臺灣高等法院花蓮分院民事判決 106年度上字第28號上 訴 人 樓麗萍訴訟代理人 蔡文玲律師被上訴人 蔡啟俊
蔡榮煌林進通謝添丁前列4人共同訴訟代理人 張秉正律師複代理人 劉彥廷律師被上訴人 戴建豐
林玉寶楊金玉林益全林偲萍前列5人共同訴訟代理人 吳秋樵律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國106年4月18日臺灣花蓮地方法院104年度訴字第306號第一審判決提起上訴，本院於106年9月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分按當事人不得提出新攻擊或防禦方法。但有下列情形之一者，不在此限：…三、對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者。…前項但書各款事由，當事人應釋明之，民事訴訟法第447條第1項第3款、同條第2項定有明文。查上訴人於本院主張其所有之花蓮縣○○市○○段000-0、000、000、000及000地號土地（下稱000-0土地、000土地、000土地、000土地及000土地，合稱「系爭土地」）上建築物有新建或增建情形，參照花蓮縣花蓮地政事務所105年花測字第000000號土地複丈成果圖（下稱原判決附圖）之占用面積與花蓮縣各類房屋耐用年限數及折舊率標準表所示之耐用年限（見本院卷第46頁），以證明被上訴人主張租賃關係存在為無理由等，雖係於第二審始提出，惟此僅係上訴人就其於第一審已提出兩造間有無租賃關係之攻擊或防禦方法所為補充及釋明，合於上開規定，應准其提出。
貳、實體部分
一、兩造於原審之主張及抗辯
（一）上訴人於原審起訴主張略以：
１、系爭土地為上訴人所有，然為被上訴人無權占用，爰依民法第767條第1項規定，請求被上訴人拆除各自於系爭土地上所有之地上物及返還占用之土地予上訴人。
２、並聲明：⑴被上訴人蔡榮煌、蔡啟俊應將坐落○○市○○段○○○○號
土地上如原判決附圖所示A、A1部分（面積約330.03平方公尺）之地上物拆除騰空，並將占用土地返還上訴人。
⑵被上訴人林進通應將坐落○○市○○段○○○○號土地上如
原判決附圖所示B部分（面積約99.31平方公尺）之地上物拆除騰空，並將占用土地返還上訴人。
⑶被上訴人楊金玉應將坐落○○市○○段000-0、000地號土
地上如原判決附圖所示C、C1、C2、C3、C4、C5、C6部分（面積約266.83平方公尺）之地上物拆除騰空，並將占用土地返還上訴人。
⑷被上訴人戴建豐應將坐落○○市○○段○○○○號土地上如
原判決附圖所示D部分（面積約97.98平方公尺）之地上物拆除騰空，並將占用土地返還上訴人。
⑸被上訴人林玉寶應將坐落○○市○○段○○○○號土地上如
原判決附圖所示E部分（面積約127.85平方公尺）之地上物拆除騰空，並將占用土地返還上訴人。
⑹被上訴人林益全應將坐落○○市○○段000-0、000地號土
地上如原判決附圖所示F、F1部分（面積約95.34平方公尺）之地上物拆除騰空，並將占用土地返還上訴人。
⑺被上訴人林偲萍應將坐落○○市○○段000-0、000地號土
地上如原判決附圖所示G、G1部分（面積約154.79平方公尺）之地上物拆除騰空，並將占用土地返還上訴人。
⑻被上訴人謝添丁應將坐落○○市○○段000、000地號土地
上如原判決附圖所示J部分（面積約477.62平方公尺）之地上物拆除騰空，並將占用土地返還上訴人。
⑼訴訟費用由被上訴人負擔。
（二）被上訴人於原審抗辯略以：
１、被上訴人林進通、蔡啟俊、蔡榮煌、謝添丁部分：⑴上訴人所有之系爭000-0地號土地為存有耕地三七五減租
條例租約之土地，上訴人未先經花蓮縣政府耕地租佃委員會調解或調處即提起本訴，於法不合。
⑵被上訴人與上訴人之前手間存有租地建屋契約：
系爭土地原為訴外人林阿木（下稱林阿木）所有，林阿木早年至花蓮地區開墾，其所有土地面積廣大，故請被上訴人林進通、蔡啟俊、蔡榮煌、謝添丁等人之祖父輩至系爭土地開墾，林阿木並同意將系爭土地租予被上訴人等人之長輩建屋使用。又自被上訴人長輩承租起至土地出賣予上訴人前，被上訴人長輩及被上訴人均有按時繳納租金予上訴人之前手即林阿木及其繼承人，可認被上訴人與上訴人之前手確存有租地建屋契約。另系爭土地原所有權人與上訴人於訂立系爭土地之買賣契約時，並未依法書面通知被上訴人行使優先承購權，故上訴人不得以所有權人地位請求被上訴人拆屋還地。又上訴人取得系爭土地所有權後，拒收被上訴人繳納之租金，故被上訴人已將租金予以提存。縱認被上訴人與上訴人之前手即系爭土地之原所有權人間並無租地建屋契約，仍應訂有不定期租賃契約，依民法買賣不破租賃規定，上訴人自應繼受該不定期租賃契約，是被上訴人自為有權占用系爭土地資為抗辯，並聲明：①上訴人之訴駁回；②訴訟費用由上訴人負擔。
