臺灣高等法院花蓮分院民事判決 104年度重上字第17號上 訴 人 羅金蘭即黃羅金蘭訴訟代理人 李文平律師訴訟代理人 張照堂律師被上訴人 曾得輝訴訟代理人 賴玉葉被上訴人 曾惠滿前列曾得輝、曾惠滿共同訴訟代理人 林士雄律師上列當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國104年6月25日臺灣花蓮地方法院104年度訴字第22號第一審判決提起上訴，本院於民國105年3月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人就花蓮市○○段○○○○號、同段000-0地號土地及同段0000建號建物（建物門牌：花蓮市○○街○○號）應協同上訴人辦理貸款，並於上訴人給付被上訴人新台幣(以下同)800萬元之同時，被上訴人應將花蓮市○○段○○○○號，權利範圍被上訴人曾得輝4分之1、被上訴人曾惠滿4分之3、同段000-0地號土地，權利範圍被上訴人曾得輝4分之1、被上訴人曾惠滿4分之3之土地及同段0000建號，權利範圍被上訴人曾得輝4分之1、被上訴人曾惠滿4分之3之建物，移轉登記給上訴人。㈢訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：與原判決記載相同者予以引用外，補稱略以:㈠被上訴人留下000-0號3平方公尺土地毫無意義，他們也無法在土地上利用，如把土地封起來，也是權利濫用。
㈡上訴人購買系爭房屋是要做店面，被上訴人卻主張要將000
-0號土地圍起來，要上訴人走旁邊的巷子，此與雙方真意不符，亦已造成嚴重瑕疵，依法被上訴人不能解除契約，上訴人也可行使同時履行抗辯權。
㈢本案000-0號土地，依雙方認知、真意、代書之證詞，交易
習慣、物之通常效用及誠實信用原則觀之，確在雙方契約約定內無疑。
三、證據：除原審之立證方法外，補提照片一幀，並聲請詢問證人陳○珍。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠上訴駁回。㈡訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：與原判決記載相同者予以引用外，補稱略以:㈠土地不管大小總是有價值，都是獨立的物，畸零地也是有價值的。
㈡買方購買房地要做何使用，和買賣關係無關。000-0號土地是道路用地，客觀事實上根本無法封地。
㈢證人陳○珍所稱「我認為」「應該是」包括000-0號土地，乃其臆測之詞，不足採信。
㈣關於完稅期限，被上訴人也給予寬限期，至6月26日才解約， 所以解約是合法的。
三、證據：引用原審之立證方法外，補提存證信函影本5件。
四、本院依職權函花蓮縣政府查系爭000號土地若建造房屋，需否000-0號土地所有權人同意。
理 由
一、本件上訴人於原審起訴主張：上訴人於103年3月26日以新台幣一千萬元向黃○美購買花蓮市○○街○○號房地，雙方並訂立買賣契約，惟書立契約時，僅列花蓮市○○段○○○○號土地及同段0000建號建物、漏將逕為分割之同段000-0地號土地記明於契約，但黃○美將本案花蓮市○○段○○○○○號及其座落土地花蓮市○○段○○○○號及同段000-0地號土地等三張權狀交給代書，依雙方認知、真意、交易習慣、物之通常效用及誠實信用原則等觀之，本件買賣應包括同段000-0地號土地在內。嗣未及辦理過戶手續，黃○美即往生，由被上訴人等繼承，爰依契約請求被上訴人應協同上訴人辦理貸款，並於上訴人給付被上訴人800萬元之同時，被上訴人應將上述三筆不動產移轉登記給上訴人等語。被上訴人則以：系爭買賣契約及買賣價金信託合約書均明載標的物為花蓮市○○段○○○○號土地及地上建物0000建號，未包括花蓮市○○段○○○○○○號土地，黃○美因年邁（84歲）、長期使用助眠藥物有失智症、恍惚意識不清致誤將000-0地號土地權狀交給代書，本件買賣不包括同段000-0地號土地，上訴人請求無理由等語資為抗辯。原審駁回上訴人之請求，上訴人不服，提起上訴。
