臺灣宜蘭地方法院民事判決 94年度訴字第43號原 告 丁○○訴訟代理人 李秋銘律師複 代理人 黃金亮律師被 告 丙○○上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院於民國95年1月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落宜蘭縣○○鄉○○段一五四四之一地號土地，地目田，面積五五六平方公尺，所有權全部；同段一五六一地號土地，地目田，面積三六五平方公尺，所有權全部；同段一九八四地號土地，地目田，面積一八八二平方公尺，所有權全部移轉登記與原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落宜蘭縣○○鄉○○段1544之1 地號，地目田，面積556平方公尺；同段1561地號，地目田，面積365平方公尺；同段1984地號，地目田，面積1,882平方公尺等3筆土地所有權全部，均為被告所有。兩造於93年1月29日簽訂2份不動產買賣契約書，約定被告將前開3 筆土地出售與原告，其中：（一）大德段1544之1 地號、1561地號之買賣價金為新台幣（下同）2,228,800元，第1 期款400,000元，原告業已依約給付，該契約並未有第2期款給付之約定，至第3期完稅款則於稅單核下後3日內給付1,000,000元，該款項係用於償還前開2 筆地號擔保訴外人簡子凱及被告在五結鄉農會之貸款，第4 期款828, 800元則於地政機關完成產權登記後給付，亦用於償還五結鄉農會之貸款，並於塗銷抵押權登記後，再將扣除代償金額後之尾款交與被告；（二）大德段1984地號之買賣價金為4,552,000元，第1、2期款各750,000元，原告均已依約給付，第3期完稅款則於稅單核下後3日內給付1,500,000 元，該款項係用於償還前開地號擔保訴外人謝阿遠即被告之母在三星農會之貸款，嗣原告於93年3 月11日已依約如數匯款至指定之三星農會帳戶，第4期款1,552,000元則於地政機關完成產權登記後給付，亦用於償還該三星農會之貸款，並於塗銷抵押權登記後，再將扣除代償金額後之尾款交與被告。後來兩造就大德段1544之1 地號、1561地號位置發生爭議，其後被告又要求負責辦理過戶之地政士甲○○暫停辦理過戶事宜，為此原告曾於93年9月7日、93年9 月30日兩度寄發存證信函請被告偕同辦理過戶相關事宜，並副知地政士甲○○，而甲○○接獲前開存證信函後通知兩造於93年10月15日至訴外人金宜蘭房屋仲介公司辦理買賣事宜並交付各期款項，原告已依通知備妥價款，然被告屆期卻未到場，嗣94年5月12日原告已依約繳納1,000,000元至訴外人簡子凱在五結鄉農會之放款帳戶，然系爭土地迄未依約完成移轉，為此依兩造買賣契約起訴請求被告應移轉系爭土地所有權予原告等語。並聲明：如主文所示。
二、被告則以：其前透過金宜蘭房屋仲介公司營業員乙○○之仲介，而於前開時、地與原告簽訂系爭2 份不動產買賣契約書，並委託地政士甲○○辦理過戶事宜。依兩造買賣契約之約定，原告在稅單核下3日內應給付大德段1544之1地號、1561地號及同段1984地號的第3期完稅款，嗣稅單於93年2月24日核發，原告依約應於同年月27日前為給付，然其卻遲延給付，直到93年3月11日始將大德段1984地號之1,500,000元匯款到三星農會，但未通知被告，並於同年月25日又向三星農會申請核管，凍結未為給付，直到93年8月2日三星農會才表示要將該款項逕行清償被告母親謝阿遠之貸款。另大德段1544之1、1561地號之1,000,000元則是直到94年5 月12日才給付，原告雖謂是因為發現土地位置有爭議，所以才沒有在稅單核下後立刻付款，但原告卻從未告知被告此事，況土地的位置有地籍圖可以確認，原告在購買之前就應自行查明，不得以此拒絕付款。