臺灣宜蘭地方法院刑事判決 99年度易字第273號公 訴 人 臺灣宜蘭地方法院檢察署檢察官被 告 陳耀德選任辯護人 廖學興律師
郭美春律師陳敬穆律師上列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（99年度偵續字第10號），本院判決如下：
主 文陳耀德無罪。
理 由
一、公訴意旨略以：被告陳耀德係春成建設有限公司負責人，竟基於意圖為自己不法所有之集合犯意，為下列之犯行：
（一）陳耀德於民國96年5月14日，販售以劉慧萍名義登記之宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○巷○○號房地（土地坐落在宜蘭縣○○鄉○○段第1160-15地號、建物建號為：780號）時，隱瞞該處土地用途係「工廠、辦公室」之事實，以看板廣告與旗幟標明「春成雙冠別墅」販賣，嗣劉美淑以為該處係住宅區之別墅，因此陷於錯誤，而交付新臺幣（下同）2600萬元向陳耀德購得上開房地。嗣因上開房地每逢颱風便漏水，於96年11月間雙方進行調解時，劉美淑始知悉該房地用途為「一樓廠房、二樓廠房、三樓辦公室」而非「住宅區」，始知受騙。
（二）陳耀德明知門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○號房地（土地坐落在宜蘭縣○○鄉○○段第1197地號、建物建號為：767號）之主要用途係工廠（辦公室、單身員工宿舍），竟以看板廣告與旗幟標明「春成雙冠別墅」販賣，並向黃宇聖詐稱該處可作為店面及住家使用，致黃宇聖信以為真，於94年12月28日支付價金向陳耀德購買上開房地，擬經營小吃部。嗣因黃宇聖無法申請營利事業登記證，始知受騙。
（三）陳耀德明知門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○號房地（土地坐落在宜蘭縣○○鄉○○段第1195地號、建物建號為：769號）之主要用途係工廠，竟以看板廣告與旗幟標明「春成雙冠別墅」販賣，並向林胡適詐稱該處可作為店面使用，致林胡適信以為真，於95年3月2日以1500萬元之價金向陳耀德購買上開房地，擬出租他人做為店面使用。嗣因林胡適將建物出租予東森房屋後，東森房屋無法申請營利事業登記證，林胡適始知受騙。
（四）陳耀德明知門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○號房地（土地坐落在宜蘭縣○○鄉○○段第1196地號、建物建號為：768號）之主要用途係工廠，竟以看板廣告與旗幟標明「春成雙冠別墅」販賣，使劉秋蘭信以為真，於95年7月10日支付價金向陳耀德購買上開房地。嗣因劉秋蘭無法辦理公務人員住宅優惠貸款，始知受騙。
（五）陳耀德明知門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○巷○○弄○○號之房地（土地坐落在宜蘭縣○○鄉○○段第1165地號、建物建號為：814號）時，之主要用途係工廠、辦公室，竟以看板廣告與旗幟標明「春成雙冠別墅」販賣，致陳潔玲陷於錯誤，以為該處係住宅區之別墅，於96年6月29日支付價金向陳耀德購買上開房地做為住宅使用。
（六）陳耀德明知門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○巷○○弄○○號之房地（土地坐落在宜蘭縣○○鄉○○段第1165之1地號、建物建號為：813號）時，之主要用途係工廠、辦公室，竟以看板廣告與旗幟標明「春成雙冠別墅」販賣，致鄭國銜陷於錯誤，以為該處係住宅區之別墅，於96年6月29日支付價金向陳耀德購買上開房地做為住宅使用。
因認被告陳耀德涉犯刑法第339條第1項之詐欺取財罪嫌。
