臺灣宜蘭地方法院民事判決 八十八年度簡上字第三二號
上 訴 人 乙○○○訴訟代理人 吳慶隆律師
王永春律師被 上訴人 甲○○○ 住訴訟代理人 林國漳律師右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十八年五月十二日本院羅東簡易庭八十八年度羅簡字第三六號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、本訴上訴聲明：
（一）原判決不利於上訴人之部分廢棄。
（二）右廢棄部分，請求判決駁回被上訴人在原審之訴及假執行之聲請。
（三）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、反訴上訴聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人應將坐落宜蘭縣○○鄉○○○段紅柴林小段一三八二之十三地號土地（下稱系爭土地），如宜蘭縣羅東地政事務所土地複丈成果圖Ｂ部分所示，面積０‧００四二三四公頃，移轉登記與上訴人。
（三）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
貳、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
一、兩造於民國八十六年十月三十日就「房屋占用部分土地」訂立買賣契約，已為兩造所不爭執，因此解釋當事人之契約真意，自應以此為著眼點，而無須別事探求，且兩造更因此於契約書內容特載「因占用房屋約六坪，介時以地政分割為準」，而當時對於系爭土地實際被房屋占用之面積雙方尚未能確定，乃先書立房屋約六坪，因此兩造就系爭土地以房屋實際占用面積，並以地政分割為準，成立系爭土地買賣契約應無爭議。由此說明，解釋兩造就房屋占用土地所成立之買賣契約，其面積範圍自應以房屋實際占用之面積為準，而實際占用之面積，兩造並同意以地政事務所實際測量占有面積為準，並進而為分割買賣移轉過戶，實為兩造於八十六年十月三十日就系爭土地被房屋占用而成立之買賣契約之真意。
二、該房屋占用系爭土地之實際面積據羅東地政事務所測量之結果為０‧００四二三四公頃，約為十二坪，亦為兩造於契約內容所表示之「介時以地政分割為準」之真意範圍，實不得因其非「六坪」或實際占用面積與「六坪」有所差距而認為超過「六坪」之面積為意思表示內容顯有重大錯誤？而且該房屋占用系爭土地合計排水溝、化糞池等工作物，才達十二坪餘，房屋占用部分亦僅六坪餘，亦無當事人意思表示內容有錯誤之情形，今房屋占用面積僅六坪餘或十二坪餘，也絕非原審法院所認定之「被告占用面積卻達三十坪」，則原審法院認定事實自有與證據矛盾之違法，其進而認定被上訴人撤銷兩造所成立之買賣契約，為有理由，認事用法顯有違誤。
三、民法對意思表示之內容有錯誤，表意人得將其意思表示撤銷之，固於第八十八條第一項定有明文。被上訴人既主張本件買賣契約意思表示之內容有錯誤，其就內容有何錯誤而得主張撤銷之有利積極事證，依民事訴訟法第二百七十七條之規定，應由被上訴人負舉證責任方是。兩造卻因房屋占用系爭土地而簽訂買賣契約，有何錯誤之情？且實際面積亦以地政事務所測量為準，藉以辦理分割，又有何錯誤之情？本件因房屋占用面積有十二坪餘，卻得謂意思表示有錯誤，不知其錯誤在哪裡？對此，均未據被上訴人舉證以實其說，怎得任其毀約不履行買賣契約。