因此被告業於93年3 月11日、12日、25日，先後在電話中向地政士甲○○、仲介乙○○表示要解除系爭買賣契約，其2人 為兩造之共同受任人，應有權代受意思表示，且93年3 月25日該次被告亦要求甲○○應轉告原告；93年7月6日電話復要求甲○○應辦理解約後之回復原狀及返還土地所有權狀；93年7月8日至同年8月2日呈機關、單位之申訴函中，亦詳述原告違約、被告解約之過程及事實，三星農會應已將上情轉達原告；93年9月8日另傳真信函及完稅證明予原告及其家人表示要解除契約；93年9 月10日在假處分事件抗告狀中，被告也表示要解除契約；另94年1 月10日被告向法院聲請命限期起訴，並曾親自書寫信函送交原告住所，聲請狀及信函中均重申上情；94年3 月30日復傳真要求原告賠償損害及回復原狀。是系爭買賣契約應已解除，原告請求被告移轉系爭土地所有權，並無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
（一）坐落宜蘭縣○○鄉○○段1544之1地號，地目田，面積556平方公尺；同段1561地號，地目田，面積365 平方公尺；同段1984地號，地目田，面積1,882平方公尺等3筆土地所有權全部，均為被告所有。
（二）兩造於93年1 月29日簽訂不動產買賣契約書，約定被告將前開大德段1544之1 地號、1561地號土地所有權全部出售予原告，總價金2,228,800元，第1 期款400,000元（原告已依約給付），該契約無第2期款給付之約定，第3期完稅款1,000,000元應稅單核下後3 日內給付，用於償還前開2筆地號擔保訴外人簡子凱及被告在五結鄉農會之貸款（嗣原告於94年5 月12日將前開款項存至五結農會為清償），第4期款828,800元則於地政機關完成產權登記後給付，亦用於償還該五結鄉農會之貸款，並於塗銷抵押權登記後，再將扣除代償金額後之尾款交與被告。
（三）兩造於93年1 月29日復簽訂另一份不動產買賣契約書，約定被告將前開大德段1984地號土地所有權全部出售予原告，總價金4,552,000元，第1、2期款各750,000元（原告均已依約給付），第3期完稅款1,500,000元應於稅單核下後3日內給付（嗣原告於93年3月11日將前開款項匯款至指定之三星農會帳戶），第4期款1,552,000元則於地政機關完成產權登記後給付，用於償還該三星農會之貸款，並於塗銷抵押權登記後，再將扣除代償金額後之尾款交與被告。
（四）原告曾於93年9月7日以宜蘭二支局第324 號存證信函，請求被告於函到3 日內依約繼續辦理過戶事宜。其後再於93年9月30日以宜蘭渭水路郵局第373號存證信函函知被告謂原告業已備妥價金，請被告偕同辦理過戶相關事宜，副本抄送負責辦理過戶事宜之地政士甲○○。甲○○接獲後另以存證信函通知兩造於93年10月15日至金宜蘭房屋仲介公司辦理買賣事宜並交付各期款項。原告於接獲通知後已備妥已面額1,552,000 元、5,000,000元、1,000,000元之銀行支票各1 張，以備支付買賣價金之用，被告屆期則未到場。
（五）前開大德段1544之1 、1561、1984地號土地迄未移轉登記予原告。
四、得心證之理由：本件兩造爭執之處乃在於：系爭買賣契約是否已經被告合法解除？如系爭買賣契約尚未經合法解除，被告是否已應負移轉系爭土地所有權予原告之義務？茲審酌如下：
（一）大德段1544之1地號、同段1561地號部分：
１、查兩造於93年1 月29日簽訂不動產買賣契約書，約定被告將前開大德段1544之1 地號、1561地號土地所有權全部出售予原告，總價金2,228,800元，第1 期款400,000元，無第2 期款給付之約定，第3期完稅款1,000,000元應稅單核下後3日內給付，用於償還前開2筆地號擔保被告在五結鄉農會之貸款，第4期款828,800元則於地政機關完成產權登記後給付，亦用於償還五結鄉農會之貸款，並於塗銷抵押權登記後，再將扣除代償金額後之尾款交與被告。另雙方同意契約付款方式以電匯被告帳號（台灣區中小企業銀行永和分行）交付款項；償還農會貸款部分，則以電匯方式匯入農會放款帳號。兩造其中一方如未按照契約條款約定履行，經他方催告通知後，仍不履行時他方得逕行解除本契約。原告於簽約後已給付第1期款400,000元，並於94年5月12日繳納1,000,000元至訴外人簡子凱在五結鄉農會之放款帳戶給付第3 期完稅款等事實，乃為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書（詳原告起訴狀所附證二）、五結鄉農會出具之收據（附本件94年5 月13日言詞辯論筆錄）等件在卷可按，堪信屬實。
