臺灣宜蘭地方法院民事判決 93年度訴字第368號原 告 甲○○訴訟代理人 郭美春律師被 告 丙○○
號訴訟代理人 乙○○
信箱上列當事人間土地所有權移轉登記事件，本院於民國95年7月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：緣坐落宜蘭縣○○鄉○○段（下稱慶安段）753地號（重測前為新城段新城小段【下稱新城小段】126-1地號）；慶安段754地號（重測前為新城小段126-2地號）；慶安段808地號（重測前為新城小段126-4地號）；慶安段784地號（重測前為新城小段126-5地號）；慶安段755-4地號（重測分割前為新城小段127地號）等5筆土地，原為原告之被繼承人范張阿免與其他胡氏宗親共有，范張阿免所有權應有部分為12分之1。民國69年間建商王國棟與土地地主除胡水生外其餘9人個別訂立合建契約，由建商王國棟負責承攬興建，地主則提供上揭土地合建。於73年間建商王國棟因資金不足積欠工程款無力興建，負債停工，無法繼續履約。直至79年8月底訴外人唐松夫及乙○○，共同向建商王國棟取得工地承建權，並向各地主表示願以同條件繼續承建，獲得地主同意，而由訴外人唐松夫、乙○○概括承受，繼續興建。詎訴外人唐松夫表示為了分割土地及辦理房地移轉登記之需，委託土地代書乙○○向各地主取得印鑑證明書、戶籍謄本、印鑑章、土地所有權狀等文件資料，利用訴外人范張阿免老嫗無知，將范張阿免土地持分全部移轉被告名下。系爭土地其上未興建房地，而按原合建契約第6條規定：「本約所約定建築間或乙方（建商）在建築期間內提早將甲方（地主）應得房屋興建至二樓樓頂板完成時，甲方應將合建所定之全部土地扣除甲方取得房屋後之基地，剩餘土地提出土地分割地目變更。並待完工證明領取半個月內，將其基地過戶給乙方；或乙方指定人。」其規定地主雖有義務移轉過戶於建商，然依其內容「基地」過戶給乙方及契約目的觀之應限於其上有興建房屋之基地，方在契約規範內應移轉建商之地，系爭慶安段753、754、755-4地號土地上並未興建房屋，慶安段808、784地號土地為道路用地，故訴外人乙○○擅將訴外人范張阿免提供之文件，以買賣為原因將系爭土地所有權應有部分移轉登記予被告，已逾越契約應移轉之範圍。被告無權取得系爭土地所有權應有部分之權利，爰依民法第767條物上請求權及同法第179條不當得利之法律關係請求等語。
並聲明：
㈠被告應將坐落慶安段753地號土地、面積1009平方公尺、權
利範圍12分之1，「依宜蘭縣（市）稅捐處81年12月29日稅字第51272號函辦理禁止處分登記，納稅義務人：莊丙○○，限制範圍：12分之1，81年12月29日11時00分登記」之限制登記塗銷後，將土地所有權移轉登記予原告。
㈡被告應將坐落慶安段754地號土地、面積8496.35平方公尺、
權利範圍12分之1，「依宜蘭縣（市）稅捐處82年1月5日稅字第00137號函辦理禁止處分登記，納稅義務人：莊丙○○，限制範圍：12分之1，82年1月5日14時50分登記」之限制登記塗銷後，在權利範圍8496.35分之354.202之範圍內，將土地所有權移轉登記予原告。
㈢被告應將坐落慶安段808地號土地、面積225.7平方公尺、權
利範圍12分之1，「依宜蘭縣（市）稅捐處81年12月29日稅字第51272號函辦理禁止處分登記，納稅義務人：莊丙○○，限制範圍：12分之1，81年12月29日11時00分登記」之限制登記塗銷後，將土地所有權移轉登記予原告。
㈣被告應將坐落慶安段784地號土地、面積22.55平方公尺、權
利範圍12分之1，「依宜蘭縣（市）稅捐處81年12月29日稅字第51272號函辦理禁止處分登記，納稅義務人：莊丙○○，限制範圍：12分之1，81年12月29日11時00分登記」之限制登記塗銷後，將土地所有權移轉登記予原告。
㈤被告應將坐落慶安段755之4地號土地、面積76.02平方公尺
、權利範圍12分之1，「依宜蘭縣（市）稅捐處81年12月29日稅字第51272號函辦理禁止處分登記，納稅義務人：莊丙○○，限制範圍：12分之1，81年12月29日11時00分登記」之限制登記塗銷後，將土地所有權移轉登記予原告。
