臺灣宜蘭地方法院民事判決 九十年度重訴字第五九號
原 告 乙○○被 告 甲○○右當事人間請求履行契約事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）六百二十萬元，及自支付命令繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算利息。並願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告與訴外人林美芳於民國八十一年七月六日向大誼建設股份有限公司（下稱大誼公司，負責人為李坤榮）及地主即被告，購買「東之馨華廈」Ａ、Ｂ、Ｃ棟第二層樓共三戶及二個停車場，買賣金額為一千四百二十萬元，原告又於八十一年八月購買「東之馨華廈」Ｃ棟一層及地下室全部，買賣金額為七百四十五萬元，兩者合計總金額為二千一百六十五萬元，其後林美芳將與原告合購之
Ａ、Ｂ、Ｃ棟二樓及二個停車場之債權讓與原告，原告以準備書狀繕本之送達為債權讓與之通知。
（二）因大誼公司與被告對原告保證原告所購地下室可做餐飲、商店或停車場使用，原告信以為真，因而決定購買，惟事後均無法獲准申請，經再三催告，亦不得要領，大誼公司及被告方面已無法履行上開約定，因之原告就其中Ｃ棟一樓（做為通往地下室餐飲用時之通道）及地下室全部及地下室二個停車位（做為餐飲用時，供客戶停車場使用）部分解除契約，並以準備書狀之送達為解除契約之意思表示。
（三）上開解除契約部分合計價金為八百十四萬元（包括地下室全部及Ｃ棟一層為七百四十五萬元，二個停車位為六十九萬元），另原告自交屋貸款起所付銀行利息四百二十六萬元，合計共一千二百六十萬元。因上開建物係大誼公司與被告合建，系爭買賣價金亦由大誼公司及被告各按二分之一領走，故經向冬山鄉公所申請調解，大誼公司負責人李坤榮同意退還上開金額之二分之一即六百二十萬元，另一半六百二十萬元即向本件被告請求。
三、對被告抗辯所為之陳述：被告抗辯兩造間並無買賣關係，為不足採，理由如下：
（一）不動產買賣債權契約，只要雙方就不動產之標的物與價金互相同意即成立，為不要式契約：
１、原告涉犯之恐嚇、毀損刑事案件及被告涉犯之詐欺刑事案件，業經確定，前者認定兩造間因不動產買賣而發生糾紛，後者認定被告有同意幫原告申請地下室為餐廳，雖事後未獲准許，屬債務不履行之民事糾葛。另原告亦將買賣價金匯入被告指定之帳戶，此點被告亦不爭執有收到上開金額。且經鈞院分別傳訊相關證人李坤榮、蔡欣芸等人，證稱買賣不動產價金均經被告同意才能售出，每一件簽約，甲○○都有在場參與等語，可見被告亦共同參與不動產買賣之債權契約，就買賣要件之標的及價金，有買賣之合意。
２、再者，被告為土地所有人，兩造亦簽訂不動產物權移轉之書面契約（即不動產移轉契約書），而移轉契約書所載移轉原因為「買賣」，此有地政機關之土地登記簿謄本記載及土地買賣所有權移轉契約書為證。換言之，本件不但不動產買賣之債權契約成立，且不動產物權移轉契約亦成立，並依上開契約，完成不動產所有權移轉登記手續，被告否認兩造有買賣關係存在，且完全未參與買賣事宜，即與事實不符。
（二）依原告涉嫌恐嚇、毀損案件之刑事認定：
１、被告甲○○涉嫌恐嚇、毀損之刑事案件，檢察官起訴書犯罪事實亦認定「乙○○與甲○○因房屋買賣而有所糾紛」，鈞院一審確定判決之犯罪事實亦認定「乙○○與甲○○因房屋買賣而有所糾紛」，可見刑事起訴書及判決書調查結果亦認定兩造間有「房屋買賣」事實，且因上開買賣事實而衍生糾紛，才有衍生上開毀損行為。被告辯稱「所有房屋均由建商李坤榮負責出售，告訴人從未予過問，且與告訴人無關，事後建商再將告訴人應分得之房屋部分，依比例付現給告訴人」「如何與客戶買賣我都沒有參與，只有過戶的時候有參與」云云（參見毀損一審刑卷第二十四頁），即與上開刑事起訴書、判決書認定不符。
２、證人李坤榮八十九年八月二十八日偵訊筆錄證稱「乙○○是向大誼公司買房子，但要經甲○○同意，地下室也是要經過甲○○同意，我聽建築師說可以登記為小吃部，但後來只能登記為防空避難室，沒辦法交給乙○○使用，因價款一半分給地主甲○○，他不願拿出來」（參見偵查卷第二十五頁），可見被告甲○○辯稱「不認識原告，未參與本件不動產買賣」，即與事實有出入。
３、被告甲○○於八十九年九月十五日偵訊筆錄亦稱「地下室部分我有同意退錢，但被告連同樓上的房子都要退，地下室部分我只分到八十萬元」（參見偵查卷第三十二頁），八十九年十一月二十三日偵訊筆錄亦稱「房子價款是五百三十五萬元，我分一半，地下室是一百六十萬，我分八十萬元，後來有說地下室無法使用，我要退還八十萬元，並附加二十萬元利息，但對方不願意。」（參見偵查卷第七十三頁反面），可見被告亦承認收受原告買賣價金，並同意退錢在案（惟僅就地下室部分）。
