臺灣宜蘭地方法院民事判決 93年度訴字第242號原 告 丁○○訴訟代理人 游孟輝律師訴訟代理人 甲○○
之9被 告 丙○○○訴訟代理人 乙○○當事人間返還訂金事件，本院於94年4月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張意旨略以：
（一）原告向被告購買土地，雙方並於92年7月9日簽訂不動產買賣契約書1紙，約定以每坪新臺幣（下同）10,000元為單價計算總價，購買土地為宜蘭縣○○鄉○○段廍後小段8之1地號，地目田，面積以地政機關分割後面積為準，買賣土地之地號及位置均以附圖方式記載於契約書內，原告並當場交付訂金500,000元，由被告委任之代理人乙○○收訖。系爭不動產買賣契約書第4條約定：「賣方應予分割登記完成3日內將有關買賣證件全部移交買方辦理產權移轉登記」，惟迄今未見被告依約履行，原告為此先後發函催告被告履行，但被告仍未能履行，爰於起訴時併解除買賣契約，並依系爭不動產買賣契約書第10條後段之約定，請求被告按所收款項加倍返還。
（二）宜蘭縣○○鄉○○段廍後小段8之1地號土地於系爭不動產買賣契約訂定後辦理合併分割，但嗣後被告所分得之宜蘭縣○○鄉○○段廍後小段6之11地號土地，形狀為狹長型，且正對對面廟宇門口，與原先契約約定之位置、形狀及面積均不同，並不符合債之本旨，此經證人即系爭買賣契約仲介人游美紅，及擬定不動產買賣契約書之代書戊○○於本院言詞辯論中證述在卷，被告顯然違反系爭不動產買賣契約書第1條及第4條之約定，原告自得主張解除契約，並依契約第10條約定請求被告加倍返還所收款項。
（三）並據此聲明：
1、被告應給付原告1,000,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
2、訴訟費用由被告負擔。
3、原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以下列意旨抗辯：
（一）原告經由仲介人游美紅之介紹，向被告購買合併分割前之宜蘭縣○○鄉○○段廍後小段8之1地號與相鄰之6之5、6之
6、6之7地號土地合併分割後被告分得之土地，並於92年7月9日簽訂不動產買賣契約書，雙方約定以每坪10,000元為單價計算總價，土地面積、位置及地號以地政機關分割後為準，原告並當場交付訂金500,000元予被告收訖，此經仲介游美紅在場見證。系爭不動產買賣契約書第4條約定：「賣方應予分割登記完成3日內將有關買賣證件全部交於買方辦理產權移轉登記」，被告於土地合併分割後分得宜蘭縣○○鄉○○段廍後小段6之11地號土地，面積、位置均與買賣契約約定之內容相符，隨即通知游美紅催告原告前來辦理所有權移轉登記，詎原告置之不理，被告再以存證信函通知原告儘速前來辦理，原告仍不理會。故被告已依約於土地合併分割後立即通知原告前來辦理，並無違約情形。
（二）原告主張被告合併分割後分得之宜蘭縣○○鄉○○段廍後小段6之11地號土地，位置正對對面廟宇門口，形狀狹長，與買賣契約約定內容不符，並不符合債之本旨。然被告於締約前曾帶同原告前往現場確認土地位置，並表示以分割後分得之土地面積與位置為準，如原告認為不願意購買正對廟門之土地，應於契約中載明，但系爭不動產買賣契約書並未記載此點，難認雙方有此約定。事實上，原告係因締約後無力付款，才事後反悔，被告既已依債之本旨提出給付，原告主張被告違約請求加倍返還訂金，並無理由。
（二）並據此聲明：
1、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2、訴訟費用由原告負擔。
3、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
