對臺灣高等法院花蓮分院民事判決 105年度上字第54號上 訴 人 彭雲良訴訟代理人 許正次律師
林之翔律師李韋辰律師被上訴人 羅玉新訴訟代理人 李文平律師
張照堂律師上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國105年8月19日臺灣花蓮地方法院105年度重訴字第7號第一審判決提起上訴，本院於106年1月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面按當事人不得於第二審提出新攻擊或防禦方法。但有下列情形之一者，不在此限：一、因第一審法院違背法令致未能提出者。二、事實發生於第一審法院言詞辯論終結後者。三、對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者。四、事實於法院已顯著或為其職務上所已知或應依職權調查證據者。
五、其他非可歸責於當事人之事由，致未能於第一審提出者。六、如不許其提出顯失公平者。前項但書各款事由，當事人應釋明之。違反前二項之規定者，第二審法院應駁回之，民事訴訟法第447條定有明文。本件上訴人(即被告，下稱上訴人)雖於本院始主張其於民國103年11月9日與被上訴人簽立之本案土地買賣契約(即後述所稱之系爭買賣契約)，目的乃為興建農舍，依相關法令規定，被上訴人(即原告，下稱被上訴人)於105年12月17日前不得興建農舍。則上訴人履行取得通行權之義務，應以105年12月17日為履行期限。上訴人已於105年10月18日向國有財產署承租取得花蓮縣○○鄉○○段○○○○號土地，可供系爭土地通行至道路，完成系爭買賣契約之協力義務，被上訴人解除系爭買賣契約，自無理由。並主張被上訴人不符合興建農舍要件，故上訴人雖未取得袋地通行權，惟與被上訴人無法興建農舍無因果關係等語。然查上訴人於原審已主張其並未違反系爭買賣契約之約定，係被上訴人未依兩造於104年2月11日約定，由上訴人繼續辦理系爭土地袋地通行權，並暫緩延後系爭買賣契約之履約，反而主張上訴人違約，實無理由(原審卷第50、111、112頁)。堪認上訴人於原審已對被上訴人解除權之行使是否有理由及上訴人應何時取得袋地通行權有所爭執。故上訴人於本院提出相關法令，主張農地需取得所有權滿2年後方得興建農舍之規定，作為兩造約定上訴人應取得系爭土地袋地通行權之期限，核屬對於在原審已提出攻擊防禦方法所為之補充。另上訴人於本院提出其於105年10月18日向國有財產署承租花蓮縣○○鄉○○段○○○號之租賃契約書(本院卷第42頁)，乃於原審105年7月20日言詞辯論終結後發生，符合民事訴訟法第447條第1項但書第2款之規定。上開情事，均經被上訴人釋明在卷(本院卷第44頁至第47頁)，核有民事訴訟法第447條第1項但書第2、3款所定之例外情事，自應准上訴人提出。
貳、實體方面
一、被上訴人於原審起訴主張：
(一)緣本件被上訴人基於建築房屋之用途，於103年11月9日簽立土地買賣契約，約定以新臺幣（下同）1,172萬元向上訴人購入其所有坐落於花蓮縣○○鄉○○段○○○○號土地2,500平方公尺（下稱系爭土地），權利範圍全部（下稱系爭買賣契約），因被上訴人當時即明確表示購買土地之目的為興建農舍，無法興建農舍則不購買。因系爭土地尚無對外道路，上訴人表示可以向財產部國有財產署(下稱國有財產署)申請6米寬之道路通行權，以符合興建農舍之規定，相關費用均由上訴人負擔，併載明在契約中。被上訴人不疑有他，遂與上訴人簽立系爭買賣契約並於簽約時交付簽約金10萬元，復於同年月10日匯第二期價款300萬元。
(二)雙方契約原約定103年12月11日前要辦理完稅，繳交第三期款360萬元，惟因上訴人遲未依約辦理6米道路通行權，被上訴人遂將第三期價款交與仲介保管。嗣因上訴人仍遲未履約，被上訴人復於104年1月19日及同年1月30日寄發存證信函催告，其後因上訴人一再要求，雙方遂同意延後。詎上訴人仍遲未辦理完成，被上訴人於104年9月3日再次發函催告上訴人應於104年9月30日前完成，否則解除契約請求損害賠償，然上訴人仍未履約。嗣經被上訴人向國有財產署詢問，方才知悉國有財產署早於104年8月14日即以台財產北花三字第00000000000號回文告知上訴人系爭土地不得通行國有土地至周遭公路，然上訴人竟仍隱瞞上情，未予告知，實已違約無疑。
