臺灣宜蘭地方法院民事判決 九十年度訴字第四一七號
原 告 丙○○被 告 乙○○訴訟代理人 甲○○
丁○○右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）五百萬元，及自民國八十八年三月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）緣原告於八十七年四月三十日向被告訂約購買坐落宜蘭縣羅東鎮七四地號，應有部分二分一之土地一筆。原告隨即支付一、二期價金合計五百萬元，由被告簽收。惟原告向被告購買其土地應有部分，主要目的係欲與訴外人即另一土地共有人宋榮源同時合建，故系爭買賣契約特別約定事項中明白約定原告因擬與同段七四、七四之一地號土地所有人合建而成立，如合建契約契約不成立，本件買賣雙方同意終止契約，被告無條件將所收支票及價款無息返還原告。由於事後訴外人宋榮源發函解除合建契約，致使合建契約不能成立。職是，依上開特別約定事項被告應負有返還價金之義務，為此爰請求被告返還已付價金五百萬元及其法定遲延利息。
（二）原告向被告購買其土地應有部分，主要目的係欲與另一土地共有人宋榮源之土地合併共同作為興建商業大樓之基地，訂約過程是同時接洽，雖然簽約時間有白天、晚上之別，但兩件買賣契約乃命運共同體，缺一不可，所以契約特約事項約明萬一合建不成立時被告即應退還所收領之價金。所謂「合建不成立」應包括事後解約在內，故不論何種原因只要無法繼續興建就構成特約事項，雖然本件合建已進行，但由於事後訴外人宋榮源與原告發生債權債務糾葛，以致宋榮源發函解除合建契約。既然合建契約已解約，不論是否有申報開工之否，並不影響已解約之事實，被告自應依特約規定返還已受領之價金。
（三）退萬步言之，縱被告主張已將系爭款項悉數充作違約金，然原告除無違約事實外，且兩造契約所定違約金，並未明文究為賠償性違約金抑或懲罰性違約金，是本件違約金之性質應為賠償額預定性質之違約金。而違約金為損害賠償之預定，如無損害，不得請求，違約金本應推為損害賠償之預約，關於損害賠償之額數，在當事人雖不妨於事前預為約定，而其所約定之數額如果與實際所受損害顯相懸殊時，法院仍得以當事人實際上所受損害為標準酌予核減，而本件被告並未受有任何損害，政府因應房地產不景氣層連續准予已到期之建造延展有效期日五年，本件建照為八十六年九月二十四日到期，經延展可至九十四年前均有效，故被告主張沒收五百萬元之價金為違約金，亦顯然不合理且過高，請求予以酌減。
（四）依兩造買賣契約第三條付款方式之約定，可知原告所給付之五百萬元價金，其性質乃為買賣價款分期給付之期款，而非定金。至於同條約定雖有另載「定金」二字，但其下並無記載定金數額，顯見系爭買賣契約應無定金之約定。況且被告一再抗辯兩造契約已合法成立，且均已依約履行，原告亦已進行合建事宜，既已履行，依民法第二百四十九條之規定，定金即作為給付之一部，至於後續各期價金是否給付，斯乃債務不履行之問題，被告辯稱依同法條第二款規定無庸返還，顯有矛盾。
三、證據：提出買賣契約、存證信函、內政部函各一件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：如主文第一項所示。
二、陳述：
（一）原告於八十七年四月三十日向被告購買系爭土地，係雙方自由意思表示下合意簽訂之買賣契約，契約成立後被告已依約提供土地同意書交付原告使用，配合建築師辦理建築執照起造人名義變更等事宜，依約被告於塗銷抵押權設定後，原告即應再簽發第三至八期之買賣價金，然原告並未依約履行，被告仍然依誠信提供有關全部過戶資料交付土地代書辦理移轉過戶登記手續，詎原告竟因見景氣不佳，恐興建大樓出售有巨大損失，以致停工未繼續進行。原告曾向臺灣宜蘭地方法院檢察署控告被告及訴外人宋榮源、建築師熊兆周犯詐欺罪，業經該署以八十八年度偵續字第三九號為不起訴處分確定，該案件中認定「（１）本件告訴人丙○○與被告乙○○、宋榮源簽訂土地買賣合建契約之情業據告訴人及被告等雙方供明在卷，並有土地買買契約書、合作興建房屋契約書在卷足憑，且經證人即代書陳炳源於偵查中證述屬實，嗣於八十七年六月十二日告訴人方面向宜蘭縣政府申請開工，有卷附宜蘭縣政府建照執照背面之核准開工展期之記載足憑，並經證人即告訴人公司之經理李文芳到庭證述明確屬實，且有動工照片可稽，足證本件合建已進行。