臺灣高等法院花蓮分院民事判決 106年度上更(一)字第1號上 訴 人 楊素霞
林良智共 同訴訟代理人 何岳儒律師被 上訴 人 楊朝永訴訟代理人 林其鴻律師
吳明益律師上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國103年7月16日臺灣花蓮地方法院102年度重訴字第24號第一審判決提起上訴，經最高法院發回更審，本院於106年6月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審及發回更審前第三審之訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、被上訴人方面：
一、被上訴人除引用原審起訴主張外，於本院補充陳述略以：被上訴人因積欠債務，求助於上訴人楊素霞，雙方於民國98年4月23日簽訂不動產買賣協議書（下稱系爭協議書），約定上訴人楊素霞給付被上訴人新台幣（下同）2,000萬元以清償被上訴人在外之債務，被上訴人則將所有坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○○號（現分割為同段第000、000-0地號）土地及同段第000建號、同段第000建號門牌號碼均花蓮縣○○鄉○○路○○號、同段第000建號門牌號碼花蓮縣○○鄉○○路○○號、未辦建物第一次登記之門牌號碼花蓮縣○○鄉○○路○○號建物（下稱系爭不動產）之所有權讓與上訴人楊素霞，上訴人楊素霞另向被上訴人收取系爭不動產每月租金6萬元。
㈠被上訴人與上訴人楊素霞於98年4月23日簽訂之系爭協議書
為「讓與擔保」之性質，2,000萬元之交付屬消費借貸金錢所有權之移轉：
⒈按「契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又
應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意」、「債務人為擔保其債務，將擔保物所有權移轉與債權人，而使債權人在不超過擔保之目的範圍內，取得擔保物所有權者，為信託的讓與擔保，債務人如不依約清償債務，債權人得將擔保物變賣或估價，而就該價金受清償」最高法院19年上字第453號、70年台上字第104號判例可參。亦即，倘當事人並非習稔法律者，衡諸常情，不能強求其對於民法上甚至是非民法所明文之相關法律概念有所認識，是以，雖「讓與擔保」乃民法上之無名契約，然因具有擔保債務人債務之功能，於債務不履行時，亦得以變賣或估價方式抵償債務，故為實務所承認。
⒉經查系爭協議書雖有買賣二字，然觀諸其內容：
⑴第2條：「上開價款雙方協議優先清償乙方（即被上訴人）
下列債務：1.原合作金庫貸款約1,365萬元。2.卡債30萬元。3.民間借貸約375萬元。甲方（即上訴人楊素霞）同意於本書生效後3日內支付乙方新臺幣60萬元，其代償後之餘款於產權登記甲方後3日內付清。」⑵第3條：「上開產權移轉至甲方名下後，上開房地甲方同意
由乙方承租經營民宿營業，租期3年，租金每月6萬元、押金12萬元，租賃期間房屋修繕、稅費蓋由乙方負責，其費用亦同，雙方同意另立租賃契約。」⑶第5條：「雙方同意爾後乙方欲買回上開房地，雙方同意以
2,100萬元由乙方買回，但乙方如於取得後出售上開房地，則賣價扣除乙方買回價，其差額乙方同意甲方取得50%；乙方未於3年內買回，甲方得自由處分上開產權，則賣價扣除約定買回價，其差額甲方同意乙方取得30%，但甲方出售價不得低於3,100萬元整。」⑷第6條：「乙方如買回上開房地後，同意以甲方為預告登記
請求權人辦理預告登記，並以甲方為抵押權人辦理抵押權登記。」⑸第10條：「乙方逾期繳納租金3個月（期）以上，甲方經催
告程序後，雙方終止租約，乙方同時放棄買回權利。」⒊據此，最高法院發回意旨稱系爭協議書「業已表示係買賣契
約及被上訴人得買回系爭不動產之文義，能否謂其非買賣、買回契約，即非無疑」，而屬買賣、買回契約，固非無見，然若誠如最高法院所認定係單純的買賣、買回關係，兩造何須約定價金應先清償被上訴人積欠之何筆債務、雙方不移轉系爭不動產之占有、被上訴人每月應支付上訴人楊素霞之金額、被上訴人具有回贖之權利、上訴人楊素霞於3年後始得自由處分系爭不動產、系爭不動產出售時之利潤分配、系爭不動產若回歸被上訴人名下時，被上訴人應設定抵押權予上訴人楊素霞、被上訴人逾期支付每月應支付予上訴人楊素霞之金額時，經上訴人楊素霞催告、終止契約後，被上訴人喪失回贖權利等條款。
⒋再查上訴人楊素霞雖辯稱其訂立系爭協議書之動機及目的係
為幫助被上訴人解決債務及保存祖產，然其以單純之買賣契約買受系爭不動產即可達此目的，並無訂立上開如此諸多約款之必要性，益徵系爭協議書之性質顯非買賣契約。進者，審酌上開約款，訂立之目的不外乎被上訴人欲清償其積欠他人之債務、被上訴人不移轉系爭不動產之占有、被上訴人每月應支付上訴人楊素霞6萬元租金作為利息（見原審證人楊廖桃、楊學記之證述）、被上訴人支付2,100萬元時得回贖系爭不動產、上訴人楊素霞於3年後始得自由處分系爭不動產、被上訴人回贖系爭不動產後應設定抵押權予上訴人楊素霞、被上訴人於何種情形下喪失回贖系爭不動產之權利，均符合讓與擔保之借款、轉與所有權然不移轉占有、借款利息、返還借款之回贖權、債權人不得自由處分不動產等要素，故系爭協議書之性質應為讓與擔保。
⒌原審證人楊素惠於102年7月10日審理時明確證述：當初係因
被上訴人在外積欠債務，欲向上訴人楊素霞借錢周轉，然因上訴人楊素霞擔心沒有保障，故要求被上訴人將系爭不動產以買賣為原因過戶予上訴人楊素霞作為擔保，雙方才簽立系爭協議書。且如果土地跌價只剩1,000多萬元，被上訴人仍願意以2,100萬元贖回，因為這是借錢，被上訴人就是想還錢等語，已明白表示雙方於簽立系爭協議書之背景，乃被上訴人欲向上訴人楊素霞借款，而為保障上訴人楊素霞之債權，始將系爭不動產過戶予上訴人楊素霞，故系爭協議書應為讓與擔保之性質。
⒍再以，證人蘇奇烽於104年3月12日準備程序證稱：「但是因
為他們所談的條件跟一般市面上的買賣契約書的格式不一致…他們付款的方式與一般的不太一樣，所以才會用協議書的字眼。」及「（你知不知道有一種契約類型是『讓與擔保』？）我不知道。」等語，已明確表示其依兩造之真意所撰擬之系爭協議書非為買賣契約，且其於系爭協議書內使用「買賣」或「買回」等文字，乃因其非習稔法律者，致未能精確掌握各項法律名詞所具之意涵。則於判斷系爭協議書性質上，參酌起草者根據兩造之互動及真意所為之證述，仍應認係讓與擔保之性質。