貳、被告則以：訴外人范張阿免所有之系爭土地，係其同其他地主與原建商王國棟簽訂合建契約。嗣於79年間地主共同與訴外人唐松夫、乙○○復續以合建等法律關係，再交由訴外人唐松夫、乙○○共同整體續建，於79至80年間全面陸續依約完成系爭土地上建物計105戶。又依原合建契約第6條約定系爭土地應移轉予建商或指定人，被告係為建商之股東，亦即雙方所指定之第三人而承受系爭土地，自當有法律之正當權源。另上開系爭土地移轉，訴外人范張阿免於78年8月12日、79年8月6日、79年11月27日分別簽訂協議書、同意書、切結書，同意移轉其所有之系爭土地所有權應有部分，再依原告與訴外人唐松夫於80年7月19日簽訂之協議書，及原告與訴外人唐松夫、乙○○於82年7月3日在律成法律事務所之會議決議，就系爭土地興建房屋後之剩餘土地分配達成合意，是原告之請求為無理由等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。
叁、兩造不爭執之事實：㈠系爭土地所有權權利範圍12分之1，原為訴外人范張阿免所
有，於79年9月4日以買賣為原因，經訴外人乙○○辦理移轉登記予唐松夫指定之人即被告所有。
㈡系爭土地除胡水生以外之共有人，於69年10月1日與訴外人
王國棟簽訂合建契約書，嗣後訴外人乙○○、唐松夫於79年間承受訴外人王國棟與合建地主間上開合建契約法律關係。㈢訴外人范張阿免於83年1月7日死亡，原告為訴外人范張阿免之唯一繼承人。
肆、得心證之理由：本件兩造爭執之處乃在於：㈠系爭土地是否屬於合建契約所約定應辦理移轉登記予建商或其指定之人之範圍？㈡如系爭土地非屬於合建契約書所約定應移轉予建商或其指定之人之範圍，原告之被繼承人范張阿免或原告是否曾另行同意將系爭土地所有權移轉予訴外人唐松夫或其指定之人？茲審酌如下：
一、系爭土地是否屬於合建契約所約定應辦理移轉登記予建商或其指定之人之範圍？㈠查訴外人唐松夫與乙○○於79年間承受訴外人王國棟與系爭
土地地主之間的合建契約，此為雙方所不爭執，並有原告提出之合建契約（原證一）為證。依系爭合建契約第1條約定合建之土地坐落新城小段126-1、126-2、126-4、126-5、127地號。上開新城小段126-2地號土地於80年2月9日辦理分割登記增加126-6至126-11地號土地，及於93年11月4日重測後登記為慶安段754地號，及127地號於93年11月4日、94年4月18日，因重測及判決分割登記為慶安段755-4地號，其餘新城小段126-1、126-4、126-5於93年11月4日重測後登記為慶安段753、808、784地號。此有原告提出之系爭土地登記簿謄本，及宜蘭地政事務所94年4月7日宜第一字第0940003563號函檢送之舊式土地登記簿謄本、重測後之土地登記簿簿謄本為證。原告主張系爭慶安段753、754、755-4地號土地上並未興建房屋，慶安段808、784地號土地為道路用地等語，為被告所不爭執，此部分堪以採信。
㈡系爭合建契約第6條規定：「本約所定建築期間或乙方（即
建商）在建築期間內提早將甲方（即地主）應得房屋建至二樓樓板頂完成時，甲方應將合建所訂之全部土地扣除甲方取得房屋之基地。剩餘土地提出土地分割地目變更，併待完工證明領取半個月內，將基地過戶給乙方；或乙方指定人。」，同契約第8條規定：「凡申請土地分割、地目變更、完工證明、基地過戶及建物登記等須甲方蓋章及提供證件者，甲方應接到通知三日內提供，不得藉詞拖延時日，其所需費用由乙方負擔，土地增值稅則各自負擔之。」，同契約第13條規定：「本約所定區域內之公共設施用地，由甲方無條件提供，乙方負擔設備，其用地比例亦依各地主所提供土地多寡負擔，但設施後之產權歸屬乙方所有。」，再訴外人范張阿免於78年8月12日與訴外人唐松夫簽訂協議書，除同意由訴外人唐松夫、乙○○承受訴外人王國棟前與訴外人范張阿免間訂立之系爭合建契約關係外，協議書第2條約定：「甲方應得房屋建竣核發完工證明同時，乙方（即建商）應即通知甲方（即訴外人范張阿免）辦理土地分割、地目變更及將乙方應分得之土地移轉給乙方指定之人，不得藉故拖延，如有藉故拖延者應付法律上一切民刑責任。」，此有被告提出之協議書為證（被證10），除將地主應辦理土地移轉登記之時點從原約定「完工證明領取半個月內」改為「核發完工證明同時」以外，並無變更其他約定事項。
