臺灣高等法院花蓮分院民事判決 106年度上字第15號上 訴 人 趙鋅安訴訟代理人 吳漢成律師被 上訴人 謝秀暳訴訟代理人 林國泰律師複 代理人 吳育胤律師上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於民國106年1月19日臺灣臺東地方法院105 年度訴字第21號第一審判決提起上訴，本院於民國106年8月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張略以：㈠被上訴人以價金新台幣（下同）1,542 萬元向上訴人購買坐
落臺東縣○○鄉○○○段○○○號土地（下稱系爭土地），因系爭土地為袋地，被上訴人於訂約前已要求上訴人保證系爭土地須有路寬5 公尺之合法鋪設混凝土道路聯外之永久通行權與不動產役權、且保證可以合法興建農舍，經上訴人同意後，雙方於民國103年8月13日簽立買賣契約（下稱系爭買賣契約），並將上訴人上開保證之內容，記明於契約書，被上訴人已依系爭買賣契約給付部分價金合計342 萬元。至簽約當日，系爭土地現場仍然僅有一路寬3.5 公尺之路徑（下稱系爭路徑）聯外，惟訴外人李文雄（即上訴人之代理人）告知系爭土地符合被上訴人上開要求，上訴人則自稱其係○○國小老師，不會騙人，且提出鄰地所有人出具予臺東縣長濱鄉公所之同意書，表示系爭路徑將擴寬至5公尺，並將繪有5公尺通行路徑之地籍圖作為將來聯外路徑之草圖（下稱系爭圖說），作為系爭契約之契約書附件，核屬上訴人依系爭買賣契約應負之擔保責任。但被上訴人嗣後自臺灣臺東地方法院103年度訴字第185號民事判決內容始知悉，上開鄰地所有人之同意書，並非出具予長濱鄉公所，而是上訴人與鄰地所有人間之私法契約，系爭路徑也非長濱鄉公所或其他機關合法鋪設，上訴人復未曾向主管機關申請鋪設道路。且查，系爭土地於兩造簽立系爭買賣契約之時，尚非為上訴人所有，上訴人所委託之不動產經紀業李文雄並未提供正確資訊之不動產說明書，違反不動產經紀業管理條例第23條規定之義務，足認有詐欺之意思。
㈡系爭土地為袋地，因缺乏適法通路聯外，被上訴人因上訴人
及其代理人李文雄之詐欺，陷於錯誤而為系爭買賣契約之意思表示，被上訴人得依民法第92、224 條規定，撤銷系爭買賣契約之意思表示，並依民法第113、114條規定，請求回復原狀，即請求上訴人返還所收受之價金；又因欠缺系爭買賣契約所約定之通行權與不動產役權，被上訴人無法於系爭土地上興建農舍，上訴人未能保證系爭買賣契約所約定之品質，被上訴人對上訴人主張瑕疵擔保責任，依民法第359、259條規定，解除契約後，請求上訴人返還所受領之金額342 萬元等語。
㈢並聲明：上訴人應給付被上訴人342 萬元，及自起訴書繕本
送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；願供擔保為假執行宣告。
二、上訴人抗辯略以：㈠系爭買賣契約書第10條約定以坐落臺東縣○○鄉○○○段00
、00、00、00、00、00、00、00地號土地為系爭土地設定地役權，上開土地所有權人同意以路寬3.5 公尺之系爭路徑供上訴人所有之系爭土地設定地役權，提供通行，並出具同意書，此為被上訴人明知。且兩造於103年8月13日簽立契約書當日，被上訴人見通路僅有3.5公尺而非5公尺，乃要求上訴人減價100萬元，上訴人亦允諾之，故系爭路徑路寬3.5公尺為被上訴人簽訂契約時已知悉且同意之事項，即使兩造原有被上訴人所述之通行權、不動產役權及保證可供興建農舍使用之約定，也於雙方同意減價100萬元及減縮路寬為3.5公尺時，變更原約定。被上訴人未能舉證其受詐欺而為系爭買賣契約之意思表示，及上訴人依系爭買賣契約應就路寬為5 公尺之聯外道路負保證品質之瑕疵擔保責任，其請求並無理由。此外，系爭買賣契約因被上訴人未依約定給付價金，可歸責被上訴人之事由致無法辦理系爭土地之移轉登記，若被上訴人未依約給付價金，上訴人將解除契約，並請求違約金2,313,000元。