四、上訴人所有占用系爭土地之農舍乃於八十四年六、七月間申請宜蘭縣政府合法建築，並於八十五年間完成使用，而被上訴人乃遲至八十六年六月間經前手劉清水才移轉登記取得系爭土地，上訴人於建築該農舍前，被上訴人之前手劉清水，知情並未異議，故縱若本件農舍有越界建築之情事，依民法第七百九十六條本文之規定，該鄰地之所有權人實不得請求移去或變更土地所有權人之建築房屋，依同條但書規定，鄰地所有權人亦僅得請求以相當之價額購買越界之部分土地。而被上訴人雖繼受前手劉清水之所有權利，然依「後手不得優於前手之權利」之法理，被上訴人僅得請求上訴人以相當之價額購買越界占用之土地，而不得訴請拆屋還地。而原審法院未詳究兩造間因房屋占用系爭土地之情事，而訂立土地買賣之契約之原因，輕率認為被上訴人撤銷該買賣契約為有據，殊有違誤。
參、證據：除援用原審之立證方法外，並聲請訊問證人劉清水。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：如主文所示。
貳、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
一、系爭土地為被上訴人於八十六年六月三十日向訴外人劉清水購得，並於同年七月十日登記為被上訴人所有。嗣被上訴人發現部分土地竟遭隔鄰即上訴人興建農舍所占用，對此，兩造曾於八十六年十月三十日就上訴人所占用土地訂定買賣契約，因當時測量有誤，認為上訴人所占用面積約六坪，因此以每坪新台幣（下同）三萬元計算買賣價金，共計十八萬元。惟契約並約定以地政分割為準，即雙方約定上訴人應購買得分割之土地，而非僅購買占用之土地，足見當時對於上訴人實際應購買面積雙方尚未能確定，始書立約六坪及以地政分割為準，而兩造嗣後再測量，確認上訴人依契約約定應購買面積共約三十坪（原審複丈成果圖Ａ、Ｂ、Ｃ部分總和，則為四十二坪餘），而非六坪（原審複丈成果圖Ｂ部份，亦非六坪，而係十二坪餘）。又本件土地買賣之代書詹淑梅於原審亦證稱：「因為雙方來找我辦理時，談到該房屋占到約六坪，如在六坪到十坪間，雙方同意以實際測量占有面積來買賣，事後經雙方與測量機關測量結果約三十坪，因為坪數差距太大，因此我未幫他們辦理，當時他們一坪三萬元做為買賣之價金」等語（詳原審八十八年三月三十一日言詞辯論筆錄）。益見兩造對於系爭土地買賣契約並非在訂約當時即以六坪為標的，而是以測量圖所示之Ａ、Ｂ、Ｃ部分面積總和為土地買賣之標的，顯見被上訴人在訂約當時並不知道上訴人實際所占用系爭土地面積。兩造對於土地買賣之標的內容部分既認知在十坪以內，惟實際上訴人占用面積卻達三十坪（縱使房屋占用之面積亦達十二坪）。添
二、職是之故，被上訴人之前曾多次要求上訴人應給付三十坪之金額，皆遭拒絕。而被上訴人於訂立買賣契約時，願以十八萬元出賣上訴人所占用土地，意思表示內容顯有重大錯誤，且此錯誤實非表意人自己過失所致，故被上訴人以存證信函，向上訴人表示依民法第八十八條第一項之規定，撤銷前所為錯誤之意思表示，並隨文附寄匯票五萬元乙紙，以返還上訴人已付之五萬元定金。準此以循，兩造之買賣契約即已合法撤銷，則上訴人占有土地顯屬無權占用，上訴人當得訴請拆除房舍，並請求返還占用之土地，被上訴人並無移轉系爭土地之義務。退萬步言，即便本件買賣契約尚屬有效，然上訴人並未給付買賣價金，被上訴人於此為解除契約之意思表示，上訴人占有土地仍屬無權占有，被上訴人亦無移轉系爭土地之義務。
三、至於上訴人雖一直辯稱訂立契約當時，雙方買賣標的之真意僅為上訴人房屋所占用之土地而已，不及於其餘空地。姑不論此主張與代書詹淑梅所言不同，已不具可信性。倘若僅出賣Ｂ部分之土地，則Ａ、Ｃ部分土地將成為畸零地，對被上訴人而言，幾無法利用，是故被上訴人絕無可能同意僅出賣Ｂ部分土地。退萬步言，即便上訴人當時就買賣標的之真意為上訴人房屋實際所占用之土地（即Ｂ部分面積），惟被上訴人始終認為上訴人應購買以地政機關分割之土地（即Ａ、Ｂ、Ｃ部分面積總和），準此，兩造似對土地買賣契約之標的並不相一致，因此兩造買賣契約並不生效。職是，上訴人之占用被上訴人土地亦屬無正當權源，而為無權占有，被上訴人亦得請求拆屋還地。
