臺灣高等法院花蓮分院民事判決114年度重上字第14號上 訴 人 李月生
羅瑞春共 同訴訟代理人 湯文章律師被 上訴 人 林賜玉訴訟代理人 蕭健宏上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國114年7月18日臺灣花蓮地方法院114年度重訴字第25號第一審判決提起上訴，本院於115年2月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二、三項之訴部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄。被上訴人應將坐落花蓮縣○○市○○段00○號建物即門牌號碼花蓮縣○○市○○路0段000○00號房屋騰空返還上訴人。
被上訴人應自民國113年10月16日起至遷讓騰空返還第二項所示房屋之日止，按月給付上訴人新臺幣35,132元。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：㈠上訴人於民國113年9月10日經原審法院110年度司執字第4058
號強制執行程序（下稱系爭執行程序），拍定取得坐落花蓮縣○○市○○段00○號建物即門牌號碼花蓮縣○○市○○路0段000○00號房屋（下稱系爭房屋），惟系爭房屋現為被上訴人無權占有，並拒絕搬遷。
㈡被上訴人抗辯係基於與系爭房屋之原始起造人即訴外人宏將
建設股份有限公司（下稱宏將公司）之合建契約爭議，並經原審法院104年度重訴字第48號、本院107年度重上字第11號、最高法院109年度台上第2245號裁定（下稱前案判決）認定宏將公司應將系爭房屋所有權移轉登記予被上訴人確定。然上開判決為給付訴訟，被上訴人僅取得對宏將公司之債權，非判決後即取得所有權，基於債之相對性原則，上訴人不受拘束。縱被上訴人前經訴訟確認取得移轉系爭房屋之權利，然被上訴人未依強制執行程序取得系爭房屋之所有權，難謂已取得具有排他性之物權效力。況債權物權化為債之相對性之例外，自應從嚴認定，在無其他法律明文之情形下，亦不得任意擴張，單純知悉債權契約存在或債權人占有標的物，不足作為債權物權化之依據。
㈢上訴人依強制執行拍定取得系爭房屋之所有權，拍賣公告僅
記載房屋有人占有中，拍定人顯不可能知悉前手與占有人係基於何種原因關係涉訟、占有人是否具有排他性之占有房屋之權利，上訴人亦不認識宏將公司，自難謂上訴人有何違反誠信原則、公共利益，或以損害他人為主要目的行使物上請求權。
㈣被上訴人無權占有系爭房屋，並受有相當於租金之不當得利
，系爭房屋面積為92.44坪，屋齡僅為10年，且坐落於○○○○及○○○○市場商圈，附近機能繁榮，參酌附近租屋30坪之月租金約新臺幣（下同）20,000元，本件相當於租金之不當得利，應以每月60,000元計算較為妥適。
㈤爰依民法第767條第1項、第179條規定，提起本訴，並聲明：
⒈被上訴人應將系爭房屋騰空返還上訴人。⒉被上訴人應自113年10月16日起至遷讓騰空返還上揭房屋之日止，按月給付上訴人60,000元。
二、被上訴人則以：㈠被上訴人係基於與宏將公司間合建契約，宏將公司為擔保日
後依系爭合建契約分配房地之承諾而自103年間起即取得系爭房屋占有，嗣經前案判決取得系爭房地之歸屬。上訴人參與系爭執行程序時，依拍賣公告即可知悉系爭房屋為被上訴人占有及前案確定判決已命宏將公司應將系爭房屋所有權移轉登記予被上訴人，已符合債權物權化之要件，被上訴人占有系爭房屋，為有權占有。
㈡上訴人自始欠缺所有權中之占有權能，不得行使民法第767條
物上請求權。宏將公司既經法院判決確定而負有將系爭房屋所有權移轉予被上訴人之法律上義務，亦早將系爭房屋交付被上訴人有權占有使用，為前手之真正權利人，宏將公司自不能對被上訴人行使民法第767條第1項物上請求權，該物上返還請求權亦不因拍賣程序而讓與上訴人，是上訴人亦不得對被上訴人行使民法第767條第1項之物上請求權。
㈢況上訴人於買受前可透過現場勘查、詢問或查訪而知系爭房
屋客觀之實際占有狀態，被上訴人亦自107年間起多次就本件房地爭議公示於報紙，並懸掛布條在系爭房屋外，公告系爭房屋為被上訴人合法占有狀態，上訴人就此應完全知悉，卻仍予以買受，破壞原本存在之法律關係，嗣又請求被上訴人遷讓，亦有違誠信原則及係以損害他人為主要目的。
㈣倘認被上訴人仍係無權占有系爭房屋，惟上訴人所舉之租賃