二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第154條第2項、第301條第1項分別定有明文。又告訴人之告訴，係以使被告受刑事訴追為目的，是其陳述是否與事實相符，仍應調查其他證據以資審認；事實之認定，應憑證據，如未能發現相當證據，或證據不足以證明，自不能以推測或擬制之方法，以為裁判基礎；認定不利於被告之事實，須依積極證據，苟積極證據不足為不利於被告事實之認定時，即應為有利於被告之認定，更不必有何有利之證據；認定犯罪事實所憑之證據，雖不以直接證據為限，間接證據亦包括在內，然無論直接或間接證據，其為訴訟上之證明，須於通常一般之人均不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度者，始得據為有罪之認定，倘其證明尚未達到此一程度，而有合理之懷疑存在，致無從為有罪之確信時，即不得遽為不利於被告之認定；依刑事訴訟法第161條第1項之規定，檢察官對於起訴之犯罪事實，應負提出證據及說服之實質舉證責任，倘其所提出之證據，不足為被告有罪之積極證明，或其指出證明之方法，無從說服法院以形成被告有罪之心證，基於無罪推定之原則，自應為有利於被告之認定，最高法院亦著有52年台上字第1300號、40年台上字第86號、30年上字第816號、76年台上字第4986號、92年台上字第128號判例意旨可資參照。
三、本件公訴人認被告陳耀德涉有前揭詐欺取財犯行，無非係以告訴人劉美淑之指訴、證人林胡適於偵查中之證詞、證人陳潔玲於偵查中之證詞、證人鄭國銜於偵查中之證詞、證人黃宇聖於偵查中之證詞、證人劉秋蘭於偵查中之證詞、證人吳明亮於偵查中之證詞、本案六筆土地之土地及建物登記謄本、被告所簽署之承諾書、劉美淑所簽署之買賣契約書、高源不動產估價報告書、被告賣屋時之廣告招牌相片等為其論據。
四、按被告以外之人於審判外之言詞或書面陳述，除法律有規定者外，不得作為證據，刑事訴訟法第159條第1項定有明文。
查檢察官所舉之高源不動產估價報告書（參97年度他字第862號卷第45至133頁），係被告以外之人於審判外之書面陳述，被告已否認上開書面陳述之證據能力，且該等書面陳述並不具刑事訴訟法第159條之2、之3、之4規定之要件，亦非偵、審中檢察官或法官所指定鑑定機關所出具之書面鑑定意見，與刑事訴訟法第206條所規定之鑑驗書有別，則參諸上開規定，前揭高源不動產估價報告書，並無證據能力。次按，被告以外之人於審判外之陳述，雖不符前四條之規定，而經當事人於審判程序同意作為證據，法院審酌該言詞陳述或書面陳述作成時之情況，認為適當者，亦得為證據。當事人、代理人或辯護人於法院調查證據時，知有第159條第1項不得為證據之情形，而未於言詞辯論終結前聲明異議者，視為有前項之同意，刑事訴訟法第159條之5第1項、第2項定有明文。本件情形，被告、辯護人、檢察官於本院審理時對於下列所述之其他證據資料，均不爭執其證據能力，本院審酌該等證據資料作成時之狀況，均無不宜作為證據情事，依刑事訴訟法第159條之5第2項規定，自均得作為證據。
五、訊據被告陳耀德堅決否認涉有公訴人所指之詐欺犯行，辯稱「伊於買賣簽約之前，伊及公司之銷售人員均有告知買受人系爭土地係乙種工業區建地，建物用途係登記工廠、辦公室，並有出示建照執照、使用執照、登記謄本、所有權狀等文件予買方觀看，伊並未隱瞞系爭土地係乙種工業區建地，建物用途登記廠房辦公室之事實，伊並未施用詐術欺騙買方，伊並無詐欺之犯意與犯行。」等語。
六、按刑法第339條之詐欺罪，必須行為人自始基於不法所有之意圖，以詐術使人交付財物或取得財產上不法之利益，始能構成，所謂以詐術使人交付或取得財產上不法之利益，必須被詐欺人因其詐術而陷於錯誤，若其所用方法，不能認為詐術，亦不致使人陷於錯誤，即不構成該罪，此觀最高法院46年台上字第260號判例意旨即明。換言之，刑法第339條之詐欺罪，係以行為人於客觀上施用詐術使人陷於錯誤，並於行為之初，即已意圖為不法之所有或意圖得財產上之不法利益，為其構成要件，如依積極證據足可證明行為人於行為之時確係意圖不法所有，並已施用詐術使人陷於錯誤而為財物之交付或因而取得財產上不法之利益，固得論以該罪，惟若行為人行為時之意圖為何尚有存疑？是否施用詐術使人陷於錯誤亦未明確？依調查之結果復不足以認定其自始具有上述主觀及客觀之犯罪構成要件，即不能概對被告繩以刑法第339條之刑事責任。而告訴人及被害人之指訴，係以使被告受刑事訴追為目的，則以告訴人、被害人與被告間之敵對立場，告訴人及被害人之指訴原本具有較高之偏頗不實風險，因此，對於告訴人及被害人指訴之證明力，應當嚴格檢驗，以確保其與事實相符。
