臺灣宜蘭地方法院民事判決 八十八年度簡上字第三號
上 訴 人 丙○○訴訟代理人 丁○○
蕭伍榮律師被 上訴人 甲○○ 住訴訟代理人 乙○○ 住右當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國八十七年十一月二十四日本院宜蘭簡易庭八十七年度宜簡字第九四號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決命上訴人連帶給付部分，及該部分假執行之宣告與訴訟費用負擔均廢棄。
右廢棄部分被上訢人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
上訴駁回。
第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人向上訴人承租坐落宜蘭縣宜蘭市○○段八七之八地號土地（以下簡
稱系爭土地）上建物即門牌號碼宜蘭縣宜蘭市○○路三八之一號一樓房屋（以下簡稱系爭房屋）之租金自民國八十三年八月二十六日起調整為每月新台幣（下同）一萬九千零六十元，自八十七年三月二十六日起調整為每月三萬零七百四十八元。
㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：㈠本件被上訴人向上訴人承租系爭房屋所坐落之宜蘭縣宜蘭市○○段八七之八
地號土地，七十九年之公告現值為一萬九千元，八十三年、八十四年、八十五年、八十六年、八十七年之公告現值依序為四萬五千三百元、五萬五千一百五十元、六萬一千九百十元、六萬二千三百八十八元及六萬二千四百五十四元，足見上開土地地價明顯上漲，上訴人訴請調整租金，洵屬有據。
㈡按依民法第四百四十二條租金增加之多寡，應以土地繁榮程度及鄰近地租金
之比較等情形為準，又所謂土地繁榮程度，應以租用土地自身之繁榮程度為衡（最高法院六十九年台上字第七四七號判決參照）。又法院於依民法第四百四十二條規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值，所處位置及其四週工商繁榮情形，暨與鄰地租金比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡（最高法院八十一年度台上字第三○六二號判決參照）。查系爭房屋位於宜蘭火車站前約五十公尺處，屬宜蘭市精華商業區，附近商圈雲集，地面層店舖需求殷切，附近之地面層店舖租金行情每月為三萬元，經原審囑託長青不動產鑑定有限公司（以下簡稱長青公司）鑑定結果價值一百九十八萬元，較諸七十九年宜蘭縣商會之鑑定價格而言，不降反漲，並未受時間因素影響，惟原審判決對於長青公司之鑑定報告內容隻字未提，並未說明不採信之理由，顯然原審未斟酌系爭房屋之價值、所坐落地段、供營業用途、四週商業十分繁榮及鄰近地面層店舖之租金行情等情況，更未查明被上訴人承租系爭房屋之經濟價值與營業所得之利益，與目前之租金是否平衡。
㈢又市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤任得以營商，並得享受整個市場之
特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非普通之房屋兼土地之承租可比，固不受土地法第九十七條及實施都市平均地權條例第四十八條所定，房屋及地租最高限制之拘束（最高法院五十四年台上字第一五二八號判例參照），而土地法第九十七條所稱之房屋係指供住宅用之房屋，並不包括營業用在內，是若供營業用之房屋即不土地法第九十七條之限制。查被上訴人承租系爭房屋係作為開設「不二家宜蘭名產」店舖，乃供營業之用，又係坐落商圈雲集之黃金地段，當然享有整個商圈之特殊利益，原告視系爭房屋為一般住宅房屋而計算租金，顯與上述最高法院判例意旨相違。
㈣另近來政府徵收土地已朝向以接近市價之價格補償，以免損及當事者之權益
，原審以申報地價為核估土地之標準，顯未慮及系爭房屋坐落商機鼎盛之黃金地段，且與鈞院七十九年度訴字第六一號調整租金事件，係以公告現值為計算調整租金之標準相互矛盾，復與長青公司鑑定之土地價值相去甚遠，顯不合理。再者，關於系爭房屋之價額，被上訴人前於鈞院七十九年度訴字第六一號調整租金事件中，對於宜蘭縣商會鑑定之結果並無意見，卻於本件中主張應以稅捐機關之建物總價額為準，前後不符，而原審以地政機關未就房屋實施估定價額，即以稅捐機關之評定價額為準，亦乏依據，且無視系爭房屋及坐落之基地目前在市場上高漲之現況，洵無足取。
㈤鈞院於八十八年四月二十七日履勘現場，經詢問與系爭房屋相鄰之「第三世
界皮飾精品」之店舖業者陳稱伊承租之店舖租金每月為三萬元，足見系爭房屋確坐落於商業精華地段無疑。至被上訴人辯稱伊所經營之「宜蘭名產不二家」生意清淡，營業不易，屬被上訴人經營商業型態之方式是否應調整或改變之問題，不能執此為拒絕調整租金之理由。
三、證據：除援用原審之立證方法外，另聲請履勘現場。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決駁回上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：㈠查土地法第九十七條第一項所定「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其
建築物申報總價額年息百分之十為限」，係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權（最高法院四十三年台上字第三九二號判例參照），本院七十九年度訴字第六一號調整租金事件，因原告未陳明依照土地法之規定申報地價而依公告現值為調整，有違土地法第九十七條之強制規定，其超過部分並無請求權，是該判決自不能比附援引而採用，原審之認定並無違誤，上訴人提起上訴，非有理由。
㈡按本院五十四年台上字第一五二八號判例認係市場攤位之承租人，一不僅得
在其承租之攤位營商，並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，故不受土地法第九十七條所定房租及地租最高限制之拘束。而系爭房屋並非市場之攤位，其周圍之設施，非屬被上訴人所有，雖能作商品之使用，仍屬普通房屋之性質，則被上訴人出租房屋與上訴人所約定之租金，仍應有土地法第九十七條規定之適用（七十六年台上字第七一二號判例參照）。查系爭房屋雖面臨火車站二百公尺有餘，惟火車站前之光復路因糧食局、鐵路局之機關及宿舍頗多，影響該路段之發展，而難以繁華，現商業點均沿火車站前之新興路延伸往歐洲歡樂城之麥當勞及肯德基商店發展，上訴人之主張有違前開判例，難予採信。
