臺灣宜蘭地方法院民事判決 95年度簡上字第21號上 訴 人即附帶上訴被 上訴人 巨野股份有限公司法定代理人 辛○○訴訟代理人 李建民律師被 上訴人即附帶上訴上 訴 人 乙○○上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國95年 4月20日本院宜蘭簡易庭94年度宜簡字第73號第一審判決提起上訴，被上訴人為附帶上訴，經本院於96年2月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付超過新台幣貳拾柒萬伍仟元，及該部份假執行之宣告，暨命上訴人負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
附帶上訴駁回。
第一審訴訟費用關於命上訴人負擔部分及第二審訴訟費用關於上訴部分由上訴人負擔二分之一，餘由被上訴人負擔。
附帶上訴費用由附帶上訴人負擔。
被上訴人應賠償上訴人之訴訟費用確定為新台幣貳仟零柒拾玖元。
事 實 及 理 由
一、被上訴人主張：
㈠、上訴人前於民國92年間向被上訴人承租門牌宜蘭縣○○鄉○○路○○巷○○號房屋（下稱系爭廠房），立有書面租約，約定租期自92年7月1日起至94年7月31日止，每月租金新台幣（下同）55,000元，上訴人並已繳納押租金165,000 元。詎上訴人迄仍積欠被上訴人93年 5月1日起至同年10月31日止計6個月之租金，並於93年11月 1日起提前終止租約，依兩造租賃契約第18條之約定，上訴人尚應賠償被上訴人 6個月月租額。上開金額合計660,000元，扣除押租金165,000元後，上訴人尚應給付被上訴人495,000 元。另上訴人尚積欠被上訴人代墊之93年 6月份至10月份電費計39,956元，及兩造先前約定應按月負擔保全費及清潔費4,808 元，上訴人迄仍有93年8月份至10月份3個月合計14,424元尚未給付。為此分別依兩造間租賃契約及不當得利之法律關係，請求上訴人給付549,380 元，及自起訴狀繕本送達上訴人之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
㈡、爰為附帶上訴聲明：⑴原判決關於駁回被上訴人請求部分廢棄；⑵前開廢棄部分，上訴人應再給付被上訴人39,956元；⑶上訴人之上訴駁回。
二、上訴人答辯以：
㈠、租金及違約金部分：
１、上訴人於93年10月28日並未委任丁○○代理上訴人與被上訴人終止系爭租約，亦未承諾願於93年11月 5日前將廠房內部全理整清。假若上訴人曾於93年10月28日委任丁○○與被上訴人終止系爭租約，上訴人法定代理人辛○○及其母丁○○就租約於93年11月 1日終止乙節，於93年10月28日必已知情，被上訴人何需於隔日即93年10月29日將終止系爭租約之事實以礁溪郵局第274 號存證信函通知上訴人法代辛○○及其母丁○○？除非該送貨單上「92年7月1日房屋租賃契約書巨野 (股)公司自願終止契約於00年00月0日生效」等語，係被上訴人於93年10月28日送貨單上偽填，被上訴人自知理虧，為掩飾其不法行為，始於93年10月29日以礁溪郵局第274 號存證信函通知上訴人法代辛○○及其母丁○○。被上訴人所謂系爭租約於93年11月1日終止及上訴人承諾於93年11月5日前將廠房內部全理整清乙節，迄未舉證，自無足取。
２、上訴人公司法定代理人辛○○於93年9月7日以台北95支局第147號存證信函通知被上訴人略謂「…，但在93年6月底左右我有聽我爸爸說工廠不在續約一事，而工廠從93年 8月中就沒有在接單及生產…」云云，上開信函所謂「在93年 6月底左右我有聽我爸爸說工廠不在續約一事」乙節，應指系爭租約於94年 7月31日租期屆滿不再續約，並非指上訴人欲終止租約。而信函內所謂「工廠從93年 8月中就沒有在接單及生產」云云，並非指「上訴人公司或蔡先生已出國無法營運」，詎被上訴人竟於系爭承租廠房張貼所謂「為巨野股份有限公司93年 9月7日台北支局存證信函第147號來函，知會蔡先生已出國無法營運，敬請各廠商勿上樓，以免報警處理」等語，與上開辛○○所寄93年9月 7日台北第95支局第147號存證信函內容，顯然不符，被上訴人於93年 8月惡意阻止上訴人或上訴人廠商進入承租之系爭廠房，至為顯然。被上訴人自無權向上訴人收取93年8月以後之租金。
