臺灣高等法院花蓮分院民事判決 103年度上更(一)字第1號上 訴 人 陳怡憲訴訟代理人 林政雄律師
許嚴中律師被上訴人 花蓮縣政府法定代理人 傅崐萁訴訟代理人 羅淑美
許聖娃林政樞上列當事人間公有財產管理事務事件，上訴人對於臺灣花蓮地方法院中華民國101年2月29日100年度訴字第298號第一審判決提起上訴，經最高法院發回更審，經本院於103年6月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回確認兩造間就系爭土地之買賣關係不存在部分及該部分訴訟費用之裁判均廢棄。
確認兩造間就坐落花蓮縣花蓮市○○段558-15、558-17、558-22、558-24等地號土地買賣價金為新臺幣10,158,580元之買賣關係存在。
第一審（除確定部分外）、第二審及發回前第三審訴訟費用，由被上訴人負擔。
事實及理由
一、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但民事訴訟法第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限。
又請求之基礎事實同一者，縱於訴狀送達後，原告仍得將原訴變更或追加他訴，無須得被告同意，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款分別定有明文。原告於第二審為訴之追加，苟其請求之基礎事實同一者，即非法所不許。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院95年度台上字第1573號判決意旨參照）。本件上訴人起訴請求確認兩造間就坐落於花蓮縣花蓮市○○段558-15、558-17、558-22、558-24等地號土地（下稱系爭土地）之買賣關係存在（實即請求確認系爭土地買賣價金為新台幣2,397,700元之買賣關係存在），及請求被上訴人移轉登記（上訴人已於本院前審撤回上訴）；嗣經最高法院廢棄前審判決發回本院後，上訴人補充確認系爭土地買賣價金為2,397,700元之買賣關係存在，將之列為先位聲明，並追加備位聲明，求為確認兩造間就系爭土地買賣價金為10,158,580元之買賣關係存在。兩者請求之基礎事實同一，於法並無不合，應予准許。
二、本件上訴人主張：伊向被上訴人申請讓售被上訴人所有系爭土地，經被上訴人審查認符合讓售規定，於民國100年7月5日回函同意讓售。而依花蓮縣縣有財產管理自治條例（下稱花蓮縣財管條例）第58條之1第1項之規定，土地面積在500平方公尺以內部分，按第一次公告土地現值計價；超過500平方公尺部分，依同條例第58條第2項之規定，估價比照國有財產計價方式之相關規定辦理。系爭土地面積合計為595平方公尺，依上開規定計價，應為2,397,700元。詎被上訴人未依上開規定計價，竟函知伊應另按其評定之出售價格，繳納計10,158,580元，顯已違反規定等情。爰先位聲明：㈠原判決除確定部分外廢棄。㈡確認兩造間就系爭土地買賣價金為2,397,700元之買賣關係存在。並備位聲明：㈠原判決除確定部分外廢棄。㈡確認兩造間就系爭土地買賣價金為10,158,580元之買賣關係存在之判決。另補充陳述如下：
（一）按被上訴人勘查紀錄表中B、D、E部分，應屬上訴人房屋之「居住使用場所」或「附屬設施」之範圍，而與主體建物使用上無從分割，應依第一次公告之土地現值計價，被上訴人均以專案讓售價格計價，顯有違誤：
1、按非公用類財產類之不動產，於35年12月31日以前已供建築、居住使用至今者，其直接使用人得於104年1月30日前，檢具有關證明文件，向本府申請讓售。經核准者，其土地面積在500平方公尺以內部分，得按第一次公告土地現值計價。超過500平方公尺部分，依第58條規定辦理。花蓮縣財管條例第58條之1第1項定有明文。
