臺灣高等法院花蓮分院民事判決 104年度上易字第86號上 訴 人 林寶龍被上訴人 邱富梅訴訟代理人 李文平律師
張照堂律師上列當事人間請求清償借款事件，上訴人對於中華民國104年10月8日臺灣花蓮地方法院103年度訴字第249號第一審判決提起上訴，本院於民國105年3月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：上訴人於終局判決前，得將上訴撤回，民事訴訟法第459條第1項前段定有明文。本件被上訴人不服原審判決敗訴部分，原於民國104年12月3日提起附帶上訴，嗣具狀撤回該部分之附帶上訴（見本院卷第58頁），即生撤回之效力，該部分即已確定，非本院審理範圍，合先述明。
貳、實體方面：
一、被上訴人於原審起訴略以：被上訴人出售所有花蓮縣花蓮市○○段地號00之土地（下稱系爭土地）予上訴人，兩造並簽有土地買賣契約（下稱系爭契約），其並已於103年2月20日移轉登記予上訴人指定之訴外人○○○○有限公司。詎料，上訴人本用以支付尾款於102年9月4日簽發102年9月30日到期面額新臺幣（下同）82萬元之本票竟未能兌現，經被上訴人多次向上訴人催討，上訴人均置之不理，爰依票據上之請求權及系爭契約第8條「甲方（指上訴人）如有遲延給付之情事應賠償乙方（指被上訴人）每日總價額千分之零點五違約金」請求上訴人賠償違約金每日1,810元（3,620,000乘以千分之零點五），上訴人應給付被上訴人82萬元及自102年9月30日起至清償日止按年息百分之6計算之利息。是故，上訴人自遲延之日即102年9月30日起至清償前開82萬元之日止，應按日給付400元之違約金予被上訴人（被上訴人關於違約金部分逾上開金額之請求，業據其撤回附帶上訴後已經確定）。
二、上訴人於原審答辯要旨略以：被上訴人尚未將系爭土地點交予上訴人，目前仍有鄰地佔用之情形尚未排除，被上訴人亦未將所有權狀交付上訴人，上訴人主張同時履行抗辯。就鄰房占用4.2公尺部分，上訴人依物之瑕疵擔保主張減少價金，及依不完全給付請求損害賠償，金額即為140,778元，與被上訴人之價金請求權互相抵銷。兩造既約定於102年9月30日完成點交，被上訴人迄今未點交系爭土地，是被上訴人即有給付遲延之情事，依系爭契約第8條後段規定「乙方（即被上訴人）如有給付遲延之情形，應賠償甲方（即上訴人）每日未付金額千分之一違約金」，被上訴人自應對上訴人賠償本件買賣價金未付之金額82萬元的千分之一，即每日820元之違約金，又截至本書狀送達之日為止，被上訴人已違約達681日，故上訴人應得就558,420元（820元X681日=558,420元）及每日820元計至本案辯論終結時之違約金債權，向被上訴人主張抵銷，縱認被上訴人得請求給付違約金，該違約金部分亦屬過高，應予酌減等語置辯。
三、原審為被上訴人勝訴判決，上訴人不服原判決提起上訴，除引用原審所提陳述外，於本院補陳略以：
（一）上訴人於發現系爭土地有防火隔間及鄰地占用之瑕疵後，即請求被上訴人補正瑕疵，縱被上訴人已排除防火隔間之瑕疵，鄰地占用之瑕疵仍未排除而留存，從而其自得主張同時履行抗辯。
（二）土地可用於建築房屋之面積與土地之價值及效用相關，土地出賣人知悉買受人承買土地之目的係在建築房屋時，則應擔保其出賣之土地於危險移轉時，具有其保證出賣之面積無缺，若其出賣之土地面積有短少之情事，此非不得成立物之瑕疵擔保。系爭土地既有4.2平方公尺遭鄰地占用，則該土地面積短少之情事勢必減少系爭土地之價值，上訴人自得依民法物之瑕疵擔保相關規定向被上訴人請求損害賠償。
（三）不得僅以呂佳潾等原審證人曾向上訴人說明系爭土地有共同壁之情形，即認定上訴人知悉系爭土地有遭鄰地佔用之情事。縱認上訴人知悉遭占用之情事，亦非等同於上訴人同意認為該遭占用之情事非屬物之瑕疵。於被上訴人修補瑕疵之前，上訴人自得主張同時履行抗辯而拒絕給付剩餘價金，或依不完全給付之規定向被上訴人請求遭占用部分土地價值之損害賠償140,778元。
（四）同時依契約未付金額82萬元每日千分之1計算，於土地所有權變更登記日期於103年2月20日累計為143日，應計違約金為117,260元，遲延給付自103年2月20日計算至104年12月3日止累計為651日，遲延給付之損害賠償金額為553,820元，同時以被上訴人應負擔之損害賠償金、違約金及遲延給付之金額抵銷被上訴人之本票債權金額。