七、本件情形，被告陳耀德係春成建設有限公司負責人，被告有以『春成雙冠別墅』之名稱，於96年5月14日以2600萬元出售宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○巷○○號房地（土地坐落在宜蘭縣○○鄉○○段第1160-15地號、建物建號為：780號）予劉美淑、於94年12月28日以1500餘萬元出售宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○號房地（土地坐落在宜蘭縣○○鄉○○段第1197地號、建物建號為：767號）予黃宇聖、於95年3月2日以1500萬元出售宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○號之房地（土地坐落在宜蘭縣○○鄉○○段第1195地號、建物建號為：769號）予林胡適、於95年7月10日以1580萬元出售宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○號之房地（土地坐落在宜蘭縣○○鄉○○段第1196地號、建物建號為：768號）予劉秋蘭、96年6月29日以總價2400萬元出售宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○巷○○弄○○號之房地（土地坐落在宜蘭縣○○鄉○○段第1165地號、建物建號為：814號）及宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○巷○○弄○○號之房地（土地坐落在宜蘭縣○○鄉○○段第1165之1地號、建物建號為：813號）予陳潔玲及鄭國銜夫妻。而前揭土地係屬乙種工業區建地，已於建物建照及使用執照上註記明白，建物登記用途為工廠、辦公室或單身員工宿舍，亦於建物所有權狀及登記謄本、建物使用執照上註記明白等事實，業據被告供承在卷（見本院卷第42至43頁），並據證人劉美淑、黃宇聖、林胡適、劉秋蘭、陳潔玲、鄭國銜證述在卷，且有春成建設有限公司基本資料查詢、劉美淑之買賣契約書○○○鄉○○段第1160-15地號土地登記謄本及所有權狀○○○鄉○○段第780建號建物登記謄本及所有權狀○○○鄉○○路○段○○○巷○○號建物使用執照○○○鄉○○段第1160-15地號土地使用分區證明書○○○鄉○○段第767建號建物登記謄本○○○鄉○○段第768建號建物登記謄本○○○鄉○○段第769建號建物登記謄本○○○鄉○○段第813建號建物登記謄本○○○鄉○○段第814建號建物登記謄本、宜蘭縣○○鄉○○段第1165地號之建照執照及所有權狀、宜蘭縣○○鄉○○段第1165之1地號之建照執照及所有權狀、宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○巷○○弄○○號建物所有權狀、宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○巷○○弄○○號建物所有權狀、林胡適之買賣契約書、劉秋蘭之買賣契約書、鄭國銜夫妻之買賣合約書各一件，暨春成雙冠別墅招牌相片二張在卷可稽，自堪予認定。