臺灣高等法院花蓮分院民事判決 107年度上易字第25號上 訴 人 新焦點麗車坊股份有限公司法定代理人 洪瑛蓮訴訟代理人 張君魁律師被上訴人 王文騫
羅源禎羅雪珍羅雪如羅揚竣周陳雪陳重傳陳政隆共 同訴訟代理人 林武順律師上列當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國107年2月8日臺灣花蓮地方法院106年度訴字第276號第一審判決提起上訴，本院於107年7月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實 與 理 由
壹、程序事項：上訴人新焦點麗車坊股份有限公司之法定代理人已於民國107年5月11日變更為洪瑛蓮，有臺北市政府府產業商字第10749163300號函在卷可參(見本院卷第53頁)，茲據其聲明承受訴訟，有民事聲明承受訴訟狀可按(見本院卷第51至52頁），經核並無不合，應予准許。
貳、實體事項：
甲、上訴人方面：
一、上訴人起訴主張：
(一)上訴人與被上訴人王文騫、羅源禎、羅雪珍、羅雪如、羅揚竣、周陳雪、陳重傳、陳政隆等8人於104年9月10日簽訂不動產租賃契約（下稱：系爭租約），雙方約定由上訴人向被上訴人等8人承租花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地，及坐落土地上之門牌號碼為「花蓮縣○○鄉○○路○段○○○號之0、0、0、0、0、0、0、0、00、000號之0、0、0、0、0、0、0、000號之0、0、0、0、0、0、0、0」等建物（下稱：系爭租賃物）。租賃期限自105年1月1日起至114年12月31日止。又依系爭租約第5條第1項之規定，被上訴人應於點交日前，亦即於105年1月1日前將系爭租賃物騰空並點交予上訴人占有使用。再依系爭租約第14條第1項之規定，被上訴人應使現有承租戶於104年12月31日內收回土地及建物使用權予上訴人進行整建。然逾約定期限，被上訴人未能依約定於104年12月31日前收回土地及建物使用權，亦未於105年1月1日前將系爭租賃物騰空並點交予上訴人占有使用，系爭租約第11條特約事項第3、4項之規定：被上訴人應擔保上訴人於租賃期間內得使用租賃物之全部，如發生法令變更或其他任何情事，致使上訴人中斷或無法使用租賃物之全部或一部時，上訴人有權選擇立即終止系爭租約。租賃期間內如因不可抗力、天災或其他不可歸責於上訴人及上訴人轉租、出借、頂讓或支付使用之第三人之事由導致上訴人無法依經營目的使用租賃物時，上訴人得終止系爭租約。上訴人爰於105年10月18日、28日委請律師寄發存證信函予被上訴人正式終止系爭租約。又依系爭租約第5條第2項之規定：於系爭租約終止、解除或租約期滿遷出時，被上訴人應返還押租金及預(溢)付租金於上訴人。而上訴人並已依系爭租約第4條第1項之規定，於系爭租約成立同時交付被上訴人共新臺幣(下同)1,140,000元整之押租金，上訴人依民法第179條起訴請求被上訴人等8人返還系爭不動產租賃契約之押租金，被上訴人自應返還。
(二)並聲明：被上訴人應共同給付上訴人1,140,000元，及自106年7月5日起至清償日止，按年息5％計算之利息。暨願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人不服原判決提起上訴，其於本院之陳述除與原判決記載相同者予以引用外，補充略以：
(一)原審判決理由已明確肯認被上訴人未能依約於105年1月1日前將所有系爭租賃物騰空並點交予上訴人，上訴人乃於105年10月18日、28日委請律師寄發存證信函催告被上訴人並終止系爭契約等事實，並且說明此有租約、收據、存證信函等可證，洵屬無誤。