（一）原告於92年7月9日與被告簽訂不動產買賣契約書1件，向被告購買合併分割前為宜蘭縣○○鄉○○段廍後小段8之1地號而於合併分割後被告分得之土地，地目田，面積以地政機關分割後面積為準，地號及位置，以測量成果圖、地籍圖之記載。系爭不動產買賣契約書第2條約定：「買賣價格雙方議定為以每坪10,000元為單價計算總價，本約成立時先付訂金500,000元」；第4條約定：「買方應於分割登記完成3日內將有關買賣證件全部移交買方辦理產權移轉登記」；第10條約定：「本約買賣雙方應忠誠履約，如買方違約時所付款項由賣方無條件沒收，如賣方違約時，所收款項應加倍退還買方，雙方各無異議」。另特別約定：「賣方同意以自己之名義，由買方出資興建農舍，於完成後隨同土地移轉所有權予買方」；「賣方代理人同意原有220V及三向電之設施，贈由買方使用，電費由買方負擔」，此為兩造所不爭執，並有不動產買賣合約書（含地籍圖）影本1件存卷可證。
（二）原告於不動產買賣契約書簽訂當日即交付500,000元訂金予被告收訖，此為被告所不爭執，亦載明於不動產買賣契約書內。
（三）宜蘭縣○○鄉○○段廍後小段8之1地號土地，於92年10月間，與同段6之5、6之6、6之7地號土地合併分割，並分割為同段6之5、6之11、6之12地號土地。同段6之12地號土地復於同年12月間分割出6之12與6之13地號土地，嗣6之
13 地號再與毗鄰之6之11地號土地合併。合併分割後被告取得宜蘭縣○○鄉○○段廍後小段6之11地號土地，並於92年12月17日為土地變更登記。而系爭不動產買賣契約書中所指之電力設施位於合併分割後同段6之3地號土地上，此均為兩造所不爭執，並有宜蘭縣宜蘭地政事務所94年4月4日宜地二08字第0940003063號函1件（含土地登記謄本）存卷可證。
（四）合併分割後被告取得之宜蘭縣○○鄉○○段廍後小段6之11地號土地緊鄰濱海公路，北邊邊界正對面為「同安廟」，該廟左側大門對面即為該6之11地號土地，亦即「同安廟」左側大門在該6之11地號土地面臨馬路側之範圍內，此經本院於93年11月25日會同宜蘭地政事務所人員至現場履勘，製有勘驗筆錄1件及現場照片9張可證，並經宜蘭地政事務所繪製土地複丈成果圖1紙存卷供參（如附件所示）。
四、本件之爭點及法院之判斷：原告主張向被告購買宜蘭縣○○鄉○○段部後小段8之1地號土地與相鄰土地合併分割後被告分得之土地，面積、地號及位置均以地政機關分割後之測量成果圖及地籍圖之記載為準，並於92年7月9日簽訂不動產買賣契約書時當場交付訂金500,000元，惟被告未依契約第4條之約定於分割登記完成3日內將有關買賣證件全部移交原告辦理所有權移轉登記，且被告分得之宜蘭縣○○鄉○○段廍後小段6之11地號土地，正對對面廟宇門口，與原先契約約定之位置、形狀及面積均不同，被告提出之給付並不符合債之本旨，應依契約第10條約定，加倍返還訂金等語，但為被告所否認，並以前詞置辯。是本院就雙方所爭執事項進行整理後，協議出本件應審酌之爭點為：（一）被告有無原告所主張債務不履行之情形（即被告提出之給付即合併分割後分得之宜蘭縣○○鄉○○段廍後小段6之11地號土地土地，是否符合債之本旨）？（二）原告主張被告違約，請求依不動產買賣契約書第10條約定加倍返還訂金，有無理由？茲分別判斷如下：
（一）被告有無原告所主張債務不履行之情形（即被告提出之給付即合併分割後分得之宜蘭縣○○鄉○○段廍後小段6之11地號土地土地，是否符合債之本旨）？本件兩造簽訂之不動產買賣契約約定原告購買之標的為○○○鄉○○段廍後小段8之1地號，地目田，面積以地政機關分割後面積為準，地號及位置已測量成果圖、地籍圖之記載」，並繪有附圖1紙附於合約書內。而宜蘭縣○○鄉○○段廍後小段8之1地號土地，於92年10月間，與同段6之
5、6之6、6之7地號土地合併分割後，分割為同段6之5、6之11、6之12地號土地，被告係取得同段6之11地號土地，則系爭不動產買賣契約之買賣標的自應為「宜蘭縣○○鄉○○段廍後小段6之11地號」土地。雖原告主張被告分得之宜蘭縣○○鄉○○段廍後小段6之11地號土地面積為狹長型，且正對廟宇門口，與雙方約定之買賣標的不符，不符合債之本旨；而證人戊○○於本院言詞辯論中證稱：買方要買的特定位置，當時講的是合約書後面的附圖，南邊跟鄰地的界線靠近馬路的地方有1個電力設施開始往北拉，寬度是不跟廟對衝為原則，電力設施就是合約書後面所指的設施，買方表達意思就是對面都不要有廟，深度是以6之4的鄰地為準，面積預計要1千多坪，依實際分割面積為準等語（見本院93年10月7日言詞辯論筆錄）；另證人游美紅亦證稱：兩造當時對買賣標的的特定位置有共識，買方表示要方整一點，盡量不要有缺角，合併分割前只知道大概的位置簽約時買方要買的範圍大概是北邊的界線是面對對面廟門右邊柱子附近，並說要從電力設施往北大約5到10米為南邊起點，簽約後當天下午原告帶同父母前往現場察看，發現對到廟的側門就不大高興等語（見本院93年10月7日言詞辯論筆錄），均指原告欲購買之土地位置係自該處電力設施往北約5至10米為起點，並不願與對向廟門相對。