臺灣高等法院花蓮分院民事判決 103年度上字第35號上 訴 人 燦坤實業股份有限公司法定代理人 閻俊傑訴訟代理人 施瑋婷律師被上訴 人 中華郵政股份有限公司法定代理人 翁文祺訴訟代理人 林國泰律師複代理 人 顧維政律師上列當事人間請求返還押租金等事件，上訴人對於中華民國103年4月25日臺灣花蓮地方法院102年度訴字第137號第一審民事判決提起上訴，本院於103年7月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、本件經本院審理結果，認為原審判決結論並無不合，原審判決關於兩造之陳述與理由之論述，均足供參酌引用，故除本院認應補充駁回上訴之理由外，其餘均引用原判決所記載之事實及理由，如附件所示。
貳、上訴人（即原審原告及反訴被告）方面：
一、上訴人除引用原審判決所記載之事實及理由之陳述外，補稱上訴意旨略以：
(一)被上訴人於民國（下同）92年12月17日與上訴人訂立系爭租約時，該契約之標的物仍登記為國有財產，係屬不融通物，依法不得出租與上訴人，97年間，依花蓮縣政府函告：「該房地經花蓮縣政府都市計畫指定用途，都市計畫未變更前，禁止出租予私人營業使用」，故系爭契約之訂定顯違民法第246條及第71條之規定，應為無效，故被上訴人不得向上訴人請求懲罰性違約金，所收取之押租金新臺幣（下同）80萬元亦應返還上訴人。原判決對於上訴人所主張：「兩造訂立租約時，該租賃標的物係登記為中華民國所有，為不融通物，租賃標的自始客觀不能，應為無效」，及上訴人在原審提出之登記謄本，究有何不可採，並未論述，即有判決不備理由之違法。參以最高法院101年度臺上字第142號民事判決意旨：「國有財產法所定之公用財產，性質上屬不融通物，不得為交易之客體，…違反國有財產法第28條關於不得為任何違背事業目的與原訂用途處分收益之禁止規定，依民法第71條規定，均屬無效。」既本件房地於兩造訂立租約時係登記為中華民國所有，即有上開判決與國有財產法相關規定之適用。
(二)原判決認為系爭房地僅暫時之不能給付（可變更使用分區與用途），兩造於租約約定被上訴人之給付義務並不包括合法使用，故本件房地不屬於民法第246條第1項之給付不能，顯有違誤，蓋：
1、本件並非約定變更後始為給付，能否通過變更，尚屬未定，在花蓮縣都市計畫書尚未變更土地分區前，先行出租與上訴人，應屬民法第246條所規定之不能（即法律上不能），與事實不能係屬兩事，上訴人在原審引用最高法院見解：在保護區興建墳墓、工業區興建住宅，均屬事實上可使用法律上不能之事例，原審顯然混淆事實不能與法律不能，蓋私人間之約定並不能使違反強制規定無效之租約變為有效，並不因兩造間約定出租人不負擔保合法使用責任即使無效之契約變為有效。
2、依上訴人在原審所提出內政部102年11月12日函略謂「公有公共設施用地，在未經都市計畫檢討變更為非公共設施用地前如先行出售，違反上開都市計畫法規定，應屬無效。」本件系爭房地為都市計畫法第42條所定公共設施用地，被上訴人在系爭房地未經都市計畫檢討變更為非公共設施用地前，即將該房地先行出租予上訴人，依上開函見解，該租約應屬無效。
3、又依當事人在原審提出之花蓮縣政府函：「機關用地僅得供政府依據指定用途使用，本案租賃標的經花蓮縣政府都市計畫指定為郵政辦公使用，禁止出租予私人做營業使用。」該都市計畫尚未變更，被上訴人即將系爭房地出租予上訴人使用，該出租行為顯屬民法第246條標的客觀不能而為無效。
若系爭房地未違反強制禁止規定且得在變更為商業區域前先行出租，花蓮縣政府即無須強制被上訴人回復原狀按原定規定使用，此有上訴人於原審所提出之花蓮縣00000000000000000號函可證。
(三)縱認本件租賃契約有效，然兩造已於100年12月1日就系爭房地之回復原狀已為協議，事後被上訴人又豈能單方追加上開協議所無之回復原狀工程之費用，故被上訴人依101年8月6日接管紀錄所主張未施作項目，已逸脫兩造於100年12月1日點交協議內容，故其所請求之143,814元回復原狀費用，即不應准許。
(四)被上訴人未於100年12月1日會議提出原工程圖，遲至100年12月23日、101年1月29日、2月21日、3月30日始提出，欲延宕完工之日期，其目的無非為獲得之違約金，應屬民法第148條之權利濫用，依民法第101條第1項規定，被上訴人係以不正當行為阻其條件之成就，故上訴人不應負擔懲罰性違約金。且上訴人已就該還地之回復原狀已支付金額高達260萬元之費用，因該建物原有之磁磚停產、牆面施作方式特殊，當地並無此種技術工匠，回復原狀工程甚為困難，遲延點交實非可歸責上訴人，縱認違約條件已成就，亦請斟酌公平原則，將系爭懲罰性違約金酌減至零。
(五)上訴人於101年1月6日已告知被上訴人原址淨空，在隔壁重為開幕營業，故實際上上訴人並未占用系爭土地獲得任何營業利益，且該房地為回復原狀之施作，根本無法供營業使用，何來上訴人利用該土地獲有利益，原判決認上訴人應如數給付被上訴人相當於原租金之不當得利2,199,945元，即有不合。縱算自101年2月15日約定點交日後，上訴人繼續占有系爭房地，亦未因利用該房地受有每月40萬元之經濟利益，即便認上訴人有不當得利，其數額之計算不應以每月40萬元為計算云云。且被上訴人使用該系爭房地已31年4月(376月)，上訴人僅使用8年7月(103月)，使用年限約4：1，上訴人按照被上訴人要求施作全新裝潢261萬，僅應負擔21.5%之費用(561,231元)，則被上訴人應返還2,048,768元之不當得利予上訴人，上訴人並以此主張抵銷。