３、中興保全公司雖受「玲瓏成衣加工部」委託，但實際聽命於被上訴人，究竟何人可以進出廠房，中興保全係受命於被上訴人，故被上訴人呈提之所謂中興保全客戶使用記錄表，應係指玲瓏成衣加工部之客戶使用記錄，無法證明上訴人或上訴人廠商可以自由進出系爭承租之廠房。
４、退一步言，縱令93年10月28日送貨單上所謂終止租約為真正。因系爭租賃契約經雙方合意提前終止，兩造就系爭租賃契約之租賃期限，於93年10月28日已有由上訴人承租至93年11月 1日為止之意思。而房屋租賃契約書第18條約定所謂「租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方陸個月租金」，係指租賃期間內上訴人欲搬離他處，而被上訴人不同意終止時，上訴人始需賠償 6個月租金。則系爭租約既經兩造合意提前終止，兩造就系爭房屋租賃期間已更新約定，上訴人應無庸負房屋租賃契約書第18條之違約賠償責任。
㈡、清潔費及保全費部分：
１、被上訴人主張所謂其將該廠房出租與上訴人時，僱有清潔人員打掃及設有電子保全設施，以維護該廠區清潔及安全，兩造並另以口頭約定，由上訴人按月給付該等費用4,808 元云云，上訴人否認兩造有給付清潔費及保全費之口頭約定，應由被上訴人舉證證明。況上訴人僅承租宜蘭縣○○鄉○○路○○ 巷○○號廠房面積3/4而已，並非承租系爭13號廠房全部，被上訴人就其使用部分之玲瓏成衣加工部廠房所支付之清潔費及保全費用，上訴人並無負擔之義務，被上訴人空言主張所謂上訴人口頭同意給付上開清潔費及保全費用乙節，同無足取。
２、系爭房屋租賃契約書上迄未約定上訴人應負擔保全費及清潔費，而在被上訴人呈提所列的保全費收據載地址「宜蘭縣○○鄉○○路○○巷○○號」及「買受人為玲瓏成衣加工部」，並非巨野股份有限公司及承租人的地址，上訴人自無庸負擔此保全費及清潔費的支出至明。
３、依被上訴人呈提之保全服務契約委託人記載為「玲瓏成衣加工部」、中興保全客戶使用記錄表記載客戶名稱「玲瓏成衣廠」，被上訴人雖經營「玲瓏成衣加工部」，但「玲瓏成衣加工部」與被上訴人為不同主體，就「玲瓏成衣加工部」之保全費，何以由被上訴人向上訴人請求，被上訴人迄未舉證。
４、況且，依證人戊○○於原審95年4月4日言詞辯論時結證稱：「電費及保全費我都沒有負擔，清潔費我每個月拿給乙○○的母親」等語，可見證人戊○○雖使用4分之1廠房，但並未負擔保全費及電費。至於清潔費係每月拿1,200 元給被上訴人母親，並非給付清潔費予被上訴人，被上訴人逕自向上訴人請求所謂保全費及清潔費，顯無理由。
㈢、就被上訴人附帶上訴即關於電費之請求部分：
１、被上訴人提出之電費帳單地址係「宜蘭縣○○鄉○○路○○巷○○號」，與系爭上訴人廠房承租地址不同，上訴人自無庸負擔上開電費。而被上訴人提出之電費收據上記載之電號：「00000000000」，係裝設於宜蘭縣○○鄉○○路○○巷○○ 號之電表，而非系爭廠房之電表，此有電費收據 2份及台灣電力股份有限公司宜蘭區營業處95年3月10日D宜蘭字第09503003
621 號函附原審卷可證。被上訴人雖陳稱曾與上訴人合意，由上訴人負擔電號0000000000之電費，由被上訴人負擔電號00000000000 之電費云云，但無法舉證證明兩造曾達成此項合意，僅憑申請變更用電之資料，尚難證明兩造有此合意存在，被上訴人此部分之請求，顯無理由。
㈣、爰為上訴聲明⑴原判決不利於上訴人之部分廢棄；⑵前項廢棄部分，被上訴人在原審之訴及假執行之聲請均駁回；⑶駁回附帶上訴。
三、本件兩造不爭執之事實，為上訴人於92年間向被上訴人承租門牌宜蘭縣○○鄉○○路○○巷○○號房屋即系爭廠房，雙方訂有書面租約，約定租期自92年7月1日起至94年 7月31日止，每月租金55,000元，上訴人已繳納押租金165,000 元予被上訴人。上揭事實，並有租賃契約書在卷可按。故上開事實，自堪認定為真實。