⒎復查，言「買回」必先有「買賣」存在為前提，然系爭協議
書非買賣契約之性質，已如前述，則縱使有「買回」之約款（指系爭協議書第5條），僅當事人間就回贖期間之約定，仍無礙系爭協議書為讓與擔保之性質。系爭協議書之性質乃讓與擔保，而非買賣、買回契約，最關鍵點即在系爭協議書第5條有「清算」之約定。蓋「讓與擔保」之目的，本係於擔保債務清償之經濟目的範圍內取得受讓之所有權，而於債務不履行時，擔保權人得就標的物取償，然取償方法為變賣或估價，均有一清算之義務，而取得不超過債權範圍之利益。系爭協議書第5條約定「乙方未於3年內買回，甲方得自由處分上開產權，則賣價扣除約定買回價，其差額甲方同意乙方取得30%」，雖使上訴人取得超過當初被上訴人所積欠債務（即賣價扣除2,100萬元之差額30%），然此仍不失為兩造約定於被上訴人無法回贖系爭不動產時，上訴人無法取得處分系爭房地所得之全部利益，而為一「清算」之約款。是既有「清算」之約定，顯非買賣、買回契約，而應屬讓與擔保之性質無誤。
⒏準上，系爭不動產於兩造簽立系爭協議書後並未移轉占有予
上訴人，再依楊素惠及蘇奇烽等證人就系爭協議書訂立之背景真意所為之證述、系爭協議書約有「清算」條款等情，應可認系爭協議書之性質非屬買賣、買回契約，而係讓與擔保之性質，2,000萬元之交付，則屬消費借貸金錢所有權之移轉。
㈡系爭協議書第5條約定之「3年」期限，目的在限制上訴人楊
素霞於取得系爭不動產後3年內不得自由處分系爭不動產，而非被上訴人應於3年內回贖系爭不動產，否則喪失回贖權利：
⒈證人蘇奇烽於原審102年7月10日審理時亦證述：「協議書第
5條所載『乙方未於三年內買回，甲方可自由處分上開產權』是限制甲方處分產權，並非乙方須於三年內行使買回權。」等語，表示系爭協議書第5條約定「3年」期限僅為限制上訴人處分系爭不動產之權利。
⒉再者，系爭協議書第5條記載「乙方未於3年內買回，甲方可
自由處分上開產權」，觀其文義係「乙方未於3年內買回」係與「甲方可自由處分上開產權」相對立，並非謂使用乙方喪失回贖權，或不得再主張回贖之文義，已見被上訴人若未於3年內主張「回贖」，並非逾期即當然不得為回贖主張。㈢系爭協議書乃讓與擔保之性質，而非買賣、買回契約，被上訴人當無提出買回價金之必要：
按「買回契約效力之發生，以出賣人即買回人於買回期限內，提出買回價金，向買受人表示買回為要件」最高法院79年台上字第2231號判例雖著有明文。然查，言「買回」必先有「買賣」存在為前提，而系爭協議書之性質，既已依全案相關事證認定為係讓與擔保之性質，則被上訴人當無提出「買回價金」之必要，亦無查明此事實之必要。
㈣被上訴人已依系爭協議書第10條約定按期繳納6萬元予上訴人楊素霞：
⒈此據原審證人即被上訴人與上訴人楊素霞之母親楊廖桃到庭
證述：被上訴人有向上訴人楊素霞借錢，上訴人楊素霞每3個月會回來向被上訴人拿18萬元利息，起初被上訴人是給現金，後來就改用匯款方式給付等語。被上訴人與上訴人楊素霞之大哥楊學記亦證稱：因為借錢的關係，所以被上訴人要付上訴人楊素霞每3個月18萬元的利息錢，以前每3個月上訴人楊素霞就會開車回來向被上訴人拿錢，後來系爭不動產過戶予上訴人楊素霞名下，就由賣靈芝的承租人直接將錢匯給上訴人楊素霞，上訴人楊素霞也就沒有回花蓮了等語，足證被上訴人確有依系爭協議書每月支付6萬元予上訴人楊素霞。
⒉況被上訴人於3年之期限內，曾委託證人蘇奇烽與楊素惠向
上訴人楊素霞表示回贖之意思，而自該2位證人之歷次證詞，上訴人楊素霞當時從未提及「被上訴人有未付每個月6萬元達三期以上，遭上訴人催告後終止協議」之情事，倘若果有上開積欠金額之情事，衡情上訴人楊素霞當時必會以此作為拒絕返還之理由，足證上訴人楊素霞之辯詞顯為臨訟杜撰之詞，不足採信。
⒊又上訴人楊素霞雖提出會算書主張被上訴人未按期支付6萬元云云，然查：
⑴被上訴人否認其形式真正：
該會算書係由左上、左下、右上、右下四張不同紙張拼貼而成。被上訴人並無印象簽認該等文書，且其上之文字均為上訴人自行書寫，再拼貼寫就，被上訴人否認其形式之真正。
⑵被上訴人否認其實質真正：
細觀該會算書之內容，亦顯然與上訴人所抗辯之積欠租金無涉，而係記載兩造案外金錢借貸或承租人押租金歸屬之事項，上訴人故意將之移花接木填載為「未付租金」款項，被上訴人否認其實質之真正。依序說明如下：
①左上紙張記載：98年10~12月給付10萬元，積欠5萬元；99年
1~3月給付12萬元，積欠3萬元；99年4~6月給付15萬元，積欠0元；99年7~9月給付0元，積欠15萬元等語；依其記載之金額計算，每3個月應給付之金額共為15萬元，然查：據被上訴人楊朝永與父親楊金波花蓮縣新秀地區農會存摺，上訴人楊素霞曾於98年10月26日、99年9月9日，分別以其配偶林良智及自己之帳戶，匯給被上訴人5萬元、15萬元之借款，核與該紙張所載98年10~12月「-50,000」、99 年7~9月「-150,000」之金額相吻合，至99年1~3月「-30,000」則是以現金給付，故該紙張應為兩造案外「金錢借貸」之紀錄，方由被上訴人簽名確認，此與上訴人所抗辯之積欠租金無涉。準此，此份紙張自金額即可知與本案無關，應為兩造案外金錢借貸之紀錄，而其上「未付租金」之字樣應為上訴人事後所自行填載，並非真正。
②左下紙張記載：99年10~12月給付0元，積欠15萬元；100年
1~3月給付12萬元，積欠3萬元等語，然查：此紙張所書寫之金額（每3個月15萬元）已顯然與本件被上訴人應給付上訴人之金額（每3個月18萬元）不符。況此份紙張完全未見被上訴人之簽名，而為上訴人單方面製作之文書，被上訴人亦否認其真正。
③右上紙張記載，僅為確認承租人「御寶行」之租賃押金18萬
元置於被上訴人處，從其文義而言，僅係敘明「御寶行租賃押金18萬元楊素霞未收仍然存楊朝永」顯然與上訴人所抗辯之積欠租金毫無關係。
④右下紙張記載，上訴人及證人顧宗堯均稱為前3張紙張金額
之加總云云，然查：右上紙張所記載的是承租人御寶行之租賃押金18萬元，更明顯與所謂積欠租金無涉，故上訴人將三者相加，辯稱上訴人積欠59萬元租金云云，即非事實。
⑤又查右上、右下二紙張，其月份及日期均有明顯修改痕跡，
可能係上訴人拼湊此四份紙張時間順序之結果，更可推論其內容應為上訴人刻意製作所得，洵非真實。
⑶綜上，就上訴人提出之會算書，被上訴人否認其形式上之真