４、證人魏炎輝八十九年十月十三日偵訊筆錄亦證稱：「乙○○向甲○○買房子，後來房子無法使用，簡某要退屋還錢，但因金額相差太多，無法達成協議」（參見偵查卷第五十頁），證人劉添梧同日偵訊筆錄亦證稱「甲○○有拜託我陪同去乙○○家協調房屋買賣事宜，但沒有達成結果，當時建商也在場，也有一次在甲○○家邀簡某父子去協調，也沒有達成協商」（參見偵查卷第五十頁反面），可見兩造間確有不動產買賣糾紛，兩造才會分別請縣議員魏炎輝、劉添梧出面協調退錢事宜，因金額相差太多，才未達成協議。
５、證人李坤榮於毀損一審卷九十年八月二十八日證稱「八十八年十一月十日到乙○○家是協調要退錢不是退房子」「房屋買賣裁決權都是甲○○」（參見毀損一審卷第五十三頁及五十四頁），可見依證人李坤榮、魏炎輝、劉添梧證言，兩造已多次洽談購屋退款事宜，因退錢金額差距過大，才未達成協議（被告於毀損偵查卷亦坦承收受原告買賣價金，惟只願退地下室八十萬元加利息二十萬元），可見若雙方無買賣關係存在，兩造何必多次透過民意代表洽商購屋退款事宜呢？
（三）依承辦本件系爭不動產貸款之第一商業銀行羅東分行之函覆內容：
１、第一商業銀行羅東分行分別函覆鈞院稱「本分行存戶大誼建設有限公司帳號二六一─○一─○二一七六五號及甲○○帳號二六一─五○─○五八一五五帳號，於民國八十三年七月十三日存入款係由帳號二六一─五○─一五四六四二帳號林美芳四百二十萬元及帳號二六一─五○─一七三六三九帳號乙○○七百九十二萬三千一百七十元」，又稱「查民國八十三年七月十三日大誼建設股份有限公司入帳金額五百八十八萬二千二百七十五元，甲○○入帳金額六百零五萬八千元，係由林美芳存摺存款轉帳四百二十萬元及乙○○存摺存款，轉帳七百九十二萬三千一百七十元，差額十八萬二千八百九十五元係轉帳繳納吉賸製衣公司放款利息」、「本分行存戶大誼建設股份有限公司活期存款帳號二六一─一○─○二一七六五號於八十三年七月十三日存入五百八十八萬二千二百七十五元外，並無其他存入交易往來」。
２、可見原告將系爭不動產之部分買賣價金分別匯入大誼公司及被告帳戶，而非全部匯入大誼公司帳戶，可見原告之買賣關係存在於大誼公司與被告，否則原告豈會心甘情願肯將部分鉅額買賣價金直接匯入被告帳戶。亦與被告於毀損案件告訴狀所云「所有房屋均由建商李坤榮出售，告訴人從未過問，且與告訴人無關，事後建商再將告訴人應分得之房屋部分，依比例付現給告訴人」不符。
（四）依鈞院傳訊之證人證言：
１、鈞院傳訊證人李坤榮亦證稱「應該說是代表出面，但訂約是由我與甲○○共同和原告訂約，我與甲○○之間的契約是合建契約，就是我出資本，他出土地，共同銷售，買賣裁決權都是甲○○在決定，即房子要售出，須經他同意，如有人要買房子，價格是由他決定，買賣價金是由大誼與甲○○各分一半」「每一件簽約，甲○○都有在場參與，價格就算我們與客戶談好，也要經甲○○同意，我們才會簽約，如果有人介紹來訂約，我們預約與對方談價錢，但如果對方所談價金太低，甲○○也不會同意，一定要他滿意的價錢才會同意出售」「當時有一位建築師（應為設計師之誤），地下室可以作為餐廳，當時我、原告、被告、建築師均在場」「房子貸款下來，其中一半直接由乙○○匯給甲○○，一半匯給公司」「是因地下室無法作為餐廳而解除契約」（參見鈞院九十年十一月十五日筆錄）。
２、關於本件貸款撥款情形，證人李坤榮亦證稱「當時是在銀行辦理，貸款下來，一半要給甲○○，一半給公司，當時原告也有會同到銀行，承買戶也要到銀行辦手續，被告也有到銀行，要不然我也不知道他的帳號，貸款下來的錢，被告該分得多少，就直接撥給他」（參見九十年十一月十五日筆錄），亦與第一商業銀行羅東分行函覆鈞院內容相符。
３、鈞院傳訊證人黃順來亦證稱「曾以配偶潘瓊陵名義，購買宜蘭縣○○鎮○○路○○號五樓建物及土地，向李坤榮、甲○○二人同時購買，洽談二人都在，原來甲○○開價四百二十六萬元，李坤榮有意減到四百二十萬元，但是要經過甲○○同意，拖了三天，還是用原價四百二十六萬元，在甲○○家中簽約，價金我向銀行貸款三百多萬元，餘款我開了十二張面額相同支票，我親手交給甲○○、李坤榮二人，本件都是我處理，契約與李坤榮簽訂，在甲○○家中簽的，因要談減價六萬元事。」（參見鈞院九十一年一月十日筆錄），而證人黃順來於毀損案件亦證稱「證明我買同棟現址五樓房子，當時是乙○○介紹我向李坤榮買的，他開價四百五十萬，我殺價四百二十萬，李某說向董事長請示才能決定，後來成交，我問董事長是何人，他說就是甲○○」（參見偵查卷第五十五頁），後者因陳述比較簡易，未詳述過程，及不了解被告與李坤榮間之內部關係，惟二者大致相同（除開價部分恐記憶有誤外），並無被告所云「說詞矛盾」情形。