２、次查，系爭土地於買賣後，於93年2 月25日經宜蘭縣稅捐稽徵處審查結果認符合土地稅法第39條規定不課徵土地增值稅（但屬曾申請免徵贈與稅而於五年內請求移轉之列管土地），因此核發土地增值稅不課徵證明書之事實，亦有宜蘭縣稅捐稽徵處不課徵證明書2件可佐（詳被告94年3月
8 日答辯狀證物第25、26頁）。依前述兩造約定，原告於前開增值稅單（應含不課徵證明書）核下後3 日內應給付第3 期完稅款1,000,000元，亦即原告至遲應於93年2月28日前為給付，然其遲至94年5 月12日始依兩造約定之方式，繳款至指定之五結鄉農會放款帳戶，則被告主張原告就系爭契約已構成遲延給付第3期完稅款乙節，即屬有據。
３、原告雖辯稱：系爭契約所稱之稅單尚包括列管土地於5 年內應補繳贈與稅之稅單在內，由於前開稅單迄未申請核課，故其尚不負遲延責任云云。惟查，兩造於系爭買賣契約第3條第3項付款方式說明中乃約定：「契約、增值稅單核下後3 日內，甲方（即原告）應給付完稅款同時雙方完納該稅款」，並未敘及贈與稅等文字，是依其契約文義尚難認已包含贈與稅在內，且證人甲○○即受託辦理系爭土地過戶事宜之地政士亦到庭結證：「被告當初取得系爭土地是以贈與為由辦理登記，原地主是贈與給法定繼承人，依法可以申請免繳納贈與稅，不過如果在5 年內再行移轉，受贈與人（應為「贈與人」之誤）就必須要再補繳贈與稅，系爭土地有前開土地列管的問題，當初在簽約的時候並不知道這件事情，是後來我去申請核定土地增值稅稅單下來的時候才知道有這件事情」、「契約書沒有約定前開情事，這是屬於賣方的欠稅，照理應該是由賣方負責」、「原告方面最主要是因為位置發生爭議，所以在稅單核定下來之後沒有繼續繳款，另外系爭土地在買賣之前就設有高額抵押，原告也擔心被告能否塗銷土地上的抵押權，他也曾經為了這件事情和我討論。至於土地列管的部分原告方面倒是沒有特別提及，似乎是認為只要我們有告訴被告就好」等語在卷（詳94年7 月27言詞辯論筆錄），益證兩造當初簽訂系爭買賣契約時所約定之完稅款，並不包含被告於受贈後5年內再移轉時其贈與人謝阿遠（詳被告94年3月
8 日答辯狀證物第98頁）應補繳之贈與稅稅單在內，故原告此部分之抗辯，不足採信。
４、原告另辯稱：兩造於系爭買賣契約第4條第5項約定：「辦理產權移轉登記時，有關登記權利名義人，得由甲方（即原告），乙方（即被告）絕無異議；但甲方所指定之登記權利名義人應與甲方共同負連帶債務責任，是項手續甲方最遲應於取得乙方交付之證件日起3 日內辦理。逾期如遇提高稅捐，除約定期間內各應負擔之部分外，悉歸甲方負擔」，惟被告因前開土地列管之問題尚未繳納贈與稅，亦將無法辦理土地過戶，所以原告得行使同時履行抗辯權，拒絕給付第3 期完稅款，並不構成給付遲延云云。惟查，因契約互負債務之當事人，如一方有先為給付之義務者，僅他方享有同時履行抗辯權，此觀民法第264第1項之規定自明。本件兩造於系爭買賣契約第3條第1項至同條第3項係約定：「①本契約簽訂之同時甲方給付第一期款（乙方應將權狀正本交予簽約地政士保管。②乙方備齊一切過戶證件資料（印鑑證明、戶籍資料、稅單等資料及簽妥移轉登記書表之同時，甲方應給付第2 期款）。③契約、增值稅單核發3 日內，甲方應給付完稅款同時雙方完納該稅款。」然本件並無第2 期款之約定，且兩造於簽約時並不知系爭土地有列管之問題，是後來證人甲○○去申請核定土地增值稅，稅單下來的時候才知道有這件事情，原告就土地列管的部分沒有特別提及，已詳如前述，是依兩造締約之過程及契約約定之內容，堪認原告就系爭2 筆土地之第
