臺灣宜蘭地方法院民事判決 九十年度訴字第三三五號
原 告 甲○○訴訟代理人 丙○○被 告 乙○○右當事人間請求履行契約事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣壹佰陸拾萬元及自民國九十年六月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十九，餘由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）一百六十二萬元及自民國九十年六月二十五日起之利息。並請依職權宣告假執行。
二、陳述：原告於八十六年十月十四日委由原告訴訟代理人丙○○，與被告所委任之代理人王正明，就位於宜蘭市○○○段七結小段一○三─三號，應有部分二分之一之土地，訂立土地買賣契約。原告已依約給付被告之代理人王正明定金八十萬元及王正明之仲介費二萬元，有委任狀及收據兼土地買賣契約為證。依約被告應即移轉前揭土地所有權，惟被告竟遲未辦理。經原告分別於八十七年五月十一日、八十八年十二月十七日以存證信函催告被告依約移轉土地所有權於原告，有宜蘭八支郵局存證信函第五三號、台北郵局存證信函第一九五三六號存證信函及回執為證，惟被告均不置理。原告乃於九十年六月二十日以存證信函通知被告解除契約，有宜蘭郵局存證信函第三三五存證信函及回執為證，並依法請求被告加倍返還定金計一百六十萬元，及償還原告所支出之仲介費二萬元。
三、對被告抗辯所為之陳述：
（一）原告與原告訴訟代理人曾於八十六年十月初前往被告診所處探詢被告是否有委任王正明為代理人之真意，經被告親口答稱屬實，原告始於八十六年十月十四日先行支付八十萬元定金及二萬元仲介費。
（二）王正明依據被告所書立之委任狀內代理土地買賣事項所為之意思表示，而與原告訂立土地買賣契約，應直接對被告發生契約上效力。且原告事前曾徵詢被告，事後亦以存證信函催告被告，被告均未有異議。
（二）本件係依民法第二百四十九條第三款之規定加倍返還訂金，並依第二百五十九第二項規定請求恢復原狀返還仲介費，與違約金無關，自無酌減之問題。
（三）原告未曾委任王正明為本件土地買賣契約之代理人，自無雙方代理之問題。至原告給付王正明仲介費，係按照一般民間習俗為之。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）查原告主張被告委任代理人與原告訂立土地買賣契約，並由原告給付定金及仲介費用共八十二萬元云云，惟被告對此否認，原告對於已給付定金乙節，自應舉證證明。
（二）按代理人，非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為，但其法律行為，係專履行債務者，不在此限，民法第一百零六條定有明文。查禁止雙方代理旨在保護本人之利益，依民法第一百零六條前段規定，代理人經本人許諾，得為雙方代理之法律行為。故禁止雙方代理之規定，雖非為保護公益所設，惟如有違反，且未經本人事後予以承認時，該法律行為即屬無效之法律行為。本件原告之代理人王正明原先係受丙○○之委任，代為向被告洽商購買系爭土地之相關事宜，此業據王正明於 鈞院調查時證稱：「本件是因丙○○先生與乙○○先生土地相鄰，要我去向莊先生說，一坪以九萬元計算，總金額五百三十多萬元，增值稅各自負擔。」，被告之訴訟代理人並訊問證人以：「當時是否丙○○先生委託你向被告談買賣土地之事？」時，證人王正明答稱：「是。」，故依證人王正明之證言即可證知，系爭買賣雖以原告之名簽訂契約，惟原告僅係買賣名義人，實際買方為丙○○。故證人王正明一方面受丙○○之委任，與被告洽談買賣之事宜，另方面卻又為被告之代理人，則證人王正明應有雙方代理之情事，被告對於王正明之此一雙方代理行為不予承認，依前開說明，王正明代理被告與原告所簽訂之契約即有無效之情事，原告據無效之契約對被告提出請求，自屬無據。
（三）系爭土地原全部屬於被告所有，被告於民國七十九年間將系爭土地二分之一出賣與原告之夫楊宏茂，雙方並約定就系爭土地與其他土地併同合建電梯大樓，此有契約書一件可稽。故丙○○與楊宏茂雖曾找過被告，惟均係為此一土地之買賣合建事宜，並未曾為系爭土地殘存之應有部分二分之一之買賣事宜而與被告洽商。又被告與丙○○兄弟有姻親之誼，且先前雙方亦曾直接買賣系爭土地之二分之一，復就系爭土地有合建關係存在，苟有再買賣系爭土地其餘二分之一之必要，丙○○兄弟大可自行與被告交易，根本無須經過王正明。且依楊宏茂所述，渠等既於談妥買賣價款時前往找尋被告，而被告在宜蘭市區開設診所，每日均可找得被告，丙○○兄弟又何須將買賣價金交與王正明代轉，觀此亦可知楊宏茂所證非屬實在。
