臺灣高等法院花蓮分院民事判決 105年度上字第62號上 訴 人 黃惠暄訴訟代理人 李文平律師
張照堂律師被上訴人 吳昌鴻
吳連智柯珠蘭上三人共同訴訟代理人 余道明律師上列當事人間請求租賃糾紛損害賠償等事件，上訴人對於中華民國105年9月14日臺灣花蓮地方法院104年度訴字第367號第一審判決提起上訴，本院於106年3月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但如有第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限。而第255條第1項第2款至第6款之情形係指「請求之基礎事實同一者」(第2款)、「擴張或減縮應受判決事項之聲明者」(第3款)、「因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者」(第4款)、「該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者」(第5款)、「訴訟進行中，於某法律關係之成立與否有爭執，而其裁判應以該法律關係為據，並求對於被告確定其法律關係之判決者」(第6款)，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款至第6款分別定有明文。
次按為擴大訴訟制度解決紛爭之功能，避免當事人就同一訴訟資料另行起訴，浪費當事人及法院之勞力、時間、費用，民事訴訟法第255條第1項第2款規定請求之基礎事實同一者，原告得為訴之變更或追加，於第二審程序亦同，此觀同法第446條第1項但書規定即明。所謂請求之基礎事實同一者，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障者而言(最高法院104年度台上字第336號民事判決要旨參照)。
二、查上訴人就確認之訴部分，於原審係主張：確認兩造就坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○號土地租賃關係期限至民國107年12月2日屆滿。經原審判決敗訴後，於本院變更訴之聲明為：確認兩造就坐落於花蓮縣○○鄉○○段○○○○號土地租賃關係期限至105年12月14日為止(本院卷第39、46頁)，核屬訴之變更，然被上訴人當庭表示不同意變更(本院卷第46頁反面)。經審酌上訴人原係就現在存在惟未來即將終止之法律關係請求確認，於本院則改為就過去存在惟現在不存在之法律關係為確認。兩者難認有何社會事實上之共通性及關聯性，自難准其為訴之變更。
貳、實體事項
一、上訴人於原審主張及本院補充陳述略以：
(一)緣上訴人所有、位於花蓮縣○○鄉○○段○○○○號土地(下稱系爭土地)，其上有被上訴人柯珠蘭、吳昌鴻、吳連智依序建蓋之門號號碼花蓮縣○○鄉○○村00000000000000000號建物(以下統稱系爭房屋)。依臺灣花蓮地方法院101年度簡上字第25號(100年度花簡字第362號)、104年度簡上字第20號(103年度花簡字第370號)民事確定判決，業已認定兩造就系爭土地存有不定期租賃契約(下稱系爭租賃契約)，惟對於系爭租賃契約期限何時屆滿，則未確定。依實務見解，縱使系爭租賃契約為租用基地建築房屋，亦應解為系爭租賃契約至該特定房屋不堪使用時消滅。依臺灣花蓮地方法院100年度花簡字第362號民國101年2月2日勘驗筆錄之記載「被上訴人表示000號為柯珠蘭所有、000之0號為吳昌鴻所有、000之0為吳連智所有，其祖先從日據時代居住至今，系爭建物百年前就有，在民國60幾年有再翻修過。」及上開判決認定：被上訴人於73年以前即建蓋系爭房屋居住該址，故被上訴人主張其祖先早在林阿邁與吳志英成立耕地三七五租約前就已居住現地及耕作，由上開租約成立時點於41年間來看，確符合事實等語。堪認系爭房屋存在之時間既可追溯上百年前之清朝時代，就客觀觀之，系爭房屋迄今確已超出一般使用年限甚久，故上訴人暫以3年期限為訴訟聲明。
(二)上訴人得依民法第227條之2第1項或民法第442條請求增加被上訴人應給付之租金：
1.自被上訴人等承租基地建屋迄今百年，時空背景、社會環境已有極大改變，而這段期間之租金全無調整，仍以每年100台斤租穀，即以每台斤新臺幣（下同）10.8元換算，則被上訴人繳付之年度租金金額為1,080元。惟系爭土地面積為718.57平方公尺，故等同每平方公尺每年租金僅1.5元。然土地地價稅係以勘估標的申報地價總額依各縣市累進起點及累進稅率計算，依土地稅法第16條規定，地價稅基本稅率為千分之十，究其課徵金額實已不高；若以系爭土地102年1月之申報地價352元核計，系爭土地申報價額為252,937元【計算式：352×718.57】，被上訴人之租金僅為其年息0.427%，足見目前租金不合理。再者，系爭土地之公告土地現值目前為每平方公尺3,700元，亦可見隨著社會進步、區域發展之帶動下，合理之土地行情價格也逐年調升，計算租金之基礎已生情事變更，倘仍維持每年100台斤租穀作為租金，顯失公平。況近幾年來因歐美及日本等國為促進經濟成長、避免通貨緊縮導致經濟衰退、金融危機，而多次實施貨幣寬鬆政策及調降利率，致使世界金融市場資金氾濫，臺灣之不動產市場交易價格亦因之大幅成長，則為社會上一般稍具常識者所知之事實，足見系爭土地自成立租賃契約後，歷經百年之長久期間，其價值確已有漲昇，且其價值變動甚大，顯非雙方訂約時所能預料；易言之，若系爭土地每年租金仍以1,080元計算，明顯低於市場行情，實有調整租金之必要。
