臺灣高等法院花蓮分院民事判決 103年度上易字第22號上 訴 人 鄭明豊訴訟代理人 曾泰源律師被上訴人 王正義訴訟代理人 鄭敦宇律師上列當事人間請求確認違約金債權存在事件，上訴人對於中華民國103年2月14日臺灣花蓮地方法院102年度訴字第206號第一審判決提起上訴，本院於104年4月7日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、被上訴人方面：
一、被上訴人於原審起訴主張及本院補充陳述如下：
㈠、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
又所謂即受確認判決法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之而言，最高法院42年台上字第1031號判例意旨參照。查兩造系爭買賣契約第10條第2項規定違約罰則載明：「買方逾期達五日仍未付清期款或已付之票據無法兌現時，經賣方以存證信函或其他書面催告，經送達逾7日內仍未支付者，賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金，賣方不得另行請求損害賠償。」，上開條款以「已付價款」作為違約金計算數額，上訴人先後於101年3月13日支付簽約款50萬元、101年4月1日支付備證（用印）款75萬元、101年4月15日支付完稅款185萬元、102年3月29日支付部分尾款70萬元、102年4月12日支付部分尾款60萬元，共計支付價金440萬元，被上訴人依約得將該筆440萬元沒收充作違約金，因考量違約金過高之疑慮，僅主張價金（590萬元）百分之20，即118萬元之違約金債權存在。又內政部並無公告或提供「土地買賣」之契約範本，惟「成屋買賣」及「預售屋買賣」係指「房地買賣」，買賣標的物除「建物」外，兼及「土地買賣」，對於土地買賣違約金之認定，則內政部公告之「成屋買賣契約書範本」或「預售屋買賣契約書範本」，非不得作為判斷違約金合理數額之依據。違約金之約定，為契約自由、私法自治原則之體現，兩造於訂約時，均盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，系爭買賣契約價金為590萬元，以百分之20計算違約金為118萬元，並無違約金過高情形。原判決僅判決被上訴人對上訴人有59萬元違約金債權存在，殊嫌偏低，遑論有過高情形。
㈡、上訴人之上訴理由及被上訴人答辯意旨略以:
１、關於上訴理由(一)略稱被上訴人有無受領買賣契約價金之地位或權利與是否同意上訴人就買賣價金遲延給付係屬二事，查被上訴人於102年7月3日及同年8月15日寄發存證信函，及上訴人置之不理等情，反證兩造無延期給付之合意。
２、另關於上訴理由(二)略稱本件買賣契約第3條，應自動改採A方案云云，按行為有做為及不作為之區別，不作為之意思解釋，制式契約書上，當事人未勾選部分，應解為無適用該款之意思，較合經驗法則；況系爭買賣契約所載「第三條：付款約定一、2.備證(用印)款：柒拾伍萬元。於101年4月1日，賣方備齊所有權移轉登記應備文件同時由買方支付之。」、「第六條：產權移轉一、賣方應於簽約時交付所有權狀正本予地政士保管；於備證款付款同時將移轉登記須檢附之文件書類備齊，並加蓋專用印章交予地政士專責辦理。二、本件所有權移轉登記及相關手續，倘須任何一方補繳證件、用印或為其他必要之行為者，應無條件於地政士通知之期日內配合照辦，不得刁難、推諉或藉故要求任何補貼。」，可知被上訴人應付給付義務僅為「備齊所有權登記應備文件」，上訴人即須依約給付買賣價款，甚且繳納土地增值稅稅款261,705元完畢，有花蓮縣地方稅務局土地增值稅繳款書在卷可按，上訴人稱被上訴人先不履行所有權移轉屬違約云云，顯與前揭契約約定並不符，自無可採。