（四）王正明雖證稱其已收受原告方面所給付之八十萬元，並於 鈞院調查時證稱：「丙○○先生拿四十萬元現金及開一張票期一個月面額四十萬元的支票給我，我收到之後持上開現金及支票要給莊先生，莊先生認為四十萬元開支票不合理而不收，我拿回給楊先生，告知他莊先生的意思，支票退還給楊先生，現金還在我那裡。」等語，惟原告訴訟代理人丙○○於 鈞院調查時卻指稱：「我告訴我弟弟（即原告之夫楊宏茂）湊八十萬元給我，其中四十萬元是現金，四十萬元是開支票。後來證人沒有將票還給我，第二次證人不知是否領了支票，又拿六十五萬元給莊先生，但沒有說莊先生有無接受。」等語，另證人王正明又證稱：「票我有還給楊先生，他們拿回台北的帳號入帳，後來他們另外匯款到我合庫的帳戶四十萬元給我，連同原來現金共八十萬元，後來我陸續挪用。」等語，然證人楊宏茂卻證稱：「我是原告的先生，我太太當時有交證人一張票及四十號藉元現金，後來聽說被告對四十萬元支票不滿意，我們在一週內湊足八十萬元現金給證人，支票部分我記得是作廢。」等語，該三人所述已給付八十萬元之經過情形根本不符。雖王正明證稱其已自原告處取得八十萬元，惟王正明於本件買賣中亦向原告方面索取費用，則其所為之證言已有偏頗之虞。為此被告否認原告曾給付八十萬元給證人王正明之主張，請 鈞院命原告提出曾支付八十萬元之相關往來證明。
（五）約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。再按違約金本應推定為損害賠償之預約，與無償贈與契約不同。關於損害賠償之額數，在當事人間雖不妨於事前預為約定，而其所約定之額數，如果與實際損害顯相懸殊者，法院自得以當事人實際上所受損失為標準，酌予核減。
查本件原告所受之損害，充其量亦僅為相當於銀行存款利息之損失，依上開最高法院判例意旨，原告主張違約金額新台幣八十萬元顯然過高，自應以其實際上所受損失為標準，酌予核減。
理 由
甲、兩造爭執之要旨：
一、原告主張：原告於八十六年十月十四日委由原告訴訟代理人丙○○，與被告所委任之代理人王正明，就前揭土地訂立買賣契約。原告已給付被告之代理人王正明定金八十萬元及王正明之仲介費二萬元，依約被告應即移轉前揭土地所有權，惟被告竟遲未辦理。經原告催告被告依約移轉土地所有權於原告，被告均不置理。原告乃於九十年六月二十日以通知被告解除契約，並依法請求被告加倍返還定金計一百六十萬元，及償還原告所支出之仲介費二萬元。
二、被告則以：本件原告之代理人王正明原先係受原告訴訟代理人丙○○之委任，代為向被告洽商購買系爭土地之相關事宜，另方面王正明卻又為被告之代理人，則證人王正明應有雙方代理之情事，被告對於王正明之此一雙方代理行為不予承認，是王正明代理被告與原告所簽訂之契約即有無效之情事。又系爭土地原全部屬於被告所有，被告於七十九年間將系爭土地二分之一出賣與原告之夫楊宏茂，又被告與丙○○、楊宏茂兄弟有姻親之誼，復就系爭土地有合建關係存在，苟有再買賣系爭土地其餘二分之一之必要，丙○○兄弟大可自行與被告交易，無須經過王正明。且依楊宏茂所述，渠等既於談妥買賣價款時前往找尋被告，而被告在宜蘭市區開設診所，每日均可找得被告，丙○○兄弟自無須將買賣價金交與王正明轉交；另證人王正明、楊宏茂與原告訴訟代理人就給付八十萬元之經過情形所述互不相符，故原告應提出曾支付八十萬元之相關往來證明確曾交付八十萬元之事實；再者，本件原告所受之損害，充其量亦僅為相當於銀行存款利息之損失，原告主張違約金額八十萬元顯然過高，自應以其實際上所受損失為標準，酌予核減。
乙、得心證之理由：
一、原告主張於八十六年十月十四日委由原告訴訟代理人丙○○，與被告所委任之代理人王正明，就前揭土地訂立買賣契約之事實，業據提出被告不爭執其真正之委任狀、收據兼土地買賣契約為證，自堪信為真實。且依契約內容觀之，已約定價金約五百三十萬元，該五百三十萬元係包括訂金八十萬元及買方即原告預估將代繳之增值稅，則契約之標的物及價金均已約定明確。惟被告辯稱：系爭土地買賣契約因王正明違反禁止雙方代理之規定，對被告不生效力云云。則本件第一爭點應為兩造契約是否有雙方代理之情形。