正，且其上所載之金額與系爭協議書第3條約定之每月租金6萬元、押金12萬元亦均不相符，顯與系爭協議書所約定之每月6萬元無關。上訴人楊素霞於被上訴人提出上開質疑後，始辯稱其嗣後同意將6萬元調降為5萬元（先前從未有此說法），已難憑信；且證人許立人亦於104年3月12日證述：「楊素霞說她租給她兄長楊朝永都租6萬元」，更可證明上訴人所辯「因98年9月莫拉克颱風來襲，上訴人出於憐憫之心，遂與被上訴人合意將系爭租賃契約之每月租金由原本之6萬元調降為5萬元」云云，並非實在。
⑷另上訴人楊素霞雖聲請傳喚證人顧宗堯證稱：其前往花蓮的
被上訴人家玩時，被上訴人與上訴人楊素霞在紙上算數，其後來有加入幫忙計算，但是其不知道那是什麼錢，也不知道來龍去脈，只是幫忙算而已，且有部分是本來就有記載的，好像是影印的等語，然並無法證明上訴人楊素霞所提之會算書即係系爭協議書所約定之每月6萬元。且該證人與上訴人楊素霞均有購買慶云生前契約，實際上慶云事業股份有限公司為一多層次傳銷公司，上訴人與該證人間亦有資金往來關係，每次開庭甚至調解時該證人又均會到場，足見該證人與上訴人楊素霞及本案之關係非淺，其證詞顯有偏頗上訴人之虞，不足採信。
⒋由上可知，被上訴人已證明其依系爭協議書每月支付6萬元
予上訴人楊素霞，而上訴人楊素霞無從證明被上訴人積欠18萬元以上，更未證明其曾依系爭協議書第10條約定催告被上訴人支付及終止契約，從而，被上訴人並未因此喪失回贖系爭不動產之權利。
㈤被上訴人依系爭協議書第6條約定所負義務，非應與行使回
贖權同時履行，而係系爭不動產回贖而登記於被上訴人名下「後」之義務：
⒈系爭協議書第6條係記載：「乙方如買回上開房地『後』，
同意以甲方為預告登記請求權人辦理預告登記，並以甲方為抵押權人辦理抵押權設定。」自文意已顯見上訴人須先將系爭不動產移轉登記予被上訴人「後」，被上訴人方負有履行協議書第6條內容之義務，兩造之義務不具有同時履行關係，上訴人楊素霞有先為給付之義務，而屬於民法第264條第1項但書「但自己有先為給付之義務者，不在此限。」之情形。且被上訴人若未先回贖而登記系爭不動產為自己所有，實無法以上訴人楊素霞為預告登記請求權人辦理預告登記，亦不能以上訴人楊素霞為抵押權人辦理抵押權設定。
⒉可知被上訴人雖有履行系爭協議書第6條之義務，然此為其
回贖而登記系爭不動產為自己所有「後」之義務，此與被上訴人應支付2,100萬元之同時履行義務顯然不同，從而，上訴人兩人辯稱被上訴人行使回贖權時，應同時履行系爭協議書第6條之約定，否則不得行使回贖權云云，難認有理由。㈥被上訴人得向上訴人林良智主張返還系爭不動產（權利範圍、持分比率為2分之1）：
⒈按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用辭句
，又契約內容並不以書面為限，應探求當時之真意，為民法第98條明文。最高法院發回意旨稱「次查債權債務之主體，應以締結契約之當事人為準。系爭協議書之當事人為楊素霞與被上訴人，林良智並非該協議書之當事人，乃原審竟以空泛之詞，謂林良智為該協議書之當事人，爰為其不利之判斷，殊有未合」等語，認以形式觀之，上訴人林良智非為系爭協議書之當事人，固非無見。
⒉然查原審證人蘇奇烽於102年7月10日辯論程序中證稱：「（
當時買賣雙方是否即為原告楊朝永、被告楊素霞？）是他們2人共同到事務所來委任的，買賣契約也是他們2人所簽訂的，但是林良智是被告楊素霞之先生，也有出資，而依一般習慣，買賣可指定移轉登記名義人，在委託當時，原告（即楊朝永）及被告楊素霞有交付辦理移轉之相關文件資料，其中就有包括被告林良智身分證影本，當時也沒有特別說什麼，所以就依照他們交的證件辦理過戶登記，登記在被告2人名下。」及「被告林良智也有出資，辦理二分之一給林良智是買方楊素霞的意見，林良智事後也有到事務所。」等語，再於前審104年3月12日準備程序中證稱：「（你在原審作證說，本件不動產有二分之一過戶給林良智，是楊素霞的意思，請問當時有明確告訴楊朝永？）有，當時有蓋章，他們是一起行使蓋章。」及「（依兩造間的意思，楊朝永如果行使買回的話，林良智部分是不是要移轉給楊朝永？）買回是指原來的全部，不是只有楊素霞名下。」等語，表示上訴人林良智參與相關過程並提供一半資金，被上訴人亦默示同意上訴人林良智用印於系爭不動產移轉登記及變更稅籍名義人之相關文件上，堪認上訴人林良智乃系爭協議書之實質當事人，僅其權利義務係透過配偶楊素霞名義顯示於系爭協議書上。
二、答辯聲明：㈠上訴駁回。
㈡訴訟費用由上訴人負擔。
貳、上訴人方面：
一、上訴人除引用原審陳述外，於本院補充陳述略以：㈠系爭協議書之性質無論客觀上、主觀上及法律上均應為買賣
契約，基此而交付之2,000萬元當為買賣之價金而無允被上訴人事後爭執之可能：
⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，為民法第98條所規定；惟如契約文字已表示當事人之真意，無須別事探求者，即無須反捨契約文字而更為曲解。是以，倘契約約定明確，其內容又無違反公序良俗、強制規定，或顯然違反誠信原則之情形，當事人即應受契約約定之拘束，而無「常情」適用之餘地，解釋當事人立約之真意，除雙方中途有變更立約內容之同意，應從其變更以為解釋外，均以當事人立約當時之真意為準，最高法院17年上字第1118號判例、49年台上字第303號判例、92年度台上字第223號判決意旨可參。
⒉查依據系爭協議書之前言：「立協議書人楊素霞（以下簡稱
甲方）、楊朝永（以下簡稱乙方），茲甲方承買乙方名下花蓮縣○○鄉○○段○○○○號，權利範圍全○○○鄉○○路○○號（000建號）、康樂路00號（000建號）、康樂路00號（000建號）、康樂路00號（未辦理保存登記）」，計土地一筆、房屋四棟，雙方協議如下條款，俾供共同遵守；第1條買賣契約價金、第2條價金給付方式、第3條買賣後雙方應另訂立為期3年之租賃契約、第5條附買回條款及轉售條款、第6條買回後之預告登記及辦理抵押權之約定，均可知無論以客觀或主觀面，當事人雙方之真意均為締結系爭不動產之買賣契約（系爭協議書其他條款與本件訴訟無涉）。
⒊系爭協議書客觀上當事人雙方對於買賣標的物之範圍、價額
均有合意，並透過委任土地代書即訴外人蘇奇烽提供專業建議，將當事人議定且同意之權利義務關係明文於協議書上，自不容其依當事人事後狡辯不知；再者在買賣協議書中依當事人之締約結果，加入與其性質並不衝突之其它條款，並不因此影響協議書為買賣契約之定性：