㈢又上訴人所提長青公司於八十七年七月二十九日所為之鑑定報告書，僅可證
明系爭房屋現今買賣交易價值之參考，並不得作為調整租金之依據，況現今房地產經濟不景氣，交易價格普遍較先前低落，乃眾所皆知之客觀事實，上訴人並未證明系爭房屋於前次調整租金後有昇漲之情形，從而上訴人請求依長青公司之鑑定為依據，自屬無據。
㈣查「第三世界皮飾精品」店係於八十三年景氣甚佳時所承租，因當時經濟繁
榮，該店經營者為年青人有意創業，以及販賣皮包之精品，故利潤較佳，而以較高之租金承租，惟年來景氣甚差，勉強以虧本狀態繼續經營，並非該店有三萬元租金之價值。
三、證據：援用原審之立證方法。
丙、本院依職權向宜蘭縣宜蘭地政事務所調閱門牌號碼宜蘭市○○路三六、三八、三八之一號建築改良物登記簿謄本，及向宜蘭縣稅捐稽徵處調閱上開建築改良物之房屋稅籍登記表及八十七年度評定現值資料。
理 由
一、本件上訴人起訴主張：被上訴人自七十五年二月二十四日向上訴人承租伊所有坐落宜蘭縣宜蘭市○○段八七之八地號土地上建物，即牌號碼宜蘭縣宜蘭市○○路三八之一號一樓房屋，租金為每月一萬元，兩造間之租約因租期屆滿後，承租人仍為使用收益，伊未為反對之意思表示，已視為不定期之租賃關係，經鈞院七十九年度訴字第六一號民事判決准予自七十九年二月二十六日起調整租金為一萬四千二百元，系爭土地於七十九年度之公告現值為每平方公尺一萬九千元，至本件起訴之八十七年七月間，其公告現值已達每平方公尺六萬二千四百五十四元，且系爭房屋位於宜蘭火車站之黃金地段，目前之租金顯然偏低，應自八十三年八月二十六日起至八十七年三月二十六日止調整租金為一萬九千零六十元，原租金與調整後租金之差額每月為四千八百六十元，求為命被上訴人給付租金差額二十萬八千九百八十元，及自八十七年三月二十六日起調整租金為二萬六千元之判決。
二、被上訴人則以：上訴人以土地之公告地價為調整租金之計算標準，核與土地法第七十九條第一項之強制規定不符，而長青公司所為系爭房屋之鑑定報告，僅可為系爭房屋買賣交易價值之參考，不得作為調整租金之依據，且系爭土地八十六年七月之申報地價較八十三年七月減少五百六十四元，足見不動產行情低落，又系爭房屋雖面臨宜蘭火車站，惟因受附近機關及宿舍之限制，商圈漸趨沒落，目前之租金並無偏低情形等語，資為抗辯。
三、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限，民法第四百四十二條定有明文；又依土地法第九十七條第一項規定，城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，則法院於增減位於城市地方房屋之租金數額時，自不得超過土地法前揭規定之數額。另依土地法施行法第二十五條規定，土地法第九十七條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管地政機關估定之價額，而依土地法第一百四十八條規定，土地所有權人依本法申報之地價，為法定地價，是土地施行法第二十五條所謂之法定地價，即是申報地價，合先敘明。
經查，
四、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第二項、第四百五十條、第七十八條、第七十九條但書、第八十五條第二項、第四百六十二條、第三百八十五條第一項前段第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 三 月 二十 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭~B審判長法官~B法 官~B法 官右正本證明與原本無異中 華 民 國 八十九 年 三 月 十四 日~B法院書記官 王素連＊按租用基地建築房屋，其基地租金，依土地法第一百零五條規定準用第九十七條第一項之規定，以不超過基地申報價額年息百分之十為限。足見基地之租金以該土地申報地價為其計算標準。又平均地權條例第十六條規定，舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間內申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價。系爭土地於政府辦理規定地價時，是否曾申報地價？如未申報地價，依上開規定，應以公告地價百分之八十為其申報地價。究竟系爭土地之申報地價若干？原審未予調查審認，遽以八十五年公告現值作為調整租金計算之標準，即有未合。且「公告地價」係指直轄市及縣（市）主管機關每三年辦理規定地價或重新規定地價時，依平均地權條例第十五條第三款公告之地價，與依平均地權條例第四十六條規定直轄市或縣（市）政府對於轄區內之土地，應調查地價動態，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表，為每年七月一日公告之「公告現值」，兩者性質不同，法律上效果亦異。是法院得斟酌實情後，認「公告地價」較諸「申報地價」為準確時，揆諸本院四十七年台上字第一八二七號判例意旨，亦僅得以「公告地價」為調整租金之計算標準，不得以「公告現值」為標準。則原審以「公告現值」為調整租金計算之標準，其適用法規即有錯誤。上訴論旨，指摘原判決違法，求予廢棄，非無理由。
＊本件上訴人保證責任彰化縣員林信用合作社（下稱員林合作社）起訴主張：緣訴外人呂英明自民國三十八年一月一日起承租伊所有如第一審判決附表(下稱附表)所示土地（下稱系爭土地），年租金按申報地價年息百分之五計算，嗣即在承租地上建築九棟房屋，其中編號三房屋於六十七年九月二日賣予對造上訴人江愛珠；編號四房屋於六十九年八月二十九日輾轉賣予對造上訴人洪愛珠；編號六房屋於六十七年六月十五日輾轉賣予對造上訴人張芳茂；編號七房屋於六十二年五月十日賣予對造上訴人劉張玉蟾；編號十房屋於六十六年三月十八日賣予對造上訴人呂順發；並由各對造上訴人續租各該房屋基地。伊與呂英明間之租約因租期屆滿後，承租人仍為使用收益，伊未為反對之意思表示，已視為不定期之租賃關係。查系爭土地原為旱地，現則成為員林鎮菜市○○○○○段，土地價值已經昇高，原約定之租金顯然偏低，應自七十年四月一日起，依申報地價年息百分之十計算租金。又對造上訴人積欠租金未付，計江愛珠、洪愛珠，呂順發，劉張玉蟾自七十二年二月二十日起至七十九年十月十九日止，分別共計新台幣（下同）二十二萬四千八百四十八元、二十二萬四千三百八十八元、十五萬八千五百十六元、十五萬八千五百十六元，張芳茂自七十年五月八日起至七十九年十月七日止，亦欠租二十二萬四千一百零二元，經伊催討，均不置理等情，求為命對造上訴人所承租土地自七十年四月一日起，調整為依申報地價年息百分之十計算，每年分四期給付；並命各如數給付所欠租金，及自八十五年八月廿七日起加付法定遲延利息之判決。於原審以自七十九年十月二十日起至八十五年六月三十日之租金亦已屆期，系爭土地於八十年七月一日起申報地價又已調高，扣除對造各已按申報地價年息百分之五給付之租金外，江愛珠、洪愛珠、張芳茂、劉張玉蟾、呂順發尚欠租金九萬零二百五十七元、九萬零四十四元、九萬三千四百六十七元、六萬三千六百三十二元、六萬三千六百二十二元等情，擴張聲明：求為命各如數給付，並加付自八十五年八月二十七日起之法定遲延利息之判決。
