臺灣宜蘭地方法院民事判決 93年度簡上字第44號上 訴 人 甲○○
乙○○共 同訴訟代理人 丙○○被上訴 人 丁○○上列當事人間返還土地事件，上訴人對於中華民國93年7 月21日本院宜蘭簡易庭92年度宜簡字第156 號第一審判決提起上訴，本院於94年4 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：緣坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○ ○號及其上門牌號碼宜蘭縣○○鄉○鎮村○○路○ 段○○○ 號建物為上訴人乙○○所有，另同段259 地號土地則為上訴人甲○○所有。
上訴人2 人前將上開房地委託予訴外人即上訴人訴訟代理人丙○○管理，92年9 月15日丙○○以其名義，將上開房屋及南側土地出租予被告，約定月租新臺幣（下同）13,000元，租期至95年9月14日止，並於契約第11、12條約定房屋若有改裝施設之必要，承租人應取得出租人之同意後自行裝設，但不得損害原有建築，且不得供非法使用或存放危險物品影響公共安全。詎被上訴人未經出租人之同意，並違反區域計畫法地目使用編定之規定，擅自在前開土地上私設貨櫃屋作為檳榔攤使用，經丙○○促其回復原狀，未予置理，故丙○○已於92年11月27日發函終止租約，被上訴人繼續占有使用前開房地，應屬無權占有，並獲有相當於租金之不當得利，致上訴人受有損害。又本件上訴後被上訴人雖於93年10月25日遷出及搬離貨櫃屋，惟猶主張與丙○○之租賃關係仍然存在，然其於同年10月28日寄發予丙○○之存證信函，亦自承有「填地、田井（填井）、2 樓重建、水電、油漆、裝潢…等」行為，仍屬違反前開契約第11條之規定，若鈞院審理結果認為不得以被上訴人興建貨櫃屋而終止租約，併對被上訴人前揭行為，另以93年10月12日上訴理由狀繕本之送達再為終止租賃契約之意思表示，故被上訴人仍構成無權占有。為此依民法第767 條、第454 條、第179 條等規定，訴請被上訴人應將前開租用之房屋騰空，將如附圖所示之貨櫃屋拆除後，將前開房地返還予上訴人，並應自92年12月16日起至93年10月25日止按月給付上訴人13,000元。
二、被上訴人則以：其與丙○○所簽訂之租賃契約第11、12條僅就房屋為規範，並未及於土地，契約沒有約定不得設置貨櫃，且該貨櫃屋也是活動的，所以上訴人並無違反租約或法律規定之情事。當初承租之前就有向丙○○的母親說過是要做汽車修理廠，需要整修承租的房屋，也有說過要設置檳榔攤，他母親表示可先行著手開始整修，92年9 月14日就做好，同年月15日才和丙○○簽約，他母親還說因為提前使用要補貼2,000 元，並已付款。簽約時丙○○有先到系爭承租房地，有看到房屋整修的情形，不過貨櫃屋還沒有放，是同年11月初才放的，其承租房屋和土地本來就是要利用，放置貨櫃屋應屬合理使用，丙○○擅自終止租約，並無依據。詎原審判決上訴人敗訴後，上訴人仍不時前來騷擾、出言辱罵，因不堪其擾，被上訴人乃於93年10月25日自前開房屋遷出、將貨櫃屋搬離，並於同年月28日寄發存證信函告知丙○○上情。其雖然因經搬走，但與丙○○之租賃關係應該還是有效，，是上訴人請求被上訴人應自前開房屋遷出、將貨櫃屋搬離後返還房地，並無理由。至於承租期間其雖應給付租金予丙○○，但不是付給上訴人，兩造間並無租賃關係，上訴人請求其應按月給付13,000元之不當得利，亦無理由等語資為抗辯。
三、本件原審對於上訴人之請求，判決上訴人全部敗訴，並駁回其假執行之聲請，上訴人全部聲明不服，求為廢棄原判決，並請求判決：（一）被上訴人應將坐落宜蘭縣壯東段258 地號土地及其上門牌號碼宜蘭縣○○鄉○鎮村○○路○ 段○○○號之房屋騰空返還原告乙○○；（二）被告應將坐落宜蘭縣壯東段259地號土地上如附圖所示之貨櫃屋（面積14.76平方公尺）拆除，並將土地返還原告甲○○；（三）被告應自92年12月16日起至93年10月25日止，按月給付上訴人2人13,000元。被上訴人則求為判決駁回上訴。
四、兩造不爭執之事實：
（一）坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○ ○號，地目田（使用分區為一般農業區農牧用地），面積2,243 平方公尺土地，及其上門牌號碼宜蘭縣○○鄉○鎮村○○路○ 段○○○ 號房屋為上訴人乙○○所有；同段259 地號，地目田（使用分區一般農業區農牧用地）面積1,906 平方公尺土地則為上訴人甲○○所有。
