臺灣高等法院花蓮分院民事判決 105年度重上字第3號上 訴 人 孫羽辰訴訟代理人 李文平律師訴訟代理人 張照堂律師被上訴人 梁文誠訴訟代理人 余道明律師當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國104年11月12日臺灣花蓮地方法院103年度重訴字第54號第一審判決提起上訴，本院於105年9月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、兩造爭執要旨
一、被上訴人即原告於原審起訴主張：
(一)兩造於民國103年7月15日簽訂買賣契約，約定由被上訴人以總價新臺幣（下同）1,100萬元購買上訴人所有坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○號土地，被上訴人並於簽約時給付300萬元價金。然因為系爭土地西側有一條道路，可能占用系爭土地，雙方協議如果占用面積超過10坪即扣減價金，並於買賣契約書第10條特約事項第5款約定：「鑑界後，若有道路占用情事，雙方同意10坪內不扣買賣價款，超過10坪的部分，雙方同意依實際占用坪數，以每坪5142元計價，自買賣價款扣除。」
(二)嗣經鑑界後，確定道路占用系爭土地面積計188.13平方公尺，核計約56.90坪。則按買賣契約特約事項之約定，超過10坪之部分應以每坪5,142元計價扣除價金，總計扣除241,159元，被上訴人尚餘7,758,841元價金未付。然而上訴人拒絕扣除價金，堅稱未同意扣款約定，並通知解除買賣契約，沒收300萬元價金。
(三)為此依照買賣契約之約定，請求於被上訴人給付剩餘買賣價金之同時，上訴人應移轉系爭土地所有權於被上訴人。
(四)上訴後再主張「契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意」（最高法院19年台上字第453號判例要旨參照）、「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第九十八條所規定，而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義」（最高法院96年度台上字第286號判決要旨參照）。準此，系爭契約特約事項既已約定「鑑界後，若有道路占用情事，雙方同意10坪內不扣買賣價款，超過10坪的部分，雙方同意依實際占用坪數，以每坪5142元計價，自買賣價款扣除」等語，而上開約定經證人姜文英、葉一方於原審到庭作證，顯然兩造對於系爭土地有路面占用之事實之解決方式達成共識，並記載於特約事項中，自應受契約條款之拘束，始符誠信原則。從而，上訴人之上訴顯無理由。
(五)起訴聲明：被告（即上訴人）應於原告（即被上訴人）給付7,758,841元之同時，將花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○號土地所有權移轉登記予原告。上訴後，聲明駁回上訴人之上訴。
二、上訴人於原審答辯以及上訴意旨以：
(一)與被上訴人簽訂之買賣契約，價金一共分作三期，惟被上訴人僅支付第一期款項後即藉故違約，上訴人除寄發存證信函催告外，已經按照買賣契約第9條約定沒收價款作為損害賠償。且當時是被上訴人說地沒有鄰路，所以才便宜賣，簽約當天，被上訴人提出特約事項，上訴人並未同意，而且系爭土地上的是田埂，不是供他人通行使用之道路。上訴人之所以簽約，係因為代書說道路不會超過10坪，不會減少價金。
(二)上訴後，再度陳稱對於在系爭土地插立告示牌禁止通行，費用由被上訴人負擔之建議，表達拒絕之意。且查系爭土地上並未設置道路，此從照片即可明見，實質上並無道路之設置；而依據地籍圖內容，亦可見包括被上訴人主張「田埂」之部位，也屬於土地不可分割之一部分；且本案經向○○鄉公所及花蓮地政事務所調查函詢後，確認系爭土地皆無道路設置與占用之情，官方文件上亦無相關紀錄。且否認形成袋地，迄今亦為無人對上訴人主張袋地通行權。到現在為止，均為被上訴人單方面之意測與猜想，無實質證據，竟以此藉口率爾拒絕給付買賣價金，已屬給付遲延。系爭土地是否遭道路占用，屬客觀事實之有無，應由被上訴人負舉證責任。