(三)被上訴人知悉上訴人已無法依約向國有財產署辦理6米路通行權後，於104年10月5日隨即發函再次催告上訴人。上訴人遂於104年10月10日委託代理人劉家成出面協商，代理人劉家成表示其有購買系爭土地之意願。雙方則協議如劉家成欲購買系爭土地，應於104年10月17日前直接將款項交與被上訴人，如劉家成不買，則「仍按原契約違約成立」，雙方並載明在契約特約事項。孰料，其後劉家成並不願購買，亦未給付被上訴人價金，經告知上訴人依雙方約定「仍按原契約違約成立」，應於104年10月17日前返還價金給被上訴人，上訴人竟仍置之不理，且上訴人隱瞞相關事實，自屬可歸責於上訴人之事由致違反系爭買賣契約，則依系爭買賣契約第10條第2款之規定，上訴人應賠償已收價款同額金額作為懲罰性違約金，爰依造雙方契約約定及瑕疵擔保責任解除契約等法律關係提出本件訴訟，並再為解除契約之意思表示，請求上訴人回復原狀返還已交付之310萬元不當得利款項，及懲罰性違約金與損害賠償310萬元，共計620萬元，並請求自上訴人表明願返還之日期即104年10月17日之翌日即104年10月18日起之利息等語。並聲明：上訴人應給付被上訴人620萬元，及自104年10月18日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人於原審則以：
(一)緣系爭土地為上訴人所有，兩造於103年11月9日達成買賣協議，約定由被上訴人以總價金1,172萬元向上訴人買受系爭土地，被上訴人已給付上訴人第一、二期價金共310萬元，尚有第三、四期價金共862萬元未給付。茲因系爭土地為袋地，兩造依系爭買賣契約第12條其他特約事項約定，上訴人同意協助被上訴人向國有財產署申請袋地通行權，聲請費用由上訴人負擔，但有關袋地通行權等事宜，仍約定以「被上訴人名義」為之，上訴人僅同意「協助」被上訴人向國有財產署申請袋地通行權，未曾表示被上訴人得向國有財產署申請6米道路通行權，復未承諾系爭土地對國有財產署之土地必然有通行權存在及系爭土地必定可以搭建農舍等保證，此觀諸系爭買賣契約第12條約定即明。是被上訴人本應依系爭買賣契約第3條約定於103年12月11日前給付上訴人第三期價金362萬元，嗣兩造完成系爭土地所有權移轉登記後，被上訴人再以其名義向國有財產署申請袋地通行權，並由上訴人負擔申請費用。
(二)兩造就系爭買賣契約所為「第一次」約定時間點，即為系爭買賣契約於103年11月9日簽約之時。「第二次」約定時間點，即兩造於104年2月11日之協議。因兩造於103年11月9日簽立系爭買賣契約後，本應依系爭買賣契約履行，亦即被上訴人應如期分別給付4期買賣價金，上訴人應將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人，並協助被上訴人取得袋地通行權，惟被上訴人考量日後申請袋地通行權必須耗費時日，迭經兩造多次協議後，爰於103年2月11日協議上開申請袋地通行權事宜由上訴人繼續辦理，並暫時延後系爭買賣契約之後續履行事宜，即被上訴人暫緩給付第三期買賣價金，上訴人亦暫緩辦理系爭土地之移轉登記；倘若上訴人將來無法協助被上訴人取得袋地通行權，兩造再重行協議之。是以，自系爭買賣契約簽立後，上訴人旋即委託地政士陳惠珍辦理袋地通行權相關事宜，先協調訴外人李玉英放棄承租國有財產署經管之○○段000地號土地，嗣李玉英於104年7月27日完成終止承租權後，再由上訴人向國有財產署申請承租系爭○○段000地號土地，且向財政部國有財產署北區分署陳情系爭土地無對外聯絡道路，並申請通行國有財產署經管之○○段000地號土地，惟國有財產署於104年8月14日發文表示系爭土地不得通行使用系爭○○段000地號土地，上訴人再委託律師提起確認通行權存在訴訟事件（本院105年度花簡字第117號），以協助被上訴人之土地通行權益，並無違反系爭買賣契約之約定。故該次兩造乃約定上訴人繼續辦理系爭土地袋地通行權事宜，並暫時延後系爭買賣契約之後續履約，若日後確定無法取得袋地通行權，兩造應再行協議等語，並未保證系爭土地對國有財產署之土地必然有通行權存在，更未保證系爭土地必定可以搭建農舍。
(三)系爭買賣契約之「第三次」約定時間點，即被上訴人與劉家成於104年10月10日作成之約定。惟上訴人未曾授權劉家成與被上訴人協議修改系爭買賣契約內容，且系爭買賣契約亦未見上訴人授權之證明文件，故被上訴人於起訴狀稱上訴人委託劉家成出面協商云云，並非事實。是以，兩造自始未曾合意解除系爭買賣契約，被上訴人亦未曾於104年10月13日前為解除系爭買賣契約之意思表示，故被上訴人主張上訴人違約，顯無理由。
