臺灣高等法院花蓮分院民事判決 107年度上字第10號上 訴 人 陳弘洲即全家企業社訴訟代理人 吳順龍律師
孫裕傑律師黃佩成律師被上 訴人 恩慈生物科技有限公司法定代理人 葛俊言上列當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國106 年12月29日臺灣花蓮地方法院106年度訴字第328號第一審判決提起上訴，本院於107年5月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分及該部分訴訟費用之裁判均廢棄。
前開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人新台幣參拾萬壹仟元及自民國106年9月7日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
本判決所命給付，於上訴人以新臺幣拾萬元供擔保後，得為假執行；但如被上訴人以新臺幣參拾萬壹仟元為預供擔保，得免為假執行。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔五分之四，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊前向被上訴人（原名恩慈醫療器材有限公司）承租門牌號碼為花蓮縣○○市○○路○段○○號0-0樓之房屋（下稱系爭房屋），供作伊經營旅宿業之用，約定租金每月新台幣（下同）301,000元、租賃期間自民國（下同）105年4月1日至115年3月30日，兩造並簽立租賃契約（下稱系爭租約）且經辦理公證，伊則依約給付押金1,806,000元（下稱系爭押金）。伊前以旅宿業經營困難、不堪負荷為由請求被上訴人終止系爭租約，未獲被上訴人同意，詎被上訴人之法定代理人竟於106年6月間起屢以強制力禁止伊及員工進入系爭房屋，致伊無法繼續使用系爭房屋，已屬違約，爰以本件起訴狀繕本之送達為終止系爭租約之意思表示。又被上訴人現已另將系爭房屋供作他用，其顯已違反系爭租約之約定及民法第423條規定，爰再以107年5月15日民事辯論意旨狀為終止系爭租約之意思表示，系爭租約既係因可歸責於被上訴人之事由而終止，伊自得請求被上訴人如數返還系爭押金等情。爰依系爭租約第8條第1項第2款約定，求為命被上訴人應給付1,806,000元及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息之判決。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人1,806,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被上訴人抗辯：上訴人仍持有系爭房屋門禁感應卡，實因其債務問題常有債主上門，上訴人員工不堪其擾而將系爭房屋前門關閉、自後門進出，伊並無阻擋上訴人使用系爭房屋。爰主張解約（按應為終止系爭租約之意），請求依系爭租約第8條第4項約定提前終止租約辦理，上訴人應主動協同辦理終止契約公證。至上訴人所主張伊將系爭房屋另作他用部分，實為伊法定代理人之父親將系爭房屋其中部分房間出借予朋友使用，並非伊另將系爭房屋出租或營業使用，本件係因可歸責於上訴人之事由所致，上訴人不得請求返還系爭押金。再者，上訴人違約在先且未依約辦理終止系爭租約之手續，伊自得依約請求上訴人加倍給付相當於系爭房屋每月租金數額之違約金，是縱認伊應返還系爭押金，以上訴人所積欠之系爭房屋租金及上開違約金抵銷後已無剩餘，上訴人不得請求返還系爭押金等語。並答辯聲明：上訴駁回。
三、不爭執事項：（見本院卷第95頁反面-第96頁）㈠兩造於105年4月26日簽立系爭租約並經公證，約定上訴人以
每月租金301,000 元向被上訴人承租系爭房屋。系爭租約於第3、4、8 條約定租金、押金之支付方式，及提前終止系爭租約等項，分別為：
⑴第3 條（租金約定及支付）：「一、每月應繳租金：新台幣
