臺灣高等法院花蓮分院民事判決 105年度上易字第44號上 訴 人 王怡方訴訟代理人 余道明律師被 上訴人 黃玉芳被 上訴人 張秀芬共 同訴訟代理人 李文平律師
張照堂律師上列當事人間請求返還定金事件，上訴人對於中華民國105年6月16日臺灣花蓮地方法院105年度訴字第75號第一審判決提起上訴，本院於民國105年11月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面按民事訴訟法第56條第1 項所稱訴訟標的，對於共同訴訟之各人必須合一確定者，係指固有必要共同訴訟與類似必要共同訴訟而言。依法律之規定必須數人一同起訴或數人一同被訴，當事人之適格始無欠缺者，謂之固有必要共同訴訟。數人在法律上各有獨立實施訴訟之權能，而其中一人起訴或一人被訴時，所受之本案判決依法律之規定對於他人亦有效力者，如該他人為共同訴訟人，為類似必要共同訴訟（最高法院28年上字第2199號判例意旨可參）。查被上訴人依據其與原審被告百川房屋仲介有限公司（下稱百川公司）所簽訂之委託銷售契約書第7條第7項載明「乙方（即百川公司）應於收受定金後24小時內送達甲方（即被上訴人），但如因甲方之事由致無法送達者，不在此限。惟乙方應於2 日內寄出書面通知表明收受定金及無法送達之事實通知甲方。」之約定（見原審卷第114 頁反面），請求百川公司依約交付所代收受之面額新台幣（下同）150 萬元之定金支票，核與其依據上訴人所簽署之民國104年5月7日不動產買賣意願書（系爭買賣意願書）第4 條約定，向上訴人請求給付定金50萬元之本票，顯屬二獨立不同契約之法律關係，自非類似必要共同訴訟。上訴人就其敗訴部分提起上訴，其效力不及於百川公司，百川公司對於原審判決敗訴部分未提起上訴，業已確定，合先敘明。
貳、實體方面
一、被上訴人方面
(一)本件被上訴人於原審起訴主張：其將所有坐落花蓮市○○段○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地），委託百川公司銷售，經上訴人於104年5月7日簽署系爭買賣意願書表示願以每坪4萬元，總價2,400 萬元之代價購買系爭土地，嗣經百川公司協調，雙方最後合意以每坪4萬1,000元，總價2,460 萬元達成買賣交易，上訴人並簽發面額50萬元之本票委託仲介人員交由被上訴人作為定金收受，因交易金額總價較高，被上訴人要求定金應增加為200 萬元，以免任一方任意違約，經百川公司人員轉達上訴人後，上訴人亦同意提高定金，上訴人乃再簽發發票日104年6月10日、面額150 萬元、受款人為賣方即被上訴人黃玉芳之支票乙張，並約定於104年6月10日簽立買賣契約，是雙方均受此定金契約拘束，如被上訴人不賣，應賠付上訴人200萬元，如上訴人不買，則其所支付200萬元定金應由被上訴人沒收，因為補定之150 萬元支票未到期，且有履約專戶，所以暫由百川公司保管。詎料，上訴人竟違約未於104年6月10日出面簽訂買賣契約，幾經催告，均置之不理，被上訴人爰依系爭買賣意願書第4 條約定沒收上訴人所繳付之定金。其中50萬元係開立本票擔保支付，是上訴人應給付被上訴人50萬元，另150 萬元則由上訴人簽發支票交由百川公司保管中，上訴人既違約不買，百川公司交付該150萬元支票予被上訴人之條件即屬成就。爰依民法第249條第2款（原審誤為同條第1項第3款，上訴本院後更正為同條第2款）及系爭買賣意願書第4條約定，請求法院擇一為其勝訴判決，求為判決命上訴人應給付被上訴人50萬元及自104年10月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息，及原審被告百川公司應交付其履約專戶所保管之150 萬元定金支票，並陳明願供擔保，請准宣告假執行等語（原審被告百川公司就其敗訴部分，未據聲明上訴，業已確定）。
(二)被上訴人於本院補充陳述：
1.105年5月27日百川公司民事陳報狀之錄音資料，上訴人確實同意以每坪4萬1,000元購買，嗣後因認當地成交價格僅每坪
