臺灣高等法院花蓮分院民事判決 106年度重上字第7號上 訴 人 王仁來訴訟代理人 陳彥竹律師被 上訴 人 吳金展訴訟代理人 陳信伍律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國106年1月20日臺灣臺東地方法院105年度重訴字第16號第一審判決提起上訴，本院於106年9月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、被上訴人方面：
一、被上訴人於原審起訴主張：
(一)上訴人委託巨峰房屋仲介企業社（下稱巨峰房仲）出售坐落臺東縣○○市○○段○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地），訴外人即巨峰房仲人員周秀美、林芋岑（林芋岑原名林品誼）向被上訴人推薦系爭土地，被上訴人向其等詢問系爭土地可否立即興建房屋等內容，經林芋岑確認系爭土地為建築用地、可立即興建房屋後，被上訴人信任上訴人及巨峰房仲，於民國104年4月1日與上訴人成立買賣契約，約定被上訴人以價金新臺幣（下同）818萬元向上訴人購買系爭土地（下稱系爭買賣契約），被上訴人給付價金後，上訴人於104年4月13日將系爭土地移轉登記於被上訴人。
(二)被上訴人事後於104年5月始知悉系爭土地已經市地重劃，無法取得建築執照興建房屋。上訴人經營營造業，明知系爭土地有不能立即開發之原因，卻與巨峰房仲共同隱瞞系爭土地不能申請建案之情形，詐欺被上訴人，被上訴人陷於錯誤而與上訴人訂立系爭買賣契約，被上訴人乃依民法第92條規定，撤銷系爭買賣契約之意思表示，或者被上訴人因意思表示錯誤，而依民法第88條規定，撤銷系爭買賣契約之意思表示，並均得依民法第113、114條規定，請求回復原狀，即請求上訴人於被上訴人將系爭土地移轉登記於上訴人之同時，返還所收受之價金等語。
(三)並聲明：1.確認系爭買賣契約不存在。2.上訴人應於被上訴人將系爭土地移轉登記於上訴人之同時，給付被上訴人818萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、上訴人上訴後，被上訴人陳述除與原判決記載相同者予以引用外，補充略以：
(一)上訴人主張「系爭土地現尚未進入市○○○○段，自無無法申請建築執照興建房屋之情」云云，惟：
1.依台東縣政府105年9月20日府建管字第0000000000號函所示：「二、經查本轄台東市○○段000、000等2筆土地，…其開發方式以市地重劃方辦理」、「四、…惟實務上之權宜措施，於未完成整體開發（市地重劃）前仍以註記方式，由土地所有權人提供部分土地，預留爾後辦理市地重劃時，土地所有權人各項負擔抵用，註記登記『原地保留，禁止處分及利用』，部分土地始先行自行開發建築。」。
2.市地重劃係依照經政府核准之都市計畫規劃內容，將都市一定範圍之土地，全部重新加以整理、調整地籍，興辦各項公共設施，並於扣除依法應由參與重劃之土地所有權人共同負擔之公共設施用地及供抵繳工程費用、重劃事業費用、貸款利息等所需土地（抵費地）後，按原有土地相關位次辦理交換劃分整合為形狀整齊之土地，重新分配土地所有權人的一種都市整體開發方式。
3.據上，系爭土地現況雖未公告禁止或限制建築，惟必須保留部分土地（一般保留約四成土地）以供進行市地重劃時，抵充被上訴人之各項負擔，其餘土地始能「先行自行開發建築」，甚且「主管機關於辦理重劃分配完畢後，應將分配結果公告三十日，並通知土地所有權人。」（平均地權條例第60之1條參照）亦即市地重劃後，系爭土地必須辦理「交換劃分」被上訴人之土地位置將依縣政府分配結果始得確定。
4.按被上訴人當初購買系爭土地，係經過評估土地現址及地廓形狀，認為適合興建兩楝獨立花園洋房以供家族共同居住，始而選定購買之。惟依上開市地重劃法令規範，興建房屋雖屬不禁止，惟必須符合「保留約四成土地」、「土地日後重劃分配」等限制條件後，始得「先行自行開發建築」，其結果不僅被上訴人得「先行自行開發建築」之可建築面積將大幅縮減，甚且即便勉強興建完工，仍必須依重劃分配後之土地位置，拆遷後再重行興建建物，則被上訴人當初評估選址及興建建物所耗費之心力物力勢必付諸東流，更毋論其結果與被上訴人購買系爭土地之主要目的已大相逕庭而顯無法完成，上訴人主張「自無無法申請建築執照興建房屋之情」，顯然以偏概全，斷章取義。
5.申言之，是否得「在符合法律規範之前提下」興建房屋，必須在「系爭土地買賣契約主要目的」之大前提下進行檢視，被上訴人購買系爭土地之主要目的係為利用土地現況興建房屋，惟如被上訴人利用全部系爭土地興建房屋之結果，係違反現行法令（蓋因法令規定必須保留約四成土地），則系爭土地即可能無法「在符合法律規範之前提下」興建房屋，且林芋岑提及「賣磁磚的要搭鐵厝放貨而已，不需要合法漂亮的」等情，顯示上訴人之代理人對於系爭土地是否可合法的興建房屋亦有疑慮，而未將此項疑慮告知被上訴人，致使被上訴人誤信能達成契約目的而購買系爭土地，上訴人之代理人隱暪交易重要事實，堪可評價為詐欺之情事。
(二)上訴人稱係由被上訴人主動向仲介洽談購買系爭土地，俟達成購買意願後，才由上訴人被動同意出售系爭土地云云，惟：
證人周秀美在原審證述：巨峰房仲先接受上訴人委託書受系爭土地，才尋求被上訴人之購買意願，上訴人提出之「土地委託事項變更契約書」是變更契約約定售價，在此之前，另有委託契約等情，原審判決明示本件上訴人曾將系爭土地委託巨峰房仲銷售，而非委託周秀美個人銷售，上訴人關於系爭土地銷售事宜，對巨峰房仲授與代理權等語，其事實判斷已堪為明確，至為明灼。
(三)上訴人提出之不動產買賣意願書(上證四)上吳金展的簽名不是被上訴人簽的。104年都市計畫土地分區證明書被上訴人有看過，是簽約當時仲介拿到桌子面前指著住宅區那個字給被上訴人看，說這是住宅用地沒有錯，仲介簽約當天拿給被上訴人的是影印本，指住宅區是建築用地，根本沒有講其他欄位的記載，也沒有說系爭土地是都市計劃細部計畫中規劃的市地重劃區，而且從使用分區證明書的影本市地重劃幾個字根本看不出來是哪幾個字，所以才會另外在105年申請一份土地分區證明書。都市計畫細部計畫發布實施部分，這部分文字沒有模糊不清是沒錯的，而且被上訴人也沒有看。簽約後104年使用分區證明書影印本也有交給被上訴人，被上訴人一直到後來被臺東縣政府告知不能建築，5月1日拿權狀去臺東縣政府口頭詢問如何申請建照，才被告知系爭土地不能蓋，被上訴人當場打電話給仲介，仲介馬上過來說要幫被上訴人處理，才知道這件事情。
(四)被上訴人買的土地坪數是253坪，如果沒有市地重劃的話，最少可以蓋到60%的土地。現在被畫成市地重劃土地，只能就其中151坪的土地之60%，大概90坪左右的土地建築，上訴人從事營造業，亦心知肚明。
(五)上訴人在第二審爭執「系爭土地現經市地重劃，現無法申請建築執照房屋」等情，屬民事訴訟法第447條第1項規定第二審程序中「當事人不得提出新攻擊防禦方法。」又上開法條中雖然另設但書規定，上訴人無此但書例外之適用：
1.上訴人主張「如不許其提出顯失公平者」之理由乃是「上訴人因原審未委任律師為訴訟代理人，又非法律專業人員，以致未就「系爭土地現經市地重劃，現無法申請建築執照興建房屋」爭執並聲請調查證據，明顯與上開法律規定不相符合。」蓋法律並未禁止上訴人在第一審委任律師或在諮詢專業人員後提出妥適之答辯及調查證據之聲請。而上訴人在原審曾提出答辯狀，對於系爭土地位於「變更台東鐵路新站附近地區（豐田地區）細部計畫（第一次通盤檢討）」案內乃是眾所週知之事實，迄今已逾10年，今被上訴人辯稱不知悉有系爭都市計畫案，仲介亦未告知云云，顯然無稽等語。故其對於該都市計畫市地重劃事宜知之甚詳，並無不能提出爭執或聲請調查證據之情形。