４、鈞院傳訊證人蔡欣芸亦證稱：「價金方面是建商要售出房子，都要被告同意，有人來看房子，有人出價，就要與被告商量，價格談妥以後才有簽約，契約打好後，要經過被告看過才可以簽，只要有賣就要拿給他看，經他看過同意才可以，我只知道如果一坪九萬五的話，要以九萬元出售要找被告商量，我是後來賣別的房子才知道價錢一定要經過地主同意」（參見鈞院九十一年三月三十一日筆錄），可見被告辯稱完全未參與不動產買賣（包括價金決定、買賣合約內容等），即與事實不符。
（五）依羅東地政事務所土地登記簿謄本記載，系爭土地係由被告甲○○以「買賣關係」出售給原告：
１、原告與大誼公司所簽訂之合約書，名稱僅是「房屋預定買賣契約書」，而系爭土地仍係被告甲○○所有，依羅東地政事務所土地登記簿謄本之記載，係由被告直接以「買賣」為原因，出售給原告，上開土地登記簿謄本為公文書，應推定為真正。
２、依兩造所簽訂土地買賣所有權移轉契約書，亦明載「出賣人甲○○，承買人乙○○」，並由被告甲○○出具印鑑證明正本、戶口名簿影本、身分證影本，並檢具上開文件向羅東地政事務所辦理所有權移轉登記，並經承辦代書即證人林淑貞證稱「本件先為分割，再為買賣，地主部分當事人自己蓋章，印鑑證明是地主自己去申請，且知道是要辦理土地所有權移轉登記之用」，可見被告對土地因買賣而辦理過戶事宜亦親自參與並非完全不知情。
（六）依大誼公司與被告所簽訂合建契約第三條之約定：
１、依大誼公司與被告間於八十一年一月二十三日所簽訂合建契約書第三條，已明文約定「分配比例以買賣總金額平分各二分之一」，換言之係每棟建物不動產出售之買賣價金，各分得二分之一。
２、因之不動產買賣價格之高低，牽涉被告之價金分配之利益，此所以出售系爭不動產買賣契約之總價金均需經過被告同意之原因，甚至必須與被告洽談總價金問題，買賣契約能否成立均要被告同意，換言之被告亦為買賣契約當事人之一，否則何需被告同意，建設公司即可自行決定。可見被告辯稱「其完全未參與合建之不動產之買賣事宜」，即與事實不符。
三、證據：提出不起訴處分書、處分書各乙份、房屋買賣契約書二份、調解書乙份、取款憑條二紙、存款憑條一紙、收入傳票乙份、取款憑條二份、活期存款存款憑條二份、合建契約書、土地登記簿謄本、檢察官審核再議意見書、毀損告訴狀、土地申請書及附件之買賣契約書、印鑑證明、身分證明、土地增值稅繳款書收據（均影本）各乙份。並聲請訊問證人李坤榮、黃順來、蔡欣芸、林淑貞。另聲請調取台灣宜蘭地方法院檢察署八十九年度偵字第二二六九號刑事偵查卷宗。
乙、被告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：
壹、本件事實：
（一）緣於八十一年元月廿三日，被告以所有座落○○○鎮○○段○○○○號」土地，與大誼公司（負責人為李坤榮）簽立「房屋合建契約」，並約定：「所建房屋被告分配二分之一，但所有房屋均由建商李坤榮負責出售，事後建商再將被告應分得之房屋部分，依比例付現給被告，而未賣出之房屋則過戶給被告。」因此，被告從未過問售屋事宜，亦不知建商如何與承買戶訂立買賣契約。
（二）據原告主張：「伊於八十一年八月向建商李坤榮預購上開七七九地號土地上所建Ｃ棟壹樓及地下室全部，並簽立房屋預定買賣契約書」，詎俟後原告反悔不買，卻要求被告代償其所支付給建商之價金，被告則告以「上開房屋並非被告賣給原告，且被告並非建設公司股東，又從未向原告收取任何價款，故無義務代還退款」，豈知，原告卻因此而脅迫、恐嚇並毀損被告住宅，業經鈞院刑事庭判決有罪在案。
（三）被告與大誼公司合建完成後，曾於八十二年五月十一日為合建之結算，此有雙方簽署之協議書為憑，足見被告僅與大誼公司間存有合建關係，與原告則無任何買賣契約關係，此由原告所提出之調解書，其聲請調解對象為大誼公司負責人李坤榮，而非被告，亦可得明證。
（四）被告非系爭買賣契約之當事人：
１、被告僅係提供土地與大誼建設公司合建房屋之地主，所有合建房屋，被告除依合建契約分得買賣總金額的二分之一外，均由建商李坤榮負責出售，被告從未予過問。因此，本件原告所購房屋及地下室，絕非被告所賣出，而係原告向大誼公司所洽購，此有原告所提出其與大誼建設公司於八十一年八月所簽訂之房屋預定買賣契約書可稽。
２、本件買賣縱有債權債務糾紛，亦應存在於締約當事人之原告與大誼公司間，要與被告無涉，原告遽向被告請求給付六百二十萬元，洵屬無理由。
貳、就原告九十年十一月十五日準備狀所稱：「被告亦參與本件不動產買賣及系爭不動產中之地下室可做餐廳使用之洽商」、「原告依被告及大誼公司指示，將系爭不動產之買賣價金匯入其帳戶內，可見兩造間確有買賣契約存在」云云等語，顯非實在，茲說明如后：
（一）被告於八十一年一月廿三日與大誼公司簽訂合建契約後，從未曾參與任何售屋事宜：