㈡契約附件之系爭圖說，僅為草圖，不是契約內容，關於系爭
路徑，寬度為3.5 公尺，上訴人向上開鄰地所有人取得通行權及地役權，已經103年度訴字第185號民事判決確定；且依「宜蘭縣興建農舍申請人資格及農舍建築審查辦法」，農舍對外之通路僅須路寬3.5 公尺，系爭土地得興建農舍，僅因被上訴人不符合農舍申請人資格，以致無法興建農舍，不可歸責於上訴人等語，資為抗辯。
㈢並聲明：被上訴人之訴及假執行之聲請駁回；願供擔保免為假執行宣告。
三、原審為被上訴人勝訴判決，上訴人不服提起上訴，其陳述除援引原審之陳述外，於本院另補充陳述略以：
㈠原判決認定系爭土地不得合法興建農舍，未符系爭買賣契約書賣方保證之品質，實有認事用法之違誤，經查：
1.依農業用地興建農舍辦法第3 條可知，申請興建農舍，各縣市主管機關可參酌實施區域計畫地區建築管理辦法（下稱系爭管理辦法）之規定作為審查辦理之依據，惟此並非強制規定，是否援引系爭管理辦法之規定作為審查標準，各縣市主管機關仍有裁量餘地。又臺東縣政府105年7月26日府農土字第1050139835號函之說明三略以：「…（二）申請興建農舍審查標準，依農業用地興建農舍辦法、興建農舍經營計畫書格式、實施區域計畫地區建築管理辦法第5 條、建築法等其他相關法令規定審查。」（見原審卷第326 頁），已明文限縮適用系爭管理辦法第5 條規定作為審核依據，則系爭管理辦法之其他條文規範，自非為臺東縣政府申請興建農舍審查標準之要件限制。
2.復依建築技術規則建築設計施工編第2 條可知，所謂「私設通路」係指基地建築物主要出入口至建築線之距離，此為基地之內部關係，如基地建築物緊鄰建築線為建築時，當無留設私設通路之必要，法律亦無基地須留設私設通路之強制規定，基此，系爭管理辦法第11條對於「私設通路」之定義，應與上開建築技術規則為同一之闡釋，始符法理。查本件系爭路徑乃系爭土地建築線至公路或計畫道路之「聯外道路」，而非為系爭土地興建農舍，其農舍主要出入口至建築線之私設通路，為基地之「外部關係」，顯與上開所述之私設通路僅係「內部關係」有所區隔，自不受系爭管理辦法第11條第2項對於私設通行道路寬度之限制。再者，臺東縣政府106年5 月15日府建管字第1060083302號函亦表明農舍申請人資格審查會簽時，仍依系爭管理辦法第11條規定檢討道路寬度（6m）基地退讓辦理（見本院卷第55頁）。基此，本件系爭土地聯外道路雖為3.5公尺寬，其寬度不足5公尺，並非不得興建農舍，而係於指定建築線時，須依臺東縣建築管理自治條例第5條第1項第1 款規定辦理，應以系爭路徑之中心線為準，均等退讓1.25公尺指定建築線，臺東縣政府於申請興建農舍之審查，係依系爭管理辦法第11條第1 項之規定檢討道路寬度基地退讓辦理，而非以第11條第2 項為審查標準之依歸。職是，本件並無因系爭路徑為3.5 公尺寬，而受系爭管理辦法第11條第2 項之限制，不得興建農舍之情形。從而，本件系爭路徑目前因尚未申請臺東縣政府認定為現有巷道，亦未申請指定建築線，是以系爭土地現況而言，當未能符合「興建農舍經營計畫書」之規定，要屬當然。
3.依臺東縣政府106 年7月5日府建管字第1060123630號函載內容：「…內政部77年8 月18日台內營字第622851號函『關於都市計畫農業區及區域計畫地區非都市土地，申請興建農舍，如基地未臨接建築線，前有他人土地屬同一分區或同一編定可經由其出具同意書，以私設道路連接建築線，抑或免受建築技術規則建築設計施工編第二章第一節第2 條基地應與建築線相連接兩公尺以上之規定，…同意貴廳所擬意見不須指定建築線…』故○○○段00地號土地如需興建農舍，如通行權自行解決，申請農舍建築執照時無須指定建築線。」