臺灣高等法院花蓮分院民事判決 104年度上字第67號上 訴 人 戴家豪訴訟代理人 李文平律師
張照堂律師被上訴人 施怡如訴訟代理人 簡燦賢律師
邱劭璞律師林怡君律師上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國104年10月16日臺灣花蓮地方法院103年度訴字第327號第一審判決提起上訴，本院於民國105年2月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張略以：緣訴外人林晉陞因其所有之農地遭公共交通工程徵收而自願以協議價購方式讓售與需地機關後，取得農業用地興建農舍辦法第3條第3項、第4項之申請配蓋農舍之資格。林晉陞於民國101年間將此配蓋農舍之權利出售予被上訴人，並允諾配合農舍興建及過戶事宜。被上訴人旋於同年5月22日將該權利出售予訴外人游建祥，游建祥嗣於同年6月11日再將該權利出售予上訴人並簽訂興建農舍權利讓渡契約書，依該契約書之內容，甲方即賣方之給付義務應包含：提供訴外人林晉陞取得之移轉配蓋資格予乙方興建農舍，協助取得無農舍證明、申請農舍之建造執照，及農舍興建完成後再將該農舍過戶移轉登記予乙方，是該契約性質上應為協助配蓋及協助所有權移轉登記之契約；退步言之，縱認上訴人、游建祥與被上訴人三人間所分別簽訂之契約為債權轉讓，被上訴人亦有依民法第352條擔保債務人支付能力之義務。詎料林晉陞於花蓮市○○段○○○○○號土地上之農舍興建完成後，竟拒絕配合將該農舍過戶移轉予上訴人，林晉陞之行為顯已違反上揭契約規定。上訴人遂將無法順利為過戶移轉登記之情事告知與其簽訂契約之游建祥，並要求其處理以履行契約義務，游建祥即於102年11月12日寄發存證信函予當初出售興建農舍權利之被上訴人，催告其應洽同林晉陞處理將農舍過戶予上訴人一事，但被上訴人皆拒絕出面。上訴人因此與游建祥解除契約，並另行與林晉陞協議，以新台幣（下同）160萬元（其中60萬元係上訴人應給付予訴外人游建祥之尾款，100萬元則係契約約定以外之款項）換取該農舍得順利過戶。查上揭契約第9條約明「甲方提供移轉配蓋資格配合乙方興建農舍，係類屬受委任地位，並非真正取得所有權，如有原屬甲方應有之負擔或因甲方之疏失而致乙方受有損害，甲方應負賠償之責。」上訴人因游建祥上揭債務不履行之行為，而受有已出資興建卻無法取得農舍之損害，為求將損失降至最低只得與林晉陞另訂協議，上訴人本即得依契約請求損害賠償，另依民法不完全給付之規定，上訴人除得解除契約並請求返還已給付之金錢外，亦得另向游建祥請求因此所生之損害賠償。嗣游建祥以其與被上訴人間因債務不履行所生之解除契約權限及損害賠償請求權，讓與上訴人以抵償積欠上訴人之債務，由上訴人對被上訴人行使原游建祥得對被上訴人行使之權利。上訴人爰自游建祥處受讓之契約權利，依民法第227條第1項、第254條規定，解除游建祥與被上訴人間之興建農舍權利讓渡契約，再依民法第259條第2款、第227條第1項、第226條第1項之規定，請求被上訴人應返還當時受領之權利金共110萬元及上訴人額外支付100萬元之損害。另依上揭契約第5條第(1)款載「如有逾時拒不配合辦理等可歸責於甲方之事由，致有違約之情事發生時，甲方已自乙方處收取之價金除應加計2倍返還外，尚需負擔乙方因信賴契約所支出之費用」，可知賣方若有拒絕辦理過戶移轉登記情事，應對買方返還2倍已支出之價金。林晉陞拒絕辦理過戶移轉登記為兩造不爭事實，從而被上訴人之行為違反應偕同林晉陞將建好之農舍及座落土地辦理過戶登記之義務，違約情形至明，則依上揭契約規定，被上訴人既已收受游建祥110萬元，即亦負有應返還220萬元違約金予游建祥之義務。又倘被上訴人否認有與訴外人游建祥簽訂興建農舍權利讓渡契約，或否認其為該契約之當事人，則被上訴人受領之權利金110萬元即屬無法律上原因，構成不當得利，上訴人自得依自游建祥處受讓之權利，請求被上訴人返還受有110萬元之利益。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起本件上訴。上訴聲明：(一)原判決廢棄。(二)被上訴人應給付上訴人新台幣210萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。(三)第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。(四)上訴人願供擔保請求准為假執行之宣告。