１、被告於八十一年初以所有座落○○○鎮○○段○○○○號」土地與大誼公司合建房屋，有關合建房屋之樓層及面積等合建事宜，被告當然要與大誼公司負責人李坤榮溝通意見，至於房屋出售事宜，則為大誼公司所負責，與被告無關，此可由所有承買戶均係與大誼公司簽約，而非與被告簽約，包括原告乙○○之契約亦如此，可為明證。
２、又「債權債務之主體，以締結契約之當事人為準」，此有最高法院十七年上字第九０六號判例可據，職是，原告以：「大誼公司出售不動產給原告，保證地下室可以申請做餐廳，當時被告亦在場參與」云云，主張被告亦為契約當事人，要與上開最高法院判例意旨不符。況被告並無所稱在場參與之事，且縱然在場洽商，既非與原告簽約之人，亦非契約當事人。
（二）被告於八十一年五月十一日與大誼公司協議合建分配，此有大誼公司與被告所簽署之協議書為憑，並有大誼公司之會計小姐親筆所列之分配明細表可證，由分配明細表中可知，就未售出房屋，被告除了分配部分房屋外，其餘大誼公司尚應給付被告甲○○八百零五萬八千元正。
（三）八十三年七月十三日建商李坤榮通知所有承買戶（包括原告）至第一銀行羅東分行一起辦理房貸對保放款手續，因銀行放款後，建商即有資金收入，故建商李坤榮同時通知被告前去銀行，俾給付合建分配款給被告，按依被證四、五所載，李坤榮共應給付被告八百零五萬八千元，但當天建商李坤榮僅給付六百零五萬八千元，故被告旋即親筆書寫存款憑條，將該筆款項存入自己帳戶內，惟實際上，被告並未與建商在銀行內清點現金，而是由建商以承買戶所給付之價款（房貸），由銀行內部作業完成放款及付款轉帳手續，期間之所發生之法律關係，包含二者，一為建商與承買戶之付款關係，二為建商與地主（即被告）之付款關係，二者完全不同，原告欲藉此混淆事實，主張兩造間有買賣關係，實屬不可理諭。
參、就原告九十一年四月九日準備狀主張：「兩造已多次洽談購屋退款事宜，因退錢金額差距過大，才未達成協議」乙節，駁斥如下：
（一）查八十一年間，被告與建商李坤榮簽訂合建契約書後，被告即提供所有坐落○○○鎮○○段○○○○號」土地予李坤榮興建房屋，興建之初，李坤榮向被告承諾地下室部分將作為地下停車場用，詎料，房屋完工後，李坤榮開始負責銷售房屋，且將地下室全部售予原告，據聞原告準備將之作為營業用途。
（二）被告在獲悉李坤榮將地下室出售後，極力向李坤榮表示反對，認地下室應作為停車場才合法，不應違規變更他用，並曾透過大誼公司另一股東羅明豐，勸李坤榮不能出售地下室，惟李坤榮藉詞「與買主（即原告）除簽訂買賣契約，並已收受部分價款無法退還」等語敷衍，之後，被告曾偶遇原告時，即好言要求原告不要買系爭地下室，但原告卻反而向被告表示：「契約又不是跟你訂的，你無權要求」。
（三）次查八十八年間，原告因系爭地下室無法變更為營業用途，反悔不買，遂向李坤榮提出解除買賣契約之要求，李坤榮因故應允其要求，惟李坤榮沒錢退還巨額價金，竟轉而配合原告，向被告索討前已結算合建，給付予被告的二分之一合建分配款，被告認該買賣契約係原告與大誼公司簽訂，況被告曾表示反對之意，當然不願依原告之要求予以代還價金，此後原告即一再恐嚇、威脅並毀損被告住宅，原告犯行業經 鈞院刑事庭判決有罪在案 。
（四）末查被告受迫於原告蠻橫無理之暴行，為息事寧人不得已與原告就系爭買賣進行協議，商議中被告表示願意退還地下室部分之價金一百萬元（被告分得之二分之一價金八十萬元，另補高額利息二十萬元），詎料，原告竟要求被告應退還八百萬元，致雙方無法達成共識，原告為使被告屈服，復使用暴力，被告遂提出另案之刑事告訴。
（五）綜上所述，在協議洽商期間，被告表示願意代還價金予原告，並非基於買賣關係（蓋兩造自始即未簽訂任何買賣契約，被告亦未向原告收取任何價款），乃因當時原告與其子簡睿宸兩人一再恐嚇、威脅被告，被告為求己身及家人安全只好出面與其協議，但無法達成協議，職是，原告所陳兩造間為不動產買賣糾紛，顯與事實不符。
肆、就原告主張「原告所購買之土地持分係由被告直接移轉給原告，且依土地謄本之記載，登記原因為買賣，可見兩造間就系爭不動產確有買賣關係存在」乙節，駁斥如下：查被告與建商李坤榮簽定合建契約之初，雙方即約定土地辦理過戶部分，由被告直接移轉土地所有權予房屋買主，此為一般建商與地主為便宜行事之常態，職是，被告係基於與大誼公司間之合建契約（即被告與大誼公司之內部關係），故將土地所有權移轉與原告。
伍、本件原告請求傳訊之證人李坤榮及黃順來、蔡欣芸，其證詞乃為偏袒原告而為偽證，說明如后：
（一）證人黃順來部分（曾為原告所經營貨運行的靠行司機）：
１、查證人黃順來於前開刑案證述：「（問：你到庭證明何事？）證明我買同棟現址五樓房子，當時是乙○○介紹我向李坤榮買的，他開價四百五十萬元，我殺價四百二十萬元，李某說要向董事長請示才能決定，後來房子成交，我問董事長是何人，他說就是甲○○．．．」惟查，以上筆錄所稱被告係大誼建設公司董事長乙事，乃子虛烏有，當然更不可能由被告決定是否出售房子。