，既上訴人業已取得○○○段00、00、00、00、00、00及00地號土地所有權人之土地通行同意書，並於105年3月29日設定不動產役權登記完成，依上開函載意旨，可以系爭路徑為聯外道路通行，於申請農舍建築執照時無須指定建築線，客觀上自無得系爭土地有無法興建農舍之情事。尤有甚者，與系爭土地相鄰之○○○段00地號土地，其土地使用性質與系爭土地皆屬農牧用地，且該土地亦屬袋地，而與系爭土地同屬行經他人土地並舖設聯外道路，作為連接外部公路或道路之途徑，惟該土地於經臺東縣政府核下，業已合法建有農舍，本件系爭土地與該土地於位處相同地理位置、環境及具備相同土地條件等情下，基於行政法上之平等原則，臺東縣政府豈有為差別待遇，恣意認定系爭土地客觀條件上不得興建農舍之理？
4.至被上訴人空言泛稱如海岸管理法通過，臺東縣政府基於該法實施目的而暫緩或停止系爭土地興建農舍之核可，影響系爭買賣契約之履行目的云云。本件系爭土地經向臺東縣政府函詢是否屬海岸管理法管制範圍，其是否因海岸管理法通過受有影響，而不得興建農舍，據臺東縣政府106年5月15日府建管字第1060083302號函覆說明略以：『…四、查上開土地位屬於「海岸管理法」之「海岸地區範圍」…』（見本院卷第56頁），然對於系爭土地是否因位於海岸管理法之海岸地區範圍而不得興建農舍，均未置一詞，仍無法確定。是被上訴人據此主張解除系爭買賣契約，請求上訴人返還價金，顯無理由。
㈡退步言（假設語氣，非自認），縱認定系爭土地申請興建農
舍應適用系爭管理辦法第11條第2 項之要件，然兩造於簽訂合約時既已合意變更協議為減價100萬元，道路寬度由5公尺改至3.5公尺為買賣條件後，則系爭買賣契約第10條第2項所約定「賣方保證本標的物可供建築農舍使用」（見原審卷第45頁），於法律上本無實現之可能，與兩造變更協議後之內容互為牴觸，此情被上訴人知之甚稔，而仍同意道路寬度改為3.5 公尺寬，則依「後約定推翻前約定原則」之解釋，應以變更後之約定內容作為兩造締約之真意，原約定內容因而失效，上訴人自無受原系爭買賣契約第10條第2 項約款之拘束等語。
㈢聲明：原判決廢棄；廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
四、被上訴人除援引原審之陳述外，於本院補充陳述略以：㈠按依最高行政法院96年度判字第1033號裁判要旨：「『自治
條例與憲法、法律或基於法律授權之法規或上級自治團體自治條例牴觸者，無效。』地方制度法第30條第1 項定有明文。查『實施區域計畫地區建築管理辦法』係內政部依建築法第3條第3項之授權所訂定，係基於法律授權所訂定之中央法規，其中第11條規定：『臨接其他道路其寬度在6 公尺以下者，應自道路中心線退讓3 公尺以上建築』，係有關實施區域計畫地區建築管理之基本規定，此與依建築法第97條授權訂定之『建築技術規則建築設計施工編』之相關規定遙相呼應，地方自治團體於訂定建築管理自治條例（規則）時，自不得加以牴觸，否則即有無效之虞。查嘉義縣建築管理自治條例第5條第1項第1 款規定，巷道為單向出口長度在40公尺以下，寬度只要4 公尺，即可以該巷道之邊界線作為建築線，顯已牴觸上引『實施區域計畫地區建築管理辦法』第11條及『建築技術規則建築設計施工編』之相關規定，依地方制度法第30條第1 項之規定，應屬無效而不得加以適用，惟原審竟予優先適用，置『實施區域計畫地區建築管理辦法』第11條之規定於不顧，有違地方制度法第30條第1 項之規定，揆之上開說明，原判決即有適用法規不當之違法。」，上訴人以臺東縣政府105年7月26日府農土字第1050139835號函說明三、（二）之函覆意旨，主張臺東縣政府於審查申請興建農舍之標準，已明文限縮適用系爭管理辦法第5 條為審核依據，至於系爭管理辦法之其他條文內容，臺東縣政府當非據為審查興建農舍之準則云云。