臺灣宜蘭地方法院民事判決 八十九年度訴字第一一四號
原 告 甲○○
乙○○訴訟代理人 丙○○被 告 莊秋美右當事人間請求租佃爭議事件，本院判決如左：
主 文被告應就坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○號、同地段七地號、同地段八地號等三筆土地與原告續訂耕地三七五租約。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明㈠被告應將其所有坐落宜蘭縣○○鄉○○段六、七、八地號等三筆農地與原告續定耕地三七五租約。
㈡被告應給付原告新台幣（下同）三十六萬三千三百元。
二、陳述：㈠被告所有坐落宜蘭縣○○鄉○○段六、七、八地號之土地，與原告之被繼承人郭
我彩訂有耕地三七五租約，租期至民國八十五年十二月三十一日。又依耕地三七五減租條例第二十條規定，耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續定租約。本件承租人郭我彩於八十六年八月十三日死亡，原告等人為其繼承人，郭我彩應享有之耕地三七五租佃權利亦由原告三人繼承，然被告竟拒絕與原告辦理變更及續約登記，原告又無違反耕地三七五減租條例第十七條之情事，被告無故拒絕與原告續定租約，依法未合，為此訴請被告應就系爭三筆土地與原告續定租約。
㈡又本案租地因政府新闢排水溝致租地缺水灌溉，另毗鄰者因非法變更用途，引用
鹽水養殖魚塭，致租地無法耕種，故近十三年來原告除負責管理租地外，尚須不斷除草，故被告因給付原告每月管理費二千元，十三年共計三十一萬二千元，且雖政府有休耕補償金，然每僅有約一萬元，支付佃租所剩無幾，實不敷原告購買除草農藥之用。又本件租地因灌溉水溝堵塞缺水耕種，期間原告不斷向各級政府訴願、陳情，所花之律師費或代書費累計為四萬七千三百元。再者，原告為噴藥除草，用破兩個噴霧鐵桶，花費四千元，從而被告應另給付原告上述金額總計三十六萬三千三百元，
三、證據：提出台灣宜蘭地方法院檢察署函文、台灣高等法院檢察署函文、會勘記錄、死亡證明書、總統府用牋、殘障手冊、刑事告發狀、土地所有權狀、休耕同意書、調解筆錄、和解書、提存書、申覆書、壯圍鄉編定使用檢查及處理表、宜蘭地政事務所函、過嶺水利小組八十八年度第一次小組會員會員會議資料、自繪土地位置圖等件各一份，及准予耕地租約變更登記通知書、休耕資料、剪報、戶籍謄本各二份、租約變更登記、陳情書各三份、台灣省政府函文四份、宜蘭縣壯圍鄉公所函文五件、監察院函文四份、台灣省宜蘭農田水利會函文六份、地籍圖及土地登記簿謄本各七份、宜蘭縣政府函文十五份、照片十六幀為證，並聲請訊問證人何萬枝。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：㈠本件原告之被繼承人郭我彩於七十三年間固與被告訂立耕地三七五租約，惟依兩
造租約之規定，原告應給付被告每年租額一千一百七十三台斤之稻谷，詎原告自七十三年起即未給付被告租金，縱依證人莊雪圓所述至少於八十三年以後亦未再給付。原告丙○○更因將所承租之耕地變更做為鰻魚池供養殖營利使用，導致耕地泥土鹼化。故原告迄今共積欠租額稻谷一萬九千九百四十一台斤。依耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款，承租人欠租達兩年之總額時，得終止租約，原告積欠租金未付，被告曾多次催告，原告均置之不理，爰再以答辯狀續為催告之意思表示，如原告於答辯狀繕本送達之翌日起三日內不為給付積欠租額稻谷，屆期系爭租約即行終止。又原告雖已於八十九年六月十三日提存二萬元之租金，然該金額仍不足清償其所積欠之租金，且依約原告應給付稻谷，故原告難謂已依債之本旨給付。
㈡又原告因未能保持耕地原有之性質及效能，且不為耕作，任耕地荒廢事實，故依
上開條例第十七條第一項第四款之規定，被告亦得終止租約。故原告請求續定租約即無理由。
㈢此外，原告數年未繳佃租，何來「休耕補償金支付佃租所剩無幾之說」，且依原
告提出之照片，亦明顯看出其任系爭耕地雜草叢生，故原告請求管理費、除草費等，毫無理由，應予駁回。
三、證據：提出私有耕地租約書、壯圍鄉公所受理單獨申請租約登記通知書、租佃委員會調處程序筆錄、提存通知書、存證信函、和解書、申請書、欠租催討結算表等各一份及照片三張為證，並聲請訊問證人莊雪圓。
丙、本院依職權向宜蘭縣壯圍鄉公所函調系爭五權段六、七、八地號等三筆土地自八十一年迄今之休耕資料，並向該所查詢系爭耕地辦理休耕之原因。
理 由