二、兩造不爭之事實：㈠上訴人與被上訴人之被繼承人黃○美於103年3月26日訂立買
賣契約，惟契約僅列有花蓮市○○段○○○○號土地及同段0000建號建物為買賣標的物。
㈡簽約兩造於103年3月26日亦同至合作金庫銀行訂立不動產買
賣價金信託合約書，亦僅就花蓮市○○段○○○○號土地及同段0000建號建物為買賣價金信託之標的物。
㈢黃○美於簽約次日除將花蓮市○○段0000建號及其座落土地
花蓮市○○段○○○○號所有權狀交給代書事務所人員轉交給代書外，並將同段000-0地號土地所有權狀一併交付。
三、花蓮市○○段○○○○○○號土地不在買賣標的範圍內㈠本件上訴人與被上訴人之被繼承人黃○美於103年3月26日訂
立之買賣契約，僅列有花蓮市○○段○○○○號土地及同段0000建號建物為買賣標的物（見原審卷第7-10頁）。而雙方於同日亦至合作金庫銀行訂立不動產買賣價金信託合約書，當時亦僅就花蓮市○○段○○○○號土地及同段0000建號建物為買賣價金信託之標的物（見原審卷第15-21頁），契約就買賣標的物只有此兩筆不動產，已經記載明確。當時在場之代書陳○珍於原審證稱：「我當時是依她給我的資料，而我照著寫。」（見原審卷第98頁反面），足證黃○美當時只有出售花蓮市○○段○○○○號土地、同段0000建號建物之認知，並不及於同段000-0地號土地，否則照兩造之意思表示撰擬契約之陳○珍當不致不將000-0地號土地書立於系爭買賣契約書內。縱黃○美嗣後除將花蓮市○○段○○○○○號及其座落土地花蓮市○○段○○○○號土地所有權狀交給代書外，並將系爭同段000-0地號土地所有權狀一併交給代書，惟黃○美將三張權狀交給代書之原因多端，非只有表明欲出售000-0地號土地之唯一解釋。被上訴人辯稱黃○美因年邁，長期服用藥物有失智症，業據提出財團法人佛教慈濟醫院失能診斷證明書為證(原審卷第113、114頁)，依上所載醫師囑言，病人(黃○美)因長期使用助眠藥物，可能產生恍惚意識不清等併發症，宜申請24小時專人照護。是被上訴人辯稱000-0號土地所有權狀係因黃○美精神恍惚而誤交予代書，亦有可能。被上訴人既否認有出售000-0地號土地，自應由上訴人再為舉證；證人陳○珍於原審雖證稱：「我認為他們應該是要賣二筆土地，不然為何要給我二張權狀。」(原審卷第98頁背面)，惟此為黃○美將000-0號土地權狀一併交付後，證人所為臆測之詞，不能做為黃○美確有出售000-0號土地意思之證據。上訴人除黃○美將三張權狀交給代書外，並未能提出確實之證據足證黃○美有出售000-0地號土地之意思，則其主張系爭買賣標的包括000-0地號土地云云，洵非可採。
㈡系爭000-0號土地為道路用地，000號土地若需建築房屋，無
需000-0號土地所有權人同意，有花蓮縣政府000年00月00日○○○字第0000000000號函及所附地圖在卷可稽(本院卷第
117、118頁)。而系爭0000建號建築物所坐落之土地為明義段000號土地，亦有建築物登記謄本可考(原審卷第14頁)。
是0000建號房屋之基地並不包括000-0號土地，000-0號土地即無與0000建號房屋一同移轉所有權之必要。
㈢上訴人另主張系爭000-0號土地面積僅3平方公尺，被上訴人