惟依前揭最高行政法院裁判要旨之見解，地方立法機關制定之自治規則尚且不能排除系爭管理辦法第11條之適用，遑論上訴人所引用之臺東縣政府「函文」僅屬臺東縣政府內部之行政作業標準，其法規位階不僅位於自治條例之下，甚至劣後於自治規則，何以排除系爭管理辦法第11條之適用。是上訴人之主張顯然誤解法規位階之效力，而與前揭最高行政法院裁判要旨相悖，顯無理由。況臺東縣政府上開函覆說明係「依農業用地興建農舍辦法、興建農舍經營計畫書格式、實施區域計畫地區建築管理辦法第5 條、建築法等其他相關法令規定審查」，由「相關法令規定」之記載可知，臺東縣政府所列法規或條文係「列示」而非「列舉」，是臺東縣政府之審查標準顯然亦未將系爭管理辦法第11條排除，至為明確。
㈡又上訴人雖以私設通路係指基地建築物主要出入口至建築線
之距離，屬基地之內部關係，而土地建築線至公路或計畫道路之聯外道路，屬外部關係云云。然觀諸系爭管理辦法第11條之規定，顯然無法得出該條文有上訴人所辯之內部、外部關係等區別。
㈢至兩造於訂約時合意變更協議為減價100萬元及道路寬度3.5
公尺之部分，上訴人主張原系爭買賣契約第10條第2 項之約款，因與變更後之契約內容相牴觸而失效云云。惟查：
1.按系爭買賣契約第11條第1 項約定：「本契約之附件或廣告均為本契約之一部分」，是系爭買賣契約所附之土地無償使用同意書（見原審卷第51、53、55頁）及系爭圖說（見原審卷第57頁）即均為系爭買賣契約之一部。而依上開土地無償使用同意書、系爭圖說所示，系爭路徑係由行政機關徵用或由上訴人向臺東縣政府申請經核准而合法開闢之5 公尺寬道路乙節，非僅兩造所明定者，亦為上訴人所保證者。蓋土地無償使用同意書及系爭圖說均係因被上訴人要求須有經行政機關合法開闢且為5 公尺寬之道路始願意簽訂契約，上訴人方出具予被上訴人者，自應認此係上訴人向被上訴人所保證之品質。
2.次按證人楊謝秀昐於原審證稱：「（法官：簽約當時，有無任何一方再次提議減價100 萬元，原因為何？）當時我們覺得那塊地太貴，我跟姐姐商量說有點貴，但是後來我不知道是誰提出要減價100 萬元。」、「（原告訴訟代理人：當時除了價錢之外，原告有無強調一定要5 米道路？）有，因為當初想買那塊地，是因為想要蓋農舍，如果汽車沒辦法進出，那買那塊地幹什麼。」、「（原告訴訟代理人：如果沒有
5 米道路的話，原告是否會願意簽約？）因為道路是彎彎曲曲的，如果不到5 米的話，車子沒有辦法轉彎。」、「（原告訴訟代理人：原告要求要5 米道路，當時被告有無任何表示？）都是李文雄在說的，他說絕對會把5 米道路喬到。」及「（原告訴訟代理人：被告在聽到李文雄說這些話的時候，有何表示？）他說會。我們也是想說他有答應，且契約還有附圖，那他一定會做到。」等語（見原審卷第236、237頁）。又證人謝幸貝亦證稱：「（法官：簽約當時，被告有沒有提出土地無償使用同意書、5 公尺道路草圖？）…當時有跟買方說有跟對方談好，確實有路可以進去這塊地，所以才附這些文件，當時李文雄也在場。」、「（法官：當事人談好後，你把這些附件在契約後面都是他們同意的？）是的，也是他們都清楚的。」、「（原告訴訟代理人：所以賣方有無要求把5 米拿掉？）沒有。」等語（見原審卷第231、233頁），足證系爭圖說確係上訴人用以保證能如圖說提供5 公尺寬道路而為系爭買賣契約內容之一部。衡諸上訴人原先所提議之價金高達1,642 萬元，而道路一事又如此重要，豈可能僅減價100 萬元，況100萬元僅為1,642萬元之6%而已，實與交易常情不符，而悖於經驗法則，益徵被上訴人確實未曾以減少價金100萬元為對價而同意上訴人僅須提供3.5公尺寬之道路，是上訴人辯稱兩造合意減價100萬元及道路寬度3.5公尺云云，顯與事實不符，無可採信。
3.綜上，依上訴人之主張，系爭買賣契約第10條之備註約款既未刪除，且於兩造確認系爭買賣契約內容後仍記載於契約書面中，自仍屬契約內容，反足推論系爭買賣契約已因其條款間彼此相衝突，而成客觀給付不能，且此部分無法歸責於被上訴人，被上訴人自仍得請求上訴人返還價金等語。
