臺灣宜蘭地方法院民事判決 九十年度訴字第二一三號
原 告 乙○○
丙○○丁○○被 告 戊○○○
辛○○甲○○己○○庚○○右當事人間請求拆屋還地等事件，本院判決如左：
主 文被告向原告承租坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地，如附圖乙案所示B-1,C-1,D-1部分，面積０‧０五二二公頃，自民國九十年六月十六日起調整為每年租金新台幣貳萬捌仟柒佰伍拾貳元。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之二，餘由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、先位聲明：
（一）被告應將坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號上門牌號碼為宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○巷○○○號、同巷二十七號之房屋拆除，並將該基地及占用之土地如附圖所示A-1, B-1,C-1,D-1部分，面積０‧０六０八公頃交還原告。
（二）被告應連帶給付原告新台幣（下同）一十二萬九千七百三十五元及自民國九十年六月一日起至返還日止，按月以二萬六千三百四十七元計算之損害金。
（三）願供擔保請准宣告假執行。
二、備位聲明：被告向原告承租坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地之租金，准自起訴狀繕本送達翌日起，調整為每年三十一萬六千一百六十四元。
貳、陳述：
一、先位聲明部分：
（一）緣坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地，地目建、面積三五三九平方公尺，原告等三人繼承取得所有權，所有權範圍各為三分之一，被告等人並無合法權源，於系爭土地上建有門牌號碼為宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○巷○○○號、二十七號之房屋占有使用，依宜蘭縣羅東鎮地政土地複丈成果圖乙案測量之結果，占用面積為磚造平房○○○鄉○○路○段○○○巷○○號）０．００八六公頃、水泥地面積０．０一六九公頃；磚造平房○○○鄉○○路○段○○○巷○○號）０．０二三五公頃、空地０．０一一八公頃，面積共計０．０六０八公頃。其中二十七號房屋被告雖否認為其等所有及使用，然該屋整齊堆置雜物，非像荒廢之模樣，且被告自承現占有使用二十五號房屋比鄰該屋，可見系爭土地均為被告所占用，爰依民法第七百六十七條規定，請求被告拆屋還地。
（二）查無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，被告等無權占有系爭土地，面積為０．０六０八公頃，據此核算每月相當於租金之不當得利，每月受有相當租金二萬六千三百四十七元（即3539平方公尺*5200（公告現值）*10%＝0000000，0000000*608/3539=316160(年/ 元)，316160/12=26347）之利益，九十年一月至五月間之不當得利十四萬九千七百三十五元，查被告雖於九十年一月四日及九日寄發存證函並檢附合計四萬二千元之郵政匯票予原告，作為八十八年及八十九年度租金之給付（八十八及八十九年度之部分則非本件請求之標的）。惟此因涉八十八及八十九年度相當於租金之不當得利業由原告主張暫為留存迄今尚未提示兌現，然若按被告主張年租金二萬元，二年為四萬元，其則有溢付二千元之問題，故為便於計算，爰依不當得利之法律關係，請求被告連帶給付一十二萬九千七百三十五元及自九十年六月一日起至返還日止按月以二萬六千三百四十七元計算之損害金。
（三）被告對系爭土地確無其所稱具不定期租賃關係之使用權源，此有下列事證可稽：
１、原告之被繼承人張金標，於民國三十八年間係將系爭土地設定地上權，而非如被告所稱將該土地出租予張木樹，故被告自不可能基於租賃契約承租人之地位而占有系爭土地甚明。復據台灣省台北縣戶籍登記簿資料所示，張木樹偕同其家人共五人，於三十八年十月一日業由現址遷出，依戶籍資料張木樹至少有五名子女，若本件地上權果有繼承之問題，亦應由張木樹之子女繼承之，而非由被告及其被繼承人張金川所繼受。倘被告主張其係獨立於地上權之外，另與原告之被繼承人就系爭土地有不定期之租賃關係存在，自應負舉證之責，否則空言論斷，無足採信。