(二)原審判決援引民法第99條第1項規定以及系爭租約第5條第2項約定內容，認被上訴人返還押租金予上訴人係以「返還租賃物予被上訴人」為停止條件，並以上訴人未能於原審中舉證證明所附停止條件已成就，而認前開催告尚不生效等語，顯有誤解：
1.按系爭租約第5條第2項：「乙方（即上訴人）於本契約終止、解除或租約期滿遷出時，應依當時現狀騰空返還租賃物予甲方（即被上訴人）；甲方應於乙方返還租賃物時返還押租金及預（溢）付租金予乙方。」為雙方所明文約定。
2.根據上開約定文字：「甲方應於乙方返還租賃物時返還押租金及預（溢）付租金予乙方。」，係以「返還租賃物時」，而非「返還租賃物後」，作為甲方返還押租金行為義務之履行時點，即已足認甲方之返還押租金義務與乙方之返還租賃物義務間並非停止條件關係，而係雙方應同時履行契約義務之關係，契約文字記載甚明，要無疑義，顯係原審判決未查及此，致生誤解；被上訴人於本審主張上訴人尚未履行停止條件等語，亦顯無理由。
3.被上訴人於原審提出之民事言詞辯論意旨狀中，既未曾就上訴人是否已返還租賃物之事實為任何爭執，更未曾主張同時履行抗辯，則按原審107年1月18日言詞辯論筆錄，法官問：
「未於言詞辯論意旨狀載明之爭點，是否均不再主張？」，兩造均答：「是。」，已足見被上訴人對於上訴人是否已返還租賃物之事實為不爭執。綜上，原審判決自不應將舉證責任之不利益歸屬於上訴人，併此敘明。
(三)上訴人已依系爭契約終止後之現狀，將所受領之部分租賃物騰空返還予被上訴人，故被上訴人主張上訴人未將租賃物返還，上訴人不能請求被上訴人返還押租金等語，顯無理由：
1.據前揭租約第5條第2項約定內容，上訴人應於本契約終止、解除或租約期滿遷出時，依當時現狀騰空返還租賃物予被上訴人，被上訴人則應於返還租賃物時返還押租金及預（溢）付租金予上訴人，為雙方所明文約定。次按：「乙方（即上訴人）返還租賃物予甲方（即被上訴人）時，於七日未遷出物品視同廢棄物，甲方不負保管之責。乙方就租賃物之改裝、裝潢等無回復原狀之義務。」系爭租賃契約第11條第2項有明文；復按：「所謂『騰空返還房屋』，重在房屋支配力之移轉，其騰空之程度，應以上訴人可接管並支配該房屋為已足。」最高法院90年度台上字第1194號民事判決足資可參。
2.上訴人已於105年10月18日以存證信函方式，向被上訴人為終止系爭租賃契約之意思表示，該存證信函並於105年10月28日合法送達被上訴人全體，既經意思表示到達，則系爭租賃契約終止之效力於105年10月28日起生效。故上訴人應將所受領之部分租賃物，依照終止生效當時之現狀，騰空並返還予被上訴人，要無疑義。
3.根據上訴人於107年5月15日準備程序中庭呈之租賃物照片可知（攝於106年3月27日），被上訴人已將系爭租賃物以圍籬方式完全圍起，並有告示直接貼在圍籬上載稱：「私人土地，非經地主同意請勿進入，以免觸法。」，被上訴人顯然已接管並有系爭租賃物之完全支配能力，且該等照片為系爭租賃物之現況，此為被上訴人訴訟代理人於107年6月19日準備程序中所肯認。
4.被上訴人雖稱將土地圍起來，係因有其他閒雜人員之車輛進入停車，被上訴人為避免妨礙施工及發生事故，才將土地圍起來，是要上訴人順利進行拆除施工作業而圍，上訴人如欲施工完全不受影響等語云云。然而，上訴人已於105年10月18日以存證信函方式明確終止系爭租約，要無繼續施工之可能，此為被上訴人所明知；且不論被上訴人圍起圍籬之用意為何，都已發生實質阻絕所有權人以外之任何人，利用系爭租賃物之可能性，意即只有被上訴人擁有系爭租賃物之支配力，任何人非經渠等同意，都不得也不可能利用系爭租賃物，上訴人當然無法就系爭租賃物為實質的支配管理。