３、再關於上訴理由(三)略稱上訴人曾持4張客票向被上訴人表示清償，遭被上訴人拒絕云云，查系爭買賣契約第三條：付款約定載明：「一、買方應支付之各期價款，雙方同意於賣方處以各期付款日當日之即期支票或現金交付賣方。」等語，可見買賣價金之支付，依約上訴人應以「各該期付款日當天之即期支票」或「現金」交付予被上訴人，被上訴人並無非依照上訴人的意思，收受「非付款日當天之即期支票」不可之義務，尤其收受票據，必須承擔票據兌現風險並收受交易成本，被上訴人並無於兩造約定之外，另行承擔票據兌現風險之義務。因此，縱然上訴人提議以客票支付價金屬實，被上訴人亦無「非得配合不可」之義務。
４、又關於上訴理由(四)略稱上訴人尚未履行「解除套繪」之義務，上訴人並無給付尾款義務云云，查系爭契約雖有「第十三條:特別約定事項：(1)現況移轉(2)賣方(即原告)負責近期內解除套繪」之約定（原審卷第11頁反面），惟依系爭買賣契約之約定內容、契約目的之達成等觀之，被上訴人此項解除套繪之給付義務縱須履行，與上訴人應履行之價金給付義務，並非立於互為對待給付之關係，自不能發生同時履行之抗辯關係。況且，該建照逾期失效（兩造不爭之事實）後，被上訴人套匯管制無所依附，自動失效（即實務上所稱「自動解除套繪」），上訴人援引最高法院101年度台上字第246號判決（該判決闡明未履行附隨義務，並不得作為同時履行抗辯事由，本件既不適用同時履行抗辯，且解除套繪並非價金支付之對待給付，基礎事實並不相同），引喻失義，均有誤會。
二、聲明：
㈠、上訴駁回。
㈡、第二審訴訟費用由上訴人負擔。
乙、上訴人方面：
一、上訴人於原審及本院答辯如下：
㈠、按「被上訴人有無受領買賣價金之權利或地位」與「其是否同意上訴人就買賣價金遲延給付」兩者本屬兩不相涉之個別事件。易言之，被上訴人若就買賣價金同意對方遲延給付，此不代表其於約定清償期前即無提前受領買賣價金之地位；反之，被上訴人具受領買賣價金之地位，亦不代表兩造未有延期給付之約定。故原審徒以被上訴人雖於尾款給付期限屆滿後仍接受上訴人所付款項，由於斯時買賣契約關係仍存在，被上訴人以出賣人之地位受領上訴人給付之買賣價款，乃屬契約權利之正當行使，不得執此謂雙方有延期給付合意云云，於論理法則上，顯有違誤，自非可採。
㈡、就原審判決所謂，系爭買賣契約並無將「所有權移轉登記予上訴人」之事項約定為被上訴人之先給付義務。故上訴人辯稱被上訴人先不履行所有權移轉屬違約與契約約定不符而非可採云云一事：
１、本件買賣契約第3條：付款約定「一、4.尾款」部分載明：「尾款：貳佰捌拾萬元。預定101年6月13日交付。」等語明確，該段文字下方另有「□無貸款者，於辦妥產權移轉登記，經地政士通知日起＿＿日內，由買方支付之。同時點交買賣標的物。」（下稱：方案A）、「□有貸款者：依第四條、第五條之約定。」（下稱：方案B）等語，當事人雖未就上開無貸款或有貸款之制式條款為任何勾選，惟依民法第98條解釋意思表示，應探求當事人之真意之旨，可知兩造就A、B方案皆未勾選之真意應為：依嗣後具體情況（即買方是否貸款）決定兩造該採A或B方案。而今綜觀本件皆未見買方（上訴人）有任何貸款行為，甚至其亦曾謂：當時這筆土地買賣有說要做銀行貸款，現在銀行對空地部分不做貸款，我跑了很多家銀行，才造成延遲付款的情形等語，可茲為證。由是可知，既上訴人於本件既未採貸款方式償付買賣價金，則依前開契約，自應自動適用方案A之規定，於辦妥產權移轉登記後，始有交付尾款之問題。
２、承上，本件由於被上訴人自始未將系爭不動產移轉登記予上訴人，上訴人何來給付尾款義務？既無給付尾款義務，又何來遲延給付以至解約一說呢？原審判決認定，於此似有違誤。
㈢、按就102年3月29日上訴人電匯70萬元予被上訴人前，上訴人曾至被上訴人之事務所欲交4張面額合計280萬元之客票予被上訴人，然被上訴人卻拒為受領一事，原審認為並不符實，惟：