⑴第2條（價金給付之方式）：按民法第367條不動產買受方有
給付價金之義務，然其並未規定必須由賣方親收而無法給付與指定之第三人，當事人雙方合意選擇價款給付方式，法無限制，乃當事人私法自治之結果，旁人無法置喙。
⑵第3條（回租條款）：因不動產出賣方係以務農為業，因理
財不慎或他故，為維持舊業，故約定買賣雙方有另訂租約之義務，並應由出賣人繼續使用該不動產，此一條款約定明確，無違公序良俗。
⑶第5條（買回條款）：雙方同意爾後乙方（即被上訴人，下
同）如欲買回上開房地，雙方同意以2,100萬元由乙方買回，但乙方如欲取得後出售上開房地，則賣價扣除乙方買回價，其差額乙方同意甲方取得50%；乙方未於3年內買回，甲方（即上訴人，下同）得自由處分上開產權，則賣價扣除買回價，其差額甲方同意乙方取得30%。但甲方出售價不得低於3,100萬元整。按民法第379至383條規定明文允許於買賣關係中經雙方同意後增訂附買回之約款，而許於一定期間內得約定一定價金以買回標的物之權利。再按民法第373條規定買賣標的物之利益及風險，亦交付時起，均由買受人承受負擔。但契約另有訂定者，不在此限。即明文規定當事人間得透過協議分配、調整，買賣契約可能獲得的利益及可能承受的風險。查系爭協議書上附買回條款並無偏袒另一方而顯失公平之處、特約約定買回價金且未約定超過法定5年買回期限之規定；再查於契約訂定並交付標的物後，標的物之未來交換利益，可由買受人承擔之，本條款內容當事人雙方分享未來可期待的轉賣利益亦無違反買賣契約、公序良俗及強制規定之結果，且其文字內容明確並無疑義之處。
⒋另查，「讓與擔保」之概念並非被上訴人所創設，而是原審
法官所提出之概念，民事訴訟既採處分權主義，豈容作為第三者之法院自行為訴訟當事人提出主張，並逕為採用，原審法院此舉嚴重違反處分權主義並有突襲性裁判之疑慮；況此一概念既係由原審法院所創設，而非被上訴人所主張，揆諸前揭實務判解，認為契約應探求當事人真意之見解，顯證被上訴人之本意並非「讓與擔保」。
⒌又被上訴人雖多次援引原審證人楊素惠之證詞，以為對上訴
人不利之主張。然查原審證人楊素惠於102年7月10日之庭審時即表明其並未參與系爭協議書之簽訂過程，僅是事後經被上訴人告知始知上情，是證人楊素惠之資訊顯為被上訴人所轉述而知，則縱認證人未說謊，其亦僅係單方接受被上訴人之說詞，其證言之可信度，已有疑慮；另參證人蘇奇烽於104年3月12日之證言可知，簽署系爭協議書時證人蘇奇烽有詳盡說明契約之內容並經雙方同意始簽訂，其亦認為系爭協議書為「買賣契約」，僅係因增添其他異於傳統買賣契約之約定，故命名時以「協議書」為之，但仍不改系爭協議書為買賣契約之本質。
㈡系爭協議書第5條約定確已限制被上訴人須於3年內提出2,10
0萬元回贖系爭不動產，否則即喪失回贖之權利，而被上訴人確未於3年期限內行使回贖權，且上訴人楊素霞亦從未阻撓前述回贖條件之成就：
⒈經查兩造之系爭協議書第5條有關被上訴人得否行使買回權
之相關約定內容為：「雙方同意爾後乙方（即被上訴人）欲買回上開房地，雙方同意以2,100萬元由乙方買回，但乙方如於取得後出售上開房地，則賣價扣除乙方買回價，其差額乙方同意甲方取得50%；乙方未於3年內買回，甲方（即上訴人）得自由處分上開產權，則賣價扣除約定買回價，其差額甲方同意乙方取得30%。但甲方出售價不得低於3,100萬元整。」已有明文。
⑴觀諸為本件訟爭兩造撰擬系爭協議書之代書蘇奇烽於104年
3月12日於法院具結證稱：「（當初楊朝永先生確實是想出賣土地嗎？還是有其他意思？）他們當初到我們事務所講的是房地買賣。」、「（你所草擬的約定，超過3年後，楊朝永先生可以行使買回權嗎？）以協議書精神是不能買回。」、「（你在原審時說協議書第5條：『並非乙方須於3年內行使買回權。』為何剛才又說應該在3年內買回？）這條當初協議是3年內買回，如果超過3年，楊小姐同意也可以買回。
」、「（所以你剛才說依照契約書的精神所為解釋，是你個人的意見？）不是，當初締約的過程是3年內楊小姐都不能處分，超過3年如果楊小姐同意的話，可以讓他買回，但楊小姐自己也可以處分。」據此可知，自文義解釋以觀，系爭協議書所稱所稱「乙方未於3年內買回，甲方得自由處分上開產權」，即係指自協議書訂立後經過3年期限，上訴人楊素霞得自由處分產權，而法律上針對財產所稱處分權限，可大略分為債權行為與物權行為，惟債權行為之處分本不以有處分權為限，倘若當事人真意為如此，則事實上本件雙方當事人根本無庸於協議書上另行約定，亦不會影響其買回權限。
⑵是以，系爭協議書所稱「甲方得自由處分上開產權」一事，
實係指物權行為之處分。再進一步言之，倘若上開3年買回期限經過後，上訴人楊素霞業已取得物權行為之處分權限，則被上訴人又何能再執系爭協議書約定行使買回權？換言之，系爭協議書所稱被上訴人之買回權與上訴人楊素霞之自由處分權本即有所衝突，無法併存，是依據系爭協議書之文義即明顯可知，所稱3年買回期限當係指自協議書簽立時起3年期限內，被上訴人楊朝永本即喪失買回系爭不動產之權利，倘欲買回，則須另取得上訴人楊素霞之同意後，始得為之。⒉按「當事人於其利己事實之主張，除事實於法院已顯著，或
為其職權上已認知者外，應負立證之責。」分別為民事訴訟法第277條及最高法院18年上字第1685號判例所明揭。次按「買回契約效力之發生，以出賣人即買回人於買回期限內，提出買回價金，向買受人表示買回為要件，此觀民法第379條第1項之規定自明。」為最高法院79年台上字第2231號判例所明揭。經查被上訴人若欲主張其有合法行使其回贖權，自應於買回期限內提出買回價金，始足當之。惟被上訴人從未於約定之買回期限內（98年4月23日至101年4月22日）提出2,100萬元之價金，以行使其回贖權，若被上訴人欲主張其有合法行使其回贖權，則自應由其就「於買回期限內提出買回價金」此一事實，負舉證之責。
⒊經查被上訴人於98年6月起至100年3月25日終止租約時止，
累計積欠租金已達47萬元。客觀上被上訴人已無力負擔租金，其又有何可能備妥2,100萬元以回贖系爭不動產？縱認被上訴人確有依約合法行使回贖權而遭上訴人楊素霞阻擾，揆諸前揭實務見解，被上訴人若欲主張上訴人楊素霞曾有任何阻擾條件成就之行為，自應由被上訴人就阻擾條件成就一事為舉證，始符舉證責任之規範。
㈢被上訴人積欠租金逾3個月，上訴人業已數次催告履約，積
欠金額並經雙方會算後簽名承認，根據系爭協議書第10條約定，被上訴人已喪失買回權利：