補提上證一平面圖及上證二廠商會談紀錄影本各乙件為證。
二、上訴聲明：
(一)原判決不利於上訴人部分及訴訟費用之裁判，除確定部分外均廢棄。
(二)上開廢棄部分，1、被上訴人應給付上訴人新臺幣80萬元及自民國101年7月31日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。2、被上訴人在第一審之反訴及假執行之聲請均駁回。
(三)第一、二審訴訟費用除確定部分外，由被上訴人負擔。
(四)上開(二)之1部分，上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
參、被上訴人(即原審被告及反訴原告)方面：
一、被上訴人除引用原審判決所記載之事實及理由之陳述外，補充答辯意旨略以：
(一)系爭房地並非不融通物，且系爭租約亦未違反強制規定而屬無效：
1、國有財產法第42條規定：「非公用財產類不動產之出租，得以標租方式辦理。但合於左列各款規定之一者，得逕予出租︰一、原有租賃期限屆滿，未逾六個月者。二、民國八十二年七月二十一日前已實際使用，並願繳清歷年使用補償金者。三、依法得讓售者。非公用財產類之不動產出租，應以書面為之；未以書面為之者，不生效力。非公用財產類之不動產依法已為不定期租賃關係者，承租人應於規定期限內訂定書面契約；未於規定期限內訂定書面契約者，管理機關得終止租賃關係。前項期限及非公用財產類不動產出租管理辦法，由財政部擬定報請行政院核定後發布之」。又最高法院71年度台上字第4423號判決意旨另認：「土地法第八十二條所謂：『凡編為某種使用之土地不得供其他用途之使用』，係取締規定，而非效力規定。以此，上訴人於原審主張：系爭土地為農地，范○湘出租與被上訴人經營木器加工廠，係違反該規定行為，依民法第七十一條之規定，應屬無效云云。原判決予以駁斥，無適用法規不當或不適用法規之違法可言」。稽諸上述，依現行法令就國有財產訂有「國有非公共不動產出租管理辦法」，國有財產只須非公用，並合於上述國有非公用出租管理辦法之規定，自得為出租，上訴人上訴理由指稱系爭房地既登記為國有，國有財產即為「不融通物」而不得出租等語，顯屬謬誤。
2、本件上訴人雖主張系爭建物之基地為機關用地，依都市計畫法第6條、第42條、第51條前段、第52條前段、花蓮縣縣有財產管理自治條例第19條、第23條第1項等規定，並參照最高法院86年度臺上字第1679號、85年度臺上字第1965號判決，不能作為商業用途使用，又依國有財產法第4條第2項、第11條、第28條前段、32條第1項前段規定，且參照最高法院101年度臺上字第1412號判決，系爭建物於系爭租約訂立時登記為中華民國所有，不得擅自收益，故依民法第246條第1項前段、第71條前段之規定，系爭租約無效云云，然出租人之給付義務係交付租賃物予承租人使用、收益，系爭租約第1條亦約定被上訴人應交付系爭建物予上訴人使用、收益，有標的租賃契約書在卷可證，而被上訴人確實已於92年12月17日交付系爭建物予上訴人，直至100年間，系爭建物均由上訴人占有、使用、收益，前後足足達7年餘，可知被上訴人已履行系爭租約之給付義務，揆諸上開說明，系爭租約即不得謂係以不能之給付為契約之標的。又系爭租約第4條第1項約定被上訴人之給付義務不包括確保上訴人得在系爭建物合法營業，此有系爭租賃契約書在卷可證，足徵系爭租約並未有何違反都市計畫法之約定。況且，系爭建物之基地雖為機關用地，然參照都市計畫法第24條、第26條、第27條之1、花蓮縣都市計畫（公共設施用地及其他分區）變更使用許可條件表、花蓮縣變更都市計畫回饋代金分期繳納辦法等規定，非無變更為商業用之可能性，揆諸上開說明，自與民法第246條第1項前段規定「不能之給付」相異。又上訴人雖援引花蓮縣縣有財產管理自治條例第19條、第23條第1項等規定，然該自治條例係規範花蓮縣「縣有」財產（第1條規定參照），而系爭建物於系爭租約訂立時為「國有」，93年後改為被上訴人所有，亦如上述，並非花蓮縣「縣有」財產，則無上開自治條例之適用，上訴人此部分之主張，亦屬謬誤。至上訴人所指最高法院86年度臺上字第1679號、85年度臺上字第1965號判決，其等事實係當事人約定在工業區蓋住宅，暨在保護區建墳墓，不僅無履行給付義務之可能性，且違反都市計畫法，亦無變更用途之可能性，顯與系爭租約之情形迥異，自不得比附援引。另被上訴人於訂立系爭租約時，已係公司組織，有標的租賃契約書在卷可稽，則有關其管理之國有財產，除股份為公用財產外，其餘均為「非公用財產」（國有財產法第4條第2項第3款、第3項參照），故系爭建物當時屬「非公用財產」，上訴人主張系爭租約違反國有財產法有關公用財產之規定，應不可採。至上訴人所援引最高法院101年度臺上字第1412號判決，其事實係當事人約定買賣、移轉「國有公用」財產，亦與本件情形不同。由上可知，上訴人主張系爭租約無效，依民法第179條之規定，被上訴人應返還押租金云云，並無理由，難認可採。