四、本件兩造之爭點，為㈠被上訴人依據租賃契約之法律關係，請求上訴人給付被上訴人於扣除押租保證金後，尚應給付其495,000 元，是否有理由？㈡被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人給付電費、保全費及清潔費合計54,380元，是否有理由？經查：
㈠、關於被上訴人依據租賃契約之法律關係，請求上訴人給付495,000元部分：
１、依兩造間之系爭租賃契約約定，上訴人每月應給付被上訴人月租金55,000元。而被上訴人主張上訴人尚積欠93年5月1日至同年10月31日計6個月之租金乙節，上訴人就積欠93年5月至7月份之租金部分不爭執，另就93年8月以後之租金，則以前揭情詞置辯，惟上訴人所辯被上訴人自93年 8月起即惡意阻止上訴人進入系爭廠房乙節，固據證人己○○證稱：「（法官問：九十三年九月中旬有無與丁○○來宜蘭礁溪的廠房拿東西？當時屋主有無阻撓你們進入廠房？）有，當時因為丁○○不會開車要我載他到宜蘭礁溪拿一些文件，我們到達後，我在車上並沒有下車，丁○○下車要進入該廠房時，我有看到被上訴人不讓他進入，至於為何不讓丁○○進入詳細原因我就不曉得。他們之間的情形我大概了解，是因為巨野公司與被上訴人間有房屋租金欠租情形。... 」（本院卷第125頁）等語。惟上訴人之員工即證人甲○○於93年 10月13日、93年10月16日及93年10月28日暨上訴人法定代理人之母丁○○於93年10月14日及93年10月28日均曾進入系爭廠房搬取物品等節，有被上訴人提出之送貨單（原審卷第42頁至44頁）可證，且證人甲○○於本院審理時亦證稱其進入系爭廠房時，被上訴人並沒有阻止等語（本院卷第82頁）；至於被上訴人阻止上訴人廠商住入系爭廠房乙節，固據證人丙○○證稱：「我是為巨野公司定（釘）鈕扣的廠商，我有 3部機器放在廠房裡面，巨野公司停止營業後，我前往系爭廠房要將機台搬回，但被上訴人不讓我進入廠房搬機台，目前該機台仍在廠房內。被上訴人表示與巨野公司間的租金糾紛尚未解決，不准我搬走。」（本院卷第126 頁）等語，惟因兩造間有租金之糾紛，被上訴人為維護己身之權益，對於廠房內之動產行使留置權，而於上訴人停工後禁止上訴人之廠商進入，難認屬惡意，故上訴人上開辯詞，均無可採。則被上訴人依兩造租賃契約之法律關係，請求上訴人給付所積欠之 6個月租金合計330,000元，為有理由，應予准許。
２、再者，依系爭租約之約定，租賃期間為92年7月1日起至94年
7 月31日止。然被上訴人主張上訴人法定代理人之母丁○○於93年10月28日代理上訴人與被上訴人合意自93年11月 1日終止租約，並提出送貨單（原審卷第40頁）1 紙為證。上訴人雖否認曾與被上訴人合意提前終止租約，辯稱該送貨單上終止租約之記載是被上訴人事後私自加載，於丁○○簽名時並未記載等語。經查，證人丁○○於本件準備程序到庭結證稱：「（法官問：巨野公司之前向被上訴人承租房屋作為廠房之用，之後發生租約爭議之事你是否參與？其情形為何？）上訴人公司法定代理人辛○○是我女兒，巨野公司實際經營者是我。... 」、「 (法官提示上證一送貨單問：送貨單上面簽名是否你簽的？其意為何？）簽名是我簽的沒錯，但是除了物品的記載外，其餘內容都是被上訴人在我簽完名後自己加載的，當時因為我們已經停止營業，而且欠被上訴人租金，因此被上訴人在我們每次回去拿物品時，都會叫我們簽單據。」、「（法官問：當時有無向被上訴人表示說巨野公司的事情你都可以作主？）有，因為當時巨野公司的事務都是我在處理。」等語，可證明證人丁○○確實有權代理上訴人與被上訴人處理租約事宜。而證人丁○○雖稱系爭送貨單上除了物品之記載外，其餘內容均為伊簽名後被上訴人自行加載等語，然就此被上訴人補充陳稱於93年10月28日證人證人丁○○至其辦公室來，表示伊是上訴人法定代理人辛○○的母親，可以代替辛○○終止租約，送貨單上的有關終止租約的記載是其向丁○○表示如果不終止，11月份還要付租金，丁○○就同意從11月 1日止開始終止，由我記載在上面後由丁○○簽名等語（均見本院95年 8月22日準備程序筆錄）。而證人丁○○就被上訴人上開陳述當場並未表示任何意見，足認被上訴人所陳非虛。故被上訴人主張兩造合意自93年11月 1日起提前終止租約，應堪信為真實，上訴人此部分之抗辯並不可採。