⒈被上訴人自98年6月起至100年3月25日終止租約時，累計積欠租金已達47萬元：
⑴系爭不動產協議書第3條：「上開產權移轉至甲方（即上訴
人楊素霞）承租經營民宿營業，租期三年，租金每月6萬元、押金12萬元…。」是雙方於98年6月3日簽訂租賃契約書，租期自98年6月3日至101年6月2日止，每月租金6萬元。其中就98年7、8月之租金已自買賣價金中扣除之，嗣於98年9月因莫拉克颱風來襲，被上訴人損失慘重，上訴人楊素霞出於憐憫之情，遂與被上訴人合意將租賃契約之租金由原來之6萬元調降為5萬元。
⑵惟查被上訴人並未按期給付全額租金，自98年6月起，已積
欠98年6月之6萬元租金（應給付6萬元，已給付0元）、98年10至12月之租金尚欠5萬元（應給付15萬元，已給付10萬元）、99年1至3月之租金尚積欠3萬元（應給付15萬元，已給付12萬元，匯款資料記載128,500元，僅12萬元部分屬租金之給付）尚未給付，以上有匯款資料可稽，自98年6月起至100年3月止，總計租期共22個月，租金共108萬元。承前所述，累計被上訴人僅給付上訴人楊素霞61萬元，尚未繳納予上訴人楊素霞47萬元之資金，此有會算書可資證明。
⒉被上訴人尚未繳納予上訴人之租金總計已逾3個月（期）以
上，經上訴人催告後，雙方於會算書上簽名確認終止租約，被上訴人便已喪失買回權：
系爭協議書第10條規定：「乙方如逾期繳納租金3個月（期）以上，甲方經催告程序後，雙方終止租約，乙方同時放棄買回權利。」以及證人即代書蘇奇烽於102年7月10日原審審理時到庭證稱：「協議書第5條所載…。另乙方如果有協議書第10條之情形，不管是在簽約後3年內或3年後，均喪失買回之權利。」據此可知，倘若被上訴人逾期繳納租金達3個月數額即18萬元以上時，不論逾期未繳納租金累計達18萬元以上之時點係在買回期限之前抑或之後，被上訴人即已喪失買回系爭不動產之權利。
㈣系爭協議書第6條約定是經雙方意思表示合致所簽訂，是縱
認被上訴人並未喪失回贖之權利，仍應依系爭協議書第6條之約定辦理：
⒈觀諸為兩造撰擬系爭協議書之代書蘇奇烽於104年3月12日法
院具結證稱：「（可否簡單說明楊素霞與楊朝永一起到你事務所時，要你幫忙草或草擬的文件為何？）因為他們雙方之間是就康樂段000地號、康樂路00號、00號、00號要做房地買賣，叫我擬契約書，但是因為他們所談的條件與一般市面上的買賣契約書的格式不一致，所以就根據他們之間的買賣價金及給付款項方式，還有其他的協議，彼此之間做了一個溝通，我再跟據他們的溝通，擬不動產買賣契約書，我為什麼會用協議書的字眼，因為一般買賣的付款大約4次，他們付款的方式與一般的不太一樣，所以才會用協議書的字眼。」、「（你將協議書草擬完成後，有在雙方當事人簽署前，雙方有沒有看過協議書或你在他們簽署前有跟他們雙方當事人解釋協議書的逐條內容？）第一次雙方當事人到我們事務所就買賣的條件作討論，我再以他們討論的內容去擬架構，因為第一次是要楊朝永先生回來準備移轉的文件，因為楊朝永要準備印鑑證明及稅籍資料，楊素霞只要1個便章及身分證影本就可以，所以他們第二次到我事務所我才把整個協議書給他們看，並逐條說明，其中還是有經過修改，他們是確定以後才簽名。」可知系爭協議書因異於一般買賣契約，故代書於擬約時是有參酌兩造之意思而為雙方所量身訂作，並於簽約前為妥適之說明，雙方始簽約。是系爭協議書第6條之約定當然是經雙方合意所簽訂，自得約束雙方當事人。
⒉按系爭協議書第5條約定：「雙方同意爾後乙方欲買回上開
房地，雙方同意2,100萬元由乙方買回，但乙方如於取得後出售上開房地，則賣價扣除乙方買回價，其差額乙方同意甲方取得50%…」、第6條約定：「乙方如買回上開房地後，同意以甲方為預告登記請求權人辦理預告登記並以甲方為預告登記請求權人辦理預告登記，並以甲方為抵押權人辦理抵押權設定。」根據上開約定，被上訴人除支付2,100萬元外仍應由上訴人楊素霞預告登記為請求權人，並將系爭不動產設定抵押權給上訴人楊素霞。準此，被上訴人應完整提出上開對待給付後始得要求買回系爭不動產。惟被上訴人起訴聲明不論是先位聲明或備位聲明，都僅提及支付2,100萬元之部分，對於預告登記及設定抵押權部份置若罔聞，明顯與系爭協議書之約定不符，則被上訴人之請求顯無理由，應予駁回。
㈤系爭協議書之當事人僅有上訴人楊素霞及被上訴人兩人，被
上訴人自不得向契約外之第三人林良智主張返還系爭不動產：
⒈按民法第98條：「解釋意思表示，應探求當事人真意，不得
拘泥於所用之辭句。」復按民事訴訟法第388條：「除別有規定外，法院不得就當事人未聲明之事項為判決。」最高法院47年度台上字第430號判例：「按民事訴訟採不干涉主義，凡當事人所未聲明之利益，不得歸之於當事人，所未提出之事實及證據，亦不得斟酌之，此觀民事訴訟法第388條之規定自明。」次按「債權債務之主體，應以締結契約之當事人為準。系爭協議書之當事人為楊素霞與被上訴人，林良智並非該協議書之當事人，乃原審竟以空泛之詞，謂林良智為該協議書之當事人，爰為其不利之判斷，殊有未合。」最高法院106年度台上字第797號發回意旨亦已肯認上訴人之主張。
⒉觀諸系爭協議書第1頁即載明：「立協議書人楊素霞（下稱
甲方）、楊朝永（下稱乙方），茲甲方承買乙方名下…雙方協議如下條款，俾供共同遵守。」第2頁亦載明：「立同意書人（甲方）：楊素霞…立同意書人（乙方）：楊朝永…」雙方並親自簽名蓋章於上，顯見系爭協議書之當事人有上訴人楊素霞及被上訴人兩人，自始至終均未見上訴人林良智之名。況查上訴人林良智僅係基於基於與上訴人楊素霞間之夫妻關係而取得系爭不動產1/2權利，被上訴人自第一審訴訟進行迄今，亦從未主張上訴人林良智為本件協議書之當事人，是就本件協議書當事人認定之此一重要事實，被上訴人作為第一審原告，既從未主張上訴人林良智為系爭協議書之當事人，且雙方亦從未爭執此一事實，而此亦非法官依據法官知法原則逕行適用法律之判斷範圍。
⒊承前所述，解釋當事人意思表示，本不得逾越當事人之文義
，倘依原審判決論理邏輯，則依他人間契約獲得利益之人，均得逕稱為契約當事人，此一論理，明顯有違契約解釋基本原則，更有不當曲解雙方當事人之協議書真意，原審判決違背民事訴訟法採辯論主義之意旨，逕自認定當事人所未提出之事實，是原審判決明顯有違背法令情事。
二、上訴聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
㈢第一、二審及發回更審前第三審之訴訟費用由被上訴人負擔。