上訴人張芳茂、江愛珠、洪愛珠、劉張玉蟾、呂順發（下稱張芳茂等人）則以：依兩造租賃契約約定，員林合作社得隨申報地價之調整或政府法令之修正，按比例調整租金，自不得再依民法第四百四十二條規定，請求調整租金。況伊所有房屋部分位於僻巷，部分雖臨大街，但為攤販所阻，利用價值無多，原約定租金並無偏低情形。又員林合作社於七十九年六月始通知伊調整租金，請求溯自七十年四月一日起調整，亦有未合。且超過五年之租金請求權已罹於時效而消滅等語，資為抗辯。
原審以：員林合作社於第一審起訴時，訴之聲明雖請求調整租金額，但其金額係依原約定按申報地價年息百分之五提高為按年息百分之十計算所得之金額，本質上係以系爭土地之價值昇高，請求將租金由申報地價年息百分之五提高為百分之十，其以年息百分之十計算為金額之聲明，乃係請求調整租金計算之比率，員林合作社於原審所為此項敍明，並非訴之變更，合先敘明。查系爭土地出租後，原承租人呂英明在其上建屋，分別出賣或輾轉賣與張芳茂等人，迄今已二十餘年，該處已成市集，成為員林鎮華成市場之一部分，在彰化縣○○鎮○○路與博愛街之轉角，攤販、商店聚集，市況甚為繁榮，江愛珠、洪愛珠、張芳茂之房屋靠路邊，多經營服飾百貨，熱鬧非凡；呂順發、劉張玉蟾承租之土地上建有三樓鋼筋混凝土造房屋，供住家使用，空地充當停車用，附近道路開闢，市集繁榮，土地價值顯已提昇等情，經第一審及原審勘驗屬實，有勘驗筆錄、現場圖及現場照片足憑。又系爭土地於七十六年間辦理申報地價後，迄八十年六月前未再辦理申報，公告現值於七十九年七月一日調高二成，四六八之三號土地屬二七七號地價區段，四六八號、四六八之一三號、四六八之一四號土地則屬二七八號地價區段，二七七號○○區段○○路線價區段，其地價高於二七八號地價區段，前者之公告現值為每平方公尺一萬一千元，後者為每平方公尺五千二百元；再位於同地段南邊之土地，其房地租金每月一萬七千元等情，亦據證人即員林地政事務所地價股股長許燿宗結證在卷，並有土地地價冊，員林地政事務所函送之土地地價區段公告現值明細表附卷可證。足見系爭土地之價值確有顯著提昇，且由系爭基地繁榮程度，地價提昇情形及與鄰地租金相比，兩造原約定之租金比率，在客觀上顯不相當。而員林合作社就系爭土地所須負擔之地價稅，已高於兩造原約定之租金比率計算之金額，為張芳茂等人所不爭，此固部分肇因於員林合作社所擁有之土地較多，依累進稅率計徵所造成，但亦足證原約定計算租金額之比率偏低。是員林合作社請求調整計算租金之比率，應予准許。經斟酌系爭土地之地價差異，商業活動，土地利用及呂順發、劉張玉蟾之房屋基地位於巷道內之差異情形，認江愛珠、洪愛珠、張芳茂所承租之基地，應按土地申報地價年息百分之十，呂順發、劉張玉蟾所承租之土地，應依申報地價年息百分之七調整為妥當。按依民法第四百四十二條提起請求調整租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算。兩造間就系爭土地建築房屋之租賃，原約定租金為「年租」，「租金額」係按申報地價百分之五計算，員林合作社於七十九年六月十二日始以存證信函通知張芳茂等人調整租金，張芳茂等人於此時尚未依原約定租額付清，為兩造所不爭，並有存證信函在卷可稽。則員林合作社雖於七十九年九月十七日起訴，但調整之日期，仍應自七十九年六月十二日起算，其請求自七十年四月一日起調整，尚屬無據。是員林合作社請求調整租金，自七十九年六月十二日起，其租金額即應依上開調整後之比率計算，每年分四期給付。次按租金之請求權因五年間不行使而消滅，為民法第一百二十六條所明定，而張芳茂等人於接獲員林合作社催繳租金之存證信函後，即以存證信函，檢送繳納租金明細表，載明給付租金之年份、期間，分別為七十四年七月一日至七十六年六月三十日、七十六年七月一日至七十九年六月三十日、七十九年七月一日至同年九月三十日等情，有張芳茂等人之存證信函、租金繳納明細表、支票影本在卷足憑。則張芳茂等人抗辯七十四年七月一日以前（即自七十九年六月三十日往前追溯五年之日）所欠租金，已罹於時效，彼等給付上開租金時，均載明給付自七十四年七月一日起算之租金，員林合作社不能以其給付之租金抵繳七十二年以前之租金等語，應屬可採。員林合作社所稱張芳茂等人上開給付之租金額係抵付七十二年以前所欠之租金云云，非有理由。又員林合作社於另案請求拆屋交地事件，雖係主張租賃關係已因租期屆滿而消滅，或因承租人違約而得以終止租約，與本件主張租賃關係存在積欠租金，請求給付，固屬不能併存，但並非不得以客觀的訴之預備合併為請求；且他請求之訴訟進行中，亦非本件請求之時效不完成或中斷之法定事由。員林合作社所辯伊因訴請求呂英明之繼承人及張芳茂等人拆屋交地訴訟進行中，伊不得再另行請求給付租金，至該訴訟於七十四年九月二十六日確定，伊始得向張芳茂等人請求給付租金，時效應自該時起算，尚未逾五年之時效期間云云，亦不足採。張芳茂等人七十四年七月一日以前所欠之租金，既經其為時效之抗辯，員林合作社即不得再為請求。查員林合作社主張江愛珠承租四六八之三號土地面積六八點二三平方公尺；洪愛珠承租同地號土地之面積六八點○七平方公尺；張芳茂承租同地號土地之面積七○點二八平方公尺；劉張玉蟾承租四六八號土地面積二七平方公尺、四六八之三號土地面積二一點一平方公尺共計四八點一平方公尺。而四六八號土地於六十七年七月申報地價每平方公尺一千一百元，至七十六年七月申報地價每平方公尺四千三百元；四六八之三號土地於六十七年七月申報地價每平方公尺一千六百六十七元，至七十六年七月申報地價每平方公尺四千三百元，為兩造所不爭，並有建物登記簿謄本及現場測量成果圖、系爭土地六十七年、七十六年地價明細表在卷足憑。