐黃興間就0000之0、0000地號土地於100年5月16日以買賣為原因所為之所有權移轉登記；請求蘇川能、蘇川德就0000之0、0000地號土地應與李惠娟、李取蓮訂立總價各500萬元之買賣契約，並於李惠娟、李取蓮給付上開價金之同時，將0000之0、0000地號土地所有權移轉登記予李惠娟、李取蓮，均無理由，不應准許；其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
四、兩造其餘之攻擊防禦方法，於本件判決之結果均不生影響，爰不一一贅述，併此敘明。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 12 月 13 日
民事庭審判長法 官 何方興
法 官 黃玉清法 官 林碧玲以上正本係照原本作成。
如不服本判決，於共同上訴人上訴所得受之利益合併逾新臺幣150萬元時，得提起上訴，並應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
附 註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
中 華 民 國 102 年 12 月 13 日
書記官 許志豪