㈣聲明：駁回上訴。
五、兩造不爭執之事項：㈠系爭土地地目為田，使用類別為農牧用地（見原審卷第61頁謄本）。
㈡兩造於103年8月13日簽立系爭買賣契約，契約書及附件如原
審卷第37至57頁所示，但其中關於鄰地所有人出具之土地無償使用同意書、以地籍圖為基礎而繪有路寬5 公尺通行路徑之系爭圖說是否為兩造約定之契約內容，則由法院認定。
㈢被上訴人已依系爭買賣契約給付上訴人部分價金，合計342
萬元，系爭土地由上訴人於103 年8月22日，以103年8月8日之買賣為原因，自訴外人陳明珠受讓，登記為所有權人，現仍登記為上訴人所有（見原審卷第79至85頁謄本、異動索引）㈣上訴人曾與訴外人呂永原、呂智雄、呂細妹就上開00、00、
00及00地號土地等鄰地提起確認通行權及地役權事件，經臺灣臺東地方法院103年度訴字第185號判決認定上訴人就如系爭路徑位置、路寬3.5 公尺之部分土地對呂永原、呂細妹有通行權、不動產役權確定，上訴人於105年3月29日依該確定判決辦理不動產役權登記完畢（見原審卷第129至143頁上開判決書暨附圖、本院卷第101至103頁謄本）。
六、本案之爭點及本院得心證之理由：㈠系爭土地客觀上得否興建農舍？
1.查系爭土地現況可聯外之系爭路徑寬度僅3.5 公尺，為兩造不爭執。又臺灣臺東地方法院103年度訴字第185號民事確定判決，亦認定上訴人就系爭土地，對於訴外人呂永原、呂細妹所有之同地段00、00、00、00地號土地等鄰地之通行權及地役權為路寬3.5公尺之道路，先予認定。
2.上訴人主張系爭土地並無不可合法興建農舍之情形，無非以系爭路徑雖為3.5 公尺寬道路，但屬系爭土地建築線至公路或其他道路之聯外道路，非屬系爭管理辦法第11條第2 項之私設通路，且依農業用地興建農舍辦法第3 條可知，申請興建農舍，各縣市主管機關可參酌系爭管理辦法之規定作為審查辦理之依據，惟此並非強制規定，是否援引系爭管理辦法之規定作為審查標準，各縣市主管機關仍有裁量餘地。又以臺東縣政府105年7月26日函覆意旨，認為臺東縣政府已明文限縮適用系爭管理辦法第5 條規定作為審核依據，至系爭管理辦法之其他條文，當非審查興建農舍之準則為其論據。惟查：
⑴按「自治條例與憲法、法律或基於法律授權之法規或上級
自治團體自治條例牴觸者，無效。」地方制度法第30條第
1 項定有明文。查「實施區域計畫地區建築管理辦法」係內政部依建築法第3條第3項之授權所訂定，係基於法律授權所訂定之中央法規，其中第11條規定係有關實施區域計畫地區建築管理之基本規定，此與依建築法第97條授權訂定之「建築技術規則建築設計施工編」之相關規定遙相呼應，地方自治團體於訂定建築管理自治條例（規則）時，自不得加以牴觸，否則即有無效之虞。而內政部及行政院農業委員會依農業發展條例第18條第5 項規定授權發布「農業用地興建農舍辦法」，第3 條規定「其申請興建農舍，得依都市計畫法第85條授權訂定之施行細則與自治法規、實施區域計畫地區建築管理辦法、建築法、國家公園法及其他相關法令規定辦理。」，乃主管機關管制農舍興建之法規依據，地方立法機關制定之自治規則並不排除系爭管理辦法第11條之適用。而臺東縣政府106年5月15日府建管字第1060083302號函亦明確揭示：農舍申請人資格審查會簽時，仍依系爭管理辦法第11條規定檢討道路寬度基地退讓辦理（本院卷第55頁）。是以，上訴人就臺東縣政府關於審核興建農舍之適用法規部分，認不受系爭管理辦法第11條之拘束，容有誤解。
⑵系爭管理辦法第11條規定「（第1 項）建築基地臨接公路