（二）上訴人2 人前將上開房地委託予訴外人丙○○管理。92年
9 月15日丙○○並以其個人名義，將上開房屋及258 、25
9 地號南側土地出租予被上訴人，約定租期至95年9 月14日止，每月租金13,000元。
（三）92年11月初被上訴人於前開259 地號土地上設置貨櫃屋，經營檳榔攤。出租人丙○○因認未經其同意所以於92年11月17日發函通知被上訴人應於3 日內遷離貨櫃屋恢復原狀，同年11月27日另以被上訴人未遵期恢復原狀，而發函通知被上訴人終止租約，該通知於翌（28）日送達被上訴人。
（四）被上訴人於93年10月25日遷出上開房屋及搬離貨櫃屋，並於同年10月28日發函告知丙○○上情。
（五）被上訴人承租前開房地，已給付至92年12月15日為止之租金。
五、得心證之理由：本件經本院於94年3 月4 日準備程序、同年4 月18日言詞辯論時整理爭點，並經兩造同意後確認本件之爭點為：（一）被上訴人於如附圖所示之土地設置貨櫃屋經營檳榔攤，是否構成違反其與出租人丙○○所訂租賃契約第11、12條之約定？（二）出租人丙○○於92年11月27日以上開事由，發函向被上訴人終止租約是否合法？若不合法，上訴人另以93年10月12日上訴理由狀繕本之送達，主張被上訴人有填土、填井及2 樓重建等事由為終止租約之意思表示是否合法？（三）若前開終止租約為合法，上訴人請求被上訴人應自前開房屋遷出、搬離貨櫃屋及返還占有土地，是否有理由？又被上訴人已為前述遷出及搬離行為，上訴人之請求是否仍有權利保護之必要？（四）上訴人請求被上訴人應自92年12月16日起至93年10月25日止，按月給付上訴人2 人13,000元，是否有理由？茲審酌如下：
（一）被上訴人於如附圖所示之土地設置貨櫃屋經營檳榔攤，是否構成違反其與出租人丙○○所訂租賃契約第11、12條之約定？
1、按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。是解釋契約，應探求當事人立約時之真意，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，即解釋契約，應斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的，及經濟價值作全盤之觀察；解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之。最高法院分別著有85年度台上字第517 號、88年度台上字第1671號裁判意旨可資參照。
2、查本件上訴人前將其等所有坐落宜蘭縣○○鄉○○段258、259 地號及門牌號碼宜蘭縣○○鄉○鎮村○○路○ 段○○○ 號房屋委託予丙○○管理。丙○○並於92年9 月15日以個人名義將上開房屋及258 、259 地號南側土地出租予被上訴人。雙方於所訂租賃契約第11條、第12條分別約定：
「『房店屋』有改裝施設之必要時，乙方（即承租人）取得甲方（即出租人）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還『房店屋』時自應負責回復原狀。」、「『房店屋』不得供非法使用或存放危險物品影響公共安全。」此有上訴人所提出之房店屋租賃契約書在卷可按，且為被上訴人所不爭。就文義觀之，前開約款係使用『房店屋』之文字，似僅就「建物」之改裝施設、非法使用或存放危險物品而為約定，並未及於「土地」之部分。
3、然綜觀前開『房店屋租賃契約書』之全文：首揭「立『房店屋』租賃契約出租人丙○○（以下簡稱為甲方）承租人丁○○（以下簡稱為乙方）茲經雙方協議訂立房屋租賃契約條件列明如左：第1 條：甲方『房店屋』所在地及使用範圍宜蘭縣○○鄉○鎮村○○路○ 段○○○ 號房屋及南側土地」之內容，應可為該契約『房店屋』之定義約款，亦即所稱『房店屋』除約款內容顯然無法適用於土地者外，原則上應包含前開房屋及南側土地在內。