２、而黃順來於本案九十一年一月十日筆錄則證述：「（問：向何人購買？）向李坤榮、甲○○兩位同時購買。（問：與何人洽談購屋事宜？洽談經過？如何支付價金？）兩人都在，原來甲○○開價四百廿六萬，李坤榮有意減到四百二十萬元，但是要經過甲○○同意，拖了三天，還是用原價四百廿六萬元．．．價金我向銀行貸款三百多萬，餘款我開了十二張面額相同支票，我親手交給甲○○、李坤榮二人。」
３、由以上摘錄之筆錄內容，可知黃順來之證述前後不一，顯然係與原告事前串證，蓋黃順來從未交付支票給被告，被告亦未參與其買賣過程，此可由支票係何人兌現予以查證，黃順來曾經是原告所經營貨運行的靠行司機，雙方關係密切，故其為原告出庭偽證。
４、又就九十一年一月十日筆錄中，證人黃順來證述：「在甲○○家中簽約（指系爭房屋買賣契約）」乙節，茲澄清如下：
（１）查八十六年間被告與建商李坤榮簽訂合建契約，為便於合建案內房地，遂將自己住家一樓（門牌號碼○○○鎮○○路○號，共計三層樓）無償借予李坤榮，供其作為售屋中心使用。
（２）又被告將住家一樓借予李坤榮之前，即先自費將一樓樓梯裝潢隔間，使其與一樓售屋中心完全分隔，並另於一樓樓梯口裝設通往二樓之大門，以管制外人進出（售屋中心亦另設出入大門），職是，被告僅係將一樓無償借予建商使用，要無參與任何房屋銷售與簽約，原告明知而欲藉此混淆事實，實乃居心不良。
（二）證人李坤榮部分：
１、李坤榮於另刑事案八十九年九月十五日偵訊筆錄證陳：「（問：乙○○買甲○○土地上所蓋的房地是何人介紹？）簡某和我是多年朋友，他到公司來，我向他推銷此房地。（問：地下室買賣是何人向乙○○推銷？）他原來是買二樓，後來看到地下室很大，就主動向我表示要買地下室」。
２、又證人李坤榮於八十九年十月廿三日在上開刑事案主動以證人身分提出陳報狀，企圖為乙○○脫免刑責，但其仍坦承：「地主（指被告）與陳報人（指李坤榮）就合建案件達成協議，其中特別約定『銷售及收款由陳報人公司負責，惟每筆不動產之銷售金額，苟低於牌（定）價時，則應由地主裁量是否出售』」（事實上，被告與李坤榮所訂立之合建契約並無此項約定）。
３、而李坤榮於本件九十年十二月十三日筆錄則證述：「（問：原告購買本件系爭不動產，被告是否與大誼建設公司共同參與簽約事宜？）應該是說我代表公司出面，但訂約是由我與甲○○共同和原告訂約，我與甲○○之間的契約是合建契約，就是我出資本，他出土地，共同銷售，買賣裁決權都是甲○○在決定，即房子要售出須經他的同意，如有人要買房子，價格是由他決定，買賣價金由大誼與甲○○各分一半。（問：簽訂契約書甲○○是否有參與？）每一件簽約，甲○○都有在場參與，價格就算我們與客戶談好，也要經過甲○○同意，我們才會簽契約，如果有人介紹來訂約，我們預先與對方談價錢，但如果對方所談價金太低，甲○○也不會同意，一定要他滿意的價錢才會同意出售。」
４、證人李坤榮上開證詞，由前後矛盾之情形以觀，可知係偏袒原告之述，被告與大誼建設公司間純屬合建關係，本件買賣乃大誼公司與原告間之契約，被告非契約的當事人，茲說明如下：
（１）李坤榮於八十九年八月二十八日上開刑事案偵查中證述：「（問：認識甲○○？）他是地主，大誼公司曾找他合建房子。（問：他是否大誼公司股東？）不是」俟後，原告於另刑事案及本案一再指陳被告係大誼公司股東之一，李坤榮旋即配合改口稱「被告係大誼公司股東」，事實上被告並非大誼公司股東。
（２）若李坤榮所言為真，被告果有「買賣裁決權」，何以合建契約中未明文約定，又如前所述，李坤榮既已肯定表示被告並非公司股東，則被告如何能獨攬「買賣裁決權」。
５、另證人李坤榮證陳：「買賣裁決權都是由被告在決定」、「每一次簽約，被告都有在場」云云，顯係偽證，茲說明如下：
（１）查案內系爭房屋完工後，建商李坤榮即自行銷售，被告從未過問，直至八十二年五月十一日李坤榮主動與被告結算售屋所得之價款並簽定協議書，協議書中第一項載明「李坤榮願補貼被告五十四萬元，補貼部分包含地下室及二樓賣價問題」，事實上，「地下室及二樓賣價問題」係指李坤榮超挖地下室面積售予原告，而李坤榮並未告知被告（李坤榮原欲將超挖部分出售所得之價金中飽私囊），惟被告一再要求將地下室收回，李坤榮遂供出超挖地下室乙事，並向被告承諾除補貼被告房屋整修之費用外（蓋合建之房屋李坤榮均未依約使用指定之建材，致被告於分得空屋後，尚須自費再行整修），地下室超挖部分出售所得之價金亦平分予被告。
（２）次查依李坤榮所言「房屋買賣之價額均須被告看過、答應後才能與買主簽訂契約，簽約時被告亦在場（監視）」云云，惟查被告並非大誼公司股東，李坤榮等大誼公司股東何以將買賣房屋乙事完全交由被告決定，而公司股東對於房屋價額竟無權參與議價或有異議，此種說詞實有違經驗法則，其證詞顯不實在，要無可採。