者，其建築物與公路間之距離，應依公路法及其有關法規辦理，並應經當地主管建築機關指定(示)建築線；臨接其他道路其寬度在6公尺以下者，應自道路中心線退讓3公尺以上建築，臨接道路寬度在6 公尺以上者，仍應保持原有寬度，免再退讓。（第2 項）建築基地以私設通路連接道路者，其通路寬度不得小於左列標準：一、長度未滿10公尺者為2公尺。二、長度在10公尺以上未滿20公尺者為3公尺。三、長度大於20公尺者為5 公尺。四、基地內以私設通路為進出道路之建築物總樓地板面積合計在1,000 平方公尺以上者，通路寬度為6公尺。」，可知第1項係規定農舍基地臨接道路之情形；而第2 項則規定農舍基地未臨接道路之情形，亦即農舍基地必須以特定規格之私設道路，聯接至已供公眾通行之道路。依契約附件之系爭圖說所示之系爭路徑總長大於20公尺（見原審卷第55頁），則系爭路徑寬度必須為5 公尺，方得以指定建築線申請建築，系爭路徑現況僅3.5 公尺，依規定系爭土地顯無法為建築基地。
⑶依行政院農業委員會水土保持局105 年12月12日水保農字
第1051814188號函示有關「興建農舍經營計畫書審查參考原則及注意事項」之「農舍用地應矩形配置於農地之地界線側及臨接道路」，參照建築技術規則建築設計施工編（第1條第1項36款）道路的定義，指依都市計畫法或其他法律公布之道路（得包括人行道及沿道路邊綠帶）或經指定建築線之現有巷道，除另有規定外，不包括私設通路及類似通路。系爭路徑雖經法院判決確定並設定地役權權登記，惟仍不符「農舍用地應矩形配置於農地之地界線側及臨接道路」所稱之「道路」，依臺東縣建築管理自治條例第4條第1項規定，也無法認定為現有巷道及指定建築線，有臺東縣政府106年5月15日府建管字第1060083302號函、10
6 年7月5日府建管字第1060123630號函可參（見本院卷第
55、81頁）。系爭3.5 公尺寬之路徑非屬現有巷道，也不符合系爭管理辦法規定之寬度，系爭土地無法以系爭路徑為聯外通路而指定建築線申請興建農舍，已為明確。
⑷上訴人以臺東縣政府106 年7月5日府建管字第1060123630
號函中引述內政部77年8 月18日台內營字第622851號函釋內容，抗辯上訴人已取得相鄰土地所有權人之土地通行同意書，並於105年3月29日設定不動產役權登記完成，可以系爭路徑為通行，無須指定建築線，系爭土地客觀上可合法興建農舍云云。然上開內政部函釋「關於都市計畫農業區及區域計畫地區非都市土地，申請興建農舍，如基地未臨接建築線，前有他人土地屬同一分區或同一編定可經由其出具同意書，以私設道路連接建築線，抑或免受建築技術規則建築設計施工編第二章第一節第2 條基地應與建築線相連接兩公尺以上之規定，其通行權由其自行解決乙案，同意貴廳所擬意見不須指定建築線」，係以「通行權自行解決」為前提要件，此當然指系爭土地有符合規定之通路聯外而言。然而鄰地○○○段00、00、00及00等地號土地設定不動產役權，供系爭土地使用，依上開臺東縣政府府建管字第0000000000函之說明二、已明白確認系爭路徑非屬現有巷道，而依系爭管理辦法第11條第2項第3款之規定，系爭路徑作為系爭土地聯外之總長度超過20公尺，系爭路徑寬度3.5公尺不足規定之5公尺，顯非上開內政部函釋所稱「得免除指定建築線」之聯外通路。上訴人雖另以相鄰○○○段00地號土地上有合法農舍存在之事實，推認系爭土地亦得合法興建農舍，然上訴人並未提出該00地號土地聯外通路之長度、寬度資料及該基地指定建築線之情形，其與本案之同異處不明，自無以該00地號土地得興建農舍，即謂臺東縣政府對於相鄰之系爭土地不得為相異之認定，而援為系爭土地得興建農舍之認定依據。
3.綜上，系爭路徑僅供系爭土地所有人通行，非供公眾使用，性質上非屬系爭管理辦法第11條第1 項規定之「道路」，屬該條第2 項所規定之「私設通路」，依系爭圖說所示系爭路徑長度顯然大於20公尺（原審卷第57頁），依規定系爭路徑寬度不足5 公尺，無法指定建築線，系爭土地客觀上不得申請興建農舍，已屬明確。
㈡系爭土地減價100萬元，是否係聯外通路由5 公尺減縮至3.5