一、按租佃爭議事件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第二十六條第二項前段定有明文。本件租佃爭議事件，業經宜蘭縣壯圍鄉公所、宜蘭縣政府耕地租佃委員會依法調解、調處，因調解不成立及被告不服調處，而由宜蘭縣政府耕地租佃委員會移送本院，是其起訴程序尚無不合，合先敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第二百五十五條第二項定有明文。本件原告起訴請求被告應就系爭五權段六、七、八地號等三筆土地與原告續訂租約，嗣於審理中追加請求被告應再給付原告為管理系爭土地所花之管理費、律師費等共計三十六萬三千三百元。被告就原告上開追加雖未表示同意與否，惟其就此部分已為本案之言詞辯論，依前揭規定，應視為同意原告之追加。
三、本件原告起訴主張渠被繼承人郭我彩向被告承租坐落宜蘭縣○○鄉○○段六、七、八地號之土地，租期至八十五年十二月三十一日止，乃依規定請求被告協同辦理租約續約登記，惟遭被告拒絕，經宜蘭縣壯圍鄉公所、宜蘭縣政府分別調解、調處，均未成立，爰訴請告應就系爭土地與原告辦理續訂租約登記；又原告因管理系爭土地，致花費管理費、除草費等共計三十六萬三千三百元，被告亦應給付原告上開金額等語。被告則以原告租欠租金達二年之總額，復不為耕地，任耕地荒廢，被告依法有終止租約之事由並無償要求原告返還土地等語置辯。
四、查原告主張其被繼承人郭我彩與被告就坐落宜蘭縣○○鄉○○段六、七、八地號等三筆土地訂有耕地三七五租約，租期至八十五年十二月三十一日止，嗣承租人郭我彩於八十六年十月十三日死亡，原告三人為其繼承人並依法繼承上開租約之權利之事實，有系爭土地登記簿謄本、私有耕地租約書、准予耕地租約變更登記通知書、租約變更登記等件在卷可稽，復為被告所不爭執，應堪信原告此部分之主張為真正。
五、按耕地三七五減租條例第二十條規定：耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，故租約期滿時，承租人如有請求續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非於租期屆滿而當然消滅，若租期屆滿，承租人繼續占有使用、收益，而出租人不為反對之意思表示時，其耕地租約，更應視為繼續。查原告因耕地租約期滿及被繼承人郭我彩死亡時，曾於八十八年七月間單獨申請租約變更登記，經宜蘭縣壯圍鄉公所通知被告後，被告以承租人積欠租金且非因不可抗力不為耕作為由提出異議，有宜蘭縣政府檢送之耕地租佃委員會調處程序筆錄可佐，且兩造間之耕地三七五租約於八十五年十二月三十一日屆滿後，仍由原承租人郭我彩繼續耕作，郭我彩於八十六年八月十三日死亡後，由原告等人繼承其權利並繼續占有使用等情，復為被告所不爭執，是兩造間耕地租賃關係尚未消滅，原告自得訴請被告續訂租約，合先敘明。
六、復按耕地租約在租佃期限未屆滿前，若地租積欠達兩年之總額時，出租人得終止，耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款固定有明文，然耕地出租人以承租人積欠地租達兩年之總額為原因終止租約，應依民法第四百四十條第一項規定，定相當期限催告承租人支付，於往取債務，並須於催告期滿，至承租人之住所收取，承租人仍不為支付，出租人始得終止租約（最高法院八十六年度台上字第三三二四號著有判例足資參照）。被告辯稱兩造間之耕地三七五租約已因原告積欠租金，經被告終止租約，自應就此有利於己之事實負舉證責任。然查：
㈠被告雖主張原告數年未支付租金，經被告以存證信函催告後亦未依約繳納云云，
並提出台北古亭郵局第一三九九號存證信函一紙。然核該存證信函，被告僅記載：「六、本人為確保地主權益今以存證信函作為催討多年積欠租金意願之表示，並聲明自即日起終止郭我彩租約關係本人要收回自耕。」等語，顯與未定相當期限之情形並無二致，故上開催告，依法尚難謂為有效。
㈡雖被告另於八十九年九月間曾以答辯狀記載：「原告迄今共積欠租額稻谷實物一