２、按系爭土地他項權利登記申請書及建築改良物情形填報表所載，系○○○鄉○○路○段○○○巷○○○號之房屋（即原門牌號○○○鄉○○路○○號）早於三十二年九月一日即由張木樹以木造之建材興建完成，其總面積為七十四平方公尺。惟直至三十八年為能合法使用系爭土地，始與土地之所有權人即原告之祖父張清文就其房屋座落之部分設定地上權。而地上權既屬用益物權，又怎可能嗣後與被告或其被繼承人訂立租賃契約。而被告究又係何年何時起與張清文或張金標訂有不定期之租賃契約？若果如被告所稱於三十八年間張木樹舉家遷出該戶後，雙方業有租賃之協議，則雙方亦應將設定予張木樹之地上權塗銷，或更改為被告之名義為是，如此方符合經驗法則。
３、復按證人藍金枝於鈞院所為之證述：系爭土地一開始是張清文租（應是設定地上權之意）給張木樹，而非租與張金川，對於租金約定數額及收取狀況，證人並不知悉，直到去年即九十年（此時雙方業在訟爭中）張金川的兒子告訴證人，方知租金之支付方式等語，足徵兩造間確無另行就系爭土地有不定期租賃之約定。
４、復查，現坐落系爭土地之建物（二十五號之部分）業非張木樹於三十二年所興建，而係於五十年間另行興建及日後陸續增建之結果，此核諸系爭建物謄本資料所載，張木樹所興建者為一木造之平房，且總面積僅為七十四平方公尺，相較於現座落系爭土地之建物為一磚造平房，且座落之面積有二百三十五平方公尺，遠大於原建物之面積，即可證明。且如前所述，張木樹係於三十二年間先興建完成房屋後，嗣後始就該房屋座落之土地與張清文為地上權之設定，故其得使用之土地範圍必以該房屋座落之土地面積為約定之標的，絕非如現被告所占用之面積可擬。故被告光就其自認占用之面積業達五百二十二平方公尺遠超過原設定地上權範圍之觀之，其既未與原告之被繼承人另有何地上權之設定，亦無任何不定期租賃之約定，何來對系爭之土地具合法占有之權源。
（四）參酌最高法院四十七年台上字第一八二七號判例意旨，就系爭租金（或相當於租金之不當得利）數額之爭議，固應就基地之位置、工商繁榮之程度，及利用基地之經價值及所受利益等項予以斟酌，然其目的，均係為反應及衡平雙方之利益爾，而公告地價既要較自行申報地價來得準確，在兼顧雙方利益下，法院據此而為給付之判決，依前開判例之見解，亦認並無不當之處。況系爭土地於原告因繼承繳納遺產稅時，亦核定每平方公尺之價額為五千二百元（18.408,800÷2,539=5200），足徵該土地登記謄本所載每平方公尺為六百四十八元，實屬過低，無從反應該土地之真正價值無疑。
二、備位之訴之部份：
（一）如採信被告之主張，認被告與原告之被繼承人張金標間就系爭土地存有「租賃」關係，則原告備位爰依民法第四百四十二條前段之規定，請求調高租金。蓋觀諸被告所寄存證信函，被告謂為承租系爭土地已達數十年之久，每年租金二萬元，則時至今日，系爭土地之價值較之數十年前，已飆漲數十倍而不止，自有調整之必要。
（二）至調整之金額參酌土地法第九十七條第一項之規定，以不超過土地申報總價年息百分之十為限。查系爭土地之面積為三五三九平方公尺，每平方公尺之公告現值為五二００元，則系爭土地價額之年息百分之十，即為一百八十四萬零二百八十元（3539×5200×10 %=0000000）。被告承租面積為０．０六０八公頃，故應調整租金為每月二萬六千三百四十七元（即3539平方公尺*5200（公告現值）*10%＝0000000，0000000*608/3539=316160(年/元) ，316160/12=26347），即其每年租金為三十一萬六千一百六十四元。
參、證據：提出土地謄本、戶籍資料、建物登記簿謄本、土地他項權利登記申請書
、建築改良物情形填報表資料、遺產稅繳清證明書各一件、存證信函三件為證，並請求至現場履勘測量，及向宜蘭縣稅捐稽徵處調取宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○巷○○○號房屋稅籍資料。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
二、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、陳述：