１、原審以上訴人前後陳述不一，似因而認為其證詞憑信性有疑，故拒為採之。惟實則上訴人陳述雖前後略有相異，然此乃人類記憶上難免之疏漏，後經整理相關資料，確認相關人、事、時、地、物後，已於後更正陳述，原審未見於此，卻以此遽謂上訴人所言之不實，至為遺憾。
２、「上訴人曾否持上開4張客票向被上訴人表示清償」與「票據於事後可否兌現」乃屬二事：易言之，不能以「上訴人於欲交4張面額合計280萬元之客票予被上訴人之日」（即102年3月29 日）後1個半月（即同年5月14日左右）上訴人於斯時應有足夠之錢，足以清償尾款，卻未為之一事，遽而反推論上開「上訴人曾持上開4張客票向被上訴人表示清償」為假。蓋上訴人於交付斯4張客票時，就斯4張客票是否皆能如期兌現，本無法確定，因此於上開102年5月14日後斯4張客票若有無法兌現之情，本屬客觀上可預期之現象，故原審徒執上訴人於102年5月14日後亦未見有清償之情，遽謂上開「上訴人於曾欲交4張面額合計280萬元之客票予被上訴人」一事為虛，似有速斷。
㈣、關於「解除套繪」部分：
１、按所謂「解除套繪」者，係指於土地申請農舍建築執照的過程中，確認該執照審核通過時，政府機關為了管制土地被再次利用，申請通過的土地就會被塗上顏色予以管制，而被塗顏色的土地，日後即不得申請農舍。因而，若欲申請農舍，就必須辦理「解除套繪」之程序。易言之，「解除套繪」與土地所有人是否得興建農舍，於交易地位上，其意義至關重要（就買受人之角度，系爭土地是否已「解除套繪」不但會影響當事人間就買賣標的物「價金之高低」，甚至會影響到買受人「購買與否」之意願），核已達動搖契約目的之程度。
２、按諸最高法院101年度台上字第246號判決：「……契約義務之違反，債權人得否主張解除契約，應視系爭義務之不履行，是否導致債權人失其訂約目的而定，非以所違反者究為主從給付義務或附隨義務而有不同。經查原判決認系爭建案之公共休閒設施，縱有上訴人所主張之欠缺廣告內容所稱溫泉自來水可供飲用並具療效等效能，因該公共設施非買賣契約之標的物，僅屬契約之附隨義務，對上訴人取得系爭不動產所有權之目的，並無影響，因此不得以此為由主張解除契約等語，依上開說明，即有未洽。……。」之見解，契約義務之違反，若已達「失其訂約目的」之程度，契約相對人非不得執此為由行使解除權，基於舉重以明輕之法理，對於「同時履行抗辯權」之行使，當然更得行使也。
３、果爾，原審判決謂「系爭買賣契約雖有『第十三條：特別約定事項：(1)現況移轉(2)賣方（即原告）負責近期內解除套繪』之約定（卷11頁反面），惟依系爭買賣契約之約定內容、契約目的之達成等觀之，原告此項解除套繪之給付義務縱須履行，與被告應履行之價金給付義務，並非立於互為對待給付之關係，自不能發生同時履行之抗辯關係。故被告以此為由拒絕給付尾款，顯屬無據。」云云，自與法有悖而難為可採也。蓋如前所述，「套繪之解除否」客觀上足以動搖當事人訂定是契約之意願，而當事人若無法確保系爭買賣標的物「套繪之解除」，則自已難謂與契約目的相合，核諸上開最高法院見解，當事人暨可執此行使解除權，則同時履行抗辯之行使，更洵正當。承此，本件被上訴人既從未行使其「套繪解除」之義務，則上訴人自得以「同時履行抗辯」抗辯之。
二、聲明：
㈠、原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡、上開廢棄部份，被上訴人第一審之訴駁回。
㈢、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
丙、兩造不爭執及爭執事項：本院於103年11月18日行準備程序，兩造不爭執及爭執事項如下：
一、不爭執事項（本院卷第163頁正面至第164頁正面）：