依上開江愛珠、洪愛珠、張芳茂承租之土地面積，按申報地價年息百分之十計算；呂順發，劉張玉蟾承租之土地面積，按申報地價年息百分之七計算各承租人之租金額，扣除張芳茂等人已匯繳之租金暨第一審及原審判令張芳茂等人給付而告確定之租金後，員林合作社得請求江愛珠、洪愛珠、呂順發、劉張玉蟾給付之欠租依序為三千四百九十四元九角、三千四百七十七元六角、二百五十四元三角、四百八十六元五角及各加計自八十五年八月二十七日起至清償日止按年息百分之五計算利息，逾此部分之請求，不應准許。再員林合作社原請求張芳茂等人給付之欠租，係計算至七十九年十月十九日止（張芳茂計至七十九年十月七日止），惟訴訟中之八十年七月一日，系爭土地之申報地價已調整為每平方公尺四千七百元，其再請求自七十九年十月二十日以後（張芳茂部分自七十九年十月八日起）至八十五年六月三十日止之租金，僅係擴張其應受判決事項之聲明，無須經張芳茂等人之同意。按系爭土地自七十九年十月二十日起至八十年六月三十日止之申報地價為每平方公尺四千三百元，八十年七月一日調整為每平方公尺四千七百元。江愛珠、洪愛珠、張芳茂所承租之土地，自七十九年六月十二日起按申報地價年息百分之十計算，呂順發、劉張玉蟾所承租之土地，按申報地價年息百分之七計算租金，而江愛珠、洪愛珠、呂順發、劉張玉蟾分別於八十五年六月廿八日匯寄租金九萬四千八百三十元，十一萬零九百三十五元，六萬六千八百六十四元、六萬六千八百六十四元，張芳茂於八十五年七月二日匯寄租金九萬一千一百九十六元予員林合作社，為兩造所不爭執，並有存證信函附明細表及支票影本等為證。扣除該已給付之金額後，江愛珠、洪愛珠、張芳茂、呂順發、劉張玉蟾五人，應分別給付員林合作社之欠租，依序為八萬五千九百零六元七角、六萬九千三百九十三元七角、九萬五千九百八十三元、二萬二千三百三十三元一角、二萬二千三百三十三元一角。員林合作社擴張之訴：請求張芳茂等人如數給付，並加計自八十五年八月二十七日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息，應予准許；逾此部分之請求為無理由，為其心證之所由得。並說明對兩造其餘攻防方法之取捨意見，因而將第一審所為判決，一部廢棄，改判如原判決主文第二、三項所示，其餘則判予維持，駁回員林合作社之其餘上訴及張芳茂之上訴暨江愛珠、洪愛珠、劉張玉蟾、呂順發之附帶上訴；並就擴張之訴部分命張芳茂等人再給付如原判決主文第四項所示租金，駁回員林合作社其餘擴張之訴。
茲分二部分敘述之：
㈠關於廢棄發回部分（即員林合作社請求江愛珠、洪愛珠、劉張玉蟾、呂順發依序給付租金三千六百六十七元、三千六百五十九元、二千五百八十五元、二千五百八十五元部分）：
按員林合作社於原審已陳稱：關於江愛珠、洪愛珠、劉張玉蟾、呂順發給付七十九年七月一日至同年九月三十日租金三千六百六十七元、三千六百五十九元、二千五百八十五元、二千五百八十五元，係按年息百分之五計算，伊予拒收等語（見原審上字卷一○五頁），並提出員林郵局七十九年九月二十七日存證信函為證（見本院八十五年度台上字第九一八、九一九、九二○號卷二九頁）。江愛珠、洪愛珠、劉張玉蟾、呂順發亦狀稱：七十九年九月寄交之七十九年七月至九月之租金，員林合作社以提起訴訟為由拒收等語（見原審上字卷㈠六九、七八頁）。本院上次發回時已予以指明，原審仍未調查審認說明取捨意見，即據以扣抵，駁回員林合作社上開部分租金之請求，自有可議。員林合作社上訴論旨，指摘原判決關於該部分為不當，求予廢棄，非無理由。
㈡關於駁回上訴部分（即調整租金及除上開發回部分外之請求給付租金部分）：
按基地租金數額之調整，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項，土地價值之昇降，並非增減租金之唯一斟酌事項。以故，倘以申報地價之一定比例定其租金額，而基地因工商繁榮，基地價值顯著提高，原約定之比例，顯不相當，而當事人對於調整租金額之計算比例又有爭執時，不定期租賃之出租人非不得依民法第四百四十二條規定，訴請法院調整計算租金之比例，以維公平。原審因而判命自七十九年六月十二日起，江愛珠、洪愛珠、張芳茂承租系爭土地部分，調整按申報地價年息百分之十；呂順發、劉張玉蟾承租部分，按申報地價年息百分之七計算租金，並不違背法令。並以前揭理由，命張芳茂等人給付欠租及駁回員林合作社調整租金超過上開比例及超過上開欠租（除發回部分外）之請求部分，經核於法並無違誤。兩造上訴論旨，指摘原判決關於各該部分為不當，聲明廢棄，不能認為有理由。
＊原審審理結果以：查祭祀公業王五祥與林澄秋等八人之前手朱浦堂於五十六年十一月十五日訂立「租賃土地建屋契約書」，朱浦堂取得使用土地之權利，並登記為地上權人，嗣由葉財記營造廠以朱浦堂為起造人於系爭土地建築房屋後，朱浦堂再將其租賃權及地上權出讓與房屋之買受人，現房屋所有人林澄秋等八人均取得地上權登記各情，為兩造所不爭，並有土地租賃契約書、地上權讓渡契約、臺北市政府工務局建築物使用執照可稽。祭祀公業王五祥與朱浦堂簽訂系爭契約之時，該土地之公告現值為每平方公尺一百二十一元，至本件起訴之八十三年三月間，其公告現值已達每平方公尺六萬二千元，有地價證明書、土地登記簿謄本足憑，依此核算該土地之地價已較契約簽訂時上漲五百餘倍。且系爭土地前接羅斯褔路，後通水源快速道路，交通狀況便捷，附近商家林立，工商繁榮，亦有兩造不爭之現場平面圖、現場圖及照片等件可稽，則系爭土地之價值因附近工商狀況日趨繁榮及交通日益便捷而快速增值，自屬當然，祭祀公業王五祥主張該土地之價值顯著增加，堪信為真實。依兩造不爭之原租約，其租金係約定每年每坪以六台斤蓬萊稻谷折付現金，而林澄秋等八人所繳八十一年至八十三年間之租金額每年亦僅七百元左右，有其於八十三年十一月二日寄交租金之存證信函可證，該租金與系爭土地之價值相較，顯然偏低。兩造間就系爭土地既有未定存續期間之租賃關係存在，該不動產之價值復顯著增加，依民法第四百四十二條規定，祭祀公業王五祥請求調整租金，尚非無據。林澄秋等八人抗辯祭祀公業王五祥與朱浦堂約定不得調整租金，固據提出租賃土地建屋契約書曬本為證，但為祭祀公業王五祥所否認，並提出契約書影本為據。林澄秋等八人提出之契約書第四條係記載「租金：每年每坪支付甲方（即祭祀公業王五祥）蓬萊谷六台斤按當年七月一日依時價折合現款一次付清與甲方，但政府如有調整地價或稅率時，雙方『不』得協議調整租額，稅捐由甲方負責繳納」，而祭祀公業王五祥提出之契約書，除記載「雙方『亦』得協議調整租額」，與前者有異外，餘均無不同。林澄秋等八人雖指朱浦堂係將其與祭祀公業王五祥訂立之契約，製成曬本後，交與各購屋者，故伊僅持有曬本，祭祀公業王五祥為契約當事人，應持有原本，其拒不提出，依民事訴訟法第三百四十五條之規定，應以伊之主張為真正云云。