公尺之折讓？上訴人稱兩造於103年8月13日簽約時，被上訴人向上訴人表示曾到系爭土地現場見系爭路徑之路寬僅有3.5公尺而非5公尺，遂要求系爭土地價金由1,642萬元為減價100萬元充作聯外通路路寬5公尺減縮至3.5公尺之對價，雖為被上訴人否認，然據證人即地政士謝幸貝證述：「（簽約當時，有無任何一方再次提議減價100萬元，原因為何?）當時好像是因為路的部分的關係所以有減價100 萬，我記得不是很清楚，因為要進去的路要求幾米，我也記得不是很清楚。我是根據他們雙方合意的內容書寫的，也經過雙方確認。」、「（在附件裡有一個土地無償使用同意書，要開闢3 公尺半的道路，在附件草圖上面寫5 米道路，當時他們雙方談的道路，是幾公尺？）你這樣講我就想起來，原先是希望5 米，但是跟附近地主溝通的結果是3米半，所以最後又減價100萬元。」、「（當時減價100 萬元的目的就是原先談好的5米改為3米半的代價？）我如果沒記錯的話是這樣。」、「土地無償使用的部分，原先是說要給5米，但是賣方有說如果可以爭取到5米，他會爭取，但是最後是3米半，所以才減價100萬元。」、「（為何賣方何事把5 米道路寫進去？）因為賣方還是希望可以爭取5 米，這是原本畫的。」、「（賣方在簽約後，有沒有承諾，一定要再爭取到5 米？）沒有，只是有說再去跟地主爭取看看，所以才會減價100 萬元。」、「（是否如果賣方跟地主爭取不到5米，是否就是以3米半為最後的結果？）沒錯，是這樣。」（見原審卷第231、232、233、235頁）；證人即仲介李文雄亦證述：「（簽約當時，有無任何一方再次提議減價100萬元，原因為何?）這件事情的原委是，本來雙方都談好買賣價格，但是被告（指上訴人）開的3 米半的道路，原訂是計畫要開5 米，但是道路經過的地主只同意開3米半，所以約賣方到我們公司談，減價100萬是原告（指被上訴人）提議，她當中有用電話跟她的合夥人聯絡，本來希望開5米，但是最後只能開3米半，所以原告他們提議減價
100 萬元，後來被告部分認為道路不符合原告的期待，所以被告也同意減價100 萬，所以當天雙方都同意才簽下買賣契約，原告也當場開了支票給被告」、「（原告有無提到要賣的土地價格過高？）當時沒有這樣講，但是事隔一、兩年之後地役權設定好之後，謝小姐找了一個臺北的代書來找我，代書就是謝小姐的妹婿，他說謝小姐好像買了高了一點。」、「（100萬的折價就是5米道路改為3米半的代價？）是的。」（見原審卷第339、343、344 頁）。可知簽約當時兩造曾經討論過通路問題，因系爭路徑現狀僅3.5 公尺，與原約定5公尺不同，影響通行之便利性，兩造遂協議減價100萬。
被上訴人否認上開減價事由，並以仲介李文雄為賣方之代理人，其證詞不免偏頗於上訴人，然依證人即被上訴人之妹妹楊謝秀昐證述：「（當時有無談道路5米或3米半的事情？）有，簽約之前我們有去看，當時姐姐跟她說，不到5 米，但李文雄說旁邊凹下去的也是，姐姐說那你要鋪出來才算。後來簽約的時候，李文雄有保證說他會把5 米路鋪設出來。」、「（當時除了價錢之外，原告有無強調一定要5 米道路？）有，因為當初想買那塊地，是因為想要蓋農舍，如果汽車沒辦法進出，那買那塊地幹什麼。」、「如果沒有5 米道路的話，原告是否會願意簽約？）因為道路彎彎曲曲的，如果不到5米的話，車子沒有辦法轉彎。」、「（原告要求要5米道路，當時被告有無任何表示？）都是李文雄在說的，他說絕對會把5 米道路喬到。（被告在聽到李文雄說這些話的時候，有何表示？）他說會。我們也是想說他有答應，且契約還有附圖，那他一定會做到。」等語（原審卷第236、237頁），可知兩造簽約當時確實有討論到通行的問題，被上訴人清楚系爭路徑僅3.5公尺寬，與原先約定之5公尺不符，要求上訴人減價，審酌證人謝幸貝於兩造簽訂系爭買賣契約時在場，其於兩造協議後確認合意內容而代筆草擬契約書，其對於協議內容應為明瞭，且其為地政士並未代理任何一方，為公正之第三人，其願擔保證詞可信性經具結後為上開證詞，證述兩造簽約當時達成道路寬度由5公尺變更為3.5公尺、減價100 萬元之協議，應屬信實可採。則被上訴人以契約附件之系爭圖說仍標示5公尺寬之路徑，主張上訴人不能提供5公尺寬混凝土道路，欠缺出賣人所保證之品質，則無可信。