（五）上訴聲明：
1.原判決不利於上訴人部分廢棄。
2.上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
3.第一、二審之訴訟費用由被上訴人負擔。
四、被上訴人除引用原審陳述外，於本院補充陳述略以：
（一）系爭契約中被上訴人並未保證系爭土地可以蓋滿建物，系爭土地就住宅區土地利用如建築面積、容積率、基地深度及房屋間隔等事項，法規均有一定之限制，該限制係基於公共安全及都市景觀之考量，不能指為瑕疵。系爭土地雖依都市計畫設有兩側防火間隔，惟仍具備得以建築之品質，無價值及效用之瑕疵存在。
（二）上訴人簽訂系爭契約時，業已知悉系爭土地有鄰地占用之情形，且於鑑界時經由地政人員指界告知此一情事，上訴人亦無異議並繼續給付買賣價金，顯見上訴人已知悉系爭土地有遭占用之情事，依民法第355條之規定，被上訴人自不負擔保之責。
（三）答辯聲明：
1.上訴駁回。
2.第二審訴訟費用由上訴人負擔。
五、得心證之理由：
（一）按解釋契約，除契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求外，應以當事人立約當時之真意為準，不能拘泥文字致失真意，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準（最高法院17年上字第1118號、19年上字第453號判例要旨參照）。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，包括物之交換價值、使用價值（通常效用與預定效用）及所保證品質之瑕疵。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣人所交付之物，其價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號判例、104年度台上字第418號判決要旨參照）。
（二）經查：
1.本件上訴人主張其向被上訴人買地建屋，以所購得之土地依都市計畫留有防火間隔1.5公尺之情事，認系爭土地有瑕疵存在而主張被上訴人應負債務不履行之責任並請求損害賠償。惟按「為實施建築管理，以維護公共安全、公共交通、公共衛生及增進市容觀瞻，特制定本法」、「本法所稱建築物，為定著於土地上或地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁，供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物」、「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與構造及設備安全」，建築法第1條前段、第4條及第77條第1項分別定有明文，故建築物或工作物所有人或使用人，負有依建築法相關規定，防範其建築物或工作物發生危險之義務，以維護公共安全。對於住宅區土地之利用，例如建築面積、容積率、基地深度、房屋間隔等事項，法規均有一定限制，而建築技術規則建築設計施工編第110條就防火間隔訂有各種標準，此項限制乃基於公共安全、都市景觀等公益上考量，不能指為瑕疵。揆諸系爭土地之經濟價值非微，上訴人欲購地建屋時即應於事前查明該地是否得依其心中願望築成房屋，其決定買地之動機固非外人所得置喙，兩造就系爭契約內容僅記載系爭土地坐落位置，且並無其他特約條款（見原審卷第26至28頁），另系爭土地地目既為「建」，其所有人自得合法於其上建築房屋，從而系爭土地若未能完全依上訴人購地之目的及內心真意築成房屋時，因其購地之動機並未表露於購地之意思表示以外，雙方亦未就上訴人購地之動機部分意思表示合致且該當，該動機自始即非屬契約之一部，上訴人執此主張被上訴人未依債之本旨為給付自屬無據。