3 萬元，認為買貴而反悔不買。證人王敏華就上開事實於原審證述：「（..王怡方是否清楚如果賣方同意賣，本票轉作定金，如果違約不買，要賠償50萬元？）知道。（你如何確定王怡方知道？）我電話中跟她確定有轉定金，依照她要的價金，我LINE有紀錄王怡方願意接受轉定金，還跟我說謝謝。...（王怡方寄給妳150萬元的支票，是否知道這是定金？是否知道如果她不買，定金會被沒收？）有，我電話有跟她說不買的話定金會沒收，相等的，如果賣方不賣，也要賠給王怡方相當的金額。」等語。另上訴人104 年12月11日陳報狀亦不否認有就每坪售價4萬1,000元達成合意，才開立本票，如今又辯稱「雙方之價金根本未達一致合意，既未合意，仲介公司怎可將50萬元本票視同定金轉交被上訴人」，與事證不符，實難採信。承上，因被上訴人認為50萬元定金過低，請上訴人補定到200萬元，又再寄150萬元支票部分，亦經證人王敏華於原審證稱在卷，如果雙方未談妥，應是上訴人要收回50萬元定金本票，絕非再加開150萬元支票。
2.被上訴人主張上訴人原本出價每坪4 萬，故系爭買賣意願書方記載總價為2,400 萬元，後來加到4萬1,000元，雙方達成協議，並同意將系爭50萬元本票及150 萬元支票轉作定金等情，原判決就此亦已詳認。試問，若未達成總價2,460 萬元之合意，豈會同意將本係斡旋金之50萬元本票轉為定金並交由被上訴人收執之理？又豈會再簽發150 萬元支票寄交百川公司保管之理？
3.有關150 萬元支票開立原因及確為定金部分，業經證人王敏華、韋永程於原審證述綦詳，韋永程也通知被上訴人已轉定，雙方也都知悉如有不買或不賣，均應依約沒收或賠付一倍定金，且仲介依本案委託銷售契約第3條及第6條約定，可代理被上訴人收受定金，被上訴人透過仲介要求上訴人補定，請仲介代收，上訴人抗辯非定金，卻又無法說明為何繳交，顯與證據及常情不符。
二、上訴人方面
(一)上訴人於原審抗辯稱：伊於104 年5月3日經百川公司職員王敏華介紹系爭土地要出售，然王敏華當時並未告知系爭土地鄰近土地之交易價格，經王敏華不斷遊說上訴人以每坪4 萬元、總價2,400萬元價格購買，伊乃於104年5月7日將系爭買賣意願書傳真給百川公司，並簽發50萬元本票作為斡旋金，與該買賣意願書正本於同日或翌日郵寄予王敏華，顯未有3天以上之契約審閱期間，是該買賣意願書不生拘束上訴人之效力。又上訴人事後上網查詢實價登錄資料，發現每坪4 萬元之單價顯然高於市場行情，即向王敏華表示不同意購買，無意簽署買賣契約書，並要求退回50萬元本票，然而，王敏華向上訴人表示可重新出價，並希望上訴人再開立150 萬元支票，作為重新議價之斡旋金，以表誠意，並於104年5月15日再次以傳真新的不動產買賣意願書，惟其上記載總價款為2,160 萬元，伊認為仍高於市場行情而未簽名寄回；苟如被上訴人所述該150 萬元支票係增加之定金，為何未交由被上訴人收執？為何王敏華仍於5 月15日又傳真另一份降價之不動產買賣意願書予上訴人？是被上訴人之主張與事實有違。又系爭買賣意願書上載明上訴人出價2,400 萬元，賣方黃玉芳簽名處卻記載「貳仟肆佰陸拾萬元，104.5/13」，亦非上訴人出價之價格，是兩造顯未就價金達成一致之合意，於此情形下，百川公司焉得將50萬元本票視同定金交予被上訴人簽收？被上訴人又有何權利主張沒收價金？
(二)上訴人於本院補充陳述略以：
1.系爭買賣意願書明載總價「2,400萬元」（換算每坪4萬元），與上訴人於104年8月31日新興郵局存證信函第877號內容載明王敏華建議本人以每坪4萬元購買，在在顯示上訴人出價為每坪4萬元、總價2,400萬元。
2.百川公司人員王敏華及韋永程稱本件成交價每坪4萬1,000元，然依照仲介之流程，苟買方或賣方有提高或減少出價或售價之情形，必會請委託人填寫價格變更同意書，以確認委託人之出價，然本件並無上訴人同意變更出價為2,460 萬元之證明文件，僅憑仲介人員片面陳述，原審即認定上訴人同意4萬1,000元之出價，以價金已達合意，仲介將200 萬元轉定為合法，顯有可議之處。另關於原證被證二104年5月15日不動產買賣意願書載明總價款2,160萬及斡旋金150萬元之字跡，依證人王敏華於原審證述稱：「..因為王怡方一直叫我幫她議價，我擅自主張寫了這份意願書，沒有經過賣方同意，傳真這份意願書給王怡方，因為王怡方說支票不還給她，她就要告我。被證二上的手寫字跡，都是我寫的。..」，及證人韋永程亦於原審證稱：「（你之前將50萬元本票交給原告簽收，是否是依據被證一買賣意願書第3條第1項之約定『受託人得全權代理買方將斡旋金視同定金交予賣方』之規定？）是。（有關150 萬元之票據，買方王怡方有無簽訂此種不動產買賣意願書授權予你？）沒有，王怡方寄150 萬元票據給我，就是要轉定。」，姑不論本件買賣有無價金一致之合意，此150 萬元支票性質係斡旋金，或定金，或簽約金，抑或是上訴人所稱重新出價之斡旋金，仲介人員自稱有權將15