(四)綜上所陳，上訴人秉持誠實信用原則，依系爭買賣契約之協議，透過諸多方式積極協助被上訴人取得系爭土地之袋地通行權，詎被上訴人或因自己投資農地資金周轉不靈，或因預期日後農業用地興建農舍辦法可能修正而影響農地價格，或為避免投資農地買賣造成虧損等諸多因素，竟事後反悔不願買受系爭土地，未遵守兩造於104年2月11日當面作成之協議，由上訴人繼續辦理系爭土地袋地通行權事宜，並暫時延後系爭買賣契約之後續履約，逕自提起本件訴訟佯稱上訴人違約云云，其請求顯無理由，且要求給付之違約金亦屬過高，其請求顯無理由，應予駁回等語置辯。並聲明：被上訴人之訴駁回；第一審之訴訟費用由被上訴人負擔；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原審為被上訴人部分敗訴、部分勝訴之判決，被上訴人並未上訴，上訴人提起上訴後，被上訴人上訴主張、陳述，除與原審相同予以引用外，補充略以：依證人鄭鈺翰所述，可知兩造於104年10月10日約定之真意，係兩造同意由劉家成於104年10月13日決定是否購買系爭土地，若同年月13日未交付被上訴人買賣價金，即確定兩造解除系爭買賣契約，上訴人應於同年月17日前將已收受之310萬元價金返還予被上訴人，否則即生系爭買賣契約違約效力。劉家成嗣未如期交付買賣價金，兩造合意解除契約之條件成就，系爭買賣契約當然失其效力。上訴人遲延履行取得通行權之義務，業經被上訴人催告多次，顯已違約，縱於二審提出向國有財產署承租鄰地契約，仍與系爭買賣契約所約定之通行權不同，難認已履行上開義務等語。並聲明：上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、上訴人於本院就上訴人應取得系爭土地袋地通行權為其系爭買賣契約義務及104年10月10日曾授權劉家成與被上訴人達成協議之事實，均已自認不爭執，僅補充略以：系爭買賣契約之目的為興建農舍，然依相關法令規定，被上訴人於105年12月17日前根本不得興建農舍。則上訴人履行取得通行權之義務，應以105年12月17日為履行期限，而上訴人已於105年10月18日向國有財產署承租取得花蓮縣○○鄉○○段○○○○號土地，可供系爭土地通行至道路，完成系爭買賣契約之協力義務，被上訴人解除系爭買賣契約，自無理由。再者，被上訴人未證明其已具備興建農舍要件，故上訴人雖未取得袋地通行權，然與被上訴人無法興建農舍無因果關係等語為辯。並聲明原判決廢棄，被上訴人在第一審之訴駁回，第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔；如受不利判決，願供擔保免為假執行。
五、查，本件被上訴人於103年11月9日以1,172萬元向上訴人購買系爭土地，併簽訂系爭買賣契約，雙方約定由上訴人向國有財產署取得系爭土地袋地通行權。嗣被上訴人依約給付第
一、二期價金共310萬元後，因上訴人仍未取得通行權，被上訴人遂於104年1月10日、同年月30日催告上訴人需取得上開通行權，否則解除系爭買賣契約。兩造嗣於104年2月11日達成協商，雙方同意延後履行價金給付及所有權移轉登記，由上訴人繼續申辦袋地通行權，若仍無法完成，再行協議，併將上開協商內容增載於系爭買賣契約第12條「其他特約事項」第8項。然國有財產署於104年8月14日駁回上訴人所提系爭土地袋地通行權之申請，上訴人因之仍未取得通行權。經被上訴人再於104年9月3日、104年10月5日催告後，上訴人授權訴外人劉家成於104年10月10日與被上訴人達成協議，其內容為：雙方是否合意解約，同意劉家成於104年10月13日前確認，若確定合意解約，則應於104年10月17日前將已收受之310萬元價金，全部返還與被上訴人，未履約者仍按契約之違約成立，併將協商內容增載於系爭買賣契約第12條「其他特約事項」第8項。嗣被上訴人迄未收到310萬元等情，均為兩造所不爭執，復有系爭買賣契約、系爭土地謄本、被上訴人催告之存證信函暨送達證明，國有財產署104年8月14日台財產北花三字第00000000000號函在卷可參。則被上訴人基於系爭買賣契約之法律關係請求上訴人給付620萬元，上訴人則以前詞置辯。是以，本件經本院協議簡化爭點為：依兩造於104年10月10日之約定，系爭買賣契約是否已於104年10月13日合意解除？如非合意解除，則被上訴人單方解除系爭買賣契約是否有理由？被上訴人係何時解除系爭買賣契約？
六、本院之判斷
(一)本案相關之系爭買賣契約約定內容（原審卷第7至10頁、第56至59頁）：
