臺灣高等法院花蓮分院民事判決 109年度上字第59號上 訴 人 信固事業開發股份有限公司法定代理人 賴嚮景訴訟代理人 李茂華被上 訴人 富泰大飯店即新知本大飯店法定代理人 簡伶如訴訟代理人 黃絢良律師上列當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國109年9月26日臺灣臺東地方法院109年度訴字第24號第一審判決提起上訴，本院於110年3月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：㈠被上訴人於民國（下同）103年12月15日向上訴人承租臺東
縣○○鄉○○村○○路○○號房屋、坐落基地及附屬設備作為飯店經營之用，兩造約定租賃期間自103年12月15日起至108年12月14日止，約定租金每月新臺幣（下同）70萬元，押租金為100萬元，有租賃契約書（下稱系爭租賃契約）為憑。
㈡因被上訴人對於房屋內、外經營旅館所需之動產、設備、傢
俱及歷史文化物品等動產（下稱系爭動產）有所有權，同日則由上訴人以買賣價金1,200萬元承購，系爭動產於簽約時視同點交，亦有動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）為證。至價金給付方式為以買賣價金100萬元充作系爭租賃契約之押租金，及自106年12月15日起至108年8月19日止，每月自租金中退還20萬元作為買賣價金，合計21個月共420萬元。
㈢嗣上訴人於108年9月底至10月間通知無法如期支付買賣價金
餘款，經雙方於108年12月13日確認上訴人就系爭買賣價金尚積欠600萬元，屢經催討，未獲置理，爰依系爭買賣契約及民法第367條規定，請求法院判決上訴人應給付被上訴人600萬元本息（利息起算日依據為上訴人願於108年12月30日前給付600萬元完畢之翌日，原審卷第28、59頁）等語。
㈣起訴聲明：⒈上訴人應給付被上訴人600萬元，及自108年12
月31日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉被上訴人願供擔保，請准予宣告假執行。
二、上訴人則以：㈠他不爭執尚有系爭買賣契約價金餘款600萬元未給付予被上
訴人。惟系爭動產係於108年12月13日交付，交付時系爭動產殘值經估價後僅有162萬元，被上訴人應負民法第359條規定之物之瑕疵擔保責任，他得請求減少價金。
㈡系爭買賣契約第11條隱含點交時間點為系爭租賃契約終止時
。倘依系爭買賣契約第5條約定以簽約時視同點交時，將使系爭買賣契約第11條約定之終止契約點交物品形同虛設；系爭買賣契約第5條約定之真意，應解釋為系爭買賣契約物品出賣後，倘賣方即被上訴人未再繼續使用且有實際交付物品予買方即上訴人時，為免交付物品種類品項繁多，致部分物品漏未實質清點交付，始約定未實質清點交付之物品視同簽約時已點交；而被上訴人於簽訂系爭買賣契約後，仍因租賃不動產營業而繼續占有使用系爭動產，且系爭動產買賣價金採以不動產每月租金其中部分抵付，迄至系爭租賃契約108年12月13日屆期，並由訴外人李茂華（下稱李茂華）就買賣標的為點交，如原審不爭執事項第6點所示。交付買賣標的，完成系爭買賣契約之價金與標的之互為對待給付，係系爭買賣契約第11條其他特約即為此特殊交易模式之特別約定，故系爭買賣契約應優先適用第11條特別約定，即系爭動產係於108年12月13日交付，他依民法第359條規定盤點後，於109年2月25日原審準備程序期日行使物之瑕疵擔保請求權，並未逾民法第365條規定之除斥期間。
㈢又頂樓加蓋回復原狀義務部分，兩造於103年12月15日簽訂
之協議書（下稱系爭協議書）第6條係約定「或」，是指可由上訴人選擇由被上訴人拆除「或」上訴人承受，且系爭協議書第7條亦約定以附件租約之精神處理，而系爭租賃契約第8條約定租期屆滿，承租人有應回復原狀義務。被上訴人於租賃期間擅自改裝頂樓，被上訴人雖於108年12月14日租期屆滿已將所租賃房屋交還，惟並未依約回復原狀，縱系爭協議書第6條約定由他無償承受被上訴人所為頂樓加蓋部分，惟並未排除系爭租賃契約第8條約定之被上訴人回復原狀義務等語，資為抗辯（另上訴人於原審抗辯之同時履行抗辯權及抵銷抗辯，兩造於本院未再爭執，爰不予贅述）。