0 萬元支票轉定之依據為何？所憑被授權之依據何在？又被上訴人既自稱未收受150 萬元支票，怎可謂為「定金」而沒收之。
3.上訴人與仲介人員王敏華通訊軟體LINE全文，針對150 萬元支票為斡旋金或簽約定金之界定，前後並無一致性，而是在104年5月15日之後，要作為兩造正式簽訂買賣契約書時的簽約金，本件兩造並未簽約，被上訴人亦未收受該簽約金，又有何理由沒收？更何況，被上訴人黃玉芳於系爭買賣意願書賣方簽名處上記載同意以2,460 萬元出售土地，並未徵求上訴人簽名同意，亦沒有再簽署任何百川公司所提供的制式合約書同意更改承買價額為2,460 萬元。依系爭買賣意願書「雙方之所有約定，應全部載明於受託人所提供之制式契約書，若以其他書面另行記載約定條款，該記載一律無效。」之約款，王敏華僅以一通電話內容即認定上訴人同意變更承買價額，並擅自以每坪4萬1,000元之價金進行斡旋，顯然已違反上開約款而無效。又依證人韋永程於原審證述可知，上訴人僅有簽署系爭買賣意願書，而交付50萬元本票為斡旋金，且系爭買賣意願書與本票影本皆僅有韋永程與賣方黃玉芳於104年5月13日簽名確認，並無上訴人之簽名，顯然該2,460萬元價金並未徵求上訴人同意。即便百川公司主張有徵得上訴人口頭同意，但仍需以制式合約明確記載，始生效力，不能僅經口頭溝通，就隨意更改之或產生契約效力，就算在系爭買賣意願書失效前，兩造達成價金之合意，王敏華也應與上訴人另行簽訂「買賣定金收據」，作為確認上訴人同意承買價金之憑證，但百川公司未與上訴人簽訂「委託事項變更契約書」或「買賣定金收據」，便擅自與被上訴人黃玉芳在系爭買賣意願書與本票影本上約定成交價2,460 萬元，並將50萬元本票斡旋金交付於被上訴人，非正派之規範流程。
4.更何況，王敏華與上訴人LINE通訊中，皆未提供任何土地現況說明書，關於土地使用分區證明、土地謄本與都市計畫書皆非在系爭買賣意願書簽定之前提供，恐有誘導上訴人購買之嫌，而未提供正確資料行為，實屬百川公司之重大業務過失。依據內政部對於不動產買賣交易所檢附之不動產說明書應記載及不得記載事項，明確指出：土地標示及權利範圍、土地所有權人或他項權利人、交易權利種類及其登記狀態、目前管理與使用狀況、使用管制內容、重要交易條件（如價金、付款方式、稅額負擔方式等）皆為應記載事項，百川公司不該在與上訴人簽立系爭買賣意願書之後，才提供上開土地資料，更無權限在沒有經過上訴人書面簽署同意之情況下，任意更改，並與被上訴人自行運作與認定簽約事實。
5.本件買賣仲介人員自始至終皆以有違仲介常規之方式，例如傳真方式簽署購買意願書，未有審閱期，竟然連價金之變更僅以一通電話之其中一句「就是4萬1是OK的」為錄音，未有任何嚴謹的書面資料，對本件高達2,000 多萬之不動產買賣，如此粗糙，對購買者而言顯未有任何保障，仲介人員就沒收價金可取得仲介費，立場顯然極為偏頗，請審酌本件高達數千萬元之標的與瑕疵之仲介行為，有違一般正常契約流程，認定雙方之買賣價金未達成一致。
三、原審審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，以上訴人無理由拒絕履約，系爭買賣意願書之不履行可歸責於上訴人，准被上訴人依民法第249條第2款之規定及系爭買賣意願書第4 條前段約定沒收定金，因而判決上訴人應給付被上訴人50萬元及自104年10月18日起至清償日止按年息5% 計算之利息，及原審被告百川公司應將上開150 萬元定金支票交付予被上訴人。上訴人不服，提起上訴，聲明：原判決不利於上訴人部分廢棄，上廢棄部分被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、本院得心證理由：查被上訴人主張其與上訴人已談妥系爭土地之買賣，並就買賣價金為每坪4萬1,000元、總價為2,460 萬元達成合意，及約定104年6月10日正式簽立買賣契約書，其所收受之50萬元本票已從斡旋金轉為定金，150 萬元支票亦為增加之定金，嗣上訴人因反悔未履行契約，屬可歸責於上訴人之事由，致無法完成系爭土地買賣契約書面之簽訂，被上訴人已於104年6月24日向上訴人為解除契約之意思表示，依民法第249條第2款之規定及系爭買賣意願書第4條約定沒收上訴人交付之定金，上訴人則以前詞置辯。是以本件爭點在於：(一)兩造就系爭土地之買賣價金是否已達成合意？兩造就交付予百川公司之斡旋金50萬元本票可否轉為定金？另150 萬元支票是否為增加之定金或重新議價後之斡旋金？上訴人得否以未簽訂制式契約主張買賣價額未合意及定金契約無效？(二)兩造就委託事項變更契約書及不動產買賣契約書之未能簽署，是否可歸責於上訴人？(三)被上訴人主張沒收上訴人交付之定金200萬元（包括50萬元本票及150萬元支票），有無理由？茲分述如後：