2.上訴人另提出之「土地銷售委託書暨現況說明書影本乙份」(上證三)為上訴人在原審中未提出之新攻擊防禦方法，亦應不被允許之：
上訴人在原審辯稱「…原告係透過仲介找上被告。在此之前，被告與原告及仲介均未曾接觸，被告亦未曾與任何仲介訂立委賣契約。」等語（見原審卷第43頁）。故原審法院僅得以「土地委託事項變更契約書」中「變更」二字反推上訴人有與仲介公司簽立上開委託銷售契約，顯見上訴人一再掩飾其委任代理人之代理銷售情形。根據該委託銷售同意書上所載上訴人託售價格為759萬元並須支付服務費4%。因被上訴人有以支付818萬元購買之意願，經變更成「但不支付服務費」，故上訴人受益而減少支出30萬3仟6百元之多。惟上訴人為掩飾其確實有委託代理人銷售之情事故不肯提出上證3之書面資料，遲至第二審才提出並據以聲請調查證據，自不符合民事訴訟法第477條規定。
(六)被上訴人希望以無須再等市地重劃程序及無保留部分土地預留市地重劃之買賣意思，已在購買前充分表露無遺，並非單純之動機而已：
1.林芋岑偕同被上訴人及證人去看系爭土地時，稱有建商準備買入蓋別墅來賣，此有證人汪徽昌、張福來、吳祥麒出庭作證，林芋岑更稱系爭土地適合被上訴人的條件，而且可以馬上蓋房，並沒有說到有重劃之情事。
2.下斡旋金前被上訴人也慎重向林芋岑清楚告知問台東建築師確認系爭土地一定要清楚合法完整興建房屋，被上訴人才會前往仲介公司下訂金，隔日林芋岑來電稱已確定詢問楊采詩建築師稱系爭土地之建敝率60%、容積率240%合法無誤，此有手機Line及手機通聯錄音可證明，而且林芋岑也在通聯中承認錯誤，又在104年11月16日刑事偵查庭中自白稱知道被上訴人購買系爭土地是要可以立即蓋漂亮房子的。
3.證人周秀美於原審法院作證證實跟上訴人確實有簽委賣契約。
4.林芋岑在通聯中稱系爭土地已經過第二次通盤檢討，只要再一次檢討（約在一年就都好了）都是不實的。因為106年6月25日才要在豐田國小對面活動中心開說明會。
5.系爭土地2筆面積分別為435.46平方公尺及402.79平方公尺，合計838.25平方公尺，約為250坪。若需再預留百分之60，而再加上建敝率60%，則至多僅有60坪面積可以興建（250坪*(1-60%)*60%)，根本不符合被上訴人買入之意思表示。
(七)系爭土地縱然尚未經台東縣政府公告禁止或限制建築，但「查本案俟都市計畫完成法定程序，市地重劃實施辦法第21條規定，由土地所有權人共同負擔。」而部分土地先行自行開發建築僅是實務上之權宜措施而已。但仍有「原地保留、禁止處分及使用」之註記登記。而此等重大買賣限制亦為上訴人之代理人所隱瞞且施詐之方法，要屬無疑。
(八)並聲明：1.上訴駁回。2.第二審訴訟費用由上訴人負擔。
乙、上訴人方面：
一、上訴人答辯則以：
(一)上訴人原自行出售系爭土地，後僅委託周秀美，沒有委託林芋岑，被上訴人自行與巨峰房仲接洽、給付斡旋金100萬元後，巨峰房仲始向上訴人徵詢意願；被上訴人先與巨峰房仲商談購買意願後，始由上訴人被動同意出售，上訴人無從知悉被上訴人購買系爭土地之動機。
(二)系爭土地位於「變更台東鐵路新站附近地區（豐田地區）細部計畫（第一次通盤）檢討」案內，使用分區為市地重劃之事實眾所皆知，是以被上訴人系爭買賣契約之動機錯誤，不能撤銷買賣契約；且被上訴人單純對於買賣標的相關資訊不明瞭，上訴人沒有故意示以不實之事實，無詐欺行為。
(三)並聲明：被上訴人之訴駁回。
二、上訴人於本院之陳述除與原判決記載相同者予以引用外，補充略以：
(一)系爭土地是否可能「在符合法律規範之前提下」興建房屋，為本件交易重要事實，亦為評價是否詐欺之基礎。對於「系爭土地現經市地重劃，現無法申請建築執照建築房屋」等情，請求列為追加爭執之事項：
1.按「當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認。」民事訴訟法第280條第1項前段定有明文。又「同法第二百八十條第一項之規定，係指當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時，消極的不表示意見，法律擬制其為自認而言，此與同法第二百七十九條第一項所定自認，必須當事人對於他造主張之事實，積極的表示承認之情形有別，兩者在法律上之效果亦不相同。前者本無自認行為，不生撤銷自認之問題，依同法第一百九十六條規定，應許當事人於言詞辯論終結前，隨時為追復之陳述，此項追復依同法第四十七條第二項規定，至第二審程序，仍得為之。」（最高法院71年台上字第3516號民事判例意旨參照）。
2.查針對「系爭土地現經市地重劃，現無法申請建築執照建築房屋」之事實，上訴人於原審並無積極表示承認或不為爭執，僅係就此未表示意見，原判決因而將該事實列為不爭執事項，且援用為裁判之證據資料。惟查，因上訴人於原審未委任律師為訴訟代理人，又非法律專業人員，以致未就上開事實爭執並聲請調查證據；嗣原審判決後，上訴人始發現前開事實於仲介即訴外人林芋岑之刑事詐欺案件中（案號：臺灣臺東地方法院105年度易字第248號），業經臺東縣政府函文表示系爭土地尚未經市○○○○段，且現無禁止或限制建築等情事（參上證2），足證系爭土地於「符合法律規範前提下」興建房屋確實可能，而未有如被上訴人所主張無法於系爭土地興建房屋之情事發生。
3.上開事實攸關本件系爭買賣契約是否有得撤銷意思表示事由存在之重要判斷依據，如不許上訴人於第二審復為爭執，實顯失公平，揆諸上開判例意旨，上訴人依民事訴訟法第447條第1項第6款及第2項規定釋明之，請將上開「系爭土地現經市地重劃，現無法申請建築執照建築房屋」之事實，列為爭執之事項。
(二)系爭土地現尚未進入市○○○○段，實無被上訴人主張無法申請建築執照興建房屋之情事：
1.按臺東縣政府105年9月20日府地重字第0000000000函（參上證一）略謂：「臺東市○○段○○○○○○○○號等2筆土地，…係屬94年6月30日發布實施變更臺東鐵路新站附近地區（豐田地區）細部計畫（第一次通盤檢討）案，…故本案尚未進入市○○○○段，...」。
2.依市地重劃實施辦法第12條規定：「直轄市或縣（市）政府依本條例（註：平均地權條例）第59條報經上級主管機關核定及公告禁止或限制事項後，應將重劃區土地列冊送該管登記機關，將禁止土地移轉、分割或設定負擔事項，加註於土地登記簿，並通知有關機關對重劃區內建築改良物之新建、增建、改建或重建及採取土石或變更地形等事項加以管制、於禁止或限制期限屆滿時，立即通知註銷」。
3.系爭土地既尚未進入市○○○○段，自無由臺東縣政府依平均地權條例第59條報經上級主管機關核定及公告禁止或限制事項，是無建築改良物之新建管制之限制，即臻顯灼。
4.系爭土地並未限建之事實，亦有臺東縣政府105年11月7日府建管字第0000000000號函（參上證二)函復：經查臺東市○○段○○○○○○○○號等2筆土地位於「變更臺東鐵路新站附近地區（豐田地區）細部計畫（第一次通盤檢討）」範圍內及其土地使用分區為住宅區，且面臨20公尺計畫道路，其開發方式以市地重劃方式辦理，於都市計畫書中未限制其建築，而有關建築線指示部分，係依都市計畫法第17條第2項辦理。…查本案尚未進入市地重劃執行階段，故尚無市地重劃執行之公告禁止或限制建築。…部分土地先行自行開發建築等語。
5.準此，由上開臺東縣政府函文意旨，足證系爭土地迄今尚未進入市○○○○段，客觀上並無不能取得建築執照興建房屋之情事，並無被上訴人主張之詐欺事由或影響交易之重大事由存在。