一、先位之訴部分：
（一）系爭坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地原為原告之被繼承人張金標所有，張金標於三十八年間，將該土地如附圖所示B-1, C-1, D-1部分，出租與張木樹及被告之被繼承人張金川兄弟，作為建屋設籍共同居住之用，並以居長之張木樹名義設定地上權登記。嗣張木樹與張金川兄弟分爨，張木樹於三十八年十月一日攜其家人遷出，另創新戶，由張金川繼為戶長。張金川爰與原告之被繼人張金標口頭協議，由其繼續承租右開土地，並約定每年之中秋節前後給付租金。張金川於八十二年五月四日死亡，由被告共同繼承之。長久以來，被告之被繼承人張金川及被告均依約按期支付張金標租金，是原告之被繼承人張金標與被告之被繼承人張金川及被告間，就系爭土地有不定期之賃關係存在，甚為瞭然。至於門牌宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○巷○○號之房屋則為訴外人張阿連所有，故兩造間之租賃範圍，並不包括附圖所示 A-1部分即右開門牌二十七號房屋所坐落之基地部分，殆無疑義。
（二）原告之被繼承人張金標於八十八年四月二十三日死亡，右開土地為原告共同繼承之，被告於同年九月二十五日循往例給付原告該年度之租金二萬元，但原告以其尚未辦竣繼承登記為由拒收。翌（八十九）年，原告更以需調整租金為由，拒收當年度之租金。被告迫不得已，乃以郵政匯票附於存證信函郵寄之，原告始受領之，已如前述。是被告確係基於租賃契約之承租人地位而占有系爭土地，並非無權占有。乃原告徒憑右開土地之地上權登記名義人為張金樹，而主張被告不可能基於租關係而占有系爭土地云云，自有誤會。
（三）綜右，被告就兩造間之不定期租賃關係，已提出原告之被繼承人張金標歷年來親筆簽收之收租明細表及被告郵寄原告之存證信函、匯票等為證，而原告亦自認該事實，則被告就其抗辯事實，顯已有相當之反證，而盡其舉證之責任，原告空言否認其抗辯，自應駁回其請求。
二、備位之訴部分：
（一）按土地法第一百零五條準用同法第九十七條第一項規定之結果，於租地建築房屋之情形，其租金最高額固得以土地申報總價額年息百分之十計算之，但此係以城市地方為限。本件系爭土地地目雖為建地，但該土地位處宜蘭縣○○鄉○○村○○路之狹窄巷道內，位置偏僻，緊臨公墓，其利用價值甚低，殊非城市地方可比，是被告租用系爭土地建屋居住，其所得之利益，顯較都市區之土地者為低，殆無疑義。又目前台灣地區房地產業景氣低迷，土地價格滑落，系爭土地之租金應以申報地價總額年息百分之六計算為公允。該土地八十九年七月之申報地價為每平方公尺六四八元，被告租用部分之申報總價額為三十三萬八千二百五十六元，依右規定，該部分租金應為每年二萬零二百九十五元（648*522*6%=20,295.36，四捨五入）。由此可見，被告與原告之被繼承人張金標所約定之年租金二萬元，與市場行情相當，自無再調高之餘地。
（二）原告提出其向稅捐稽徵機關繳交遺產稅之證明書，主張應按該土地核定價額每平方公尺五千二百元計算，依土地法第一百零五條、第九十七條第一項規定，請求以年度公告現值總額年息百分之十計算，調整系爭土地之租金云云，依上說明，即有誤會，且非法之所許。
參、證據：提出土地登記簿謄本、土地登記謄本、地租簽收明細、戶籍謄本、現場圖各一件、照片十幀為證，並聲請訊問證人藍金枝。
丙、本院依職權訊問宜蘭縣羅東地政事務所地價科人員黃美燕。理 由
甲、程序方面：本件原告起訴原主張先位聲明：「一、被告應自坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號上門牌號碼為宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○巷○○○號、同巷二十七號之房屋遷出。二、被告應將坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號上門牌號碼為宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○巷○○○號、同巷二十七號之房屋拆除，並將該基地交還原告。三、被告等應連帶給付原告一十四萬三千二百一十五元及自九十年六月一日起至返還日止按月以二萬八千六百四十三元計算之損害金」；備位聲明：