（以下同）三十萬一千元整（含稅）。二、支付方式：承租人（即上訴人）應於每年支付一次，甲方（即被上訴人）向承租人收取每月三十日到期之租賃支票，計十二張。簽約首次一次簽發交與甲方。…四、承租人如有遲延給付租金之情形，經出租人（即被上訴人）催告後逾期一個月未給付者，應按當月租金加倍付違約金給出租人。…」；⑵第4 條（押金之約定及返還）：「一、經雙方同意押金為六
個月租金，計新台幣：一百八十萬六千元整。二、支付方式：雙方同意分三期支付，簽約付第一期九十萬三千元整（現金或當日支票），第二期四十五萬三千（元）兌現日期為105年9月30日，第三期四十五萬（元）兌現日期為106年3月30日，三期給付合計金額押金總額計一百八十萬六千元整。
三、前項押金承租人（即上訴人），應於簽訂本契約之時同時給付出租人（即被上訴人），如承租人有違約事情，出租人得就擬返還與承租人之押金中主張抵扣。如有不足之情事承租人應補足差額。四、若無違約事情（包含遷出戶籍或註銷營業登記），出租人應於租期屆滿承租人交還房屋時，無息返還。五、承租人不得主張以押金給付應繳付之租金。」；⑶第8 條（提前終止租約）：「一、合意終止租約（一）雙方
若因不得已之事由提前終止租約者，應於一個月前以書面通知他方。…（四）提前終止租約者，應協同辦理終止租約公證。二、承租人（即上訴人）有下列情形之一者，出租人（即被上訴人）得終止租約：（一）遲付租金之總額達二期之租額，並經出租人訂相當期間催告，承租人仍不為支付者。…三、出租人有下列情形之一者，承租人得終止租約：（一）租賃標的物因天災損害而有修繕之必要時，出租人不為修繕，或經承租人定相當期間催告，仍未修繕完畢者。（二）租賃標的物受出租人之債權人強制執行，使承租人無法使用者。」，有系爭租約及其公證書可憑（見原審卷第7 -20頁）。
㈡上訴人已如數支付系爭押金予被上訴人，並另依約簽發系爭
房屋租金支票交付予被上訴人，其中上訴人所簽發發票日期分別為106 年5月31日及同年6月30日之支票，經被上訴人分別提示後分別以存款不足、存款不足及拒絕往來戶為由遭付款人退票，有支票影本及退票理由單可憑（見原審卷第21-
26、44-45頁）。㈢被上訴人於106 年6月13日發函催告上訴人繳納系爭房屋106
年5 月租金，上訴人則於翌日即同年月14日以其無法經營為由，請求被上訴人准予提前於同年月15日解約（應係終止之意，下同），被上訴人於翌日即同年月16日發函表示不同意，並於同年月26日通知上訴人應依約履行，有花蓮富國路郵局106年6月13日第87號、106年6月14日第89號、106年6月16日第90號、106 年6月26日第102號存證信函可稽（見原審卷第46、65-66、47-49頁）。
四、爭執事項：（見本院卷第96頁反面）㈠系爭租約是否已合法終止？如是，於何時、由何人終止？㈡上訴人請求返還系爭押金有無理由？
五、得心證之理由：㈠按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年度台上字第1053號判例要旨參照）。又稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文，是倘當事人一方不欲以其物租與他方使用收益、他方亦不欲支付租金者，堪認雙方已無租賃契約之存在。另按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責。租賃關係已消滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年度台上字第2108號判例要旨參照）。查：
⑴被上訴人前因提示上訴人所簽發用以支付106年5月租金之支