四、除此之外，上訴人另辯稱所占用系爭土地之農舍乃於八十四年六、七月間興建，並於八十五年間完成使用，被上訴人之前手劉清水對於上訴人之越界建築知情並未異議，則依民法第七百九十六條越界建築之規定，上訴人依法得向被上訴人價買房屋占用部分云云。然查依越界建築得以價買之規定須被占用之鄰地所有權人於土地所有權人建築房屋時知其越界建築而不即時提出異議為限，上訴人雖陳稱建築房屋時鄰地所有權人即被上訴人前手並無意見，認上訴人有價購越界土地部分之權利，惟上訴人並未證明被上訴人之前手於越界建築當時明知其越界而不即提出異議，尚難認當時之土地所有權人並未異議而遽認定其明知，故尚無證據證明上訴人有權價購房屋越界建築之系爭土地部分。故被上訴人依所有權之作用請求上訴人拆屋還地尚難認有權利濫用之情形存在。
參、證據：除援用原審之立證方法外，並提出八十七年一月二日宜蘭郵局第二號存證信函一件。
理 由
一、被上訴人起訴主張：系爭土地為其於八十六年六月三十日向訴外人劉清水購得，並於同年七月十日登記為其所有；嗣發現系爭土地有一部分為上訴人興建農舍所占用，兩造遂於八十六年十月三十日就上訴人所占用土地訂定買賣契約，因當時測量有誤，認為上訴人所占用面積約六坪，因此以每坪三萬元計算買賣價金，共計十八萬元，惟契約並約定以地政分割為準；兩造嗣後再次測量，發現上訴人依契約約定應購買面積共約三十坪（原審複丈成果圖Ａ、Ｂ、Ｃ部分總和，則為四十二坪），而非六坪（原審複丈成果圖Ｂ部份，亦非六坪，而係十二坪餘）；被上訴人多次要求上訴人應給付約三十坪之價金，皆遭上訴人拒絕，被上訴人乃以存證信函，向上訴人表示依民法第八十八條第一項之規定，撤銷所為錯誤之意思表示，並隨文附寄匯票五萬元一紙，以返還被告定金；兩造之買賣契約既已合法撤銷，則被上訴人並無移轉系爭土地之義務，上訴人無正當權源占用被上訴人所有之土地興建農舍，顯屬無權占有，爰依民法第七百六十七條之規定訴請上訴人拆屋還地；再即便本件買賣契約尚屬有效，然上訴人並未給付買賣價金，被上訴人於此（八十八年八月十八日）為解除契約之意思表示，上訴人占有土地仍屬無權占有，被上訴人亦得訴請上訴人拆屋還地等語。上訴人則以：兩造於八十六年十月三十日訂立之買賣契約，意思表示一致，業已有效成立；又兩造之意思表示並無錯誤之情形，被上訴人片面撤銷系爭買賣契約，不生撤銷之效力；且系爭買賣契約並無約定或法定解除事由，被上訴人亦不得解除契約；系爭買賣契約既屬合法有效，對兩造即有拘束力等語，資為抗辯。又被上訴人另提反訴主張：被上訴人於上訴人交付十三萬元之價金時，應將系爭土地，如宜蘭縣羅東地政事務所複丈成果圖Ｂ部分所示，面積０‧００四二三四公頃，移轉登記給上訴人等語。
二、系爭土地為被上訴人於八十六年六月三十日向訴外人劉清水購得，並於同年七月十日登記為其所有，嗣於同年十月三十日，兩造就上訴人所占用土地訂定買賣契約等情，業據被上訴人於原審提出土地登記簿謄本、買賣契約書各一件為證，且為兩造所不爭執，則被上訴人現為系爭土地之所有權人，應無疑義。
