臺灣高等法院花蓮分院民事判決 106年度上易字第18號上 訴 人 陳秀英
鄭清福奚美湘奚惠美孫梓維（即孫德金之承受訴訟人）兼上 一人法定代理人 賴桂青（即孫德金之承受訴訟人）共 同訴訟代理人 林政雄律師被上 訴人 黃柏琳訴訟代理人 張照堂律師
李文平律師上列當事人間請求返還無權占有土地等事件，上訴人對於中華民國105年12月9日臺灣花蓮地方法院105年度訴字第124號第一審判決提起上訴，本院於106年7月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、本件上訴人孫德金於民國（下同）106 年4月2日死亡，法定繼承人為其配偶賴桂青及其子孫梓維，有戶籍謄本及繼承系統表可憑（見本院卷第136- 138頁），經其等以書狀聲明承受訴訟（見本院卷第134- 135頁），核無不合，應予准許。
二、按侵權行為依損害發生地之規定。但臺灣地區之法律不認其為侵權行為者，不適用之。物權依物之所在地之規定，臺灣地區與大陸地區人民關係條例第50條及第51條第1 項分別定有明文。被上訴人主張上訴人無權占用其所有之土地，請求拆屋還地及依侵權行為之法律關係返還相當於土地租金之不當得利，而上訴人賴桂青為大陸地區人民（見本院卷第136頁之戶籍謄本），依前開規定，本件就上訴人賴桂青部分之準據法為臺灣地區民法，合先敘明。
三、按當事人不得提出新攻擊或防禦方法。但對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者；如不許其提出顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第447條第1項第3、6款分別定有明文。本件被上訴人起訴請求拆屋還地及返還相當於土地租金之不當得利，經原審判決被上訴人勝訴，上訴人則於本院主張其等應得類推適用民法第425條第1項、第425條之1第1 項規定而為有權占用（見本院卷第29- 30頁），核屬上訴人於第二審始提出之新攻擊防禦方法，雖被上訴人對此表示不同意（見本院卷第128頁），惟上訴人既依民事訴訟法第447條第
2 項規定釋明因上訴人在原審並未委任律師，且非深諳法律之人，其等於原審均一再主張就被上訴人所有之土地係有權、合法之占用，如不許提出，顯失公平（見本院卷第130 頁反面），應允許上訴人於本院提出上開抗辯，併予敘明。
貳、實體方面
一、被上訴人主張：上訴人所有門牌號碼依序為花蓮縣○○鄉○○村○○00、00、00、00、00號之房屋（詳如附表及附圖所示位置，下分別以各自門牌號碼稱之，並合稱系爭房屋）均無權占用伊所共有坐落於花蓮縣○○鄉○○段○○號土地（重測○○○鄉○○段○○○ ○號，下稱系爭土地），前經伊於104年7月27日發函通知上訴人協調善後事宜，詎上訴人竟向地政機關申請時效取得地上權之登記，其等均非系爭房屋之原始起造人，且買受系爭房屋之前手亦非系爭土地前所有人，顯見系爭房屋均非有權使用系爭土地而建造，上訴人既未舉證系爭房屋為合法使用系爭土地所建造，自屬無權占用系爭土地，本件並無得類推適用民法第425條之1規定之情形，伊依法得請求拆除系爭房屋並返還系爭土地於全體共有人，並自伊於104年7月2 日取得系爭土地所有權起，按月給付相當於系爭土地租金之不當得利，並無權利濫用，且非違反誠信原則等情。爰依民法第767 條規定及侵權行為、不當得利之法律關係，求為命上訴人各應拆除原判決附圖所示系爭房屋占用系爭土地部分、返還各自占用部分土地予系爭土地全體共有人，並自104年7月2 日起至返還土地之日止，各返還如附表所示相當於系爭土地租金之不當得利之判決。原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人不服，提起上訴。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。（被上訴人逾上開金額相當於土地租金之不當得利請求部分，經原審判決駁回；另原審共同被告周林金葉經原審判決其敗訴部分，均未經被上訴人及周林金葉聲明不服，已經確定。）
二、上訴人抗辯：系爭土地前經訴外人李定芳（下稱李定芳）於66年9月7 日以買賣為原因登記為所有權人，嗣於同年11月5日出售系爭土地予訴外人黃傳興（下稱黃傳興），雖未辦理所有權移轉登記，然黃傳興於67年間與訴外人李啟誠等人建造系爭房屋時，既係與李定芳共同出具建造執照申請書，足認黃傳興當時建造系爭房屋時已取得系爭土地所有人李定芳之同意，黃傳興於系爭房屋建造後陸續出售系爭房屋及所坐落之系爭土地部分，被上訴人亦有向黃傳興之配偶買受其中