二、按代理權之授與，係一種有相對人之單獨行為，於相對人了解或到達相對人時發生效力。又民法第一百零六條關於禁止雙方代理之規定，係指代理人不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為。經查：本件被告就系爭土地之買買事宜授與王正明代理權之事實，有上開之委任狀為證。從而，王正明為被告之代理人，應無疑義。惟被告主張王正明亦為原告訴訟代理人丙○○之代理人，而丙○○為系爭買賣契約之實際買受人云云，既為原告所否認，則應由被告舉證以實其說。又被告自承：斯時王正明前來談本件土地買賣時，未曾言明承買人為何人，僅稱有人欲購買系爭土地等語，足見王正明並未向被告表示係原告或原告訴訟代理人丙○○之代理人。至王正明雖於本院證稱：是原告訴訟代理人丙○○委託王正明向被告談土地買賣之事，惟一般民間仲介不動產之情形，仲介業者受買方及賣方之託出售或覓購不動產亦屬常情。該委託無論係指委任關係或居間媒介，均與代理權之授與係屬二事。又系爭買賣契約之訂立，並非王正明代理兩造而為之，而係王正明與原告訴訟代理人所訂，是本件並無雙方代理之情形，被告之抗辯不足採信。從而，原告主張王正明代理被告所定系爭買賣契約，對被告發生效力，即為有據。
三、被告爭執原告並未給付買賣價金，此為本件第二爭點。經查，原告主張已交付八十萬元予王正明之事實，已據提出王正明所書立之收據兼買賣契約為證，且證人王正明證稱確有收受該八十萬元等語綦詳。又證人王正明所稱關於第一次收受四十萬元之現金及四十萬元之支票，曾向被告表示交付等語，核與被告所稱證人王正明曾告知有人要承買土地，並拿出支票、現金等語相符。另證人即原告之夫楊宏茂亦稱：原告係交付一張票據及四十萬現金，後來知悉被告對四十萬元部分開立支票不滿意，遂於一週內湊足八十萬元現金匯給證人等語。雖該金錢最後仍未交付被告，而係證人王正明自行挪為私用，此亦據證人王正明自承在卷，惟原告既已交付該價金於被告之代理人，即足認該交付價金之行為已對被告發生效力。至被告辯稱證人王正明、楊宏茂及原告訴訟代理人就如何交付該八十萬元所述不一云云，惟上開證人就前揭事實所述重要之點已大致相符，又交付價金係於八十六年十月間發生，距今已四年餘，就細節部分略有出入，亦與常情相符。被告認證人所述虛偽，不能舉證以實其說，此部分之辯解尚不足採。
四、按代理制度之存在，原即使本人得透過授與代理權與他人，而達成本人所欲完成之法律行為，使本人不必事必躬親。經查，被告另辯稱原告得自行與被告交易，不必透過王正明云云，惟被告既書立委任狀一紙，對外表示授與王正明以五百三十萬元買賣價金出售系爭土地，則原告據此與王正明訂約，被告即應負本人之契約責任。兩造雖原為親屬、舊識，原告不直接與被告商談本件買賣事宜，而係透過代理人完成此一法律行為，亦係基於被告書立委任狀對外所表現之意思。被告辯稱原告未直接與被告洽談系爭土地買賣事宜等語，究與系爭契約之效力無關。
五、按契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金，民法第二百四十九條第三款定有明文。本件契約約定之內容迄未履行，為被告所不爭。又被告復未主張或舉證其有何不能履行之事由，則該未能履行之原因確係可歸責於被告。依前揭規定，自應依法加倍返還所受之定金計一百六十萬元。此部分並非約定之違約金，自無酌減之問題，被告此部分之抗辯，自不足採。原告依該條規定，請求被告給付一百六十萬元，及自九十年六月二十五日（即九十年六月二十日存證信函送達被告後第五日）起至清償日止按年息百分之五計算之法定遲延利息，自屬有據，應予准許。
六、按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。三、受領之給付為勞務或為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之。四、受領之給付物生有孳息者，應返還之。五、就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還。六、應返還之物有毀損、滅失或因其他事由，致不能返還者，應償還其價額，民法第二百五十九條定有明文。兩造就契約解除後之回復原狀義務既無另有約定，自應該條之規定處理。惟原告所給付予仲介人王正明之二萬元，係基於原告與王正明間仲介該土地之約定而為給付，並非原告與被告間之給付關係，核非上開法條所規定之情形，原告依上開規定請求被告返還，尚屬無據，此部分之請求自無理由，應予駁回。
七、因本案事證已臻明確，原告主張被告應提出曾交付八十萬元證據，與判決之結果不生影響，毋庸再予審酌，附此敘明。
八、原告請求本院依職權為假執行宣告，於法無據，爰不予宣告之，併此敘明。
九、據上論斷：原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 四 月 二 日
宜蘭地方法院民事庭~B法 官 謝佩玲中 華 民 國 九十一 年 四 月 十一 日~B法院書記官 陳淑宜