然查，祭祀公業王五祥表示原租約原本因原管理人眾多，已遺失而不可考。而民事訴訟法第三百四十五條係規定當事人無正當理由，不從提出文書之命者，法院「得」認他造關於該文書之主張為真正，故是否認林澄秋等八人之主張為真正，法院仍應斟酌情形判斷之。查兩造提出之契約書經送請內政部警政署刑事警察局鑑驗，結果認「影印本租約第一頁反面第一行各字之型體、位置與曬印本上之該行各字之型體位置均相同，曬印本第一頁反面第一行倒數第八字之字跡與該曬印本上其他之『不』字字跡不同，惟因其筆劃模糊是否即為『亦』字，歉難認定」，有該局八十三年三月二日刑鑑字第五六○○號鑑驗通知書可稽。且依其所附照片顯示，曬本上其餘「不」字之字跡一致，而「不」得調整租金之「不」字，與其他「不」字顯有不同，其他「不」字之「右點」，係較接近中間「ｌ」之位置，有爭執之「不」字，其右點則較接近上面「一」之筆劃。兩造提出之契約均係以打字之方式作成，按同時打字作成之契約，實無可能發生字跡不同之情形，由照片上之該「不」字之字形判斷，實較接近上訴人所提契約記載之「亦」字。況依文句之上、下文觀之，雙方既已約定租金之計算方式，如認於政府調整地價或稅率時，不得調整租金，顯係限制出租人一方之權利，其文義應記載「出租人不得調整租金」，實無可能載成「雙方不得協議」調整租額，且必於調整租金時，始有「雙方協議」可言，故依其上下文，應以「每年每坪支付蓬萊谷六台斤按當年七月一日依時價折合現款一次付清與甲方，但政府如有調整地價或稅率時，雙方『亦』得協議調整租額，稅捐由甲方負責繳納」，較為通順合理。祭祀公業王五祥與朱浦堂訂約時，收取權利金五十四萬元，該金額已逾系爭土地當時之公告現值，固有地價證明書可稽，惟林澄秋等八人據以抗辯祭祀公業王五祥係將土地出售與朱浦堂，約定日後不得調整租金云云，則為祭祀公業王五祥所否認。且祭祀公業王五祥因將土地以不定期租賃方式，交由朱浦堂建屋使用，勢必長期無法使用該土地，則其收取權利金以為使用對價之一部，亦無不合，林澄秋等八人稱係賣斷土地，不得請求調整租金，應無可採。本件租金之支付，依前述租賃契約記載之文義觀之，租金顯係以現金支付，至於稻谷，應僅為計算租金額之依據；況本件係租地建屋，並非耕作之用，尤無以稻谷給付租金之理。又依朱浦堂繳納租金之收據所載，其繳納者亦為現金，在在均足認本件租金之種類為現金，祭祀公業王五祥請求以新台幣調整租金，於法並無違背。又稻谷之價格雖非固定，惟每年調整之幅度不大，與土地價格之增漲相去甚遠，亦難謂雙方於訂約時，已預見地價及稅率之變動，而約定以稻谷之價格調整之，林澄秋等八人是項抗辯，亦非可取。查祭祀公業王五祥主張其每年應繳之地價稅高達公告地價百分之五‧五，為期得以系爭土地有所收益，並敷供養族人及繳納地價稅捐，請求按鄰地承租人納租之標準，以申報地價年息百分之七計算年租金。惟查祭祀公業王五祥之所以繳納高額之地價稅，實係緣於其擁有大批土地，以累進稅率課稅之故，尚難據此謂林澄秋等八人支付之租金必應高於其稅負；而鄰地租金縱有達百分之七者，或係出諸其承租人之意願，或由於承租人對於租賃物之需要或其使用所受利益不同之故，尚難一律援用。經審酌前述系爭土地坐落之位置、工商繁榮情況、林澄秋等八人係將該土地供自有之房屋使用，及祭祀公業王五祥就系爭土地前已收取權利金，非僅以每年支付之租金為使用系爭土地之對價各情，認其請求按申報地價年息百分之七計算調整租金，尚嫌過高，應以按年息百分之五‧五計算為適當。系爭土地八十三年三月間之申報地價為每平方公尺一萬八千八百元，面積三二六平方公尺，林澄秋等八人每人之承租範圍均為八分之一，按年息百分之五‧五計算，本件租金應調整為每人每年四萬二千一百三十六元。又提起增加租金之訴，如起訴前之租金額並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示起算。本件祭祀公業王五祥已於起訴前之八十三年三月十八日以郵局存證信函表示自同年三月十九日起調整租金，其主張系爭租金應自八十三年三月十九日起調整，亦無不合。末按地上權變更，應辦理登記；土地登記，除土地登記規則另有規定外，應由權利人及義務人會同申請之。又已登記之他項權利如有內容變更時，應於其權利變更後一個月內申請登記，此觀土地登記規則第五條、第二十七條、第一百零二條規定自明。而地上權之地租，係地上權人使用土地所支付之對價，為地上權之內容，本件地上權人即林澄秋等八人支付之地租既應調整，祭祀公業王五祥請求其協同辦理租金數額之變更登記，亦非無據。從而祭祀公業王五祥訴請將系爭土地之年租金自八十三年三月十九日起，調整為四萬二千一百三十六元，及命林澄秋等八人協同辦理地上權租金數額之變更登記部分，應予准許；逾此範圍之請求，則不應准許，因而將第一審所為祭祀公業王五祥全部敗訴之判決，部分廢棄，改判如其上開聲明，部分維持，駁回其上訴，經核於法並無違背。查原判決前記載林澄秋等八人繳交八十一年至八十三年之租金額若干，僅據以說明其所繳之租金偏低；而林澄秋等八人係於本件起訴後之八十三年十一月二日始以郵局存證信函寄交八十一年六月至八十四年六月之地租一萬六千三百三十三元（見原審上字卷第五○頁至第五二頁，及第二三一頁至第二三四頁），則原審認其於起訴前並未按原約定租額付清，因而准自祭祀公業王五祥為調整租金之意思表示起，調整系爭租金額，並無不合。林澄秋等八人指其理由前後矛盾，容有誤會。兩造上訴論旨，復就原審取捨證據、認定事實之職權行使，各自指摘原判決於己不利部分為不當，求予廢棄，均難謂有理由。
＊原審以：上訴人分別向被上訴人承租如原判決附表二、三所示土地，建屋居住，未訂立書面租約，為不定期租賃等事實，為兩造所不爭執，堪信為真實。按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，但租賃定有期限者，不在此限，民法第四百四十二條定有明文。本件系爭租賃土地，七十六年間公告地價、申報地價，與八十年間公告地價、申報地價相較，地價顯有上漲，此有被上訴人提出之地價證明書在卷足憑（一審卷外放證物）。申報地價係以政府公告地價為基準，而政府於公告地價之前，必先作土地市價及收益調查後，再予訂定。被上訴人於八十年申報系爭土地之地價，雖較公告地價為高，但並未超過公告地價百分之一百二十，並無違反平均地權條例第十六條規定，難認其申報地價有何不當。被上訴人以系爭土地之價值已有昇漲，請求增加租金，自屬於法有據。至所加租額之多寡，仍應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準，並應審酌當地經濟情勢及土地利用價值，而為決定。查系爭土地已實施都市計劃，有都市計劃土地使用分區證明書影本在卷足憑（一審卷一四一頁）。上訴人所承租建屋居住之土地，均面臨道路，交通堪稱便利，亦有被上訴人所提之上訴人住居位置圖足稽（一審卷一三九、一四○頁），並經原審法院履勘現場查明屬實（原審卷一二二至一二六頁）。此外為兼顧上訴人之負擔能力，認系爭土地均應按申報地價年息百分之七，調整租金方屬允洽。至原判決附表三所示上訴人，依兩造不爭執之蓬萊稻谷市價每台斤九元（一審卷二一○、二九七頁），及一坪等於三點三平方公尺換算結果，應調整為如同附表三第九欄所示之租谷為適當。本件被上訴人通知上訴人依法調整租金，最遲係在八十年八月十六日，有附卷之存證信函影本可憑（一審卷外放證物）。被上訴人請求自八十年八月十六日起，調整租金，於法尚無不合。爰維持第一審所為上訴人敗訴部分之判決，駁回其上訴。