參、兩造不爭執與爭執事項：本院於106年5月31日續行準備程序時，整理兩造不爭執與爭執事項如下（本院卷第79至80頁）：
一、不爭執事項：㈠被上訴人於98年4月23日向上訴人楊素霞借款2,000萬元，被
上訴人實際取得1,910萬元（曾於原審及本院前次審列為不爭執事項，上訴人訴訟代理人就是否借款乙節表示爭執，被上訴人訴訟代理人亦認為既有爭執，可改列爭點）。
㈡被上訴人與上訴人楊素霞於98年4月32日簽訂系爭協議書。
㈢花蓮縣○○鄉○○段○○○○號（現分割為同段000、000-0地
號）土地及同段000建號、同段000建號（門牌號碼均為花蓮縣○○鄉○○路○○號）、同段000建號（門牌號碼為花蓮縣○○鄉○○路○○號）之建物於98年10月2日移轉登記予上訴人兩人，權利範圍各為1/2。
㈣未辦理建物第一次登記之門牌號碼花蓮縣○○鄉○○路○○號
之建物，房屋稅之稅籍名義人亦變更為上訴人兩人，持分比率各為1/2。
二、爭執事項：㈠系爭2,000萬元的支付是否為借款？系爭協議書之性質為何
？㈡系爭協議書第5條約定是否限制被上訴人須於3年內提出2,10
0萬元回贖系爭不動產，否則即喪失回贖之權利？被上訴人有無於3年期限內提出2,100萬元以行使回贖權？上訴人楊素霞有無阻撓該條件之成就？㈢被上訴人有無依系爭協議書第10條約定按期繳納6萬元予上
訴人楊素霞？是否影響系爭不動產之權利？㈣系爭協議書第6條是否經雙方意思表示合致？是否影響被上
訴人回贖系爭不動產之權利？㈤上訴人林良智是否為本案及／或系爭協議書的當事人？被上
訴人得否向上訴人林良智主張返還系爭不動產（權利範圍、持分比率各為1/2）？
肆、本院之判斷：
一、系爭協議書應係出賣人保留買回權利之買賣契約，該2,000萬元為買賣契約之價金（即爭執事項第㈠點）：
㈠稱買回者，係指出賣人於買賣契約保留買回之權利。然當事
人關於買賣之權利義務與一般買賣契約並無不同，特別是買賣契約標的物之危險移轉與利益原則上同樣是在交付於買受人時，由買受人承受負擔。雙方在買回前標的物與價金分別取得之利益互為對價，但雙方仍得以特約另定之。是以，從買賣價金之利用觀之，買回具有回贖之意義，惟買回權之保障係債權之作用，不得對抗一般人。又，買賣本為法律所許，且當事人間已有真為買賣之意思，同意出賣人事後買回，屬於提供資金（即為價金）之讓步，此種情形提供資金方較無財務狀況之急迫，而為不利於己之疑慮，雙方對該交易之利弊得失，可向從事一般買賣衡量自身有利條件，而與相對人磋商契約條件。準此，買回之性質為附停止條件之再買賣契約，買回乃出賣人以將來買回其所賣出之標的物為目的，而於買賣契約中保留買回權利之再買賣契約，易言之，買回契約效力之發生，以出賣人於買回期限內，提出買回價金，向買受人即買回契約之相對人表示買回為要件，此觀民法第379條第1項之規定自明（民法第379條立法理由、最高法院79年台上字第2231號判例、96年度台上字第2403號判決意旨參照）。
㈡按讓與擔保者，係指債務人或第三人為擔保債務人之債務，
將擔保物之財產權移轉於擔保權人，而使擔保權人在不超過擔保之目的範圍內，取得擔保標的物之財產權，於債務清償後，標的物應返還於債權人或第三人，債務不履行時，擔保權人得就該標的物受償之非典型擔保（最高法院70年台上字第104號判決意旨參照）。次按以移轉讓與擔保標的物所有權之方式，達成信用授受目的之非典型擔保，自信用收受者在法律上之債務人地位是否仍然存在為標準，尚可區分為信託讓與擔保與買賣式讓與擔保。買賣式讓與擔保，係以買賣方式移轉標的物之所有權，而以價金名義通融金錢，並約定日後得將標的物買回之制度。其與信託讓與擔保主要不同在於：
⑴信託讓與擔保之債權人與債務人間有擔保債權關係存在，於
債務人未履行債務時，債權人即得向債務人請求償還，亦得就讓與之標的物受償。買賣式讓與擔保之買受人與出賣人間，尚無擔保債權關係存在，買受人無請求出賣人清償債務之權，惟出賣人得依約返還價金而請求交還標的物。
⑵標的物滅失時，在信託讓與擔保之債權人仍得就債務人之一
般財產，求償其債權；惟買賣式讓與擔保之買受人則無此項權利，可見其危險由買受人自行負擔。
⑶於債務不履行時，信託讓與擔保之債權人如就標的物受償其
債權者，負有清算義務，亦即就標的物抵償債權之餘額應返還設定人，倘有不足，則仍可向債務人求償；反之，買賣式讓與擔保即無清算之義務，於標的物抵償債務（融資額）時，縱有不足，亦無向出賣人求償之權。民法上之買回即屬於買賣式讓與擔保之範疇，故應適用其有關規定（參謝在全著民法物權論（下）〈修訂五版〉第十章讓與擔保第一節註一，該書第401、402頁）。
㈢承前說明可知，讓與擔保係非典型之擔保，以財產權（所有
權）之（內外部）移轉，加上信託行為的債之關係為其法律構造。被上訴人所主張者為信託讓與擔保（為行文用語同一，以下皆稱「讓與擔保」），上訴人抗辯本件係買賣式讓與擔保（為行文用語同一，以下以「附買回條款之買賣契約」稱之）。經查系爭協議書標題「不動產買賣協議書」，首段及第1條記載：甲方（上訴人楊素霞）承買乙方（被上訴人）名下系爭不動產，價金2,000萬元；其第5條前段約定：雙方同意爾後乙方欲買回上開房地，雙方同意以2,100萬元由乙方買回（見原審卷第8頁），業已表示系爭協議書係買賣契約及被上訴人得買回系爭不動產之文義，應屬附買回條款之買賣契約無疑，細稽兩造爭執系爭協議書條款如下：
⒈系爭協議書第5條（即爭執事項第㈡點）：
雙方同意爾後被上訴人欲買回系爭不動產，雙方同意以2,100萬元由被上訴人買回，但被上訴人如於取得後出售系爭不動產，則賣價扣除被上訴人買回價，其差額被上訴人同意上訴人楊素霞取得50%；被上訴人未於3年內買回，上訴人楊素霞得自由處分系爭不動產，則賣價扣除約定買回價，其差額上訴人楊素霞同意被上訴人取得30%，但上訴人楊素霞出售價不得低於3,100萬元整。
⑴觀諸參與系爭協議書做成之證人即代書蘇奇烽於104年3月12