（２）事後，被告乙○○分別於八十七年七月十八日、九月八日以存證信函催告告訴人依約給付買賣價款，有存證信函在卷足徵，而告訴人亦分別於八十七年七月二十九日、八十八年三月二十日以存證信函告知被告乙○○稱因被告宋榮源及熊兆周未依約履行合建契約辦理變更設計，且未變更起造人名義等致依約無從支付價金，有存證信函為證。（３）告訴人原已知悉合建之詳細事宜，否則如何能知興建大樓之細部不符使用，且要求變更設計，而告訴人向被告乙○○以每坪三十萬元購地，係雙方自由之意思表示下合意之買賣契約，應可認定被告等主觀上並無不法所有之意圖，亦無施用詐術之情核與詐欺罪之要件不符」，足見本件已依約履行，並已進行合建，原告自應依約給付買賣價金，惟原告卻違約不履行，經多次催告仍置之不理，被告因此依契約第十九條及民法第二百四十九條第二款之規定沒收定金五百萬元，並解除本件買賣契約，原告訴請被告返還上開款項，自無理由。至於原告與訴外人宋榮源間之合建契約，因渠等所訂合建興建房屋契約書第二條規定有關建築變更設計所有支出費用均由原告負責支出，豈料原告竟無故要求要求建築師自行負擔上開費用，因此遭訴外人宋榮源發函解除契約。
（三）依兩造契約第十九條約定，原告所給付之五百萬元係訂約日所給付之定金（即所謂第一、二期款），並非原告所稱違約金，亦非所謂賠償性違約金。況系爭買賣契約係趕在宜蘭縣政府實施容積率前申請建照，可興建十二層樓，但因原告違約拒不給付價金，造成建造執照逾期，若重新申請因以實施容積率，僅能興建三層樓，土地也跌價，且被告預期原告會依約給付買賣價金，卻因上故而造成無法如期繳納銀行貸款，遭債權人聲請查封拍賣不動產，被告確實受有巨大損失。
（四）兩造間之買賣契約與原告和訴外人宋榮源間之合建契約並非同時訂立，兩造間之契約是訂約當日早上先口頭講好，確認要出售，然後同日下午四點多簽約，雖然兩造簽約時宋榮源也在場，但當天晚上原告才和訴外人宋榮源簽約的。
三、證據：提出合作興建房屋契約書、不起訴處分書、宜蘭縣政府建設局建造執照、強制執行通知各一件、存證信函暨回執、支票各二件為證，並請求調取臺灣宜蘭地方法院檢察署八十八年度偵續字第三九號卷宗。
理 由
一、本件原告起訴主張：其於八十七年四月三十日與被告簽訂買賣契約，購買坐落宜蘭縣羅東鎮七四地號土地之應有部分二分一，並已支付一、二期價金合計五百萬元。惟原告向被告購買其土地應有部分，主要目的係欲與訴外人即另一土地共有人宋榮源合建商業大樓，故在系爭買賣契約之特別約定事項要件中明白約定原告因擬與同段七四、七四之一地號土地所有人合建而成立，如合建契約不成立，本件買賣雙方同意終止契約，被告無條件將所收支票及價款無息返還原告。事後訴外人宋榮源發函解除與原告之合建契約，致使合建契約不能成立，為此爰依兩造買賣契約特別約定事項，請求被告如數返還已付價金。又原告並無違約事實，縱認原告有被告所稱之違約情事，依兩造契約第十九條所為之約定，應屬賠償總額預定之違約金，然本件被告並未受有任何損害，其主張沒收原告已付一、二期款五百萬元，亦顯然不合理且過高，請求予以酌減等語。
二、被告則以：原告與訴外人宋榮源之合建契約確已成立，並有開工進行合建，嗣後原告有違約事項遭訴外人宋榮源發函解除契約，應非屬特別約定事項所定「合建契約不成立」之情形；又兩造簽訂買賣契約時，原告曾交付第一、二期款五百萬元作為定金，嗣後被告已依約提供土地同意書、配合建築師辦理建築執照起造人名義變更及塗銷抵押權設定等，原告依約即應再簽發支票給付第三至八期之買賣價金，然其並未依約履行，但被告仍依誠信提供有關全部過戶資料交付土地代書辦理移轉過戶登記手續，詎原告竟因見景氣不佳，恐興建大樓出售有巨大損失，即停工未繼續進行，迭經原告之催告仍拒不給付價金，原告業已依兩造契約第十九條約定及民法第二百四十九條之規定沒收前開定金，並解除契約，原告自不得再行請求返還。況系爭買賣契約係趕在宜蘭縣政府實施容積率前申請建照，可興建十二層樓，但因原告違約拒不給付價金，造成建造執照逾期，若重新申請因已實施容積率，僅能興建三層樓，土地也跌價，且被告預期原告會依約給付買賣價金，卻因上故而造成無法如期繳納銀行貸款，遭債權人聲請查封拍賣不動產，被告確實受有巨大損失等語資為抗辯。