3、本件上訴人雖又主張：縱認系爭租約非無效，惟其於101年1月6日將系爭建物搬遷一空，至隔壁址重新開幕營業，且於101年2月3日通知被上訴人；兩造未就回復原狀為具體約定，被上訴人亦未預告指示，竟於101年1、2、3月追加回復原狀施作項目、內容、工法，不願點交，即處於遲延受領之狀態；上訴人已表示願以120萬元補貼，依系爭租約第9條約定，不負遲延交付系爭建物責任，亦未積欠被上訴人款項，故被上訴人應返還押租金80萬元云云，然系爭租賃契約第3條第4項約定，押租保證金（2個月）為80萬元整，上訴人應於簽約同時一次繳付被上訴人，並由被上訴人另出收據為憑，押租保證金俟租賃期限屆滿或契約終止，被上訴人扣除上訴人應給付被上訴人之款項（含欠繳費用）以及上訴人搬遷完畢返還被上訴人後其餘款項由被上訴人無息退還上訴人，但押租保證金不得抵付租金，有標的租賃契約書在卷可考。又上訴人雖於100年11月18日發函請求同意於101年1月15日終止系爭租約，並點交返還系爭建物，被上訴人表示同意，嗣上訴人於100年12月26日發函請求延至101年2月15日，被上訴人亦函覆同意，惟上訴人又於101年2月16日發函請求延至101年2月24日，被上訴人於101年2月22日函覆拒絕，上訴人另於101年2月29日發函請求延期至101年3月16日，被上訴人於101年3月5日函覆拒絕，上訴人再於101年3月19日函覆預計得於101年4月25日完成回復原狀工程，然兩造於101年8月6日始在系爭建物接管紀錄簽名，記載點交日期為101年7月31日，有上訴人101年2月16日燦坤（101）商場字第101008號函、101年2月29日燦坤（101）商場字第101013號函、101年3月19日燦坤（101）商場字第101016號函、被上訴人101年2月22日勞字第0000000000號函、101年3月5日花勞字第0000000000號函、101年8月6日會議紀錄、系爭建物接管紀錄等件附卷為證（參原審卷第49至52、134、135頁、臺北地方法院102年度北簡字第2270號卷第36、37頁），可知，兩造所約定系爭租約終止日及交付系爭建物日為101年2月15日，然直至101年7月31日，上訴人始將系爭建物回復原狀且交付被上訴人，並非如上訴人所主張於101年1月6日已依系爭租約本旨履行債務，否則其無分別於101年2月16日、101年2月29日、101年3月19日三度發函請求延期之必要，更無庸在記載點交日期為101年7月31日之接管紀錄上簽名。又系爭租約中第9條約定，上訴人於租賃契約期間屆滿日或契約終止日，應將租賃標的遷空並回復原狀後交還被上訴人，不得藉詞推諉或主張任何權利…未回復原狀返還標的時，視為未返還，有標的租賃契約書附卷可證，且參照系爭租約中第4條第2項有關被上訴人得否改裝之約定、100年12月1日會議中有關如何回復原狀之紀錄、被上訴人提供上訴人有關系爭建物原狀之工程施作圖、照片（參原審卷第56至62、96至99頁）、證人即被上訴人指派接洽回復原狀事宜之員工李登華之證詞（參原審卷第210至216頁）等情事，探求雙方之真意，足徵上開約款之回復原狀應指「系爭建物改裝設施之部分回復至出租前未改裝時之狀態」，而此為上訴人於訂立系爭租約時即明知之義務，無待兩造另外約定或被上訴人預告指示，亦非被上訴人單方所要求之追加工程。另系爭租約第9條後段約定，上訴人對租賃標的所為之加工或修繕及擺設之任何貨物、器具等，若有留置不搬者，均視作廢棄物，任由被上訴人處理，處理費用由上訴人支付，有標的租賃契約書為證，再觀諸該約款前段係約定上訴人之回復原狀義務，可知該約款之真意係指系爭租約終止時，上訴人負有回復原狀之義務，然若未履行時，被上訴人得代為處理，並請求上訴人支付費用，顯非指上訴人有不履行回復原狀義務之選擇權。又被上訴人於101年3月16日、101年3月26日明確表示拒絕上訴人以工程補貼款代回復原狀之提議，有兩造101年3月16日會議紀錄、被上訴人101年3月26日產字第0000000000號函為憑（參原審卷第101、132、133頁），從而，上訴人主張其已表示願以120萬元補貼，故免除回復原狀義務云云，並無理由。
(二)被上訴人請求上訴人回復原狀之工程款計14萬3814元為有理，謹臚列理由如下：
本件上訴人於上訴理由中另主張：「縱認為本案租賃契約有效，兩造於100年12月1日既然已就該房地之回復原狀為協議，事後被上訴人又豈能單方追加100年12月1日協議所無之回復原狀之工程？故其請求之14萬3814元顯無理由」云云。然按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。查系爭租約終止時，上訴人負有將系爭建物回復原狀而返還之義務，業如前述。又被上訴人主張兩造雖於101年7月31日點交系爭建物，然系爭建物尚有一部份未回復原狀，被上訴人不得已代為回復原狀，支出費用143,841元等情，業據被上訴人提出兩造所簽名之系爭建物接管紀錄、代回復原狀費用項目金額明細（見臺北地方法院102年度北簡字第2270號卷第36頁反面）為證。可知系爭租約終止時，上訴人應負回復系爭建物原狀之義務，然直至實際點交系爭建物時，尚有部分未履行，被上訴人不得已代為回復原狀，支出費用143,841元，對此，上訴人係無法律上之原因而受利益，致被上訴人受損害，被上訴人自得依民法第179條規定之不當得利返還請求權，請求上訴人返還之，原審判決此部分之認定，洵屬正確。
(三)本件被上訴人並無上訴人所指權利濫用之情事，其請求上訴人違約金，均為合法權利之行使：
上訴人於上訴理由又主張：「被上訴人不斷追加回復原狀工程施作內容、項目，阻撓上訴人如期點交，目的無非為獲得鉅額違約金，顯屬民法第148條權利濫用，依民法第101條第1項之規定，應不得請求懲罰性違約金」云云，然查最高法院71年台上字第737號判例意旨：「查權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。」查被上訴人係依據兩造契約內容要求上訴人對「租賃物」於終止契約後負「回復原狀」之義務，係正當權利之行使，上訴人空言指摘被上訴人為獲得鉅額違約金，不斷追加回復原狀工程施作、內容、項目，阻撓上訴人如期點交，屬民法第148條權利濫用，顯非可採。