「被告向原告承租座落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地之租金，准自起訴狀繕本送達翌日起，調整為每月二萬八千六百四十三元」。嗣於審理中分別減縮為：先位聲明：「一、被告應將坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號上門牌號碼為宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○巷○○○號、同巷二十七號之房屋拆除，並將該基地及占用之土地如附圖所示A-1, B-1,C-1,D-1部分，面積共０‧０六０八公頃交還原告。二、被告應連帶給付原告一十二萬九千七百三十五元及自九十年六月一日起至返還日止，按月以二萬六千三百四十七元計算之損害金；備位聲明：被告向原告承租坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地之租金，准自起訴狀繕本送達翌日起，調整為每年三十一萬六千一百六十四元」，乃屬減縮應受判決事項之聲明，且無礙於訴訟之終結，於法尚無不合，應予准許。
乙、實體方面：
壹、先位之訴：
一、本件原告起訴主張：被告無合法權源在原告共有之宜蘭縣○○鄉○○段一二一地號土地上，興建門牌為宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○巷○○○號、二十七號之房屋二棟，含使用空地在內總計占用面積為Ｏ．Ｏ六Ｏ八公頃，為此爰依民法第七百六十七條規定請求被告拆屋還地；又被告無權占有他人土地，獲得相當於租金之利益，據此核算每月受有相當租金二萬六千三百四十七元（即3539平方公尺*5200（公告現值）*10%＝0000000，0000000*608/3539=316160(年/元)，316160
/12=26347）之利益，九十年一月至五月間之不當得利為十四萬九千七百三十五元，被告於九十年一月四日及九日曾寄發存證函並檢附合計四萬二千元之郵政匯票予原告，作為八十八年及八十九年度租金之給付（八十八及八十九年度之部分非本件請求之標的），然若按被告主張年租金二萬元，二年為四萬元，其則有溢付二千元之問題，故為便於計算，爰依不當得利法律關係，並請求被告應連帶給付原告一十二萬九千七百三十五元，及自九十年六月一日起至返還日止按月給付二萬六千三百四十七元。
二、被告則以：系爭土地原為原告之被繼承人張金標所有，於三十八年間將現門牌號碼為宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○巷○○○號之基地及其旁空地（即如附圖乙案所示B-1, C-1, D-1部分）出租予訴外人張木樹及被告之被繼承人張金川兄弟，作為建屋設籍共同居住之用，並以居長之張木樹名義設定地上權登記。嗣張木樹與張金川兄弟分爨，張木樹於三十八年十月一日攜其家人遷出，另創新戶，由張金川繼為戶長。張金川與原告之被繼承人張金標另以口頭協議，由張金川繼續承租右開土地，約定於每年之中秋節前後給付租金。嗣張金川於八十二年五月四日死亡，由被告等人共同繼承之。長久以來，張金川及繼承之被告均依約按期支付張金標租金，是兩造間就系爭土地有不定期租賃關係存在，被告等人並非無法律權源占用系爭土地。至於門牌號碼為宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○巷○○○號之房屋則為訴外人張阿連所有，並非被告等人所有或占有使用，故原告請求被告拆屋還地及給付不當得利，尚屬無據等語，資為抗辯。
三、本件原告主張渠等因繼承其父張金標而共有坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地一筆，其上建有門牌號碼為宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○巷○○○號房屋為被告等人所共有，連同空地及水泥地在內（即如附圖乙案所示B-1,C-1, D-1部分），總計使用面積為Ｏ．Ｏ五二二公頃等情，業據原告提出與其所述相符之土地謄本及存證信函為證，並經本院至現場履勘及囑託宜蘭縣地政事務所測量後繪製複丈成果圖附卷可參，且為被告所不爭執，堪信屬實。