2.「公告土地現值」係依平均地權條例第46條規定，由直轄市或縣（市）政府對於轄區內之土地，經常調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年1月1日公告，以作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考，並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據；且依同條例第13條、第14條、第16條規定，係政府辦理規定地價或重新規定地價時所公佈之土地價格，以供土地所有權人申報地價之參考規定地價之用，是以「公告土地現值」既係依經常調查地價動態而為估計及評定，「公告地價」亦係供土地所有權人申報地價之參考，則其等歷年之漲跌情形應足以反應土地區段位置、工商業繁榮程度等情，而為土地價值增減之判斷及調整租金之參考指標。依最高法院20年上字第283 號判例意旨，系爭土地為甲種建築用地，可以申請合法建屋，在土地市場中之價值較高，且坐落位置於附近農田邊緣，有開闊視野與優美風景，距離○○生活圈及○○○賣場均不遠，作為住宅使用非常合宜，而被上訴人乃承租土地興建房屋作為住居使用，佔地高達718.57平方公尺，倘以每月2 萬元租金作為使用代價符合行情，換算後每年租金為24萬元。
3.依最高法院93年度台上字第1718號判決要旨，土地法第97條僅適用於已依法令公布實施都市計畫內之土地而言。系爭土地非位於都市計畫區，屬特定農業區內之甲種建築用地，自不適用上開條文法定租金上限甚明。原判決適用法律顯有違誤。
(三)上訴聲明：1.原判決不利於上訴人部分撤銷。2.確認兩造就坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○號土地租賃關係期限至107年12月2日屆滿(嗣於106年1月4日變更為確認兩造就坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○號土地租賃關係期限至105年12月14日為止)。2.共同被上訴人承租上訴人所有之花蓮縣○○鄉○○段○○○○號土地之租金，自起訴狀繕本送達翌日起調整為每年24萬元。
二、被上訴人則以：
(一)上訴人並無即受確認判決之法律上利益：民事訴訟法第247條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致上訴人在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被上訴人之確認判決除去之者而言；準此，臺灣花蓮地方法院101年度簡上字第25號、104年度簡上字第20號民事確定判決，已認定兩造間就系爭土地有以口頭成立不定期租賃關係，且於現場勘驗時，系爭房屋外觀良好，並無不堪使用之情形，有勘驗相片8紙可佐（臺灣花蓮地方法院100年度花簡字第362號卷第79至82頁），堪認系爭房屋之磚造結構、格局尚稱保存良好，縱因使用年限已久，仍得為居住使用，具有經濟效益，亦無須不斷整修、補強始能避免傾頹之情形，難認系爭房屋已達不堪使用之程度，或將有不堪使用之虞，而現今街道上使用數十年，惟保存維護良好之房屋比比皆是，是以，系爭房屋在客觀上既無上訴人所稱不堪使用之虞，上訴人即無受確認判決之法律上利益。
(二)租金調整部分：系爭土地原地主林阿邁以收取租穀100台斤之租金對價，將系爭土地出租給佃農吳志英，並經原所有權人游連勳所肯認，且經兩造同意併耕地三七五租約之二期租穀一併折算現金匯付至上訴人設於○○鄉農會之帳戶給付；上訴人主張每年租金24萬元，顯有過高之虞。蓋因系爭土地位於偏遠之○○鄉農地間，周邊環境並無明顯變化，附近非繁華之地段，仍為農業用地居多，即便為建地亦無年租24萬元之行情，且上訴人亦無提出其主張所憑之依據及計算之方式。系爭土地雖為建地，而價值高於相鄰之農地之原因，顯係因被上訴人等人數十年來因三七五租約因素而興建農舍居住於此，始編列為建地，對地主而言，此等受益實屬反射利益之便，上訴人援此為大幅調高租金，對被上訴人顯有不公平之處。上訴人復以近年來公告現值節節高昇為例，主張租金應大幅提高，惟公告現值近年來逐步調高，乃為政府之政策使然，上訴人此部份之主張過於牽強。依土地法第97條之規定，系爭土地102年之申報地價為每平方公尺352元，則系爭土地申報總價為252,936元，依上開法條之租金原則即每年租金以25,293元為上限，況上開法條規定係指城市內不動產之租金準則，而系爭土地位於偏遠郊區業如前述，且被上訴人使用系爭土地興建房屋僅供居住之用，亦應再行酌降為是。從而，被上訴人認應以國有財產局有關基地之計算方式，即基地之年租金以當期土地申報地價總額百分之5計算，系爭土地每年租金以12,646元為妥適【計算式：352×