1、系爭買賣契約書第10條約定：賣方如不履行契約所定各項義務時，即為賣方違約，買方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約，賣方除應將所收價款全部退還外，並應同時賠償與已收價款同額金額作為懲罰性違約金。
2、第12條第8項第4目約定：依附圖乙方（上訴人）協助向國有財產署申請袋地通行權，費用乙方負擔，承租人為甲方（被上訴人）名義。
3、104年2月11日條款約定：雙方協議國有財產署地役權通行程序繼續辦理，雙方均同意延緩，若無法完成條件，雙方再行協議。
4、104年10月10日條款約定：雙方是否合意解約，同意買主（指劉家成）於10月13日前確定，若確定合意解約，買主應於104年10月17日將已收之310萬元返還完成，未履約者仍按原契約之違約成立。
5、系爭買賣契約書附圖則記載：6米寬路權（袋地通行權）（原審卷第66頁）。
(二)按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」，民法第98條定有明文。詳言之，解釋當事人之意思，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或擷取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院18年上字第1727號、19年上字第28號判例意旨、98年度台上字第1925號民事判決意旨參照）。惟如契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。經查：
1、按給付無確定期限者，依民法第229條第2項規定，應先經債權人催告而未為給付，債務人始負遲延責任。又民法第254條係規定，契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。故債務人遲延給付時，須經債權人定相當期限催告其履行，債務人於期限內仍不履行時，債權人始得解除契約。債權人為履行給付之催告，如未定期限，難謂與前述民法規定解除契約之要件相符，自不得依上開法條規定解除契約。至若自債權人催告後經過相當期間而債務人仍不履行時，基於誠實信用原則，可發生該條所定之契約解除權者，應以債權人催告時定有期限而不相當（過短）者，始有其適用(最高法院102年度台上字第2166號民事判決要旨參照)。查，系爭買賣契約就上訴人何時應履行取得系爭土地袋地通行權之義務雖未定有期限，然被上訴人於104年1月10日、同年月30日、104年9月3日催告上訴人履行上開契約義務時，均已定相當期限催告上訴人履行，有存證信函可憑(原審卷第12頁至第15頁、第17頁)。且系爭買賣契約簽訂日期為103年11月9日，價金高達1,172萬元，被上訴人復已支付第一、二期價款共310萬元，金額非微，對被上訴人經濟狀況、投資等資金運用應有一定程度之影響。故被上訴人多次催告並寬限上訴人之履行期限至104年9月30日，衡情應無過短之情。則上訴人仍未於催告期限內履行上開契約義務，被上訴人自得解除契約。故上訴人辯以應依法令對於興建農舍之規定，認上訴人於105年12月17日前取得系爭土地袋地通行權即可等語，實非可採。
2、況且，被上訴人係依系爭買賣契約第10條第2項及兩造於104年10月10日所為之協議為本案請求權依據。觀之系爭買賣契約第10條第2項約定「賣方如不履行契約所定各項義務時，即為賣方違約，買方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約，賣方除應將所收價款全部退還外，並應同時賠償與已收價款同額金額做為懲罰性違約金。」而兩造於104年10月10日之約定為「雙方是否合意解約，同意買主予10/13前確定，若確定合意解約買賣，買主應於104年10月17日將已收之310萬元返還完成，未履約者仍按契約之違約成立。」復依證人陳惠珍於原審證稱：系爭買賣契約書所載104年10月10日的約定是伊撰寫。伊印象中劉家成說給他3天的時間，所以劉家成就提出104年10月13日前確定是否合意解約等語(原審卷第88頁)；證人鄭鈺翰於原審證稱：104年10月10日是劉家成代表上訴人來協議。雙方於104年10月10日約定裡所稱之「買方」是指劉家成。劉家成說在104年10月13日前如有籌到錢，他會把上訴人股份買下來，再把錢還給被上訴人；如果沒有籌到錢，就依照違約來處理(原審卷第90頁)。基上，劉家成既有權代理上訴人於104年10月10日與被上訴人達成上開約定事項，約定效力自及於上訴人。而從兩造於104年10月10日協議內容可知，倘若劉家成未於104年10月13日前購買系爭土地，則按系爭買賣契約即成立違約，上訴人應於104年10月17日前返還價金及給付違約金。然劉家成迄未買受系爭土地，上訴人亦未返還310萬元價金。從而被上訴人主張依系爭買賣契約第10條第2項及104年10月10日之約款，系爭買賣契約業經解除，據以請求返還已給付之310萬元價金及懲罰性違約金等語，自屬有據。