２、被上訴人戴建豐、林玉寶、楊金玉、林益全、林偲萍則以：
上訴人戴建豐、林玉寶、楊金玉、林益全、林偲萍之先人早年應林阿木之招募，於系爭土地上現在各被上訴人房屋坐落及使用範圍內開墾種植作物，林阿木並同意其先人於其上興建農舍居住，並向渠等收取租金（原約定收取稻穀，後改為金錢），已成立租地建屋契約（目前系爭土地上之被上訴人使用房屋多歷經多年整修）。嗣林阿木於民國65年間死亡後，系爭土地由其繼承人繼承，上開租地建屋契約亦因繼承等原因輾轉由被上訴人所繼受，被上訴人及其前手均有持續繳納上開租金。又林阿木及其前手與上訴人於訂立系爭土地之買賣契約時，並未依法書面通知被上訴人行使優先承購權，故上訴人不得以所有權人地位請求被上訴人拆屋還地。另上訴人取得系爭土地所有權後，亦拒收被上訴人繳納之租金，故被上訴人已將租金予以提存。被上訴人自為有權占用系爭土地資為抗辯，並聲明：⑴上訴人之訴駁回；⑵訴訟費用由上訴人負擔。
二、原審判決雖認被上訴人林進通等人無法證明其等於○○市○○段○○○○○○號土地上與系爭土地前所有權人定有三七五減租條例租約，故其等此項抗辯並無理由；然認被上訴人等抗辯與上訴人前手訂有租地建屋契約，上訴人於103年買受系爭土地時已知悉被上訴人等有占有使用之情形，應繼受其前手與被上訴人間之租地建屋契約為有理，據此為上訴人敗訴判決。上訴人不服，提起本件上訴，除引用前所提陳述外，並於本院補陳主張略以：
（一）原審以收取租金與否認定租賃關係存在，容有疑義，本件未有租地建屋契約存在：
證人林善北以自己之意思收取被上訴人之租金，未經一定比例之共有人同意，對全體共有人不生效力，原審不得以收取所謂之租金即認定租賃關係存在，況被上訴人中尚有未繳納租金者，則原審未予以釐清即予以認定，自屬違背證據法則。又使用土地之原因多端，不應以占有事實即認定系爭土地係屬租地建屋，況系爭土地於林阿木死亡後，即屬繼承人公同共有，依照民法第831條準用第820條規定，共有物之管理至少應有共有人過半數及其應有部分過半數之同意行之，然林善北以自己意思收取被上訴人之租金，未經一定比例共有人同意，對全體共有人不生效力，原審不得以收取所謂租金認定租地建屋契約關係存在。
（二）系爭土地上建築物已超過其使用年限，亦有增建、改建事實，被上訴人確實無權占有：
本件縱有租地建屋情事，然被上訴人所建房屋之屋齡均已逾使用年限，故兩造間之租賃關係已因被上訴人之增建、改建而租約終止。且上訴人於買受系爭土地時所知者僅被上訴人無權占有系爭土地，若知被上訴人係租地建屋，上訴人自不願意購買所有權遭限制之土地。而被上訴人僅提出收支簿等為證，就締約時間、地點、內容、價額、對象等事項皆付之闕如，難謂已盡舉證責任。參之卷附花蓮縣地方稅務房屋稅籍證明書暨原判決附圖可知被上訴人蔡榮煌、蔡啟俊、林進通、楊金玉、林玉寶、戴建豐、林益全、林偲萍及謝添丁，皆已有增建之事實（見本院卷第44頁反面），又依據花蓮縣各類房屋耐用年限及折舊率標準表，木石磚造不分性質最長為43年，然經查林阿木於65年7月6日死亡，迄今已逾41年，凡未超過41年皆係屬未經土地所有權人同意自行改建，其租賃關係因承租人新建、改建而租賃關係不存在。
（三）被上訴人主張租地建屋契約間存有新的合意應屬無據，且被上訴人應負擔舉證責任，證明林阿木之繼承人同意繼續出租予被上訴人：
１、證人林善北證稱所收取之金錢並非租金，是地價稅，自無從成立新的租賃關係。況花蓮縣地方稅務局106年1月13日花稅土字第0000000000號函所附之000、000、000、000土地之地價稅資料，可知被上訴人或其前手支付之金錢不足繳納地價稅額，該金錢應屬土地使用補償費性質，而非租金。又系爭土地上建物租約即因被上訴人之增建、改建而租期屆至，上訴人自得依土地法第103條第1款之規定以契約年限屆滿，收回土地。而被上訴人楊金玉等所謂新的合意，應以增、改建後之現況定之，被上訴人蔡榮煌等認雙方間之租地建屋契約期限應以現存建物達到不堪使用情況為止，而非以早年租地建屋契約簽訂時建物原況作為不堪使用之期限，於法無據。準此，林阿木之繼承人與被上訴人間無從成立此項新合意，被上訴人應舉證證明與渠等成立新合意時之共有人有新的合意。
２、又林阿木於65年7月6日死亡，於89年1月18日始辦理繼承登記，被上訴人難明確知悉新所有權人，遑論取得渠等之同意，被上訴人辯稱此租賃關係也經過原所有權人林阿木全體繼承人同意繼續出租予被上訴人，被上訴人應舉證證明之。按被上訴人等係無權占有系爭土地，臨訟始主張有三七五租約之情事，經原審查明無三七五租約，改稱租地建屋，既不知有租約之存在，如何催繳租金？被上訴人稱「上訴人未曾對被上訴人為催告行為」云云，自有誤會。