(一)兩造就系爭土地之買賣價金每坪4萬1,000元、總價為2,460萬元，確已達成合意：
⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立，民法第153條第1項定有明文。又契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，並不限於當事人間直接為之，其由第三人為媒介而將各方互為之意思表示從中傳達因而獲致意思表示之一致者，仍不得謂契約並未成立（最高法院68年台上字第1504號判例意旨參照）。
⒉經查：
⑴被上訴人將其系爭土地委託百川公司銷售，並簽立委託銷售
契約書，其中第2 條載明委託銷售價格為3,290萬元，第3條約定乙方（百川公司）得代理甲方（被上訴人）收受定金。、第6條第3款約定：「買方出價達於委託價額時，甲方同意乙方無需再行通知甲方即可全權代理收受定金。」（見原審卷第114頁正反面），可知被上訴人以3,290萬元之價格委任百川公司為代理人銷售系爭土地，並當買方提出之購買總價符合上開委託價額者，得代理被上訴人收受定金。
⑵嗣上訴人經百川公司職員王敏華介紹系爭土地要出售，授權
王敏華以每坪4萬元、總價2,400萬元向被上訴人議價，並簽發50萬元本票作為斡旋金，及於104 年5月7日簽立不動產買賣意願書傳真予百川公司，為兩造所不爭執（見原審卷第4頁反面、第32頁、第89頁、第116 頁反面），復有系爭買賣意願書及本票影本在卷可稽（見原審卷第34、33頁）。而系爭買賣意願書第3條第1項約明：「自簽立本意願書至104年5月30日止為斡旋有效期間，於此期間內若賣方接受買方之承買價款及本意願書之條款時，買方同意『買賣契約即已成立生效』，若賣方有同意授權委託人可代收受買方支付之定金時，受託人得全權代理買方將斡旋金視同定金交予賣方，此據即自動視為『定金收據』，買方絕無異議，買方與賣方應於轉定之日起5 日內簽訂不動產買賣契約書..。買方完全瞭解在本意願書有效期間內，賣方隨時可能同意買方之承買價款及本意願書上之條款。」，即知被上訴人同意上訴人承買價額之時，買賣契約即成立生效，百川公司並得代理上訴人將斡旋金視同定金交付被上訴人，該不動產買賣意願書並得視為定金收據，並承諾簽立買賣契約。
⑶上訴人所願承買價額2,400萬元，與被上訴人出售價格3,290
萬元雖有出入，然因兩造均同意買賣雙方委任百川公司人員進行議價，議價後被上訴人同意降至每坪4萬1,000元，經證人王敏華與上訴人電話聯絡，確定上訴人願意提高單價為每坪4萬1,000元，兩造因此就系爭土地買賣價金每坪4萬1,000元、總價2,460萬元達成合致等情，有下列證據可資證明：
①證人王敏華證述：「我電話中跟她確定有轉定金，依照她
要的價錢，我LINE有紀錄王怡方願意接受轉定金，還跟我說謝謝。」、「本件成交價每坪4萬1,000 元，600坪總共2,460 萬。」（原審卷第106頁反面、第108頁）、「（你有無提供上開書面給上訴人確認或簽名，確定單價提高為每坪4萬1,000元？）我沒有讓她簽名，因為我是用電話跟她做確認。（你用電話跟她確認幾次？）一次。就是票轉定的當天晚上，5月13日或15日用電話確認一次。（<提示原審卷頁126反面-127正面>你所稱的當天晚上用電話確認是否就是這通電話譯文？）是。..（當時議價時，本來雙方議價的金額是從多少元到4萬1,000元？）是從4萬8,000元開始議價，後來大概是4萬5,000元、4萬3,000元，都是用電話議價。（這些金額都有向上訴人回報是否同意或加價？）都有跟她回報，一直到最後一通電話4萬1,000元才確認轉定。..（所以在上訴人增加150 萬元支票之前，就已經談到每坪價額4萬1,000元？）對。（所以原審卷第126頁反面到127頁電話譯文是104年5月13日被上訴人黃玉芳到百川公司簽收50萬元之後的電話內容？）被上訴人黃玉芳來拿50萬元票之前，韋永程有與被上訴人黃玉芳確認價格，確認每坪4萬1,000元後，有以電話向我詢問我的買方是否同意此價格，我才回報給上訴人，才有此電話譯文。