票（發票日期為106年5月31日）遭退票後，於106年6月13日發函催告上訴人給付106年5月之租金，上訴人遂於翌日以其無法經營為由，請求被上訴人准予提前於同年月15日終止系爭租約，然被上訴人於同年月16日發函表示不同意，再於同年月26日發函催告上訴人給付106年5月之租金等情，為兩造所不爭執。又上訴人提起本件訴訟係於106 年8月4日繫屬於原法院，且迄今仍未給付106 年5、6月之租金等情，有起訴狀上所蓋之原法院收文章存卷可參（見原審卷第4 頁），上訴人訴訟代理人並自承在卷（見本院卷第93頁反面）。被上訴人既未同意上訴人提前終止系爭租約，亦未能證明其後有合法終止租約之意思表示通知，系爭租約亦無承租人即上訴人未繳納租金經出租人即被上訴人催告後仍未履行即視為終止租約之約定，是系爭租約於本件起訴前尚未終止之事實，應可認定。
⑵上訴人雖起訴主張於106年6月10、11日，經被上訴人阻止致
無法使用系爭房屋，業經證人蔡夢妮、黃瑞潔即其○○於原審證述明確，惟查，證人蔡夢妮於原審結證稱：我在上訴人處擔任○○○○，在106年6月中旬要去飯店拿1台我私人之電風扇，自動門打不開，我就走了，有跟上訴人反應，上訴人說鎖住了，我想就算了。我做到106年6月底等語（見原審卷第110頁正面）。證人黃瑞潔於原審結證稱：我是上訴人之○○，在廚房煮菜，106年6月間我要去飯店拿回我的東西，但因門鎖住了，我不知道為什麼，所以我從後門跟1個年輕人進去，我有向上訴人反應，但他要我別講那麼多，我在飯店工作1年多，在106年6月就沒做了，因房東不給上訴人繼續租，飯店就沒再做，我就離職沒做了等語（見原審卷第111頁正面）。是依證人蔡夢妮、黃瑞潔之證述可知，僅能證明其等於106年6月間系爭房屋前門無法出入之事實，尚難執此逕認係被上訴人所為至明。且證人蔡夢妮、黃瑞潔因無法自前門進入系爭房屋而向上訴人反應後，上訴人分別對其等表示門鎖住了及別講那麼多，上訴人並未向其等表明係遭被上訴人鎖上，且證人黃瑞潔獲悉之訊息是因房東即被上訴人不願繼續出租系爭房屋，上訴人才無法經營飯店，顯與上訴人實以景氣蕭條，每月營收無法支付人事基本開銷及房租費，無法經營為由，於106年6月14日寄發存證信函請求向被上訴人請求提前於同年月15日解約之事實不符。況倘被上訴人確有於106年6月10、11日有將系爭房屋前門上鎖，阻止上訴人使用系爭房屋之情事，上訴人竟於106年6月14日寄發上開存證信函予被上訴人時，對此事隻字未提，反以無法經營為由請求被上訴人同意提前終止，顯與常情有違。佐以上訴人訴訟代理人於本院自承上訴人在106年6月20日出具同意書請被上訴人拆除上訴人掛於系爭房屋之招牌（見本院卷第94頁反面-第95頁正面），亦有上訴人出具之同意書附卷可參（見原審卷第43頁）。依此，尚難僅憑證人蔡夢妮、黃瑞潔之證述，即認系爭房屋前門係遭被上訴人上鎖，致上訴人無法使用之主張為真。上訴人另主張於106年6月27日遭被上訴人阻擋而無法進入系爭房屋，並提出照片為證，惟照片僅能證明系爭房屋前門無法開啟之事實，已如上述。又斯時上訴人已遲付系爭房屋106年5月租金，經被上訴人2次催告仍未繳納，並早在106年6月14日即向被上訴人言明無法經營旅店，請求提前終止系爭租約，復於106年6月20日委請被上訴人將系爭房屋之旅店招牌拆除，且被上訴人之住家係在系爭房屋樓上層，與系爭房屋使用同一部電梯，因被上訴人住處大門平時不關，當電梯抵達被上訴人之住家樓層，電梯門一開啟即可進入被上訴人之住家，當上訴人於106年6月27日欲進入系爭房屋搬東西時，被上訴人基於上開原因，故在警方未到場前阻止上訴人，實與上訴人所為當天遭被上訴人阻止其使用租賃物之主張不合。從而，上訴人所為因可歸責於被上訴人之事由，致其無法繼續使用系爭房屋之主張，難信為真。
⑶被上訴人法定代理人之父自106 年8月起，將系爭房屋其中5
間房間提供予友人使用，其友人自106年8月間自行上網作為福來好事民宿使用一節，業為被上訴人法定代理人自承在卷（見本院卷第135-136頁及第138頁之本院公務電話查詢紀錄表），復有上訴人提供之福來好事民宿訂房系統及旅客評論網頁及網路刊載照片可憑（見本院卷第120- 129頁），足認被上訴人在其法定代理人之父提供系爭房屋之部分房間予友人使用時，即有不欲提供系爭房屋予上訴人使用收益之意思甚明。參酌上訴人於106年8月4日起訴主張以本件起訴狀為終止系爭租約之意思表示（見原審卷第5頁），可認自106年8月起，兩造就系爭房屋之租賃關係已因其等均無意繼續而告終止，兩造之租賃關係既已消滅，依前開說明，上訴人請求被上訴人返還系爭押金，為有理由。