房屋地點與本案系爭房屋分別坐落於○○路○段之頭、尾，兩者距離約2公里有餘，難以援用，應以實務見解依土地法第97條規定計算不當得利，而非以與本案毫無地緣關係之他人網路出租標示內容為計算標準等語資為抗辯。
㈤並聲明：上訴人之訴駁回。
三、原審為上訴人敗訴之判決。上訴人不服提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將系爭房屋騰空返還上訴人。
㈢被上訴人應自113年10月16日起至遷讓房屋為止，按月給付上訴人60,000元。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執及協議簡化爭點如下：㈠不爭執事項：
⒈系爭房屋現為被上訴人單獨占有中，無其他直接或間接占有人。
⒉系爭房屋原登記所有權人為宏將公司，嗣於113年9月10日
經特別變賣程序之減價拍賣，由上訴人拍定，並取得所有權。
⒊被上訴人與為宏將公司間，前因土地移轉登記等事件，經
前案判決認定宏將公司應將系爭房屋移轉登記予被上訴人確定，惟未辦理移轉登記。
⒋上訴人於強制執行程序中知悉系爭房屋為被上訴人所占用
，及已經前案判決宏將公司應將上揭房屋移轉登記予被上訴人。
㈡爭執事項：
⒈關於上訴人請求遷讓返還系爭房屋部分：
⑴被上訴人所稱：宏將公司為擔保日後依系爭合建契約分
配房地之承諾，將系爭房屋及其鑰匙交付被上訴人占有使用之債權契約，另經原審法院104年度重訴字第48號判決確認前開擔保分配房地之承諾為真，是否發生債權物權化效力而得拘束上訴人？⑵如認被上訴人占有系爭房地無正當占有權源，則上訴人
依民法第767條第1項前、中段為本件請求，有無權利濫用、違反誠信原則？⒉關於上訴人請求不當得利部分：
上訴人請求被上訴人自113年10月16日起，按月給付6萬元相當於租金之不當得利，有無理由？
五、本院判斷：㈠按債權僅具相對性，無排他效力，原則上亦非侵權行為客體
，僅當具備特定條件下，基於特定目的之實現，而賦予物權效，此乃債權相對性之例外，其條件須採嚴格認定標準，且基於法安定性及可預測性，避免恣意，應建構類型化，審判實務已建構之各種類型，且獲得學說通說肯定之同類型，有法官法之性質（原則上尊重判決先例），可援為具體後案審判依據。債權賦予物權效時，因買賣取得不動產所有權者，依民法第767條行使權能，仍受該物權效拘束，例如區分所有權人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；租賃契約符合民法第425條所定情形，租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；區分所有權人依規約以外之其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知，繼受人亦應受拘束；分管契約之內容為繼受人明知或可得而知，亦同。至出賣人同一土地出賣數次，無論發生先後，買受人之法律地位平等，因買賣而占有土地之人，倘其債權不具物權效之要件，對於同因買賣而取得該土地所有權者，仍屬無權占有，僅於取得土地所有權之買受人明知或可得而知占有實況及其權源，仍違反誠信原則、公共利益，或以損害他人為主要目的行使其物上請求權之情形，始得予以適當限制。而是否明知或可得而知前買受人據為占有之債權契約及所發生物權效要件、效果如何，不得僅憑占有實況逕為認定，須另考量標的物類型，如得類推適用既有法規範（例如民法第425條、公寓大廈管理條例第24條）者，應先為類推之，亦得參酌司法院大法官釋字第349號解釋意旨，即占有之外觀形式、占有原因之公示方法、範圍及程度後，本於誠信原則（公平、損害補償或賠償之有無、不當得利等），依社會一般通念綜合判斷之（最高法院113年度台上字第2037號民事裁判參照）。復按債權契約具相對性，除法律另有規定，或其他特別情形（例如具債權物權化效力之契約）外，僅於當事人間有其效力。買受土地者並不當然繼受其前手與坐落該土地房屋所有人間之使用借貸關係，該房屋所有人原則上不得執該關係主張其有使用土地之權利。債權物權化效力契約對買受土地者影響甚鉅，應衡量使用借貸契約原先所欲達成之目的；法律秩序之安定；社區發展、社會經濟及公共利益之實現；買受土地者是否明知或可得而知該債權契約之存在及不動產之占有實況；是否符合公平正義及誠信原則等諸多因素，以兼顧原債權人與買受土地者之權益，不能僅以買受土地者知悉占有之外觀，即謂其應受原使用借貸契約之拘束。