日本院前次審時具結證稱：「（當初楊朝永先生確實是想出賣土地嗎，還是有其他意思？）他們當初就是到我們事務所講的是房地買賣…」、「（不動產協議書第5條的內容，是買回的約定，為何要約定在3年內可以買回？）這個標的本來是屬於楊朝永先生的，我在處理時有一些債務問題，楊朝永先生是想保有買回的權利，所以才會有這個約定。」、「（你所草擬的約定，超過3年後，楊朝永先生可以行使買回權嗎？）以協議書的精神是不能買回。」、「（你知不知道有一種契約類型是『讓與擔保』？）我不知道，我只知道債權讓與，還有買賣後附買回。」、「（你剛才有說，兩造之間不是擔保，是不是你個人的認知？）他們當時講的是買賣。」（見本院重上卷第130頁反面、第131頁正面、第132頁正面）；甚至於原審102年7月10日言詞辯論程序時具結證稱：「（根據原告說法，當初是因為要跟被告借錢，但是被告表示房地設定抵押沒有保障，所以要求房地過戶，是否有此事？）他們完全沒有談到抵押設定的問題。」（見原審卷第48頁正面）可知，系爭協議書直接證人蘇奇烽已明確表示係買賣關係非讓與擔保，亦不知何為讓與擔保，復且系爭協議書係兩造於證人蘇奇烽之事務所協商條款並予以逐條說明，使兩造確認而簽名確立（見本院重上卷第130頁正反面），該第5條之3年約款即為買回條款，自為兩造簽立系爭協議書當時之真意，當屬無疑。
⑵被上訴人主張，證人蘇奇烽於原審102年7月10日審理時亦證
述：「協議書第5條所載『乙方未於3年內買回，甲方可自由處分上開產權』是限制甲方處分產權，並非乙方須於3年內行使買回權。」等語，系爭協議書第5條約定的「3年」期限僅為限制上訴人處分系爭不動產之權利，觀其文義係「乙方未於3年內買回」係與「甲方可自由處分上開產權」相對立，並非謂使被上訴人喪失回贖權，或不得再主張回贖之義，已見被上訴人若未於3年內主張「回贖」，並非逾期即當然不得為回贖主張。然查證人蘇奇烽亦於104年3月12日就此問答予以澄清而具結證稱：「這條當初協議是3年內可以買回，如果超過3年，楊小姐同意，也可以買回。」、「超過3年，楊小姐如果同意的話，他就可以買回。」（見本院重上卷第131頁反面至第132頁正面），自與限制上訴人楊素霞3年不得處分系爭不動產無關，被上訴人據此證人業已更正之證詞而為自己有利之主張，自無可採。
⑶被上訴人以證人楊廖桃、楊學記於原審之證詞，主張被上訴
人每月支付上訴人楊素霞6萬元租金作為利息，以證明被上訴人有向上訴人楊素霞借款2,000萬元，並於支付2,100萬元時，得本於讓與擔保法律關係，回贖系爭不動產。然查證人楊廖桃、楊學記係被上訴人同住或住居於系爭不動產之母親、手足（見原審卷第138、139頁），且上開證人關於本件法律關係之主要部份皆是由被上訴人處知悉，此可由證人楊廖桃於原審103年1月22日審理時具結證述：「聽我兒子（原告即為被上訴人）說的。」（見原審卷第131頁正面至第132頁反面）；證人楊學記同日審理時亦結稱：「…18萬元是我聽原告（被上訴人）說的。」（見原審卷第133頁正面）可知關於兩造是否有借款一事，僅係由被上訴人告知證人楊廖桃、楊學記，非證人親自參與本件訟爭之主要事實部分，其證詞之憑信性自低於參與系爭協議書做成之證人蘇奇烽。自以證人蘇奇烽具結證述之系爭協議書為附買回條款之買賣契約較為可採。
⑷按買回權之行使為形成權之行使應以意思表示為之。買回契
約效力之發生，以出賣人即買回人於買回期限內，「提出買回價金」，向買受人表示買回為要件，此觀民法第379條第1項之規定自明。又按當事人於其利已事實之主張，除事實於院已顯著，或為其職權上已認知者外，應負舉證之責（最高法院69年台上字第3546號、79年台上字第2231號判例、87年度台上字第1611號判決要旨參照）。查系爭協議書為附買回條款之買賣契約，已如前述，然被上訴人迄今未舉證已於3年期限內提出買回價金2,100萬元予上訴人楊素霞，主張買回標的物，參照上述㈠之實務見解，被上訴人關於附買回條款之買賣契約之買回權尚未於期限內行使，上訴人楊素霞自無使被上訴人買回系爭不動產之義務，甚為灼然。
⒉系爭協議書第6條（即爭執事項第㈣點）：
被上訴人如買回系爭不動產後，同意以上訴人楊素霞為預告登記請求權人辦理預告登記，並以上訴人楊素霞為抵押權人辦理抵押權登記。
⑴該條款發生效力前提為：被上訴人買回系爭不動產「後」，
始有預告登記請求權存在，被上訴人未於3年內依系爭協議書第5條，提出買回價金行使買回權，自未有本條款效力發生之可能。
⑵然被上訴人據以主張，上訴人楊素霞須先將系爭不動產移轉
登記予被上訴人「後」，被上訴人方負有履行本條款之義務（見本院卷第106頁第5行以下）云云，應屬對本條款解釋有所誤會，自不足採。
⒊系爭協議書第10條（即爭執事項第㈢點）：
被上訴人逾期繳納租金3個月（期）以上，上訴人楊素霞經催告程序後，雙方終止租約，被上訴人同時放棄買回權利。⑴經查系爭協議書第3條：「上開房產移轉至甲方（即上訴人
楊素霞，下同）後，上開房地甲方同意乙方（即被上訴人，下同）承租經營民宿營業，租期3年，租金每月6萬元、押金12萬元，租賃期間房屋修繕、稅費概由乙方負責，其費用亦同，雙方同意另立租賃契約。」複查亦有兩造於98年6月3日訂立之租賃契約，租賃期間為3年，租金與押金亦與協議書第3條所列金額相同，更有甚者，租賃標的物與買賣標的物亦同一，此有系爭協議書及租賃契約（見原審卷第8至9頁、第151至153頁）在卷可稽。準此，系爭協議書約定、租賃契約條文相互參照，該租賃契約應屬兩造間就同一標的之租賃契約規範無誤。
⑵證人蘇奇烽於原審102年7月10日證述：「…（當初雙方為何
會約定協議書第3點？）…地主將土地賣掉後，土地所有權是新地主的，新地主要將土地出租給任何人收取租金是他的權利，本案的情況類似於此，不足為奇。」、「（雙方就租約有產生何爭議，為何要約定第10點？）租出去後對方沒有付租金，會有罰則問題，約定此條文就是要原告依約繳納租金，如果未繳付租金，即有放棄買回之不利益。」（見原審卷第48頁反面至第49頁正面），更且於本院前次審104年3月12日具結證述相同內容（見本院重上卷第130頁反面至第131頁正面）。甚至，證人許立人於104年3月12日亦具結表示會算單上之金額係租金無誤，亦於100年3月25日契約公證當日對於兩造是否討論「利息」，表示「沒有印象」（見本院重上卷第128頁正面）。因此，綜合上開證人證述，每月6萬元之支付係為系爭不動產之租金，自與被上訴人主張之讓與擔保之利息無涉。
⑶是故，系爭協議書第3條係一關於本件訟爭不動產另立租賃
契約之約款，然兩造間之租賃關係應依另簽立之租賃契約內容自屬當然，又上開6萬元租金即為租賃系爭不動產之租金，僅另依系爭協議書第10條被上訴人租金之交付與否、本件附買回條款之買賣契約之買回權間有連動關係，此約定尚未違反公序良俗，亦為私法自治之展現，應屬有效。職是，系爭協議書為附買回條款之買賣契約，另就系爭不動產訂立租賃契約，於被上訴人逾期繳納租金3個月（期）以上，上訴人楊素霞經催告程序後，雙方終止租約，被上訴人同時放棄買回權利。顯見，被上訴人逾期繳納租金3個月以上之條件成就時，發生二效果：其一，系爭不動產租賃契約終止；其二，被上訴人附買回條款之買賣契約之系爭不動產買回權利確定不存在。準此，本條款與系爭協議書第5條作一體系觀察，可知無論3年期限是否屆至，被上訴人一有系爭不動產租金逾期3個月不繳納情事發生，經上訴人楊素霞催告後，均不得向上訴人楊素霞主張買回權利。