3 期買賣價金，乃負有先為給付之義務，其後被告始應配合辦理相關過戶之事宜，並無於原告支付第3 期完稅款之前，被告就有先行或同時繳清贈與稅之義務。且依遺產及贈與稅法第7 條規定，贈與稅之納稅義務人乃為贈與人，並非受贈之被告，是財政部台灣省北區國稅局羅東稽徵所於93年2 月間受理前開土地增值稅之申報後，亦係以贈與人謝阿遠為納稅義務人，發文通知原受贈人即被告已為前開申報，請謝阿遠應於文到1 個月內回復所有權登記，並繼續農業使用，逾期即予追繳應納贈與稅，並未敘及不能辦理買賣移轉過戶之事宜，此有該所93年3月8日北區國稅羅東一字第0931003716號函、該局贈與稅應稅案件核定通知書、89年度贈與稅繳款書、代收移送行政執行處滯納贈與稅款及財務罰鍰繳款書等件附卷可佐（詳被告94年3月8日答辯狀證物第98至101 頁），是原告此部分之主張，已難採信。況債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責（最高法院50年台上字第1550號判例意旨參照），故本件縱認原告之主張為可採，然其遲至94年6 月27日爭點整理狀中，始為同時履行抗辯之主張，依前開說明，亦難免其已負之遲延責任，而不足採。
５、然按，契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254 條定有明定。是債權人並非因債務人之遲延給付當然取得契約解除權，仍必須定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，始得解除契約。且兩造於買賣契約第8條第1項亦約定：「甲乙雙方其中之一方如未按契約條款約定履行時，經他方催告通知後，仍不履行時，他方得逕行解除契約及要求對方因解除契約所發生之損害賠償」。查本件原告依約應於增值稅單核下後3日內即93年2月28日前給系爭買賣契約第3期完稅款1,000,000元，但其至94年5 月12日始為付款，應已構成遲延給付，已如前述，惟原告否認於遲延後被告有定期催告其履行之情事，被告亦未提出任何具體證據以證明其已向原告為前開定期催告仍不履行，則被告逕為解除契約之意思表示已難認為合法。
６、況被告辯稱系爭契約業經其向原告行使解除權，而不負移轉義務，無非係以：⑴93年3月11日、同年3月12日、同年
3 月25日、同年7月6日曾先後以電話向承辦系爭土地簽約過戶事宜之地政士甲○○、仲介乙○○曾為終止契約之意思表示，其2人 為兩造之共同受任人，應有權代受意思表示，且93年3 月25日該次被告亦要求甲○○應轉告原告云云。然按，為委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依法應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之。其授與代理權者，代理權之授與亦同。又受任人之權限，依委任契約之訂定。未訂定者，依其委任事務之性質定之。民法第531、532條分別定有明文。查原告否認有授予證人甲○○、乙○○就系爭契約履行爭議有代受意思表示之權限，而證人甲○○僅係受兩造委任代辦系爭買賣契約之擬稿及簽約後代向稅捐、地政機關申請辦理過戶之相關事宜，並不包含兩造因系爭契約履行發生爭議時代為或代受意思表示之權限，另證人乙○○則為受被告所託代為尋找買主，居間介紹原告向被告購地收取報酬，並於系爭買賣契約擔任見證人，並未另受兩造委任處理履約事宜，或授予代為或代受意思表示之權限等事實，業經證人甲○○結證：「我並非系爭買賣契約的雙方代理人，在兩造簽訂系爭買賣契約的時候都是雙方親自到場簽約。我是地政士，就系爭買賣我是受兩造的委託辦理契約書的擬定，以及簽約完成之後向地政機關辦理過戶及過戶的前置作業。系爭買賣契約的仲介人是金宜蘭房屋仲介公司，負責這件買賣的仲介人是乙○○。據我所知乙○○應該沒有受兩造授予代理權，擔任系爭買賣的代理人」、「被告曾經打電話告訴我要終止契約，我有請乙○○去轉告原告，乙○○有無轉告我就不清楚」、「被告雖然有要求我寫存證信函，但是解除契約的意思表示應該要由本人為之，所以我在電話中要求被告能夠親自見面會談，事實上我也希望雙方能夠再次會面談清楚，所以才沒有直接寄存證信函，，況且我也沒有以我的名義寄發存證信函的權限。」