5.依據前揭最高法院民事判決要旨，騰空返還重在支配力之移轉，其騰空之程度，應以被上訴人可接管並支配該房屋為已足。承上所述，系爭租賃物之支配力，確實已移轉予被上訴人，上訴人當然已完成騰空返還之義務甚明，被上訴人主張上訴人未將租賃物返還，故上訴人不能請求被上訴人返還押租金等語，顯無理由。此外，經核【被上證1】拆除執照可知，系爭租賃物拆除執照之申請人為被上訴人羅源禎，上訴人自不得非經申請人之同意而向花蓮縣政府辦理註銷拆除執照，有權辦理註銷者，核應為被上訴人。則被上訴人主張係因上訴人未為註銷，致系爭租賃物之法律狀態未明等語，亦顯與客觀事實不符。
(四)有關系爭租賃契約第5條第1項後段之真意，被上訴人於前揭狀紙中稱，係指被上訴人不負違約責任等語云云，顯然與約定文字及締約時雙方認知均不相符：
1.查系爭租賃契約第5條第1項後段，雖有「以實際交付所有租賃物日期為起算租約日」等文字，但此約定內容係為強調在被上訴人實際交付所有租賃物以前，免租金裝潢期、減付租金裝潢期皆應向後推延等，記載於系爭租賃契約第2條之內容效力，非謂被上訴人得無限期推延交付所有租賃物義務之期限，約定文字中更無被上訴人前揭狀紙所謂「被上訴人不負違約責任」之意思，則被上訴人竟誆稱此為契約所明列，顯非事實。
2.其次，系爭租賃契約第5條第1項中段，明文約定系爭租賃物於點交日後，若仍留有固定裝潢、設施或其他物品時，不論屬何人所有，上訴人均有權任意處理之，如因而與第三人產生糾紛，概由被上訴人負責、與上訴人無涉，可知後段文字所稱之「起算租約日」，並未排除被上訴人應於點交日前租賃物騰空並點交予上訴人占有使用之義務，不然根本無須有上開中段文字之約定。
3.另從本件事實以觀，被上訴人於105年1月7日，就已經配合上訴人出具所有權人資料，以供申請建造執照及拆除執照（建造執照、拆除執照首頁右下角之申請日可知）；且在被上訴人收回全部租賃物前，即多次催告上訴人就部分租賃物為收受，亦可見系爭契約第5條第1項後段之約定內容，契約雙方當事人之真意皆非被上訴人交付所有租賃物以前租約尚未生效之意思。復觀建造執照定有明確期限，領照6個月內必須開工、開工日起7個月內必須完工，可知契約雙方當事人對於被上訴人履行其依約給付所有租賃物之義務，顯有履行期限之約定，被上訴人才會配合申請定有開工期限之建造執照與拆除執照。
4.綜上，系爭租賃契約第5條第1項後段，並未載明被上訴人得不負違約責任；由系爭租賃契約第5條第1項前段、中段，亦可知雙方當事人已明文約定若被上訴人無法於點交日前交付全部租賃物之效果，則後段文字所稱之以實際交付所有租賃物日期為起算租約日，顯然並非免除此義務之意思；另從被上訴人後續行為亦可知，其締約時之真意亦非以實際交付全部租賃物日作為契約開始起算時間，故系爭租約第5條第1項後段之約定，應係以系爭租約第2條所稱之期間計算，包含免租金裝潢期、減付租金裝潢期等，向後推延之效力，始符雙方當事人真意。再由建造執照之開工期限可知，契約雙方當事人對於被上訴人履行其依約給付所有租賃物之義務，顯有履行期限之約定，被上訴人才會配合申請定有開工期限之建造執照與拆除執照。