718.57×5%】等語置辯。並聲明：上訴人之訴駁回。
三、兩造不爭執事項
(一)坐落花蓮縣○○鄉○○段000、000及0000地號等3筆土地自41年10月30日起即由訴外人即出租人林阿邁與被上訴人3人之被繼承人吳志英成立耕地三七五租約，嗣由上訴人及被上訴人3人分別繼承出租人及承租人地位，且兩造業於99年9月27日合意終止上開耕地三七五租約。
(二)上訴人所有系爭土地則不在上開租約範圍，惟兩造先人(即林阿邁、吳志英)間就系爭土地有以口頭成立之租用基地建築房屋之不定期限租賃契約（即系爭租賃契約）存在，而被上訴人亦於系爭土地上興建門牌號碼分別為花蓮縣○○鄉○○村○○000號、000-0號及000-0號之房屋（即系爭房屋）。
(三)系爭租賃契約原始租金約定為每年100台斤穀物，嗣經兩造同意改以現金給付，並以每台斤10.8元折算成現金計算。
(四)系爭土地102年1月之申報地價為每平方公尺352元。104年1月之公告土地現值為每平方公尺3700元。
四、兩造爭執事項
(一)上訴人請求確認系爭租賃契約期限至107年12月2日屆滿，是否屬確認「現在」之法律關係基礎事實？有無「即受確認判決之法律上利益」？
(二)本案有無土地法第105條準用同法第97條規定之適用？
五、本院之判斷
(一)上訴人請求確認系爭租賃契約期限至107年12月2日屆滿，是否屬確認「現在」之法律關係基礎事實？有無「即受確認判決之法律上利益」？
1、按確認法律關係成立或不成立之訴，以確認現在之法律關係為限，如已過去或將來應發生之法律關係，則不得為此訴之標的(最高法院49年台上字第1813號民事判例參照)。而確認法律關係存在或不存在之訴，以確認現在之法律關係為限，如已過去或將來應發生之法律關係，則不得為此訴之標的。所謂「過去之法律關係」，係指曾經成立或不成立之法律關係，因情事變更，該過去之法律關係現已不復存在之情形而言。且為訴訟標的之法律關係是否存在，係以事實審言詞辯論終結時為準(最高法院88年度台簡上字第24號民事判決要旨參照)。
2、查本件上訴人請求確認系爭租賃契約期限至107年12月2日屆滿，顯係對將來法律關係請求確認，難認有確認利益。而若上訴人係主張現在租賃關係存在，則被上訴人並未爭執，亦無確認利益。上訴人嗣雖變更訴之聲明為請求確認系爭租賃契約期限至105年12月14日為止，惟該訴之變更不合法，業如前述。況縱依上訴人變更後之聲明，亦屬對於過去法律關係之確認，難認有何即受確認之法律上利益可言。上訴人雖欲以請求鑑定之方式，推測系爭房屋未來何時會達不堪使用或過去何時已不堪使用，核與確認之訴要件，均顯有不符，自難准許。
(二)本案有無土地法第105條準用同法第97條規定之適用？
1、按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文，依同法第105條，亦準用於租用基地建築房屋。復按土地法第97條第1項所定，「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建物申報總價額年息百分之十為限」，係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權(最高法院43年台上字第392號民事判例參照)。而土地法第97條所稱「申報總價」，係指土地所有人依土地法規定所申報之地價，而在平均地權條例施行區域，係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內申報之地價，未於該期間內申報者，以公告地價之百分之八十為其申報地價。故土地法第105條、第97條所定基地租金之最高限額，係按「申報地價」年息百分之十計算，並非按「公告現值」年息百分之十計算，此乃實務向來之見解(最高法院71年度台上字第3753號、75年度台上字第378、489號、80年度台上字第1996號、81年度台上字第1766號、88年度台上字第108號民事判決要旨參照)。