2、再按「（七）地上使用部分（例如：檳榔、菜園、果園、香蕉、稻田、魚池等），經就現場判斷有單獨使用範圍，非屬申購人併同主體建物居住使用範圍者，不適用本條規定。（八）申購之國有土地地上物為簡易棚架、果樹、水泥空地等，應依注意事項第四點認定是否屬居住使用場所或附屬設施，其使用範圍未與申購人主體建物使用之土地（國有或私有）毗鄰，且非因分割而產生跳地號情形，難以認定併同使用者，不予讓售。」審查國有財產法第52條之2讓售案件補充規定所明定。
3、又按辦理國有財產法第52條之2讓售案件注意事項第4點：「本條規定讓售之國有土地範圍，以主體建物、居住使用場所或附屬設施實際使用之範圍為限。前項居住使用場所或附屬設施，以下列各款為認定之基準：（一）浴廁（二）晒場（三）庭院（四）畜禽舍（五）廚房（六）倉庫（七）其他經執行機關就現場認定應併同主體建物使用者。」
4、被上訴人機關同意讓售之土地中，就勘查紀錄表B、D、E部分，認定為「菜園」及「空地」，不符上開審查規定，而未依第一次公告之土地現值計價。然查：
⑴E部分（即558之24地號）坐落主體建物前方，非經該處無從進入主體建物，應屬於前開規定之「庭院」。
⑵B部分（即558-17地號後方115平方公尺部分土地），均在
上訴人屋舍之圍牆以內，四周均與鄰地隔絕，無從單獨使用。且B部分土地上仍有與上訴人主體建物毗鄰使用之建物存在，僅其屋頂遭颱風吹毀，因上訴人暫無多餘資力而尚未修復（見上證一，現場照片），據此，系爭558-17地號土地後方115平方公尺範圍內，並非全部均為空曠無物之狀態，何以經被上訴人認定為「空地」？可見被上訴人將B部分逕認定為單獨使用之「空地」，應與事實有違。⑶D部分（即558-15地號整筆土地）亦在上訴人屋舍之圍牆
以內，且四周均與鄰地隔絕，無從單獨使用。D部分鄰近東北方位置，現今尚存有過去作為羊寮使用之建物殘跡，D部分靠近西方圍牆邊尚有廁所乙間，其餘部分土地則作為種植地瓜葉等供牲畜食用作物，或作為晒衣或作物晒乾場所之使用，可見D部分土地並非全部作為菜園使用，惟被上訴人現場逕認定為「菜園」，顯然忽略上開上訴人之土地使用情形，堪有違誤。
（二）被上訴人將B、D、E部分土地認定非屬居住使用場所及附屬設施，應有行政裁量不適法，違反恣意禁止原則：
1、查國有財產法及相關法規固然賦予被上訴人於國有土地讓售案件辦理現場勘查時，得就申請人之主體建物、居住使用場所或附屬設施之範圍加以審認之權限，惟被上訴人應於勘查審認過程中，依現場使用情形、申請人之陳述或其他相關情事詳予判定，蓋此攸關申請人是否得依土地第一次公告現值或依專案讓售價格計價之人民財產上權利事項，行政機關就該管行政程序，應於當事人有利及不利之情形，一律注意，此即行政程序法第9條所明文要求。亦即，行政機關之行為、運作，必須有法之根據，因此禁止行政機關之行為欠缺合理充分之實質理由，並且禁止任何客觀上違反憲法精神及事物本質之行為。
2、被上訴人逕行將B、D、E認定為「菜園」或「空地」，而未說明其認定之標準，為何該部分並非「庭院」？為何上訴人於B部分土地上尚有倉庫或建物乙間、D部分土地上尚有廁所、牲畜舍之殘跡等地上物，卻未見被上訴人於現場勘查表上記載？若依被上訴人之現場勘查結果，豈非謂上訴人之屋舍均無任何「庭院」或「晒場」？
3、況查，B、D部分土地上除上開建物部分外，均為泥土地，而非水泥空地，其性質顯與一般水泥空地得作為單獨使用之情形有別，亦即，被上訴人依審查國有財產法第52條之2讓售案件補充規定，將B部分認定為「空地」之裁量依據為何，均未見被上訴人說明，足證其裁量自非適法，顯違反恣意禁止之原則。
（三）被上訴人解除契約未經催告，其解除契約不合法：
1、被上訴人雖於100年8月3日府財產字第0000000000號函之說明二載明：「如逾清償期不繳者，即註銷承購案」（見原審卷第67、69頁）。上開函文所稱「註銷承購案」之用語，應可認係行使解除權之意思表示，惟觀諸本件卷證資料內容，均未見被上訴人於其所主張之上訴人給付遲延後（即逾100年8月20日之第一期清償期），有以任何文書或口頭告知方式，定相當期限催告上訴人履行債務，並於第二審時陳稱：係於100年8月31日直接以上開函文註銷讓售案，沒有再以其他方式催告上訴人繳款等語（見前審卷第61頁背面）。足認被上訴人並未以任何方式定期催告上訴人給付價金。