、「（三星農會）該次會面我有無告訴原告要關於被告要終止契約，時間太久已經沒有印象了」等語（詳本件94年7 月27日言詞辯論筆錄）、證人乙○○結證：「我是仲介兩造買賣土地的承辦人，當初是被告先委託我要出售系爭土地，我代為尋找買主」、「按照慣例每成交一筆交易，我會收取總價的6 ％做為仲介費，買方分攤2％、賣方分攤4％」等語在卷（詳本件94年8 月17日言詞辯論筆錄），故被告縱確於前開時、地向證人為解除契約之意思表，然渠等並無代理原告受領意思表示之權限，自難認已生合法解除之效力。⑵93年7月8日至同年8月2日向相關機關、單位所為之申訴函、93年9 月10日針對系爭土地遭原告聲請假處分裁定提出抗告狀、94年1 月10日向法院聲請命原告限期起訴時，均有提及解除契約之事，亦係為解除契約之意思表示云云。惟查，被告前開申訴函之受文對象並非原告，另抗告狀、聲請狀之內容，僅在敘述其業於93年3月11 日向原告（應係指向地政士甲○○）要求解除系爭買賣契約之事實，或表達不服假處分裁定之意旨，並無同時以該書狀另向原告為解除契約之意思表示之意，此有被告所提出申訴函、抗告狀、聲請狀等件（詳被告94年3月8日答辯狀證物第57至62頁、第93至94頁，94年3 月20日補充理由狀證物第151至158頁、第161至164頁，94年5 月31日答辯狀證物第286至297頁）在卷可按，並經本院調閱台灣高等法院93年抗字第30 641號假處分抗告卷宗、本院94年聲字第12號限期起訴卷宗核閱屬實，故被告此部分主張，均難認係向原告為解除契約之意思表示，而屬無據。⑶93年9 月8日傳真信函由原告之妹代收、94年1月10日書寫信函親向原告住處為投遞、94年3月30日傳真信函，亦係為解除契約之意思表示云云。惟查，被告於93年9月8日、94年1 月10日之信函意旨乃為指摘原告遭中間人隱匿、欺騙之意，94年3月30日之信函則為逕行要求原告應回復土地原狀，並賠償利息、違約金，均未於前開信函中另為解除契約之意思表示，此有被告所提出信函等件在卷可按（詳被告94年9月8日辯論意旨狀證物第447、450至454 頁），故被告此部分主張，亦屬無據。
７、從而，本件原告雖有遲延給付系爭土地第3 期完稅款之情事，然被告並未定期催告其履行，依法尚不得行使契約解除權，且其所為解除契約之意思表示，亦難認已發生效力，故原告主張系爭契約尚未經被告合法解除乙節，應堪採信。
（二）大德段1984地號部分：
１、查兩造於93年1 月29日就系爭地號土地簽訂買賣契約書，約定被告將前開土地出售予原告，總價金4,552,000 元，第1、2期款各750,000 元，第3期完稅款1,500,000元應於契約、增值稅單核下後3 日內給付，第4期款1,552,000元則於地政機關完成產權登記後給付，第3、4期款均用於償還三星農會之貸款，並於塗銷抵押權登記後，再將扣除代償金額後之尾款交與被告。另雙方同意契約付款方式以電匯被告帳號（台灣區中小企業銀行永和分行）交付款項；償還農會貸款部分，則以電匯方式匯入農會放款帳號。兩造其中一方如未按照契約條款約定履行，經他方催告通知後，仍不履行時他方得逕行解除本契約。原告於簽約後已給付第1、2期款合計1, 500,000元，並於93年3 月11日匯款1,500,000元至謝阿遠在三星農會之放款帳戶給付第3期完稅款等事實，乃為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書（詳原告起訴狀所附證二）、收據及匯款回條（詳原告起訴狀所附證三）等件在卷可按，堪信屬實。
２、次查，系爭土地於買賣後，於93年2 月25日經宜蘭縣稅捐稽徵處審查結果認符合土地稅法第39條規定不課徵土地增值稅（但屬曾申請免徵贈與稅而於五年內請求移轉之列管土地），因此核發土地增值稅不課徵證明書之事實，亦有宜蘭縣稅捐稽徵處不課徵證明書1件可佐（詳被告94年3月
8 日答辯狀證物第27頁）。依前述兩造約定，原告於前開增值稅單（含不課徵證明書）核下後3日內應給付第3期完稅款1,500,000元，亦即原告至遲應於93年2月28日前為給付，然其遲至93年3 月11日始依約匯款至訴外人謝阿遠在三星農會之放款帳戶，則被告主張原告就系爭契約已構成遲延給付第3期完稅款乙節，即屬有據。