(三)退步言之，縱系爭土地不得立即興建房屋，然本件被上訴人實無於購買系爭土地前，主張系爭土地應符合得「立即興建房屋」之條件要求；且上訴人及林芋岑、周秀美更無故意以不實之事示以被上訴人，致被上訴人陷於錯誤而購買系爭土地之詐欺情事存在：
1.按「民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示。」、「被詐欺而為意思表示者，依民法第九十二條第一項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實，負舉證之責任。本院著有四十四年台上字第七五號判例。本件被上訴人既依民法第九十二條第一項之規定，撤銷其所為意思表示，即應就上訴人如何欲被上訴人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示，負舉證之責任。」（最高法院18年上字第371號民事判例、72年度台上字第3526號）。
2.本件實無證據足證確有如被上訴人所述於購買系爭土地前，曾向巨峰房仲人員詢問系爭土地得否能「立即興建房屋」一節，衡諸常理，如當時被上訴人購買系爭土地之主要目的實為「立即興建房屋」，則被上訴人理應與房仲簽立「不動產買賣意願書」及與上訴人簽訂不動產買賣契約時，必將此點重要交易事實作為兩造特別約款，白紙黑字書立於系爭契約上，作為賣家承擔擔保責任之依據，惟被上訴人非但未將如此重要之事項與房仲及賣方特別約定於系爭買賣契約，甚於被上訴人於104年3月31日簽立系爭不動產買賣意願書（即斡旋書，參上證4）及104年4月1日簽立系爭不動產買賣契約當時，亦未曾就此事向房仲人員及上訴人提及或詢問，而僅向房仲人員表示購買此地係為投資，實無告知購買系爭土地係為立即興建房屋一事，仲介人員林芋岑亦無向被上訴人保證系爭土地可立即興建一事，此有台慶房屋仲介人員李春燕、周秀美於刑事案件中（案號：臺灣臺東地方法院105年度易字第248號）之證述（參105年3月23日詢問筆錄）與證人周秀美於原審之證述可資為憑。由上開證人之證述足證，被上訴人於購買系爭土地前，表明購買系爭土地係為「投資」，並無向台慶房屋仲介人員林芋岑表示購買系爭土地之主要目的係為能「立即興建房屋」等情。
4.退步言之，倘若認被上訴人確有向林芋岑表示購買系爭土地目的為能「立即興建房屋」一節為真，然林芋岑當時亦有針對此事依被上訴人之要求，向當地熟知土地現況之建築師為詢問，經建築師告知系爭土地確為建地可蓋房子，此情有被上訴人與林芋岑之電話錄音譯文在卷可稽（參原審卷第113頁末3行）。
5.上訴人於委託巨峰房仲銷售系爭土地時，便已詳實告知並於系爭土地現況說明書內據實填寫系爭土地位於重劃區內，其開發需配合政府都市計畫市地重劃（參上證三），且標的物現況說明書及系爭土地分區證明書皆於104年4月1日兩造簽訂系爭買賣契約書前，由林芋岑一併附於不動產說明交付予被上訴人，並經被上訴人親筆簽收（上證五），故被上訴人於簽約當時即知悉系爭土地為市地重劃區內之土地，其開發需配合政府都市計畫市地重劃之相關規定，而仍決意購之，由上開事實足證，上訴人與台慶房屋仲介人員絕無故意向被上訴人示以關於系爭土地之不實訊息或隱匿重要交易事實，致被上訴人陷於錯誤而購買系爭土地之情事存在。
6.退步言之，縱認林芋岑有詐欺被上訴人之情事存在，然上訴人實非「明知或可得而知」其事實，被上訴人自不得依民法第92條之規定，向上訴人撤銷買受系爭土地之意思表示，說明如次：
⑴依民法第92條第1項規定，因被詐欺或被脅迫而為意思表
示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者，始得撤銷之。而所謂相對人可得而知第三人施以詐術者，係指於相對人於受當事人為意思表示時，依一般社會通念，按當時所示跡證之狀況，足認相對人應可得知悉第三人詐欺情事者而言，要與相對人事前或事後就該詐欺情事是否易於查證無涉。
⑵上訴人與台慶房屋簽訂「系爭土地委託銷售同意書」時，
業已將系爭土地為市地重劃區內土地一節，均詳實告知，並無任何隱瞞，此有系爭土地現況說明書可資為憑（參上證三），是當時上訴人信賴台慶房屋業者之專業，而將系爭土地委託其銷售。復台慶房屋與上訴人接洽之仲介人員皆係證人周秀美，而非林芋岑，是林芋岑與被上訴人間如何之接洽，上訴人均不知情。
⑶上訴人於簽立系爭買賣契約前從未與被上訴人有所接觸，
然於上訴人簽立系爭「買賣意願書」及「買賣契約」時，系爭契約書上皆未有被上訴人要求系爭土地需可立即興建房屋之特約條款，且兩造簽約當時被上訴人從未向上訴人提及或詢問此事，房仲人員亦未曾告知此情，是上訴人實無從得知其代理人巨峰房仲是否有隱瞞交易資訊之情事存在。
⑷退步言之，縱認被上訴人因受林芋岑詐欺而陷於錯誤購買
系爭土地，然依上開所述皆足證，上訴人當時實無從得知台慶房仲人員是否有向被上訴人故意示以不實或隱瞞交易資訊之情事，原判決以上訴人於事前或事後可為查證為由，認定上訴人應「明知或可得而知其事實」，被上訴人自得依民法第92條第1項後段撤銷其意思表示，其認事用法實有違誤。
⑸又被上訴人於106年5月9日準備程序時，否認有簽訂「系
爭買賣意願書」，惟由被上訴人於臺灣臺東地方法院105年度易字第248號105年2月23日刑事案件偵查中之陳述（檢察事務官：簽約時，周秀美有無說什麼？吳金展：簽斡旋時〈即指系爭買賣意願書〉，她拿使用分區證明書給我，指著證明書說這塊地是住宅區，可以馬上蓋房子。證明書上的住宅區圈起來，也是周秀美圈的，就是我之前提出註明「仲介提供的分區」那一張證明書。簽斡旋時，我的車友施大哥在場，我問問看他是否願意幫我做證。正式簽買賣契約時，她說我買的地很好，蓋起來很漂亮），可知被上訴人確實有簽訂系爭不動產買賣意願書，且當時仲介周秀美亦確有將系爭土地分區證明書交予被上訴人之事實，況由系爭買賣契約書（原證二)及不動產說明書上（上證五），被上訴人親簽之筆跡相互比對後可知，系爭買賣意願書上之簽名，確係被上訴人親簽之筆跡無誤，是被上訴人於本案中否認有簽訂系爭買賣意願書，顯係為規避伊確實看過使用分區證明書，因而知悉系爭土地位於市地重劃區等事實所為之臨訟卸責之詞。
⑹準此，系爭土地除客觀上並無被上訴人主張不得為「立即
興建房屋」之詐欺事由存在外，且兩造於簽訂系爭買賣契約書前，台慶房屋仲介人員業已將不動產說明書（參上證五），併同系爭土地之使用分區證明及現況說明書交付予被上訴人，並經被上訴人詳閱後親筆確認簽名，足證被上訴人對於系爭土地位於市地重劃區內，其開發須配合政府市地重劃辦理之情甚明，上訴人或台慶房屋仲介絕無故意隱瞞或示以不實之資訊於被上訴人，是被上訴人主張依民法第92條撤銷系爭土地買賣契約之意思表示，自無理由。
(四)被上訴人主張依民法第88條規定撤銷系爭土地買賣契約之意思表示，為無理由：
1.按「民法第八十八條之規定，係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別。」（最高法院51年台上字第3311號民事判例意旨參照）；次按「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之，但以其錯誤或不知情事，非由表意人自己之過失者為限，民法第八十八條第一項定有明文，又土地使用種別經編定後，應由縣政府公布之（土地法第八十四條），人民不能諉為不知，如有不知，亦屬自己之過失，故系爭土地經編定為工廠用地，及經命令禁建店舖住宅，無論上訴人是否知情，均不容上訴人主張上開民法第八十八條之撤銷權。」（最高法院60年度台上字第1108號民事判決意旨參照）。