我將上訴人同意此價格之事告知韋永程，韋永程才讓賣方簽收這50萬元票。」（本院卷第127頁正面、第128頁正面、第129頁反面）。
②復佐以百川公司所提出之證人王敏華與上訴人間電話錄音
譯文內容：「王敏華：我跟你報告一下嘿，剛剛那個賣方剛從我們公司離開厚。王董：嘿。王敏華：..啊現在就是有幫妳談到，談到就是4萬1是OK的，可是他就是有折我們的服務費啦。王董：嘿嘿。王敏華：啊我想說王董這邊可以多給我們0.5%嗎？..王敏華：..因為通常這樣都是折服務費啦，啊所以我想說，想說，如果因為幫妳們爭取這個價錢，看王董能不能多個0.5 醬子啦。王董：以後細水常流啦。…笑聲…王敏華：啊，好啦好啦，沒關係，沒關係，那就，那就看你甚麼時候方便過來簽約，啊我們就是先把你那個，先轉定醬子。王董：喔，好，OK，我可能要六月初餒。王敏華：喔，醬子喔，要這麼久喔。王董：對啊，可以嗎？王敏華：那沒關係，那我就先幫妳轉定，就先請賣方那邊先sign好了，好不好。王董：喔，好，OK。王敏華：厚，好，謝謝，謝謝王董。」（上開譯文經本院當庭勘驗與光碟對話內容相符，見原審卷第126頁反面至第127頁正面、本院卷第54頁）。又依證人王敏華與上訴人間LINE通訊資料內容記載，王敏華於104年5月13日20時57分將載明「花市○○段○○○○○○○○號訂金伍拾萬元正、成交價新台幣『貳仟肆佰陸拾萬元正』、註：買賣雙方約定於
104.6.10前簽約完成、中華民國104年5月13日」等文字，經被上訴人黃玉芳具名簽收該50萬元本票之圖片，及經被上訴人黃玉芳簽認加載「貳仟肆佰陸拾萬元104.5/13」之系爭買賣意願書圖片，均傳送予上訴人，同日20時58分以LINE簡訊告知上訴人「王董：已轉訂、賣方已簽收，謝謝王董讓我機會為您服務，謝謝您」（見本院卷第76至77頁），益證證人王敏華上開證述與事實相符。
③綜上觀之，證人王敏華確有以電話回報上訴人與賣方即被
上訴人願意以每坪4萬1,000元之價格出售系爭土地，經上訴人同意以每坪4萬1,000元承購本案土地，並同意仲介人員王敏華將已付之款項轉作定金，暨同意轉定部分款項由被上訴人先簽收。則兩造已就買賣標的物（系爭土地）及買賣總價2,460 萬元等買賣必要之點達成合意，而民法並未就買賣契約規定須以書面為之，是兩造就買賣之標的物及買賣價金之買賣必要之點達成一致，兩造之買賣契約即為成立。
(二)兩造就系爭50萬元本票及150萬元支票，已成立定金契約：按房屋仲介人與擬買受房屋之人（買受人）約定擬買受特定房屋願出之價金及付款方法，由買受人付斡旋金於仲介人，以擔保確有買受之意，委由仲介人與出賣人商議，此時斡旋金之性質固屬立約定金，惟如出賣人同意，即由仲介人將該斡旋金充當定金付與出賣人，此際即成立定金契約。依民法第248 條規定「訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定契約成立」。經查：
⒈觀諸系爭買賣意願書第3條第1項約定內容，即知上訴人交付
系爭50萬元本票作為斡旋金，於104年5月30日（含當日）斡旋有效期間止，如被上訴人接受上訴人承買價款，上訴人同意買賣契約成立生效，百川公司得代理將作為斡旋金之50萬元本票視同定金交予被上訴人。另依被上訴人與百川公司簽立之委託銷售契約書第6條第3款約定「買方出價達於委託價額時，甲方同意乙方無需再行通知甲方即可全權代理收受定金。」（見原審卷第114 頁反面），可知兩造買賣價金合致時，百川公司亦得代理被上訴人收受定金。本案兩造已就系爭土地為標的及以每坪4萬1,000元計價之契約必要之點互相同意，依上開約定，原斡旋金50萬元本票即視為定金，百川公司經上訴人授權得代為交付予被上訴人，亦經被上訴人授權得代理收受該定金。故上訴人辯稱其所交付之50萬元本票僅為斡旋金，百川公司無權收受並交付被上訴人云云，自不足採。
⒉依證人韋永程證述：雙方達成協議，50萬元本票交給地主黃