四、然原告另主張前開土地尚建有門牌號碼為宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○巷○○○號房屋，占用面積為Ｏ．ＯＯ八六公尺（即如附圖乙案所示A-1部分），亦為被告等人共有占用乙節，則為被告所否認，並以：該屋應為訴外人張阿連所有等語為辯，經核與卷附宜蘭縣稅捐稽徵處羅東分處九十年十月三十日宜稅羅三字第一七００六號函檢送之房屋稅籍證明書所示納稅義務人為訴外人張阿連之情相符，是原告僅以現場履勘時該屋整齊堆置雜物，非像荒廢之模樣，且被告自承現占有使用二十五號房屋比鄰該屋，即遽行推論該屋亦為被告所有占用云云，未能提出任何實證以佐其說，自難認此節為真實。
五、因此，本件先位之訴之爭點乃在於被告所有前開二十五號房屋占用該基地並使用屋旁空地、水泥地（即如附圖乙案所示B-1, C-1, D-1部分）是否具有法律上之正當權源。按民事訴訟之當事人就其所主張有利於己之事實，依民事訴訟法第二百七十七條之規定，須各負舉證之責，若一方就其應為舉證事項已有相當之證明，他造欲否認其主張者，即不得不更舉反證，最高法院著有十九年上字第二三四五號判例。經查：
（一）本件原告主張被告無權占有前開如附圖乙案所示B-1, C-1, D-1部分土地乙節，無非係以原告之被繼承人張金標早於三十八年間即將系爭土地設定地上權予訴外人張木樹，雖張木樹於三十八年十月一日偕同其家人遷出，然迄未塗銷前開地上權登記，而地上權既屬用益物權，原告之被繼承人張金標自不可能又將系爭土地出租予被告之被繼承人張金川，否則依經驗法則雙方亦應將前開地上權塗銷，或更改為被告之名義為是。況系爭二十五號房屋業非張木樹當初興建之木造平房，較地上權登記建物範圍增大甚多，實係於五十年間另行興建及日後陸續增建結果，被告或其被繼承人既未與原告之被繼承人另有何地上權之設定或不定期租賃之約定，對系爭土地自無合法占有之權源為其論據，固據原告提出戶籍資料、建物登記簿謄本、土地他項權利登記申請書、建築改良物情形填報表資料為佐。
（二）然按土地所有人於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，雖其將所有土地設定地上權予他人後，原則上須容忍地上權人在其土地上有建築物，或其他工作物，或竹木為目的而使用該土地，然其倘將該土地又另行出租第三人，雖因租賃契約僅具債權相對效力，不得據以對抗享有絕對效力之地上權人，如地上權人行使其權利時承租人恐將無法繼續使用租賃物，然此要屬出租人應否對承租人負債務不履行損害賠償之問題，並非謂土地所有權人即絕對不可能將已設定地上權之土地另行出租予他人，合先敘明。因此：
１、原告之被繼承人張金標雖於三十八年將系爭二十五號房屋（即原門牌號○○○鄉○○路○○號，但基地範圍較小）設定地上權予張木樹興建房屋，迄未塗銷或變更等情，雖為兩造所不爭。
２、然被告辯稱：訴外人張木樹與被告之被繼承人張金川為兄弟關係，原均在上址共同設籍居住，嗣兄弟二人分爨，張木樹於三十八年十月一日攜其家人遷出，另創新戶，由張金川繼為戶長，因此張金川與原告之被繼承人張金標另以口頭協議，由張金川承租右開土地，繼續使用，兩造之被繼承人共同約定於每年之中秋節前後給付租金。長久以來，張金川及繼承之被告均依約按期支付租金予張金標等情，業據其提出與其所述相符之戶籍謄本及地租簽收明細為佐證，且原告對於前開簽收明細上「張金標」之簽名確為真正亦不否認。
３、另參酌系爭土土地上雖載有訴外人張木樹為地上權人，惟從張木樹與被告之被繼承人張金川乃為兄弟關係，且依戶籍資料所示，張木樹與張金川之母親張楊粉於三十八年間張木樹遷居他處時，並未隨同遷出，仍與張金川繼續居住上址；暨張木樹或其繼承人從遷居後，迄未向兩造行使其權利等情狀觀之，顯見訴外人張木樹於遷居後並無意排除其母張楊粉、其弟張金川與家人繼續居住、使用該土地之意。
４、從而，被告主張原告之被繼承人在張木樹遷居後，改將系爭土地出租予被告之被繼承人張金川，張金川繼續居住使用上址乙節，衡與社會常情尚無不合，且依三十八年間，一般民眾之法學智識普遍不佳，自不能以被告之被繼承人張金川於承租時未要求應塗銷張木樹之地上權登記，或變更其為地上權名義人以茲保障，即遽論兩造之被繼承人間不可能成立租賃契約。