(四)被上訴人依租賃契約請求上訴人給付因遲延回復原狀相當於租金之損害賠償或不當得利共2,199,945元，洵屬有據：
1、上訴理由另謂：「根據閉店工程費用表與證人蔡尚穎之證述，上訴人已盡相當誠意為該房地之回復原狀，支付金額高達260萬餘元，且該建物原有磁磚停產、牆面施作方式特殊當地並無此種技巧工匠，回復原狀工程甚為困難，遲延點交實非可歸責上訴人，故縱認違約條件已成就，亦請斟酌兩造公平，將系爭懲罰性違約金酌減至零。上訴人自系爭契約終止前即已在隔鄰房地重新開幕，並未獲有不當得利，被上訴人請求2,199,945元亦無理由」云云。但查，系爭租約既經兩造合意終止及點交返還系爭建物之日期為101年2月15日，然上訴人遲至101年7月31日始返還系爭建物，已逾165日，而稽諸系爭租賃契約第10條第2項約定：「乙方（即上訴人）如有違約情事，致損害甲方（即被上訴人）之權益時，乙方應負損害賠償之責任」，再參諸最高法院69年台上字第4001號、46年台上字第1780號、61年台上字第1695號判例，有關上訴人遲延回復原狀而無權占有系爭建物，被上訴人自得依民法第231條第1項或第179條規定，請求上訴人給付被上訴人相當於租金之遲延損害或不當得利。
2、又相當於租金之不當得利之數額，得斟酌占用人利用土地之所受利益及經濟價值、相關使用代價、不動產之位置、工商業繁榮之程度等項，以為決定（最高法院88年度臺上字第3331號判決意旨參照）。本件被上訴人主張上訴人依約應於101年2月15日將系爭建物回復原狀而返還被上訴人，然上訴人遲至101年7月31日始履行之，前後達165日等情，業如前述，可知，被上訴人於系爭租約關係消滅後，仍未依約履行回復原狀而返還系爭建物之義務，獲得相當於租金之利益，並導致被上訴人受相當於租金之損害，揆諸上開說明，被上訴人依民法第179條之規定，請求上訴人給付相當於租金之不當得利，洵屬有據。而系爭建物非供住宅用之房屋，自無土地法第97條第1項租金限制規定之適用，上訴人辯稱本件相當於租金之不當得利，數額應以系爭建物及基地申報總價5%為限云云，亦不可採。而原審審酌系爭租約第3條第1項約定，系爭建物之每月租金為40萬元之使用代價，暨系爭建物之位置、工商業繁榮之程度、經濟價值、利用人所受之利益等事項（參上開標的租賃契約書、系爭建物照片），認被上訴人主張相當於租金之不當得利數額每月40萬元，應屬適當等語，洵屬正確。故其認定被上訴人依民法第179條規定之不當得利返還請求權，經扣除上訴人所支付之押租金80萬元後，請求上訴人給付相當於租金之不當得利1,399,945元（ 計算式：40萬元（每月）÷30日=13,333元，13,333元×165日=2,199,945元，2,199,945元-800,000元=1,399,945元），及自102年5月9日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，誠屬有據，實為適法之判決。
二、答辯聲明：
(一)上訴駁回。
(二)第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
(三)如受不利判決，被上訴人願供擔保，請准免予宣告假執行。
肆、本院審理範圍上訴人在原審提起本訴主張依民法第179條不當得利之法律關係，或依系爭租約第3條第4項約定，押租金返還請求權之法律關係，請求被上訴人返還其押租金80萬元及法定遲延利息之判決。被上訴人於原審提起反訴，主張：1、因上訴人遲延返還系爭租約標的物有違約情事，應負損害賠償責任，依民法第231條第1項給付遲延，或依第179條不當得利之法律關係，請求上訴人給付其相當於租金之遲延損害或不當得利2,199,945元，扣減其應返還上訴人之押租金80萬元，尚餘1,399,945元。2、依系爭租約第10條第1項之約定，上訴人尚應給付其懲罰性違約金4,399,890元。3、依民法第179條規定，上訴人尚應返還其免於支出回復原狀費用所受之利益143,841元。及上開1、2、3之法定遲延利息之判決。原審判決駁回上訴人本訴之請求，並判決被上訴人上開反訴請求
1、3部分均勝訴，另被上訴人上開反訴請求2其中之懲罰性違約金50萬元為被上訴人勝訴之判決，並駁回被上訴人其餘之懲罰性違約金。被上訴人關於原審判決其敗訴部分，未提起上訴或附帶上訴，該部分業已確定，不在本院審理範圍。上訴人則就原審判決不利於其之部分，均提起第二審上訴，此即本院此次審理之範圍，合先敘明。
伍、駁回上訴之理由原審判決上訴人本訴之請求敗訴及被上訴人在原審反訴請求勝訴之部分，因原審判決之結果與本院判決之結果相同，應予維持。除引用原審判決之理由外，本院另補充理由如下：
一、兩造於92年12月17日訂立之標的租賃契約(下稱系爭契約)，並非無效之法律行為：
(一)本件租賃標的為花蓮市○○路○○○號1、2、3樓，面積為1306.6㎡，約395坪，此由系爭契約書第1條記載「租賃標的位置及面積」(見原審卷第37頁)，可得而知租賃標的僅為建物，而不及於建物之土地，雖系爭契約書第1條尚就相關房地標示有土地地號，惟此僅表明租賃標的房屋所在之土地地段、地號，但不得謂租賃標的含有土地在內。又系爭租賃標的之建物係93年7月12日移轉所有權登記為上訴人中華郵政股份有限公司所有，在此之前係登記為中華民國所有，此有建物登記第二類謄本及花蓮地政事務所網路申領異動索引等資料附卷可稽(見原審卷第279、280、282至285頁)。惟系爭建物早於59年9月30日經上訴人之前身「台灣郵政管理局」向花蓮縣政府申請建築RC造三層樓房發給建築使用許可證，並於61年7月21日取得建築改良物所有權狀，依上開權狀記載，所有人為中華民國，管理人為交通部台灣郵政管理局，此有上開使用許可證及建築改良物所有權狀可稽(見原審卷第