（四）並聲明：
１、原判決廢棄。
２、上廢棄部分，被上訴人蔡煌榮、蔡啟俊應將坐落○○市○○段○○○○號土地上，如花蓮縣花蓮地政事務所105年花測字第000000號土地複丈成果圖所示A、A1部分（面積約
330.03平方公尺）之地上物拆除騰空，並將占用土地返還給上訴人。
３、第一項廢棄部分，被上訴人林進通應將坐落○○市○○段○○○○號土地上，如花蓮縣花蓮地政事務所105年花測字第000000號土地複丈成果圖所示B部分（面積約99.31平方公尺）之地上物拆除騰空，並將占用土地返還給上訴人。
４、第一項廢棄部分，被上訴人楊金玉應將坐落○○市○○段000-0、000地號土地上，如花蓮縣花蓮地政事務所105年花測字第073550號土地複丈成果圖所示C、C1、C2、C3、C
4、C5、C6部分（面積約266.83平方公尺）之地上物拆除騰空，並將占用土地返還給上訴人。
５、第一項廢棄部分，被上訴人戴建豐應將坐落○○市○○段○○○○號土地上，如花蓮縣花蓮地政事務所105年花測字第000000號土地複丈成果圖所示D部分（面積約97.98平方公尺）之地上物拆除騰空，並將占用土地返還給上訴人。
６、第一項廢棄部分，被上訴人林玉寶應將坐落○○市○○段○○○○號土地上，如花蓮縣花蓮地政事務所105年花測字第000000號土地複丈成果圖所示E部分（面積約127.85平方公尺）之地上物拆除騰空，並將占用土地返還給上訴人。
７、第一項廢棄部分，被上訴人林益全應將坐落○○市○○段000-0、000地號土地上，如花蓮縣花蓮地政事務所105年花測字第000000號土地複丈成果圖所示F、F1部分（面積約95.34平方公尺）之地上物拆除騰空，並將占用土地返還給上訴人。
８、第一項廢棄部分，被上訴人林偲萍應將坐落○○市○○段000-0、000地號土地上，如花蓮縣花蓮地政事務所105年花測字第000000號土地複丈成果圖所示G、G1部分（面積約154.79平方公尺）之地上物拆除騰空，並將占用土地返還給上訴人。
９、第一項廢棄部分，被上訴人謝添丁應將坐落○○市○○段
000、000地號土地上，如花蓮縣花蓮地政事務所105年花測字第000000號土地複丈成果圖所示部J部分（面積約477.62平方公尺）之地上物拆除騰空，並將占用土地返還給上訴人。
、第一、二審訴訟費用由被上訴人等負擔。
、上訴人願供擔保，請准予宣告假執行。
三、被上訴人除引用原審陳述外，於本院補陳略以：
（一）被上訴人林進通、蔡啟俊、蔡榮煌、謝添丁部分：
１、被上訴人使用系爭土地係依據先前已有之租地建屋契約，亦已交付租金：
⑴按租用建築房屋之基地非有土地法第103條所列各款情形
之一，出租人不得收回，乙向甲租地所建之房屋，雖告滅失，而租用基地之契約，要未失其存在，且其申請重建之屋，不問是否與原狀相符，甲均負有同意重建之義務（最高法院51年台上字第2987號判例、51年度第2次民事庭總會決議㈠參照）。是以，租用基地後再興建房屋而成立之基地租約，其租約不因建物滅失而失其存在，此與推定土地租賃關係，應認租賃期限係至建築物滅失時之情形不同，上訴人所持法律意見容有錯誤。查系爭土地係林阿木出租予被上訴人，並非林善北擅自出租予被上訴人，且此租賃關係也經過林阿木全體繼承人同意繼續出租予被上訴人，此於原審已認定綦祥，且由證人林善北之證詞，可知系爭土地原係林阿木所有，於林阿木往生後，由其全體子女繼承系爭土地，當時因其他共有人住在宜蘭，故由住在花蓮之林水龍就近管理，嗣林善北再由其父林水龍手中繼承系爭土地一部分，由林善北繼續為全體地主管理系爭土地，林善北並非擅自出租系爭土地。是以上訴人主張證人林善北係以自己之意思收取被上訴人等所謂之租金，未經一定比例共有人同意，對全體共有人不生效力，系爭土地之租賃關係不存在，並無理由。
⑵上訴人主張系爭租約有違反民法第831條準用第820條規定
，共有物之管理至少應有共有人過半數及其應有部分過半數之同意行之，林善北擅自以自己意思收取被上訴人等所謂之租金，未經一定比例共有人同意，對全體共有人不生效力，其主張並無理由：本案訂立系爭租地建屋契約時，系爭土地所有權人僅林阿木一人，此由系爭土地第二類謄本在卷可稽，兩造間之租地建屋契約早於上訴人前手即林阿木之繼承人繼承系爭土地前早已存立，無上訴人所稱需得其他共有人同意之情形。
⑶系爭土地係原所有權人林阿木出租予被上訴人全體，並非