而被告雖係以「春成雙冠別墅」之名稱，來出售本案屬乙種工業用地、建物用途登記為工廠、辦公室或單身員工宿舍之房地，然依吾國社會長久以來之房地使用情形，一般人均認為只要房子緊鄰熱鬧的馬路就可以當店面使用、只要房子可供住宿，就可當住家使用，所以建商或民眾違反土地及建物使用規定，將一般建地上之住宅，違規作營業店面、將商業建地上之房屋違規作為住宅使用、將工業用地上之建物，違規作為店面或一般住宅使用，乃司空見慣之情形（此亦可參見本院卷第277頁所附之「一泉一墅」建案之廣告單，該建案之建商亦係在乙種工業用地上興建附溫泉之房屋供住宅使用，並以別墅住宅之名稱，對外散發廣告單宣傳銷售。），是以單從被告在乙種工業用地上興建登記用途為工廠、辦公室或單身員工宿舍之建物後，以「春成雙冠別墅」名稱出售，並於銷售時稱可做為店面、住家使用之客觀事實，並不能直接推得被告係施用詐術詐騙買受者，必須要有積極之證據足以證明被告確有刻意隱瞞「所出售的土地是乙種工業用地，所出售的建物登記用途是工廠、辦公室或單身員工宿舍」之行為，以致買受者係於不知之情形下，陷於錯誤而為買受之決定，始能認為被告有詐欺之犯行。經查：
（一）證人劉美淑及其夫藍木財、黃宇聖、林胡適、劉秋蘭、陳潔玲、鄭國銜固均曾指稱向被告購買本案之屋地時，被告並未告知本案之土地非一般建地，而係乙種工業區建地，亦未告知本案建物之登記用途並非一般住宅或店面，而係登記為工廠、辦公室，亦未出示相關之使用執照、所有權狀、登記謄本予伊觀看，證人劉美淑及其夫藍木財並稱「於96年5月25日取得系爭屋地之權狀後，並未看權狀上所記載之內容。係於96年11月間，因所購得之系爭房屋漏水，欲要求被告負修繕責任時，找出系爭屋地之相關資料，始知系爭土地係乙種工業區建地，建物登記用途係工廠、辦公室，而非一般住家。」云云、證人林胡適並稱「是買屋一年後，將房子租給別人，承租人要申請營利事業登記時，才知道這是乙種工業用地。」云云、證人劉秋蘭並稱「是後來無法在台銀辦理公教優惠貸款時，我看使用執照，才知是土地是乙種工業用地、房屋是工廠，我有受騙的感覺。」云云。惟查：依吾國不動產登記實務，當土地、建物所有權移轉登記完畢時，買受人便立即取得土地、建物之所有權狀、土地登記謄本，此為眾所周知之事實。又常人上市場買菜、買魚時，對於所欲購買之菜類、魚類，於決定購買之前，均會仔細挑選種類，並向賣方詢問價格、品質，於購買取得菜類、魚類後，亦會檢查菜類、魚類之質、量是否與賣方所述相符、有無瑕疵。是以常人於買菜、買魚之前，通常對於購買菜類、魚類之種類、品質已有初步之認識，而於買得後更已檢查瞭解所購買菜類、魚類之種類、品質，殊無於對菜、魚之種類、品質毫無所悉之情形下，即決定購買之理？更無於買得菜、魚後，對於所買菜、魚之種類、品質仍毫無所悉之理？同樣的，常人買鞋、買衣時，對於所欲購買之衣、鞋，於決定購買之前，亦會仔細挑選種類，並向賣方詢問價格、品質及檢視品質證明文件，於購買取得衣、鞋後，亦會檢查品質證明文件，查明衣、鞋之質、量是否與賣方所述相符、有無瑕疵。是以常人於購買衣、鞋之前，通常對於購買衣、鞋之種類、品質已有初步之認識，而於買得後更已檢查瞭解所購買衣、鞋之種類、品質，殊無於對衣、鞋之種類、品質毫無所悉之情形下，即決定購買之理？更無於買得衣、鞋後，對於所買衣、鞋之種類、品質仍毫無所悉之理？以本件情形而言，證人劉美淑及其夫藍木財、黃宇聖、林胡適、劉秋蘭、陳潔玲、鄭國銜所購買的並非價值較低之菜、魚、衣、鞋，所從事的並非日常生活慣行發生之交易，而係價值千萬元以上、可供使用數十年之房地，係人類生命歷程中次數不多，但重要性極高之交易，則衡諸常情，證人劉美淑及其夫藍木財、黃宇聖、林胡適、劉秋蘭、陳潔玲、鄭國銜於決定購買前，除談判交易價金外，豈有不向賣方即被告仔細詢問系爭屋、地之內容、品質之理？豈有不要求賣方出示系爭屋、地之建築執照、使用執照、登記謄本、所有權狀等證明文件，並詳加以閱覽之理？於產權過戶後取得所有權狀、登記謄本時，豈有不詳加以閱覽，確認所取得之權利範圍及品質是否與買賣契約所約定之內容相符之理？是以證人劉美淑及其夫藍木財、黃宇聖、林胡適、劉秋蘭、陳潔玲、鄭國銜前揭指訴之情節，顯然有悖於一般房地交易之慣行，則渠等指訴內容否與當初之交易實況相符，著實令人質疑？已難逕信為真！