又買受土地者雖無應受拘束之特別情形，法院仍得因房屋所有人之主張，於具體個案，斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，如認定買受土地者行使所有權，違反誠信原則、公共利益，或以損害他人為主要目的，則買受土地者之物上請求權應受限制，而應駁回其請求。再者，倘成立債權物權化效力契約，該契約既對買受土地者發生拘束力，房屋所有人之占有土地，即屬有權占有；倘不符合特別情形，而法院依違反誠信原則、公共利益，或以損害他人為主要目的，限制買受土地者物上請求權之行使，房屋所有人之占有土地，本質上仍屬無權占有，僅買受土地者之權利受限制而已（最高法院111年度台上字第721號民事裁判參照）。準此，是否為債權物權化效力契約，應衡量債權契約原先所欲達成之目的；法律秩序之安定；社區發展、社會經濟及公共利益之實現；買受人是否明知或可得而知該債權契約之存在及不動產之占有實況；是否符合公平正義及誠信原則等諸多因素，以兼顧原債權人與買受人之權益，不能僅以買受人知悉占有之外觀，即謂其應受原債權契約之拘束。次按命被告辦理所有權移轉登記之確定判決，係強制執行法第130條所謂命該被告為一定之意思表示，雖原告得持該確定判決向該管地政機關申請為所有權移轉登記，毋待被告之協同辦理，但在登記程序上，祗有得以該確定判決為證明登記原因文件之一種效用而已，亦即所有權移轉契約之代替物，不能視同已經登記完畢（最高法院89年度台上字第453號民事裁判參照）。經查：
⒈本件被上訴人提供建築土地，與宏將公司合建27戶建物，
成立合建契約關係，約定被上訴人提供建築部分土地（面積較大）予宏將公司，宏將公司再提供部分土地（面積較小），及負責於該等土地上建築房屋，再於建物完工後辦理建物總登記時，依兩造約定之比例，即被上訴人取得總建坪數40%之建物，宏將公司取得其餘60%之建物等，分配土地房屋並由渠等指定登記名義人。足見被上訴人係以其興建系爭建案應給予之報酬，充作宏將公司買受分歸其取得房屋部分基地之價款，故該合建契約之性質應屬買賣與承攬之混合契約，應堪認定，此並經前案判決認定在案(見本院卷第94頁至第95頁、第118頁至第119頁)。
⒉被上訴人復自承系爭房屋為地主保留戶，其與宏將公司約
定日後將由其分配取得。宏將公司為擔保日後依合建契約分配房地之承諾，將連同系爭房屋之13戶房屋交付其占有(下稱系爭法律關係)，並抗辯系爭法律關係即為被上訴人占有系爭房屋之正當權源（見本院卷第211頁），依前揭說明，系爭法律關係為債權關係且非目前審判實務及學說通說已肯定之債權物權化類型，自難直接援為本件之依據。
⒊被上訴人雖抗辯其實際占有系爭房屋，於外懸掛布條、刊
登報紙，拍賣公告亦有載明，具公示性，已生債權物權化效力等語，並提出前案判決、13戶鑰匙及布條照片、本院113年度重上字第1號民事判決、原法院OOO年O月OO日○○○OOO○○○字第OOOO號函、OOO年O月O日至同年月O日報紙聲明啟事等影本可參(見原審卷第99頁至第177頁、第186頁至第187頁、第200頁至第221頁、第239頁至第241頁)。然析之系爭房屋拍賣公告(下稱系爭拍賣公告)：「點交情形：
不點交」、「使用情形一：於本院110年5月10日查封期日，在場人即第三人林賜玉表弟曾○○稱00建號建物現由林賜玉一家居住使用。惟現在實際情形如何，仍請應買人自行查明注意。二：第三人林賜玉提出本院104年重訴字第48號確定判決，該屋應由第三人宏將建設股份有限公司移轉登記給林賜玉」、「備註五、本件A、B兩標，經由第三人林賜玉與第三人宏將建設股份有限公司歷經多年訴訟而確定，而債務人又與本件債權人有金錢債權之糾紛；兩標房屋現均有人占有使用中，而其複雜之法律關係，應買人應自行留意處理」，業經本院調取系爭執行程序卷證核閱無誤，並有原審法院113年8月14日花院胤110司執忠字第4058號函可參(見原審卷第175頁至第177頁)，可知系爭拍賣公告並無揭示被上訴人與宏將公司間之系爭法律關係，其中「不點交」之註明，乃因被上訴人於查封前即占有系爭房屋，非查封效力所及(強制執行法第99條參照)，非屬執行名義範圍而不予點交，無法憑此推知被上訴人係基於系爭法律關係而占有。系爭拍賣公告雖載明被上訴人與宏將公司間原法院104年重訴字第48號之前案判決案號，然前案判決係認定：被上訴人與宏將公司簽訂合建契約，宏將公司未依約協商分配前，即先擅自出售14戶，被上訴人得依合建契約約定分配比例，先行挑選尚未出售之房屋等旨(見本院卷第122頁)，並未認定或提及系爭法律關係，故上訴人無從依系爭拍賣公告或前案判決內容，知悉被上訴人係因系爭法律關係而占有系爭房屋。