林善北擅自出租予被上訴人，且此租賃關係亦經原所有權人林阿木全體繼承人同意繼續出租予被上訴人：原審判決已清楚敘明系爭土地係原所有權人林阿木出租予被上訴人之理由，租賃契約並非林善北私自訂立，此有證人林善北之證述及被上訴人提出之戶籍謄本、收支簿、房屋稅籍證明、門牌證明書、用電證明書、存證信函、提存書及支票等資料，及原審所調取之被上訴人林進通、蔡榮煌、蔡啟俊、蔡榮煌之父蔡林貴、謝添丁及其妻林阿合之戶役政資料，可知被上訴人或其前手確實長期於系爭土地上建屋居住，並持續繳納一定之稻穀數量或金錢予林水龍或林善北等人，及於系爭土地出賣於上訴人後，因上訴人拒收被上訴人交付之金錢，被上訴人將之提存等情，及林阿木、林水龍相繼死亡後，若其他繼承人未曾同意由被上訴人之長輩親人於系爭土地上建屋使用，怎可能於103年將土地出賣予上訴人前均未曾要求占用系爭土地大部分面積之渠等拆屋還地，反由林阿木之繼承人即其子林水龍或孫林善北或林善銘等向被上訴人或其前手收取一定金錢或稻穀數量，故被上訴人或其前手既交付一定之財物予系爭土地之原所有權人林阿木或其繼承人，並於系爭土地上建屋使用，該財物應為於系爭土地上建屋並繼續使用之代價。
２、上訴人稱被上訴人未取得新所有權人之同意而使用系爭土地、未繳納租金、不知有房屋使用權限等，均難以採信：⑴上訴人於上訴審始主張系爭土地上之建物有新建及改建事
實，而以法定折舊率推算被上訴人之建物係未經土地所有權人同意自行改建，其租賃關係因被上訴人新建改建致租賃關係不存在，依民事訴訟法第447條規定，並無理由。
經查，觀諸上訴人自原審起訴當時（104年7月13日）迄至判決（106年4月18日）為止，將近2年之時間均未為此主張；且於原審105年10月5日言詞辯論期日，上訴人對於地政事務所認定被上訴人佔有範圍，上訴人訴訟代理人亦表示無意見，難認上訴人於上訴審時表示被上訴人之建物有新建或改建情事，符合前揭規定准予提出新攻擊防禦方法事由，上訴人僅以面積為認定而無其他證據，難認其主張有理由。且被上訴人否認有新建或改建之事實，上訴人僅以面積為認定而無其他證據，難認其主張有理由。退步言之，若被上訴人有新建或改建之情，然由收支簿之記載可知，系爭土地原所有權人每一年度都向被上訴人收取地租，且無論是林阿木、林水龍，抑或是林善北、林善銘等人，均居住於系爭土地之上，與被上訴人比鄰而居，每日出入均會經過被上訴人等人住處，設若被上訴人未經原所有權人同意而新建或改建，原所有權人理應早已知悉，不會長達40餘年均置之不理，甚至還持續收取地租，故上訴人之主張不合理。再退步言之，縱認被上訴人之租地建屋契約依其契約目的探求當事人之真意，契約之期限，應解為至房屋不堪使用時為止，然因系爭土地原所有權人有持續向被上訴人收取地租，應認雙方間之租地建屋契約期限以現存建物達到不堪使用情況為止，而非以早年租地建屋契約訂時建物原況做為不堪使用之期限才是。
⑵又上訴人稱被上訴人未繳納租金之情，並非為真。按建築
房屋基地之出租人，依土地法第103條第4款以承租人積欠租金額達二年以上為原因，終止租賃契約，仍應依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達二年以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約，最高法院104年度台上字第2155號判決意旨參照，查本件上訴人自始未曾提出任何被上訴人有未繳納租金之證明，縱使被上訴人有未繳納租金等情，上訴人亦未曾對被上訴人為催告行為，難認上訴人主張未繳納租金而終止租約為有理由。
⑶此外，上訴人稱若早知系爭土地上有房屋租用，豈敢購買
所有權行使受限制之土地等語，惟查，依照上訴人系爭土地買賣契約書第7條約定：「本約土地有他人地上物佔有使用，由買方自行清理，所需之費用由買方負擔。」、土地點交確認書：「一、本買賣土地已依約於所有權移轉登記完成及支付價款之票據兌現時，視同賣方依現狀點交買方管領使用，業經雙方確認點交無誤。二、本約土地有他人地上物佔有使用，由買方自行清理，所需之費用由買方負擔。」，可知上訴人於購買前就知道有人佔用系爭土地，點交時也再次確認無誤，且依照一般買賣實務，若知悉購買土地上有其他人佔用，勢必會詢問出賣人，再加上本件買賣契約中，系爭土地之交易金額高達1億2千1百萬元，涉及13筆土地，交易雙方理應就此事更加謹慎，上訴人稱其對於系爭土地上之所有權受到限制完全不知悉，顯與交易常情不符，上訴人此項辯解亦無理由。
３、聲明：⑴上訴駁回。⑵第二審訴訟費用由上訴人負擔。⑶如受不利判決，願供擔保，請准予宣告免為假執行。
（二）被上訴人戴建豐、林玉寶、楊金玉、林益全、林偲萍部分：
