臺灣宜蘭地方法院民事判決 八十八年度訴字第三五○號
原 告 乙○○
丙○○右二人共同訴訟代理人 李秋銘律師被 告 財政部國有財產局臺灣北區辦事處（即江阿丙遺產管理人）
設台北市○○○路○○○號法定代理人 高志達 住訴訟代理人 丁○○ 住
戊○○ 住複代理人 甲○○ 住右當事人間確認土地優先購買權不存在事件，本院判決如左：
主 文確認被告對原告乙○○、丙○○二人所有坐落宜蘭縣宜蘭市○○段○○○○號土地，應有部分各為三分之一之土地優先承購權不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：
（一）坐落宜蘭縣宜蘭市○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），係原告乙○○、丙○○及江阿丙（已死亡，由台灣宜蘭地方法院裁定由被告財政部國有財產局台灣北區辦事處為遺產管理人）等三人所共有，應有部分各為三分之一。原告二人就系爭土地之共有人數及應有部分均已過半數，並同意將系爭土地所有權全部以每坪新台幣（下同）二萬元之價格，出售予訴外人陳昌汖。原告二人乃於民國八十八年七月二十二日以存證信函通知被告，催告被告如主張優先承買，應於收受通知後十日內為意思表示。被告於八十八年七月二十三日收受存證信函，至遲應於同年八月二日前為願意優先承買之聲明，然被告遲至同年月四日始表示願意優先承買，應視為被告已放棄優先承買權。
（二）被告就系爭土地既已喪失優先承購權，惟仍以信函主張其有優先承購權，且以該函副知宜蘭地政事務所，要求該所駁回原告移轉土地所有權之聲請，使原告無法為所有權移轉登記，原告在私法上之地位，有受侵害之危險，而此項危險，得以確認判決除去，爰訴請確認如訴之聲明。
三、證據：提出土地登記簿謄本、民事裁定、存證信函及回執、被告之公函影本各一件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）原告二人於八十八年七月二十三日，以存證信函通知被告，將依土地法第三十四條之一第一項之規定，出售系爭土地全部。然存證信函僅敘明全筆土地處分情形，並非就其二人之應有部分通知被告行使優先承買權，參照最高法院七十八年五月二十三日第十二次民事庭會議決議，其通知內容有誤，應不生通知之效力。
（二）系爭土地八十八年之公告現值為每平方公尺五千九百元，依被告管理國有土地出售業務之實務經驗，每平方公尺之市價，多為公告現值之二‧五倍，即每坪四萬八千七百六十一元。原告二人以顯不相當之價格出售土地，其與訴外人陳昌汖之間，就系爭土地之買賣，應為通謀虛偽意思表示，以詐害被繼承人江阿丙所持分之土地權利，原告二人與陳昌汖間買賣之法律行為應屬無效，本件優先購買權自亦無從發生。
（三）被告於接獲原告之存證信函後，曾於八十八年八月二日以電話與原告乙○○聯繫，並於電話中為同意行使優先購買權之承諾。惟乙○○於電話中向被告表示已不欲出賣土地，則本件優先購買權之爭執，自已不存在。
三、證據：提出存證信函、民事庭會議決議、判例意旨各一份為證，並聲請將系爭土地送請鑑價及訊問原告乙○○本人。
理 由
一、程序方面：按確認法律關係成立或不成立之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，為民事訴訟法第二百四十七條前段所規定，依法條之反對解釋，如有即受確認判決之法律上利益，即得提起確認之訴。本件被告以信函通知宜蘭地政事務所，要求該所駁回原告移轉所有權登記之聲請，致使原告無從依法出售及移轉系爭土地之所有權，其私法上之地位有受侵害之危險，而該危險得以法院之判決除去，自有即受確認判決之法律上利益。故原告訴請確認被告之優先承購權不存在，其起訴合於民事訴訟法上開規定，應予准許，合先敘明。
二、原告起訴主張系爭土地係原告乙○○、丙○○及江阿丙三人所共有，應有部分各為三分之一，被告為江阿丙之遺產管理人。原告二人就系爭土地之共有人數及應有部分均已過半數，並同意將系爭土地所有權全部以每坪二萬元之價格，出售予訴外人陳昌汖。原告二人於八十八年七月二十二日以存證信函通知被告，催告被告如主張優先承買，應於收受通知後十日內為意思表示。被告於八十八年七月二十三日收受存證信函，卻遲至同八年月四日始表示願意優先承買，應視為被告已放棄優先承買權等語。被告則以原告二人於八十八年七月二十三日所為之通知，僅敘明全筆土地處分情形，並非就其二人之應有部分通知被告行使優先承買權，參照最高法院七十八年五月二十三日第十二次民事庭會議決議，其通知內容有誤，應不生通知之效力。又系爭土地八十八年之公告現值為每平方公尺五千九百元，依一般行情，每平方公尺之市價，多為公告現值之二‧五倍，即每坪四萬八千七百六十一元。原告二人以顯不相當之價格出售土地，其與訴外人陳昌汖之間，就系爭土地之買賣，應為通謀虛偽意思表示以詐害被繼承人江阿丙所持分之土地權利，原告二人與陳昌汖間買賣之法律行為應屬無效，本件優先購買權自亦無從發生。況被告於接獲原告之存證信函後，曾於八十八年八月二日以電話與原告乙○○聯繫，並於電話中為同意行使優先購買權之承諾。惟乙○○於電話中向被告表示已不欲出賣土地，則本件優先購買權之爭執，自已不存在等語置辯。