(五)承上理由，被上訴人確實已於104年7月31日收受系爭1,140,000元押租金；被上訴人未能依約於105年1月1日前將所有系爭租賃物騰空並點交予上訴人（原審卷原證3律師函內容，被上訴人於原審狀紙中亦為自認）；上訴人於105年10月18日、28日委請律師寄發存證信函催告被上訴人並終止系爭契約，上開事實皆已經原審判決根據原審卷內之契約書、收據、存證信函等證據內容肯認。而被上訴人未能依約於105年1月1日前將所有系爭租賃物騰空並點交予上訴人之行為，已違反系爭租約第11條第3、4項之約定，上訴人得依約終止系爭租約甚明，上訴人於105年10月18日終止系爭租約為有效（並於同年月28日生效），嗣於106年5月16日催告請求被上訴人等8人返還押租金亦屬有效。故上訴人根據系爭租賃契約第5條第2項、民法179條，起訴主張被上訴人應返還系爭押租金，自屬有理由。
(六)並聲明：
1.原判決廢棄。
2.被上訴人應共同給付上訴人1,140,000元，及自106年7月5日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
乙、被上訴人方面：
一、被上訴人答辯則以：
(一)被上訴人與上訴人於104年9月10日簽訂並經公證之不動產租賃契約書後，即積極處理不動產騰空事宜，被上訴人並已將部分租賃標的物交付進行整建，本件系爭租賃契約標的之不動產，因部分出租予他人，被上訴人雖積極處理，然因難以預測確定何時處理完竣，雙方乃於該契約書第5條第1項後段記載：「甲方（即本件被上訴人）若無法於105年1月1日前將所有租賃物點交予乙方（即本件上訴人）使用，則以實際交付所有租賃物日期為起算租約日。」因而，被上訴人並無上訴人起訴狀所稱違約之情事可言，反係上訴人迄未支付任何租金。該租賃標的物其中部分，雖因提起訴訟及聲請法院實施強制執行之故，以致無法於105年1月1日前處理完畢點交予上訴人，然並不影響上訴人其他作業程序，雙方亦多次協調，被上訴人更未曾據此指稱上訴人違約。況且，本件系爭租賃契約標的物，被上訴人業已全部收回可以點交予上訴人使用，上訴人殊不得因其本身因素，竟稱被上訴人違約而主張終止租賃等語置辯。並聲明：上訴人之訴駁回。如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
二、原審判決被上訴人等勝訴，其陳述除與原判決記載相同者予以引外用，補充略以：
(一)依系爭不動產租賃契約第5條第2項規定：「乙方(即上訴人)於本契約終止、解除或租約期滿遷出時，應依當時現狀騰空返還租賃物予甲方(即被上訴人)：甲方應於乙方返還租賃物時返還押租金及預(溢)付租金予乙方」，則被上訴人返還押租金予上訴人，係以「返還租賃物予被上訴人」為停止條件自明。經查被上訴人於契約成立後，已將部分租賃物交予上訴人，上訴人並就系爭建築物向主管機關申請拆除執照(在法律上，該租賃標的物之建築物已非屬合法建物)。此一事實，有花蓮縣政府105年3月28日花建拆照字第105D0014號拆除執照可稽。上訴人不僅未將租賃物返還予被上訴人，更未向主管機關申請註銷拆除執照，自難謂已履行該停止條件，自不能請求被上訴人應返還押租金。
(二)兩造於104年9月10日簽訂並經公證之不動產租賃契約書後，被上訴人即積極處理不動產騰空事宜，此乃上訴人所知悉，被上訴人並已將部分租賃標的物交付進行整建，被上訴人就此亦表同意，未有任何爭執。尤其，該契約書第5條第1項後段記載：「甲方（即本件被上訴人）若無法於105年1月1日前將所有租賃物點交予乙方（即本件上訴人）使用，則以實際交付所有租賃物日期為起算租約日。」因而，被上訴人並無上訴人起訴狀所稱違約之情事可言，反係上訴人迄未支付任何租金，尚有未合。此一事實，業經被上訴人委託律師於105年10月21日以花蓮府前路郵局第000162號存證信函說明在案。
(三)又上訴人於承租土地上進行部分施工作業後，即停頓迄今，造成被上訴人莫大損失。為此，被上訴人已於106年5月9日委請律師發函通知上訴人於文到7日內即恢復施工，並告以逾期如不履行，則將終止該不動產租賃契約，並對上訴人請求各項賠償。惟上訴人方面於收受該信函後，仍置之不理。