萬九千九百四十一台斤，‧‧爰以本答辯狀續為催告之意思表示，如原告於本答辯狀繕本送達翌日起三日內不為給付積欠租額稻谷，借期系爭租約即行終止。」等語，再為催告。然查：⒈，系爭耕地租約所定之租金為每年稻谷一千一百七十三台斤之事實，有租約書可按，惟原告歷年均以現金支付該地租乙節，未據被告爭執，復有證人何萬枝到庭證述：「當時是收金錢，但是以稻穀的價錢折算。」及證人莊雪圓陳稱：「當時收租約四千元，四千元是他給我多少，我就收多少。」等語可稽（參八十九年十一月九日及九十年三月十三日準備程序筆錄），顯見本件租約已經雙方同意改以現金付租。是被告上開答辯狀再以每年稻谷一千一百七十三台斤向原告為催討，是否已依債之本旨而為催告，難謂無疑。且被告催告之稻谷數額高達一萬九千九百四十一台斤，是其限定原告於三日內提出一萬九千九百四十一台斤之稻谷實物，揆諸實際，勢所不能，縱以該稻谷數額折換現金支付，該三日之履行期限亦顯難謂相當，被告自不能藉此而謂契約業已合法催告。⒉再者，兩造間關於就系爭土地租金之收取，均由出租人至原告之家中收取乙節，已經證人何萬枝結證稱：租金原本是由被告之母親在處理，其母親死後，因兩造不認識，故被告的姊姊莊雪圓即託其向原告收租金，但這幾年被告並未再託伊向原告收取租金‧‧等語（參八十九年十一月九日及九十年二月六日準備程序筆錄）；另證人即原告姊姊莊雪圓亦到庭證陳：「系爭土地原屬於我母親所有，但我母親都收不到租金，所以就請當地的村長何萬枝幫忙收租金，後來我母親死亡後，三姊妹中有兩位在國外，所以這部分由被告繼承取得，但我曾經請何先生跟我一起去向原告收租金，總共兩次，大約八十、八十一年間，我自己本人也去過一次是在八十三年間，但當時原告叫我不要再來收。是因為莊秋美出國，我剛好回國，因為我之前有參與過，所以我就主動請何先生去向原告收租，後來被告回國後，就應該由她收，我就不再參與。」等語可憑（參九十年三月十三日準備程序筆錄），堪認本件租約係由出租人前往承租人住所收取租金，屬於往取債務。本件既屬往取債務，被告又無證明其於上開所定之催告期間屆滿後，曾至原告家中收取租金並遭原告拒絕之事實，依首揭判例之意旨，被告主張系爭租約已經終止，尚有未洽。
㈢承右，被告所為之催告既未合法，於催告期滿後亦未前往原告之住處收取租金，
是其以原告積欠租金已達兩年之總額，主張兩造間之耕地租約業已終止，難謂適法，殊無可採。
七、再按耕地租約在租佃期限未屆滿前，承租人非因不可抗力繼續一年不為耕作時，出租人得終止租約，耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款定有明文。被告另抗辯原告繼續一年不為耕作乙節，既經原告否認，被告亦應就此有利於己之事實負舉證責任。惟查，被告主張原告自七十餘年間即不為耕作之事實，固提出照片及存證信函等件為證，然系爭三筆土地為配合政府政策，至遲於八十一年二期起迄今均已向宜蘭縣壯圍鄉公所申請休耕並領取補助款，此有宜蘭縣壯圍鄉公所八十九年五月二十三日八九壯鄉民字第四九八九號函所附之農戶種稻及輪作、休耕申請書十六紙，及九十年七月二十七日九０鄉農字第七八二二號函在卷足憑。是系爭耕地因配合政府稻田轉作計畫休耕並經核定有案，與無正當理由不為耕作之情形即屬有間，自無耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款規定之適用（內政部（七九）台內地字第八四八四九四號函可資參照），被告指稱原告已達繼續一年不為耕作，兩造間之租約應已終止云云，洵無可採。
八、綜上所述，被告未能舉證證明已合法終止系爭耕地三七五租約，從而原告訴請被告應就系爭三筆耕地與原告續訂租約，自屬有據，應予准許。
九、惟原告另主張系爭租地因泥土鹼化，無法耕作，近十三年來除負責管理租地外，尚須不斷除草，故被告應給付原告三十一萬二千元之管理費，及期間為向各機關訴願、陳情，所花之律師費或代書費四萬七千三百元，為噴藥除草之噴霧鐵桶費用四千元，總計三十六萬三千三百元。惟原告就此事實並未提出任何單據以證明其確有支出上開費用，至於其提出各機關之回函、陳情書，亦僅能證明原告有向各機關為陳情、抗議之事實，與其是否已支出上開費用無必然關連，故原告此部分之主張，尚嫌無據，該部分之請求自無從准許，應予駁回。
十、本件本件事證已臻明確，兩造其餘主張攻擊、防禦方法及所為之立證，核判決結果不生影響，爰不一一論究，附此敘明。
據上論結，原告之訴一部為有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 八 月 二十一 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭~B法 官 邱景芬右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後廿日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 九十 年 八 月 三十一 日~B法院書記官 陳淑宜