臺灣宜蘭地方法院民事判決 95年度訴字第267號原 告 丙○○○訴訟代理人 李秋銘律師被 告 乙○○訴訟代理人 李淵聯律師
蕭嘉甫律師上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，本院於民國96年10月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣伍萬肆仟參佰陸拾壹元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之法律地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去者而言（最高法院42年台上字第1031號判例參照）。查原告主張就本院94年度執字第3189號強制執行事件所拍定之系爭4筆土地，有土地法第104條第1 項所定租地建屋之優先承買權，並於該事件中行使前開權利，然為拍定之被告所否認，則原告究有無上述優先承買權存在，在私法上之地位有受侵害之危險，且得以本件確認之判決除去，揆諸前揭說明，原告提起本件確認之訴即有受確認判決之法律上利益，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
（一）緣坐落宜蘭縣○○鎮○○段30之14地號，地目建，面積12
6 平方公尺，所有權全部；同段30之15地號，地目建，面積127 平方公尺，所有權全部；同段30之47地號，地目建，面積6 平方公尺，所有權全部；同段30之48地號，地目建，面積3平方公尺，所有權全部等4筆土地（以下簡稱系爭土地），原係訴外人丁○○所有。前開土地經鈞院94年度執字第3189號強制執行事件予以查封、拍賣，並由被告以新臺幣（下同）5,388,800元之價格得標。
（二）原告在系爭土地建有門牌號碼為宜蘭縣○○鎮○○街139之1 號之未辦理保存登記建物（以下簡稱系爭建物），該建物得以使用系爭土地，係因丁○○將之出租與原告，做為原告所有系爭建物之基地使用，故原告與丁○○就系爭土地有租地建屋之法律關係存在，依土地法第104條第1項之規定，原告對於系爭土地有優先承買權，然為被告所否認，為此提起本件確認訴訟等語。
（三）並聲明：請求確認原告就坐落宜蘭縣○○鎮○○段30之14地號，地目建，面積126 平方公尺，所有權全部；同段30之15地號，地目建，面積127 平方公尺，所有權全部；同段30之47地號，地目建，面積6 平方公尺，所有權全部；同段30之48地號，地目建，面積3 平方公尺，所有權全部等土地有優先承買權存在。
二、被告則以：
（一）系爭建物依宜蘭縣稅捐稽徵處房屋稅籍證明書所示，原告雖為系爭房屋之納稅義務人，但其僅為管理人，並非所有權人，應不得主張土地法第104條第1項之優先承買權。證人丁○○雖證稱系爭房屋係伊太太即原告於77年間所蓋云云，然其亦證稱：伊與原告是在73年結婚，系爭土地原為訴外人林本源祭祀公業所有，但在伊曾祖父年代即清朝時即為伊家所占用種植農作物，並於76、77年間與附近住家相邀集一起蓋房子，直到87年間才由伊以其名義向林本源祭祀公業購買土地等語。而我國在早年農業社會，女性並無地位，該土地既係清朝時代就為丁○○的曾祖父占用、種植，至87年間由丁○○買受，則於76、77年間在該地建屋時，衡情亦應係由丁○○為之，而非原告為之。否則原告如就系爭土地有租地建屋之行為，原地主林本源祭祀公業在87年售地時，應會注意到有土地法第104條第1項優先承買權之適用問題，然該祭祀公業卻將土地出售給丁○○，而非原告，可見該房屋之所有權人應為丁○○。因此，原告與被告所簽訂之租賃契約，顯係企圖干擾被告拍定該土地，而故意通謀虛偽訂定的。
（二）退步言，縱認前開建物確為原告所有，然原告與訴外人丁○○係夫妻關係，依法負有同居之義務，故原告所提出之租賃契約書，其租約當事人欄之住址同為宜蘭縣○○鎮○○街○○○ 號，渠等間既有同居共財之親密關係，按諸經驗法則，殊無簽訂租賃契約之必要。況原告主張有租賃關係存在，然無論原告或證人丁○○均未提出其有租金授受之事證，僅空言每年租金為6萬元，都是拿現金云云，顯無可採。且渠等於成立租賃契約後並未依土地法第102 條之規定於訂立後2 個月內向地政機關為地上權之登記，反在契約第8 條約定原告雖為承租人，但不得要求設定地上權，是否怕夫妻反目時，原告以假當真？再者，原告果承租系爭土地並建築房屋，該土地價值不斐，何以原告於建築之後未即申領請建築執照、使用執照，以為充分利用，亦與租地要旨不合。顯見該租約應為渠等臨訟杜撰，係通謀虛偽所為之意思表示。
（三）另鈞院94年度執字第5349號強制執行事件中，曾囑託宜蘭地政事務所就系爭建物為測量，施測結果該建物僅坐落於系爭土地中之頭圍段30之14、30之15兩地號，並未及於同段30之47、30之48等地號，故原告主張就系爭4 筆土地均有優先承買權存在，亦屬無據。況系爭建物乃為違章建築，應無大價值，原告據此主張行使優先承買權，亦已構成民法第148 條所定之權利濫用，應無理由等語，資為抗辯。
（四）並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