㈠、兩造於101年3月13日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），上訴人向被上訴人購買坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○號、地目田、面積1,274平方公尺、權利範圍全部之土地（以下稱系爭土地），買賣價款為590萬元（原審卷第4頁反面）。
㈡、兩造約定上訴人應支付系爭買賣契約各期價款，兩造同意於「賣方處」以各該期付款日當天之即期支票或現金支付，各期價款分別約定為（原審卷第4頁反面、第9頁反面、第12頁正面)：
１、簽約款50萬元，於簽約同時由上訴人支付；
２、備證（用印）款75萬元，上訴人於101年4月1日被上訴人備齊所有權移轉登記應備文件同時由買方支付；
３、完稅款185萬元，於增值稅、契稅稅單核定後，經地政士通知由上訴人支付，預定101年4月15日支付；
４、尾款280萬元，預定101年6月30日支付。
㈢、上訴人已依約支付簽約款50萬元、備證（用印）款75萬元及完稅款185萬元(原審卷第8頁反面)。
㈣、關於尾款280萬元部分，上訴人先後於：
１、102年3月29日匯款70萬元至被上訴人帳戶（原審卷第14頁正面）。
２、102年4月12日委請第三人陳明發支付60萬元（原審卷第15頁正面）。
㈤、總計上訴人已支付系爭買賣契約價金440萬元，尚有150萬元尾款未支付（原審卷第17頁正面、第19頁正面、第47頁正面）。
㈥、經被上訴人於102年7月3日寄發郵局存證信函催繳尾款，寄發地址為：「花蓮縣○○鄉○○街○○○號」（原審卷第16頁正面、第17頁正面）。
㈦、102年7月3日掛號回執上之「鄭明豊」為被上訴人訴訟代理人之助理所寫（原審卷第61頁正面、第18頁正面）。
㈧、被上訴人委託鄭敦宇律師於102年8月15日寄發郵局存證信函向上訴人解除系爭買賣契約，並同時通知沒收違約金（原審卷第19頁正面、第20頁正面、第62頁）。
㈨、被上訴人102年8月15日寄發之存證信函上有「鄭明豊」之印文（簽收日期102年8月16日）（原審卷第62頁正面）。
㈩、上訴人胞姐鄭素琴有代被上訴人收存證信函及法院文書（原審卷第47頁反面、第48頁正面）。
、上訴人原設籍花蓮縣○○鄉○○街○○○號，於101年10月15日戶籍變更為台北市○○路○○○號0樓（原審卷第42頁正面）。
、兩造所締系爭買賣契約第10條第2項約定：（違約罰則）「買方逾期達五日仍未付清期款或已付之票據無法兌現時，經賣方以存證信函或其他書面催告，經送達逾7日內仍未支付者，賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金，賣方不得另行請求損害賠償。」（原審卷第11頁正面）。
、上述約定係以「已付價款」作為違約金計算數額，違約金性質為損害賠償預定性質。
、被上訴人已交付系爭土地之土地所有權狀、移轉過戶相關文件及加蓋專用印章予地政士劉惠美（原審卷第8頁正面、第9頁、第49頁反面）。
、花蓮縣地方稅務局已核定系爭土地土地增值稅為261,705元（原審卷第50頁正面）。
、系爭土地於95年3月7日申請住宅建造執照，花蓮縣政府於95年3月15日核發6張建造執照，惟因逾期未施工，建照業已失其效力（本院卷第33頁正面）。
二、爭執事項（本院卷第164頁正反面、第149頁正反面）：
㈠、被上訴人於102年3月29日及同年4月12日合計收受上訴人買賣價金130萬元，是否代表兩造已合意延長系爭買賣契約價金支付期限？
㈡、移轉系爭土地所有權予上訴人，是否為被上訴人之「先給付義務」？
㈢、系爭買賣契約第3條〈付款約定〉第1項第4款內2空格，兩造是否有適用之合意？
㈣、102年3月29日上訴人是否曾攜帶4紙面額合計280萬元之客票，欲作為支付系爭買賣契約之尾款？
㈤、系爭買賣契約第13條〈特別約定事項〉載明：賣方（即被上訴人）負責近期內「解除套繪」，被上訴人之解除套繪義務與上訴人之價金支付，是否立於對待給付關係？
丁、本院之判斷：