三、被上訴人主張其訂立系爭買賣契約，意思表示有重大錯誤，其已向上訴人撤銷錯誤之意思表示等語。按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。又解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第八十八條第一項前段、第九十八條固定有明文。惟解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約之文字業已表示當事人之真意，無須別事探求者，即不得反捨契約之文字而更為曲解，最高法院十七年上字第一一一八號判例亦著有明文。經查，兩造於八十六年十月三十日訂立之買賣契約記載「因占用房屋約六坪，介時以地政分割為準」，故解釋兩造之意思表示，自應先審酌上開文字是否已足表彰當事人之真意？就「因占用房屋約六坪」之記載而言，堪認立約當時，兩造對於被上訴人所有之土地實際被房屋占用之面積若干，尚未能確定，遂先書立「約六坪」，然兩造係以房屋實際占用面積，成立系爭土地買賣契約，應無爭議；再就「介時以地政分割為準」之記載觀察，亦可認定兩造就房屋占用土地所成立之買賣契約，其範圍應以房屋實際占用之面積為準，而實際占用之面積，經兩造同意，係以地政事務所實際測量占有面積為準，並進而為分割、移轉登記。因此，本件契約之文字已足表彰當事人之真意，實無須別事探求，捨契約之文字而更為曲解。次查，該房屋占用系爭土地之實際面積據宜蘭縣羅東地政事務所測量之結果為０‧００四二三四公頃，約為十二‧八坪，與兩造於契約內容所表示之「因占用房屋約六坪，介時以地政分割為準」之真意尚無重大出入，蓋該房屋占用系爭土地合計排水溝、化糞池等工作物，確為十二坪餘，房屋占用部分則僅六坪餘，是不能執此即認當事人於契約之表示內容有錯誤之情事，僅應認兩造買賣土地之面積，除房屋本體實際占用範圍外，尚包括排水溝、化糞池等工作物之面積，即如宜蘭縣羅東地政事務所土地複丈成果圖Ｂ部分所示，面積０‧００四二三四公頃（約十二‧八坪），蓋該等工作物均配合系爭房屋而使用故也，亦唯如此解釋，始能兼顧雙方之權益。再查，證人詹淑梅雖於原審證稱：「因為雙方來找我辦理時，談到該房屋占到約六坪，如在六坪到十坪間，雙方同意以實際測量占有面積來買賣，事後經雙方與測量機關測量結果約三十坪，因為坪數差距太大，因此我未幫他們辦理，當時他們一坪三萬元做為買賣之價金」等語；而「測量結果約三十坪」云者，究係依直線測量，亦係依房屋實際占用面積測量，從上開證言並無法得知，是證人詹淑梅所言，並無助釐清兩造訂約時之真意。第查，所謂「地政分割」云者，法未規定必以直線分割為限，以房屋實際占有面積分割基地，並非法所不許，則被上訴人依己意將地政分割逕解為「直線分割」，亦無根據。末查，被上訴人雖主張若僅出賣複丈成果圖Ｂ部分土地，則Ａ、Ｃ部分土地將成為畸零地，對被上訴人而言，幾無法利用云云；惟依原審複丈成果圖觀察，Ａ、Ｃ部分土地本屬系爭土地之一部分，Ｂ部分土地縱單獨出賣，Ａ、Ｃ部分土地意仍與系爭土地相連且同為被上訴人所有，而不致成為面積狹小或地界曲折之「畸零地」，則被上訴人此項主張並非可採。此外，被上訴人又不能舉證證明其意思表示有如何錯誤之情形，其以意思表示內容有錯誤為由，撤銷兩造所成立之買賣契約，自屬無據。
四、被上訴人復主張上訴人迄未給付買賣價金，其已定十日期限，催告上訴人出面解決未果，被上訴人乃於八十八日八月十八日所具答辯狀內為解除契約之意思表示，繕本並經上訴人簽收；系爭買賣契約既經解除，被上訴人除返還所收定金外，即無移轉土地所有權之義務，則其本於土地所有權人之地位，自可依民法第七百六十七條之規定，訴請上訴人拆屋還地等語。按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除契約。