此觀諸同契約第6條、第7 條、第8 條、第9 條、第10條、第13條、第17條、第18條另約定：「乙方若不能續約承租時，甲方應於乙方騰空交還『房店屋』後無息退還押租保證金」、「交付『房屋』日起，『房屋』之水電、瓦斯、電話、管理、清潔等費用由乙方負擔」、「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還『房屋』時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止」、「契約期間內乙方若擬遷離他處時乙方不得向甲方請求租金償還、搬遷費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該『房店屋』照原狀還甲方，乙方不得異議」、「乙方未經甲方同意，不得私自將租賃『房店屋』全部或一部份出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用『房店屋』」、「乙方應以善良管理人之注意使用『房店屋』，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致『房店屋』毀損，應負損害賠償之責。『房店屋』因自然之損壞有修繕必要時，由甲方負責修理」、「甲乙方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回『房店屋』，因此乙方所受之損失甲方概不負責」、「印花稅各自負責，『房店屋』之捐稅由甲方負擔，乙方水電費及營業上必須繳納之捐稅自行負擔」等內容，同樣係使用『房店屋』或『房屋』之文字，其中第6條、第8條、第9條、第10條、第17條約款意涵顯包含『土地』在內，否則豈謂承租人就土地部分不負騰空交還、給付違約金、回復原狀…等義務，僅返還房屋時即得請求退還押租金，亦不受出借、轉租等限制，縱有違約情事出租人亦僅得解約收回建物可證。
4、是出租人丙○○與被上訴人於所訂租賃契約第11條、第12條分別約定：「『房店屋』有改裝施設之必要時，乙方（即承租人）取得甲方（即出租人）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還『房店屋』時自應負責回復原狀」、「『房店屋』不得供非法使用或存放危險物品影響公共安全」，依其約定內容所為之限制，並非顯然無從適用於土地，自應認所稱『房店屋』之真意，係包含前開房屋及南側土地在內。故被上訴人辯稱：其與丙○○所簽訂之租賃契約第11、12條僅就房屋為規範，並未及於土地乙節，尚不足為採。
5、又被上訴人於92年11月初於前開259 地號南側土地上設置貨櫃屋，經營檳榔攤。經出租人丙○○雖以其所為已違反雙方租賃契約書第11條、第12條之約定，發函限期被上訴人應遷離貨櫃屋恢復原狀，嗣進而以上情發函通知被上訴人終止租約等情，為兩造所不爭，並經原審至現場履勘及囑託宜蘭縣宜蘭地政事務所測量，製有勘驗筆錄、照片及如附圖所示之複丈成果圖等在卷可參。然查：
①前開契約書第11條雖約定『房店屋』有改裝施設之必要時
，承租人須取得出租人之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，並應於交還『房店屋』時自應負責回復原狀。惟所謂「改裝施設」應取得出租人同意之情形，應係指在原有建物或土地上施作工程、加裝固定性設施，致有損害該不動產之危險之情形，非謂在承租之建物或土地擺置可隨時移動、活動式物品，亦應徵得出租人之同意始得為之。而被上訴人雖於承租後在系爭土地設置貨櫃屋經營檳榔攤，然該貨櫃屋乃係利用「貨櫃」加設門窗改裝而成，僅底部四角以圓形鐵圈墊高後放置在系爭土地上，並未以水泥或他物固定，非屬土地之定著物，可隨時移動搬離，為活動式等事實，業經被上訴人陳明在卷，並有現場照片在卷可稽。是一般社會大眾雖俗稱為「貨櫃屋」，然其性質仍屬動產，核與定著於土地而起造興建之房屋為不動產或定著於土地成為其構成部分之情形有異。被上訴人雖在系爭土地上放置大型物品（貨櫃）經營檳榔攤，然該貨櫃屋既屬活動式，可隨時搬移，揆諸前開說明，其放置行為尚難認已達到所定「改裝施設」之程度，應不構成違反契約書第11條之約定。
②又前開契約書第12條另約定『房店屋』不得供非法使或用
或存放危險物品影響公共安全。而區域計畫法第15條第1項、第21條、第22條規定：區域計畫公告實施後，不屬第11條之非都市土地，應由有關直轄市或縣（市）政府，按照非都市土地分區使用計畫，製定非都市土地使用分區圖，並編定各種使用地，報經上級主管機關核備後，實施管制。變更之程序亦同。其管制規則，由中央主管機關定之。如違反前開規定之管制使用土地者，行政機關得令限期改善、拆除建物。違反前條規定仍不依限變更土地使用或拆除建築物恢復土地原狀者，甚或科以刑事罰。系爭土地之使用地類別乃屬農牧用地，依前開規定應作農牧使用，故出租之丙○○復以被上訴人在系爭土地設置貨櫃屋經營檳榔攤，已構成非法使用，違反雙方所定契約書第12條之約定等語。