一、被上訴人於102年3月29日及同年4月12日合計收受上訴人尾款價金130萬元，尚難認被上訴人已同意延展系爭買賣契約價金給付期限：
㈠、兩造於101年3月13日簽訂系爭買賣契約，上訴人向被上訴人購買系爭土地，買賣價款為590萬元，兩造並約定上訴人應支付系爭買賣契約各期價款，同意於「賣方處」以各該期付款日當天之即期支票或現金支付，各期價款分別約定為：
１、簽約款50萬元，於簽約同時由上訴人支付。
２、備證（用印）款75萬元，上訴人於101年4月1日被上訴人備齊所有權移轉登記應備文件同時由買方支付。
３、完稅款185萬元，於增值稅、契稅稅單核定後，經地政士通知由上訴人支付，預定101年4月15日支付。
４、尾款280萬元，預定101年6月30日支付（原審卷第4頁反面）。
５、上開事實，除為兩造所不爭外（本院卷第163頁反面），並有系爭買賣契約乙紙為證（原審卷第8頁正面至第11頁反面），應堪信為真實。
㈡、上訴人已依約支付簽約款50萬元、備證（用印）款75萬元及完稅款185萬元，另關於尾款280萬元部分，上訴人先後於：
102年3月29日匯款70萬元至被上訴人帳戶，102年4月12日委請第三人陳明發支付60萬元等情，亦為兩造所不爭（本院卷第163頁反面），並有系爭買賣契約、存摺影本、收據各乙紙為證，亦得認為真實（原審卷第8頁反面、第14頁正面、第15頁正面）。
㈢、查兩造於系爭買賣契約中約定尾款280萬元，係預定「101年6月30日」支付，亦為兩造所不爭（本院卷第163頁反面），並有系爭買賣契約書乙紙（原審卷第9頁反面）為證。是上訴人先後於：102年3月29日匯款70萬元至被上訴人帳戶，102年4月12日委請第三人陳明發支付60萬元，顯已逾兩造約定之尾款給付期限無疑。
㈣、按債權人基於債之關係，得向債務人請求給付（民法第199條第1項參照），相對，本於債之關係債務人自有給付之義務。足見，被上訴人於102年3月29日、同年4月12日先後受領上訴人給付買賣價金70萬元、60萬元，係基於兩造所締系爭買賣契約受領上訴人之給付，要屬實現債權之一環及滿足債權之具體展現，上訴人以被上訴人收受上開130萬元部分尾款，即遽認被上訴人有延展其餘尾款給付期限之意，不惟邏輯過於跳躍，亦有過度擬制他造真意之虞。
㈤、依被上訴人於102年4月12日所簽具之該紙收據（原審卷第15頁正面），其上僅載明：「茲收到鄭明豊購買花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○號土地款計新台幣：陸拾萬元」，並無隻字片語敘及同意延展上訴人其餘尾款給付期限，上訴人就此部分，亦未提出其他實證以實其說，自難信為真實。
㈥、小結：被上訴人固有先後於102年3月29日及同年4月12日合計收受上訴人部分尾款價金130萬元，惟尚難認被上訴人已同意延展系爭買賣契約價金給付期限。
二、被上訴人並無移轉系爭土地所有權予上訴人之「先給付義務」：
㈠、系爭買賣契約第6條〈產權移轉〉約定：（第1項）賣方（即被上訴人）應於簽約時交付所有權狀正本予地政士保管；於備證款付款同時將移轉登記須檢附之文件書類備齊，並加蓋專用印章交予地政士專責辦理。（第2項）本件所有權移轉登記及相關手續，倘須任何一方補繳證件、用印或為其他必要之行為者，應無條件於地政士通知之期日內配合照辦，不得刁難、推諉或藉故要求任何補貼。（第3項）買方（即上訴人）於簽約時如指定第三人為登記名義人，應於交付必備文件前確認登記名義人，並提出以第三人為登記名義人聲明書，該第三人應在該聲明書上簽名。該第三人應同意與本契約買方所未履行之債務負連帶損害責任。（第4項）辦理所有權移轉時，除本契約另有約定外，依下列方式辦理：⒈申報移轉課稅現值：以101年度公告土地現值及建物評定現值申報（原審卷第10頁正反面）。