三、原審判決被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，及認上訴人為同時履行抗辯權為有理由，被上訴人應負同時履行之義務，判命上訴人於被上訴人將富泰大飯店營業登記證及旅館登記證交付予上訴人時，應給付被上訴人600萬元，並為附條件之准、免假執行宣告，另駁回被上訴人其餘之訴及假執行聲請。被上訴人就原審判決其敗訴部分未據聲明不服（法定遲延利息部分，已確定）。上訴人則就原審判決對其不利部分不服提起上訴，上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、本院之判斷：㈠本件上訴人於103年9月2日以後取得知本大飯店所有權；兩
造於103年12月15日簽訂系爭租賃契約，同日並經原法院公證處103年度東院公字第000000000號公證，由被上訴人向上訴人承租臺東縣○○鄉○○村○○路○○號房屋、坐落基地及附屬設備作為飯店經營之用，約定租賃期間自103年12月15日起至108年12月14日止，約定租金每月70萬元，押租金為100萬元，有經公證之系爭租賃契約（原審卷第8-16頁）附卷；同日兩造就飯店之管理事實、行為及負擔簽訂系爭協議書，有系爭協議書（原審卷第21頁）附卷；又因被上訴人就臺東縣○○鄉○○村○○路○○號房屋內、外經營旅館所需之動產、設備、傢俱及歷史文化物品等現有設備有所有權，雙方就上開動產及現有設備同意由上訴人以價金1,200萬元承購，並以買賣價金100萬元充作押租金，及自106年12月15日起至108年8月19日止，每月自租金中退還20萬元作為買賣價金，合計21個月共420萬元，兩造亦有簽訂系爭買賣契約（原審卷第17-20頁）附卷；嗣因故兩造結算，上訴人於108年12月13日委託李茂華代理其辦理新知本飯店動產及租約到期點交事宜，經雙方確認全部設備均無毀損且良好，雙方間債權確認為600萬元，上訴人願於108年12月30日前給付完畢，有委託書、李茂華及見證人侯壽松手寫之文件資料（原審卷第28頁）附卷；又系爭租賃契約租期已於108年12月14日屆滿，雙方未續約，被上訴人已將租賃標的物交還予上訴人（原審卷第73、76頁）；上訴人尚有系爭買賣契約餘款600萬元未給付予被上訴人。以上均為兩造所不爭執（原審卷第106-109頁），堪信為真實。
㈡上訴人抗辯系爭買賣契約第11條為第5條之特別約定應優先
適用，則系爭動產係於108年12月13日交付，交付時系爭動產殘值經估價後僅有162萬元，被上訴人應負民法第359條規定之物之瑕疵擔保責任，他得請求減少價金。而他於109年2月25日原審準備程序期日行使民法第359條規定物之瑕疵擔保請求權，並未逾民法第365條規定之除斥期間等語。被上訴人則辯以兩造簽訂系爭買賣契約當時，上訴人同意以1,200萬元購買，是系爭買賣契約成立時即當時系爭動產預估價值。又系爭買賣契約係於103年12月15日成立，依系爭買賣契約第5條約定，應以103年12月15日起算時效，顯已逾民法第365條規定之5年除斥期間等語。查：
⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支
付價金之契約；買受人對於出賣人，有交付約定價金之義務；買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物；如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物；買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅，民法第345條第1項、第367條前段、第356條、第365條第1項分別定有明文。