３、原告雖辯稱：系爭契約所稱之稅單尚包括列管土地於5 年內應補繳贈與稅之稅單在內，由於前開稅單迄未申請核課，故其尚不負遲延責任云云。惟查，兩造於系爭買賣契約第3條第3項付款方式乃僅約定「契約、增值稅單核下後3日內」原告應給付完稅款，依契約文義尚難認包含贈與稅在內，且證人甲○○亦結證當初在簽約的時候並不知道系爭土地有土地列管這件事情，是後來申請核定土地增值稅稅單下來的時候才知道，原告方面最主要是因為（他筆土地）位置發生爭議，並擔心被告能否塗銷系爭土地上的抵押權，所以在稅單核定下來之後沒有繼續繳款，並未特別提及土地列管的事情，似乎認為只要有告訴被告就好等情，已詳如前述。且證人針對系爭地號土地另證稱：「兩造在同一天簽訂2份契約，原告方面只就其中1份契約的標的位置發生爭議，可能是因為這個原因，另1 份契約的價款他也沒有繼續給付，後來我本人或我有請乙○○打電話告訴原告另外1 份契約是單獨簽訂，位置部分沒有爭議應該要繼續繳款，原告才在93年3月11日匯了1,500,000元，並且打電話告訴我」等語在卷（詳94年7 月27言詞辯論筆錄），益證兩造當初簽訂系爭買賣契約時所約定之完稅款，並不包含被告於受贈後5 年內再移轉時其贈與人謝阿遠應補繳之贈與稅稅單在內，故原告此部分之抗辯，不足採信。
４、原告另辯稱：依兩造系爭買賣契約第4條第5項之約定，被告因前開土地列管之問題尚未繳納贈與稅，無法辦理土地過戶，所以原告得行使同時履行抗辯權，拒絕給付第3 期完稅款，並不構成給付遲延云云，然依兩造締約之過程及契約約定之內容，堪認原告就系爭土地之買賣價金，乃負有先為給付之義務，其後被告始應配合辦理相關過戶之事宜，並無於原告支付第3 期完稅款之前，被告就有先行或同時繳清贈與稅之義務。且依遺產及贈與稅法第7 條規定，贈與稅之納稅義務人乃為贈與人，並非受贈之被告，財政部台灣省北區國稅局羅東稽徵所於93年2 月間受理前開土地增值稅之申報後，雖有通知贈與人謝阿遠為被告已為前開土地增值稅之申報，限期命其應為回復所有權之登記，否則將予追繳應納贈與稅，但並未敘及不能辦理買賣移轉過戶之事宜。況縱認原告前開主張為可採，然其遲至94年6月27日爭點整理狀中，始為同時履行抗辯之主張，亦難認得免其已負之遲延責任，理由已詳如前述，是原告上述抗辯，仍不足採。
５、然按，契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254 條定有明定。而兩造於買賣契約第8條第1項亦約定：「甲乙雙方其中之一方如未按契約條款約定履行時，經他方催告通知後，仍不履行時，他方得逕行解除契約及要求對方因解除契約所發生之損害賠償」。是本件原告依約應於增值稅單核下後3日內即93年2月28日前給系爭買賣契約第3期完稅款1,500,000元，但其至93年3 月11日始為匯款，應已構成遲延給付，惟其否認遲延後被告有定期催告其履行之情事，且被告亦未提出任何證據以為佐證，則被告逕為解除契約之意思表示已難認為合法。況被告另辯稱伊係於93年3 月11日向兩造共同委任代理辦理過戶事宜之地政士甲○○表示要終止系爭買賣契約，故兩造已無契約關係存在云云，惟依其所提出之錄音帶及卷附錄音帶譯文所示（詳被告94年3月8日答辯狀證物第134 頁、原告94年6 月27日爭點整理狀附件第7至9頁），被告雖於93年3 月11日打電話給地政士甲○○，表示要甲○○跟買方講伊要終止契約（應為解除契約之誤），惟甲○○告以通話前原告業已匯款至三星農會了，且終止契約應以買、賣雙方名義來寄發或收受存證信函，無法以其名義為之，但可幫忙擬稿後再與被告聯絡等情，可見原告雖遲延數日給付系爭買賣契約之第3 期完稅款，但在被告為催告及解除契約之意思表示前，即已履行其給付義務匯款至指定之三星農會放款帳戶，則被告就前開遲延付款事宜應已喪失其解除契約之權限，故其上述抗辯並不足採，應認原告主張系爭契約尚未經被告合法解除，乃屬有據。
６、被告另辯稱：原告雖於93年3月11日匯款1,500,000元至三星農會之謝阿遠放款帳戶，但未通知被告，並於同年月25日又向三星農會申請核管，凍結未為給付，直到93年8 月