㈡按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各
得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項前段定有明文。本件上訴人請求返還系爭押金為有理由，業如前述，被上訴人則主張以上訴人前所積欠之系爭房屋租金，及依約加倍計算之違約金而為抵銷（見本院卷第103- 105頁），查：
⑴系爭租約第3條第4項係約定：「承租人（即上訴人）如有遲
延給付租金之情形，經出租人（即被上訴人）催告後逾期一個月未給付者，應按當月租金加倍付違約金給出租人。」（見原審卷第10頁），上訴人因未如期給付系爭房屋106年5月之租金，被上訴人因此於106年6月13、26日分別發函催告上訴人給付系爭房屋106年5月租金等情，為兩造所不爭執，且被上訴人之後並未再行催告上訴人給付租金，僅有提示上訴人所簽發發票日期為106年6月30日之支票乙情，亦為被上訴人法定代理人所自承（見本院卷第95頁反面）。上訴人經被上訴人催告後，遲至兩造之租賃契約於106年8月終止時既仍未繳納106年5月之租金，自與上開「經出租人催告後逾期一個月未給付」之情形相當，依上開約定，上訴人應按當月租金加倍給付違約金即602,000元予被上訴人，被上訴人主張以上訴人應付前開金額之違約金而為抵銷，為有理由。
⑵系爭租約第4條第3項前段約定：「前項押金（即系爭租金）
承租人（即上訴人），應於簽訂本契約之時同時給付出租人（即被上訴人），如承租人有違約事情，出租人得擬就返還與承租人之押金中主張扣抵。…」（見原審卷第11頁）。系爭租約於106年8月起已經兩造終止，業如前所認定，上訴人未依約如期給付系爭房屋106 年5-7月之租金共903,000元，堪認已違反其於系爭租約中給付租金之義務，被上訴人主張以上訴人所積欠系爭房屋租金而為抵銷，自為可採。
㈢據上，上訴人請求被上訴人返還系爭押金，為有理由，應予
准許，惟被上訴人主張以上訴人所積欠之上開金額之租金903,000元及應付之違約金602,000元，共計1,505,000元而為抵銷，為有理由，抵銷後被上訴人應返還系爭押金中之301,000元（計算式：1,806,000－1,505,000＝301,000），上訴人逾該金額部分之請求，則無理由，應予駁回。
六、綜上所述，上訴人依系爭租約第8 條第1項第2款約定，請求被上訴人返還系爭押金中之301,000 元及自本件起訴狀繕本送達翌日（即106 年9月7日，見原審卷第37頁）起算之法定遲延利息為有理由，應予准許，逾該金額部分之請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。再本判決命被上訴人給付金額未逾50萬元，爰由本院依職權為假執行及免為假執行之宣告，併予敘明。
七、兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第389條第1項第5款、第392條第1、2項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 6 月 22 日
民事庭審判長法 官 張健河
法 官 林碧玲法 官 林慧英以上正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第l項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
被上訴人不得上訴。
中 華 民 國 107 年 6 月 22 日
書記官 郭怡君附 註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。