（二）其次，被告所興建系爭建案之房屋數多達數十間，且彼此緊密相鄰（參見97年度他字第862號卷第183至184頁所附之系爭建案相片），而於警方查訪所得之該建案買受人中，除證人劉美淑、黃宇聖、林胡適、劉秋蘭表示賣方建商於出售時並未告知係乙種工業用地、或土地係供廠房辦公室使用外，亦有買受人曹天德、薛攀義、王美華、陳麗丹、簡雪莉表示賣方建商於出售時有告知係乙種工業用地、或土地係供廠房辦公室使用（見99年度偵續字第10號卷第
109、111、119、120、128頁），另證人即買受人曹天德、簡月卿於檢察官偵訊時亦均明確證稱「我直接向陳耀德購買，我知道是工業用地，陳耀德及春成建設有限公司並沒有騙我。」等語明確（見99年度偵續字第10號卷第134至135頁）。是以在本建案房屋數眾多、買受人眾多，被告及所屬公司已向多數買家明確告知建築基地屬乙種工業用地，建物用途登記為工廠、辦公室，前揭資訊已公開而無從隱瞞之情形下，被告於販售屋地予劉美淑、黃宇聖、林胡適、劉秋蘭、陳潔玲、鄭國銜時，衡情當無刻意隱瞞前揭資訊之動機與必要，蓋被告即便有刻意隱瞞前揭資訊之舉動，此一舉動將輕易的被發現識破，勢將衍生相關之民刑事爭訟，而破壞其自身商譽，終將無益於其他多數房地之銷售！
（三）再者，就告訴人劉美淑而言：
１、告訴人劉美淑已屢次陳稱「我知道購買的土地之前是工業用地」等語（見97年度他字第862號卷第10、140頁），告訴人劉美淑及其夫藍木財既已知本案土地前屬工業用地，則其在決定花費鉅額之2600萬元購買本案房地前，豈有不追問、確認本案土地、房屋用途之理？另告訴人劉美淑亦陳稱「伊係在96年5月25日即取得所購屋地之權狀」（見97年度他字第862號卷第11頁），則告訴人劉美淑及其夫藍木財既已知本案土地前屬工業用地，則其在花費鉅額之2600萬元購買本案房地，取得權狀後，豈有不詳閱權狀內容，確認本案土地、房屋用途之理？是以告訴人劉美淑及其夫藍木財指稱「被告並未告知本案土地係乙種工業區建地，亦未告知本案建物之登記用途為工廠、辦公室，亦未出示相關之使用執照、所有權狀、登記謄本予伊觀看。伊於取得系爭屋地之權狀後，並未看權狀上所記載之內容，係於96年11月間，因所購得之系爭房屋漏水，欲要求被告負修繕責任時，找出系爭屋地之相關資料，始知系爭土地係乙種工業區建地，建物登記用途係工廠、辦公室，而非一般住家。」云云，顯與常情、常理不合，難以採信為真。
２、況且，證人即春成建設有限公司銷售人員張英絨於檢察官偵訊時已結證「告訴人劉美淑當初來到辦公室時，便說你們這邊是工業用地，我說是。後來我跟劉美淑談了兩個小時，談定要購買本案房屋，劉美淑並支付2萬元定金，在談定之前，我就有清楚的告訴劉美淑這間房子是乙種工業用地，做為廠房、辦公室使用，劉美淑說她知道。之後簽約時，我們也有提供謄本、使用執照等文件，當時劉美淑也有閱覽上開文件。」等語甚明（見97年度他字第862號卷第138至139頁），另證人即承辦被告與證人劉美淑間房地買賣契約書簽立之代書鐘勝次於檢察官偵訊及本院審理時亦結證「宜蘭縣○○鄉○○段第1160-15地號土地及780建號建物之買賣契約是我承辦的，我到達陳耀德公司招待中心時，劉美淑夫妻與陳耀德已經談好了，當時桌上有賣方所提供之土地及建物權狀、使用執照、證件等文件，我依照權狀內容抄寫於買賣契約後，將買賣契約內容從頭到尾念給雙方聽，並將契約所載之土地、建物資料比照權狀之內容，將權狀及契約書拿給雙方看，之後雙方才在契約上簽名蓋章。」等情綦詳（見97年度他字第862號卷第188至190頁，本院卷第263至267頁），依此，足徵被告所辯「伊於買賣簽約之前，伊及公司之銷售人員有告知劉美淑系爭土地係乙種工業區建地，建物用途係登記工廠辦公室，並有出示使用執照、登記謄本等文件予劉美淑觀看，伊並未對劉美淑隱瞞上情。」等情應非虛構，告訴人劉美淑及其夫藍木財前揭指訴應屬誇大不實，無從採信為真，並不能據之而認定被告有對告訴人劉美淑施用詐術，導致告訴人劉美淑陷於錯誤而交付財物之行為。
３、至於被告雖有於96年11月13日簽署一份承諾書（見97年度他字第862號卷第12頁）予告訴人劉美淑，然依該承諾書所載內容，被告僅係承諾願負起告訴人劉美淑所購房屋漏水修繕之責、房屋保固之責及賠償因房屋登記為工廠、辦公室遭檢舉所生罰款之責，並無隻字片語提及被告於出售屋、地時予告訴人劉美淑時，有隱瞞土地屬乙種工業區建地、建物登記用途為工廠、辦公室之行為，是以尚難僅憑此一承諾書，即遽認被告有隱瞞上情而對告訴人劉美淑施用詐術之行為。