（一）系爭坐落宜蘭縣○○鎮○○段30之14、30之15、30之47、30之48等地號土地，乃為訴外人丁○○所有。其債權人聲請本院以94年執字第3189號強制執行事件予以執行在案，經本院於95年7月11日進行拍賣，由被告以5,388,800元得標拍定。嗣原告於該事件中提出租賃契約書，主張依土地法第104條第1項之規定，其對於上揭土地之全部均有優先承買權，並依法行使權利，然為被告所否認之事實，此有本院94年執字第3189號強制執行卷宗影本在卷可稽。
（二）前開土地上坐落有門牌號碼為宜蘭縣○○鎮○○街139之1號之未辦理保存登記建物，依宜蘭縣稅捐稽徵處房屋稅籍證明書所示，其納稅義務人乃為原告。前開建物前於94年間曾經原告之債權人聲請強制執行，案經本院以94年執字第5349號事件囑託宜蘭地政事務所予以測量查封，測量結果該建物（含附屬建物）僅坐落於宜蘭縣○○鎮○○段30之14、30之15地號兩筆土地，面積合計253.56平方公尺等事實，有宜蘭縣稅捐稽徵處房屋稅籍證明書乙紙在卷可按（詳本件卷宗第6 頁），並經本院依被告所請調取上揭執行卷宗核閱屬實（詳本院94年度執字第5349號卷㈠第284頁）。
四、得心證之理由：本件兩造爭執之處，經行爭點整理後確認為：原告與訴外人丁○○就系爭4 筆土地是否有租地建屋之租賃關係存在？如有前開關係存在，原告主張依土地法第104條第1項之規定，就前開土地之全部均有優先承買權存在，是否有理由？茲審酌如下：
（一）原告與訴外人丁○○就系爭4筆土地是否有租地建屋之租賃關係存在？
１、按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。」土地法第104條第1項前段定有明文，而土地法為該項前段規定，係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言（最高法院69年度台上字第945 號判例意旨參照）。是以基地承租人身份主張優先承買權者，務以與基地所有權人有租賃關係，且在該基地上建有房屋者為限，始得就房屋之基地主張有優先承買權。是本件原告主張就系爭土地與訴外人丁○○間有租地建屋關係，而主張有優先承買權，自應視其是否具有合於上開土地法所規定之法律關係存在定之。
２、第按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。又「民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。」、「主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證責任。而租賃契約，係以當人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立。被上訴人主張兩造就系爭房屋有租賃關係存在，既為上訴人所否認，則被上訴人即應就兩造曾約定，被上訴人以系爭房屋租與上訴人使用收益，上訴人支付租金之事實，負舉證責任。」最高法院分別著有17年上字第917 號判例、同院83年度台上字第2405號裁判意旨，足資參照。本件原告主張系○○○鎮○○街139之1號之未辦理保存登記建物乃為其所有，且係基於租賃關係而在系爭土地上建築房屋，然為被告所否認，則原告自應依法負舉證責任。
３、經查原告主張前開事實，固據其提出宜蘭縣稅捐稽徵處房屋稅籍證明書、土地租賃契約各1 份，及聲請本院向宜蘭縣稅捐稽處函調系爭建物之房屋稅原始申請設籍資料為佐（詳本件卷宗第6 、76、77頁，及卷附94年度執字第3189號執行卷㈢之影本），並聲請傳訊證人丁○○、甲○○為證。然查：
（1）系○○○鎮○○街139之1號，乃為未辦理保存登記之建物，其所有權應歸原始起造者取得，而房屋稅籍之設立，僅為行政管理、課稅徵收之公法上事項，與私法上權利義務之法律關係無涉，是原告雖為系○○○鎮○○街139之1號建物之納稅義務人，惟依宜蘭縣稅捐稽徵處檢送之房屋稅籍通報表所示，前開建物於設籍之初並未檢附該建物之原始起造資料供核，乃係於78年間經該處「清查」而「逕行核定」原告丙○○○為管理人，並以之為納稅義務人之事實，此有該處96年10月2日宜稅財字第0960027417 號函在卷可按，是本件原告是否果為系爭建屋之起造人，而原始取得其所有權，已非無疑。
（2）又原告為證明系爭建物乃為其所興建，雖聲請證人甲○○即當時負責系爭建物磁磚施作者到庭結證：「（問：你跟丙○○○有交易過幾次？）有好幾次」、「（問：第一次交易她是向你買何物？）是向我買一套馬桶和臉盆，因為那一套馬桶和臉盆是義大利進口的，非常少見，所以我特別有印象。」、「（問：原告與你交易時那一棟建築物是否剛蓋？）是的，是新的建築物。」「（問：起造過程是否知道？）我不知道」、「（問：是否知道那棟房子是何人出錢所蓋？）我不知道是何人出錢蓋的，只知道那套衛浴設備和磁磚是原告向我訂購的，所謂的磁磚是用在室內的地板和浴室，只有出賣和安裝後我有去看過安裝情形，之後都沒有再去過。」等語在卷（詳本件卷宗第93、94頁）。然依證人前開證述之內容，至多僅能證明原告於系爭建物新造之時，曾向之訂購衛浴設備、地板、磁磚等物安裝，但並無法證明該建物主體亦為原告所出資興建，故上述證人甲○○之證言，並不足為有利於原告之認定。