先生帶走，但他表示兩千多萬的案子只有50萬元太少，跟上訴人溝通請她再補150萬元支票，將定金湊成200萬元，伊收到150萬元支票後，就打電話通知地主6月10日要簽約，並通知定金共有200 萬，不管被上訴人有無簽收，伊都把它轉成定金；伊電話通知已經轉定，告訴被上訴人這段時間不能把地賣給別人；有關150 萬元之票據，買方王怡方沒有再簽訂不動產買賣意願書授權予伊，但其寄150 萬元票據給伊，就是要轉定（見原審卷第104頁反面至第105頁正面、第106 頁正面），及證人王敏華於原審證述：後來賣方的業務（指證人韋永程）說50萬元太少，伊又請上訴人再付150 萬元的定金給賣方，伊告訴上訴人要匯款也是匯入公司戶頭，後來上訴人說要開支票，問伊賣方的名字，上訴人就開受款人為黃玉芳的支票寄來公司；上訴人知道寄給伊150 萬元支票是定金，知道不買的話定金會被沒收；伊在電話中跟上訴人講，請她再補150萬元定金，她就寄150萬元的支票給伊，那這張支票就是定金支票，經由伊公司收受，因為伊公司有受託；伊公司去加收150 萬元定金，已經取得被上訴人的授權；伊於15日晚上收到150 萬元之後，上訴人來電表示買貴了不想買，伊才傳104年5月15日不動產買賣意願書給她（原審卷第
107 頁正反面、第108頁反面至第109頁正面）、於本院證述：「（<提示上證一LINE譯文> 5月17日10時17分你有提到至於你那張原本要簽約的票，我們公司一定幫你保管，不會給賣方」你提到的簽約的票是指哪張票？）是上訴人付的150萬元要給賣方定金的票。（<提示上證一LINE第30頁8點22分、8點34分譯文>..上面有提到多增加的150 萬元支票，如果反悔的話會被沒收，如果賣方反悔，必須賠付出去的定金，所以上訴人很清楚這150 萬元支票是支付作為定金？）是的，上訴人知道那張支票是作為定金交付。（<提示原審卷第10頁>左側記載成交價2,460萬元及約定104年6月10日簽約完成，是否係在上訴人增加給付150 萬元支票之前？）對，之前。（事後所增加150 萬元票沒有交給賣方收取的原因為何？）當天收到票，我們交給會計，賣方的業務員韋永程有告知賣方已經收到這張票。但賣方還沒有來取票前，伊就接到買方要伊不能把支票給賣方。（<提示原審卷第127 頁>你於電話中表示要幫上訴人轉定，先請賣方那邊先sign，妳所謂轉定是指哪張票？sign又是何意思？）應該是請賣方簽收那張50萬元票，150 萬元的支票是在隔天上訴人才寄過來。」（見本院卷第127頁反面、第128頁正面、第129 頁正反面）。佐以被上訴人黃玉芳於104年5月13日簽收系爭50萬元本票、王敏華與上訴人間LINE通訊紀錄中同年月14日王敏華傳送百川公司銀行帳戶予上訴人，及於同年月15日18時3 分王敏華傳送系爭150 萬元支票圖片予上訴人等情（見原審卷第10頁、本院卷第78、95頁），與證人王敏華上開所述交涉過程相符，足見證人王敏華證稱將50萬元本票斡旋金轉定交予被上訴人黃玉芳簽收後，上訴人另於104 年5月15日18時3分前將增加定金150萬元支票寄給證人王敏華乙情，堪以採信。
⒊上訴人雖辯稱係王敏華向上訴人表示可重新再出價，希望上
訴人再開立150萬元支票，作為重新議價之斡旋金，並於104年5月15日傳真另1份不動產買賣意願書云云，然依上訴人於
104 年5月7日所簽立之系爭買賣意願書第3條第1項約定，於斡旋有效期內，一旦賣方接受買方承買價格，斡旋金即視同定金，且於轉定之日起5 日內，買賣雙方應簽訂不動產買賣契約書之旨，佐以前開王敏華與上訴人電話通話內容：「王敏華：…啊現在就是有幫你談到，談到就是4萬1是OK的…」、「王敏華：…那就看你甚麼時候方便過來簽約，啊我們就是先把妳那個，先轉定醬子。王董：喔，好，OK，我可能要六月初餒。王敏華：喔，醬子喔，要這麼久喔。王董：對啊，可以嗎？王敏華：那沒關係，那我就先幫妳轉定，就先請賣方那邊先sign好了，好不好。王董：喔，好，OK」，即知兩造買賣價額每坪4萬1,000元已經合致，上訴人明白此情，並同意斡旋金轉定及另約定簽約時間等情，且其嗣後所交付之發票日「104年6月10日」、受款人「黃玉芳」、發票金額「150 萬元」之支票，亦核與前揭百川公司通知兩造104年6月10日簽約乙情相符，足見系爭150 萬元支票顯非作為另行委託百川公司議價斡旋之價款。是上訴人前開所辯，洵非足採。
⒋基此，兩造就系爭土地議價完成，被上訴人同意出售系爭土
地予上訴人，發生原斡旋金50萬元之本票轉為定金之效力，上訴人另經由仲介轉達被上訴人要求提高定金額度以確保契約履行責任，亦同意所請而寄交150 萬元定金支票等情，堪以認定。
(三)上訴人辯稱兩造就系爭土地之買賣相關事宜未達成合意，或與百川公司間簽訂之不動產買賣意願書不生效力，均無可採：
⒈上訴人辯稱依仲介流程應請上訴人填寫「價格變更同意書」