二、被上訴人抗辯：緣訴外人林晉陞於100年間，因其所有土地被鐵路局東部工程處徵收，而取得依農業用地興建農舍辦法第3條第4項之農地配蓋資格，其於101年間與由訴外人陳中浩代理之被上訴人簽立「興建農舍權利讓渡契約書」，約定價金為被上訴人應支付林晉陞50萬元，林晉陞將興建農舍之權利讓與被上訴人；嗣被上訴人於同年5月徵得林晉陞之同意後，將被上訴人之契約權利義務，以150萬元出售予訴外人游建祥。其後游建祥又於同年6月間，將契約權利義務，讓與上訴人。被上訴人與林晉陞上揭所簽訂之契約，定性上應為委任契約或該契約第11條所定類似委任之契約，亦即林晉陞負為被上訴人出名興建農舍、將農舍移轉予被上訴人所指定之人等相關事務之義務。被上訴人將權利義務讓與游建祥，雖有賺取轉手之價金，然該轉讓契約之性質仍為債權讓與與債務承擔，則被上訴人之契約義務於林晉陞同意游建祥承擔被上訴人之契約義務時即已完成，並無不完全給付之情形，游建祥對被上訴人並無契約解除權，上訴人自不得就此加以主張。又游建祥將契約權利義務讓與上訴人後，林晉陞提高價金，而上訴人同意支付，此乃林晉陞與上訴人間之契約合意變更，自與被上訴人無關，且上訴人依契約，原即得逕向林晉陞主張履約，豈有先自行與林晉陞和解，再於林晉陞確實履行配蓋義務後，另行主張其依和解契約向林晉陞給付金額亦為損害，而直接向被上訴人請求之理等語。並答辯聲明：上訴駁回。
三、得心證之理由：
(一)被上訴人代理林晉陞與游建祥於101年5月22日簽訂「興建農舍權利讓渡契約書」（原審卷第11至12頁），依該契約書所載，契約當事人間交易之法律關係為「因交通部鐵路改建工程局公用徵收其農牧土地而取得符合農業用地興建農舍辦法第3條第3、4項資格」之農民林晉陞，以收受權利金150萬元為對價，將其配蓋資格之權利移轉讓與游建祥行使，以興建農舍於其指定之農業用地上。游建祥嗣代理林晉陞與上訴人於101年6月11日亦簽訂「興建農舍權利讓渡契約書」（原審卷第9至10頁），由上訴人受讓上開農舍配蓋資格之權利。
上訴人以林晉陞配合提供之資料，如期辦理農舍建築執照之申請、農地過戶、房屋興建及保存登記等事宜，然於房屋完成及保存登記後，上訴人欲將上開不動產移轉登記為自己所有時，林晉陞拒絕提供印鑑章及印鑑證明，以辦理上述過戶事宜。上訴人乃與林晉陞協議後，交付林晉陞100萬元而取得其鑑章及印鑑證明，並完成取回房屋土地之登記。上訴人以林晉陞上述拖延不配合辦理過戶之情事，主張已屬違反上揭「興建農舍權利讓渡契約書」之給付義務，乃構成為債務不履行，而向游建祥請求損害賠償及違約金。游建祥則於103年11月3日與上訴人成立「債權讓與契約書」，約定游建祥為清償其債務不履行所生損害之債務，將其與被上訴人間之契約及因契約所生之任何權利，「包含但不限」損害賠償、解除契約、價金返還、不當得利等請求權讓與上訴人。上訴人據此在原審起訴，向被上訴人請求賠償上開多支付林晉陞之100萬元損害；主張解除契約請求被上訴人返還所受領權利金之不當得利110萬元；暨追加依契約第5條第1項約定請求權利金金額2倍之違約金。被上訴人則以兩造間之契約真意即為權利買賣，上訴人與林晉陞之糾紛與其無關，被上訴人並無賠償義務等語置辯。爰此，上訴人與被上訴人協商本件爭點為：（一）上訴人與被上訴人間之法律關係為何？（二）被上訴人有無上訴人所主張之債務不履行情事？（三）上訴人是否具有向被上訴人請求損害賠償、不當得利或返還所收取權利金2倍違約金之法律上地位？
（二）關於上訴人與被上訴人間法律關係之爭點