94、95頁)。足見系爭契約標的之建物，實際上由被上訴人之前身交通部台灣郵政管理局所建造，自有事實上之處分及管理使用收益權限，且交通部台灣郵政管理局已於92年1月1日改制為中華郵政股份有限公司（見原審卷第167頁及本院卷第59頁），具有獨立之法人格，實屬國營事業為公司組織者之型態。又本件兩造於92年12月17日簽訂標的租賃契約書時，出租人為「中華郵政股份有限公司花蓮郵局」，已該當於國營事業為公司組織者之名稱，依國有財產法第4條第1項規定：「國有財產區分為公用財產與非公用財產兩類」、第2項規定：「左列各種財產稱為公用財產：一、公務用財產：各機關部隊、學校、辦公、作業及宿舍之國有使用之國有財產均屬之。二、公共用財產：國家直接供公用使用之國有財產均屬之。三、事業用財產：國營事業、機關使用之財產均屬之。但國營事業為公司組織者，僅指其股份而言。」、第3項：「非公產係指公用財產以外可供收益或處分之一切國有財產。」本件被上訴人於92年12月17日與上訴人簽訂系爭租賃契約書時，被上訴人身分已是國營事業且為公司組織者。依該法第4條第2項第3款但書規定，其事業用之財產，屬於「公用財產」者，僅指其「股份」而言。故該事業用之財產非屬「股份」者之其他財產，依該條第1項規定，即屬「非公用財產」。又同條第3項規定「非公用財產係指公用財產以外可供收益或處分之一切國有財產。」且該法第五章第一節「非公用財產之出租」第42條至第45條亦有明文規範。
本件租賃標的為系爭建物，非屬「股份」，應屬非公用之財產，得供收益處分，非屬不融通物，應無疑義。上訴人所引最高法院101年度台上字第1412號判決要旨所謂：「若法律行為之標的係不融通物，因違反禁止之規定（民法第七十一條），致整個法律行為成為絕對無效者，即不生「善意取得」而受信賴保護之問題。於此情形，因信賴不動產登記之善意第三人，縱已依法律行為為物權變動之登記，亦無土地法第四十三條及民法第七百五十九條之一第二項規定之適用。」係就不融通物之處分者言，與本件供作租賃標的係屬可供收益(含出租)、處分之融通物迥異，尚不得引上開判決要旨，遽謂系爭標的租賃為無效。再者，依國有財產法第42條第2項規定：「非公用財產類之不動產出租，應以書面為之；未以書面為之者，不生效力。」固可認為違反該條項規定，未以書面為不動產之出租者，應可認係違反該條之「效力規定」，而認為無效，然本件兩造之不動產租賃契約，有以書面為之，即不生違反該條之規定，而認為無效。雖兩造之不動產租賃契約所約定之租賃期限為10年，超出國有財產法第43條第1項第1款：「非公用財產類之不動產出租，應依左列各款規定，約定期限：一、建築改良物五年以下。」之規定，然違反國有財產法第43條第1項第1款之規定者，並無如該法第42條第2項所規定之「不生效力」，故應解為違反國有財產法第43條第1項第1款之規定者，其性質係國營事業為公司組織之機關內部監督規範，為該機關辦理對外租賃時之取締規定，而非效力規定，縱未依該規定而辦理出租，僅生該機關首長或承辦人員之行政責任，尚不影響該機關依民事法規締結租賃契約之效力（最高法院100年度台上字第481號判決要旨亦採相同見解可供參照）。至上訴人謂：「本案租賃契約成立時，仍為公用財產，且第42條亦僅系有限度的容許出租，本案系爭房地並不在國有財產法第42條得出租之範圍內，且第43條第1項第1款亦規定出租該建物，租期不得超過5年，實務見解認為（最高法院99年度台上字第424號判決）上開規定均為強制規定，違反該等規定出租，依民法第71條規定，當然無效。」云云，但查：系爭租賃契約成立時，系爭標的之建物為「非公用財產」，已如上述。至於國有財產法第42條第1項係規定：「非公用財產類，不動產之出租，得以標租方式辦理，但合於左列各款規定之一者，得逕予出租。...」是國有財產非公用財產類之不動產出租，依國有財產法第42條第1項前段規定，原則上是以標租方式辦理，但合於該條項但書之規定者，得逕予出租。但違反第42條第1項之規定者，並未有如該條第2項之「不生效力」之規定，本件被上訴人就系爭租賃標的之建物出租，似無國有財產法第42條第1項後段但書所規定之情形，卻未以標租之方式辦理，僅生該機關首長或承辦人員之行政責任問題，尚不影響被上訴人依民事法規與上訴人所締結之系爭租賃契約效力，故國有財產法第42條第1項規定之性質，仍應解為係屬取締規定，而非效力規定(最高法院100年度台上字第481號民事判決要旨亦採相同之見解可參)。另外上訴人所引最高法院99年度台上字第424號判決，經查該號判決係將原判決（即台灣高等法院台中分院97年度重上字第139號民事判決）廢棄，發回該分院。該判決並無明確指出違反國有財產法第43條第1項第1款之規定為無效。上訴人上開所稱，實有誤解。
(二)上訴人上訴理由另引內政部102年11月12日內授中辦字第00000000000號函略謂：「公有公共設施用地，在未經都市計畫檢討變更為非公共設施用地前如先行出售，違反上開都市計畫法規定，應屬無效。」(見原審卷第287頁)，進而主張本件系爭房地為都市計畫法第42條所定公共設施用地，被上訴人在系爭房地未經都市計畫檢討變更為非公共設施用地前，即將該房地先行出租予上訴人，依上開函見解，該租約應屬無效云云，惟查，該函係就「澎湖縣望安鄉公所違反都市計畫法第52條規定出售鄉有公共設施用地予私人」而所作之函示意見，上開函所指之「鄉有公共設施用地」，依國有財產法第4條第2項第2款規定，應屬「公用財產」，依上開最高法院101年度台上字第1412號判決要旨，應為「不融通物」，即不得作為出售予私人之用，該函示之個案情節，與本件租賃標的係「非公用財產」得供出租使用之情形不同，自不得比附援引。