(四)緣兩造於104年簽訂不動產租賃契約，約定租賃期限自105年1月1日起至114年12月31日止，並於該契約第5條第1項約定，被上訴人若無法於105年1月1日前將所有租賃物點交予上訴人使用，則以實際交付所有租賃物自動為起算租約日。惟上訴人方面竟於105年1月7日即委託律師發函，稱被上訴人方面違約云云，顯與契約之約定不符。蓋本件系爭租賃契約簽約當時，被上訴人即將未能如期交付的可能性提出，經雙方討論後，公證人提議並經雙方同意，若未能於105年1月1日將租賃標的全部交付，則以實際交付日作為契約開始起算時間，被上訴人不負違約責任，並明列於契約內，當日現場參與人員有上訴人代表林鉦智及中信房屋(即本件租賃仲介)代表楊政諺均可證明，上訴人就此亦已不爭執。被上訴人於簽約後，即積極催討遭占用之建築物，期間經多次調解，未能達成調解部分則提起訴訟，惟未能如預期般迅速完成。經雙方多次協商取得共識，再由被上訴人積極進行收回系爭部分租賃標的物遭人占用事宜，上訴人則表示願意等候。上訴人並於105年1月7日即就系爭租賃標的物之建物，向花蓮縣政府申請拆除執照，經花蓮縣政府於105年3月29日核發花建除照字第00000000號拆除執照在案。嗣於105年7月20日，因當時僅剩4間建築物尚未收回（面積267平方公尺），以租賃標的全部土地面積3,306平方公尺而言，其比例僅約8.08％而已，上訴人表示可以開始進行部分拆除工程，乃由被上訴人依現狀將系爭租賃標的物交付，並簽署委託書予上訴人（上訴人於107年6月19日準備程序中已自認在卷），上訴人
則於105年8月12日進行地面刨除作業，惟不久即停工。迄105年12月6日，上訴人收回遭占用部分之系爭租賃物之訴訟，均已獲勝訴判決確定，並由法院強制執行完成點交（此有臺灣花蓮地方法院民事判決確定證明書及接管公告可證），被上訴人乃經由仲介公司再通知上訴人可全面施工，詎上訴人不予理會。
(五)依上所述，被上訴人並無任何違約之處。尤其，上訴人在臺灣台北地方法院106年度建字第273號損害賠償事件中，於106年9月27日言詞辯論程序中，陳稱：「我們已經提出部分土地的交付，但原告拒收，請參被證10、11。」等語。依上訴人於該程序中所稱之被證10，乃係上訴人於105年9月6日委請律師寄發之台北南海郵局第001360號存證信函，上訴人於該存證信函中表示：「本公司目前已取得之土地，實已可供開始進行施工，包含圍籬、整地、拆除部分已清空之房屋以及其他週邊設施等，現皆已可施作。」此有上訴人方面於106年9月21日向臺灣台北地方法院提出之答辯狀第8頁記載及上揭郵局存證信函可證。本諸證據共通及禁止反言之法則，上訴人自不能竟以被上訴人未依約交付租賃標的為由主張被上訴人違約。至於上訴人於107年5月15日鈞院行準備程序中，提出土地照片3張，陳稱：「被上訴人已經有把土地範圍圍起來，可以證明上訴人無法就土地及地上建物為實質的支配管理」等語，則與事實不符。蓋上訴人將地面刨除後，並未繼續施工，因仍有其他閒雜人員之車輛進入停車(該處原本供為停車之用)，被上訴人為避免妨礙施工及發生事故，遂將土地圍起來，並標明：「本場地進行拆除施工，請勿進入停放車輛」等文字，足見是要上訴人順利進行拆除施工作業而圍，上訴人如欲施工完全不受影響。詎上訴人竟以此主張其無法就該土地及地上建物為實質的支配管理，顯有誤會之處。
(六)綜上所述，被上訴人並無任何違約之處，反係上訴人因其本身之事由而拒絕履約。因而，上訴人請求被上訴人返還押租金114萬元及遲延利息，即屬無據。為此，請鈞院明鑒，准予判決駁回上訴人之上訴，以維權益。