⒉本件系爭動產於103年12月15日已由被上訴人交付予上訴人
，是上訴人抗辯依民法第359條規定行使減少價金請求權，並無理由，且已逾同法第365條規定之除斥期間：
①按解釋意思表示，固須探求當事人之真意，不能拘泥於所用
之辭句，但文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。本件觀諸系爭買賣契約第1條約定「標的：現有設備所有權之轉移及約定 承租人現於房屋內、外，經營旅館所需之動產及設備、傢俱等及歷史文化物品，雙方同意由出租人以新台幣1200萬元價格承購，下列動產及商標於本約簽訂之日時，所有移轉予出租人（即上訴人），（明細如後下類），全部概括承受在內，共分以下幾類：（清單以現場點收為主。）…。」系爭買賣契約第5條約定「動產點交：本件買賣動產於簽約時，雙方同意視同點交買方（即上訴人）。」此有兩造簽訂之系爭買賣契約（原審卷第17-20頁）附卷可稽。查系爭買賣契約係兩造於103年所簽訂，雖未明載簽約之月日，惟兩造於原審就其等係於103年12月15日簽訂系爭協議書、系爭買賣契約及經公證系爭租賃契約等事實並不爭執（原審卷第73、76頁），本院復佐以系爭買賣契約內容承租人、出租人、承租及退租之用語及第11條明載系爭買賣契約為系爭租賃契約之關係契約，是系爭買賣契約係於103年12月15日所簽訂足堪認定。又依前開系爭買賣契約第1條及第5條之約定，可認契約文字已明載系爭動產於系爭買賣契約簽約之日時，所有權移轉予上訴人，及雙方同意視同點交，是兩造於103年12月15日簽訂系爭買賣契約時，系爭動產所有權已於同日移轉予上訴人所有並視同點交，亦堪認定。上訴人依系爭買賣契約第11條其他特約「本契約為土地租賃契約之關係契約，買方（即上訴人）如提前終止房屋租賃契約，則未給付之動產買賣價金，應於點交物品後，一次給付予賣方（即被上訴人），賣方應同時放棄對物之所有權利。」之約定內容，抗辯系爭買賣契約第11條隱含點交時間點為系爭租賃契約終止時即108年12月14日，並為同約第5條之特別約定，應優先適用云云，惟系爭租賃契約終止後，被上訴人本負有返還租賃物及因此所占有動產之義務，此為當然，不能因系爭買賣契約第11條條文約定用語有「點交」二字，即認系爭動產點交時點為系爭租賃契約終止時。是上訴人反捨系爭買賣契約第1條、第5條契約文字已為上開明載，更為曲解抗辯系爭買賣契約第11條為第5條之特別約定應優先適用云云，顯無可採。
②又兩造於簽訂系爭買賣契約當時，就系爭動產達成價金1,20
0萬元之合意，足認上訴人亦肯認當時系爭動產價值為1,200萬元，而系爭動產已由出賣人即被上訴人於103年12月15日簽訂系爭買賣契約同時，所有權移轉及視同點交於上訴人，已由本院認定如前所述，上訴人已於103年12月15日取得系爭動產之所有權，基於物之所有權能，上訴人有使用、管理及收益權利。而被上訴人係基於兩造間之系爭租賃契約承租不動產經營飯店而繼續占有使用系爭動產，嗣於系爭租賃契約終止，被上訴人將系爭動產返還予上訴人時，上訴人抗辯系爭動產僅有殘值162萬元，並於原審提出新知本飯店現有動產殘值預估（原審卷第65-72頁），欲將系爭動產折舊轉嫁由被上訴人負擔，顯已違反常理而不符事理之平。況系爭買賣契約第5條關於系爭動產點交時點，雙方同意系爭買賣契約簽約時視同點交於買方即上訴人，亦經兩造同意列為原審不爭執事項（參原判決不爭執事項㈣末段），依民事訴訟法第270條之1第3項、第279條第1項規定，亦生自認效力（最高法院105年度台上字第708號判決意旨參照），上訴人亦應受拘束。是上訴人抗辯系爭動產係於108年12月13日交付，交付時系爭動產殘值為162萬元，其得依民法第359條規定行使減少價金請求權云云，顯無足採。
③系爭動產已於103年12月15日簽訂系爭買賣契約同時，所有