㈡、按根據書面之記載及其體裁，如無其他特別情事，而應認定如書面所記載之事實時，如未具體表示任何足以令人肯認之理由，則不得輕易排斥書證（日本最高裁判所第一小法庭昭和32年10月31日判決、第三小法庭昭和42年5月23日判決參照）。查系爭買賣契約關於產權移轉約定事項，既無載明被上訴人有先給付之義務，上訴人就此部分，亦未提出其他實證以佐其說，上訴人此部分抗辯，自難信為真實。
㈢、至於系爭買賣契約第8條〈點交〉固有約定：（第1項）本買賣不動產應於（尾款交付日）由賣方（即被上訴人）於現場點交買方（即上訴人）或登記名義人，賣方應於約定點交日前搬遷完畢。點交時，如有未搬離之物件，視同廢棄物處理，清理費用由賣方負擔。（第2項）賣方應於點交前將原設籍於本買賣標的之戶籍、公司登記、營利事業登記、營業情形等全部遷離。其如未如期遷離致買方受有損害者，賣方應負損害賠償責任（原審卷第11頁正面）。查此約款主要係關於系爭土地「點交」（交付）事宜，與所有權移轉無涉（關於所有權移轉部分係約定在系爭買賣契約第6條，已如前述）。且系爭買賣契約第8條既已明確約定，系爭土地於上訴人「交付尾款之日」始點交予上訴人，兩者間顯立於對待給付之關係。茲上訴人既未完全繳清尾款（仍欠150萬元，不爭執事項第㈤點，原審卷第17頁正面、第19頁正面、第47頁正面），被上訴人自尚無先擔付點交系爭土地予上訴人之義務。由此點更可證，被上訴人應無先交付系爭土地之義務。
㈣、小結：被上訴人並無移轉系爭土地所有權予上訴人之「先給付義務」。
三、系爭買賣契約第3條〈付款約定〉第1項第4款內2空格（□），兩造並無適用之合意：
㈠、系爭買賣契約第3條〈付款約定〉第1項第4款內有2空格，其文字分別記載為：「□」無貸款者：於辦妥產權移轉登記，經地政士通知日起＿＿日內，由買方（即上訴人）支付之。同時點交付買賣標的物。「□」有貸款者：依第4條、第5條之約定（原審卷第9頁反面）。
㈡、查綜合觀察系爭買賣契約，第6條〈產權移轉〉、第8條第1項〈點交〉，制式約款中如有「□」註記者，且兩造就此部分有約定時，均會於「□」之內，以打勾方式（ˇ）註記（原審卷第10頁反面、第11頁正面）。反觀，兩造就此部分（系爭買賣契約第3條〈付款約定〉第1項第4款內2空格）均未以打勾方式（ˇ）註記（原審卷第9頁反面）。足見，體系參核對照系爭買賣契約其他約款約定，即可印證兩造就系爭買賣契約第3條〈付款約定〉第1項第4款內2空格事項，並未有所約定。又兩造就此既未約定，則豈可認系爭買賣契約第3條〈付款約定〉第1項第4款內2空格事項，有自動適用之情或兩造有合意適用之情？
㈢、另參照系爭買賣契約第7條〈稅費負擔〉第3項第9款本買賣標示土地部分，計有2空格（□），兩造就此係於毋需辦理鑑界空格（□）內，以打勾方式（ˇ）註記，相對於需要辦理鑑界該空格（□），則無任何註記。又同項第10款關於需否辦理農用證明部分，亦是以同此方式辦理（原審卷第10頁反面）。凡此，益足證兩造於締結系爭買賣契約時，關於制式契約內之空格條款，如有合意適用，則會於空格（□）內，以打勾方式（ˇ）註記，反之無適用之合意時，則不會為任何註記。因此，兩造就系爭買賣契約第3條〈付款約定〉第1項第4款內2空格（□），既未為任何註記，應足認兩造就此無適用之合意甚明。
㈣、小結：系爭買賣契約第3條〈付款約定〉第1項第4款內2空格（□），兩造並無適用之合意。
四、本件並無積極證據足以證明上訴人曾於102年3月29日攜帶4紙面額合計280萬元之客票，欲作為支付系爭買賣契約之尾款：
㈠、上訴人於原審102年11月13日審理時先陳稱「當時在付130萬元時，我有帶兩張面額共150萬元的支票要付給被上訴人，票期大約是一個半月，但被上訴人認為票期太長，不願收受。」（原審卷第47頁正面），嗣又於102年12月11日書狀中改稱：「在102年3月29日電匯70萬元予被上訴人前，上訴人曾至被上訴人之事務所欲交4張面額合計280萬元之客票予被上訴人，然為被上訴人所拒絕。」（原審卷第58頁），顯見上訴人就伊所稱欲持客票交付尾款，就客票之「金額」、「張數」等，於短短一個月左右，即前後所述明顯不一，自難信為真實。