3、上訴人另依相關法令規定，主張興建農舍需符合多項要件，即便被上訴人取得系爭土地袋地通行權，也不一定可以興建農舍。故上訴人未取得系爭土地袋地通行權，與被上訴人是否能興建農舍無因果關係等語。然在系爭土地上興建農舍乃系爭買賣契約之目的，上訴人未履行取得系爭土地袋地通行權之義務，致系爭土地無法興建農舍，堪認已足妨害系爭買賣契約目的之達成。至若上訴人已依約履行上開義務並移轉系爭土地所有權，則被上訴人嗣後是否能順利興建農舍，乃被上訴人應自行承擔之風險，已與上訴人無關。故上訴人以此為辯，要無理由。
4、至上訴人雖再以其於105年11月8日已向國有財產署承租花蓮縣○○鄉○○段○○○○號土地，承租範圍為96平方公尺，可供系爭土地通行至道路，已履行上開契約義務等語置辯，並提出國有財產署北區分署出(放)租國有土地同意使用證明書為據(本院卷第48頁)。然依系爭買賣契約第12條第8項第4目係約定上訴人需向國有財產署取得系爭土地袋地通行權。而袋地通行權乃不動產所有權相鄰關係態樣之一，為調和鄰接不動產之利用，而擴張或限制其不動產所有權之制度。基於相鄰關係而享有利益者，即所有權內容受有擴張利益，不因其不動產所有權主體變動而受影響；因而所有權內容受限制者，則為不動產之物上負擔，隨該不動產而存在，亦不因其所有人更易而受影響。故袋地通行權乃法定物權，使系爭土地所有權因而擴張而受有利益，具有物權公示、公信及追及等效力。相較於上訴人所提出上開國有土地承租使用同意書，租期僅5年，系爭土地得否自上訴人承租部分之土地通行至道路，端繫於上訴人(即承租人)是否有違約之情事，及租期屆至時，上訴人是否仍申請續租，國有財產署是否繼續同意出租等不確定因素，即便被上訴人得以興建農舍，猶需面臨無路可通之窘境，對被上訴人之保障顯有不周，核與系爭買賣契約所約定上訴人應協助取得之系爭土地袋地通行權顯不相同，難認上訴人已依債之本旨提出給付。
(三)按違約金是否相當，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異，而屬懲罰性違約金者，法院應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（最高法院82年度台上字第2529號、87年度台上字第2563號民事判決意旨參照）。查系爭買賣契約第10條雖約定，上訴人如不履行契約所定各項義務時，應同時賠償與已收價款同額金額之懲罰性違約金等語。然原審斟酌上訴人雖未盡查證義務，為促使交易迅速成立，而輕諾得向國有財產署取得國有土地之通行權，惟其應非出於惡意，且嗣後亦嘗試解決通行權之爭端，暨被上訴人所受之損害等情，認系爭買賣契約約定之懲罰性違約金尚有過高失其公平之情形，酌減至40萬元(被上訴人未上訴)。經核堪稱允當，無違法不當之情。
七、從而，被上訴人依系爭買賣契約書之約定請求上訴人給付620萬及自104年10月18日起算之法定遲延利息。原審判命上訴人應給付被上訴人350萬元及自104年10月18日起至清償日止，按週年百分之5計算之利息，駁回被上訴人其餘之訴(被上訴人未上訴)，核無違誤，上訴人指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第 449 條第 1項、第 78 條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 2 月 17 日
民事庭審判長法 官 賴淳良
法 官 張宏節法 官 廖曉萍以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第l項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 2 月 17 日
書記官 許志豪附 註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。