（三）原告對於被告所提出地租簽收明細上「張金標」簽名之真正並不爭執，已如前述，而該明細內容係標示原告之被繼承人張金標簽受系爭土地於八十四至八十七年度間『土地租金』之意，然原告之被繼承人張金標迄未將系爭土地設定地上權予被告之被繼承人張金川或被告等人，有卷附土地登記謄本在卷可按，且被告亦不爭執其非系爭土地之地上權人，則原告空言主張前開簽收明細是其繼承人收取地上權地租之紀錄云云，尚難採信。因此，被告或其被繼承人張金川既非系爭土地之地上權人，衡情應無支付系爭土地所訂地上權地租之可能（原告亦未能舉證證明被告有代地上權人張木樹或其繼承人繳納地上權地租之情事存在），則被告辯稱渠等係本於租賃關係而支付土地租金乙節，應較原告之主張為可採，堪信為真實。
（四）又被告雖僅能提出原告之被繼承人張金標向渠等收取八十四至八十七年度間『土地租金』之簽收證明，然依卷附被告戶籍資料所示，張金川及被告父子已「長期接續居住」上址近五十年之久，衡諸社會常情及經驗法則，原告之被繼承人張金標亦不可能突然從八十四年起，始將系爭土地出租予被告使用。且證人藍金枝亦到庭結證稱：訴外人張木樹遷居後，被告之被繼承人張金川即有繳付租金等語在卷。從而綜合前述各情，亦堪信被告主張兩造之被繼承人就系爭土地訂有不定期之租賃契約，該租賃關係並由兩造繼受之，被告占有使用前開二十五號房屋基地並使用屋旁空地、水泥地（即如附圖乙案所示B-1, C- 1, D-1部分），並非無法律上之權源等語，應屬可採。
六、綜右所述，被告業舉證證明其因租賃關係而占有使用前開二十五號房屋基地並使用屋旁空地、水泥地（即如附圖乙案所示B-1,C-1, D-1部分），原告未能提出確實之反證證明被告前開抗辯非真實；另被告否認系爭土地上另有門牌號碼為宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○巷○○○號房屋（即如附圖乙案所示A-1部分），亦為其所有或使用，原告對此亦未能舉證以實其說，自應認被告之抗辯為可採。
貳、備位之訴：
一、原告備位起訴主張：兩造間就系爭土地有租賃關係存在，被告自承承租系爭土地達數十年之久，每年租金二萬元，則時至今日，系爭土地之價值較之數十年前，已飆漲數十倍而不止，自有調整之必要。查系爭土地之面積為三五三九平方公尺，每平方公尺之公告現值為五二００元，則系爭土地價額之年息百分之十，即為一百八十四萬零二百八十元（3539×5200×1%=0000000）。被告承租面積為０．
０六０八公頃，故應調整租金為每月二萬六千三百四十七元（即3539平方公尺*5200（公告現值）*10%＝0000000，0000000*608/3539=316160(年/元)，316160/12=26347），即其每年租金為三十一萬六千一百六十四元。爰依民法第四百四十二條前段之規定請求調高租金等語。
二、被告則以：系爭土地地目雖為建地，但該土地位處宜蘭縣○○鄉○○村○○路之狹窄巷道內，位置偏僻，緊臨公墓，其利用價值甚低，殊非城市地方可比，是被告租用系爭土地建屋居住，其所得之利益，顯較都市區之土地者為低，殆無疑義。又目前台灣地區房地產業景氣低迷，土地價格滑落，系爭土地之租金應以申報地價總額年息百分之六計算為公允。該土地八十九年七月之申報地價為每平方公尺六四八元，被告租用部分之申報總價額為三十三萬八千二百五十六元，依右規定，該部分租金應為每年二萬零二百九十五元（648*522*6%=20,295.36，四捨五入）。由此可見，被告與原告之被繼承人張金標所約定之年租金二萬元，與市場行情相當，自無再調高之餘地。原告提出其向稅捐稽徵機關繳交遺產稅之證明書，主張應按該土地核定價額每平方公尺五千二百元計算，依土地法第一百零五條、第九十七條第一項規定，請求以年度公告現值總額年息百分之十計算，調整系爭土地之租金云云，應非法之所許等語資為抗辯。