2.被上訴人主張其係將「可立即進行興建之建地」列為交易之重要因素，上訴人之代理人違背其仲介任務，以欺騙被上訴人可立即興建為手段，誘使被上訴人陷於錯誤而購買土地，被上訴人對此錯誤自可視為意思表示內容之錯誤，而將該意思表示撤銷之等語云云（參原審卷第57頁）。
3.依上開台東縣政府函文意旨可知，系爭土地尚未進入重劃階段，而未禁止或限制其建築，並無被上訴人主張「不能立即興建房屋」之情事，是被上訴人於本件以此為由，主張意思表示錯誤撤銷系爭買賣契約意思表示，要不足採，自不待言。
4.被上訴人於二審雖又改稱，系爭土地雖能興建房屋，惟須保留部分土地（一般保留約四成土地），且亦無法確定能蓋於系爭土地何處，致使被上訴人誤信能達成契約目的而購買系爭土地，堪可評價為詐欺之情事等語。但被上訴人於原審之主張，皆係以「系爭土地不能立即興建房屋」為主張撤銷意思表示之事由（參原審卷第15、55、57頁），從未有以前開事由為撤銷意思表示之主張，是被上訴人上開所述，顯非本件被上訴人執為意思表示錯誤及被詐欺之事由，如被上訴人現欲重新依上開主張民法第88條及第92條撤銷系爭買賣契約之意思表示，顯已逾一年之除斥期間。
5.況系爭土地於依都市計畫法第17條第2項申請主管機關辦理指定建築線並保留部分土地為「預留登記」後，即可興建房屋，未有被上訴人所辯稱無法確定房屋蓋於何處之情；且被上訴人聲稱目前系爭土地可興建房屋之面積約僅有90坪，然此皆係被上訴人空言指摘之片面之詞，實不足採信。
6.再者，被上訴人於本件執為主張被詐欺致陷於錯誤之事由，係系爭土地不符其當初要求之「可立即興建房屋」之購買條件。惟於台東縣政府發函明確闡明系爭土地並無不可興建房屋之情事後（參上證一、二），被上訴人復又改稱其無法利用全部系爭土地興建房屋而主張意思表示之內容錯誤云云，然被上訴人當初買受系爭土地時，究係欲蓋何等房屋、面積為何等買賣動機，此皆屬被上訴人內心之想法，上訴人實無從知悉或過問，揆諸上開判例意旨，買賣之動機錯誤與意思表示內容錯誤有別，是買賣動機並不影響買賣契約之效力，據此被上訴人以上開理由主張錯誤，顯係以動機陷於錯誤而撤銷系爭買賣契約意思表示，於法無據。
7.退步言之，縱認被上訴人以上開理由主張意思表示內容錯誤為有理由，然其錯誤，係由被上訴人自己之過失所致，自不得依民法第88條撤銷買賣契約意思表示，理由如次：
⑴查被上訴人非第一次投資房地產，而於先前均有投資土地
買賣之經驗，亦曾於台東市○○路投資買賣過土地，足見被上訴人具有不動產投資買賣之知識經驗。再者被上訴人以總價818萬元之價格購買系爭土地，價格非貲，本應審慎評估系爭土地之各項資訊，且依被上訴人對於買賣不動產之知識經驗，當可透過任何人皆得於網路上查詢之公開資訊即台東縣政府土地使用分區線上查詢及證明核發系統，藉由採取使用分區查詢、地籍圖查詢、都市計劃範圍圖查詢、道路圖查詢之諸多方式，輕易查得系爭土地之實際狀況，被上訴人於事後既曾自行向台東縣政府調閱系爭土地使用分區證明書，益徵被上訴人並非對於土地買賣無智識經驗之人，然被上訴人非但未於簽約前為查詢，更於系爭買賣意願書上載明「為加速簽約，買方同意不行使七日審閱權」等語，顯見被上訴人為圖儘速買受系爭土地而即率與上訴人為簽約。
⑵況如前所述，縱被上訴人未就系爭土地之資料詳為查詢，
然兩造於簽訂系爭土地買賣契約前，台慶房屋之房仲人員，即業已將系爭土地之土地分區證明書、現況說明書、土地謄本及空拍圖等系爭土地之相關資訊及資料，均交予被上訴人，並經說明及被上訴人審閱後親筆簽收，且於系爭土地分區證明書及現況說明書上，皆明確記載系爭土地為市地重劃區內之土地，其開發「需配合政府市地重劃計畫」等文字，被上訴人當無從推諉於簽約前不知系爭土地為市地重劃區內土地等事實之理。
⑶準此，被上訴人除對於系爭土地之使用限制當無推諉不知
之理外；縱如被上訴人所述為真，其對於系爭土地位於重劃區內之事實於簽約前並不知悉，然由上開所述，可知被上訴人於草率未為查詢系爭土地之公開資訊前，為求儘速買受系爭土地，甚自行放棄契約審閱期間，貿然與上訴人簽訂系爭土地買賣契約，被上訴人未盡交易上必要之注意義務，顯有過失，揆諸前揭最高法院判決意旨，本件被上訴人因自己之過失，而不知系爭土地之使用限制狀況，自不得主張民法第88條撤銷系爭土地買賣契約之意思表示，自不待言。
8.被上訴人於第一審主張係將「可立即進行興建之建地」列為交易之重要因素，上訴人之代理人違背其仲介任務，以欺騙被上訴人可立即興建為手段，誘使被上訴人陷於錯誤而購買土地，被上訴人對此錯誤自可視為意思表示內容之錯誤，而將該意思表示撤銷之云云(參原審卷第57頁)。被上訴人復於第二審改稱「系爭土地雖能興建房屋，惟須保留部分土地(一般保留約四成土地)，且亦無法確定能蓋於系爭土地何處，致使被上訴人誤信能達成契約目的而購買系爭土地」，顯與被上訴人於原審援民法第88條撤銷買受系爭土地意思表示之主張大相逕庭，如被上訴人欲重新以第二審主張之事實執為意思表示錯誤之事由，顯已逾民法第90條規定之一年除斥期間。
(五)不動產說明書上面寫買賣價格為888萬元（上證五）是誤繕，實際價格應該是以買賣契約書818萬元（含仲介費）為準。
(六)綜上所述，被上訴人主張依民法第88條、第92條撤銷系爭土地買賣契約之意思表示均無理由，其依民法第113條、114條請求回復原狀，自屬無據。
(七)並聲明：1.原判決廢棄。2.被上訴人在原審之訴駁回。3.第
一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
丙、兩造不爭執之事實：
一、兩造於104年4月1日簽訂系爭買賣契約，被上訴人以818萬元，向上訴人購買系爭土地，被上訴人已經支付價金完畢，系爭土地亦於104年4月13日移轉所有權予被上訴人。
二、系爭土地位於臺東縣政府94年6月30日發布實施變更臺東鐵路新站附近地區（豐田地區）細部計畫（第一次通盤檢討）案內之土地。上開計畫範圍內有三處應以市地重劃辦理開發之地區，系爭土地位於上開計畫範圍內應辦理市地重劃之地區內，但尚未進入市地重劃執行階段。
三、系爭土地之使用分區為住宅區，面臨20公尺計畫道路，其開發方式以市地重劃方式辦理，於都市計畫書中未限制其建築，有關建築指示線部分，目前需依都市計畫法第17條第2項規定辦理。
四、卷內文書形式上真正不爭執。
丁、本院之判斷：
壹、程序部分：
一、被上訴人主張：上訴人於原審對於系爭土地經市地重劃，現無法申請建築執照興建房屋一節，於原審並未爭執，上訴後於本院始加以爭執，屬民事訴訟法第447條第1項規定不得於第二審程序中提出之新攻擊防禦方法，且無該條項但書規定之適用等語。上訴人則以：上訴人於原審並未就上開事實積極表示承認或不為爭執，僅係未表示意見，原判決列為不爭執事項，援用為裁判之證據資料，然上訴人於原審未委任律師為訴訟代理人，又非法律專業人員，致未就上開事項加以爭執並聲請調查證據，原審判決後，上訴人始發現訴外人林芋岑刑事詐欺案件中，業經臺東縣政府函文表示系爭土地現無禁止限建等情事，足見系爭土地在符合法律規範前提下興建房屋確實可能，上開事實攸關系爭買賣契約是否有得撤銷意思表示事由存在，如不許上訴人復為爭執顯失公平等語。經查：
(一)「當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認。但因他項陳述可認為爭執者，不在此限。」，民事訴訟法第280條第1項定有明文。又同法第447條第1項規定：