４、另告訴人所聲請傳喚之證人林美杏、楊滄洲於偵查中分別證稱「伊雖有陪同劉美淑夫妻前去看本案之房子，但伊不知道劉美淑夫妻與陳耀德談論買賣房屋之細節內容。」、「伊雖有陪同劉美淑夫妻前去看本案之房子，但後來劉美淑夫妻如何向陳耀德購買房屋之情形，伊不清楚。」等語（見97年度他字第862號卷第160至161、178至180頁），是上列證人之證詞，亦無從為有利或不利於被告之認定。
（四）另就證人黃宇聖而言：證人即承辦被告與證人黃宇聖房地買賣契約書簽立之代書鐘勝次於本院審理時已結證「宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○號房地（土地坐落在宜蘭縣○○鄉○○段第1197地號、建物建號為：767號）之買賣契約是我承辦的，是買受人及出賣人講好條件後，將資料帶到我事務所，我才當場寫買賣契約書。買賣雙方都要帶身分證及印章，賣方還要提供土地及建物所有權狀，若建物尚未完成，賣方提供建照執照。賣方將土地及建物所有權狀交給我，寫完契約後，我念契約及比照權狀給雙方看，所以買方應該有看到建物及土地的所有權狀，我也會比給他們看。他們都是講好了，高高興興來到我的事務所簽約，在簽約時，他們都沒有對建物的用途提出異議。」等情甚明（見本院卷第267至269頁），且證人黃宇聖於本院審理時亦結證稱「當初向建商買房子時，建商有跟我太太說這是乙種工業區用地，至於建商有沒有告訴我，我已經忘了，但我太太說建商有告訴我。我是看這房子喜歡就買了。我買了房地後，未曾向春成建設有限公司爭執要求賠償，春成建設有限公司的員工還常到我經營的餐廳用餐。買房子的過程中，被告陳耀德並沒有騙我，我沒有覺得被騙。」（見本院卷第171、1
75、176、178、180頁），依此，足徵被告所辯「伊於買賣簽約之前，伊及公司之銷售人員有告知黃宇聖系爭土地係乙種工業區建地，建物用途係登記工廠辦公室，並有出示使用執照、登記謄本等文件予黃宇聖觀看，伊並未對黃宇聖隱瞞上情。」等情應非虛構，證人黃宇聖先前指稱「向被告購買本案之屋地時，被告並未告知本案之土地係乙種工業區建地，亦未告知本案建物之登記用途係登記為工廠、辦公室，亦未出示相關之使用執照、所有權狀、登記謄本予伊觀看。」云云，應與實情乖違，不足採信為真，自難依其指訴即認被告有施用詐術，導致其陷於錯誤而交付財物之行為。
（五）另就證人林胡適而言：證人即承辦被告與證人林胡適房地買賣契約書簽立之代書鐘勝次於本院審理時已結證「宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○號之房地（土地坐落在宜蘭縣○○鄉○○段第1195地號、建物建號為：769號）之買賣契約是我承辦的，是買受人及出賣人講好條件後，將資料帶到我事務所，我才當場寫買賣契約書。買賣雙方都要帶身分證及印章，賣方還要提供土地及建物所有權狀，若建物尚未完成，賣方提供建照執照。賣方將土地及建物所有權狀交給我，寫完契約後，我念契約及比照權狀給雙方看，所以買方應該有看到建物及土地的所有權狀，我也會比給他們看。他們都是講好了，高高興興來到我的事務所簽約，在簽約時，他們都沒有對建物的用途提出異議。」等情甚明（見本院卷第267至269頁），且證人林胡適於檢察官偵訊及本院審理時亦均證稱「伊於簽約時，便知道所購買的是廠房、辦公室。」等語甚明（見99年度偵續字第10號卷第137至138頁，本院卷第184頁），另依卷附林胡適與被告所簽立之買賣契約書所載（見本院卷第159至162頁），該契約上之買賣不動產標示欄內，確實已明白記載林胡適所購買的房屋係「工廠」。依此，足徵被告所辯「伊於買賣簽約之前，伊及公司之銷售人員有告知林胡適系爭土地係乙種工業區建地，建物用途係登記工廠辦公室，並有出示使用執照、登記謄本等文件予林胡適觀看，伊並未對林胡適隱瞞上情。」等情應非虛構，證人林胡適先前指稱「向被告購買本案之屋地時，被告並未告知本案之土地係乙種工業區建地，亦未出示相關之使用執照、所有權狀、登記謄本予伊觀看。是買屋一年後，將房子租給別人，承租人要申請營利事業登記時，伊才知道這是乙種工業用地。」云云，應非實情，自不足採，尚難依其指訴而推認被告有施用詐術，導致其陷於錯誤而交付財物之行為。