＊被上訴人主張：上訴人高白美玉向伊承租台北市○○區○○段四小段第二五八地號土地，面積七四平方公尺，建造門牌台北市○○區○○路○○○號房屋；並另與其他上訴人高峰輝、高峰銘、高峰義、高峰城向伊共同承租同地段第二五九地號土地，面積八一平方公尺，建造門牌台北市○○區○○路○○○號房屋。自七十六年起，系爭土地每年之租金，第二五八地號部分為新台幣（下同）三萬二千元，第二五九地號部分為三萬四千一百九十元。惟迄八十一年，系爭土地之公告現值較七十六年已分別提高五點二倍及五點一六倍，足見原來租金額顯然偏低等語。爰依民法第四百四十二條之規定，求為就系爭土地之租金按八十年度申報總價額年息百分之十即第二五八地號部分十七萬八千三百十元，第二五九地號部分十九萬零八百零四元調整之判決（被上訴人超過年息百分之七之請求，即第二五八地號部分超過十二萬四千八百十七元，第二五九地號部分超過十三萬三千五百六十三元部分，經第一審判決駁回，未據其聲明不服）。
上訴人則以：系爭土地之租金，前經台北市內湖區調解委員會調解成立，以每年申報地價百分之四計算，申報地價調高時，地租亦隨之調高。被上訴人僅得依申報地價請求給付租金，不得訴請調整租金。況系爭土地租金在客觀上並無顯不相當之情事，被上訴人訴請調整租金，亦無理由。又系爭土地附近之市集，早已沒落，土地利用價值不高，縱認被上訴人得請求調整租金，其請求調整之額度，亦屬過高等語。資為抗辯。原審維持第一審所為將系爭土地每年之租金調整為第二五八地號部分十二萬四千八百十七元、第二五九地號部分十三萬三千五百六十三元之判決，駁回上訴人之上訴，無非以：經查坐落台北市○○區○○段四小段第二五八地號土地、面積七四平方公尺，同地段第二五九地號土地、面積八一平方公尺，為被上訴人所有，有土地登記簿謄本在卷可憑。其中第二五八地號土地前出租於訴外人杜金塗，嗣由杜金塗將承租權及所建門牌台北市○○區○○路○○○號房屋，一併讓與上訴人高白美玉；而第二五九地號土地則出租於上訴人高白美玉、高峰輝、高峰銘、高峰義、高峰城之被繼承人高清標，並建有門牌台北市○○區○○路○○○號房屋；該二租賃均為不定期限，為兩造不爭之事實，並經勘驗現場及囑託台北市中山地政事務所測量，有勘驗筆錄、土地複丈成果圖附卷可稽。查系爭土地之租金，前雖經台北市內湖區調解委員會於六十七年十月十七日調解成立，約定：「租金為每年按申報地價百分之四計算，但嗣後如地價調整，聲請人（即出租人）於申報地價確定時，應即通知對造人（即承租人）」，有卷附之調解書足憑。
然當事人間約定租金按申報地價之一定比率計算，當事人固應受拘束，但固定比率之計算之租金，與嗣後租賃物價值昇降之幅度，在客觀上顯不相當時，仍非不得聲請法院依民法第四百四十二條所規定增減租金。按系爭土地之租金，於六十七年十月十七日經台北市內湖區調解委員會調解成立，約定按申報地價年息百分四計算，迄今已有十五年。經核七十六年時，系爭第二五八地號土地之公告現值為每平方公尺一萬三千四百四十元，第二五九地號土地之公告現值為每平方公尺一萬三千一百九十元，其時公告地價與公告現值相同。迨至八十年時，第二五八地號土地公告現值為每平方公尺五萬四千三百元，公告地價為每平方公尺二萬零八十元，申報地價較此增加百分之二十，為每平方公尺二萬四千零九十六元；第二五九地號土地公告現值為每平公方尺五萬二千九百十元，公告地價為每平方公尺一萬九千六百三十元，申報地價亦增加百分之二十為每平方公尺二萬三千五百五十六元，有地價證明書在卷為證。其公告地價或申報地價均低於公告現值，如仍依原約定申報地價年息百分之四計算系爭土地之租金，顯為偏低，在客觀上即非相當。被上訴人訴請增加租金，自屬有據。爰參酌系爭土地位於台北市○○區○○路之市○○道路兩旁均為商家，上訴人所有上開房屋均屬店面，其新明路四六九號房屋為美容院之裝璜，利用價值甚高，有勘驗筆錄可考，及房屋照片二張足憑。又系爭土地毗鄰之第一九九地號土地，租金係按申報地價年息百分之八計算；第二○七號、第二五七號土地則按申報地價年息百分之六計算，有第一審法院八十年度訴字第一三四號和解筆錄、八十二年度訴字第九四號民事判決、原審八十二年度上字第七四一號和解筆錄附卷可考。本件土地租金，自以按申報地價年息百分之七計算為相當。而被上訴人以起訴狀繕本之送達即八十二年二月二日為調整租金之意思表示，依此計算，第二五八地號土地之租金，自八十二年二月二日起，調整為每年十二萬四千八百十七元，第二五九地號土地之租金，自八十二年二月二日起，調整為每年十三萬三千五百六十三元等詞。為其判斷之基礎。
＊按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。前條規定，於租用基地建築房屋準用之，民法第四百四十二條、土地法第九十七條第一項、第一百零五條，分別定有明文。查本件為不定期基地租賃，爾來地價飆漲，眾所週知，是被上訴人主張因近年來地價昇漲，爰請求自起訴狀繕本送達之翌日，即八十一年二月二十二日起調整租金，即應准許。次查上訴人承租之系爭土地，建物使用面積為八七‧九六平方公尺，騎樓為六‧八五平方公尺，該建物係上訴人自建之磚造平房，目前開設雜貨店，旁為中南街一二三巷之巷道，正面為中南街街道，附近多為住宅，並有數家小商店等情，業經本審勘驗明確，製有勘驗筆錄可稽，且有複丈成果圖可按。爰斟酌系爭土地坐落位置、上訴人使用土地情形及當地繁榮程度等，認以按八十年度土地申報地價每平方公尺二萬六千四百九十六元年息百分之七計算租金為適當。依此計算，每六個月為一期，租金應調整為八萬七千九百二十二元九角。
被上訴人請求調整為八萬七千九百二十二元，即無不合，應予准許。