又解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之，民法第二百五十四條、第二百五十八條第一項分別定有明文。經查，被上訴人曾於八十七年一月二日以宜蘭郵局第二號存證信函，定十日之期限催告上訴人依約履行，此業據其提出上開存證信函為證，被上訴人此項主張，應可採信。次查，上訴人並未依催告內容履行，被上訴人乃於八十八日八月十八日以答辯狀為解除契約之意思表示，並當庭交上訴人簽收等情，亦有上開答辯狀附卷可稽，則被上訴人解除系爭買賣契約之主張，自屬合法有據。上訴人雖辯稱兩造對於買賣價金若干，尚未達成共識，是上訴人暫未給付價金，亦屬無可歸責等語；惟查，被上訴人既已定合理期限催告上訴人出面「善意合理」解決，且債務之履行方式，亦非僅「清償」一途，兩造雖對買賣價金若干仍存在爭議，然上訴人至少應將其認定之價金先行提存，以代給付，俾可免除其應負之遲延責任；上訴人不此之圖，反任由遲延給付之情事發生，自有可歸責之處。從而，被上訴人以民法第二百五十四條之事由，依同法第二百五十八條第一項之方式，解除系爭買賣契約，即屬有據，其本於土地所有權人之地位，訴請上訴人拆屋還地，應有理由。
五、上訴人復抗辯其所有占用系爭土地之農舍乃於八十四年六、七月間申請宜蘭縣政府合法建築，並於八十五年間完成使用，而被上訴人乃遲至八十六年六月間經前手劉清水才移轉登記取得系爭土地，上訴人於建築該農舍前，被上訴人之前手劉清水，知情並未異議，故縱若本件農舍有越界建築之情事，依民法第七百九十六條本文之規定，該鄰地之所有權人（含前、後手）實不得請求移去或變更土地所有權人之建築房屋，而依該條但書規定，鄰地所有權人亦僅得請求以相當之價額購買越界土地等語。惟查，依越界建築得以價買之規定，須被占用之鄰地所有權人於土地所有權人建築房屋時，知其越界建築而不即時提出異議為限；本件上訴人雖陳稱建築房屋時，鄰地所有權人即被上訴人之前手並無意見，認上訴人有價購越界土地之權利；惟上訴人就系爭土地之原所有權人於越界建築當時，明知上訴人越界建築而未即提出異議等情，並未舉證以實其說，證人即系爭土地之原所有權人劉清水且證稱，其並「不知」系爭土地上有蓋農舍之情形（見本院八十九年六月十六日準備程序筆錄）。由是以觀，本件越界建築尚不符合民法第七百九十六條但書「價購越界土地」規定之要件，上訴人此項抗辯即無足採。
六、綜上所述，原審以被上訴人因意思表示錯誤，已撤銷系爭買賣契約為由，准被上訴人所請，判令上訴人拆屋還地，並駁回上訴人之反訴，其理由固有未洽；然依前揭說明，被上訴人主張系爭買賣契約業經合法解除，乃本於所有權人之地位，訴請上訴人拆屋還地等語，仍屬正當，自應予准許，故本件上訴為無理由（民事訴訟法第四百四十九條第二項參照），應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、舉證及攻擊防禦方法，對判決結果不生影響，故不予論究。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第二項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十二 月 二十二 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭~B審判長法官 姜世明~B法 官 邱景芬~B法 官 周健忠右正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 八十九 年 十二 月 二十八 日~B法院書記官 王素連