３、查依兩造系爭租賃契約書第18條規定：「特約應受強制執行之事項：⒈租賃期間內乙方（即上訴人）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方（即被上訴人）陸個月租金，乙方決無異議... 」。此項約定，應在保障出租人不會因承租人提前終止租約，致出租人受有無法收取租金利益之損害，不因是否因承租人與出租人合意提前終止租約而異其效力。故上訴人抗辯即使認定兩造合意終止租約，亦因已合意更新租約期間，被上訴人不得請求違約賠償云云，並不可採，被上訴人主張上訴人應依系爭租賃契約書第18條之規定給付違約賠償，應屬有據。
４、惟按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。」、「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」、「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」。民法第250條、第252條定有明文。本件依兩造租賃契約書第18條規定，上訴人提前終止租約遷離系爭廠房，固應給付被上訴人以 6個月租金計算之違約賠償計330,000元，惟兩造合意自93年11月1日起終止租約後，被上訴人旋於同年月20日再將系爭廠房出租予訴外人紡軒國際有限公司，為被上訴人所自認（見原審卷第31頁被上訴人民事答辯兼反訴起訴狀所載）。則被上訴人實際所受損害，應僅為2/3個月租金約 3萬7千元，與6個月租金計330,000元相較，約定違約金額顯然過高。本院審酌被上訴人所受實際損害，及上訴人違約之程度等情狀，認應將違約金額減至相當於2個月之租金即110,000元，始屬相當。故被上訴人依系爭租賃契約書第18條規定，請求上訴人給付之違約賠償，於110,000 萬元範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
㈡、關於被上訴人依租賃契約及不當得利之法律關係，請求上訴人給付電費、保全費及清潔費合計54,380元部分：
１、本件被上訴人主張其代墊上訴人應給付之之93年 6月份至10月份電費計39,956元，固提出電費收據為證。然查，該等電費收據地址係「宜蘭縣○○鄉○○路○○巷○○號」，且該電費收據電號「00-00-0000-000」電表亦係設置於該址之電表，系爭廠房地址則為同巷13號，電號則為「00-00-0000-000」號，有台灣電力股份有限公司宜蘭區營業處95年3月10日D宜蘭字第09503003621號函可證（見原審卷第109、110 頁），已難認被上訴人請求之電費與系爭廠房之用電有何關聯；另被上訴人聲請訊問之證人戊○○雖於本院證稱系爭廠房 2樓電費由上訴人公司負擔（本院卷第81頁），惟該證詞與證人於原審所證渠不是很清楚兩造間就租金、保全費用之分擔如何約定等語（原審卷第114 頁）顯不相符，則證人戊○○所為有瑕疵之證言自難逕據為有利被上訴人之認定。被上訴人雖陳稱曾與上訴人法定代理人之父庚○○口頭約定，由上訴人負擔電號00-00-0000-00 電號之電費云云，然為上訴人所否認，並經證人庚○○到庭結證否認曾與被上訴人有此約定，被上訴人對此有利於己之事實，並未另提出證據以佐其說，自難認被上訴人此部分之主張為真實。故被上訴人請求上訴人給付電費39,956元，並無理由。
２、被上訴人另主張兩造曾約定上訴人應按月負擔3/4 保全費即3,308元及清潔費1,500元合計4,808 元，並提出保全服務契約書1份及統一發票3張為證，然為上訴人所否認。經查，系爭房屋租賃契約書上並無關於保全費及清潔費如何負擔約定之記載，依被上訴人所提出之保全費收據所載，買受人為「玲瓏成衣加工部」，保全服務契約委託人亦載為「玲瓏成衣加工部」，難認與上訴人有關，且依被上訴人提出之保全費用統一發票每個月為3,885元，而非4,410元，被上訴人依上開發票為據主張上訴人應負擔保全費用4,410元之3/4即3,30