「當事人不得提出新攻擊或防禦方法。但有下列情形之一者，不在此限：...六、如不許其提出顯失公平者。」又民事訴訟法之自認，該法第279條第1項所規定者，乃當事人對於他造主張之事實，於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前，積極的表示承認之情形，此為當事人真正為自認之行為；同法第280條第1項所規定者，乃當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執，視同自認，此乃法律擬制之自認。前者自認之撤銷，除別有規定外，如自認人能證明與事實不符，即得為之，原不以「即時」撤銷為必要，此觀同法第279條第3項之規定自明。而後者即擬制自認，因本無自認行為，原不生撤銷自認之問題，自應許當事人在第二審言詞辯論終結前，得隨時為追復爭執之陳述，使之失其效力(最高法院99年度台抗字第313號裁定意旨參照)。
(二)本件被上訴人於原審主張系爭土地經市地重劃，現無法申請建築執照興建房屋一節，上訴人於原審未為爭執，依上開規定，應視同自認。惟系爭土地屬臺東縣政府94年6月30日發布實施變更臺東鐵路新站附近地區（豐田地區）細部計畫（第一次通盤檢討）案內之土地，上開計畫範圍內有三處應以市地重劃辦理開發之地區，因土地所有權人異議公共設施負擔比例過高，正辦理都市計畫變更中，需俟都市計畫變更完成後賡續辦理市地重劃，故尚未進入市地重劃執行階段；系爭土地之使用分區為住宅區，面臨20公尺計畫道路，其開發方式以市地重劃方式辦理，於都市計畫書中未限制其建築，有關建築指示線部分，目前需依都市計畫法第17條第2項規定辦理等事實，有兩造提出之系爭土地登記謄本(見原審卷第19、20頁）、系爭買賣契約書(見原審卷第23頁）、臺東縣政府105年9月20日府地重字第0000000000號函、105年11月7日府建管字第0000000000號函(見本院卷第6、7頁)在卷可按，另臺東縣政府106年8月24日府建管字第0000000000號函覆本院以：「為避免重劃區內土地所有權人申請先行建築，致影響市地重劃業務推行，於未完成整體開發(市地重劃)前仍以註記方式，由土地所有權人提供60%土地，預留爾後辦理市地重劃時，土地所有權人各項負擔抵充用，註記登記『原地保留，禁止處分及使用』，部分土地先行自行開發建築，且在不影響公共設施開闢及日後土地分配情形，原則同意先行建築。另其保留位置因涉申請人建築設計部分在不妨礙爾後重劃作業下，原則不予干涉。」(見本院卷第113頁)，是以系爭土地在客觀上顯非如同兩造在原審所不爭執之「現無法申請建築執照興建房屋」，而是系爭土地之60%部分必須保留並禁止處分及使用，僅其餘40%之土地原則上可以申請建築執照，則兩造於原審上開不爭執之事實顯與實情不甚相符，而此一事實涉及被上訴人請求撤銷系爭買賣契約有無理由之基礎事實，影響兩造權益甚鉅，倘不許其加以爭執(即提出新攻擊防禦方法)，不免顯失公平，應准許上訴人於第二審加以爭執。
二、被上訴人主張上訴人提出之「土地銷售委託書暨現況說明書影本乙份」(上證三)為上訴人在原審未提出之新攻擊防禦方法，不應准許等語，然上訴人於原審即否認有何詐欺行為，其於第二審提出上開資料證明委託巨峰房仲銷售時已告知系爭土地位於市地重劃區內等語，應為第一審攻擊防禦方法之補充，依民事訴訟法第447條第1項第3款之規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、兩造於104年4月1日簽訂系爭買賣契約，被上訴人以818萬元之價金向上訴人購買系爭土地，被上訴人已經支付價金完畢，系爭土地亦於104年4月13日登記移轉所有權予被上訴人；系爭土地位於臺東縣政府94年6月30日發布實施變更臺東鐵路新站附近地區（豐田地區）細部計畫（第一次通盤檢討）案內之土地，上開計畫範圍內有三處應以市地重劃辦理開發之地區，系爭土地位於上開計畫範圍內應辦理市地重劃之地區內，但尚未進入市地重劃執行階段；系爭土地之使用分區為住宅區，面臨20公尺計畫道路，其開發方式以市地重劃方式辦理，於都市計畫書中未限制其建築，有關建築指示線部分，目前需依都市計畫法第17條第2項規定辦理等事實，為兩造所不爭執，並有系爭土地登記謄本(見原審卷第19、20頁）、系爭買賣契約書(見原審卷第23頁）、不動產買賣意願書(見原審卷第49頁）、土地委託事項變更契約書(見原審卷第51頁）、臺東縣政府105年9月20日府地重字第0000000000號函、105年11月7日府建管字第0000000000號函(見本院卷第6、7頁)、都市計畫土地使用分區(或公共設施用地)證明書(見本院卷第52頁)等在卷可按，應堪認為真實。被上訴人主張系爭土地無法申請建築執照興建房屋，有被詐欺及為錯誤意思表示之情事，撤銷系爭買賣契約等情，為上訴人所否認，故本件爭執之重點應在於：1.系爭土地是否無法申請建築執照興建房屋？被上訴人於第二審主張系爭土地至多僅有60坪（250坪*(1-60%)*60%)面積可以興建，是否屬實？2.被上訴人主張因受上訴人之代理人林芋岑詐欺而陷於錯誤，而購買系爭土地，乃依民法第92條規定撤銷系爭土地買賣契約之意思表示，有無理由？3.被上訴人主張意思表示錯誤，依民法第88條規定，撤銷系爭土地買賣契約之意思表示，有無理由？4.被上訴人撤銷系爭買賣契約之意思表示後，依民法第113、114條規定，請求回復原狀，返還所給付之價金818萬元，有無理由？茲就上開爭點敘述如下。
二、系爭土地是否無法申請建築執照興建房屋？被上訴人主張系爭土地僅能興建約60坪，是否屬實？
(一)按都市計畫法第17條規定：「第十五條第一項第九款所定之實施進度，應就其計畫地區範圍預計之發展趨勢及地方財力，訂定分區發展優先次序。第一期發展地區應於主要計畫發布實施後，最多二年完成細部計畫；並於細部計畫發布後，最多五年完成公共設施。其他地區應於第一期發展地區開始進行後，次第訂定細部計畫建設之。(第二項)未發布細部計畫地區，應限制其建築使用及變更地形。但主要計畫發布已逾二年以上，而能確定建築線或主要公共設施已照主要計畫興建完成者，得依有關建築法令之規定，由主管建築機關指定建築線，核發建築執照。」系爭土地位於臺東縣政府94年6月30日發布實施變更臺東鐵路新站附近地區（豐田地區）細部計畫（第一次通盤檢討）案中應以市地重劃辦理開發之地區內，但尚未進入市地重劃執行階段；而系爭土地之使用分區雖為住宅區，面臨20公尺計畫道路，於都市計畫書中雖未限制其建築，但有關建築指示線部分，目前需依都市計畫法第17條第2項規定辦理等事實，已如前述。依臺東縣政府105年11月7日府建管字第0000000000號函說明：「...三、按上開計畫範圍內計有三處應以市地重劃辦理開發之地區，因土地所有權人異議公共設施負擔比例過高，正辦理都市計畫變更中，需俟都市計畫變更完成後賡續辦理市地重劃。...五、...查本案俟都市計畫完成法定程序，市地重劃之開發應依細部計畫配置之公共設施辦理，並依市地重劃實施辦法第21條規定，由土地所有權人共同負擔。惟實務上之權宜措施，於未完成整體開發(市地重劃)前仍以註記方式，由土地所有權人提供部分土地，預留爾後辦理市地重劃時，土地所有權人各項負擔抵充用，註記登記『原地保留，禁止處分及使用』，部分土地先行自行開發建築。」(見本院卷第7頁)，以及臺東縣政府106年8月24日府建管字第0000000000號函說明：「.. .三、旨案為避免重劃區內土地所有權人申請先行建築，致影響市地重劃業務推行，於未完成整體開發(市地重劃)前仍以註記方式，由土地所有權人提供60%土地，預留爾後辦理市地重劃時，土地所有權人各項負擔抵充用，註記登記『原地保留，禁止處分及使用』，部分土地先行自行開發建築，且在不影響公共設施開闢及日後土地分配情形，原則同意先行建築。另其保留位置因涉申請人建築設計部分在不妨礙爾後重劃作業下，原則不予干涉。」等語(見本院卷第113頁)，可知系爭土地形式上雖未經主管機關臺東縣政府限制建築，但因在辦理都市計畫變更中，且位於市地重劃地區內，如欲開發建築，必須先提供系爭土地之60%部分，註記登記「原地保留，禁止處分及使用」，僅其餘40%之土地在「不影響公共設施開闢及日後土地分配情形」下，「原則上」可先行建築，且保留之位置須是在「不妨礙爾後重劃作業下」者，亦即系爭土地雖非全部無法申請建築執照興建房屋，但有60%之土地是禁止使用(建築)，且保留之位置須「不妨礙爾後重劃作業」，至其餘40%之土地之建築是否許可，亦須由主管機關考量公共設施開闢及日後土地分配等情形決定，而有受有相當大不確定因素之限制。