5 間房屋，伊等各自買受系爭房屋及所坐落系爭土地部分之債權契約，對於嗣後繼受系爭土地所有權之被上訴人而言，應仍繼續存在，且伊等各係支付對價而有償使用系爭土地，並有占用系爭土地之公示外觀，性質上實與民法不定期租賃關係相似，且系爭房屋及系爭土地既前同屬黃傳興所有，自應類推適用民法第425 條、第425條之1等規定，肯認伊等所有之系爭房屋就各自所占用之系爭土地，於得使用之期限內推定有法定租賃關係存在，伊等合法占用系爭土地之權源對於嗣後繼受系爭土地所有權之被上訴人仍繼續存在，並非無權占用系爭土地。再者，被上訴人對於系爭房屋占用系爭土地之事實，早於其配偶即系爭土地共有人張桂英前與訴外人梁榕真共同投資豐濱地區土地開發、買受系爭土地相鄰○○鄉○○段○○○○○號土地後已經知悉，甚至於其未取得系爭土地所有權前，即與上訴人孫德金另就相鄰00號房屋簽立成屋買賣契約書，僅因伊等不願配合被上訴人收購系爭房屋之計畫而提起本件訴訟，系爭房屋為伊等安身立命之處，以系爭房屋占用系爭土地之面積共計302.7 平方公尺，被上訴人於伊等拆除系爭房屋後所獲相當於系爭土地公告現值之利益僅10萬8972元，其權利之行使顯有違誠信原則，亦有權利濫用不當之處，不應准許等語。上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、不爭執事項：（見本院卷第131頁反面- 第132頁正面）㈠被上訴人於104 年7月2日以買賣為原因登記為系爭土地共有
人（應有部分2分之1、原因發生日期為104年5月20日），有系爭土地登記謄本可憑（見原審卷第8頁）。
㈡李定芳於66年11月5 日與黃傳興訂約，將系爭土地售予黃傳興，有土地出售契約書可參（見本院卷第35頁反面）。
㈢系爭房屋均為一層樓磚造房屋，上訴人陳秀英使用系爭00號
房屋；上訴人鄭清福使用系爭00號房屋；上訴人奚美湘使用系爭00號房屋；上訴人奚惠美使用系爭00號房屋；上訴人孫梓維、賴桂青使用系爭00號房屋等情，業經原審至系爭土地現場勘驗，查核屬實，有勘驗筆錄可稽（見原審卷第108-10
9 頁），系爭房屋各自占用系爭土地範圍及面積即如花蓮縣鳳林地政事務所（下稱鳳林地政事務所）105年10月5日鳳地測字第1050005079號函暨檢送之土地複丈成果圖即附圖所示（見原審卷第112- 113頁），且系爭房屋均未辦保存登記。
㈣上訴人孫梓維及其父孫德金設籍於系爭25號房屋，其餘上訴
人均未設籍於上開各自所使用之房屋，有孫德金戶籍謄本及花蓮縣豐濱鄉戶政事務所105年8月25日豐鄉戶字第1050001474號函暨檢送其餘房屋歷史設籍資料可稽（見原審卷第83、99-104頁）。
㈤上訴人陳秀英、鄭清福、奚美湘及奚惠美前委託訴外人張素
雲向鳳林地政事務所申請就系爭土地而為時效取得地上權之登記，嗣經鳳林地政事務所於105 年1月5日以其等逾期未補正或未依補正事項完全補正為由駁回申請，有鳳林地政事務所106年4月11日鳳地測字第1060001570號函暨檢送上訴人陳秀英等4 人申請系爭土地時效取得地上權登記時相關資料可憑（見本院卷第65-112頁）。
㈥依花蓮縣政府已登錄有案之建管查詢系統，並無系爭土地申
請建造執照之相關資料，有花蓮縣政府106年4月13日府建管字第1060063193號函可稽（見本院卷第113 頁）。
㈦被上訴人前以上訴人陳秀英、鄭清福、奚美湘及奚惠美為被
告，提起刑事竊佔罪之告訴，經臺灣花蓮地方法院檢察署檢察官以105 年度偵字第1654號為不起訴處分，有該不起訴處分書可憑（見原審卷第58- 59頁），並經本院依上訴人之聲請調取上開竊佔案件全卷，查核屬實。
四、得心證之理由：本件被上訴人請求拆屋還地並給付相當於土地租金之不當得利；上訴人則以其等所有之系爭房屋及所坐落土地均係向系爭土地前所有權人所買受、本件應類推適用民法第425 條、第425條之1規定而認其等對於系爭土地有合法占有權源，被上訴人行使權利有違誠信原則而應屬權利濫用等語置辯。經查：
㈠系爭土地前為李定芳於66年9 月15日以買賣為原因登記為所
有人（應有部分全部），嗣於103年1月29日因清償債務強制執行事件而由訴外人即被上訴人配偶張桂英、訴外人黃桂湘所拍定買受（應有部分各2分之1），該訴外人黃桂湘對於系爭土地之應有部分嗣於103 年7月7日以買賣為原因，移轉所有權登記為訴外人梁榕真所有，訴外人梁榕真再於104年7月