㈣綜上所述，系爭協議書於98年4月23日做成，依協議書條款
第5條，3年期限內，被上訴人提出2,100萬元予上訴人楊素霞，上訴人楊素霞本於協議書約定，有使被上訴人買回系爭不動產之義務，若逾越3年期限，上訴人楊素霞得自行決定是否使被上訴人買回，此繫於上訴人楊素霞之意思決定，非謂有出賣義務；復且，據系爭協議書第10條，無論該3年期限是否屆至，被上訴人一有租金3個月逾期繳納情事發生，經上訴人楊素霞催告後，均不得向上訴人楊素霞主張買回。
是以，上述二情形發生其一，被上訴人之買回權即歸消滅。系爭協議書為附買回條款之買賣契約，然被上訴人迄於102年5月20日提起本件訴訟前，未於3年期間內提出買回價金2,100萬元予上訴人楊素霞，主張買回標的物，參照前述㈠之實務見解，被上訴人關於附買回條款之買賣契約買回權尚未於期限內行使，上訴人楊素霞自無使被上訴人買回系爭不動產之義務（至被上訴人訴訟代理人迄本院辯論終結後之106年6月27日始又提出民事陳報狀載明被上訴人確曾尋得金主願意借貸資金以買回系爭不動產云云，顯已逾攻擊防禦期限，本院即無需加以審酌，併此敘明）。被上訴人再行主張系爭協議書第10條，關於每月繳納租金之情事縱屬為真（況此繳納租金事實如何，上訴人楊素霞已提出會算單證明被上訴人未繳納或逾越3個月租金金額，惟被上訴人僅否認形式、實質真正，就此有利事實並未提出證據以證明其按月繳納租金情事為真），系爭不動產之買回權業已因於3年時效內未具體提出買回價金，其買回權利應已喪失，被上訴人當不得以系爭協議書第10條使業已不存在之權利回復。
㈤附帶說明者，綜觀系爭不動產協議書各條款與兩造間事後之
就系爭不動產之舉措：第1條價金約定、第2條價金給付方式、第3條回租條款、第4條租稅義務分配、第5條買回條款、第6條預告登記請求權條款、第7條租賃終止之點交、第8條協議書之生效條件、第9條租賃協力義務條款、第10條租金3個月逾期連動喪失買回權條款、第11條概括條款，被上訴人為處理其在外債務，與上訴人楊素霞簽立系爭買賣協議書，上訴人楊素霞移轉2,000萬元予被上訴人，被上訴人移轉登記系爭不動產予上訴人兩人，被上訴人及上訴人楊素霞另訂立租賃契約，亦有租金會算情事等等以觀，系爭協議書與讓與擔保應有之⑴擔保債權存在、⑵標的物滅失之求償其他債權條款、⑶擔保標的物受償之清算條款（詳見前述㈡之說明）等重要特色皆毫無關聯。更甚者，被上訴人於102年5月20日提起本件起訴亦主張買回，更於103年6月9日陳報之民事準備書(四)狀僅認為與一般買賣不同（見原審卷第203頁正面第2行以下）未否認買賣之本質，且原審同年月16日再開辯論時，亦陳述「如民事準備四狀所載」（見原審卷第206頁正面），然於同日庭呈民事準備書(五)狀（見原審卷第207頁以下），始第一次主張讓與擔保，原審旋於同年7月16日作成認定系爭買賣協議書為讓與擔保性質之對上訴人不利判決，被上訴人先未適時提出主張予上訴人答辯，法院復未給予上訴人充分答辯之機會，實有突襲之嫌。
二、系爭協議書當事人為被上訴人、上訴人楊素霞兩人，上訴人林良智非系爭協議書之當事人（即爭執事項第㈤點）：
⑴按民法第98條：「解釋意思表示，應探求當事人真意，不得
拘泥於所用之辭句。」債權債務之主體，應以締結契約之當事人為準。系爭協議書之當事人為上訴人楊素霞與被上訴人，上訴人林良智並非該協議書之當事人，其名稱未見於協議書上，亦未參與系爭協議書簽訂過程，縱有前往證人蘇奇烽事務所之情事，尚難以此佐證上訴人林良智即係本件協議書之當事人，又或有上訴人林良智借款（出資）予其配偶即上訴人楊素霞事實存在，此僅係上訴人林良智、楊素霞間之內部債權債務關係，被上訴人以此推認上訴人林良智係系爭協議書之實質當事人，尚嫌跳躍。
⑵觀察系爭協議書約款僅有甲方（上訴人楊素霞）、乙方（被
上訴人）間就系爭不動產之權利義務規範，抑或系爭不動產之租賃契約（見原審卷第151至153頁），亦僅以上訴人楊素霞、被上訴人為契約當事人，無從認定上訴人林良智為實質當事人。解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。依顯名之當事人簽立系爭協議書文字及訂立協議書當時客觀情事，僅得以認定，系爭協議書當事人僅有上訴人楊素霞、被上訴人兩人。縱上訴人林良智取得移轉登記系爭不動產1/2之利益，尚不得以此協議系爭不動產兩造以外之人，於事後取得利益事實，逕以認定上訴人林良智為系爭協議書之實質當事人，原審反於協議書無疑義之文字與締約當時情狀，認定上訴人林良智係實質當事人，應不適法。
三、綜上所述，上訴人抗辯系爭協議書為附買回條款之買賣契約，自屬可信，被上訴人主張屬讓與擔保性質之約定為不足採。從而，被上訴人本於讓與擔保之法律關係，請求上訴人移轉系爭不動產所有權為無理由，不應准許（至被上訴人之先位聲明早經敗訴確定，不在本院審理範圍）。原審判命上訴人於被上訴人給付2,100萬元之同時，將系爭不動產移轉登記於被上訴人，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
四、本件事證已臻明確，至於未論述之爭點、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，附此敘明。據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條、第463條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 7 月 7 日
民事庭審判長法 官 張健河
法 官 林碧玲法 官 林信旭以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第l項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 7 月 7 日
書記官 李德霞附 註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。