㈢再依系爭合建契約第6條之文義解釋，訴外人范張阿免需將
相關證件資料交付唐松夫、乙○○俾辦理土地分割、地目變更及基地過戶等相關事宜，而於辦理土地分割後，除依照系爭合建契約所約定應分配予訴外人范張阿免之房屋基地外，在合建契約範圍內之其他剩餘土地，包括公共設施用地在內，訴外人范張阿免應辦理移轉登記予建商或其指定之人。而按合建契約之目的，係由地主提供土地作為興建房屋及其公共設施所為之相關約定，換言之，從合建契約之目的性解釋而言，未供興建房屋及作為公共設施用地之土地，除當事人真意，係以所分配之房屋與其他未供興建房屋及其公共設施之土地互易，而另有特別約定外，自不在系爭合建契約第6條所約定應辦理移轉登記之範圍內。
㈣關於系爭慶安段753、754、755-4地號等3筆土地，現並未作
為興建房屋之用，而被告亦未能證明該3筆土地作為公共設施用地之用，本無辦理所有權移轉登記之必要。訴外人乙○○於取得訴外人范張阿免之印鑑資料以辦理土地分割及所有權移轉登記，將系爭慶安段753、754、755-4地號土地移轉登記與被告，已屬逾越系爭合建契約約定之目的。
㈤至系爭慶安段808、784地號土地，兩造均不爭執係作為道路
使用，依該2筆土地之土地登記簿謄本所載，其地目為「道」、使用地類別為「交通用地」，則該2筆土地既作為供公眾使用往來之道路，使用性質上自屬於公共設施，依系爭合建契約第13條約定，屬於公共設施用地者，其所有權應歸於建商或其指定之第三人，是訴外人范張阿免本即負有辦理所有權移轉登記之義務，原告主張系爭慶安段808、784地號土地並非系爭合建契約應辦理移轉登記予建商或其指定之人之範圍，即不足採。
㈥依前開說明，除系爭慶安段808、784地號土地屬系爭合建契
約所約定應辦理移轉登記予建商或其指定之人範圍，另關於系爭慶安段753、754、755-4地號土地，依系爭合建契約之目的性解釋，非屬合建契約所約定應辦理移轉登記予建商或其指定之人之範圍。
二、如系爭土地非屬於合建契約書所約定應移轉予建商或其指定之人之範圍，原告之被繼承人范張阿免或原告是否曾另行同意將系爭土地所有權移轉予訴外人唐松夫或其指定之人？㈠被告抗辯依訴外人范張阿免於78年8月12日所簽立之協議書
（被證10），得否作為被告取得系爭慶安段753、754、755-4 地號土地所有權之依據？依該協議書之內容觀之，訴外人范張阿免於78年8月12日與訴外人唐松夫簽訂協議書，除同意由訴外人唐松夫、乙○○承受訴外人王國棟前與訴外人范張阿免間訂立之系爭合建契約關係外，協議書第2條亦僅約定將地主應辦理土地移轉登記之時點從原約定「完工證明領取半個月內」改為「核發完工證明同時」以外，並無變更其他約定事項，被告主張依該協議書自訴外人范張阿免取得系爭慶安段753、754、755-4地號土地所有權之依據，並不足採。
㈡另被告抗辯依79年8月6日之同意書（被證5），訴外人范張
阿免已同意將新城小段126-1、126-4、127地號土地移轉登記予訴外人唐松夫指定之第三人。依該同意書記載：「‧‧‧新城小段126-1、-2、-4、-5、127等，同意委託乙○○君代理承辦上述土地之所有權移轉給唐松夫君所指定之人，本人絕無異議，唯待整體合建完成，再依實際雙方所得之建物面積及公共設施分割後，除了126-1，126-2仍屬建商唐松夫所有外，126-4、126-5、127等若有剩餘土地，仍需歸還本人范張阿免所有，‧‧‧」，原告否認訴外人范張阿免有簽訂該同意書並同意移轉該土地所有權，被告亦於本院審理中自承同意書上「立書人：范張阿免」係由訴外人乙○○書寫，惟該同意書上之印鑑係訴外人范張阿免之印鑑，此有原告提出之印鑑證明正本為證，而按民法第3條第2項規定：「如有用印章代簽名者，其蓋章與簽名生同等之效力。」，參以原告提出訴外人范張阿免於79年11月27日之切結書（被證9）第3項記載：「本人確實同意本人所有提供合建之伍筆土地，先行移轉過戶給唐松夫指定之人，並委託乙○○代書辦理相關手續。」，從切結書之內容係確認訴外人范張阿免確有將系爭土地移轉登記予訴外人唐松夫指定之人之合意，被告抗辯訴外人范張阿免同意移轉系爭土地所有權予被告，洵屬有據。
㈢另被告抗辯原告於80年7月19日與訴外人唐松夫所簽立之協