2 日以買賣為原因移轉所有權登記為被上訴人所有等情，有鳳林地政事務所所檢送之系爭土地登記簿謄本、系爭土地登記謄本及異動索引、臺灣花蓮地方法院103年1月14日花院美
102 司執禮10227字第10301140943號不動產權利移轉證書可憑（見本院卷第110-112、149-151、40- 41頁），並為被上訴人所自承（見本院卷第121頁反面- 第122頁正面），可知系爭土地自66 年間李定芳登記為系爭土地所有人，迄至103年間遭強制執行拍賣，黃傳興未曾登記為系爭土地所有人，從而兩造固就李定芳於66年11月5 日與黃傳興簽立如本院卷第35頁反面之土地出售契約書，約定將系爭土地售予黃傳興乙情不為爭執，惟此僅具有債權契約之效力，無從據此即認上訴人主張黃傳興前為系爭土地所有人之事實為真，先予敘明。
㈡按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425條之1第1項前段、第425條第1項分別定有明文。又按使用借貸契約係債之關係，僅於當事人間有其效力。當事人買受房屋，並不當然繼受其前手與坐落土地所有人間之使用借貸關係，原則上不得執該關係主張其有使用土地之權利（最高法院95年度第16次民事庭會議決議意旨參照）。上訴人雖辯以本件應類推適用上開民法規定云云，惟查：
⑴觀諸黃傳興前於67年8 月31日所出具之建造執照申請書，其
中雖記載房屋建造人為「黃傳興等五名」、建築基地地主為李定芳（見本院卷第36頁），然經花蓮縣政府函覆本院表示系爭土地就已登錄有案之建管查詢系統，尚無建造執照申請資料（見本院卷第113 頁），並為兩造所不爭執，縱認上訴人主張系爭房屋於建造當時已經系爭土地所有權人李定芳之同意屬實，至多僅李定芳與黃傳興間就系爭房屋所使用系爭土地部分成立使用借貸契約，依前開說明，此債之關係僅於當事人間即李定芳與黃傳興間有其效力，上訴人嗣後分別買受系爭房屋，並不當然繼受李定芳與黃傳興間使用借貸契約之法律關係，自不得據此主張其等所有之系爭房屋係有權使用系爭土地，先為敘明。
⑵黃傳興並非系爭土地所有人，已如前述，上訴人固據提出黃
傳興與孫德金70年11月20日所簽立之房屋及基地買賣契約書（見原審卷第35頁），主張其等各自買受系爭房屋及坐落基地之債權契約，對於嗣後取得系爭土地所有權之被上訴人應繼續存在云云，然該契約僅對於契約當事人即黃傳興與孫德金，甚或其餘上訴人間發生債權拘束力，尚難據此即認黃傳興為有權處分系爭土地之人，上訴人亦無從據此取得系爭土地之使用權，已如前所認定，故而系爭房屋於建造初始即無從認定係經由所坐落系爭土地當時所有人李定芳之同意而使用，於建造完成後，上訴人亦非自有權處分人處買受系爭房屋各自坐落之系爭土地部分，本件實為黃傳興自行建造未經核發建造執照之系爭房屋後，逕自連同所占用系爭土地部分出售予上訴人，與前開民法第425條之1第1項前段、第425條第1 項規定房屋土地曾為同一人所有、爾後更易所有人而須依法推定有租賃關係存在之情形不符，自無類推適用該等規定之餘地，上訴人據以主張本件應得類推適用上開規定、其等所有之系爭房屋就系爭土地均有合法占用權源云云，為不可採。
㈢按因時效而取得地上權登記請求權者，不過有此請求權而已
，在未依法登記為地上權人以前，仍不得據以對抗土地所有人而認其並非無權占有（最高法院69年度第5 次民事庭會議決議參照），上訴人陳秀英、鄭清福、奚美湘及奚惠美前曾委託訴外人張素雲向鳳林地政事務所申請就系爭土地為時效取得地上權登記之土地位置複丈測量，嗣經鳳林地政事務所於105 年1月5日以其等逾期未補正占有土地四鄰證明或其他足資證明繼續占有事實之文件為由駁回申請等情，為兩造所不爭執，並有鳳林地政事務所106年4月11日鳳地測字第1060001570號函檢送之相關資料可憑（見本院卷第65、67-112頁）。依上開最高法院決議意旨，上訴人陳秀英、鄭清福、奚美湘及奚惠美既未依法登記為地上權人，自不得以其等前有申請時效取得地上權登記為由，主張對於系爭土地為有權占有。
㈣所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其