2 日三星農會才表示要將該款項逕行清償謝阿遠之貸款，故原告前開匯款尚難認於93年3月11日即已依約付款云云。惟查，被告所有之系爭土地前於83年間由當時之土地所有人謝阿遠提供設定最高限額3, 600,000抵押權予三星農會，嗣謝阿遠並邀同被告為連帶保證人於92年11月28日向該農會貸款3,000,000 元尚未清償（詳原告起訴狀證一土地登記謄本、被告94年3月8日答辯狀證物第95、96頁），93年1 月29日被告與原告簽訂買賣契約將前開土地出售予原告，約定總價金4,552,000 元，第1、2期款各750,000元，第3期完稅款1,500,000元應於契約、增值稅單核下後
3 日內給付，第4期款1,552,000元則於地政機關完成產權登記後給付，第3、4期款均用於償還三星農會之貸款，並於塗銷抵押權登記後，再將扣除代償金額後之尾款交與被告。另雙方同意契約付款方式以電匯被告帳號（台灣區中小企業銀行永和分行）交付款項；償還農會貸款部分，則以電匯方式匯入農會放款帳號等事實，已如前述。是本件買賣契約，斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，足認兩造於系爭買賣契約中約定第3期完稅款及第4期尾款應用於償還三星農會之貸款，並指定匯入農會放款帳號，其目的乃在避免被告收受款項後，倘未優先用於清償前述3,000,000 元貸款及辦理抵押權塗銷登記，恐造成原告縱取得系爭土地所有權，將來仍有遭三星農會聲請拍賣抵押物取償之風險，則被告自應受兩造約定之拘束，不得於原告匯款後擅自變更該款項之用途。然被告於93年3月11日原告匯款存入前開款項後，卻以電話要求將前開匯入之款項轉入謝阿遠在三星農會另開設之活期存款帳戶，經三星農會發覺與原告匯款之目的不符，因此通知兩造及謝阿遠於93年3 月25日到該農會進行協商辦理清償或退匯手續，然屆期被告及謝阿遠並未到場，因此原告乃要求三星農會暫時保管前開款項，俟兩造達成協議後再行通知該農會，迄93年7 月28日兩造仍未達成協議，故三星農會乃通知兩造及謝阿遠將依原告匯款之意旨，於93年8月3日將前述匯款用於清償謝阿遠放款帳戶之1,500,000 元借款，至於93年3 月11日起至93年8月3日止該期間所生之放款利息亦全數退還（亦即視同93年3月11日即已清償1,500,000元，而未予繼續計算利息）等情，亦有被告所提出之三星農會存證信函及通知函等件附卷可佐（詳被告94年3月8日答辯狀證物第89至92頁）。是前開核管爭議之發生，乃肇因於被告未依兩造契約約定之目的，應將前述匯款專用於系爭抵押債務之清償所致，尚難認可歸責於原告，故原告既已於93年3月11日將第3期完稅款匯入三星農會之放款帳戶，並用於清償謝阿遠之貸款債務，自應認其已依約履行其所負之第3 期款給付義務，被告此部分抗辯，尚不足為採。
（三）末查，本件原告業已依系爭買賣契約分別給付第3 期完稅款1,500,000元、1,000,000元至指定之三星農會、五結鄉農會放款帳戶，已如前述，而兩造約定於原告給付第3 期完稅款後，被告即應先將系爭土地所有權移轉予原告之事實，乃為兩造所不爭執（詳本件94年9 月14日言詞辯論筆錄），並有前開不動產買賣契約書在卷可按，堪信為真實。從而，原告依買賣契約之法律關係，請求被告應將坐落宜蘭縣○○鄉○○段1544之1地號，地目田，面積556平方公尺，權利範圍所有權全部，及同段1561地號，地目田，面積365 平方公尺，權利範圍所有權全部，及同段1984地號，地目田，面積1,882 平方公尺，權利範圍所有權全部移轉登記與原告，即為有理由，而應予准許。
（四）本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，核與本件判決結果無影響，爰不一一論列，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 95 年 1 月 20 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 林翠華正本與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀 (須附繕本)。
中 華 民 國 94 年 1 月 24 日
書記官 李明威