１、被上訴人有使用系爭土地權源，亦有繳交租金：依據證人林善北於原審105年10月5日之證詞可知，系爭土地其上房屋原即有租賃關係存在，系爭土地之原所有權人林阿木死亡後，由其所有權人共同繼承租賃關係，且亦依原約定收取租金，共有人未曾提出反對之意思表示，當認系爭租約之法律關係，於林阿木之繼承人間繼續存在。至上訴人主張被上訴人未繳納租金部分，被上訴人否認真實，本件於原審期間，無論上訴人或證人林善北等人，未曾提出或證稱被上訴人等有「未繳」或「催告」等情，故本件上訴之理由，應無影響兩造法律關係，無需加以審酌。依據原判決附圖所示，被上訴人所承租之範圍，並非僅有「建物基地之範圍」，尚包含部分之空地，此為農業時期曬穀場或於住家旁種植蔬果之用，故租地建屋之各承租人之承租範圍，本非僅有原先之建物基地範圍，再者，本案自始即收取相當之租金，原先出租人林阿木及被上訴人之先人本有意永久居住於系爭土地上，故無租期之約定，此參證人林善北等人長年居住於系爭土地附近且長年收取租金，對於系爭土地上之房屋有所變動之情形知之甚詳，而未曾提出反對之意見，亦均按先人之約定收取租金，即可推知。
２、上訴人之前手林善北等人，同意被上訴人之增改建行為，就系爭土地之租賃法律關係，應認已達成新的合意：
關於上訴人於上訴審始主張系爭土地上有新建或增建之情事，或以法定之折舊計算主張租約已經到期，其於原審未有主張，依民事訴訟法第447條規定，應屬當事人不得提出之新攻擊或防禦方法，又若縱如上訴人所述，有增、改建之事實，亦已增、改建長達30年，上訴人之前手知悉此情且未曾為反對之意思表示，亦未表達終止租約，甚至於出售系爭土地前亦未終止租約，反而收取租金，當認上訴人之前手已同意被上訴人之增、改建行為，不應再以原建物之狀態論租賃契約是否應行終止。而上訴人所引之最高法院105年度台上字第1200號判決，係「無收取租金」之土地交換使用契約，與本件事實迥異，自難以援引適用，惟使用年限部分仍有參酌價值。是以，上訴人主張被上訴人於系爭土地上有增擴建之行為，使系爭租約終止，縱其所述為真，仍非屬變更租賃關係之情形。若認有增改建之事實且足以變更或終止原先之租賃法律關係之情形，亦應認上訴人之前手亦同意被上訴人之增改建行為，而就系爭土地之租賃法律關係，已達成新的合意（縱如上訴人所述以房屋之不堪使用為其期限，亦應以增改建後之現況定之，而非以原先之房屋狀況定之），此參上訴人之前手林善北等人自70年間至今持續收取租金，未曾請求拆屋還地等情即知，故被上訴人亦同屬有權占有無疑。
３、聲明：⑴上訴駁回。⑵第二審訴訟費用由上訴人負擔。⑶如受不利判決，願供擔保，請准予宣告免為假執行。
四、本院之判斷及理由：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院92年度台上字第312號判決意旨參照）。上訴人主張系爭土地為伊所有之事實，業據其提出土地登記謄本為證，且為被上訴人等所不爭執，堪信為實。又系爭土地上如原判決附圖所示之地上物分別為如原判決附圖所示之人所有，並有系爭建物等事實，亦為兩造所不爭執，復有原審囑託臺灣花蓮地政事務所人員於105年4月21日之土地複丈成果圖在案可查，此部分事實亦可認定。上訴人主張之被上訴人無任何合法權源，無權占用上訴人所有系爭土地建屋使用，被上訴人所為已使上訴人所有權之行使受有損害，爰依民法第767條第1項規定，本於所有權之行使提起本件訴訟，請求被上訴人拆除占用之地上物，將土地返還於上訴人。被上訴人則否認其等係無權占用，並主張與系爭土地前手訂有租地建物契約為辯。是本件之爭點為被上訴人抗辯於系爭土地上存有租地建屋契約是否有理由，上訴人是否得依民法第767條第1項規定請求被上訴人等拆屋還地。故被上訴人等自應就其等占有使用系爭土地係有正當權源之事實，負舉證責任。
（二）被上訴人等提出收支簿及已付租金之資料為證，而以彼等與系爭土地原所有權人即上訴人前手之被繼承人間訂有租地建屋契約等語置辯，故本件應就被上訴人所提前開資料是否足以證明其與上訴人前手間訂有租地建屋契約予以審酌。經查：
１、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。又所謂租金，即為使用租賃物而支付之對價。次按89年5月5日民法債編修正施行後，原民法第425條規定：「出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在。」業經修正為：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」是有關於上揭修正前，已與承租人訂定未經公證之期限逾5年或未定期限之不動產租賃契約，並將不動產交由承租人占有中，嗣於該法修正施行後始將不動產所有權讓與他人者，是基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，民法債編修正前成立之租賃契約，無適用修正民法第425條第2項規定之餘地（最高法院98年度第2次民事庭會議參照）。又租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，亦為第426條之1所明定。