＊原審以：系爭不動產原為黃宗雄所有，嗣經執行法院拍賣而由被上訴人以四百三十六萬元之價格標得，並於七十九年二月一日經執行法院核發不動產權利移轉證書而取得系爭不動產所有權。惟系爭不動產於拍賣前即為上訴人所承租，為不定期之租賃，依買賣不破租賃之原則，被上訴人應承受該租賃關係。此為前開遷讓房屋事件確定判決所認定之事實。兩造應受其拘束。按租賃物為不動產，且未定期限者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第四百四十二條定有明文。本件上訴人公司自六十九年六月三日即設立事務所於系爭房屋，當時之住址為台南市○區○○路○○巷○○號，嗣因道路拓寬，始變更為台南市○○路○段○○○巷○弄○○號，有經濟部執照為憑。而國內不動產價格自七十六年以來大幅上漲，為眾所週知之事實，參以被上訴人係以四百三十六萬元標得系爭不動產，上訴人原承租系爭不動產之租金為每年一萬二千元，即每月一千元，顯然偏低。次按城市地方租金，以不超過土地為其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文。所謂土地及建築物申報總價額，依土地法施行法第二十五條規定，土地價額，係依法定地價，即土地所有權人依土地法申報之地價，而建築物價額，則依該管縣市地政機關估定之價額。被上訴人起訴請求調整系爭不動產租金之訴狀繕本於七十九年九月二十四日送達於上訴人。系爭土地於七十九年九月間之申報地價為每平方公尺三千六百元，總面積為一百七十六平方公尺，土地總價為六十三萬三千六百元，系爭建築物無估定價額，惟於七十八年十月間曾經執行法院委託梁瑞延建築師鑑定總價為七十三萬三千元。上訴人主張援用該鑑價結果，因建築物之折舊，依該價額，於被上訴人並無不利，且為被上訴人所同意，因此系爭不動產之申報總價應為一百三十六萬六千六百元。又系爭不動產位於台南市○○路，尚稱繁榮地段。土地面積達一百七十六平方公尺，房屋雖已老舊，惟現供經營原子筆工廠。參酌上情，應以系爭不動產申報總價年息百分之九計算租金為適當。依此計算，每月租金應調整為一萬零二百四十九元。逾此範圍，所請求調整之租金為無理由。因而將第一審所為准自七十九年九月二十五日起調整之租金超過上開金額部分之判決予以廢棄，改判駁回被上訴人在第一審之訴，並維持第一審所為准自七十九年九月二十五日起調整租金為每月一萬零二百四十九元部分之判決，駁回上訴人之上訴。
＊原審審理結果，以：土地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達土地法第九十七條第一項所定申報總地價年息百分之十最高額（最高法院六十八年台上字第三○七一號判例參照）。本件租賃之土地，其八十年之公告地價，一四九－六號土地為每平方公尺一萬一千七百三十二元，一四九－二九號土地為每平公尺一萬零六百四十九元，有苗栗縣苗栗地政事務所地價證明書附卷可稽。較七十年調整租金所依據之六十七年公告地價三千六百零三元及一千七百三十二元增值三倍以上，此亦有原審七十年度上字第一五四六號判決附卷足憑。從而黃建福等十四人主張因土地增值，請求調整租金，自屬依法有據。查經勘驗現場，租賃之土地面臨十五公尺寬之苗栗市○○路，附近大樓林立，車流甚多，對面蓋有蔚園大廈及水利會大樓，隔鄰為太平洋超級市場，且接近苗栗火車站。雖位處市中心區外側，但市面尚稱繁榮，交通極為便利。苗栗公司則在所承租之土地上建造磚造石棉瓦廠房一棟，生產陶器及作辦公處用，其七十九年度營業收入總額四百萬九千零十二元。該土地隔鄰之永基汽車修理廠承租訴外人葉來傳所有之同地段一六一－九號土地一一四平方公尺，每月租金六千元，為申報地價之百分之八。均經記明勘驗筆錄，並有營利事業所得稅結算申報書、資產負債表在卷可稽，是經斟酌現行公告地價、基地之位置、繁榮之程度、承租人利用基地之經濟利益及所受利益、鄰地租金等項，認本件租賃之土地租金以按申報地價年息百分之五計算為適當。按依平均地權條例第十六條規定，未申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，黃建福等十四人並未申報出租土地之地價，則依上開規定定其申報地價。苗栗公司承租一四九－六號土地之面積為一千零三十七平方公尺，一四九－二九號土地之面積為二百四十九平方公尺，調整後之租金為一四九－六號土地每年四十八萬六千六百四十三元（11,732 元×0.8×1037×0.05 = 486,643.36 元），一四九－二九號土地為十萬五千九百七十四元（10,640×0.8×249×0.05=105,974.40 元），除第一審已按年息百分之三‧五調整，一四九－六號土地為三十四萬零六百五十元，一四九－二九號土地為七萬四千一百八十二元外，應再予以調整，為其所得之心證，因而除維持第一審所為上述部分判決外，再判決調整增加年租金一四九－六號土地十四萬五千九百九十三元，一四九－二九號土地三萬一千七百九十二元，駁回苗栗公司之上訴及黃建福等十四人其餘之上訴。按租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於依民法第四百四十二條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡。本件上訴人苗栗公司自始辯稱：伊自日據時期承租本件土地與其公司負責人私有之土地合併建造生產陶器之平階廠房，因受對造黃建福等十四人之限制，無法翻建，廠房舊貌迄今未變，雖基地價值數年來屢有昇漲，但其營利、收益並無大改變，租金調整幅度不宜太高等語（見一審卷二二、三八頁，原審卷五三頁反面），果屬真實，則本件租賃之土地，於七十年間經法院判決調整之租金，一四九－六號土地為每年十一萬九千五百八十七元，一四九－二九號土地為每年二萬六千零四十五元，現調整為一四九－六號土地每年四十八萬六千六百四十三元、一四九－二九號土地每年十萬五千九百七十四元，十年之間漲幅為四至五倍，而苗栗公司利用該承租土地如仍維持現狀，其收益又無顯著增加之情況，是否公平合理﹖尚有待調查，予以澄清。再查第一審及原審勘驗現場筆錄，皆無本件租賃土地之隔鄰永基汽車修理廠承租訴外人葉東傳所有同地段一六一－九號土地，每月租金六千元，達申報地價百分之八云云之記載，原審由何得此訴訟資料而採為裁判之基礎﹖尤有說明之必要。苗栗公司指摘原判決關於其不利部分為不當，求予廢棄，非無理由。至原審不採上訴人黃建福等十四人之主張，將租賃土地之租金按申報地價年息百分之十調整計算，已詳細說明其理由，經核於法並無違誤，黃建福等十四人指摘原判決關於其不利部分為不當，聲明廢棄，不能認為有理由。