(二)是以系爭土地2筆面積分別為435.46平方公尺及402.79平方公尺，合計共838.25平方公尺，約為253坪(838.25x0.3025=
253.57)。若預留60%，即約101坪可供建築使用，如再考量兩造並未爭執依建築法規系爭土地之建蔽率為60%之限制，被上訴人主張系爭土地無法申請建築執照一節雖難謂為事實，但所述系爭土地僅能興建約60坪面積等語，即屬可信。
三、被上訴人主張受上訴人之代理人林芋岑詐欺而陷於錯誤，而購買系爭土地，依民法第92條規定撤銷系爭土地買賣契約之意思表示，有無理由？
(一)上訴人有委託巨峰房仲銷售系爭土地，巨峰房仲銷售人員林芋岑有仲介系爭土地買賣之事實：
1.依上訴人提出之「土地委託事項變更契約書」（原審卷第51頁）記載「茲因委託人(以下簡稱甲方)與台慶不動加盟店巨峰房屋仲介企業社(經紀業名稱，以下簡稱乙方)業已委託銷售...(原契約編號為：LG0000000)系爭土地...」、(壹、委託價額、1.買賣價款變更為新台幣柒佰伍拾玖萬元整(坪售3萬元)...」等語，上訴人並在委託人欄位簽名，受託人部分則蓋有巨峰房屋仲介企業社及法定代理人李泰憲之印章，另2處承辦人欄位分別有訴外人周秀美之簽名或職章，顯示上開委託銷售系爭土地契約係存在於上訴人與巨峰房仲之間，訴外人周秀美僅為巨峰房仲之「承辦人」，並非契約主體。
2.證人周秀美證稱：伊與林芋岑於104年4月時都在巨峰房仲任職，巨峰房仲加盟台慶不動產，所以有兩個名稱，但為同一老闆。本件由伊「開發」，與賣家（即上訴人）接洽委託銷售系爭土地之事宜，經上訴人同意後，巨峰房仲所有人員均可以「行銷」，即所有人員均可尋求買家，後由林芋岑尋得有購買意願之被上訴人，但因為雙方價金差距，於被上訴人給付斡旋金後，伊與上訴人洽談減低售價事由，因此與上訴人簽訂「土地委託事項變更契約書」，以降低售價等語，表示本件是巨峰房仲先接受上訴人委託書出售系爭土地，才尋求被上訴人購買，而上訴人提出之「土地委託事項變更契約書」是變更契約約定售價，在此之前，另有委託契約等情（原審卷第106-109頁）。而證人周秀美所述上情與前述「土地委託事項變更契約書」上記載「變更」、「原契約編號為...」等語相符，堪認上訴人與巨峰房仲於簽立「土地委託事項變更契約書」前，已經與巨峰房仲間成立其他委託銷售契約，上訴人同意將系爭土地委託巨峰房仲銷售，而非委託周秀美個人銷售，且時間先後順序上，係上訴人先委託巨峰房仲銷售系爭土地後，被上訴人才經由巨峰房仲居間仲介而與上訴人訂立系爭買賣契約，上訴人並非處於被動地位而單純表示同意出售，可堪認定。
3.上訴人於原審雖提出其自行懸掛布條之照片（原審卷第47頁），辯以：未與任何仲介訂立委賣契約等語，然上訴人與巨峰房仲簽訂上開委託銷售契約之事實，已甚為明確，且上訴人於本院復提出104年3月7日與巨峰房仲簽立之「土地一般委託銷售同意書」清楚記載上訴人委託巨峰房仲居間仲介銷售系爭土地，其中第十條約定：「甲方(按：即上訴人)仍可自行銷售或委託第三人居間仲介，惟應於成交或收受定金前通知乙方，以避免重複成交情形。」(見本院卷第49頁)，足見上訴人於原審否認與任何仲介訂立委賣契約云云確屬不實，且系爭土地能否自售，並不妨礙其與巨峰房仲成立系爭土地委託銷售契約之關係。
4.訴外人林芋岑與周秀美於兩造簽定系爭買賣契約時，均為巨峰房仲人員，有不動產買賣意願書（原審卷第49頁）、土地委託事項變更契約書(見原審卷第51頁）、土地一般委託銷售同意書(見本院卷第48頁)上林品誼(嗣後更名為林芋岑)、周秀美均記載為巨峰房仲之承辦人等情可證，足認訴外人林芋岑係以巨峰房仲人員之身分仲介銷售系爭土地之事實。
(二)被上訴人主張受林芋岑詐欺而陷於錯誤訂立系爭買賣契約，是否可採？
1.被上訴人主張系爭買賣契約訂立前有詢問巨峰房仲仲介人員林芋岑系爭土地是否可立即興建房屋，經林芋岑確認系認土地為建築用地，可立即興建房屋後才訂約等語，並提出其與巨峰房仲人員林芋岑間之通聯譯文及訊息照片(見原審卷第113-117頁）為證。依上開通聯譯文及訊息內容記載，被上訴人於104年5月1日稱：「當初看地...土地上看板寫著建地251坪出售，你(即林芋岑)也說是建地可馬上蓋房子，我也請你詢問過建築師一定要確定可以蓋房子及建築面積及容積，因你跟我確定可以我才買的」，林芋岑回答稱「我會找田石雄議員詢問清楚的再向你報告，田議員的地也是在你買的地附近，劃為一部份的道路，...」，同年5月5日被上訴人問：
「能不能申請建照蓋房子，你問的怎樣，我二月賣掉大面積農地就是要買一塊可以隨時蓋房子的建地的，要買前也提醒你要清楚確定可以我就買，...」，林芋岑答稱「已向多位議員詢問中，清楚內容再回電給你」；同年5月6日林芋岑對被上訴人稱：「我現在田石雄議員家，他說他知道的第二次通盤檢討...已經開過會，也已經公告了，我說我們有一點疏失，對你也很不好意思，這個事情我要幫你處理，...」被上訴人問：「那重劃土地地是否會減少」，林芋岑稱「重劃路邊退縮一點就可減少一點不要緊，不要計較，到時候坪數政府作一些公共設施再問清楚」，被上訴人稱「退縮現在土地深17-18米，到時退縮能不能蓋還是問題。」，林芋岑稱「他說這地是住宅區是可以蓋的」、「我知你想蓋一個漂亮的房子，所以我拜託他去問縣長」、「要不然我找人來買這地好嗎?有人要搭鐵厝，找個金主，我們這賣磁磚的要搭鐵厝放貨而已，不需要合法漂亮的」、「這算我們的疏忽這土地絕對不是給你隱瞞，這絕對不是故意欺騙」、被上訴人稱「可是害我8百多萬卡在這裡，看要怎麼處理，我跟你講一定要馬上可以蓋的地我才買，你也說你也有問建築師。」、林芋岑稱「確實是住宅區，建蔽率60，因為楊彩施建築師也是這樣說」等語，可知林芋岑表示其已經詢問系爭土地興建房屋事宜，且稱知道被上訴人想蓋一個漂亮的房子、是住宅區等語，其對於被上訴人於104年5月1日所述：「當初看地...土地上看板寫著建地251坪出售，你(即林芋岑)也說是建地可馬上蓋房子，我也請你詢問過建築師一定要確定可以蓋房子及建築面積及容積，因你跟我確定可以我才買的」等情，亦未為任何反駁，並稱「這算我們的疏忽」等語，足認被上訴人所稱購買系爭土地之主要目的係為興建房屋，且購買系爭土地之前有要求林芋岑詢問、確認系爭土地為建築用地，可立即興建房屋等情，並得到林芋岑肯定之回答而買下系爭土地等情，應堪信實。
2.證人林芋岑於臺東地方法院檢察署105年度交查字第35號(下稱交查卷)詐欺等刑事案件(下稱系爭刑事案件)中，供稱：