2.上訴人復主張於簽訂買賣契約時，其不知系爭土地有遭鄰地占用之瑕疵，其發現系爭土地有遭鄰地占用（即共同壁）之瑕疵後旋即向被上訴人反應。惟查被上訴人於簽訂系爭契約時即告知上訴人系爭土地有鄰地占用之情形，上訴人於簽約時亦未有任何異議或為反對之意思表示（見原審卷第180頁背面），該情形雖未特別註記於買賣契約之中，然被上訴人既於簽訂契約前明確告知系爭土地有鄰地占用之情形，並經證人呂佳潾於原審時結證稱：「當初我都有跟他講土地有何狀況，包括有告知他有共用壁的情況，也約定要按權狀面積買賣，他也同意。期間並沒有發生任何爭執」（見原審卷第180頁背面）；證人陳靜芳同於原審時結證稱：「我值班時被告主動來詢問，我就帶看系爭土地，帶看時有告知土地的坪數、共同壁的問題，被告也接受這些條件，價錢合意之後才會簽約，簽約時兩造沒有爭執。」、「系爭土地有聲請鑑界，雙方都到場，...那時地政機關有指界指出隔壁共同壁有占到賣方的土地，因為我們事前就已告知買方，所以買方事前並無異議，後來因要辦過戶，就付第二期款。後來是因為防火巷的間隔，雙方才起爭執，並沒有為共同壁起爭執。」（見原審卷第182頁）；證人謝佳芬亦於原審證稱：「買賣合約簽好後我們就申請地政機關到場指界...鑑界時鄰地有占用到系爭土地，我沒有聽到被告有說什麼。被告也沒有說地不清楚所以不能辦過戶，還是付了第二期款。」（見原審卷第183頁）。況依上訴人所立聲明書明載「本件買賣起因於賣方及仲介均隱瞞側面防火巷，並在在保證除鄰地有所佔用外，其他再無所瑕疵。」等語附卷可稽（見原審卷第191頁），顯見上訴人於簽訂契約時已知系爭土地有鄰地占用等情甚為灼然，上訴人僅空言泛稱不知該瑕疵於簽約時即已存在，卻未提出任何證據以實其說，是其上開主張自難信實。從而，依上揭證人之證詞及上訴人所立之聲明書，堪認上訴人於契約成立時已知系爭土地有鄰地占用瑕疵之情事，被上訴人依民法第355條第1項之規定，自毋庸負擔保責任。
3.另上訴人主張系爭土地有瑕疵存在，是依同時履行抗辯權，認應待被上訴人補正瑕疵後方需給付尾款82萬元。惟系爭土地之防火間隔不得認屬土地之瑕疵，鄰地占用亦已經被上訴人事前知悉，既如前述，且被上訴人已於103年2月20日將系爭土地移轉登記予上訴人所指定之世晟建設有限公司，系爭土地亦已交付給上訴人使用，則上訴人上揭主張，亦屬無據。
（三）另就被上訴人依系爭契約第8條約定：「甲方（指上訴人)如有遲延給付之情事應賠償乙方（被上訴人）每日總價額千分之零點五違約金」，主張以違約金及遲延給付之損害賠償而為抵銷之主張。惟查上訴人原爭執之防火間隔及鄰地占用之情事，依上揭說明，均不得歸責於被上訴人，則上訴人持此理由主張被上訴人有違約之事實，即不可採。從而，上訴人自不得向被上訴人請求違約金之給付。另就遲延給付部分，亦係因上訴人於102年9月4日簽發102年9月30日到期面額82萬元之本票未能兌現所致，亦不可歸責於被上訴人，上訴人執前詞而為抵銷之主張，即無理由。
（四）再按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，又債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金，民法第251條、第252條定有明文。
爰斟酌上訴人就系爭契約已為一部給付，又被上訴人已移轉系爭土地所有權之登記予上訴人，亦將土地交付予上訴人使用，可見被上訴人已依系爭契約履行義務，而本件所爭執者厥為上訴人簽發之82萬元本票未能如期兌現等一切情事，因認被上訴人依系爭契約第8條約定所得請求上訴人給付之違約金，應按日以400元計算為妥適，上訴人主張被上訴人請求之違約金金額過高，應予酌減云云，即無理由。
六、綜上所述，被上訴人主張依票據上之請求權及系爭契約第8條之約定請求，原審因而認為上訴人應給付票款82萬元及自102年9月30日起至清償日止按年息百分之六計算之利息，以及自102年9月30日起至清償日止按日給付400元之違約金，暨為供擔保後假執行之宣告，經核於法並無不合。上訴意旨就其於原審敗訴部分，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，均核與判決結果不生影響，爰不予逐一審酌論述，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 4 月 14 日
民事庭審判長法 官 王紋瑩
法 官 劉雪惠法 官 邱志平以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 105 年 4 月 14 日
書記官 徐文彬