權移轉及視同點交於上訴人，即應以103年12月15日起算時效，本件顯已逾民法第365條規定之自物之交付時起經過5年而消滅之除斥期間，足堪認定。是上訴人抗辯系爭動產係於108年12月15日交付，故應自108年12月15日起算時效，其於109年2月25日原審準備程序期日行使民法第359條規定物之瑕疵擔保請求權（原審卷第36頁），並未逾民法第365條規定之除斥期間云云，顯無足採。
㈢上訴人抗辯被上訴人於系爭租賃契約期間擅自頂樓加蓋，並
未依系爭租賃契約第8條約定回復原狀，而系爭協議書第6條係約定可由上訴人選擇由被上訴人拆除「或」上訴人承受，系爭協議書第6條並未排除系爭租賃契約第8條之約定等語。
被上訴人則以當時是上訴人同意被上訴人頂樓加蓋，且上訴人可無償承受頂樓加蓋，租賃物返還時，亦經上訴人之代理人點收等語。查：
⒈依兩造就上訴人取得知本大飯店所有權後，針對飯店管理事
實、行為、負擔所簽訂之系爭協議書第6條約定「於租賃契約公證『後』，出租人同意承租人自費於頂樓加蓋，日後若有違建罰則及影響不動產的結構體時，由承租人自負全責，當終止租約後，得由承租人自行拆除違建物，或無償由出租人承受。」（原審卷第21頁）。又依系爭租賃契約第8條修繕、改裝及添置設施之約定第2項「承租人不得變更本房屋之結構，就租賃物為使用之便利或美觀而增設、改設或裝飾，應先得出租人書面同意，依法令自行裝設，並須依法使用合法防火建材及不可損害原有建築結構，其費用由承租人自行負擔，租期屆滿或終止租約時，應回復租賃物之原狀，遺留之物及裝潢不得請求出租人補償。」同條第3項「前項情形承租人返還房屋時，應由承租人負責回復原狀，回復所須之費用由承租人負擔。」（原審卷第12頁）。是系爭租賃契約第8條雖明定承租人有回復原狀之義務，惟系爭租賃契約及系爭協議書均於103年12月15日簽訂，且系爭協議書內容係兩造針對飯店管理事實、行為、負擔另為協議，再由系爭租賃契約第8條及系爭協議書第6條之約定互核以觀，系爭協議書係於系爭租賃契約公證後為之，足認系爭協議書第6條為系爭租賃契約第8條之特別約定至明，則系爭協議書第6條自應優先於系爭租賃契約第8條為適用。從而，依系爭協議書第6條約定內容可知，上訴人既同意被上訴人自費於頂樓加蓋，則於系爭租賃契約終止後，頂樓加蓋得由被上訴人自行拆除或無償由上訴人承受。
⒉上訴人於108年12月13日委託李茂華代理其辦理新知本飯店
動產及租約到期點交事宜，經雙方確認全部設備均無毀損且良好，雙方間債權確認為600萬元，上訴人願於108年12月30日前給付完畢，有委託書、李茂華及見證人侯壽松手寫之文件資料（原審卷第28頁）附卷可稽，可見上訴人於點交時並未要求被上訴人拆除頂樓加蓋部分。又系爭租賃契約已於108年12月14日屆期，雙方未續約，被上訴人已將租賃物返還上訴人，此為兩造所不爭，如前所述。依上，足認兩造已完成結算，且被上訴人所為之頂樓加蓋，已由上訴人依系爭協議書第6條約定無償承受至明。是上訴人抗辯縱系爭協議書第6條有由上訴人無償承受之約定，惟並未排除被上訴人有依系爭租賃契約第8條約定之回復原狀義務云云，即無可採。
⒊綜上，上訴人抗辯依系爭租賃契約第8條之約定，被上訴人負有將頂樓加蓋回復原狀之義務，並無理由。
五、綜上所述，本件被上訴人依系爭買賣契約及民法第367條規定，請求上訴人給付600萬元為有理由，應予准許。原審並認上訴人為同時履行抗辯為有理由，判命上訴人於被上訴人將富泰大飯店營業登記證及旅館登記證交付予上訴人時，上訴人應如數給付，並依兩造之聲請分別宣告附條件准、免假執行，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 4 月 16 日
民事庭審判長法 官 張健河
法 官 李水源法 官 林慧英以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第l項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 4 月 16 日
書記官 郭怡君附 註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。