議書（被證6），及於82年7月3日在律誠法律事務所之會議決議（被證7），均同意將系爭土地所有權移轉登記予建商獲指定之第三人。而上開協議書之當事人為原告及訴外人唐松夫，會議紀錄之出席同意人簽名欄為：「唐松夫、胡培塘（代表胡水生、胡黎阿却）、胡銘鋒、胡志清、胡素惠（代表胡水生、胡黎阿却）、胡阿秀、甲○○」，而原告除為訴外人范張阿免之繼承人外，於系爭土地合建當時亦為土地共有人之一，持分為所有權應有部分12分之1，此有原告提出之所有權人一覽表（原證一），並為被告所不爭執。而按代理者，係代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，而直接對本人發生效力。參酌上開82年7月3日會議決議之同意人簽名欄所載，關於訴外人即地主胡培塘、胡素惠除簽署自身之姓名外，均另以括弧附記「代表胡水生、胡黎阿却」，而以訴外人胡水生、胡黎阿却之代理人自居，反觀原告於上開協議書及會議決議中，並未如訴外人胡培塘、胡素惠般，另以括弧附記代表范張阿免之字樣，是難認原告於為上開協議書及會議決議之際，有代理訴外人范張阿免之情。依上說明，被告所舉原告於80年7月19日簽立之協議書，及於82年7月3日在律誠法律事務所之會議決議，雖不能認定原告同意系爭土地所有權移轉登記予訴外人唐松夫或其指定之第三人，但依前述肆、二、㈡之說明，訴外人范張阿免既同意將系爭土地所有權移轉登記予訴外人唐松夫或其指定之第三人，被告關於原告於80年7月19日簽立之協議書，及於82年7月3日在律誠法律事務所之會議決議均同意移轉登記系爭土地所有權之抗辯雖不能成立，但仍無礙被告有權取得系爭土地所有權之認定。
㈣依前述肆、二、㈡之說明，訴外人范張阿免於79年8月6日之
同意書（被證5）同意將系爭土地所有權移轉給訴外人唐松夫所指定之人，但該同意書之內容記載「本人范張阿免與唐松夫君協議約定，並同意為配合整體合建、分割、移轉方便，本人所有持分各十二分之一，伍筆土地○○○鄉○○段新城小段126-1、-2、-3、-4、-5、127等，同意委託乙○○君代理辦理承辦上述土地之所有權移轉給唐松夫所指定之人，‧‧‧」，而同意書僅係配合辦理合建方案由訴外人范張阿免將系爭土地所有權應有部分先行移轉予訴外人唐松夫指定之人，惟合建完成後剩餘土地之歸屬，仍應依照雙方合建契約之約定，就其中未供興建房屋及未作為公共設施用地之土地，仍應於合建完成返還地主。但依訴外人范張阿免與建商所簽訂之合建契約，關於系爭土地所有權之移轉，係由地主將土地所有權移轉登記予建商指定之第三人，於此種指示給付關係中，債務人即被指示人係為履行其與債權人即指示人間之約定，始向第三人給付，被指示人對於第三人原無給付目的之存在，第三人所所領取之給付，係本於其與指示人間之法律關而來，例如指示人與第三人間之信託、買賣關係等，而第三人並非指示人與被指示人間契約之當事人，自不受其契約內容所拘束。是建商依合建契約除關於慶安段808、
784 地號土地外，就未供興建房屋及作為公共設施之慶安段
753、754、755-4地號等土地雖應返還予地主，惟被告既非合建契約之當事人，尚難據以地主與建商間之合建契約，要求被告返還土地。
三、綜上所述，系爭慶安段808、784地號土地屬於系爭合建契約所約定應辦理移轉登記予建商或其指定之人即被告之範圍，原告訴請返還該部分土地所有權應有部分12分之1，並無理由，應予駁回。另關於系爭慶安段753、754、755-4地號土地部分，依79年8月6日之同意書所載，訴外人范張阿免同意因辦理為配合整體合建、分割、移轉方便而移轉予建商或其指定之人即被告，從而原告訴請返還該土地所有權應有部分，亦無理由。應予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本件判決之結果無影響，爰不一一論述，併予敘明。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 95 年 7 月 25 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 辜 漢 忠正本與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀 (須附繕本)。
中 華 民 國 95 年 7 月 27 日
書記官 陳 憲 文