三、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限，民法第四百四十二條定有明文；又依土地法第九十七條第一項規定，城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，則法院於增減位於城市地方房屋之租金數額時，自不得超過土地法前揭規定之數額。另依土地法施行法第二十五條規定，土地法第九十七條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管地政機關估定之價額，而依土地法第一百四十八條規定，土地所有權人依本法申報之地價，為法定地價，是土地施行法第二十五條所謂之法定地價，即是申報地價。次按，租用基地建築房屋，其基地租金，依土地法第一百零五條規定準用第九十七條第一項之規定，以不超過基地申報價額年息百分之十為限。足見基地之租金以該土地『申報地價』為其計算標準。又平均地權條例第十六條規定，舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間內申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價。至「公告地價」係指直轄市及縣（市）主管機關每三年辦理規定地價或重新規定地價時，依平均地權條例第十五條第三款公告之地價，與依平均地權條例第四十六條規定直轄市或縣（市）政府對於轄區內之土地，應調查地價動態，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表，為每年七月一日公告之「公告現值」，兩者性質不同，法律上效果亦異。至最高法院著有四十七年台上字第一八二七號判例雖謂：「實施都市平均地權條例實行後，固有公告地價與自行申報地價之分，但法院斟酌實情，認公告地價較諸自行報價為準確，爰在土地法第一百零五條準用同法第九十七條所定年息百分之十限度內，為調整租金與命為給付之判決，仍非租約當事人所得任意爭多論寡」（惟依前開判例意旨，認「公告地價」如較諸「申報地價」為準確時，亦僅得以「公告地價」為調整租金之計算標準，不得以「公告現值」為標準）。況此係指自行申報地價確有故意提高，以致不準確之情形（按依四十七年當時有效之實施都市平均地權條例第八條規定，都市土地所有人自行申報地價，並未如現行平均地權條例第十六條第二項規定，受有限制），倘據自行報價為調整租金之標準，即有失公平者，始有其適用。（參照上開判例原文裁判理由，另最高法院七十六年度台上字第二七一二號判決意旨亦可資參照），合先敘明。
四、再按基地租金數額之調整，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項外，復應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡。至土地價值之昇降，並非增減租金之唯一斟酌事項。執此，倘以申報地價之一定比例定其租金額，而基地因工商繁榮，基地價值顯著提高，原約定之比例，顯不相當，而當事人對於調整租金額之計算比例又有爭執時，不定期租賃之出租人非不得依民法第四百四十二條規定，訴請法院調整計算租金之比例，以維公平。經查：
（一）本件原告主張被告之被繼承人張金川自三十八年間起，向原告之被繼承人張金標，承租坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地其上興建之門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○巷○○○號房屋基地，及屋旁空地、水泥地（即如附圖乙案所示B-1, C-1, D-1部分），總計使用面積為Ｏ．Ｏ五二二公頃，原約定地租數額不詳，至八十四年間約定調整之年租為二萬元，迄未變動，嗣由兩造繼承前開租賃關係等情，此為兩造所不爭，堪信屬實。至原告另主張被告另向之承租前開土地上門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○巷○○○號房屋基地，面積為Ｏ．ＯＯ八六公尺（即如附圖乙案所示A-1部分），則為被告所否認，並以：該屋應為訴外人張阿連所有等語為辯，經核與卷附宜蘭縣稅捐稽徵處羅東分處九十年十月三十日宜稅羅三字第一七００六號函檢送之房屋稅籍證明書所示納稅義務人為訴外人張阿連之情相符，是原告僅以現場履勘時該屋整齊堆置雜物，非像荒廢之模樣，且二十五號房屋比鄰該屋，即遽行推論該屋亦為被告所有承租云云，未能提出任何實證以佐其說，則原告此節之主張即難信為真實，是本件被告承租之面積應為Ｏ．Ｏ五二二公頃。