(三)系爭土地未遭道路占用，因為根據原審複丈成果圖及照片顯示，現場雖有路徑，惟該路徑位置並未遭人占用，系爭土地所有權人對該路徑位置與面積具有完全之所有權，不能以一時方便他人行走之情形，遽就認定系爭土地遭人占用，土地所有權人對該路徑部分土地之權利，實無任何減損，隨時可以拒絕他人行走、圍地或整地作為農用。尤其，本案系爭土地非既成道路、亦無鄰地通行權、更無其他用益物權存在系爭土地上，則豈可稱系爭土地遭道路占用。又系爭土地路徑部分縱屬有周圍鄰人在通行，惟僅係因上訴人家住○○，未能及時管理、阻卻他人通行而已，或因情感上好意施惠暫時讓他人得以便宜行走，並無契約關係存在，更非袋地通行。
(四)系爭土地之價值絲毫未損，被上訴人減價無理由。被上訴人並未能舉證究竟是何人對系爭土地該路徑位置具有何項權利或有占用之事實，則並無價值減損或所有權能受限之情形。系爭土地縱屬袋地，乃被上訴人購買時就已知悉之事實；且在購買時，並未有任何人對系爭土地存在袋地通行權；又縱使鄰地為袋地，但通行權應選擇損害最小方式為之，也並非必然會經過系爭土地，是以原判決認為系爭土地為袋地會影響價值之見解，恐有違誤。且系爭土地之路面確實係提供系爭土地及鄰地通行之用，此亦即上訴人之代理人王宏正陳述無法將路面圍起來之緣由，並非事實。蓋系爭土地僅係因上訴人家住○○，未能及時管理、阻卻他人通行而已，或因情感上好意施惠暫時讓他人得以便宜行走，並無契約關係存在，更非袋地通行，亦即上訴人對系爭土地之所有權完整無缺。
(五)聲明：駁回原告之訴。上訴後聲明廢棄原判決，駁回被上訴人在第一審之訴回。
貳、不爭執事項以及爭點（本院卷第92頁背面以下）
一、不爭執事項
(一)兩造於103年7月15日簽訂買賣契約，約定由被上訴人以總價1,100萬元購買上訴人所有之系爭土地。有買賣契約書為證（第一審卷第14頁）。
(二)被上訴人已經給付300萬元價金。
(三)兩造買賣契約書第10條特約事項第5款記載：「鑑界後，若有道路占用情事，雙方同意10坪內不扣買賣價款，超過10坪的部分，雙方同意依實際占用坪數，以每坪5142元計價，自買賣價款扣除。」。
(四)有一條非瀝青混凝土路徑在系爭土地，面積為188.13平方公尺。有第一審法院勘驗筆錄、現場照片以及花蓮地政事務所土地複丈成果圖在卷可稽（第一審卷第76至83頁、第86至87頁）。
(五)上述路徑並非道路用地。有花蓮地政事務所函附卷可稽（本院卷第32頁）。
(六)本案訴訟標的金額為7,758,841元，裁判費審核單可參（本院卷第18頁）。
(七)被上訴人所主張應給付之金額係指買賣價金應給付之金額。
二、爭點
(一)買賣契約第10條第5款是否為當事人同意約定之特約款項？
(二)上述非瀝青混凝土路徑是否為特約事項所規定之道路占用？
(三)上訴人是否已經合法解除買賣契約？
參、本院判斷之理由
一、買賣契約第10條第5款是否為當事人同意約定之特約款項？
(一)證人即代書姜文英到庭具結證述：系爭不動產買賣契約書係我負責辦理，地點在我的事務所，當時在場者有被上訴人、仲介2、3個人，其中一個是葉一方先生，上訴人的代理人是王宏正先生。契約書特約事項第5點是我提出來的，依我們的辦案經驗，常碰到鑑界有道路占用情形，為避免爭執，所以我們每一件都是這樣處理。我提出來的時候，被上訴人跟王宏正說還沒討論到這一點，後來葉一方就當場打電話給被告，且王宏正問我這樣的情形如何處理，我說有4個方案，分別為占用的部分不能扣、占用的部分扣除、道路用公告現值買賣、多少坪以內不扣而超過得部分才扣，被上訴人後來選擇10坪以內不扣而超過10坪才扣的方案，葉一方說上訴人表示同意，我還把電話拿過來，親自詢問上訴人是否同意此方案，上訴人本人也表示同意後，我才寫下去的，不然我怎麼可能會寫這個特約事項。訂約後，我有申請鑑界，鑑界完，王宏正有到我辦公室問是幾坪，我算了一下，大概50幾坪，他聽完後說那不是道路，我問可不可以圍起來交給被上訴人使用，但他說沒辦法圍起來。我不可能在電話中向上訴人說占用面積不會超過10坪，因為根本還沒鑑界，所以我不可能會知道占用面積等語（第一審卷第94頁以下）。
(二)證人即仲介人葉一方具結證稱：系爭不動產買賣是我跟另一位同事仲介的，簽約時被上訴人、被上訴人的朋友、上訴人的代理人、我和另一位同事、代書都在場，地點是在代書事務所。買方說有一條農路通過，可用的面積減少，希望可以減少價金，當時我有與上訴人通電話，上訴人認為這點有疑慮，有點不想把這條加上去，後來被上訴人就說他願意退讓，以10坪為界限，上訴人才同意此特約條款的，而且當場代書有用電話確認，經上訴人同意後，才簽訂特約條款，甚至她的代理人也有跟她通電話，確認她有同意，假如上訴人沒有同意特約條款，她的代理人怎麼敢在契約書上簽名。只是後來測量的面積超過10坪，上訴人就有意見了等語（第一審卷第106至107頁）。