被上訴人購買系爭土地以前，伊沒有說立刻就可以蓋，告訴人給伊的需求是退休後幾年來台東才要蓋；伊仲介時，沒辦法確定系爭土地大約多久後可以蓋房屋，市地重劃需要時間，要縣政府規劃；系爭土地沒有因無法立刻興建建物而有價格低於一般行情或市價之情事；伊接案時就知道系爭土地購買後不能立刻蓋房屋(見交查卷第5、48頁)；伊接案時即知悉系爭土地為都市重劃區不能立即蓋房子；訊息照片的對話是被上訴人發現不能蓋後，才來問伊的；(問：既然你說你沒有跟他說這塊地可以馬上蓋，為何你當初未回答被上訴人本來就不可馬上蓋，而卻跟他說你再找議員處理？)他發現不能蓋後，要伊去幫他查清楚何時可以蓋，所以伊那時候是要跟議員問什麼時候可以蓋；錄音譯文是伊與被上訴人間之對話內容，伊有說這算我們的疏忽等語，我們沒有談到不能蓋，因為他是要投資，所以才選這塊給他；(問：你確實沒有跟他說這塊土地不能馬上蓋的事實？)我們沒有談到；(問：...你當時還有說有建商在看那塊土地，預計蓋6戶，所以他們當下都覺得可以馬上蓋？)伊沒有說可以馬上蓋，但後面建商預計蓋6戶的事情伊確實有說(見系爭刑事案件104年度偵字第3408號卷第29、72頁)等語，可知林芋岑於系爭買賣契約訂約前，主觀上即認為系爭土地位於市地重劃區不能立即蓋房子，亦無法確定多久後可以蓋房屋，而被上訴人看系爭土地時，林芋岑亦未告知被上訴人不能立即蓋房子一事，但確實有告知被上訴人有建商看系爭土地預計蓋6戶之情事。
3.基上，被上訴人購買系爭土地之主要目的既係為興建房屋，且購買系爭土地之前要求林芋岑詢問、確認系爭土地為建築用地，可立即興建房屋，可知被上訴人對於系爭土地是否確實可供興建房屋一事，甚為重視，且土地真正可供興建之面積多少在不動產交易上堪認屬重要交易事項，足可影響被上訴人購買系爭土地之意願；而林芋岑於系爭買賣契約訂立前，主觀上已認為系爭土地位於市地重劃區不能立即蓋房子，亦無法確定多久後可以蓋房屋，即應主動告知被上訴人此一重要交易事項，審慎查證，或向主管機關確認能否興建房屋及其可供使用之面積若干，供被上訴人評估是否購買系爭土地，惟其不僅未告知被上訴人其主觀上認知系爭土地位不能立即蓋房子一事，反而告知被上訴人可以立刻蓋房屋，甚至告知被上訴人已有建商看中系爭土地欲蓋6戶房屋等情，足認林芋岑不僅隱瞞其所知系爭土地不能立即蓋房子之事，且有向被上訴人積極表示系爭土地興建房屋毫無問題之行為，致使被上訴人陷於錯誤，誤認系爭土地全部約253坪扣除建蔽率外，其餘土地均可供興建房屋之情事。又系爭土地實際上雖非全部均不可興建房屋，但有須保留60%部分土地不可興建之情形(參前述貳、二之理由)，依一般人較不精確或籠統之觀念而言，可能概稱或認為系爭土地是不可供興建者，此從兩造於原審均不爭執系爭土地不能申請建築、林芋岑亦稱不能立即蓋房子、被上訴人所述臺東縣政府人員告知不能申請建照等情亦可印證。是自不能以事後臺東縣政府告知僅須保留60%，其餘部分可供建築等語，即認系爭土地客觀上既有部分土地可供興建，則林芋岑主、客觀上即無詐欺之犯意或行為。
4.上訴人雖以被上訴人購買系爭土地係為投資，並未向林芋岑表明需能立即興建房屋等語，並以證人周秀美、李春燕之證詞為證。查證人周秀美於偵查中證稱：(問：當時看地時，你或林芋岑有無告知被上訴人本案土地購買後就可以立刻蓋房屋？)都沒有(見交查卷第47頁)；於原審證稱：(問：當時買方有無問你這個土地可否請出建照可否蓋房子？)沒有，伊只知道是要投資(見原審卷第108頁）等語。證人李春燕於偵查中證稱：(問：林芋岑帶被上訴人去看本案土地時，或仲介的過程，林芋岑有無告知被上訴人本案土地購買後就可以立刻蓋房屋？)伊不清楚，因為伊沒有與他們直接聯絡。但在收斡旋金時，地點是我們公司，伊有聽到吳金展有說到是要投資，沒有馬上要蓋房子等語(見交查卷第40頁)，然證人周秀美、李春燕所述被上訴人是要投資一節，與前開通聯譯文及訊息照片顯示被上訴人購買系爭土地之主要目的係為興建房屋一節不符，而周秀美、李春燕均為巨峰房仲之人員，所述不無偏頗林芋岑之嫌，彼等證詞尚難遽信。
5.上訴人另以：其委託巨峰房仲銷售時，已詳實告知並於系爭土地現況說明書內據實填寫系爭土地位於重劃區內，其開發需配合政府都市計畫市地重劃，且系爭現況說明書及土地分區證明書皆於簽訂系爭買賣契約時一併附於不動產說明書交予被上訴人，上訴人及仲介人員絕無故意隱瞞不實訊息或重要交易事實等語。查上訴人提出之標的物現況說明書及土地分區證明書(見本院卷第50、52頁)雖載有「市地重劃」、「需配合政府都市計畫市地重劃」等字，然參酌臺東縣政府105年9月20日府建管字第0000000000號函(見本院卷第70頁)說明：「為利市地重劃作業進行，平均地權條例定有禁限事項公告之規定，惟禁限事項本身僅為輔助市地重劃之執行，並非市地重劃內容之一部分，亦即禁限事項之公告非絕對必要，辦理與否仍屬主管機關之裁量權。...本府(按：臺東縣政府)執行平均地權條例第59條規定，係以市地重劃進行之重劃區為公告禁限建之標的；查旨揭土地(按：即系爭土地)尚未進入市○○○○段，依前開規定意旨，本府尚未公告禁止或限制建築。四、本案應俟都市計畫完成法定程序，市地重劃之開發再依細部計畫配置之公共設施辦理。惟為考量權宜，於未完成整體開發(市地重劃)前仍以註記方式由土地所有權人提供部分土地，預留爾後辦理市地重劃時，土地所有權人各項負擔抵充用，並註記登記『原地保留，禁止處分及使用』後，其部分土地先自行開發建築。」可知系爭土地未經公告禁、限建事項，被上訴人單從上開標的物現況說明書及土地分區證明書僅記載「市地重劃」等字，單從其書面之記載實無法看出系爭土地究竟可供規劃建築之面積受到如何之限制，被上訴人亦非不動產業務專業人員，縱曾經購買土地投資獲利，亦難認其從市地重劃等字之記載即可了解系爭土地實際上可供建築面積之實際情形如何而仍願意購買。則被上訴人將其對系爭土地之需求即可立即建築房屋一事告知從事不動產仲介之專業從業人員林芋岑，並要求林芋岑查詢、確認後，相信林芋岑所述而購買系爭土地，難謂被上訴人有何未盡其注意義務或過失之可言。而林芋岑從事不動產買賣仲介，賺取高額報酬，於接案時主觀上即知悉系爭土地位於都市重劃區不能立即蓋房子，對此不動產交易上之重要事項即應加以提醒、告知被上訴人，供被上訴人評估、審酌是否購買，卻反而於被上訴人看地時告知有建商看地預計蓋6戶等情，足見林芋岑有設詞使被上訴人誤信系爭土地全部均可供建築房屋規劃而願購買系爭土地之情形。上訴人徒以上開標的物現況說明書及土地分區證明書已記載市地重劃等字，辯以被上訴人並無陷於錯誤之情事云云，自非可採。
6.上訴人復以：依被上訴人提出之電話錄音譯文，林芋岑確有問建築師告知系爭土地確為建地可蓋房子云云，然林芋岑已經自承接案時即知悉系爭土地位於都市重劃區不能立即蓋房子等情，於發生爭議後，林芋岑告知被上訴人問過建築師云云，已難輕信；況從林芋岑於電話中告知被上訴人「重劃路邊退縮一點就可減少一點不要緊，不要計較，到時候坪數政府做一些公共設施再問清楚。」、「.. .他(按：指田石雄議員)說你要蓋房隨時要蓋也可以，沒保存登記你自己住。」經被上訴人質疑「可是這算違章建築。」，林芋岑猶稱「對啊，他說私有地違建是沒關係的，因為沒人會去檢舉的，沒保存登記只是銀行無法貸款。」、「要不然我找人來買這地好嗎?有人要搭鐵厝，找個金主，我們這賣磁磚的要搭鐵厝放貨而已，不需要合法漂亮的。」等語，已知其處理態度輕忽，自不足以林芋岑上開言詞而採為有利上訴人之認定。