２、再按私文書經他造否認者，固應由舉證人證其真正。但如係遠年舊物，另行舉證實有困難，法院非不得依經驗法則，並斟酌全辯論意旨，判斷其真偽；當事人提出之私文書必須真正而無瑕疵者，始有訴訟法之形式的證據力，此形式的證據力具備後，法院就其中之記載調查其是否與系爭事項有關，始有實質的證據力可言（最高法院85年度台上字第1837號判決、41年台上字第971號判例要旨參照）。
被上訴人等提出收支簿及已付租金之資料，業經系爭土地原所有人之一即證人林善北及林善銘於原審證稱係屬實在，故被上訴人等所提上開資料形式上之證據力已具備。
３、系爭坐落花蓮縣○○市○○段000、000、000、000及000地號土地，原均為訴外人林阿木單獨所有，林阿木於65年7月6日死亡，系爭土地所有權由訴外人陳耀承、林慶豐、陳林貴美、簡林阿幼、林德福、林德忠、林秀端、楊林秀琴、邱林秀子、林善吉、林善銘、林善南、林善北、邱林菊花、林貴春、潘林貴珠、林貴玉、黃月雲、林浩浚、林浩正、林浩程、林俶資等人於89年1月18日分割繼承取得，另系爭坐落花蓮縣○○市○○段000之0地號土地係於103年9月26日自同段000地號土地分割出，系爭土地（即○○段000、000之0、000、000、000及000地號土地）嗣因繼承分割或買賣等原因，由訴外人陳林貴美、林德忠、林秀端、楊林秀琴、林善吉、林善銘、林善南、林善北、林貴春、潘林貴珠、林貴玉、黃月雲、林浩浚、林浩正、林浩程、林俶資、湯凱有、邱峯山、邱峯謨、邱麗芬、邱意雯、林陳堅、陳瀛洲、陳丰暖、陳丰瑾、簡如璋、林銘漢、林聖凱、林育甄、林聖懿、施林秀霞、邱志雄、楊志鋼、楊夏君、楊珮君、林麗華、何秀廷、林慶豐、蔡金花、蔡寶蘭、王月鳳、戴素燕等人取得部分應有部分所有權，其後再轉賣予上訴人，並於103年12月30日辦理所有權移轉登記等節，有花蓮縣○○市○○段000、000之0、000、
000、000及000地號土地第一類登記謄本、地籍異動索引、上開土地賣予上訴人之買賣契約書影本、林阿木之戶籍謄本等件為證（見原審卷㈠第165-184頁、卷㈡第280、281頁、第288-307頁、卷㈢第259-400頁）。則系爭土地若於上訴人之前手於繼承前即已由原所有人出租予被上訴人等，依前揭規定所示，上訴人自應受拘束。
４、上訴人固主張被上訴人提出之「收支簿」、「租金簿」等資料客觀上與系爭土地毫無關聯，且系爭土地之原所有權人即上訴人之前手高達31人，彼此對土地使用意見整合極度困難之情況下，被上訴人不可能取得一定比例人數之共有人同意租用系爭土地建屋，若有租約亦係林善北等人未經同意之個人行為，且被上訴人對於租約時間、地點、內容、價額、給付對象等均無法說明，渠等占用系爭土地之範圍分布甚廣，占用面積形狀畸形，顯係被上訴人各自增建結果所導致，核與一般出租土地面積方正以便於計算租金之常情，迥不相同；又原所有權人林阿木於65年7月6日已死亡，縱有租地建屋契約，建物均已逾使用年限，且被上訴人占用系爭土地大部分範圍之情況下，影響上訴人權益甚據，被上訴人應為無權占用系爭土地等語。被上訴人等則辯以系爭土地原為訴外人林阿木單獨所有，林阿木早年至花蓮地區開墾，並請被上訴人之長輩親人協助開墾，並同意渠等租地建屋，雖未訂立書面，但均有按時繳納租金，而被上訴人係因自渠等之長輩親人因繼承等法律關係受讓上開租地建屋契約，分別為被上訴人林進通使用土地部分係其母林玉秀與林阿木訂立租地建屋契約；被上訴人蔡榮煌使用土地部分係其父蔡林貴與林阿木訂立租地建屋契約；被上訴人蔡啟俊使用土地部分則為其祖父蔡林貴與林阿木訂立租地建屋契約，復由蔡啟俊之父繼承上開租約，再由蔡啟俊繼承；被上訴人謝添丁使用土地部分係其妻林阿合之父林國與林阿木訂立租地建屋契約，再由謝添丁繼受取得；被上訴人林玉寶使用土地部分係其父林阿能與林阿木訂立租地建屋契約；被上訴人楊金玉使用土地部分係其公公林文銀之父林阿能與林阿木訂立租地建屋契約；被上訴人林益全使用土地部分係其祖父林阿能與林阿木訂立租地建屋契約；被上訴人林偲萍使用土地部分係其曾祖父林阿能與林阿木訂立租地建屋契約；被上訴人戴建豐使用土地部分係其外曾祖父林紅毛與林阿木訂立租地建屋契約，並提出被上訴人楊金玉及其夫林清枝及其公公林文銀，被上訴人戴建豐及其母林秀英及其外祖父林秋茂，被上訴人林益全及其父林春發，被上訴人林偲萍及其父林志勇及其祖父林萬德等人之戶籍謄本、收支簿、房屋稅籍證明、門牌證明書、用電證明書、存證信函、提存書及支票等件為證（見原審卷㈠第185-215頁、第225-244頁、卷㈢第80-91頁、第191-224頁、第257-258頁、第413-421頁）。