（三）證人蔡欣芸部分：被告否認證人蔡欣芸於九十一年三月二十一日庭訊筆錄之證述內容，蓋：建商李坤榮自開始銷售房屋起，即時常更換推銷預售屋之人員，有時亦聘請外縣市人員，而查證人蔡欣芸僅受僱數日而已，其證述之內容可知係聽聞自李坤榮，惟李坤榮之證詞有偏袒不實之情，甚至蓄意歪曲偽證已詳如前述，職是，證人蔡欣芸之證詞自無可採。
三、證據：提出土地登記謄本、八十一年一月三十三日合建契約書、八十二年五月十一日合建結算協議書、合建分配表為證。又請求調取本院九十年度易字第一八九號毀損刑事案卷。另請求函詢第一商業銀行羅東分行大誼公司及被告於八十三年七月十一日存入款，係以何種方式轉入、又當日大誼公司入帳金額為五百八十八萬二千二百七十五元，被告入帳金額為六百零五萬八千元，合計為一千一百九十四萬零二百七十五元，與林美芳及原告二人合計之款項一千二百一十二萬三千一百七十元，金額不相符之原因，另八十三年七月十三日除有五百八十八萬二千二百七十五元存入款項外，同日有其他款項存入等情。
理 由
一、原告主張：原告與訴外人林美芳於八十一年七月六日向大誼公司及原告購買「東之馨華廈」Ａ、Ｂ、Ｃ棟第二層樓共三戶及二個停車場，買賣金額為一千四百二十萬元，原告又於八十一年八月購買「東之馨華廈」Ｃ棟一層及地下室全部，買賣金額為七百四十五萬元。原告已給付上開買賣價金與被告與大誼公司。依兩造及大誼公司間買賣契約之約定，保證原告所購地下室可做餐飲、商店或停車場，原告信以為真，因而決定購買，惟事後均無法獲准申請，大誼公司及被告已無法履行上開約定，因之原告就其中Ｃ棟一樓、地下室全部及地下室二個停車位部分解除契約，並以準備書狀之送達為解除契約之意思表示。又林美芳將與原告合購之Ａ、Ｂ、Ｃ棟二樓及二個停車場權利債權讓與原告，原告已以準備書狀繕本之送達為債權讓與之通知。從而，被告及大誼公司應返還買賣價金八百十四萬元（包括地下室全部及Ｃ棟一層為七百四十五萬元，二個停車位為六十九萬元），及原告自交屋貸款起所付銀行利息四百二十六萬元，合計共一千二百六十萬元，故大誼公司已同意退還上開金額之二分之一即六百二十萬元，爰依兩造間買賣契約解除後之回復原狀請求權，請求被告給付另二分之一即六百二十萬元及自支付命令狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息等語。被告則以：兩造間並無買賣關係；被告僅係以其所有土地與大誼公司合建，均未過問售屋事宜，售屋事宜為均大誼公司所處理；被告所受領之買賣價金，係大誼公司基於其與被告間之合建契約而為給付等語置辯。
二、原告主張：原告與訴外人林美芳於八十一年七月六日向大誼公司購買「東之馨華廈」Ａ、Ｂ、Ｃ棟第二層樓共三戶及二個停車場，買賣金額為一千四百二十萬元，原告又於八十一年八月購買「東之馨華廈」Ｃ棟一層及地下室全部，買賣金額為七百四十五萬元，原告已給付上開買賣價金。訴外人林美芳已將與原告合購之
Ａ、Ｂ、Ｃ棟二樓及二個停車場之債權讓與原告。因原告所購地下室無法做為餐飲、商店或停車場使用，因之原告就其中Ｃ棟一樓、地下室全部及地下室二個停車位部分解除契約等情，業據提出買賣契約書二份、宜蘭縣冬山鄉調解委員會就被告與李坤榮房屋買賣爭議之調解書為證，且為被告所不爭，應堪信為真實。
三、原告主張被告亦為上開買賣契約之當事人，惟為被告所否認，辯稱：系爭買賣契約被告均未參與，該買賣契約之當事人應為原告與大誼公司等語。則本件爭點厥為：被告是否為系爭買賣契約之當事人。就此項法律關係成立之要件事實，自應由原告負舉證責任。
四、經查，原告所提出其與大誼公司之房屋預定買賣契約書，第一條載明「買賣標的標示（一）土地座落宜蘭縣○○鎮○○段○○○○號土地內（二）房屋座落：前開土地所在地號內，所建東之馨華廈地上六層、第Ａ、Ｂ、Ｃ棟第貳樓房屋計參戶．．．」。自形式觀之，上開房屋預定買賣契約書就土地及房屋已分別標示明確，應指兩者均為買賣之標的物。且原告自承，其所給付之買賣價金包括土地與建物在內（卷二八七頁），而買賣契約書後亦載明分期付款之記載及給付情形，即本件買賣價金係分期給付，於銀行貸款撥付前，分三十三期給付，並無區分房屋或土地之買賣價金。據此，本件原告所買受之標的物應係包括土地及建物。惟本件就土地部分未見有其他書面契約，則堪認上開房屋預定買賣契約書所約定之買賣標的物，確為系爭土地及建物。因之，苟被告為契約當事人，應一同訂立本件之契約，並簽名於其上，乃上開房屋買賣契約書僅有原告與大誼公司所簽訂，而未有被告簽名，顯與常情不符。
五、又查，依上開房屋預定買賣契約書第九條載明「本大樓建築及土地產權移轉登記手續，甲方同意由乙方統籌委託專業合格代書辦理，本戶所需移轉登記文件及用印，甲方應於乙方通知日起七天內備齊會同辦理．．．」；第十條第一項第四款約定：「甲方所購本土地之地價稅，自移轉過戶日起，依比例由甲方負擔，本土地移轉時之增值稅由乙方負擔。」足見大誼公司對原告所負義務，亦包括土地所有權之移轉。從而堪認就系爭土地部分，亦係原告與大誼公司間成立買賣契約。
