臺灣宜蘭地方法院刑事判決 八十七年度易字第五九一號
公 訴 人 臺灣宜蘭地方法院檢察署檢察官被 告 甲○○選任辯護人 乙○○右列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（八十七年度偵續字第九號），本院判決如左：
主 文甲○○意圖為第三人不法之所有，以詐術使人將本人之物交付，處有期徒刑捌月。
事 實
一、甲○○係老船長建設股份有限公司（下稱老船長公司）之負責人，明知老船長公司在宜蘭縣○○鄉○○段一二一一─九及一Ｏ九一地號土地上興建之「代代相傳」透天厝應有土地，係規劃由全部三十七戶共有前開土地之持分方式辦理所有權移轉登記，詎其為便於促銷坐落一二一一之九地號土地上，編為「○○○區○○鄰路旁之兩棟預售屋，竟意圖為老船長公司不法之所有，藉由不知情之老船長公司總經理林振嘉，提供「貝多芬區」二幢預售屋之建築基地係位於一二一一─九地號之土地上之建照執照等資料予林哲煌，並謊稱「貝多芬區」二棟建物之應有土地將登記於該建築基地上，而施行詐術。林秀惠於民國八十三年十二月初前往位於宜蘭縣○○鄉○○路之「代代相傳」售屋中心參觀時，受林哲煌僱用之售屋人員陳君鳳，乃依林哲煌所轉述之前開不實資料向林秀惠解說，使林秀惠誤認「貝多芬區」Ａ棟之預售屋之應有土地均將登記於一二一一─九地號之土地上，而陷於錯誤，以新台幣六百十萬元之價款訂購，並陸續付清購屋之全部款項。嗣因該建物於八十五年六、七月間竣工交屋後，林秀惠發現房屋所登記持分之土地在一二一一─九地號土地僅占一萬分之三五三之應有部分，即四．八二坪，另有三
十一．二坪土地，則是登記於與前揭地號土地相隔一條水利溝之一Ｏ九一地號土地上，至此始知受騙。
二、案經告訴人林秀惠訴由台灣宜蘭地方法院檢察署檢察官偵查起訴。理 由
一、訊據被告甲○○矢口否認有詐欺犯行，辯稱：當初「代代相傳」所有透天厝土地所有權之歸屬，即已規劃該三十七戶全部依本戶主建物面積占各戶建物總主建物面積之比例計算坪數後，再以共有一二一一─九及一Ｏ九一兩筆土地之持分方式，取得土地所有權；告訴人林秀惠誤認「貝多芬區」Ａ棟房屋之應有土地會登記於一二一一─九地號之土地上，應係老船長建設公司總經理林振嘉一人之促銷手法；被告從未與承銷人員林哲煌或售屋人員陳君鳳接洽，遑論購屋之告訴人，更未曾告知任何人「貝多芬區」Ａ棟房屋之應有土地會登記於一二一一─九地號之土地云云。經查：
（一）「代代相傳」所有透天厝土地所有權之歸屬，原已規劃該三十七戶全部依本戶主建物面積占各戶建物總主建物面積之比例計算坪數後，再以共有一二一一─九及一Ｏ九一兩筆土地之持分方式，取得土地所有權等情，業據被告所自承。另依代書謝瑞仁所出示函件，更足以確知被告確係規劃按建物大小比例分攤所有土地予所有建物。惟告訴人自陳君鳳、林哲煌、及老船長公司總經理林振嘉所得知之資訊，卻非如被告當初所規劃，而係認「貝芬區」Ａ棟房屋之應有土地會登記於一二一一─九地號土地上情，業據告訴人指訴綦詳。參以證人陳君鳳證稱：「林振嘉當時有說一二一一之九土地約四十坪基地，由該二棟購戶共同持有」等語；林振嘉亦陳稱：「我當時銷售時有碰到林秀惠，我有跟她說，土地持分比例會在房屋坐落的基地比較多，大約是在三十五坪左右，其他小部分持分比例會在另一筆土地上，這個有經過公司內部決策，被告也知道，建築師也知道」及「有向售屋之林哲煌說具多芬區房屋所登記土地大部分都在房屋坐落基地上，並請他向買受人做同樣解說」等語；而證人林哲煌則稱：「我負責現場銷售。．．．當時老船長公司貝多芬區二棟房屋坐落的那一筆土地由該二棟房屋持分共有，是林振嘉跟我講的．．．」；證人即本欲購買「貝多芬區」Ｂ棟之陳山東復證稱「買預售屋時，銷售人告訴我該筆土地是我們此二戶持分共有」等語可資為證。是被告將前揭不實資訊告知林振嘉、由林振嘉轉告林哲煌、陳君鳳等情應堪認定。