所有物，並排除他人之干涉。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第765 條及第767條第1項前段、中段分別定有明文。而權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148 條亦有明文。若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上第105 號判例要旨參照）。被上訴人於104年7月2日登記為系爭土地共有人後，先於同年月7日寄發存證信函請求包含孫德金在內之人於文到1 個月內就系爭房屋產權問題協議善後（上訴人鄭清福所有系爭00號房屋收件人為鄭幸福、上訴人奚惠美所有系爭00號房屋收件人為奚德勤、上訴人奚美湘所有系爭00號房屋收件人為奚惠蘭），有各該存證信函可憑（見原審卷第20- 24頁），上訴人陳秀英、鄭清福、奚美湘及奚惠美遲至同年8 月25日寄發存證信函請被上訴人於同年9月25日下午2時30分至系爭00號房屋處進行協商，然被上訴人當日並未到場等情，亦有上訴人所提該存證信函及簡訊照片可憑（見原審卷第86- 87頁），被上訴人遂於同年12月3 日間對於上訴人陳秀英、鄭清福、奚美湘及奚惠美提起刑事竊佔罪之告訴，此經本院調取該竊佔案件卷宗核閱屬實，並有該刑事告訴狀暨所附相關資料影本可稽（見本院卷第32- 46頁），足認被上訴人於起訴前曾請求上訴人在收到存證信函1 個月出面協商本件房地糾紛，因上訴人逾上開限期始要求協商，且被上訴人未遵期到場協商，致兩造協商未果，則被上訴人提起本件訴訟，實為行使系爭土地所有權之結果，尚難認被上訴人係以損害上訴人為目的行使其權利，自無違反誠信原則而有權利濫用之情，上訴人主張被上訴人早已知悉系爭房屋占用系爭土地之事實，僅因其等不願配合被上訴人收購計畫而提起本件訴訟，以系爭房屋占用系爭土地面積及相當於系爭土地公告現值之利益觀之，其權利之行使顯有違誠信原則，亦有權利濫用不當之處云云，自無可採。
㈤據上，本件並無類推適用民法第425 條及第425條之1規定之
餘地，被上訴人行使權利亦非權利濫用且無違反誠信原則等情，上訴人各自所有之系爭房屋仍屬無權占用系爭土地，被上訴人請求拆屋還地及自其於104 年7月2日登記為系爭土地所有人之日起返還以本件起訴時當期（即105年1月）系爭土地申報地價每平方公尺88 元（見本院卷第149頁之土地登記謄本），按年息百分之五計算相當於系爭土地租金之不當得利，為有理由，應予准許。
五、綜上所述，被上訴人依民法第767 條規定及侵權行為、不當得利之法律關係，請求上訴人各應拆除如原判決附圖所示系爭房屋占用系爭土地部分、返還各自占用部分土地予系爭土地全體共有人，並返還如附表所示相當於系爭土地租金之不當得利，為有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 8 月 11 日
民事庭審判長法 官 賴淳良
法 官 廖曉萍法 官 林慧英以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 106 年 8 月 11 日
書記官 徐文彬附表：
（門牌號碼均為花蓮縣○○鄉○○村；單位：新台幣，以105年1月當期申報地價＄88／㎡計算、元以下四捨五入）┌───┬─────┬───────────┬──────────────┐│上訴人│ 門牌號碼 │ 占用位置及面積 │ 按月給付相當於土地租金 ││ │ │（附圖編號、㎡） │ 之不當得利金額 ││ │ │ │ （計算式，以年息5%、被上訴 ││ │ │ │ 人權利範圍1/2計算） │├───┼─────┼───────────┼──────────────┤│陳秀英│ 00號 │ Ｄ（70.06㎡） │ 13元 ││ │ │ │(70.06㎡×88×5%÷12×1/2) │├───┼─────┼───────────┼──────────────┤│鄭清福│ 00號 │ Ｅ（65.35㎡） │ 12元 ││ │ │ │(65.35㎡×88×5%÷12×1/2) │├───┼─────┼───────────┼──────────────┤│奚美湘│ 00號 │ Ａ（49.33㎡） │ 9元 ││ │ │ │(49.33㎡×88×5%÷12×1/2) │├───┼─────┼───────────┼──────────────┤│奚惠美│ 00號 │ Ｂ（69.69㎡） │ 14元 ││ │ ├───────────┤【(69.69㎡＋9.35㎡）×88× ││ │ │ Ｃ（9.35㎡） │ 5%÷12×1/2】 │├───┼─────┼───────────┼──────────────┤│孫梓維│ 00號 │ Ｈ（38.92㎡） │ 7元 ││賴桂青│ │ │(38.92㎡×88×5%÷12×1/2) │└───┴─────┴───────────┴──────────────┘