以確認上訴人之出價，上訴人亦未於系爭買賣意願書與50萬元本票影本加註之成交價款2,460 萬元等內容簽名同意，不能單憑一通電話認定之，縱兩造達成價金之合意，因未簽訂「買賣定金收據」，已違反不動產買賣意願書「雙方所有之約定，應全部載明於受託人所提供之制式契約書；若以其他書面另行記載約定條款，該記載一律無效。」之約款，應為無效云云。惟查：
⑴按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其
條件之成就者，視為條件已成就，為民法第101條第1項所明定。所謂阻其條件之成就，必須有阻其條件成就之故意行為，始足當之，若僅與有過失，尚不在此規定適用之列。又所謂以不正當行為阻其條件之成就，不僅指作為，即不作為亦包括在內。又依當事人一方之意思而決定其成就與否之條件，倘依契約或通常情形，當事人應為一定之行為使其條件成就，乃為圖免因條件成就而受不利益，任意不為該行為，即係以不正當消極行為阻其條件之成就，依上開規定，應視為條件業已成就。最高法院分別著有95年度台上字第906號、87年度台上字第868號、86年度台上字第22號、第2280號民事判決意旨足參。經查，系爭買賣意願書第3條第1項已記載兩造於斡旋金轉定後5 日內應簽訂不動產買賣契約書，及兩造經百川公司通知於104年6月10日簽訂該買賣契約等情，已如前述，上訴人嗣後拒絕簽約，並提議改以實價登錄價格每坪3 萬元承購本案土地，經證人王敏華、韋永程居中協調未果，證人王敏華仍請求上訴人依原定簽約日104年6月10日及原合致每坪4萬1,000元之價格進行簽約，上訴人明確告知王敏華只願以接近實價登錄價格每坪3 萬元之範圍，進行議價及簽約，且拒絕王敏華多次請求上訴人出面商談、協調，有證人王敏華與上訴人間LINE通訊資料內容在卷可參（見本院卷第96至98、102至114頁），堪以認定。
⑵次按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他
方支付價金之契約，當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。又按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立。關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第345條、153條定有明文。就系爭房地成立買賣契約，依上開民法第345 條規定，其契約之必要之點為「買賣標的物」及「買賣價金」2 者而已，故雙方如就此之意思表示一致者，其契約即推定成立（最高法院85年度台上字第2514號民事判決意旨參照）。查上訴人原先委託承購價格（每坪4 萬元），與事後同意承購價格（每坪4萬1,000元）不同，本應簽訂之「委託事項變更契約書」，因上訴人事後反悔，拒絕出面，而無法補正簽定制式書面契約，屬以不正當消極行為阻其條件之成就，依民法第101條第1項所規定，應視為條件業已成就。又依系爭買賣意願書第3條第1項約定，被上訴人同意上訴人承買之價款，百川公司代理上訴人將斡旋金視同定金交予賣方，原不動產買賣意願書即視為定金收據，無庸再行簽立定金收據。縱使本件因上訴人拒絕而未能依合致之價格於104年6月10日簽訂買賣契約書，依上開說明也不影響兩造間買賣契約已經成立生效之效果。是上訴人以其未簽訂百川公司制式契約，否認其願以每坪4萬1,000元承買系爭土地之意思，及兩造對於買賣價額未合致云云，仍屬不足。
⒉上訴人另辯稱百川公司交付系爭買賣意願書未有3 日以上審
閱期間，該契約不生效力云云。然查，上訴人於104年5月7日委託百川公司就系爭土地進行議價時，已於系爭買賣意願書上方之契約審閱權欄位內簽名確認已審閱該意願書所載約款，有該意願書附卷可稽（見原審卷第9 頁），堪信上訴人與百川公司已就系爭土地之議價、斡旋事項、期間及價格等項達成合意，而此合意內容乃一般仲介契約之必要之點，未涉及仲介契約當事人間細部之權利義務。況企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反第一項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，固為消費者保護法第11條之1第1項、第3 項所明定。百川公司係從事房地仲介業務，上開買賣意願書乃百川公司預定用於同類委託銷售契約條款而訂定之契約，性質上應屬於定型化契約，依上開規定，應有30日以內之合理期間以供上訴人審閱全部條款內容。