＊原審斟酌調查證據而為辯論之結果，以：依土地法第九十七條第一項規定：城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。本件被上訴人承租之系爭房屋，雖位置景美市場內，現由被上訴人經營飲食業，惟非市場之攤位可比，即無本院五十四年台上字第一五二八號判例適用之餘地。系爭房屋之基地，面積十二點五平方公尺，連同走道一點八平方公尺，依申報地價計算，為壹拾貳萬捌仟叁佰壹拾捌元捌角，房屋之申報價額為壹萬玖仟捌佰捌拾柒元伍角，以上合計壹拾肆萬捌仟捌佰貳拾元陸角叁分。以年息百分之十計算，每月租金尚不足壹仟貳佰肆拾元，較諸約定租金貳仟元為低。上訴人請求調整為陸仟伍佰壹拾貳元，即非有理。因而將第一審所為如上訴人聲明之判決廢棄，改判駁回上訴人之訴，經核於法洵無違誤。查本院五十四年台上字第一五二八號判例，係就市場經營者將市場攤位租予承租人之情形而為釋示，意謂市場經營者不惟提供攤位於承租人營商，並負責該市場之經營管理及場內秩序與衛生之維持，此與本件上訴人單純將房屋之店面租與被上訴人營商之情形，尚屬有間，即不得援例主張。上訴論旨，仍執上開判例意旨，指摘原判決違法，求予廢棄，非有理由。
＊原審以系爭土地之租金，雖甫經三審法院判決自六十四年起按申報地價總額年息百分之四計付，惟自六十六年平均地權條例頒行後，房屋基地之法定租金比率，已提高為按申報地價總額年息百分之十。系爭土地六十七年之申報地價，較之六十四年申報地價提高約二倍，有上訴人羅德福提出之地價證明書及上訴人高錦秋等提出之本院民事判決影印本附卷可稽。且系爭土地位處頭份鎮繁榮地區內，上訴人高錦秋、高錦鴻復加以充分有效利用，所受利益不低，業經原審受命推事現場勘驗屬實。第一審判命按申報地價總額年息百分之六計付地租，洵屬相當。上訴人高錦秋、高錦鴻猶嫌過高，謂應按百分之四付租云云，尚無足取，至上訴人羅德福主張，系爭土地之地價稅率已高達百分之七，若僅判命按百分之六計付地租尚不敷地價稅，最低應按百分之七點五付租始屬公平一節，惟未定期限之不動產租賃，因其價值昇高時，出租人始得聲請增加其租金，至於租金不敷納稅，則非法定增租之原因（見民法第四百四十二條），而地價稅之採累進稅率，乃基於平均地權之立法原則，上訴人羅德福因另有土地多筆，而被累進課征地價稅，致租金不敷納稅，尚難執為調整租金之依據。又系爭地上建物，係作為商店及住宅使用，其經營商業之型態，自六十四年以來迄未改變，縱土地價值已提高為兩倍，但其使用利益，究未見隨同土地價值之昇高而增加。至鄰地租金有高達百分之八或百分之七點五者，係出諸承租人之意願，或由於承租人對於租賃物之需要及其使用所受利益不同之故，尚難援用於本件。是上訴人羅德福超過百分之六部分之請求亦非有理。因而將第一審所為命上訴人高錦秋、高錦鴻自六十八年一月十七日起照年息百分之六按年給付租金九萬一千六百八十元與上訴人羅德福部分之判決判予維持（其餘部分於發回前已確定）。
經核尚屬允洽。兩造上訴論旨，各就其不利部分聲明廢棄原判決，均非有理由。
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一、被上訴人起訴主張其將座落桃園縣○○鎮○○○段埔心小段三三－四二號土地及其地上建○○○鎮○○里○○路○○○號房屋，以不定期方式出租予上訴人，租金於七十七年八月十九日調整為每年蓬萊稻縠一萬九千二百二十七點九台斤，惟上開基地係被上訴人另向訴外人林三妹承租，該部分之租金已於八十一年七月二十八日調整為每年一萬八千六百十一台斤，扣除地租後，所剩無幾等情，因本於民法第四百四十二條之規定，求為命調整租金為每年蓬萊稻穀四萬台斤（原審駁回被上訴人調整租金超過每年蓬萊稻穀二萬五千八百三十八點四台斤部分，未據被上訴人提起上訴）。上訴人則以其承租之房屋已老舊，使用價值不高，且計算租金應以基地之申報地價為準，而非公告地價等語資為抗辯。
二、被上訴人主張其向訴外人林三妹承租上開土地，連同該土地上被上訴人所有之房屋，一併以不定期方式出租與上訴人，兩造間之租金，於七十七年間調整後迄今未再調整之事實，業據提出土地登記簿謄本、房屋稅繳款書、及收據為證，應認為真實。
三、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限，民法第四百四十二條定有明文。本件租賃之土地，七十七年度之公告地價為每平方公尺為一萬一千一百九十二元，八十年為每平方公尺一萬五千七百五十八元；租賃之房屋於七十八年經桃園縣政府估定為八萬六千六百元，八十三年估定為四十萬元，有地價證明及桃園縣政府八十三年府地價字第九五九八０號函可證（見原審卷六十九頁、九十九頁），上開不動產之價值已上昇，被上訴人訴請調整租金，即無不合。
四、按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文。系爭房屋為平房，座落於○○鎮○○路，係四線道之南北縱貫公路，對面為埔心火車站，現經營眼鏡行，附近均為商店，市景繁榮，業經原審法院勘驗屬實，有勘驗筆錄附於原審卷可稽，足為調整租金之依據；至於被上訴人因修繕所有之房屋而支出費用，及其將向訴外人林三妹承租之土地轉租上訴人，是否有利可圖，則非衡量之因素。本院審酌上開情形，認以調整租金為土地及建物申報總價額之年息百分之八為適當。系爭土地之所有人未申報地價，依平均地權條例第十六條之規定，以公告地價百分之八十為申報地價。系爭土地之公告地價為每平方公尺一萬五千七百五十八元，其百分之八十為一萬二千六百零六元四角，面積一百六十三平方公尺，申報總價為二百零五萬四千八百四十三元二角；房屋之總價為四十萬元，已如前述，合計土地及建物之申報總價額為二百四十五萬四千八百四十三元二角，其百分之八為十九萬六千三百八十七點四五元。兩造租賃契約約定以蓬萊稻穀給付租金，為兩造所不爭執。被上訴人起訴之八十二年十月十三日，桃園縣之蓬萊稻穀每百公斤價值一千七百五十元，有糧食局八十三年糧四字第一三五０二號函可證（見原審卷一０七、一０八頁），換算為每台斤十點五元，依此計算，則租金為每年蓬萊稻穀一萬八千七百零三點六台斤（小數點第二位以下四捨五入）。
五、綜上所述，被上訴人請求調整租金，於每年蓬萊稻穀一萬八千七百零三點六台斤之範圍，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原審准予調整租金超過上開範圍部分，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由。