2、被上訴人再主張伊上開二函已註明逾期不繳者，即註銷承購案，故已無庸再行催告云云。惟被上訴人上開二函之說明二雖均載明「逾期不繳者，即註銷承購案」，然並未經上訴人表示同意，僅係被上訴人片面之意思表示，而非經兩造意思表示合致，故仍應予催告，始符民法第254條規定之旨。
3、綜上所述，被上訴人雖有註銷買賣契約，但沒有經過合法催告，解除契約不合法，應堪認定。
三、被上訴人則以：上訴人申請讓售系爭土地經辦理實際使用範圍勘查後，依本案縣有土地使用現況勘查紀錄表（下稱勘查紀錄表）所列，系爭土地Ａ、Ｃ部分為主體建物，Ｂ、Ｅ部分為空地使用，Ｄ部分為菜園，其地上物使用情形，經就現場判斷有單獨使用範圍，非屬併同主體建物居住使用範圍，依其土地使用狀況，各按規定計價，業依土地法第25條規定，完成法定處分程序，並經花蓮縣縣有財產審議委員會第三次會議審議通過出售價格為10,158,580元，伊乃於100年7月5日函知上訴人繳納地價款。上訴人嗣於100年7月12日申請分期付款，再經伊於100年8月3日函同意辦理分期付款繳納地價款在案，上訴人顯已承諾系爭土地買賣價金為10,158,580元。伊同意系爭土地之讓售價額是10,158,580元，2,397,700元價金之買賣契約自始不存在等語，資為抗辯。並就先位聲明部分，請求駁回上訴；另就被位聲明部分，為訴訟標的之認諾。
四、兩造不爭執事項：
（一）上訴人於97年10月間向被上訴人申請讓售系爭土地，被上訴人於100年7月5日以府財產字第0000000000號函同意讓售。
（二）系爭土地於99年2月25日經被上訴人機關派員勘查，勘查內容：Ａ部分（即558-17地號之一部分）為建物，面積96平方公尺；Ｂ部分為空地（即558-17地號之一部分），面積115平方公尺；Ｃ部分為建物（即558-22地號），面積九十三平方公尺（勘查紀錄表記載為96平方公尺，但經土地測量後，土地登記簿謄本記載為93平方公尺，被上訴人係以93平方公尺計價）；Ｄ部分為菜園（即558-15地號），面積268平方公尺（勘查紀錄表未記載面積，土地登記簿謄本為268平方公尺）；Ｅ部分為空地（即558-24地號），面積23平方公尺。
五、本院之判斷：
（一）先位聲明部分：
1、按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153條定有明文。
2、上訴人於97年10月間向被上訴人申請讓售系爭土地，被上訴人於100年7月5日以府財產字第0000000000號函文，通知上訴人，同意讓售系爭土地，讓售價格為10,158,580元，並檢附地價繳款書，請上訴人於100年8月15日以前向台灣銀行花蓮分行繳納，逾期不繳者，即註銷承購案等情，有被上訴人提出之上開函文可稽（原審卷第67頁）。是被上訴人所辯系爭土地價金2,397,700元之買賣契約自始不存在一節，可以採信。上訴人既未能證明兩造間就系爭土地之讓售價額已有2,397,700元之合致，則其求為確認兩造間就系爭土地買賣價金為2,397,700元之買賣關係存在，舉證責任即有未盡。
3、又被上訴人以上開函文通知上訴人，同意讓售系爭土地，讓售價格為10,158,580元，並檢附地價繳款書，請上訴人於100年8月15日以前向台灣銀行花蓮分行繳納後，上訴人即於100年7月12日，向被上訴人提出申請書，申請系爭土地款項分為三期納清；經被上訴人於100年8月3日以府財產字第0000000000號函復上訴人，表示同意辦理等情，亦有被上訴人提出之申請書及上開函文可佐。是兩造就系爭土地之讓售價格已有10,158,580元之合致，被上訴人所辯伊同意系爭土地之讓售價額是10,158,580元，與卷證相符。上訴人雖主張其係因誤解被上訴人讓售價金之計算方式，而誤為承諾之意思表示，應屬意思表示錯誤云云。然觀之被上訴人同意上訴人申請承購之100年7月5日函文說明二，已翔實記載同意讓售之價格為10,158,580元及其計算方式，顯見上訴人於申請分期繳納時，已明知被上訴人讓售價金之計算方式，難謂有何意思表示錯誤可言，應認兩造間就系爭土地以總價10,158,580元之讓售契約業已成立。