三、原告主張其與訴外人即另一土地共有人宋榮源簽訂合建契約合作興建商業大樓，為此向被告購買系爭土地應有部分，雙方於買賣契約特別約定：「甲方（即原告）因擬與同段七四、七四之一地號土地所有人合建而成立，如合建契約不成立，本件買賣雙方同意終止契約，乙方（即被告）無條件將所收支票及價款無息返還甲方」之事項，原告並於訂約當日給付一、二期價款五百萬元，嗣原告與訴外人宋榮源之合建契約進行中因發生糾葛，致宋榮源發函解除契約之事實，有買賣契約、合作興建房屋契約書、支票、存證信函等在卷可佐，且為被告所不爭，堪信屬實。惟其據此提起本件訴訟，被告則執前詞置辯，故本件爭點乃在：（１）兩造買賣契約特別約定事項所定「合建不能成立」是否包括契約已成立嗣後解除之情形在內？（２）被告得否依兩造契約第十九條之約定沒收原告已給付之五百萬元？茲分述如下：
（一）按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人之真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文而更為曲解。又解釋契約，應斟酌立約當時之情形，及一切證據資以為斷定之標準，庶不失契約之真意。查本件原告雖主張其向被告購買系爭土地之應有部分，目的係欲與另一土地共有人宋榮源合建商業大樓，兩件契約應具有命運共同體，缺一不可之關係，所以買賣契約特別約定事項約明萬一合建契約不成立時被告即應退還所收領之價金，所謂合建契約不成立應包括事後解約在內，不論何種原因只要無法繼續興建就構成云云。惟查，所謂契約不成立，依文義解釋原則上應係指契約當事人互相所為之意思表示未能趨於一致之情形，如契約已因當事人之意思表示合致而成立，縱嗣後因故解除或終止契約，致使該契約自始或嗣後歸於消滅，應非屬前述之契約不成立之情形。再者，參酌兩造訂立系爭買買契約之過程，被告辯稱兩造為前開特別約定，乃因本件買賣契約與另一合建契約並非同時訂立，兩造間之買賣契約係在訂約當日早上先口頭講好，確認要出售，於同日下午四點多簽約，而原告與訴外人宋榮源之合建契約則等到晚上才簽約等語，而原告對於上開二份契約並非同時訂立，有先後之別之情亦不爭執，故被告辯稱所謂合建契約不成立係指因兩造間買賣契約先簽立，原告恐合建契約嗣後無法如願簽訂，故為此約定，衡與社會常情尚無不合。況依卷附原告與訴外人宋榮源之合作興建房屋契約書所示，渠等於契約第八條約定原告應「於指定時日開工後一千五百天內竣工」，可知本件合建工程預估需花費約四年之久始能完工，倘原告之主張為實，豈非不論興建期間已歷時多久，無論已施工之程度及是否發生可歸責於原告之事由，只要合建契約因故終止或解除，被告縱已收受大部分乃至全額之價金，實際上受有多年無法使用或利用上開土地之不利益，仍須將已收價款如數返還，此顯非當事人當初為系爭特別約定事項之真意。從而，堪認被告前開辯稱，應較原告之主張為可採。是本件原告既不否認其與訴外人宋榮源已簽訂合建契約並實際進行合建工程後解約，則其猶主張依前開契約特別約定事項請求被告如數返回價款，即無理由。
（二）次按，當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金；且違約金除當人另有訂定外，視為不履行而生損害之賠償總額。民法第二百五十條第一項、第二項前段定有明文。查系爭契約第十九條約定：「甲方如違約不履行本契約所訂條款之一時，願將已付定金價款全部歸由乙方沒收，如乙方違約不履行本契約所訂條款之一時，除應即將已收定金及價款全部退還與甲方外，並應即賠償與既受定金及價款同額之違約金交付甲方，各不得異議。」，上開條文雖載有「定金」之文字，然全部契約條文中僅於第三條給付方法：「（一）全部價款分十二期支付（一至十一期每期以新台幣貳佰伍拾萬元正，第十二期為參佰壹拾參萬玖仟元正）每月壹期。（二）訂約日支付二期價款計伍佰萬元正（支票兩紙，兌現日為87年5月1日及87年6月1日，各面額貳佰伍拾萬元正）。