臺灣宜蘭地方法院民事判決 96年度訴字第18號原 告 辛○○訴訟代理人 黃豪志律師被 告 丁○○訴訟代理人 李秋銘律師
壬○○律師上列當事人間損害賠償事件，本院於民國96年7月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬參仟伍佰柒拾元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張之意旨：㈠兩造於民國94年3 月間就被告其所共有坐落於宜蘭市○○○
路宜蘭段艮門小段地號1之11號、330之104 全部及330之105號部分土地計3 筆、面積約24坪土地（下稱系爭土地）簽訂租賃契約供原告經營餐飲業使用，租期為2年，自94年4月 1日起至96年3 月31日止，租金為每月新臺幣（下同）35,000元，惟待原告與原承租戶談妥頂讓、交付頂讓金（20萬元 ）並進場裝潢系爭土地上之原有建物後，被告竟拒不交付系爭土地供原告使用，致原告受有前揭頂讓金及裝潢費用之損害。被告之行為已構成給付不能或不完全給付之情事，原告遂於96年1月5日以存證信函為被告為解除契約之意思表示，為此爰依民法第260條規定訴請被告負賠償損害責任。
㈡系爭租賃契約係由原告承租被告之土地暨房屋，原告並即就
房屋為裝修，然於裝修完成前二日，遭被告以標的係違建、租金太低為由，拒絕讓原告繼續使用，且於95年9 月再以鎖鍊反鎖阻止原告進入，故自屬可歸責於被告之事由，致於94年5月1日起未能再提供租賃標的物供承租人使用，雖被告否認曾阻止原告繼續施工，惟上揭事實已有證人己○○、庚○○、丙○○及戊○○等人之證詞可證，且如非被告拒絕被告繼續使用，原告何必於開幕前一日停止施工。至於系爭標的物是否可進入，與是否可正常使用仍屬不同概念，系爭租賃標的於94年5 月經證人甲○○於開目前阻止施工後，即陷於無法正常使用營業之狀態，自屬可歸責於被告之事由。又被告既有上述債務不履行之情事，原告依民法第256 條規定解除系爭租賃契約，自屬合法。
㈢被告雖辯稱兩造於94年10、11月間即已合意終止兩造間之租
賃契約，原告並取回租金票據及押租金等語，然原告於當時已數月無法使用系爭標的物，兩造確曾協商解決，由原告先行取回上揭租金自符常理，然在已支付之轉讓金及裝潢費用等部分未解決之前，原告自無與被告合意終止租約之可能。至於證人乙○○、甲○○雖證稱兩造已合意終止租約，然該二人乃被告所屬公司之員工，所為之陳述自有偏頗，且依常理，原告已支出近百萬元之裝潢費用，豈有可能在未解決該費用之前，即與被告終止租約。況兩造如於94年10、11月間即合意終止租約，則被告何必於95年9 月方另以鎖鍊將建物鎖住，足認雙方並未有終止租約之合意。另被告一再主張本件係因原告所裝潢之建物有違建問題，致使原告未能於承租標的營業，惟本件被告系爭土地及建物一併出租與原告，原舊有之建物本即為違建，故有無違建問題，與本件之租賃契約法律關係存在與否無任何關連，且該建物迄今未遭宜蘭縣政府拆除，更足證不影響原告之使用。本件實係被告拒絕讓原告使用，屬可歸責於被告之事由。
㈣原告解除系爭租賃契約因屬合法，原告自得依據民法第 260
條之規定，請求被告賠償原告所支付之頂讓金及裝修費共計969,660 元，就此部分亦有裝修工陳萬宏、庚○○、丙○○等人可資證明。被告雖又抗辯其得以租金債權抵銷原告得請求之損害賠償金額，惟此除與其前述兩造已終止租約等情互相矛盾外，再則被告並未將租賃標的完整提供予原告使用，租金債權自無從發生，亦不符合抵銷之要件。
㈤為此爰依民法第260 條之規定，聲明請求：被告應給付原告
969,660 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；原告並願供擔保請准宣告假執行。
二、被告之答辯意旨：㈠兩造簽訂系爭租約後，原告即依約交付供支付12個月份租金
之支票12張及押租金7 萬元與被告收訖，被告並將系爭建物交與原告從事裝修，惟因原告對系爭建物為擴建及隔間，被告接獲系爭土地所有權人反應原告所為擴建已屬違建，被告遂要求原告拆除部分隔間，否則恐無法營業，適原告當時亦解決原位於宜蘭縣宜蘭市○○路之住家產權問題，乃向被告表示擬遷回自宅經營不願再承租，被告亦表示同意，兩造之租約遂告終止。由於被告已將第1 個月之租金額支票兌現，除先前於94年4月21日已退還半個月之租金外，被告於94 年11月間租約終止後，即將另半個月租金額17,500元、押租金70,000元及94年5月份至95年3月份之租金額支票退還原告。
則於兩造合意終止租約之情形下，被告未有原告所主張債務不履行情事。
㈡且依證人乙○○陳稱係於95年9 月才將建物上鎖，及證人己
○○、戊○○表示在95年9 月之前，原告尚有東西放置於該建物內，原告亦自承建物之鑰匙由其所持有等情，可見被告於94年5月1日起並未有不提供租賃標的物之情事，其雖無於上揭標的內營業，但仍掌管使用建物並放置物品，故本件被告並無未提供租賃標的物供承租人使用之情事，自無原告所主張給付不能或不完全給付之債務不履行情事。且本件依據證人乙○○之證詞，及宜蘭縣政府所核發之違建拆除處分書，暨原告已取回租金票據等事實，均足證明原告已同意終止租約，故系爭租賃契約係於94年11月間經兩造合意終止。從而原告就已不存在之租賃關係，自無從主張解除。