（3）至證人丁○○雖到庭證稱：「（問：坐落宜蘭縣○○鎮○○段30之14、30之15、30之47、30之48地號4 筆土地是否都是你的？如何取得？）都是我買的沒錯，我是在87年間買的，向林本源祭祀公業購買。」、「在清朝的時候，也就是我祖父的年代開始就是我家在使用，剛開始只是種植一些農作物是雜地，不是佃農，就是直接占用，沒有付租，後來我家和附近的一些住戶就決定要在那附近的土地蓋房子，相邀集要一起蓋房子，時間是在76年。」、「就蓋了一棟2 層樓的房子，是在77年間蓋好的，房子是我太太蓋的。」、「我太太在使用，那棟房子是在我家隔壁，我的住家是139號，那棟房子是139之1 號，當時我太太是擔任頭城鎮婦女會理事長、宜蘭縣婦女會理事長，另外還兼一些慈善機構召集人，所以那棟房子就是作為集會的場所，不是住家，但是如果有台北的朋友來，有留一間房間讓客人可以留宿，那棟房子的用途到現在都還是一樣。」、「因為林本源祭祀公業在那個時候打算要清理頭城的土地，所以我才向他們購買」、「因為我太太說房子是我（太太）的，那土地應該你去購買，這樣夫妻間才會公平，以後後代才不會發生爭執。」、「（土地租賃契約書）是我和我太太請代書幫忙寫的，上面的簽名是我和我太太親自寫的。」、「因為房屋是我太太的，為了公平起見，我買了之後就跟她簽了這份租約。」等語（詳本件卷宗第29～31頁），而核與原告之主張相符。
（4）惟證人丁○○與原告乃為結髮多年之配偶，關係密切，本難期其為公正無訛之證述，是其所述是否可採，已值生疑。況系爭房、地乃緊鄰兩人共同居住○○○鎮○○街○○○號住所，依證人丁○○所述如有遠方友人來訪，系爭房屋亦有房間可供留宿，而有共同使用之實，故系爭房、地倘果各自分屬夫、妻一造所有，兩人同居共財，僅為「公平」之故，即簽訂土地租賃契約書，由身為妻子之原告支付租金，向其夫承租土地作為建物基地使用，顯與社會常情不符，並有嫌過苛，誠屬變態之事實，自應有相當之證據，始足證之。而租金乃為使用租賃物所支付之對價，係租賃契約之重要條件；租賃契約之主要給付義務，為一方提供標的物與他方使用收益，他方支付租金。此由民法第421條第1項所為：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」之規定自明。是原告雖主張與丁○○就系爭土地以申報地價年息百分之十計算租金，惟縱該紙房屋租賃契約書確係原告與丁○○於87年7月1日所簽訂，原告仍應就其係於何時、何地及如何交付租金與丁○○之事實舉證以實其說，然其僅以證人丁○○所證原告係以每年6 萬多元之租金向其承租，並均以現金交付等詞為據，並未提出其確有交付租金予其夫丁○○之具體實證，已難採信。況證人丁○○亦證稱：其另有門牌號碼為宜蘭縣○○鎮○○街○○○ 號之房屋，該房屋有部分出租與原告所經營之台石行股份有限公司（下簡稱台石行）使用，台石行就此部分之租金有申報租賃支出（詳本件卷宗第31頁）。則原告就系爭土地同係向丁○○所承租，卻無任何申報租賃支出之記錄，何以兩者異其處理之方式，亦足啟人疑竇，而難認渠等間確有租賃關係之存在，及支付租金之事實。從而揆諸前開說明，證人丁○○之證詞乃有偏頗之虞，其所為之證述，亦不足為採。
４、從而，原告所舉證據尚不足以證明系爭建物確為其所有，及其與訴外人丁○○間就系爭土地乃有基地租賃之關係存在，揆之前揭意旨，應認其舉證責任未盡，所為主張即屬不能採信，則被告辯稱原告乃為干擾被告買受系爭土地，始臨訟簽訂系爭契約，該租約並非真實等詞，即堪信為真正。又原告就系爭土地並無租地建物之法律關係存在，業經本院審認如上，則兩造另關於「如有前開關係存在，原告主張依土地法第104條第1項之規定，就前開土地之全部均有優先承買權存在，是否有理由」該項爭點，即無再行審酌之必要，併此敘明。
（二）綜上所述，原告未能舉證證明就系爭土地確有土地法第104條第1項所定之基地租賃的法律關係存在，則其起訴請求確認就系爭土地有優先承買權存在，即無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經核與判決結果無影響，爰不一一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 96 年 11 月 23 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 林翠華正本與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 96 年 11 月 27 日
書記官 陳旺誠裁判費計算書：
┌────────┬────────┬────────┐│ 項 目 │金 額（新台幣）│ 備 註 │├────────┼────────┼────────┤│第一審裁判費 │ 54,361元 │原告繳納 ││ │ │ │└────────┴────────┴────────┘