7.上訴人復以已將系爭土地位為市地重劃區內土地一節詳細告知仲介公司，無任何隱瞞，林芋岑與被上訴人間如何接洽，上訴人均不知情，且簽約前從未與被上訴人接觸，契約書上亦未載明可立即興建房屋之條款，不知林芋岑詐欺一事，故被上訴人不得撤銷意思表示等語置辯。按民法第92條第1項規定：「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。」然上訴人與巨峰房仲簽訂系爭土地之委託銷售同意書、土地委託事項變更契約書已如前述，則林芋岑身為巨峰房仲之承辦人員，於辦理系爭土地之仲介銷售業務之過程中，如同上訴人之使用人(參照民法第224條規定之法理)，上訴人透過巨峰房仲承辦人員林芋岑之銷售行為而擴展交易機會，因此受益，上訴人自不能主張林芋岑為民法第92條第1項但書規定之第三人，否則上訴人既因林芋岑之行為受有出售系爭土地之利益，確不承受其詐欺行為之後果，顯有失事理之平。
8.兩造均不爭執系爭買賣契約之價金為818萬元，並有系爭買賣契約可按，且全數由上訴人簽名受領（原審卷第26頁），足認兩造間系爭買賣契約之價金為818萬元，即使上訴人實際僅取得759萬元，餘由巨峰房仲取得，也是上訴人基於與巨峰房仲間基於「土地委託事項變更契約書」之法律關係所為之給付，不能拘束被上訴人。則就兩造間系爭買賣契約之回復原狀義務而言，上訴人不能執其與巨峰房仲間之法律關係，作為對抗被上訴人之事由。
9.被上訴人主張受林芋岑詐欺致陷於錯誤，依民法第92條規定，主張已當面向上訴人撤銷系爭買賣契約，另以起訴狀繕本之送達為撤銷之意思表示，其意思表示視為自始無效，系爭買賣契約即不存在，並依民法第113、114條規定，請求於系爭土地移轉登記返還上訴人之同時，上訴人將所收受之價金818萬元返還被上訴人等語。查系爭買賣契約是在104年4月1日簽立，被上訴人主張於104年5月始知悉系爭土地已經市地重劃，並於105年4月20日向原審法院提出民事起訴狀，參酌民法第93條規定，因被詐欺而為意思表示者，表意人應於發見詐欺後一年內撤銷其意思表示，則被上訴人以被詐欺為由撤銷系爭買賣契約之意思表示，尚未罹於除斥期間，被上訴人依民法第92條規定撤銷系爭買賣契約之意思表示為有理由，其請求確認系爭買賣契約不存在，並依民法第113條、第114條規定，請求上訴人於被上訴人將系爭土地移轉登記於上訴人之同時，給付被上訴人購買系爭土地之價金818萬元及自起訴狀繕本送達翌日(即105年6月28日)起至清償日止，按年息5%計算之利息，自屬有據。
三、被上訴人以意思表示錯誤為由，依民法第88條規定撤銷締結系爭契約之意思表示，有無理由？
(一)按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之，但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限；當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，民法第88條定有明文。又物之性質係指足以影響物的使用及價值的事實法律關係，交易上是否重要則應就各該法律行為的典型交易目的加以認定。物之性質錯誤，本質上屬於動機錯誤，即表意人在其意思形成過程中，對於就其決定為某特定意思表示之物之性質，認識不正確，原不影響意思表示之效力，非在得撤銷之列，但如所涉物之性質係交易上認為重要者，依該條第2項「其錯誤視為意思表示內容之錯誤」之規定，即得由表意人將其意思表示撤銷之（最高法院99年度台上字第678號判決要旨參照），以資兼顧。換言之，交易上認為重要之物之性質有錯誤，得視為意思表示之錯誤，而為撤銷，但其撤銷仍以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為要件甚明。
(二)系爭土地雖未經主管機關臺東縣政府禁止或限制建築，但因在辦理都市計畫變更中，且位於市地重劃地區內，如欲開發建築，必須先提供系爭土地之60%部分，註記登記「原地保留，禁止處分及使用」，僅其餘40%部分之土地在「不影響公共設施開闢及日後土地分配情形」下，「原則上」可先行建築，由主管機關考量公共設施開闢及日後土地分配等情形決定是否准許建築；而系爭土地面積共約為253坪，已如前述，若保留60%，即僅約101坪可供建築使用，而被上訴人購買系爭土地之目的係在興建房屋，已經本院認定如前，則系爭土地究竟可供建築使用之土地面積多少，在土地買賣交易上自屬重要交易事項，其錯誤自得視為意思表示錯誤，故被上訴人主張系爭買賣契約之意思表示錯誤等情，自屬可採。
(三)被上訴人就其意思表示錯誤一節，並無過失：查巨峰房仲以仲介不動產買賣為業，依其業務內容及特性，對於政府土地利用政策必隨時觀察追蹤，以求獲取最新訊息；而被上訴人透過巨峰房仲購買系爭土地，並告知其購買土地之需求為建築房屋，並要求巨峰房仲人員林芋岑查證確認，再經由林芋岑告知確可興建房屋後方購買系爭土地，則被上訴人基於信任專業仲介人員之告知而未進一步親自向臺東縣政府為查證，實符合現今社會經濟活動專業分工之形態，難認為被上訴人有未盡其注意義務，對系爭買賣契約之意思表示錯誤有何過失之可言。
(四)上訴人主張被上訴人依民法第88條規定撤銷系爭買賣契約之意思表示已逾一年之除斥期間，為有理由：
按有撤銷權人，欲撤銷其自己之意思表示或他人之法律行為者，除法律規定必須訴經法院為之者外，以意思表示為之已足，勿庸提起形成之訴請求撤銷(最高法院52年台上字第836號判例參照)；又民法第88條規定之撤銷權，自意思表示後經過一年而消滅，同法第90條定有明文。本件被上訴人於原審起訴時間為105年4月20日，有原審卷附民事起訴狀可按，於105年7月28日提出之民事答辯狀始主張依民法第88條規定撤銷系爭買賣契約錯誤之意思表示(見原審卷第57頁），惟系爭買賣契約係於104年4月1日簽訂，被上訴人至遲應於105年4月1日以前向上訴人撤銷系爭買賣契約之意思表示，其遲至105年4月20日提起本案訴訟後方依民法第88條第1項規定行使撤銷權，其撤銷權應已逾1年之除斥期間而消€滅；況且參照被上訴人105年4月20日民事起訴狀所載原因事實係主張遭詐欺而陷於錯誤，依民法第92條第1項前段之規定撤銷系爭買賣契約之意思表示等語，於系爭刑事案件之104年8月28日刑事告訴狀、與林芋岑之簡訊內容(見系爭刑事案件他卷第1頁、偵卷第24頁)，亦均是主張被詐欺請求退地還款等語，均難認被上訴人已於105年4月1日前依民法第88條規定主張意思表示錯誤並對上訴人行使撤銷權。上訴人主張被上訴人依民法第88條規定撤銷系爭買賣契約之意思表示已逾一年之除斥期間，為有理由，被上訴人自不得依民法第88條規定主張撤銷系爭買賣契約之意思表示。
四、綜上所述，上訴人委託銷售系爭土地之巨峰房仲人員，對被上訴人有詐欺之行為，致被上訴人陷於錯誤而為系爭買賣契約之意思表示，依系爭買賣契約給付價金818萬元並受讓系爭土地，被上訴人依民法第92條規定撤銷系爭買賣契約之意思表示並請求回復原狀，聲明確認系爭買賣契約不存在，並請求上訴人於被上訴人將系爭土地移轉登記返還於上訴人之同時，給付被上訴人818萬元及自起訴狀繕本送達翌日(105年6月28日)起之法定遲延利息，為有理由，應予准許。原審判決准許被上訴人之請求，並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 9 月 25 日
民事庭審判長法 官 張健河
法 官 林信旭法 官 林碧玲以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第l項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 9 月 25 日
書記官 唐千惠附 註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。