㈢被上訴人上開協議，是否免除上訴人擔保系爭土地得建築農
舍之責任？
1.按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」及「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」民法第354、359條及第259條第1項第1、2款分別定有明文。
2.經查，系爭買賣契約第10條第2 項「賣方保證本標的物可供建築農舍使用。」之約定為手寫記載，堪認為兩造磋商之特別約定事項。由「可供建築農舍使用」之文字可知被上訴人購買系爭土地之目的係為興建農舍使用，上訴人應擔保系爭土地得適法作為農舍基地，易言之，扣除可歸責於被上訴人之有關農舍申請人資格限制外，系爭土地不應有無法興建農舍之事由，此為上訴人依系爭買賣契約對系爭土地「所保證之品質」，至為灼然。即使被上訴人於簽約當時囿於系爭土地聯外通路僅3.5 公尺之現況，而與上訴人協議系爭土地減價100萬元，然此僅為通行便利性之讓步，不再堅持路寬5公尺，並無因此免除上訴人保證系爭土地得興建農舍之契約責任，蓋倘有免除之意，應會將該文字刪除，焉有可能任由該文字繼續存在契約書面上。此外，系爭買賣契約第2 條約定系爭土地買賣價款為1,542萬元，亦未見有何記載原價款1,642萬元經折讓之協議內容，上訴人既未舉證系爭買賣契約第10條第2 項約定併兩造協議道路寬度縮減而失其效力之情，上訴人仍須就系爭買賣契約負其所保證之品質，即保證系爭土地得適法作為農舍基地，應無庸疑。
七、綜上所述，兩造於系爭買賣契約已經約定上訴人負有保證使系爭土地得供興建農舍使用之契約義務，而系爭土地有因聯外之系爭路徑不符合系爭管理辦法第11條第2 項規定，而無法興建農舍，系爭土地顯然欠缺上訴人依系爭買賣契約應保證之品質，此法律上之瑕疵明顯無法補正，被上訴人得拒絕受領，依民法第354條、第359條規定，對上訴人主張瑕疵擔保責任，而解除系爭買賣契約，上訴人於系爭契約解除後，應依民法第259 條第1、2款規定，返還已收受之價金及利息。從而，被上訴人請求上訴人應給付342 萬元，及自起訴書送達翌日即105年1月21日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨以供擔保為條件之假執行宣告，洵屬正當，應予准許。又被上訴人就不同之訴訟標的，為同一聲明之重疊合併之訴，既依上開規定請求認有理由，即無庸再就民法第92、224、113、114 條規定請求有無理由為判決，原審判命上訴人給付上開本息，並准兩造供擔保為假執行或免假執行之宣告，核無違誤。上訴意旨仍執陳詞，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後認均不足影響判決之結果，自無逐一論駁之必要，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，應依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 9 月 27 日
民事庭審判長法 官 王紋瑩
法 官 邱志平法 官 劉雪惠以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第l項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 9 月 27 日
書記官 林明智附 註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。