(三)上訴人又引花蓮縣政府函(原證7)稱：「依花蓮都市計畫書，該房地為機關用地E-10，僅限政府機關作為郵局、電信局使用。中華郵政公司明知都市計畫用地，未經法定程序變更使用分區前，不得供私人營業使用，...中華郵政公司將機關用地租與燦坤公司經營3C賣場，已違反都市計畫法令之規定，請依限回復原狀並按照規定為使用。」主張若該出租行為為法律秩序所允許，花蓮縣政府即無須強制被上訴人回復原狀按原訂規定使用。故該出租行為顯屬民法第246條標的客觀不能而為無效云云。但查，最高法院71年度台上字第4423號判決意旨：「土地法第八十二條所謂『凡編為某種使用之土地不得供其他用途之使用』，係取締規定，而非效力規定。」又都市計畫法第79條規定：「都市計畫範圍內土地或建築物之使用，...違反本法或內政部、直轄市、縣(市)(局)政府依本法所發布之命令者，當地地方政府或鄉鎮縣轄市公所，得處其土地或建築物所有權人、使用人或管理人新臺幣六萬元以上三十萬元以下之罰鍰，並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀。不拆除、改建、停止使用或恢復原狀者，得按次處罰，並停止供水、供電，...」亦僅屬取締規定，而非效力規定。本件系爭租賃標的為被上訴人出租與上訴人使用，固違反都市計畫法第79條之規定，應受地方政府處其土地或建物所有權人、使用人或管理人上開規定之罰鍰，並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀之行政處分，但此僅屬取締規定而非效力規定，依最高法院68年台上字第879號判例、74年台上字第703號判例意旨，不能認為兩造間之系爭租賃契約概為無效。
二、綜上一之(一)、(二)、(三)所述及原判決壹、三、(二)之說明(見原判決第8頁第27行起至第10頁第16行止)，可見系爭租賃契約並非無效，從而上訴人在原審提起本訴主張系爭租約無效，依民法第179條之規定，被上訴人應返還押租金80萬元云云，並無理由，原審就上訴人前開主張為無理由，難認可採，即無不合。惟上訴人在原審提起本訴，另主張依系爭租賃契約第3條第4項之規定，於租賃契約終止時，被上訴人應返還其押租金80萬元等情，因被上訴人於原審提起反訴，請求上訴人應給付其相當於租金之遲延損害，或不當得利、懲罰性違約金及代回復原狀之費用，且以押租金抵充後，尚有不足。原審為被上訴人勝訴金額之判決，業已扣減上訴人上開押租金80萬元之金額(詳見原判決理由貳、三所述)，認上訴人前開押租金經抵充後尚有不足，其請求被上訴人應返還押租金80萬元云云，應不可採，經核亦無不合。
三、被上訴人於原審提起反訴，主張系爭租約經雙方合意終止及點交返還系爭建物之日期為101年2月15日，然上訴人遲至101年7月31日始返還系爭建物，已逾期165日，違反系爭租約第10條第2項約定，被上訴人得依民法第231條第1項或第179條之規定，請求上訴人給付相當於租金之遲延損害或不當得利2,199,945元，扣除上訴人依系爭租約第3條第4項約定，得請求被上訴人返還其押租金80萬元後，上訴人應給付被上訴人1,399,945元及其法定遲延利息；又被上訴人依系爭租約第10條第1項規定，尚得請求上訴人給付懲罰性違約金4,399,890元及其法定遲延利息(被上訴人此部分懲罰性違約金之請求，經原審判決上訴人應給付被上訴人50萬元及其法定遲延利息，而駁回被上訴人其餘違約金之請求。被上訴人就其違約金之請求敗訴部分，未提起第二審上訴或附帶上訴，該部分已經確定。)；又上訴人未依約回復原狀及進行清潔工作，被上訴人代為回復原狀費用143,841元，被上訴人得依民法第179條之規定請求上訴人給付該金額及其法定遲延利息等情。經原審判決後，本院就被上訴人上開反訴之請求，另補充理由如下：
(一)關於被上訴人主張：上訴人違反系爭租約第10條第2項約定，被上訴人得依民法第231條第1項或第179條之規定，請求上訴人給付相當於租金之遲延損害或不當得利2,199,945元，扣除上訴人依系爭租約第3條第4項約定，得請求被上訴人返還其押租金80萬元後，上訴人應給付被上訴人1,399,945元及其法定遲延利息部分：
1、經查，本件系爭租賃契約之終止，係上訴人於100年11月18日發函請求被上訴人同意於101年1月15日終止系爭租約，並點交返還系爭建物，被上訴人表示同意，嗣上訴人於100年12月26日發函請求延至101年2月15日，被上訴人亦函覆同意，惟上訴人又於101年2月16日發函請求延至101年2月24日，被上訴人於101年2月22日函覆拒絕，上訴人另於101年2月29日再發函請求延期至101年3月16日，被上訴人於101年3月5日再函覆拒絕，上訴人乃於101年3月19日函覆預計將於101年4月25日完成回復原狀工程，惟上訴人並未於101年4月25日完成回復原狀之工程，直至101年8月6日兩造始在系爭建物接管紀錄簽名，記載點交日期為101年7月31日，此有上訴人101年2月16日燦坤（101）商場字第101008號函、101年2月29日燦坤（101）商場字第101013號函、101年3月19日燦坤（101）商場字第101016號函、被上訴人101年2月22日勞字第0000000000號函、101年3月5日花勞字第0000000000號函、101年8月6日會議紀錄、系爭建物接管紀錄等件附卷為證（見原審卷第49至52、134、135頁、臺北地方法院102年度北簡字第2270號卷第36、37頁），可知，兩造所約定系爭租約終止日及交付系爭建物日為101年2月15日，然直至101年7月31日，上訴人始將系爭建物回復原狀且交付被上訴人，此為兩造所不爭執。計上訴人於101年7月31日將系爭建物回復原狀交付被上訴人，距兩造所約定系爭租約終止之日101年2月15日，如按月計算期間，係遲延交付5.5月，如按日計算，係165日，應可認定。