（二）又被告自承：「代代相傳」建物竣工後，房屋及土地所有權移轉登記是由伊委請代書辦理，房屋登記何筆土地亦為代書依據伊之指示辦理等語，證人林振嘉亦證稱：「是甲○○委託代書辦理，交屋時發生問題，我去問代書，代書說是甲○○交代他辦理的」，並經結證在卷。證人即經辦本案建築設計之建築師阮慶岳亦稱：「我只負責建築物設計、規劃到期建照取得使用執照，至於土地持分的分配我沒有參與他們這個討論，是由建設公司跟代書去洽談」等語。則被告委託代書辦理前揭登記，包括將告訴人所購房屋所登記持分之土地在一二一一─九地號土地僅占一萬分之三五三之應有部分，即四．八二坪，另三十一．二坪土地，則登記於與前揭地號土地相隔一條水利溝之一Ｏ九一地號土地上等情亦堪認定。
（三）被告確曾出示並為交付該公司所有一二一一─九地號之所有權狀，及宜蘭縣政府建設局核發之83.6.9建局管字第三○七四號建照執照影本各一份與售屋人員，為被告所自承，而售屋人員將該等資料出示告訴人等情，並據告訴人指訴綦詳。依經驗法則，一般人購買透天厝，與購買一般公寓不同，本即期待建物與土地之整體利用，故而視建物登記於其所坐落之基地上為當然，則該紙建築執照上載新南路肆層壹棟二戶之建築地點在新福段一二一一之九地號，加以售屋人員依被告所宣稱之不實資訊，而對告訴人解說，已足使告訴人因而陷於錯誤，以為其所購該戶之應有土地將來必然登記於前揭地號上。參以被告既稱當初規劃時即以「貝多芬區」與其他未臨接道路之建物共同規劃一併持分前揭二筆土地，則亦應知此舉對於「貝多芬區」不動產之價值大有影響，甚至乏人問津。且告訴人所購得之房屋所登記持分之土地在一二一一─九地號土地核算面積僅占四．八二坪，另有
三十一．二坪土地，則是登記另筆一Ｏ九一地號土地上，對於此等不動產，被告未降價求售，竟仍以與其他建物相差無幾之價格推出，有被告所提每建坪單價比較表在卷可參，苟非被告隱匿此等影響承買人購買意願之重要事實，而謊稱前揭建物係登記於建築基地上，孰人願購，亦無人能售。又林哲煌、陳君鳳僅包櫃承銷前揭房屋之人，並非老船長公司之一員，自無庸甘冒刑責，為該公司之利益而施行詐術。至林振嘉僅負責銷售計劃，前開土地及建物之登記為被告與代書商議及處理，此為被告及林振嘉均是認，林振嘉稱不知事後何以前揭不動產登記情形與前曾與告訴人所述不同等語，尚可採信。被告為老船長公司負責人，推稱不知，顯非實情。渠辯稱所有建物與所有土地合併木持分之計劃，係與林振嘉商議，林振嘉亦明知此情等語，為林振嘉所否認，而對於此等重大事項，被告竟未作成會議紀錄留存，與常情不符，顯見所辯為卸責之詞，不足採信。是被告為老船長公司不法之所有之意圖，而施行詐術之事實堪以認定。
（四）告訴人所受之損害，係因詐欺而陷於錯誤，訂立契約而交付價款。苟被告不施行詐術，告訴人則不致訂約並給付價金，不能以事後土地及房屋所有權之移轉及事後不動產業經核撥貸款，即認告訴人並無損害。附此敘明。
二、核被告所為，係犯刑法第三百三十九條第一項詐欺取財罪。其透過不知情之林振嘉、林哲煌、陳君鳳施行詐術，為間接正犯。爰審酌被告犯罪目的為售屋得財、其罔顧消費者在經濟上及資源上之弱勢之施詐手段、生活狀況、智識程度、使告訴人積蓄付之一炬之損害，及犯罪後並無悔意，亦未與告訴人達成和解並給付賠償等一切情狀，量處如主文所示之刑。
據上論斷，應依刑事訴訟法第二百九十九條第一項前段，刑法第三百三十九第一項，罰金罰鍰提高標準條例第一項前段判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 一 月 三十一 日
臺灣宜蘭地方法院刑事庭
法 官 謝 佩 玲右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後十日內，向本院提出上訴狀。（應附繕本）
書記官 莊 淑 茹中 華 民 國 八十九 年 二 月 九 日附錄法條：
刑法第三百三十九條第一項意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。