（二）查前開土地出租後，從原承租人張金川承租至其去世後由被告等人繼承之，承租期間近五十年，均僅在其上建屋居住使用，未作營利用途，現狀為一樓平房、空地及水泥地，該處係位於宜蘭縣○○鄉○○村○○路旁之巷道內，其旁臨近墓地及菜園等，並非地處繁華熱鬧之區域，業經本院至現場履勘，並有被告所提出之現場圖及現場照片可憑，且為原告所不爭執，堪信屬實。又系爭土地原所有人張金川迄其繼承人即原告等人，均未曾依規定向地政機關自行申報地價，故該地均由羅東地政事務所按照平均地權條例第十四條規定地價，每三年重新規定一次，但必要時得重新規定一次，系爭土地最近一次重新規定地價是在八十九年七月，該期『公告地價』為每平方公尺八百一十元，故由羅東地政事務所依法律按照公告地價的百分之八十，核定其『申報地價』為每平方公尺為六百四十八元；系爭土地於最近十餘年內核定之申報地價，在七十六及八十年度均為每平方公尺五百六十元、八十三年度為每平方公尺為五百二十八元、八十六年度為每平方公尺五百五十二元、八十九年度為每平方公尺六百四十八元，這些數據是按照當期公告地價之八成依法核定。另『公告現值』是依據調查市價作不同成數的評定，系爭土地是建地，公告現值是按市價的四成七（即百分之四十七）、公告地價是按市價之百分之七、申報地價如未申報則按公告地價百分之八十核定等情，業據證人即宜蘭縣羅東地政事務所地價科人員黃美燕到庭結證屬實，可見核定之『申報地價』數額僅為市價之百分之五點六（0.07*0.8=0.056）。是揆諸前開說明，可知調整租金雖原則應以申報地價為調整之依據，然未自行申報而由地政機關依法核定之『申報地價』數額，確與市價存有顯著之差距。
（三）又系爭土地承租面積為Ｏ．Ｏ五二二公頃（即五百二十二平方公尺），原定地租數額不詳，至八十四年間約定調整之年租為二萬元，乃為兩造所不爭，亦即每平方公尺之地租約為三十八點三一四元。又系爭土地於八十四年間之『申報地價』為每平方公尺五百二十八元，是兩造當時約定之地租數額，約占『申報地價』之百分之七點三。而本件雖為不定期租賃，然兩造約定之租金數額，並非隨申報地價之昇降而機動調整，此由被告提出之簽收明細，於八十四年至八十七年間均為年租二萬元可證。系爭土地於九十年六月間原告提起本件調整租金訴訟時，該期『申報地價』已調昇為每平方公尺六百四十八元，與八十四年間之『申報地價』相較，每平方公尺相差一百二十元，二者差距之幅度約為二點三成，可見系爭土地價值確有提昇之情狀。然系爭土地本非處於繁華熱鬧之地區，迄今仍同，未見有顯著變化差異。故兩造於八十四年間合意約定之租金數額，經換算占該期『申報地價』之比例，應仍有部分之參考價值。惟揆諸前揭說明，由於系爭土地所有人並未自行辦理申報地價，乃由地政機關依法核定，該核定之『申報地價』，約僅占為市價之百分之五點六，確實存有顯著之差距，及系爭土地曾設定地上權予他人之情狀，為兼顧平衡雙方之利益，本院認比例應調整為本件起訴時該期『申報地價』（即每平方公尺六百四十八元）之百分之八點五，而本件承租面積為五百二十二平方公尺，故其年租數額，應調整為二萬八千七百五十二元（522*648 *0.085=28,0751.76，元以下四捨五入）。
參、綜上所述，原告備位請求被告向渠等承租坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地，如附圖乙案所示B-1,C-1, D-1部分，面積０‧０五二二公頃，自民國九十年六月十六日起調整為每年租金二萬八千七百五十二元，為有理由，應予准許；至請求調整地租數額超過上開部分，及原告先位本於民法第七百六十七條及不當得利等法律關係，訴請被告拆屋還地及給付無權占有土地而獲得相當於租金之利益，均屬無據，尚難准許，應予駁回，其先位請求之假執行之聲請，亦因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
據上論結：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 五 月 三十 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭~B法 官 林翠華右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀(須附繕本)。
中 華 民 國 九十一 年 三 月 三十一 日~B法院書記官 沈峰巨