1.查訴外人林晉陞所有之農地，因公共交通工程關係，以協議價購方式讓售與需地機關，取得農業用地興建農舍辦法第3條第3項、第4項之申請配蓋農舍之資格，依此資格享有在一定期限內，向政府主管機關申請於其新購置之農地上，按89年1月28日農發條例修正前之規定興建農舍之權利（俗稱配蓋權）。林晉陞為免此優惠利益因期限屆滿而喪失，經由訴外人長城不動產經紀有限公司（下稱長城公司，被上訴人為該公司負責人）介紹，與訴外人郭繼祖簽約合作興建農舍，該合作建案完成後，林晉陞尚有部分可依規定申請興建農舍之土地面積，乃於100年9月8日與長城公司簽約約定合作興建農舍，平分售得價金（原審卷第32頁）。101年5、6月間，林晉陞與被上訴人另訂「興建農舍權利讓渡契約書」（原審卷第33至34頁，下稱第1份契約）。嗣又於第一戶農舍完成前，見申請配蓋期限屆滿（101年10月10日）前仍有餘裕，尚可再申請一戶農舍興建，乃由被上訴人經代書陳中浩覓得游建祥承買上開配蓋權，而於101年5月22日由陳中浩代理被上訴人，由被上訴人以代理林晉陞之名義，轉讓上述農舍配蓋權為標的，與游建祥簽訂「興建農舍權利讓渡契約書」，約定讓與配蓋權之權利金為150萬元（原審卷第11至12頁，下稱第2份契約）。游建祥又於101年6月11日，以代理林晉陞之名義與上訴人簽約，將上開配蓋權以權利金200萬元為對價，轉讓與上訴人（原審卷第9至10頁，下稱第3份契約）。
2.稽諸該第2份契約書「立契約書人林晉陞（施怡如代理，下稱甲方）」，於該契約書末（簽章欄）甲方則為施怡如簽名，並蓋用長城公司章及施怡如章，復記載陳中浩代，並未顯示林晉陞名義（原證3，原審卷第11、12頁），乙方則為游建祥；該第3份契約書「立契約書人林晉陞（游建祥代理，下稱甲方）」，於該契約書末（簽章欄）甲方則為游建祥蓋章及簽名，並未顯示林晉陞名義（原證2，原審卷第
9、10頁），乙方則為上訴人。上開「興建農舍權利讓渡契約書」，均係陳中浩代書所草擬，其於原審審理時到庭結證稱：其係抄襲一般買賣不動產之契約條款而為契約文字之擬訂，且其不具足夠之法律素養等詞（原審卷第144頁、145頁反面），因此未能草擬切合實際之契約條文，以建構適法且符合實況之交易模式，致被上訴人與游建祥間、游建祥與上訴人間之「興建農舍權利讓渡契約書」之第2、3份契約，被上訴人及游建祥在該契約上是否為契約當事人，抑或為代理人即生疑義。
3.按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年台上第1053號判例要旨參照）；解釋當事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求，不得拘泥字面，致失當時立約之真意（最高法院19年上第58號判例要旨參照）。上開被上訴人與游建祥間、游建祥與上訴人間之「興建農舍權利讓渡契約書」之所構成之權利義務之關係，既有前述疑義，就此應由法院探求真意，界定雙方之法律關係。審酌上開契約之最終目的，均係由林晉陞應協同辦理三項主要事務：（1）與契約乙方成立委任關係，受任出名登記為契約乙方農地之所有人；（2）以舊農業用地興建農舍辦法第3條第3項、第4項資格申請建築執照；（3）於農舍竣工及保存登記完成後，配合辦理土地及建物之所有權移轉登記予乙方。而上開當事人所成立之「興建農舍權利讓渡契約書」，乙方當事人各為被上訴人、游建祥及上訴人等，均於成立契約時明知其交易之標的即係林晉陞之配蓋權，及其契約之目的係借用林晉陞為名義，登記為農地所有人後申請依規定興建農舍，被上訴人（第2份契約為陳中浩代）、游建祥雖如上述各自於契約簽章欄之甲方簽章，但其交易相對人即乙方，應明知除林晉陞具備契約內所明定「甲方係符合農業用地興建農舍辦法第3條第3、4項資格之農民」之資格外，被上訴人及游建祥皆不具上開資格。因此，上開各契約內之甲方當事人真意應係指林晉陞，而被上訴人、游建祥要為其代理人而已。
4.至於上開代理，究屬有權代理，抑或無權代理？
（1）被上訴人雖於原審主張與游建祥立約，曾徵得林晉陞同意（104年3月5日答辯狀，原審卷第30頁反面），然未舉證以實其說；且林晉陞於原審結證稱：不認識游建祥，伊是透過被上訴人將配蓋權賣出去，中間怎會跑出游建祥，伊未見過游建祥，怎會代理伊等語（原審卷第129頁）。