㈡、又上訴人果有欲交付4張合計面額280萬元之客票予被上訴人，為何自本件102年8月16日繫屬原審法院之日起（原審卷第4頁）迄本件言詞辯論終結（104年4月7日，本院卷第177頁正反面），歷時1年半餘，均未提出該4張支票以實其說，或聲請向金融機構調閱該4張支票之提兌領甚或是退票紀錄？足見，上訴人此部分所辯，尚難遽加採信。
㈢、小結：本件並無積極證據足以證明上訴人曾於102年3月29日攜帶4紙面額合計280萬元客票，欲作為支付系爭買賣契約之尾款。
五、系爭土地無須「解除套繪」，與上訴人之價金給付自不致立於對待給付關係：
㈠、系爭買賣契約第13條〈特別約定事項〉②約定賣方（被上訴人〉負責近期內解除套繪（原審卷第11頁反面）。
㈡、查系爭土地於95年3月7日申請住宅建造執照，花蓮縣政府於95年3月15日核發6張建造執照，惟因逾期未施工，建照業已失其效力，為兩造所不爭（不爭執事項第點），並有花蓮縣政府103年5月19日府建管字第0000000000號函乙紙在卷足憑（本院卷第33頁正面）。
㈢、又關於建造執照業已「失其效力」，是否土地所有權人或其他利害關係人無庸辦理解除套繪列管程序，即可直接申請建造執照？經花蓮縣政府於103年11月14日以府建管字第0000000000號函覆本院略為：按「直轄市、縣市．．．局主管建築機關依本法規定核發之執照，僅為對申請建造、使用、拆除之許可。．．」為建築法第26條所明文，本案既經本府主管建築機關認定其建造許可自規定得展期之期限屆滿之日起失其效力，依上開規定執照應予作廢，其建築法律關係即告終止，土地所有權人或其他利害關係人得依建築法相關規定重新申請建築許可（本院卷第166頁至第167頁）。足見，本件系爭土地並無須先辦理解除套繪列管程序，始得申請重新申請建築許可之情。
㈣、小結：系爭土地既無須辦理解除套繪程序，被上訴人自無擔付解除套繪之義務，是縱系爭買賣契約第13條〈特別約定事項〉②約定被上訴人負責近期內解除套繪（原審卷第11頁反面），被上訴人實際上亦無該義務可負。是系爭土地既無須「解除套繪」，則與上訴人之價金給付自不致立於對待給付關係。
六、被上訴人催告上訴人給付部分尾款及解除系爭買賣契約，均為合法：
㈠、按非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力；解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之，民法第95條第1項、第258條第1項分別定有明文；而催告屬於意思通知之性質，其通知應向債務人為之，最高法院94年度台上字第1502號裁判意旨可資參照。所謂達到，係僅使相對人已居可了解之地位即為已足，並非須使相對人取得占有，故通知已送達於相對人之居住所或營業所者，即為達到，不必交付相對人本人或其代理人，亦不問相對人之閱讀與否，該通知即可發生為意思表示之效力（最高法院54年台上字第952號判例參照）。
㈡、查上訴人之戶籍固設於台北市○○區○○路○○○號0樓，被上訴人於102年7月3日催告上訴人繳交部分尾款之存證信函、102年8月15日催告解除系爭買賣契約之存證信函則係寄至花蓮縣○○鄉○○街○○巷○○號，有戶籍謄本、存證信函可稽（原審卷第42頁正面、第16頁至第21頁）。但上訴人自承伊並未實際居住戶籍地（原審卷第48頁正面），且其在系爭買賣契約所載住所即為花蓮縣○○鄉○○街○○巷○○號（原審卷第11頁反面），而原審通知寄至花蓮縣○○鄉○○街○○巷○○號，亦係由上訴人本人簽收，有送達證書（原審卷第38頁）乙紙在卷足憑。堪信該址確為上訴人之實際居住所無誤。況上訴人於原審102年11月13日審理時，亦自承：伊姐姐鄭素琴有代伊收存證信函（原審卷第47頁反面）。