（六）另就證人劉秋蘭而言：證人即承辦被告與證人劉秋蘭房地買賣契約書簽立之代書鐘勝次於本院審理時已結證「宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○號之房地（土地坐落在宜蘭縣○○鄉○○段第1196地號、建物建號為：768號）之買賣契約是我承辦的，是買受人及出賣人講好條件後，將資料帶到我事務所，我才當場寫買賣契約書。買賣雙方都要帶身分證及印章，賣方還要提供土地及建物所有權狀，若建物尚未完成，賣方提供建照執照。賣方將土地及建物所有權狀交給我，寫完契約後，我念契約及比照權狀給雙方看，所以買方應該有看到建物及土地的所有權狀，我也會比給他們看。他們都是講好了，高高興興來到我的事務所簽約，在簽約時，他們都沒有對建物的用途提出異議。」等情甚明（見本院卷第267至269頁），且證人劉秋蘭於本院審理時亦結證「當初去代書那裡簽約時，他們拿出很多的文件資料給我看，也許有包含使用執照。代書也有把使用執照等文件交給我，讓我去台銀辦公教優惠住宅貸款，後來貸款辦不出來，我沒有跟被告說房子不買了，也沒有提出其他的要求，只有請被告幫忙辦理較優惠的貸款，所以後來就在合庫辦貸款。當時這個房子外面看起來很不錯，我看這個房子有將來性、發展性，是在大路旁邊，地點不錯，適合做店面，我評估自己的能力可以買，就買了。」等語明確（見本院卷第
203、204、207、208頁）。依此，足徵被告所辯「伊於買賣簽約之前，伊及公司之銷售人員有告知劉秋蘭系爭土地係乙種工業區建地，建物用途係登記工廠辦公室，並有出示使用執照、登記謄本等文件予劉秋蘭觀看，伊並未對劉秋蘭隱瞞上情。」等情應非虛構，證人劉秋蘭指稱「向被告購買本案之屋地時，被告並未告知本案之土地係乙種工業區建地，亦未出示相關之使用執照、所有權狀、登記謄本予伊觀看。是後來無法在台銀辦理貸款時，伊看使用執照，才知是土地是乙種工業用地、房屋是工廠，伊有受騙的感覺。」云云，應與實情有間，難以採信為真，自無從依其指訴而遽認被告有施用詐術，導致其陷於錯誤而交付財物之行為。
（七）另就證人陳潔玲、鄭國銜而言：證人即承辦被告與證人陳潔玲、鄭國銜房地買賣契約書簽立之代書鐘勝次於本院審理時已結證「宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○巷○○弄○○號房地（土地坐落在宜蘭縣○○鄉○○段第1165地號、建物建號為：814號）及宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○巷○○弄○○號房地（土地坐落在宜蘭縣○○鄉○○段第1165之1地號、建物建號為：813號）之買賣契約是我承辦的，是買受人及出賣人講好條件後，將資料帶到我事務所，我才當場寫買賣契約書。買賣雙方都要帶身分證及印章，賣方還要提供土地及建物所有權狀，若建物尚未完成，賣方提供建照執照。賣方將土地及建物所有權狀交給我，寫完契約後，我念契約及比照權狀給雙方看，所以買方應該有看到建物及土地的所有權狀，我也會比給他們看。他們都是講好了，高高興興來到我的事務所簽約，在簽約時，他們都沒有對建物的用途提出異議。」等情甚明（見本院卷第267至269頁），且證人陳潔玲於本院審理時已結證稱「我與先生鄭國銜買本案二間房子時，就知道土地是乙種工業用地，因為房子、土地的證照上面有寫。我不覺得這二間房子有買貴了，也不覺得買這兩間房子有被騙。」等語明確（見本院卷第212、213頁）、證人鄭國銜於本院審理時亦結證稱「我與太太陳潔玲買本案二間房子時，就知道土地不是一般建地，是工業用地，因為資料上有（記載）。我也知道房子是可以作小型加工。我跟被告原本就認識，我是看了喜歡才向被告買這兩間房子。簽約時，代書及賣方也有提供使用執照、權狀等文件給我。我不覺得這二間房子有買貴了。買這二間房子被告並沒有騙我。」等情綦詳（見本院卷第216、217、218、221、