⒋另觀被上訴人於住處周圍懸掛布條內容為：「本人與宏將
建設股份有限公司合建○○○社區，因建商並未依約給付本人應得房地，業經臺灣花蓮地方法院104年度重訴字第48號、臺灣高等法院花蓮分院108年度重上字第11號判決建商應將下列10棟房地分配予本人，該案由建商上訴最高法院中。唯恐買屋民眾權益受損，特此聲明並公告。10棟房地歸屬本人之資料如下：000-00(註：與本案無關部分不予記載)。如有任何問題請洽本屋主」(見原審卷第187頁)、「此房地經花蓮地方法院104年度重訴字第48號判歸地主，如欲承購者法律責任自負」、「敬告預購者茲因本建案”○○○”建商宏將公司尚與土地所有人涉有合建房屋○○訴訟，僅此公告○○承購者，勿輕信其言，以免訟爭纏身」(見原審卷第214頁、第220頁至第221頁，「○○」表示無法分辨字體)。報紙聲明啟事則記載「本人與宏將建設股份有限公司合建○○○社區。因建商涉及詐欺、業務侵占，並未依約給付本人應得房地。本案已經起訴判決建商應將下列10棟房地分配予本人。唯恐買屋民眾遭建商詐騙，特此聲明並公告，判決10棟房地資料如下：2.OOO之OO號房屋」(見原審卷第239至241頁)。足知被上訴人於系爭房屋外及周圍所懸掛布條、報紙刊登內容亦未揭示系爭法律關係。
⒌被上訴人所舉證據，均無法證明系爭法律關係業已公告周
知，第三人僅得知悉「被上訴人與宏將公司存有爭執，宏將公司應將系爭房屋所有權移轉登記予被上訴人」，然就被上訴人如何取得占有、占有原因等情，均無法確知。況前案判決乃認定被上訴人與宏將公司並未協議分配各應取得之房地，復未認定被上訴人占有系爭房屋及占有原因，系爭房屋既屬前案判決爭訟範圍，則第三人從上開公告資料中，實難知悉宏將公司係為擔保或履行合建契約而交付系爭房屋占有予被上訴人。
⒍綜上，被上訴人占有原因多端，系爭法律關係既欠缺公示
性，第三人(上訴人)即無法單以被上訴人占有事實而知悉系爭法律關係之存在，逕認系爭法律關係已生債權物權化之效力。至占有人占有權源如係基於債之關係而占有，基於債之相對性，僅得對債務人主張，不得對抗第三人。是本件被上訴人係基於其與宏將公司間系爭法律關係而對宏將公司有權占有，自不得對抗上訴人。從而，被上訴人抗辯宏將公司不能對被上訴人行使民法第767條第1項物上請求權，該物上請求權亦不因拍賣而讓與上訴人，是上訴人自亦不得對被上訴人行使民法第767條第1項之物上請求權等語，並不足採。且系爭房屋為經保存登記之建物，本件上訴人係基於所有權人身分行使民法第767條所有權物上請求權，非民法第962條占有物上請求權，則被上訴人抗辯：上訴人自始欠缺占有權能，不得行使民法第767條物上請求權等語，容有所誤，亦不足採。
⒎又上訴人係經由法院公開之拍賣程序以15,342,000元拍定
取得系爭房屋等房地一情，業經本院依職權調取系爭執行程序全卷查核無訛。堪認上訴人係依正當程序標買取得系爭房屋。至上訴人於強制執行程序中雖知悉系爭房屋為被上訴人所占用，及已經前案判決宏將公司應將上揭房屋移轉登記予被上訴人（斯時尚未確定）。惟此亦僅能證明上訴人知悉系爭房屋可能有爭議，屬交易風險範疇，上訴人於評估後，經由法院合法拍賣程序取得系爭房屋所有權並支付對價，買賣契約當屬有效，此市場交易秩序應予保障，上訴人信賴系爭執行程序，於評估風險後拍定取得系爭房屋所有權，難認具有主觀惡意。宏將公司於前案業已提存80,000,000元為擔保，為被上訴人所自陳(見本院卷第213頁)，被上訴人所受損害當有受彌補或減少之可能。是本件上訴人請求被上訴人遷讓系爭房屋欲收回自住，所得利益並非顯小於被上訴人所受損害，難認係以損害被上訴人為目的。且系爭房屋之占有糾紛，僅涉私益亦與公益無涉，亦無上訴人所得利益極少而被上訴人或國家社會所受之損失甚大等情事，故核屬權利之正當行使，而無違反誠信原則、公共利益或權利濫用之情事，應堪認定。被上訴人徒以上訴人知悉占有及占有權源之狀況，仍進行法拍，嗣後又經由訴訟向被上訴人請求遷讓，違反誠信原則及係以損害他人為主要目的等語，即不足採。