㈢、小結：被上訴人於102年7月3日催告上訴人繳交部分尾款之存證信函、102年8月15日催告解除系爭買賣契約之存證信函，均已合法送達上訴人，上開催告及解除系爭買賣契約之意思表示，均已發生效力。
七、原審核定之違約金額尚稱允洽：
㈠、查系爭買賣契約第10條第2項約定：買方（上訴人）逾期達五日仍未付清期款或已付之票據無法兌現時，經賣方（被上訴人）以存證信函或其他書面催告，經送達逾7日內仍未支付者，賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金，賣方不得另行請求損害賠償。」（原審卷第11頁正面）。查被上訴人既有遲延給付買賣價金之情，且兩造並無合意延展給付期限，均已如前述，是被上訴人於上訴人遲延給付價款後，依系爭買賣契約第10條第2項約定，催告上訴人給付價款，上訴人仍未履行，被上訴人再解除系爭買賣契約，自屬有據。
㈡、按債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害。當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第231條第1項、第250條第1項、第2項分別定有明文。系爭買賣契約第10條第2項約定買方逾期仍未付清期款時，經賣方催告仍未支付者，賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金，賣方不得另行請求損害賠償，則依前揭規定，系爭買賣契約第10條第2項之違約金，應係屬損害賠償額預定性質（不爭執事項第點）。
㈢、按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。至於違約金是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第1915號判例參照）。故契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人若能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平。
㈣、查依系爭買賣契約第10條第2項約定，於上訴人逾期未付清價款時，被上訴人本得沒收其已付價款440萬元充作違約金，然被上訴人參酌內政部公告之「成屋買賣契約書範本」、「預售屋買賣契約書範本」，自行酌減為以系爭買賣約定價金590萬元之百分之20，即118萬元為違約金金額，而上訴人對此計算方式並未表示意見（原審卷第47頁反面），本院審酌社會客觀一般經濟狀況、系爭買賣契約之價金總額、上訴人已給付440萬元價金，僅餘150萬元尾款尚未給付完畢，被上訴人因上訴人履約遲延所生損害及上訴人依約履行被上訴人可得利益等，認本件違約金應酌減至以系爭買賣契約價金590萬元之10%，即59萬元為適當。
八、從而，被上訴人依系爭買賣契約第10條第2項約定，請求確認被上訴人對於上訴人有59萬元之違約金債權存在，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審為上訴人（部分）敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，聲明廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提未經援用之證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 4 月 21 日
民事庭審判長法 官 張健河
法 官 林碧玲法 官 林信旭以上正本係照原本作成。
兩造均不得上訴。
中 華 民 國 104 年 4 月 21 日
書記官 連玫馨