2、依系爭租賃契約第10條第2項約定：「乙方（上訴人）如有違約情事，致損害甲方（被上訴人）之權益時，乙方應負損害賠償之責任。」又同契約第9條約定：「乙方於租賃期間屆滿日或契約終止日，應將租賃標的物遷空並回復原狀後交還甲方，...未回復原狀返還標的時，視為未返還。」有租賃契約書附於原審卷可證（見原審卷第37頁至44頁），並為兩造所不爭執，堪信為真實。按民法第455條規定：「承租人於租賃契約終止後，應返還租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。」再查：「租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物。」（最高法院75年台上字第801號判例參照）又「依不當得利之法則，請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。」（最高法院61年台上字第1695號判例參照），是依上開民法第455條之規定及最高法院75年台上字第801號、61年台上字第1695號判例意旨，被上訴人依民法第179條不當得利之法律關係請求上訴人給付每月相當於租金之損害賠償，洵屬有據。另按「承租人於租賃關係消滅後，仍未依約履行還屋之義務，則會導致出租人因而受相當於租金金額之損害。」（最高法院46年台上字第1780號判例參照），又「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，不僅需填補債權人所失利益（即消極損害），並須填補債權人所受損害（即積極損害），民法第二百十六條甚明。...但此所謂損害金，似係指相當於租金之損害，即消極損害而言，...」（最高法院52年台上字第2139號判例參照），準此，被上訴人依民法第231條第1項請求上訴人因遲延返還系爭租賃標的建物所生之相當於每月租金之損害，亦屬有據。原審判決就被上訴人此部分之請求，僅依其主張不當得利之法律關係，而准其請求（見原判決事實及理由貳、三(一))，原無不合，本院再補充被上訴人亦得依民法第231條第1項請求因債務人遲延所生之損害賠償。
查兩造之租賃契約約定，上訴人每月)之租金為40萬元，因上訴人遲延返還系爭租賃標的建物，期間達5.5月，依此計算，被上訴人不論依民法第179條不當得利之法律關係，或依民法第231條第1項債務遲延之法律關係，均得請求上訴人給付其相當於每月租金之損害共220萬元（即40萬元＊5.5（月）=220萬元）。原審判決係依按照被上訴人所主張上訴人遲延之日數165日而計算被上訴人所得請求上訴人相當於租金之不當得利之金額為2,199,945元，經扣除上訴人所支付之押租金80萬元後，准其金額為1,399,945元及其法定遲延利息之判決，少於按每月租金40萬元＊5.5月=220萬元所生之損害，經扣減上訴人所支付之押租金80萬元後之金額140萬元（即220萬元-80萬元=140萬元）亦屬合理，應予維持。
上訴人抗辯稱其自系爭契約終止前即已在隔鄰房地重新開幕，並未獲有不當得利，且因被上訴人蓄意一再追加工程之項目、內容、材質致上訴人無法如期完工，又上訴人依被上訴人要求施作全新裝潢261萬元，因被上訴人使用該房地↓已31年4月（376個月），上訴人僅使用8年7個月（103個月），故上訴人僅應負擔21.5％之費用，則被上訴人應返還2,048,768元之不當得利予上訴人，上訴人在本件中主張抵銷云云。但查，兩造租賃契約第9條約定：「乙方（上訴人）於租賃期間屆滿日後契約終止日，應將租賃標的遷空並回復原狀後交還甲方（被上訴人），不得藉詞推委或主張任何權利，...未回復原狀返還標的時，視為未返還。」則被上訴人要求上訴人回復原狀後將標的物遷空返還交付被上訴人，洵屬有據。上訴人於原審僅提出其回復原狀之收據即拆除招牌、投射燈、吊車施工、調架拆除、處理垃圾之費用單據兩紙，金額分別為116,600元、37,000元（合計金額為153,600元）（見原審卷第232、233頁），並再於103年3月26日提其公司工程部估價人員陳秉杰所製作之花蓮旗艦店閉店工程費用預算表乙份(見原審卷第322頁、第323頁)，該預算表雖記載預估費用為2,613,000元，但該估價預算表並非係實際施作廠商所出具之估價單或正式收據，已難認定上訴人確實有上開費用之支出，且觀該估價預算表表內項目及備註欄內所記載均為復原工程之修補、拆除及清潔等費用，而該等費用本在上訴人應依系爭合約回復原狀所應支出之費用，並無被上訴人有要求上訴人重新裝潢之細項，即難謂被上訴人有獲致任何不當得利。上訴人徒謂被上訴人應返還其不當得利2,048,768元，並未能提出任何證據證明，尚難憑採。