2、次按土地法第97條之立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。」是土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用(最高法院92年度台簡上字第20號民事裁判參照)。又土地法有關租地建屋之規定，係因城市地方人口集中，其建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基地承租人之利益而設(最高法院74年台上字第2562號民事判例參照)。而土地法第三編第三章「房屋及基地租用」，首先自同法第94條至第96條就「城巿住宅用房屋」設其規範，緊接於同章第102條至第105條就租用基地建築房屋為相關規定。依立法體系解釋，可認土地法第三編第三章關於租地建屋之規定，應係規範承租城市地方土地興建房屋事宜。然而，經審酌上訴人主張系爭土地坐落農田邊緣，距離花蓮縣○○鄉○○生活圈及○○○賣場均不遠，為甲種建築用地，使用分區為特定農業區(原審卷第8、18頁)，堪認系爭土地應屬鄰近城市地方之土地。併考量花蓮縣轄內近年來鄰近城市地方之農地及周圍土地，因生活功能較偏遠農地為佳，環境復較城市地方寧靜、寬適、優美，土地價格日趨高漲，此觀系爭土地公告現值於82年7月間每平方公尺僅240元，於104年已漲昇至3700元自明(原審卷第59頁)，更遑論民間交易價格之漲幅。而被上訴人租用系爭土地建蓋系爭房屋僅供住宅使用，且系爭房屋皆為平房，外觀樸實老舊，業經本院調取臺灣花蓮地方法院100年度花簡字第362號民事卷宗核閱無誤。可徵被上訴人生活應非寬裕，經濟上處於相對劣勢。是以，依土地法第97條、第105條立法意旨，及衡酌系爭土地上述情形及保護承租人(即被上訴人)之利益，認本案與承租城市地方土地建屋有相類似性質，應可類推適用土地法第105條、第97條之規定，作為本案租金調整之依據。
(三)按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第227條之2第1項、第442條分別定有明文。而未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第227條之2第1項規定，訴請法院調整其租金(最高法院93年台上字第2446號民事判例參照)。另約定租金之種類，雖不得由出租人或承租人片面為變更，惟其變更，倘經雙方意思表示合致，本諸契約自由原則，非法所不許。茍出租人與承租人就租金之種類合意變更，而出租人依民法第442條之規定請求增加租金時，僅能就變更後之租金種類為之，不得就變更前之租金種類請求增加，並不得請求承租人以變更前之租金種類給付租金(最高法院88年度台上字第3083號民事判決要旨參照)。經查：
1、系爭土地於82年7月間之公告現值為每平方公尺240元，迄104年1月間已調昇至每平方公尺3700元，有公告土地現值及公告地價查詢資料1份可參(原審卷第59頁)。堪認系爭土地價值自系爭租賃契約成立迄今已有相當程度之漲幅，顯非當時所得預料，若以原約定租金即每年100台斤租穀，每台斤
10.8元(詳後述)，共計每年租金為1080元，容有顯失公平之情，而有調整之必要。又系爭租賃契約原始租金約定為每年100台斤穀物，嗣經兩造同意改以現金給付，並以每台斤
10.8元折算成現金，乃兩造所不爭執。依前揭說明，自應以兩造合意變更後之租金種類──現金，為租金之調整。
2、上訴人雖主張系爭土地每年租金以24萬元為妥適。惟經命上訴人提出所憑依據(本院卷第29頁)，迄本案言詞辯論終結時均未提出。經審酌系爭土地坐落農田邊緣，鄰近花蓮縣○○鄉○○生活圈及○○○賣場，工商業尚稱繁榮，生活功能佳，被上訴人承租系爭土地建蓋系爭房屋僅供已用之經濟價值及所受利益等情，類推適用土地法第105條、同法第97條之規定，認每年租金調昇至系爭土地申報地價百分之十為宜。亦即系爭土地租金應調整為每年2萬5293元(352X718.58X10%，小數點之後捨去)，上訴人逾此部分之請求，即屬無理由，應予駁回。
六、綜上所述，上訴人請求確認系爭租賃契約至107年12月2日屆滿為無理由，另上訴人主張基於民法第227條之2第1項、第442條，請求調整系爭租賃契約租金為每年2萬5293元，為有理由，逾此部分，為無理由，應予駁回。原審就確認之訴為上訴人敗訴之判決，並無不合。另就調整租金之請求，雖疏未注意土地法第105條、第97條係規範城市地方土地，系爭土地並非城市地方土地，而直接適用土地法上開規定作為調整租金之依據，容欠妥洽，惟結果並無二致，仍予維持。從而，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，均無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 3 月 31 日
民事庭審判長法 官 賴淳良
法 官 張宏節法 官 廖曉萍以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第l項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 3 月 31 日
書記官 許志豪附 註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。