則系爭土地既然在上訴人之前手即證人林善北等人取得繼承權前即有足以證明租約之收支簿等，並由林阿木及其繼承人依約向被上訴人（或其被繼承人）收取作為使用土地對價之稻穀或金錢而記載於前揭收支簿，足以證明其間確存有租約，茲分敘如下：
⑴證人即系爭土地原所有權人之一亦為林阿木之孫林善北於
原審證稱：被上訴人提出之收支簿上之印章確實是我父親林水龍或我的用印，收支簿剛開始記載稻穀，後來改為金錢，是我父親跟他們接洽的，我父親與祖父當時如何跟被告約定不清楚，但後來因為要繳地價稅才改收錢。我是民國00年次生，我現在有居住在系爭土地上，但不清楚被告的房子何時蓋在系爭土地上，我小時候就看到被告等人在系爭土地上居住，系爭土地原是我祖父林阿木所有，並交由我父親林水龍管理，林阿木死亡後，土地由我伯父、叔叔、我父親等人持分，但由我父親管理，後來我父親死亡後，土地由我管理，我70幾年起開始向被告收錢，我每年年底向被告收今年的錢。我父親有想說要把土地賣給被上訴人，從沒叫被上訴人拆屋，或叫我叫被上訴人拆屋，這是上上一輩的事。對於被上訴人與我祖父、父親間的約定我不知道。我祖父死亡後，到90幾年才辦理繼承登記。在還沒辦繼承登記前，我向被上訴人收到的錢要繳地價稅，辦理繼承登記後我把收到的錢交給其他共有人，他們如何處理，我不知道，地價稅後來翻倍，收到的錢根本不夠繳地價稅，被上訴人後面繳的錢依我們的意思是地價稅。另外被上訴人蔡啟俊的部分都是他伯父即被上訴人蔡榮煌拿錢幫他繳，因為蔡啟俊沒有收支簿等語（見原審卷㈡第208- 215頁），另證人即系爭土地之原所有權人之一亦為林阿木之孫林善銘於原審亦證稱：被上訴人提出之收支簿上有我用印的部分（見原審卷㈠第191、206頁）是我蓋的，這是向被上訴人收的房地租，是要收來繳地價稅，因我弟林善北去外地工作，這兩次才由我收。土地賣給上訴人前被上訴人繳的錢不夠繳土地之地價稅。被上訴人占用到系爭土地的大部分，我不清楚我父親或祖父與被上訴人約定被上訴人基於何關係住在系爭土地上，我小時候我父親向被上訴人收錢，過世後由林善北處理等語（見原審卷㈡第
216、217頁）。⑵由上開證人證述內容，並參酌被上訴人提出之上開戶籍謄
本、收支簿、房屋稅籍證明、門牌證明書、用電證明書、存證信函、提存書及支票等資料，及原審調取之被上訴人林進通、蔡榮煌、蔡啟俊、蔡榮煌之父蔡林貴、謝添丁及其妻林阿合之戶役政資料（見原審卷㈢第422-429頁），足認被上訴人（或其前手）確實長期於系爭土地上建屋居住，且為原所有權人同意，被上訴人等並持續繳納一定數量之稻穀或金錢予延續被繼承人林阿木意思而為全體繼承人代管系爭土地之林水龍或林善北等人，至系爭土地出賣於上訴人後，上訴人拒收被上訴人交付之金錢，被上訴人並將應繳之金錢提存等情，可知系爭土地原係林阿木所有，於林阿木往生後，由其全體子女繼承系爭土地，因未辦理繼承登記，故由住在花蓮之林水龍為全體繼承人就近管理，嗣林善北再由其父林水龍手中繼承系爭土地一部分，由林善北繼續為全體土地所有人管理系爭土地，則林善北並非擅自出租系爭土地甚明。亦足以證明上訴人前手向被上訴人所收取之稻穀或金錢係各自使用系爭土地之對價。⑶復衡以林阿木係於65年7月6日死亡，林水龍於77年12月2
日死亡，有渠等之戶籍謄本1份附卷可參等節（見原審卷㈡第279-281頁），是若林阿木之全體繼承人未委由其子林水龍代表收取作為租金之稻穀或金錢，其他繼承人豈可能從未爭執，且於事後同意一起辦理繼承登記及出售予上訴人。又訴外人林水龍或其他繼承人若未曾同意由被上訴人之上述長輩親人於系爭土地上建屋使用，豈可能於103年間將土地出賣予上訴人前，亦均未曾要求占用系爭土地之被上訴人等拆屋還地，反由林阿木之繼承人即其子林水龍或其孫林善北或林善銘等人代表所有權人向被上訴人或其前手收取代表租金之一定金錢或稻穀，是則，被上訴人（及其前手）既交付一定之財物予系爭土地之原所有權人林阿木或其繼承人，並於系爭土地上建屋使用，該財物應為使用系爭土地並於其上建屋之對價。
⑷故參酌被上訴人上開所述其長輩親人與林阿木訂立契約，