惟按審閱契約目的在揭露交易資訊，上開踐行契約審閱權之規定，乃百川公司之從給付義務，此觀消費者保護法第12條第1 項「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效」之規定即明，故定型化契約條款中，若為消費者所瞭解之事項，且無違反誠信原則，而對消費者顯失公平者，即難主張該條款無效。再者，上訴人因居住於金門地區，上開不動產買賣意願書係以傳真方式交予上訴人審閱，經上訴人審閱後傳真寄回百川公司乙節，業據證人韋永程及上訴人陳述在卷（見原審卷第105 頁反面、第106 頁反面、第31至32頁），且該不動產買賣意願書上有加載「依內政部公告，買方簽訂契約前，有三天以上的契約審閱權，買方可要求攜回本契約影本審閱。違反前項規定者，該條款不構成契約內容。」，上訴人既於「買方業已行使契約審閱權，並已充分瞭解本契約書及其附件之內容無誤。」之欄位及買方簽章處均親簽姓名後回傳予百川公司，自堪認定其拋棄審閱期間之權利並願遵該買賣意願書之內容，事後即不得再執此抗辯謂系爭買賣意願書之約定對其不生效力。
(四)被上訴人主張沒收上訴人交付之定金200 萬元（包括系爭50萬元本票及150萬元支票），有無理由？⒈按契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定
金不得請求返還，民法第249條第2款定有明文。又斡旋金轉為定金後因可歸責於買方事由致無法簽訂買賣契約，定金由賣方沒收，系爭買賣意願書第4 條前段亦有約定。查被上訴人黃玉芳於104年5月13日代表在系爭買賣意願書上簽名，同意以2,460萬元出售系爭土地予上訴人，並約定在104年6月1
0 日正式簽約，上訴人並同意原斡旋金50萬元本票轉為定金，另依百川公司轉達被上訴人所請補寄150 萬元定金支票，惟兩造迄今未簽定買賣之書面契約，均如前述。又被上訴人於104年6月24日以花蓮府前路郵局第000143號存證信函送達上訴人，主張上訴人未於104年6月10日與被上訴人簽訂正式契約，催告上訴人於函到後7 日內履約，逾期不理即解除契約並沒收定金，上訴人於104年6月25日收受等情，業據被上訴人提出上開存證信函及郵件回執影本可憑（見原審卷第11至14頁）。上訴人復因可歸責於己之事由，拒絕履行上開不動產買賣意願書之約定，經被上訴人合法解除契約，系爭土地買賣契約已不能履行。則依民法第249條第2款規定，被上訴人自得沒收200萬元定金。
⒉又，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀者，與催告有同一之效力。遲延之債務，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息（民法第229條第2項、第233條第1項前段參照）。查系爭50萬元本票部分係擔保其中50萬元定金之給付，未記載到期日，依其性質屬給付無確定期限，上訴人應自受催告時起，始負遲延責任，被上訴人已發函請求上訴人履約，並表示逾期不理即解除契約並沒收定金，上訴人於104年6月25日收受，已如前述，則被上訴人請求自104年10月18日起至清償日止，按年息5% 計算之利息，自屬可採。
五、綜上所述，被上訴人依民法第249條第2款規定及系爭買賣意願書第4條之約定，請求上訴人應給付50萬元，及自104年10月18日起至清償日止按年息5%計算之利息，洵屬正當，應予准許。原審判命上訴人給付，核無違誤。上訴意旨仍執陳詞，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回上訴。
六、又本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後認均不足影響判決之結果，自無逐一論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，應依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 12 月 21 日
民事庭審判長法 官 王紋瑩
法 官 康存真法 官 劉雪惠以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 105 年 12 月 21 日
書記官 游小玲