惟查，系爭土地雖屬農牧用地，依法應為農牧使用，然本件被上訴人承租系爭房屋及土地之初，原即作為開設汽車修理廠使用，且系爭土地於原審至現場履勘時，地面係鋪設砂礫與道路同高，無做農牧使用之跡象，有前開照片可參。復參酌土地之使用分區及使用地類別，依常情若非向有關機關查核、閱覽土地登記謄本或經地主、出租人等人告知，承租者尚無從明確認知其使用分區之限制，而本件上訴人亦陳稱丙○○與被上訴人「訂約當初並沒約定當什麼使用」」等語在卷（見原審九93年7月7日言詞辯論筆錄）。是綜合上情，堪認丙○○與被上訴人簽約時，原即知悉被上訴人承租系爭土地及房屋，本就未擬作農牧使用，猶與之簽訂租賃契約書，依誠信原則，應認該約款所謂之「非法使用」，已排除「未依照區域計畫法所定非都市土地分區使用之管制而使用土地」之情形在內，故被上訴人於承租系爭房地，在南側土地另行放置活動式貨櫃屋經營檳榔攤，雖非做農牧使用，亦難認已構成違反契約書第12條之約定。
（二）出租人丙○○於92年11月27日以上開事由，發函向被上訴人終止租約是否合法？若不合法，上訴人另以93年10月12日上訴理由狀繕本之送達，主張被上訴人有填土、填井及2樓重建等事由為終止租約之意思表示是否合法？
1、查被上訴人於92年11月初於前開259 地號南側土地上設置貨櫃屋，經營檳榔攤，並不構成違反其與出租人丙○○所訂租賃契約書第11條、第12條之約定，業經本院審認如前，則丙○○雖於92年11月17日發函通知被上訴人應於3 日內遷離貨櫃屋恢復原狀，同年11月27日另以被上訴人未遵期恢復原狀，而發函通知被上訴人終止租約，其所為定期催告及終止租約之意思表示，即難認為合法，自不生效力。
2、又被上訴人嗣於93年10月25日自行遷出上開房屋及搬離貨貨櫃屋，並於同年10月28日發函告知丙○○上情，於文中表示有「填地、填井、2 樓重建、水電、油漆、裝潢…等」行為，花費約1,000,000 元，將另訴請丙○○賠償損害。上訴人雖據此另主張被上訴人前開所為，亦構成違反契約書第11條之規定，故以93年10月12日上訴理由狀繕本之信函1 件為證。惟查，租賃契約為債權契約，基於債之相對性，在債之關係中，其法律關係原則上僅建構於參與債之關係之法律主體間，故本件被上訴人於承租系爭建物後，縱有未經取得出租人之同意，擅自填土、填井及2 樓重建等等行為，並已達到「改裝施設」之程度，亦應由契約當事人即出租之丙○○另向被上訴人為終止租約之意思表示。至上訴人於前開租賃關係中，乃屬契約當事人以外之第三人，無向承租人為終止租約意思表示之權利，是其以93年10月12日上訴理由狀繕本之送達，所為終止租賃契約之意思表示，依法仍不生效力。
（三）再查，上訴人2 人前將系爭房屋及土地委託予丙○○管理，92年9 月15日丙○○再以其個人名義，將上開房屋及25
8 、259 地號南側土地出租予被上訴人，約定租期至95年
9 月14日止，現租賃期限尚未屆至，且丙○○與上訴人所為終止租約之意思表示，均不生效力，已如前述。則被上訴人既為系爭房地之承租人，得依契約關係向出租之丙○○主張有占有之正當權源，丙○○係受上訴人所託管理系爭房地之人，對於上訴人亦有合法之占有權源，基於占有之連鎖，被上訴人亦得向上訴人主張有權占有。是本件其餘關於上訴人請求被上訴人應自前開房屋遷出、搬離貨櫃屋及返還占有土地，是否有理由；被上訴人已為前述遷出及搬離行為，上訴人之請求是否仍有權利保護之必要；及上訴人請求被上訴人應自92年12月16日起至93年10月25日止，按月給付上訴人2 人13,000元，是否有理由等項爭點，即無再予審究之必要。
（四）綜上所述，上訴人依所有權及不當得利之法律關係，請求被上訴人遷讓房屋、返還土地及給付相當於租金之損害金，均為無理由，不應准許。其假執行之聲請，亦失所依附，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，於法並無不合。上訴人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，准如上訴聲明之請求，為無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 94 年 5 月 2 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
審判長法官 楊麗秋法 官 張軒豪法 官 林翠華正本與原本無異。
本上訴不得上訴。
中 華 民 國 94 年 5 月 5 日
書 記 官 李明威