（三）前項二紙支票兌現後，乙方應塗銷全部抵押權設定，甲方再開具第三期至第八期之買賣價款，支票兌現日為87年7月1日至同年12月1日計支票六紙,總額壹仟伍佰萬元正。（四）第（三）項支票全部兌現後，乙方應提具有關全部過戶資料交付代書辦理移轉過戶登記手續。（五）本件土地過戶登記完竣後，甲方應依約將全部餘款開具支票四紙交付乙方(原則以88年元月1日為起日）。」旁另列有「定金」之項目，惟就定金之數額、給付時間及方式則完全沒有任何記載，尚難認有定金之約定存在。從而該契約第十九條有關「定金」之文字應屬贅載，是原告主張本件契約僅有違約金之約定，並無違約定金之約定，應堪採信。又被告主張本件契約成立後其已依約提供土地同意書交付原告使用、配合建築師辦理建築執照起造人名義變更等事宜，並已塗銷抵押權設定，其後原告即應再簽發第三至八期之買賣價金，然原告並未依約履行，被告仍然依誠信提供有關全部過戶資料交付土地代書辦理移轉過戶登記手續，然原告迭經其催告，仍未給付第三至八期之買賣價金之事實，則據其提出存證信函暨回執附卷為佐，並經本院調閱臺灣宜蘭地方法院檢察署八十八年度偵續字第三九號第六十八頁細閱無訛，且為原告所不爭執，堪信屬實，則原告未能依前開契約第三條之約定，於被告塗銷抵押權後給付第三至八期之價金，自已構成違約不履行上開契約所訂條款，而有給付違約金之義務，亦堪予認定。
（三）又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文，至於約定之違約金額是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準數額；是否相當須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，最高法院著有五十年台上字第十九號、一十九年上字第一五五四號等判例意旨可資參照。而按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條亦定有明文。是本件原告主張被告依約將系爭土地已付之價金五百萬元，全部充作違約金及損害賠償金，顯有過高，且被告並未受有任何損害，應全部返還，自應就此盡舉證之責，惟其未能提出實證以佐其說。且被告抗辯系爭買賣契約自八十七年四月間成立後，其就依約出具同意書將系爭土地交付原告使用，迄八十八年三月五日被告發函解除契約止，近一年之時間被告均無法使用上開土地，上開土地為建地，於八十七年間出售時因尚未實施容積率之限制，出售時可興建十二層之商業大樓，故雙方合意以每坪三十萬元之價格出售，總價款為三千零六十三萬九千元，嗣後已實施容積率之限制，該建地最多僅能興建三層樓等情，為原告所不爭執，但辯稱原有建照經展期後仍可至九十四年前有效，故被告（就容積率之限制）應該並未受有損害云云。然原告與訴外人宋榮源之合建契約既已解除，未能繼續興建，縱該建照得經延展，亦須有人願意依原設計圖樣續為興建方可，倘新承購者無意依原建照施做，必定要另行提出申請受到實施後容積率之拘束。從而被告再行出售存有前開限制，顯然已無法獲得與系爭契約相當之獲利，自屬受有損害，故被告依約將原告已付價金五百萬元，即相當於系爭買賣總價金三千零六十三萬九千元之百分之十六之款項，充作其損害賠償額，衡情尚難謂有過高，是原告主張被告並無受有損害，應予返還或請求本院酌減後判令返還，亦屬無據，不應准許。
四、綜右所述，本件原告依契約關係訴請被告返還其已給付之價金五百萬元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。又其假執行之聲請，亦因訴之駁回而失所附麗，爰併予駁回。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十一 年 三 月 十五 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭~B法 官 林翠華右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 九十一 年 三 月 二十 日~B法院書記官 沈峰巨