222、223頁）。依此，足徵被告所辯「伊於買賣簽約之前，伊及公司之銷售人員有告知陳潔玲、鄭國銜系爭土地係乙種工業區建地，建物用途係登記工廠辦公室，並有出示使用執照、登記謄本等文件予陳潔玲、鄭國銜觀看，伊並未對陳潔玲、鄭國銜隱瞞上情。」等情應非虛構，證人陳潔玲、鄭國銜先前指稱「向被告購買本案之屋地時，被告並未告知本案之土地係乙種工業區建地，亦未告知本案建物之登記用途係登記為工廠、辦公室，亦未出示相關之使用執照、所有權狀、登記謄本予伊觀看。」云云，應與實情相悖，自不足採信，尚難依渠二人之指訴即認定被告有施用詐術，導致渠二人陷於錯誤而交付財物之行為。
（八）至於被告雖有在乙種工業用地上興建登記用途為工廠、辦公室或單身員工宿舍之建物後，以「春成雙冠別墅」名稱出售，並於銷售時稱可做為店面、住家使用之客觀事實，且證人吳明亮亦證稱「本案土地係屬乙種工業用地，建物作廠房、辦公室使用，違規使用會遭裁罰」等語（見99年度偵續字第10號卷第43、134頁，本卷第258至262頁），然依前所述，建商或民眾違反土地及建物使用規定，違規使用屋地之情形十分常見，證人吳明亮既無法指證被告有刻意隱瞞「所出售的土地是乙種工業用地，所出售的建物登記用途是工廠、辦公室」之行為，且亦無其他證據證明本案之買受者係於不知之情形下，陷於錯誤而為買受之決定，故尚難依被告前揭銷售時之推銷舉止及證人吳明亮之證詞，即遽為不利於被告之認定。
（九）又檢察官雖聲請鑑定被告所出售予證人劉美淑、黃宇聖、林胡適、劉秋蘭、陳潔玲、鄭國銜房地之價格，欲查明本案房屋如果是住宅區住宅、工業區工廠之價格有何差別乙節，本院認為本案暨無證據證明被告有「刻意隱瞞所出售的是『乙種工業用地、建物登記用途為工廠、辦公室』之行為，以致買受者係於不知之情形下，陷於錯誤而為買受決定」之詐欺犯行，本案買受者係於資訊未受隱瞞之情形下，判斷本案房地之客觀交易價格後，向被告買受房地，無論其買受價格之高低，均屬自由市場交易之結果，不能因買貴了即認為被告有詐欺之犯行，是以本院認為並無依檢察官之聲請鑑定系爭屋地價格之必要。另檢察官雖聲請履勘證人劉美淑、黃宇聖、林胡適、劉秋蘭、陳潔玲、鄭國銜所購買之本案屋地，欲查明本案房屋之構造與隔間是否係供住宅使用及銷售區情形可否辨明該處是供廠房、辦公室使用乙節，本院認為上開待證事實與被告出售本案屋地時，是否有「刻意隱瞞所出售的是『乙種工業用地、建物登記用途為工廠、辦公室』之行為，以致買受者係於不知之情形下，陷於錯誤而為買受決定」之詐欺犯行無涉，亦無履勘調查之必要。
八、綜上所述，公訴人所舉證據，均不足為被告陳耀德有罪之積極證明。此外，復查無其他積極證據證明被告確有公訴人所指之詐欺犯行，揆諸首揭二之說明，自應為有利於被告之認定（故辯護人另聲請傳喚證人陳明月、洪燕芳、曹天德、薛攀義、王美華、陳麗丹、簡雪莉、林石發、邱嘉芳；向合作金庫銀行調取劉美淑所購本案屋地之估價核貸文件、向宜蘭建築師公會函查平屋頂與斜屋頂之建造成本差距，證明被告並無詐欺犯行，本院認為均已無調查之必要，附此敘明。）。從而，本件尚不能證明被告犯罪，依法應為被告無罪判決之諭知。
據上論斷，應依刑事訴訟法第301條第1項，判決如主文。
本案經檢察官陳錦雯到庭執行職務。
中 華 民 國 100 年 1 月 17 日
刑事第二庭審判長法 官 林惠玲
法 官 張育彰法 官 劉家祥以上正本證明與原本無異。
如不服本判決應於收受本判決後10日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由。若未敘述理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
書記官 葉書毓中 華 民 國 100 年 1 月 17 日