(三)由以上兩位證人之證述可知，兩造確實因為買賣系爭土地有不明的道路佔用狀況，因此約定以減少價金的方式處理。更且證人姜文英還證稱當時提出4種不同的方案解決契約的爭議，最後選擇折衷的方式，約定道路佔用面積在10坪以內不扣款，超過10坪，才以每坪5142元計算扣除價金。該方案兼顧買受人以及出賣人之利益，而且約定的每坪計價方式係以公告現值為準，並非籠統記載。足證該約款確實經過兩造磋商確認後方簽訂。上訴人雖以代書姜○○在電話中說明路面占用面積不會超過10坪，才會同意簽約云云。然而證人姜文英已經證述否認其情，並證稱當時有申請鑑界（同前筆錄），則上訴人所辯即不可採信。更且上訴人為土地之出賣人，豈有不知自己土地上被佔用面積之理，尤其10坪土地與50坪土地面積差異不小，上訴人所辯，自屬不可採信。
二、上述非瀝青混凝土路徑是否為特約事項所規定之道路占用？
(一)本案系爭土地，雖經花蓮縣○○鄉公所會同地政事務所確定並非道路用地，有花蓮地政事務所函為證（本院卷第32頁）。但是依照現場履勘照片所示（第一審卷第80頁），系爭道路雜草叢生，中間留有泥土路面，可供機車、腳踏車通行，汽車或農用機器車輛雖須輾壓兩邊草叢，方可通行。但是仍然有可供通行的可能性。而根據土地複丈成果圖顯示（第一審卷第87頁），系爭土地為大坪段000-0地號，三邊鄰接
000、000、000-0地號土地。系爭道路則緊靠系爭土地與隔鄰000地號土地，連接000及000-0地號土地，益證系爭道路確實可供鄰地通行使用。
(二)按「物之出賣人，除負有交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務外，對於買受人應擔保其物依民法第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，此觀同法第三百五十四條規定自明。本件上訴人出售者，係擅自變更使用，違法設置之停車位，依建築法第九十規定，其所有人或使用人將被處以罰鍰，並勒令停止使用，甚至遭停止供水、供電或封閉、強制拆除。系爭停車位，因屬違規設置，不惟其通常效用有所減少，且減低其經濟上之價值，被上訴人責令上訴人負瑕疵擔保責任，自屬有據。」（最高法院86年度台上字第1023號判決參照）。又按「所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。查室內面積攸關房屋買受人對於房屋實際使用之支配，兩造既於登記總面積外，另就室內面積為特別之約定，顯見被上訴人買受系爭房屋，尤重室內實際使用之面積，如有短少，自足以影響被上訴人買受系爭房屋之價值及效用。」（最高法院85年度台上第1306號判決參照）。
又「所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。且不以物質上應具備者為限，若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質欠缺者，亦屬之」（最高法院83年度台上字第635號判決參照）。因此買賣契約之出賣人應擔保買賣標的物具有符合買賣契約所約定可使用的價值，包含所可使用的範圍、時間、品質等等。若買賣標的物與賣買契約所約定所可使用之範圍、時間、品質有所不符，即屬物之瑕疵，出賣人即應負擔保責任。
(三)經查上訴人出售的土地中，因為可能有遭他人佔用而無法使用的土地，因此在洽商買賣的過程中，才由證人即代書姜文英提出建議方案，供雙方思考約定，最後在契約中第10條特約事項第5款記載：「鑑界後，若有道路占用情事，雙方同意10坪內不扣買賣價款，超過10坪的部分，雙方同意依實際占用坪數，以每坪5142元計價，自買賣價款扣除。」。足見雙方以及辦理手續的代書均已經認知買賣標的物有無法完全使用，而存有數量使用不足的瑕疵。
(四)上訴人雖然一再抗辯稱該道路並非供他人使用的道路，只是路徑而已，並非買賣契約所約定的瑕疵。然查買賣土地之締約常情，買受人僅須與出賣人確認土地所有權利清楚，沒有其他負擔，確定土地所在及範圍即可。如非土地遭他人佔用，索討將造成鄰里不睦，妨害他人往來，甚而進入確認通行權之訴訟，殊無必要於買賣契約書特別載明土地遭他人佔用之情形，並詳列計算扣除價金算式之必要。顯見上訴人所稱並非道路，應不可採信。