(七)並聲明：
1.上訴駁回。
2.訴訟費用由上訴人負擔。
丙、本件不爭執之事實(本院卷第143背面至144頁)：
一、上訴人與被上訴人於104年9月10日簽訂原審卷第12頁之不動產租賃契約(即系爭租約)，約定由上訴人向被上訴人承租花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地，及坐落土地上之門牌號碼為「花蓮縣○○鄉○○路○段○○○號之0、0、0、0、0、0、0、0、00、000號之0、0、0、0、0、0、
0、000號之0、0、0、0、0、0、0、0」等建物(即系爭租賃物)。租賃期限自105年1月1日起至114年12月31日止。
二、上訴人已依系爭租約第4條第1項之規定，於系爭租約成立同時交付被上訴人共114萬元之押租金。
三、系爭租賃物於105年1月1日尚有5戶由原承租人使用，並未遷離。上訴人於105年1月7日委請律師發函要求被上訴人立即依約將租賃物騰空交付。至105年3月，系爭租賃物上尚有2戶原承租人占有使用(包含原承租人徐福華所經營之○○莊熱炒店，楊耀東所經營之○○○居寵物店)。
四、被上訴人於105年7月20日將系爭租賃物中依土地面積計算約92％之租賃物交付上訴人，並簽署委託書讓上訴人於105年8月12日進行地面刨除作業。
五、上訴人迄今未繳納任何租金予被上訴人。
六、上訴人於105年10月18日、28日委請律師寄發存證信函表示終止系爭租約，被上訴人已經收受上開信函。上開信函到達被上訴人全體之最後收受日期為105年10月28日。
七、系爭租賃物中全部建物已經上訴人申請拆除執照及建物建造執照，並經主管機關核發。
八、如上訴人之請求返還押租金為有理由(假設)，兩造同意上訴人請求上開押租金之遲延利息起算日為106年7月5日。
九、卷內證據資料形式上之真正均不爭執。
丁、本件爭執之重點(本院卷第144頁)：
一、上訴人主張依系爭租約第11條第3項、第4項約定，終止系爭租約，有無理由？
二、上訴人依系爭租約第5條第2項約定、民法第179條規定，請求被上訴人返還系爭不動產租賃契約之押租金114萬元，及自106年7月5日起至清償日止，按年息5％計算之利息，有無理由？
三、被上訴人主張依系爭租約第5條第2項約定，於上訴人返還租賃物之停止條件成就時，被上訴人始負有返還押租金之義務，有無理由？
戊、本院之判斷：
一、上訴人主張依系爭租約第11條第3項、第4項約定，終止系爭租約，有無理由？
(一)按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又探求契約當事人之真意，應通觀契約全文，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全盤之觀察，若契約文字，有辭句模糊，或文意模稜兩可時，不得拘泥於所用之辭句（最高法院86年度台上字第3873號判決參照）。
(二)系爭租約第2條約定：「租賃期限：一、自民國105年1月1日起至114年12月31日止，共計10年；租期屆滿時，乙方(即上訴人)有優先承租權，乙方得於租約期滿前以書面通知甲方，經甲方書面同意後，辦理續約事宜。二、甲方因瞭解乙方於裝修期間無法營業，故雙方議定自105年1月1日起至105年2月29日止，為乙方免租金裝潢期，自105年3月1日起至105年5月31日止之裝潢期需每月付10萬元。若提前完成裝潢，開始營業行為，則開始依第三條第一項支付租金。...」；第5條約定：「租賃物之點交與返還：一、甲方(即被上訴人)應於點交日前將租賃物騰空並點交予乙方占有使用。