及被上訴人現占用系爭土地等節，客觀上應可認定被上訴人上述之長輩親人確實有與林阿木間訂立租地建屋契約，並由被上訴人因繼承等原因再繼受此租地建屋之契約。則上訴人主張並無租約或證人林善北、林善銘係以自己之意思收取被上訴人之租金，未經一定比例之共有人同意，對全體共有人不生效力，及被上訴人中尚有未繳納租金者云云，均不足採。
⑸至被上訴人等雖未能提出書面租賃資料供參，惟由上開事
證可知，被上訴人之前手至少於50幾年前即占有使用系爭土地，距今年代久遠，當時憑藉信任關係而未以書面約定，僅以交付稻穀數量履行彼此間租地建屋契約，並非不符常情。再由證人林善北、林善銘前開證述內容，及花蓮縣地方稅務局106年1月13日花稅土字第0000000000號函所附之○○市○○段000、000、000、000地號土地之地價稅資料（見原審卷㈢第93-168頁），固可推知被上訴人或其前手支付之金錢似不足繳納地價稅額，惟查租金之金額多寡與地價稅稅額並無一定關聯，此涉及承租人與出租人間之約定，尚難憑此即認被上訴人或其前手所支付之金錢即非使用土地之租金性質。又被上訴人使用系爭土地之範圍是否方正，衡情亦應與有無租地建屋契約存在之認定無涉。⑹依上開事證，足認被上訴人林進通抗辯使用土地部分係其
母林玉秀與林阿木訂立租地建屋契約；被上訴人蔡榮煌抗辯使用土地部分係其父蔡林貴與林阿木訂立租地建屋契約；被上訴人蔡啟俊抗辯使用土地部分則為其祖父蔡林貴與林阿木訂立租地建屋契約；被上訴人謝添丁抗辯使用土地部分係其妻林阿合之父林國與林阿木訂立租地建屋契約；被上訴人林玉寶抗辯使用土地部分係其父林阿能與林阿木訂立租地建屋契約；被上訴人楊金玉抗辯使用土地部分係其公公林文銀之父林阿能與林阿木訂立租地建屋契約；被上訴人林益全抗辯使用土地部分係其祖父林阿能與林阿木訂立租地建屋契約；被上訴人林偲萍抗辯使用土地部分係其曾祖父林阿能與林阿木訂立租地建屋契約；被上訴人戴建豐抗辯使用土地部分係其外曾祖父林紅毛與林阿木訂立租地建屋契約，復因繼承等原因再由被上訴人繼受上開租地建屋契約等情為真，上訴人抗辯被上訴人中有未定有租約情形，尚難信實。
⑺至上訴人辯稱被上訴人所建房屋之屋齡均已逾使用年限，
故兩造間之租賃關係已因被上訴人之增建、改建而租約終止云云，惟查系爭土地原所有人收取之租金係延續至上訴人取得系爭土地所有權止，故其租約尚持續中，證人林善北等人亦同居住於系爭土地附近，且均持續收取租金，並未曾為反對之意思表示，亦未表達終止租約，甚至於出售系爭土地前亦未終止租約，反而收取租金，當認上訴人之前手已同意被上訴人之增、改建行為，而就系爭土地之租賃法律關係，已達成新的合意，此參上訴人之前手林善北等人自70年間至今持續收取租金，未曾請求拆屋還地等情即知，故從事後有增改建行為，被上訴人之占有系爭土地應係基於租約所為。
⑻再衡以上訴人提出之上開買賣契約所附之土地點交確認書
載明「...本約土地有他人地上物占有使用，由買方（即原告）自行負責清理...」等語，顯見上訴人於買受時即知悉被上訴人等有占有使用之情形等情，則按上開規定及說明，上訴人於103年間取得系爭土地之所有權後，應可知悉被上訴人於系爭土地建屋使用之事實，自應繼受上開租地建屋之契約，是上訴人辯稱於買受系爭土地時若知被上訴人係租地建屋，上訴人自不願意購買所有權遭限制之土地云云，應不可採。
（三）被上訴人既基於上開租地建屋契約而占用系爭土地，自非無權占有，從而，上訴人依民法第767條第1項規定，請求被上訴人等拆屋還地，即屬無理由，應予駁回。
五、綜上所述，被上訴人等抗辯於系爭土地上存有租地建屋契約，為有理由，原審駁回上訴人之訴並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，上訴人聲請至現場履勘及查明系爭建物是否有增建、改建或更新材質結構等，顯不影響前開認定之結果，而無必要，又兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之舉證，經本院詳加審酌後，亦認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 10 月 11 日
民事庭審判長法 官 王紋瑩
法 官 李水源法 官 李珮瑜以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第l項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 10 月 11 日
書記官 林香君附 註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。