保留此地毫無意義云云；被上訴人則辯稱：土地不管大小總是有價值，它都是獨立的物，並非主物從物的概念，畸零地也有價值。查000-0號土地為道路用地，已如前述，依大法官釋字第400號解釋，國家應依法律之規定辦理徵收給予土地所有權人補償。是其並非毫無價值，至於私人保留已做為公共使用土地之所有權，有無意義，涉及土地所有權人主觀之認知，非可由第三人代為主張，上訴人此一主張亦無可採。上訴人另主張買賣標的物若不含000-0號土地，被上訴人表示要將000-0號土地封起來，上訴人即不能將系爭房屋做店面使用，需從旁邊巷子出入，造成重大瑕疵云云。被上訴人則稱封路的說法，是兩造協調過程被上訴人所說的氣話，客觀事實上系爭土地是道路用地，根本無法封(本院卷第180頁筆錄)。查如上訴人所稱之瑕疵，需被上訴人有一定之作為始能成立，即不能稱為買賣標的物之瑕疵，亦不能以此認定被上訴人之被繼承人黃○美有將000-0號土地一併出售之意思。是上訴人之主張及所舉證據，均不能證明系爭買賣契約之標的包含000-0號土地。
四、被上訴人解除契約不合法被上訴人主張依買賣契約，餘款800萬元需一次付清，被上訴人於(103年)6月11日即催促上訴人履約，上訴人置之不理，被上訴人於同月26日解除契約，系爭契約已經解除不存在云云。按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除契約。民法第229條第1項、第254條定有明文。即債務人於履行期屆滿仍不履行始負遲延責任，債權人於債務人遲延中定期催告債務人履行，債務人仍不履行，債權人始取得契約解除權。若履行期尚未屆滿，債務人尚不負遲延責任，債權人即催告債務人履行，因非債務人遲延中之催告，縱債務人仍未依催告履行，亦不能使債權人取得契約解除權。系爭買賣契約第8條亦約定:「違約責任:甲乙雙方其中之一如未按本契約條款規定履行，經他方定書面期限催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。…」(原審卷第8頁背面)，仍需一方未依契約約定期限履行(即負遲延責任中)，他方以書面定期催告履行，該負遲延責任之一方仍不履行，他方始能解除契約。與民法上開規定相同。依買賣契約付款方法約定，銀貸800萬元正（貸款不足由甲方(即上訴人)以現金補足）。其付款日期為103年6月13日。被上訴人卻於付款日期前之103年6月11日即催告上訴人依照買賣契約履行，其時上訴人尚不負遲延責任，縱屆期上訴人仍未履行，依上說明，被上訴人仍不能取得契約解除權。被上訴人既無契約解除權，其於103年6月26日存證信函通知上訴人中止契約，縱其真意為解除契約，亦不能發生契約解除之效果。系爭買賣契約既未經解除，自仍有效存在兩造之間。
五、上訴人請求被上訴人協同辦理貸款無理由系爭買賣契約書第三條付款方法載有：「銀貸捌佰萬元正（甲方貸款不足以現金補足）」，其意即尾款捌佰萬元由甲方（指買方即上訴人）貸款支應，如甲方向銀行貸款不足捌佰萬元，則由甲方以現金補足貸款不足額之部分。代書陳○珍於本院詢問「一般買賣契約都會有貸款金額，一般貸款金額應該是過完戶之後，即過戶給買方之後由買方向銀行辦理貸款？」時，答稱「對，但是辦理銀行貸款通常是簽了約就開始跑。」，問「一般都是以買受人的名義去貸款？」，答「是。」，再問「簽約之後就開始跑是因為怕程序來不及？」，答稱「對。」，足見關於貸款部分，是否貸款、貸款多少，皆由買方決定，與賣方無涉，賣方只有收受足額尾款之權利，並無協同辦理貸款之義務。上訴人雖主張因被上訴人否認有出售000-0地號土地，不願提出000-0地號土地權狀配合辦理貸款，姑不論系爭買賣標的不包括000-0地號土地，被上訴人並無提出000-0地號土地權狀之義務；系爭000地號土地，與000-0地號土地係各自獨立之不動產，彼此互不干涉。茍000地號土地與000-0地號土地係不同人所有，銀行又何能強求二不同之所有權人需共同貸款？是上訴人主張因被上訴人不願提出000-0號土地所有權狀，致銀行不願給予貸款，乃其如何籌得800萬元尾款資金問題，與被上訴人之契約義務無關。上訴人請求被上訴人就花蓮市○○段○○○○號、同段000-0地號土地及同段0000建號建物（建物門牌：花蓮市○○街○○號）應協同上訴人辦理貸款，自無理由。