(五)況且，如果上訴人所述土地並未遭他人佔用屬實，上訴人即負有交付買賣標的物之義務，理應以有效的方式標示土地權利範圍，交付被上訴人，然而證人姜文英於原審證稱當時問上訴人之代理人王宏正可不可以圍起來交給被上訴人使用，但他說沒辦法圍起來（原審卷第95頁背面）。再觀諸現場照片（原審卷第79頁以下），並沒有不能架設圍籬的自然障礙。足認上訴人並無法提出足夠的證據證明已經依照兩造所定買賣契約履行，而無契約特定事項所定應減少價金之情事。
(六)既然上訴人出賣的土地遭他人占用供作通行道路之用，縱然被上訴人土地之權利，目前並未有不動產役權等權利瑕疵，但既然雙方已經特別約定由上訴人擔保被上訴人得完整使用土地，而實際上，上訴人並未盡到契約所定之擔保責任，被上訴人主張已經構成兩造契約所特約的違約事由，自屬可採。
三、上訴人是否已經合法解除買賣契約？
(一)按契約當事人一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行者，得解除其契約，民法第254條有明文規定，是債權人非因債務人遲延給付當然取得契約解除權，必定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，始得解除契約。
(二)兩造之買賣契約書第9條違約罰則，亦約定：「⒈買方不依約履行付款或本契約所定其他各項義務者，即為違約。賣方得『限期催告履行』，逾期仍不履行，賣方得逕自解除契約，並將已收之價款全數沒收，充作違約賠償。」
(三)上訴人所主張契約因為被上訴人遲遲未付尾款而解除，然而上訴人對於是否已先依照法律規定及契約約定催告原告限期給付剩餘價金乙情，並未能舉證，則上訴人未定期催告，即行解除契約，不生解除契約之效力。況且，證人姜文英及葉一方均證稱上訴人於測量後發現路面占用面積超過10坪，即開始有意見，因此造成兩造有所爭執等語，顯見被上訴人尚未給付剩餘價金，乃因上訴人不願依約扣減價款之故，難認被上訴人有可歸責之事由。從而，上訴人主張已經合法解除系爭買賣契約，亦不可採。
四、末按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264條第1項前段定有明文。系爭不動產之買賣契約既仍有效存在，被上訴人自得請求上訴人履行。惟被上訴人請求上訴人移轉買賣標的物所有權時，亦負有給付價金之義務。系爭土地經測量後，鋪設路面部分占用面積為188.13平方公尺，約為56.909325坪（計算式：
188.13×0.3025＝56.909325），依契約第10條特約事項第5點約定，占用超過10坪部分，按每坪5,142元扣減買賣價款，故被上訴人得主張之扣減金額為241,207元【計算式：
（56.000000－00）×5,142＝241,207，角以下捨去】，則被上訴人主張扣減241,159元，並未超逾此範圍。是扣除被上訴人先前已給付之簽約金300萬元，以及上開應扣減款項，被上訴人尚須支付7,758,841元（計算式：11,000,000－3, 000,000－241,159＝7,758,841）。上訴人亦不爭執計算方式以及所得金額（本院卷第100頁背面）。從而，被上訴人請求上訴人於被上訴人給付買賣價金餘款7,758,841元之同時，將系爭不動產所有權移轉登記予被上訴人，應屬有據。
肆、綜上所述，被上訴人本於買賣契約之標的物交付請求權，請求上訴人於被上訴人給付剩餘價金之同時，移轉買賣標的物為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人如數給付，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
伍、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 9 月 20 日
民事庭審判長法 官 賴淳良
法 官 林慧英法 官 廖曉萍以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第l項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 9 月 20 日
書記官 陳有信附 註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。