三、按「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人，其不能以書面通知者，應公告之。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」「前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。」土地法第三十四條之一第一項、第二項、第四項、第一百零四條第二項前段，分別定有明文。本件原告依土地法第三十四條之一第一項出賣共有土地全部，就原告二人而言，仍為出賣其應有部分，不過對未表示同意之他共有人即被告之應有部分，有權代為處理而已，不得以此剝奪他共有人優先承購之權利，故被告得主張優先承購權（最高法院七十年度台上字第三０五四號判決，七十八年五月二十三日七十八年度第十二次民事庭會議決議參照），應無疑義。
四、原告主張伊於八十八年七月二十二日以存證信函通知被告，如被告主張優先承買，應於十日內即同年八月二日前為優先承買之意思表示，被告係於同年七月二十三日收受存證信函，而於同年八月四日始以台財產北宜一字第八八八一三七三七號函通知原告，表示行使優先購買權等情，有存證信函、回執及被告上開信函等影本各一件在卷足憑，且為被告所不爭，堪信原告此部分之主張為真實。被告既未於收受通知後十日內為行使優先承購權之意思表示，依上開說明，即應視為被告已放棄對於系爭土地之優先承購權，從而原告訴請確認被告對於原告二人就系爭土地之應有部分之優先承購權不存在，於法洵無違背，應予准許。
五、雖被告辯稱原告之存證信函僅敘明整筆土地之處分情形，並非就原告二人之應有部分，通知被告為願否行使優先承購權之意思表示，其通知內容有誤，應不生通知之效力云云。然依原告通知被告之存證信函所載「為乙○○、丙○○二人同意就宜蘭市○○段○○○○號，建地目面積０‧０八００公頃（二四二坪）所有權全部，以每坪新台幣二萬元正計價出售給陳昌水。倘受通知人主張優先承買，應於十日內意思表示，否則視為放棄優先承買權。」等語，其內容雖係表示出售系爭土地所有權全部，就原告而言，仍係出賣其應有部分，被告仍得本於該通知，對於原告之應有部分，主張優先承買（參照上開理由三）。被告所為原告通知之內容有誤，不生通知效力之抗辯，並非可採。
六、被告另以原告將系爭土地以與市價顯不相當之價格，出售予他人，其與買受人陳昌汖間顯為通謀虛偽意思表示，其買賣之法律行為應屬無效等語為抗辯。按「表意人與相對人為通謀虛偽意思表示者，其意思表示無效。」固為民法第八十七條第一項前段所規定。惟如依私法上法律行為而成立之法律關係，茍法律行為之內容，並不違反公序良俗或強行規定，即應賦予法律上之效力（最高法院六十六年台再字第四二號判例參照）。查土地之價值，應依其周邊環境有無開發、土地利用情形、距離市區遠近等因素決定。原告以相當於土地公告現值之價格出售土地，被告如認為售價偏低，儘可依土地法之規定行使優先承購權。其未於期限內主張優先承購，卻空言一般土地市價為公告現值之二‧五倍，從而認為原告與陳昌汖間買賣土地之法律行為為通謀虛偽意思表示，又未能舉證加以證明，其抗辯顯乏依據，亦難採信。
七、被告又以原告乙○○於八十八年八月二日，曾於電話中向被告表示不欲出售土地，且被告亦同時於電話中向乙○○為同意行使優先購買權之承諾，故本案優先購買權之爭執，應不存在云云。惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，為民事訴訟法第二百七十七條所明定。茲原告既否認被告上開抗辯，按諸舉證責任分配之原則，被告就該事實自應負舉證之責任。被告既不能就該事實舉證加以證明，則其抗辯即難認為真實。
八、被告另以被告機關對於相關案件必須層報上級機關，且本件並無相關經費支應優先承購之所需為抗辯之理由。然查被告機關針對此項相關業務，應可循行政程序檢討公文進行之方式，例如依最速件或特急件處理，並編列相關經費為因應，不能以行政上之困難，推翻法律之明文規定，併此指明。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 一 月 十二 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭~B法 官 陳培仁右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。（應附繕本）中 華 民 國 八十九 年 一 月 十八 日~B法院書記官 廖文章