六、上訴人請求被上訴人於上訴人給付被上訴人800萬元之同時，被上訴人應將系爭房地所有權移轉予上訴人，條件尚未成就，亦無理由㈠系爭花蓮市○○段○○○○○號土地，既非買賣契約之標的，則
上訴人請求被上訴人將該000-0地號土地，權利範圍被上訴人曾得輝4分之1、被上訴人曾惠滿4分之3之土地所有權移轉登記給上訴人，並無法律上之依據，自屬無理由。
㈡花蓮市○○段○○○○號土地及坐落其上之0000建號房屋，雖
為系爭買賣契約之標的，然依系爭買賣契約第4條約定，「…關於本買賣標的物依簽約時公告現值移轉所發生之土地增值稅由甲方(即上訴人)負擔，契稅(監)證費由甲方負擔…」，而土地增值稅之繳納完稅為土地所有權移轉登記之前行要件(土地稅法第49條第2項參照)，契稅之繳納完稅則為房屋所有權移轉登記之前行要件(契稅條例第2條、第3條參照)，未完稅前登記機關並不會准許所有權移轉登記，買賣契約既約定上開稅捐由上訴人負擔，則該等稅捐之繳納完稅，即為上訴人依買賣契約請求被上訴人為土地及房屋所有權移轉登記之前行義務。其既尚未履行此前行義務使被上訴人得無負擔地請求登記機關為所有權移轉登記，即直接請求被上訴人為所有權之移轉登記，應認其依買賣契約請求被上訴人為所有權移轉登記之條件尚未成就，從而上訴人請求被上訴人就花蓮市○○段○○○○號，權利範圍被上訴人曾得輝4分之1、被上訴人曾惠滿4分之3所有權、及同段0000建號，權利範圍被上訴人曾得輝4分之1、被上訴人曾惠滿4分之3之建物所有權，移轉登記給上訴人，尚無理由。不應准許。
七、綜上所述，本件上訴人主張系爭買賣契約標的包含花蓮市○○段○○○○○號土地，被上訴人有協同上訴人辦理貸款之義務，為不足採；被上訴人抗辯並未出售該000-0號土地，依契約出賣人並無協同買受人辦理貸款之義務，尚屬可信；被上訴人抗辯買賣契約已經解除，亦無可採，惟上訴人請求被上訴人為買賣標的房地所有權移轉登記之條件尚未成就。是則上訴人執此主張被上訴人應就花蓮市○○段○○○○號、同段000-0地號土地及同段0000建號建物（建物門牌：花蓮市○○街○○號）應協同上訴人辦理貸款，並於上訴人給付被上訴人800萬元之同時，被上訴人應將花蓮市○○段○○○○號，權利範圍被上訴人曾得輝4分之1、被上訴人曾惠滿4分之3、同段000-0地號土地，權利範圍被上訴人曾得輝4分之1、被上訴人曾惠滿4分之3之土地及同段0000建號，權利範圍被上訴人曾得輝4分之1、被上訴人曾惠滿4分之3之建物，移轉登記給上訴人云云，均為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及所提證據，對於判決結果不生影響，爰不予一一贅述，併此敍明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 3 月 18 日
民事庭審判長法 官 吳景源
法 官 劉雪惠法 官 康存真以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第l項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
附 註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
中 華 民 國 105 年 3 月 18 日
書記官 李閔華