然系爭不動產買賣契約之買賣標的位置、地號及面積，雙方約定係以地政機關分割後登記資料為準，被告所提出之給付（即宜蘭縣○○鄉○○段廍後小段6之11地號土地），即與契約書中之約定相符；另契約書中並未載明被告合併分割後分得之土地不得正對廟門，僅記載原告取得土地欲搭建農舍，並無特殊使用目的。況證人游美紅於本院言詞辯論中證稱：要簽買賣契約時原告並沒有提到不要正對廟，後來還沒有分割好時，有一個略圖出來時，比較靠近廟，買方就有表示那就不要，那時還在承辦分割中，後來我跟張代書有告訴她離多少可以接受，我就說10米可不可以接受，她說那是沒有關係，但是絕對不要正對廟等語（見本院93年10月7日言詞辯論筆錄），顯見原告於締約當時並未表示買賣標的不得正對廟門，實難認雙方就此有所約定，則被告提出之給付並非不符合債之本旨。至系爭不動產買賣契約書中之特別約定事項雖載明略以：「賣方同意原有電力設施贈由買方使用，電費由買方負擔」，然被告辯稱該電力設施多年來均以其名義申請，但並非表示被告合併分割後分得之土地上有電力設施，僅是同意將電力設施供原告使用，此為原告所不爭執，且依附件之宜蘭地政事務所土地複丈成果圖所示，被告分得之宜蘭縣○○鄉○○段廍後小段6之11地號土地之位置，確係由電力設施往北5至10米處起算往北之範圍，此與證人游美紅之證詞大致相符，同證被告提出之給付並非不符合債之本旨。是原告主張被告提出合併分割後分得之宜蘭縣○○鄉○○段廍後小段6之11地號土地之給付不符合債之本旨，並無理由。
（二）原告主張被告違約，請求依不動產買賣契約書第10條約定加倍返還訂金，有無理由？系爭不動產買賣契約書第4條約定：「賣分應於分割登記完成3日內將有關買賣證件全部移交買方辦理產權移轉登記」，而系爭買賣標的即宜蘭縣○○鄉○○段廍後小段6之11地號土地於92年12月17日為土地變更登記，被告依約應於92年12月20日前，將有關買賣證件全部移交原告辦理產權移轉登記。被告辯稱於分割登記完成後，即通知游美紅催告原告前來辦理所有權移轉登記事宜，惟原告因對系爭買賣標的即宜蘭縣○○鄉○○段廍後小段6之11地號土地之形狀及位置有所疑義，而遲未辦理，其後原告於93年2月17日發函催告被告履行契約，被告亦於93年2月26日發函催告原告履行，此為兩造所不爭執，並有存證信函回執
2 紙可證。則本件被告未於契約約定時間內將有關買賣證件全部移交原告辦理所有權移轉登記，實肇因原告對於系爭買賣標的存有疑義而拒絕受領，並非被告遲延給付，從而，原告主張被告違約，並應依契約第10條將所受款項加倍返還等語，即無理由。
五、綜上所述，原告基於不動產買賣契約之法律關係，主張被告並未依約於土地分割登記完成3日內將有關買賣證件全部移交原告辦理所有權移轉登記，且所提出之給付即被告合併分割後分得之土地（即宜蘭縣○○鄉○○段廍後小段6之11地號土地）並不符合債之本旨，有債務不履行之情形，應依契約第10條約定，加倍返還所收款項，請求被告應給付原告1,000,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。
六、假執行之宣告：原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於判決結果不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 5 月 19 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 郭顏毓正本與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀 (須附繕本)。
中 華 民 國 94 年 5 月 23 日
書記官 陳憲文