㈡次按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條定有明文。至其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人房屋，可能獲致相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號民事裁判參照）。被上訴人無權占有上訴人所有之系爭房屋，上訴人主張被上訴人自移轉登記之113年10月16日起即應給付上訴人相當於租金之不當得利，即有理由。又參酌土地法規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限；前條規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項、第105條定有明文。而土地法第97條規定之土地價額，係指法定地價而言（土地法施行細則第25條參照），土地法第148條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，倘土地所有權人申請登記而不同時申報地價者，以標準地價為法定地價，所謂標準地價，即由該管縣市地政機關依土地法第152條或第160條公告之地價，而土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80%為其申報地價（平均地權條例第16條可參）；故土地法第97條之土地申報總價額即指該土地之申報地價而言。又土地法施行法第25條雖規定建築物價額依該管縣市地政機關估定之價額，惟系爭房屋於系爭執行程序由上訴人以6,530,000元拍定，本院認以此為計算相當於租金之基礎，應屬合理。而房屋租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌房屋之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用房屋之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年度台上字第3071號民事裁判參照）。查系爭房屋坐落之花蓮縣○○市○○段000○00地號土地，面積為155.3平方公尺，申報地價為每平方公尺3,200元、系爭房屋價值依拍定價格則為6,530,000元（見原審卷第32頁），有原審法院113年9月21日花院胤110司執忠字第4058號函、公告土地現值及公告地價查詢分別附卷足憑（見原審卷第32頁、本院卷第162頁）。而系爭房屋所在為社區住宅，鄰○○○○大學，社區外臨○○路○段有商店、交通流量頻繁，與車站距離尚遠等情，業據上訴人陳報在卷，並有周圍環境資料可參（見本院卷第191頁至第205頁）。本院斟酌房屋坐落位置、附近繁榮程度及被上訴人利用該屋之經濟價值、所受利益等情狀，認被上訴人無權占有所獲之利益，依占用土地及建物之申報總價額的年息6%計算為適當，故系爭房屋相當於租金之利益每月應為35,132元（計算式：（3,200×155.3＋6,530,000）×6%÷12＝35,132，元以下四捨五入），是上訴人每月得請求被上訴人給付系爭房屋之相當於租金之不當得利為35,132元。從而，上訴人請求被上訴人給付自113年10月16日至交還房屋之日止按月給付35,132元部分，即有理由，應予准許，逾此部分，即無理由，應予駁回。
六、綜上所述，上訴人依民法第767條、第179條之法律關係，請求被上訴人遷讓系爭房屋，及自113年10月16日起至遷讓房屋為止，按月給付上訴人新臺幣35,132元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。從而原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二、三項所示。至於原審就上訴人之請求不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院詳予斟酌後，認為均不足影響判決之結果，自無逐一論駁之必要，併此敘明。
據上論結，本件上訴人之上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。中 華 民 國 115 年 3 月 27 日
民事第二庭審判長法 官 廖曉萍
法 官 鍾志雄法 官 林恒祺以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第l項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 3 月 27 日
書記官 陳雅君附 註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。