（2）按代理權係以法律行為授與者，其授與應向代理人或向代理人對之為代理行為之第三人，以意思表示為之，民法第167條規定甚明。本件林晉陞雖與被上訴人簽訂第1份契約，但該約並未明確以意思表示為代理權之授與，參以林晉陞上開證言，足見被上訴人確未獲授權而為第2份契約，乃屬於無權代理狀態；嗣後游建祥再代理林晉陞部分，同上理由亦屬於無權代理之情形。
5.綜上，本件要屬被上訴人無權代理林晉陞與游建祥立約；游建祥無權代理林晉陞與上訴人立約。因此，上訴人與被上訴人間並無直接之契約關係可言。
（三）被上訴人、游建祥既為無權代理行為，被上訴人前揭所為並非所謂就該契約之債務不履行。經查：
1.無權代理人所為之法律行為，在本人未為承認或拒絕之表示前，其效力為不確定。無權代理所為之行為如經本人承認，直接對本人生效，此時即與一般有權代理之情形無異，相對人與代理人間不發生任何關係；本人如拒絕承認，無權代理人始得依民法第110條規定，對相對人負損害賠償責任。
2.查林晉陞嗣後已經依約出名登記為上訴人農地之所有人，並提供相關資料配合辦理興建農舍完成，為兩造所不爭執，是被上訴人、游建祥上開之無權代理，業由林晉陞事後配合履行之行為而視為承認，揆諸前揭說明，此時即與一般有權代理之情形無異，上訴人與代理人即被上訴人、游建祥間不發生任何關係。
3.上訴人與被上訴人間已如前述，既無契約關係存在，上訴人主張被上訴人有違反契約之情形而請求損害賠償；或有不完全給付情形而解除契約，請求返還已給付款項及因此所生之損害賠償，或請求違約金等主張，均應認為無理由，更何況如上述，本件契約之甲方應為林晉陞已經視為承認該無權代理行為，上訴人與代理人即被上訴人、游建祥間不發生任何關係，當無因此主張上開損害賠償、違約金或返還已給付金錢可言。
（四）本件爭議之肇生，係上訴人於農舍興建完成後，林晉陞拒不配合提供印鑑章及印鑑證明辦理農地、農舍之所有權移轉登記而來（嗣已與上訴人合意處理，由林晉陞履行）。
上訴人就上開無權代理行為，本宜依民法第170條第2項規定，定期催告林晉陞（即契約之本人）是否承認該契約。
如上所述，林晉陞如承認，即應履行該契約，至於林晉陞與被上訴人、游建祥間，就原本之無權代理行為，則另依法究處；林晉陞如拒絕承認，上訴人始得依上述民法第110條規定，向無權代理人請求損害賠償。上訴人卻以被上訴人如否認有與訴外人游建祥簽訂興建農舍權利讓渡契約，或否認其為該契約之當事人，則被上訴人受領之權利金110萬元即屬無法律上原因，構成不當得利，上訴人自得依自游建祥處受讓之權利，請求被上訴人返還受有110萬元之利益。然本件已如前述，被上訴人、游建祥僅為契約之代理人，並因而受有報酬利益，非無法律上原因，如林晉陞拒絕承認代理人所為行為，上訴人始有依民法第110條規定請求損害賠償，並無上訴人得自游建祥處受讓權利，並因謂被上訴人係屬無法律上原因之不當得利而請求被上訴人返還所受利益可言。
（五）從而，上訴人依上開法律關係，請求被上訴人應給付上訴人210萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，均為無理由，不應准許。其訴既經駁回，假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，雖與本院所持之理由不同，但結論並無二致，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之舉證，經本院審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
四、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 3 月 25 日
民事庭審判長法 官 王紋瑩
法 官 劉雪惠法 官 邱志平以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第l項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
附 註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
中 華 民 國 105 年 3 月 25 日
書記官 徐文彬