所謂『騰空』係指完全除去他人占有使用且乙方得以裝潢施工使用之狀態。點交日後，租賃物如留有固定裝潢、設施或其他物品時，不論屬何人所有，乙方均有權任意處理之，甲方不得異議；如因而與第三人產生糾紛，概由甲方負責，與乙方無涉，甲方若無法於105年1月1日前將所有租賃物點交予乙方使用，則以實際交付所有租賃物日期為起算租約日。二、乙方於本契約終止、解除或租約期滿遷出時，應依當時現狀騰空返還租賃物予甲方；甲方應於乙方返還租賃物時返還押租金及(溢)付租金予乙方。」；第14條第1項約定：「甲方(即被上訴人)應使現有承租戶於104年12月31日內收回土地及建物使用權予乙方進行整建。」(見原審卷第12、13、15頁），依上開租約條文，可知兩造雖約定租賃期間自105年1月1日開始，並應於租賃期間開始之日點交系爭租賃物，但若被上訴人無法於105年1月1日前將所有租賃物點交予乙方使用，兩造同意以實際交付所有租賃物日期為起算租約日，則點交日自應同時順延為實際交付所有租賃物之日，且兩造簽約時明顯已知系爭租賃物現有其他承租戶占用一事，是以被上訴人抗辯系爭租賃物因部分出租予他人，因難以預測、確定何時處理完竣，兩造乃於系爭租約第5條第1項後段為上開記載等語，核屬有據，應可採信。
(三)上訴人主張：系爭租約第5條第1項後段僅是強調在被上訴人實際交付所有租賃物以前，免租金裝潢期、減付租金裝潢期皆應向後推延等，非謂被上訴人得無限期推延交付所有租賃義務之期限，亦無被上訴人不付違約責任之意思等語。被上訴人則以：簽約當時，被上訴人即將未能如期交付之可能性提出，經雙方討論後，公證人提議並經雙方同意，若未能於105年1月1日租賃標的物全部交付，則以實際交付日作為契約開始起算時間，被上訴人不負違約責任等語置辯。查租賃契約成立之要素為出租人租賃物之交付及承租人租金之給付，此觀民法第421條第1項之規定即明，是以被上訴人依系爭租約原負有105年1月1日交付全部租賃物之義務，否則上訴人即可拒絕給付租金，實無須就被上訴人無法於105年1月1日交付全部租賃物一事，特別於系爭租約第5條第1項後段為約定，卻又不明確載明係關於第2條第2項上訴人租金減付、免付一事，而系爭租約第5條第1項後段約定之主要目的，既係為解決被上訴人無法於105年1月1日交付全部租賃物之問題而特別記載，應是為使兩造於系爭租約成立後，雙方之權利義務關係均順延於實際交付所有租賃物之日開始，被上訴人就系爭租約所負義務亦自實際交付全部租賃物之日起算，而非如上訴人所主張僅為處理上訴人免租金裝潢期、減付租金裝潢期皆應向後推延之問題。且倘若兩造之真意係被上訴人仍須負遲延交付系爭租賃物之違約責任，被上訴人當無可能在上訴人未同意免負遲延責任之情況下，仍承擔鉅大風險仍與上訴人締約，是以依系爭租約第5條第1項後段之約定，如被上訴人無法於105年1月1日交付全部租賃物時，以實際交付全部租賃物之日為起算租約日，系爭租約第2條、第11條第3項、第4項所記載之租賃期間，自應配合系爭租約第5條第1項後段之約定，認自被上訴人實際交付全部租賃物之日方起算租賃期間，不能以被上訴人未於105年1月1日如期交付系爭租賃物即認被上訴人違反交付租賃物之義務。