8 元亦有可議。而證人戊○○固於本件準備程序時到庭證稱：「（上訴人訴訟代理人問：是否知悉巨野公司與乙○○間如何約定保全費、清潔費及電費的支付？）據我所知保全費是巨野公司支付，清潔費一樓部分是我支付的... 」等語（本院卷第81頁），然證人戊○○於原審則證稱「（反訴原告訴訟代理人問：當時巨野公司與乙○○間就租金、保全、電費、清潔費用如何分擔，是否知悉？）我不是很清楚他們如何約定，... 我自己所付的清潔費是我自己使用的一樓部分，巨野的部分應該是他們自己付的。」（原審卷第114 頁）等語，就保全費用負擔部分所證已有不同，此外並無其他證據可佐證人戊○○於本院所為證詞較於原審所證為可採，故亦難徒以此項證人之證詞為有利於被上訴人之認定。就清潔費部分，被上訴人亦同主張係與證人庚○○口頭約定，然證人庚○○亦已否認，證人戊○○於原審則證稱渠所負擔之每個月清潔費是拿給被上訴人之母，每個月大概是1,200 元左右等語（原審卷第114 頁），而被上訴人亦陳稱其與戊○○間亦無清潔費負擔之約定，戊○○給付清潔費是給付予其母，其並未經手，所以不清楚等語（本院卷第205至206頁）。
是縱若證人戊○○所證屬實，亦僅得認為渠與被上訴人之母有給付清潔費之約定，然證人戊○○並非系爭廠房之承租人，並未另外給付租金予被上訴人，上訴人則與被上訴人訂有租賃契約，於為租金之約定時自可能將此部分費用計入租金總額內，是二者並不能同等看待。是以，被上訴人主張上訴人應按月負擔保全費及清潔費4,808元，迄仍積欠93年8月份至10月份3個月合計14,424 元，而請求上訴人如數給付，亦無理由。
五、綜上所述，被上訴人本於兩造租賃契約之法律關係，請求上訴人給付積欠之租金330,000元、違約賠償110,000元，並扣除押租金165,000元後，尚應給付其275,000元，及自起訴狀繕本送達上訴人之翌日即94年6月9日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息部分，為有理由，應予准許。逾此本於租賃契約及不當得利之法律關係所為請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤。附帶上訴部分，則均不應准許，原判決判決駁回被上訴人該部分之請求，於法亦無不合。上訴及附帶上訴意旨，就上開原審判決並無違誤部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴及附帶上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後認均與結論不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
七、本件第一審訴訟費用5,950元、上訴人上訴費用8,265元及上訴人聲請訊問證人之旅費1,844元，合計16,059 元，應由兩造各負擔1/2，而上訴人已繳付10,109 元，則被上訴人應賠償上訴人之訴訟費用額確定為2,079 元；附帶上訴之訴訟費用，則因均經本院駁回，應命被上訴人負擔。爰確定本件訴訟費用負擔如主文第5至7項所示。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，被上訴人之附帶上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3 項、第450條、第449條第1項、第79 條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 2 月 26 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
審判長法 官 楊麗秋
法 官 邱景芬法 官 張軒豪正本與原本無異。
本件不得上訴中 華 民 國 96 年 2 月 27 日
書 記 官 詹玉惠