六、原告主張系爭不動產買賣簽約過程被告均在場參與，買賣價金亦經被告同意後始能售出，因而被告為買賣契約之當事人等語，為被告所否認。經查：
（一）證人李坤榮證稱「．．．我與甲○○之間的契約是合建契約，就是我出資本，他出土地，共同銷售，買賣裁決權都是甲○○在決定，即房子要售出，須經他同意，如有人要買房子，價格是由他決定．．．」「每一件簽約，甲○○都有在場參與，價格就算我們與客戶談好，也要經甲○○同意，我們才會簽約，如果有人介紹來訂約，我們預約與對方談價錢，但如果對方所談價金太低，甲○○也不會同意，一定要他滿意的價錢才會同意出售」（本院九十年十一月十五日筆錄，卷第一○二、一○三頁）。又證人李坤榮於台灣宜蘭地方法院檢察署八十九年偵孚第二二六九號原告涉嫌恐嚇、毀損之刑事偵查案件中，在八十九年十月二十三日以證人身分提出陳報狀，狀稱：「地主（指被告）與陳報人（指李坤榮）就合建案件達成協議，其中特別約定『銷售及收款由陳報人公司負責，惟每筆不動產之銷售金額，苟低於牌（定）價時，則應由地主裁量是否出售』」等語，亦核與本院中之陳述相符。至證人李坤榮於該刑事偵查案件八十九年九月十五日偵訊筆錄證陳：「（問：乙○○買甲○○土地上所蓋的房地是何人介紹？）簡某和我是多年朋友，他到公司來，我向他推銷此房地。（問：地下室買賣是何人向乙○○推銷？）他原來是買二樓，後來看到地下室很大，就主動向我表示要買地下室」等語，則未就系爭買賣價金被告是否有決定權為陳述，則被告以證人之上開之陳述，即謂證人李坤榮在本件之陳述為虛偽，應不足採。
（二）證人即系爭「東之馨華夏」之另承買戶黃順來於本院證稱：「（是否以配偶潘瓊陵名義，購買宜蘭縣○○鎮○○路○○號五樓建物及土地？）是，洽談時二人都在，原來甲○○開價四百二十六萬元，李坤榮有意減到四百二十萬元，但是要經過甲○○同意，拖了三天，還是用原價四百二十六萬元，在甲○○家中簽約，價金我向銀行貸款三百多萬元，餘款我開了十二張面額相同支票，我親手交給甲○○、李坤榮二人，本件都是我處理，契約與李坤榮簽訂，在甲○○家中簽的，因要談減價六萬元事。」（本院九十一年一月十日筆錄，卷第一三八頁），上開證述與其於右開偵查案件中所證「我買同棟現址五樓房子，當時是乙○○介紹我向李坤榮買的，他開價四百五十萬，我殺價四百二十萬，李某說向董事長請示才能決定，後來成交，我問董事長是何人，他說就是甲○○」（見偵查卷第五十五頁）等語，關於買賣價金應經被告同意乙節，並無二致。則證人黃萬來所證稱買買價金應經被告同意部分之證述，應堪採信。至買賣契約訂立時被告是否在場部分，與在本件所陳述不符，而後者之陳述時間較早，斯時之陳述記憶較為清晰，受利害關係人左右之時間較短，應以其於偵查中之陳述較為可採。
（三）證人即大誼公司之售屋人員蔡欣芸證稱：「價金方面是建商要售出房子，都要被告同意，有人來看房子，有人出價，就要與被告商量，價格談妥以後才有簽約，契約打好後，要經過被告看過才可以簽，只要有賣就要拿給他看，經他看過同意才可以，我只知道如果一坪九萬五的話，要以九萬元出售要找被告商量，我是後來賣別的房子才知道價錢一定要經過地主同意」（本院九十一年三月三十一日筆錄，卷第一八六頁），又證人蔡欣芸任職期間為八十二年至八十五年，就上開情形應得親自見聞，其證述應堪採信。被告以證人蔡欣芸僅受僱數日而主張其證述不實云云，自無足採。從而，原告主張被告就本件買賣價金之參與及決定權確有參與等語，應堪採信。
（四）惟查，被告就本件買賣價金固有參與及決定權，惟依證人李坤榮、蔡欣芸之證述及黃萬來在偵查中之證述，被告就買賣價金之參與及決定，均係向透過大誼公司法定代理人李坤榮為之。且因其與大誼公司法定代理人李坤榮訂立合建契約書，約定由被告提供土地，由李坤榮所代表之建設公司出資興建，並約定以買賣價金總金額均分各得二分之一，有被告所提出之合建契約書為證，則買賣價金之多寡，攸關被告所得分配之金額，故被告參與買賣價金之決定，係基於自身所得分配之利益，並非自居為買賣契約之當事人而向買受人為要約或承諾，更非有意使自己成為履行系爭買賣契約之義務人，是尚難以被告有買賣價金決定權一事，推認被告為本件買賣契約之當事人。
（五）又李坤榮固證稱：「當時有一位建築師（應為設計師之誤），地下室可以作為餐廳，當時我、原告、被告、建築師均在場」等語，依同上之經驗法則，因房地之售出，攸關被告分配之利益，故被告應有在場勸說。惟被告僅係地主，依常情對建築法規應不甚了解，其在場勸說，僅在促成買賣之成交，並非有意擔保契約之履行，或自任契約當事人。是原告此部分之主張亦不足採。