4、上訴人雖曾於同年8月9日、15日二次申請被上訴人重新計價，然係於讓售契約成立後所為之申請，被上訴人縱不予理會，亦無礙於兩造間就系爭土地業已依上開讓售價金成立買賣契約之效力。
5、再者，依花蓮縣財管條例第58條之1、辦理讓售案件注意事項第四點、審查國有財產法第52條之2讓售案件補充規定（下稱審查讓售案件補充規定）第一點（七）之規定，可知國有財產法第52條之2讓售國有土地之範圍，係以實際使用之主體建物，及辦理讓售案件注意事項第四點之七種居住使用場所或附屬設施為限，包含經執行機關現場認定應併同主體建物使用之地上物部分。是居住使用場所及附屬設施，須為上述七種設備且與主體建物一體使用，始能依花蓮縣財管條例第58條之1之規定讓售。而被上訴人於99年2月25日會同上訴人至現場勘查後，認定勘查紀錄表上Ａ、Ｃ部分為建物，Ｂ、Ｅ部分為空地，Ｄ部分為菜園使用，並經上訴人於勘查紀錄表上簽名、蓋章。又系爭
Ｂ、Ｅ部分之空地，並不包括在辦理讓售案件注意事項第四點之七種設備範圍內，而系爭Ｄ部分之菜園，亦經被上訴人就現場使用情況，判斷為單獨使用，非屬併同主體建物使用之範圍，是被上訴人認為空地、菜園部分之面積，非屬國有財產法第52條之2讓售國有土地範圍，不適用花蓮縣財管條例第58條之1第1項規定，依第一次公告土地現值辦理讓售計價，核無違誤。上訴人主張空地、菜園與主建物毗鄰，且為一同使用，與主體建物不可分割，應併同主體建物居住使用範圍一併計價云云，並無理由。況上訴人於申請分期付款時，已同意被上訴人所提出讓售契約之價金及其計算方式，該讓售價金已發生當事人間契約上之效力，自應拘束兩造當事人，上訴人自不得僅以前揭理由，翻異兩造間讓售契約所約定之內容。
6、又居住使用場所及附屬設施，係以辦理讓售案件注意事項第四點之七種場所或設施為限，已如上述；被上訴人因而認空地、菜園並非該居住使用場所及附屬設施，乃依法所為之認定，其裁量權之行使並無不法可言，難認有何恣意情形。再由兩造於99年2月25日會同勘查系爭土地使用情況之現場照片，可明確看出何者係建物、何者係空地、何者係菜園，亦有現場照片12幀在卷可按，並無再於勘查表上記載之必要。被上訴人縱未於勘查紀錄表及同意讓售函說明Ｂ、Ｅ部分何以係空地，Ｄ部分何以係菜園之理由，仍不影響系爭土地使用情形之認定，及讓售契約之成立。
7、從而，上訴人主張兩造間就系爭土地已成立價金為2,397,700元之買賣契約，而先位求為確認兩造間買賣價金為2,397,700元之買賣關係存在，為無理由，不應准許。
（二）備位聲明部分：按當事人於言詞辯論時為訴訟標的之認諾者，應本於其認諾為該當事人敗訴之判決，民事訴訟法第384條定有明文。查被上訴人已於本院103年5月27日準備程序期日，就上訴人備位聲明之訴訟標的，為認諾之表示，有準備程序筆錄可稽；揆之上開規定，本院自應本於被上訴人之認諾為其敗訴之判決。是上訴人備位請求確認兩造間就系爭土地買賣價金為10,158,580元之買賣關係存在，為有理由，應予准許。
（三）兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不再一一論述。
六、 被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 6 月 30 日
民事庭審判長法 官 王紋瑩
法 官 王萬金法 官 林慶煙以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於收受送達後10日內向本院提出上訴書狀，其未敘述理由者，並得於提起上訴狀後10日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。
告訴人或被害人如對於本判決不服者，應具備理由請求檢察官上訴，其上訴期間之計算係以檢察官收受判決正本之日期為準。
中 華 民 國 103 年 6 月 30 日
書記官 林明智