(二)關於被上訴人主張：被上訴人依系爭租約第10條第1項規定，尚得請求上訴人給付懲罰性違約金4,399,890元及其法定遲延利息(被上訴人此部分懲罰性違約金之請求，經原審判決上訴人應給付被上訴人50萬元及其法定遲延利息，而駁回被上訴人其餘違約金之請求。被上訴人就其違約金之請求敗訴部分，未提起第二審上訴或附帶上訴，該部分已經確定。
）之部分：
按兩造間之租賃契約第10條第1項約定：「乙方（上訴人）未於租賃期限屆滿或契約終止時騰空交還標的，甲方（被上訴人）在未回收前，依契約平均日租金之二倍，按日計算懲罰性之違約金，向乙方收取，乙方絕無異議。」，又按「違約金屬於懲罰之性質者，於債務人履行遲延時，債權人除請求違約金外，尚得請求賠償其他之損害。」（最高法院87年度台上字第361號判決意旨參照），是本件因債務人即上訴人遲延返還系爭標的建物，致債權人即被上訴人得請求賠償其損害已如上開（一）所述，被上訴人依上開契約第10條第1項之約定，並參照最高法院87年度台上字第361號判決意旨，請求給付懲罰性違約金，洵屬有據。如依該契約所定按平均日租金之2倍，按日計算懲罰性之違約金，其金額為每日13,333元（即每月租金40萬元÷30日＝13,333元），再按其日租金之2倍，再乘以遲延日數165日，計算其金額應為4,399,890元，原審判決認係爭租約約定之懲罰性違約金尚有過高失其公平之情形，依上訴人之請求酌減至50萬元，在此範圍內准許被上訴人此部分之請求，而駁回被上訴人其餘違約金之請求，洵無不合（詳如原判決事實及理由貳、三（二）所述）。上訴意旨主張應將系爭懲罰性違約金酌減至零云云，並無理由。
(三)關於被上訴人主張：上訴人未依約回復原狀及進行清潔工作，被上訴人代為回復原狀費用143,841元，被上訴人得依民法第179條之規定請求上訴人給付該金額及其法定遲延利息部分：
上訴人主張兩造於100年12月1日協議(見原審卷第227頁及本院卷第75頁)，並無就材質、工法為特別約定，被上訴人卻於101年8月6日還地接管紀錄，要求上訴人返還其自行雇工施作之費用143,841元，係就100年12月1日協議所無約定之事項請求，故該費用不應由上訴人負擔云云。但查，兩造間之100年12月1日廠商會談紀錄表主要議題欄內有記載：「郵政提供室內平面圖作1F乙份」，又於結論欄記載：「室內油漆漆回白色」之字樣，足見上訴人有要求被上訴人交付室內平面圖等作為回復原狀之依據，而被上訴人於101年3月30日有依上訴人公司之請求提出回復原狀之工程修正圖說計三張( 見原審卷第96至99頁)，上訴人即應按修正圖說施工，而兩造間於101年8月6日房地接管紀錄附件一(見原審卷第53、
54 頁)，所記載由被上訴人自行雇工施作之細項有四，即1、樓梯扶手：原設計不銹鋼扶手崁、實際施作不銹鋼扶手、差額25,920元；2、樓梯地坪及牆面：原設計羅馬崗石、實際施作白馬磁磚、差額12,280元；3、室內牆面油漆：差額55641 元；4、清潔費1式、差額50,000元，總金額143,841元，經核上開細項1、2部分與被上訴人所提出予上訴人之修正圖說三張相符，另3、4部分本屬上訴人應負回復原狀之油漆清潔費用，被上訴人因上訴人未履行上開回復原狀，自行雇工施作，再依不當得利之法律關係請求上訴人返還該金額，並無不合，應予准許。上訴人抗辯不應由其負擔該費用等語，並無理由，應予駁回。
(四)另上訴理由主張：「被上訴人不斷追加回復原狀工程施作內容、項目，阻撓上訴人如期點交，目的無非為獲得鉅額違約金，顯屬民法第148條權利濫用，依民法第101條第1項之規定，應不得請求懲罰性違約金」等語，經查「查權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之，倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。」(最高法院71年台上字第737號判例參照)，本件經查並無如上訴人上訴理由所謂之「被上訴人不斷追加回復工程施作內容、項目」、「阻撓上訴人如期點交」等情事，已如上開(一)、(二)、(三)所示，且上訴人所請求之懲罰性違約金額，如按兩造系爭租賃契約之約定，應高達4,399,890元，業經原審認該懲罰性違約金尚有過高，而失其公平情形，已酌減至50萬元，本院認為上開酌減後之金額亦屬適當，即無上訴人所稱之權利濫用之情形，故上訴人上開抗辯亦無理由。
四、綜上所述，原審關於准許被上訴人之請求部分，並無不合，上訴意旨猶執前詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，應不可採，其上訴為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提之證據，經本院審酌後認於判決不生影響，爰不一一論述。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第454條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 8 月 18 日
民事庭審判長法 官 謝志揚
法 官 賴淳良法 官 江德民以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第l項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
附 註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
中 華 民 國 103 年 8 月 18 日
書記官 李德霞