（六）至被告於右開偵查案件中表示願退還八十萬元，及證人即為兩造調解之縣議員魏炎輝於八十九年十月十三日偵訊筆錄證稱：「乙○○向甲○○買房子，後來房子無法使用，簡某要退屋還錢，但因金額相差太多，無法達成協議」（見偵查卷第五十頁）、證人劉添梧證稱「甲○○有拜託我陪同去乙○○家協調房屋買賣事宜，但沒有達成結果，當時建商也在場，也有一次在甲○○家邀簡某父子去協調，也沒有達成協商」（見偵查卷第五十頁反面），等語，均僅足以證明兩造間確有系爭不動產買賣糾紛，因原告認其有權向被告請求返還價金，而央人調解之過程及被告讓步之條件，尚不足以證人兩造有買賣之合意，原告此部分之主張，亦不足採。
七、至於原告提出之不動產移轉契約書，並非兩造間之不動產契約，係申請辦理土地所有權移轉登記之文件，而其上固載「出賣人甲○○，承買人乙○○」，並由被告甲○○出具印鑑證明正本、戶口名簿影本、身分證影本，並檢具上開文件向羅東地政事務所辦理所有權移轉登記，均係被告為履行對李坤榮移轉土地所有權之義務，所為之行為，此據證人即辦理本件土地所有權移轉登記之代書事務所人員林淑貞於本院證稱：「土地買賣所有權移轉契約書是純粹為了向地政事務所辦理送件，而辦理土地移轉登記使用，至於他們之間的私契我不了解」等語即明。是上開不動產移轉契約書，與兩造間是否有不動產買賣之債權契約與物權移轉契約，要屬無涉。
八、又原告涉嫌恐嚇毀損之刑事案件，檢察官起訴書犯罪事實所認定「乙○○與甲○○因房屋買賣而有所糾紛」、本院確定判決之犯罪事實亦認定「乙○○與甲○○因房屋買賣而有所糾紛」等語，僅在說明兩造間有房屋買賣之糾紛，又上開刑事案件係審理原告涉嫌恐嚇毀損之犯罪事實，並未就兩造間是否有買賣關係為審酌，原告舉上開起訴書及判決書，而認刑事案件認定兩造間有「房屋買賣」事實，顯屬無據。
九、原告主張被告於八十三年七月十三日所受領六百零五萬八千元，與大誼公司所受領之五百八十八萬二千二百七十五元，為以系爭不動產向銀行辦理抵押貸款，經銀行撥付貸款後，由原告存摺存款七百九十二萬三千一百七十元及林美芳存摺存款四百二十萬元轉帳入戶等情，為被告所不爭執，且有第一商業銀行羅東分行九十年十一月二十七日一羅東字第六○七號函為證。惟原告主張由此即足以證明原告向被告給付買賣價金等語，則為被告所否認。經查，上開證據僅足以顯示原告將系爭不動產之部分買賣價金分別匯入大誼公司及被告帳戶，而非全部匯入大誼公司帳戶，尚難認原告係基於給付兩造間買賣價金之意思，對被告提出給付，及被告係基於其與原告有買賣關係，而受領原告之給付。況查，大誼公司於八十二年五月十一日與被告結算合建分配並簽定協議書，業據被告提出合建結算協議書（卷第九十頁）為證。又依被告與大誼公司間合建契約之約定，大誼公司原即應分配買賣價金之一半與被告，而被告應受分配之款項為八百零五萬八千元，復有結算計算一紙（卷第一一七、一一八頁）為證。從而，被告經李坤榮之通知，於八十三年七月十三日通知被告前去銀行領取合建分配款，本屬合情。據此，當日被告所存入之該筆款項，顯係因大誼公司以原告所給付與大誼公司之買賣價金，轉付於被告，故被告顯非基於受領買賣價金之意思，而受領原告之給付。而原告所為之給付，則係依兩造所訂買賣契約書之約定，所應給付與大誼公司之尾款，有系爭房屋預定買賣契約書付款方式「銀行貸款」項下之金額可資證明。至上開給付之方式為原告將部分買賣價金直接匯入被告帳戶，則係為給付之便利，使大誼公司一方面得受領原告之給付，一方面可履行其與被告間合建契約之約定，省卻多餘之付款程序。惟當事人間給付之對象及提出給付之原因關係，自不因程序之省略而有所改變。從而，原告此部分之抗辯，仍不足採。
十、綜上，原告未能提出證據證明兩造間有買賣系爭土地及建物之合意，其主張應不足採。從而，原告向被告主張解除契約並請求返還價金，為無理由，應予駁回。
又原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
十一、本件事證已臻明確，兩造其餘主張或舉證，經審酌後，與判決之結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
十二、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。中 華 民 國 九十一 年 十二 月 五 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭~B法 官 謝佩玲右正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於收受送達後廿日內向本院提出上訴狀(須附繕本)。
中 華 民 國 九十一 年 十二 月 十三 日~B法院書記官 許麗汝