(四)惟系爭租約第5條第1項後段雖約定「以實際交付所有租賃物日期為起算租約日」，但未進一步就實際交付日之最後期限為約定，而產生上訴人所主張是否被上訴人得無限期推延交付全部租賃物且不負違約責任之疑義。本院審酌：1.依前揭系爭租約第14條第1項、第5條第1項後段之約定，可知兩造對於系爭租賃物之使用現況應有相當之瞭解。2.依系爭租約第2條約定之租賃期間為10年，期滿上訴人有優先承租權，可知上訴人預計使用系爭租賃物之時間甚長。3.兩造已約定以實際交付所有租賃物日期為起算租約日，在此之前，上訴人亦無須交付任何租金，形式上對上訴人並非特別不利。4.系爭租賃物於105年1月1日尚有5戶由原承租人使用，並未遷離，至105年3月，系爭租賃物上尚有2戶原承租人占有使用；被上訴人於105年7月20日已將系爭租賃物中依土地面積計算約92％之租賃物交付上訴人(租賃標的全部土地面積為3,306平方公尺，尚未交付之面積為267平方公尺)，並簽署委託書讓上訴人於105年8月12日進行地面刨除作業(參兩造不爭執之事實三、四及本院卷第60、143頁)，被上訴人亦陳明已於105年12月6日收回全部占用之系爭租賃物等語，並提出系爭租賃物之平面圖、臺灣花蓮地方法院105年9月23日105年度花簡字第111號、105年11月29日105年簡上字第32號民判決確定證明書、臺灣花蓮地方法院105年12月6日接管公告可按(見本院卷第77-80頁)，足認被上訴人處理系爭租賃物上占用戶一事至105年8月間已近尾聲，且已交付大部分之系爭租賃物予上訴人，上訴人並同意進行地面刨除作業，而被上訴人於105年12月6日收回全部系爭租賃物，就一般遷讓房屋訴訟及強制執行所需之時間而言，尚屬合理。5.兩造既早已知悉被上訴人尚須就現有租戶占用一事請求返還，即可預估被上訴人交付全部租賃物所需之合理期間及等待期間所承受之風險等情，認依兩造系爭租約債之本旨，被上訴人雖遲至105年12月6日方能交付全部系爭租賃物，但依兩造系爭租約內容、兩造履約情況、被上訴人於105年7月20日前已交付92%之系爭租賃物，尚難認為被上訴人有何違反系爭租約第2條、第11條第3項、第4項之情事，上訴人自不得依上開約定主張終止系爭租約。
(五)上訴人雖以被上訴人於105年1月7日前即配合上訴人申請建造執照及拆除執照，領照後6個月內必須開工，顯見兩造有履行期限之約定，被上訴人才會配合申請等語，然備妥建造執照及拆除執照，可方便隨時動工，並不足以認定被上訴人未於105年1月1日交付全部系爭租賃物時即須負違約責任。
另系爭租約第5條第1項中段之約定，明顯係針對系爭租賃物點交後發現租賃物內物品之處理及責任，難為有利上訴人主張之認定。
二、上訴人依系爭租約第5條第2項約定、民法第179條規定，請求被上訴人返還系爭不動產租賃契約之押租金114萬元，及自106年7月5日起至清償日止，按年息5％計算之利息，有無理由？承上，上訴人既不得主張依系爭租約第11條第3項、第4項之約定終止系爭租約，上訴人自不得依系爭租約第5條第2項約定、民法第179條規定，請求被上訴人返還系爭不動產租賃契約之押租金114萬元及法定遲延利息。
三、綜上所述，上訴人主張終止系爭租約，依系爭租約第5條第2項之約定及民法第179條不當得利之規定請求返還系爭租約之押租金，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，理由與本院雖有不同，結論則無二致，應予維持，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，爰駁回其上訴。
四、本件判決基礎已臻明確，兩造所提出之攻擊防禦方法暨訴訟資料，經本院斟酌後，核與判決基礎不生影響，爰不一一論駁，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 8 月 24 日
民事庭審判長法 官 張健河
法 官 林信旭法 官 林碧玲以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 107 年 8 月 24 日
書記官 徐珮綾