㈢兩造之租約因係雙方合意終止，並非經原告合法解除，原告
自不得請求損害賠償。且兩造所簽租約第2條第3款及第6 條第5 項已約定原告於不租時應將標的物回復原狀，於遷讓時不得以任何理由要求被告支付費用。本件原告所請求之金額係頂讓金及裝修之費用，其中頂讓金係原告與第三人間之契約關係，與被告根本無涉；至裝修費用部分，被告除對其金額尚有爭執外，依前開租約之約定，本即應由原告自行負擔，於兩造業已合意終止租約之情形下，被告未有原告主張債務不履行之情事，原告請求損害賠償非有理由。
㈣末者，倘鈞院審認結果，認兩造並為何意解除契約，原告所
主張之解除契約合法，則在原告解約之前，兩造間之租賃關係仍存在，被告依租賃契約約定，仍應按月給付租金給被告，於此情形下，被告對原告既有租金債權存在，被告亦得以前揭租金債權對原告所得對被告請求之金額主張抵銷。
㈤爰答辯聲明請求：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，被告願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：原告主張兩造於民國94年3 月間簽訂租賃契約，被告將坐落宜蘭市○○○路宜蘭段艮門小段地號1之11號、330之104 全部及330之105號部分土地計3 筆面積約24坪之土地，出租供原告經營餐飲業使用，租期自94年4月1日起至96年3月31 日止，每月租金35,000元等事實，業已提出租賃契約書一份為證（見卷宗第6至9頁），被告亦不爭執，自堪認為真正。
四、本件之爭點及法院之判斷：本件經依民事訴訟法第268條之1第2 項規定，與兩造整理並確認本件應審酌之爭點厥為：㈠本件是否有可歸責被告之事由，致於94年5月1日起未能再提供租賃標的物供承租人使用？㈡原告解除兩造間租賃契約是否合法？㈢如原告解除契約合法，其得請求損害賠償之數額為何？㈣如原告解除契約合法，則原告是否尚有支付租金予被告之義務暨數額為何？又被告可否以此對原告之上揭損害賠償請求主張抵銷？（見卷宗第48、72頁）茲就各項爭點逐一判斷如下：
㈠爭點一、本件是否有可歸責被告之事由，致於94年5月1日起未能再提供租賃標的物供承租人使用：
⒈經查，兩造於94年3月間簽訂系爭租約後，被告在94年3月底
隨即將租賃標的物交與原告進行改建裝潢，以期原告能在該年度母親節前於該址開幕經營「順順鵝肉大王」小吃店乙節，乃為原告所不爭執（參卷第84頁）。嗣原告進行裝潢至94年5 月初時，其所改建裝潢之建物因遭人檢舉係屬違建，從而當時受被告委託處理系爭租賃契約之訴外人乙○○、甲○○等人，即通知原告在改善違建問題前不得再繼續裝潢，原告因而停止施作前開裝潢工程，致「順順鵝肉大王」小吃店迄今仍未在該址開幕營業乙節，除為兩造所不爭執外，復據證人乙○○、甲○○在院結證表示：「…原告表示有一位前議長的弟弟到餐廳用餐，並向原告表示原告裝潢建物會有違建問題，因此有停工一個禮拜左右…因為這個土地地主有很多人，有聽到地主表示原告興建的建物為違建，想要去舉發，後來在5 月中左右我有跟原告提到這件事情，並且表示依照合約約定他的建物必須要合法，所以如果有違建就會有違法，要原告自行負責，希望原告能夠修改，原告當場表示這跟他當初所期望的不同，認為他沒有辦法在那裡繼續經營，所以沒辦法繼續租下去，因此後來將他內部裝潢的一些設備、遮雨棚等拆回去，拆除時間大概在5、6月左右。」、「因為我們的契約有約定，原告不可以違反政府的約定，否則我們不負責任，但後來有人提報原告擴充建物範圍屬於違建，已經構成違約，所以我們認為不能夠營業，我們在94年5 月份裝潢好之後就有去找原告談，我和證人乙○○都有跟原告談過，當時我們跟原告表示如果他還是要經營，就必須拆除違建，原告後來也透過好幾個議員去協調，但原告後來並沒有回應要不要繼續經營或是否要拆除違建。」等語可稽（見卷宗第83至84頁、89至90頁），亦經原告之員工戊○○陳稱：「當時是友愛總經理去阻止，是在我們開幕前二天，當時我人就在系爭建物並且站在原告旁邊，當時證人甲○○表示系爭建物是違建，我們不能經營，老闆有問為什麼，後來老闆就跟著總經理去友愛那邊談，我並沒有跟去，談的結果後來聽老闆回來說我們不能夠在那邊做了，原因是因為總經理說是違建，所以我們也就停止裝潢沒有再繼續作。」及承攬施作系爭建物之白鐵工程工人丙○○證述：「就是在開幕前二天，我只有印象有友愛的人到現場，但是是不是在庭的二位我不確定，但是那之後原告就說叫我們不要再做了。他們講話的內容大致上是叫我們不要再做了，好像是友愛方面的人不願意再租，但因為機器很吵我不是聽的很清楚。」、「（問：友愛的人表示不願意再租，原告這邊的意思如何？ ）原告方面就告訴我們不要繼續施工。」、「（問：原告當場有無爭執要繼續承租？）我印象中並沒有聽到。友愛的人離開之後原告隨即叫我們不要再繼續施工，現場裝潢的是水電部分。」、「我是聽原告說友愛的人不租了，至於不租的原因我不清楚。我當時是在做白鐵工作台。」暨施作水電工程之證人庚○○到庭證述：「（問：工程有無完工？）沒有。因為友愛人阻止我們施工，是在開幕前二天的晚上友愛的人好像是在庭的證人甲○○到現場，他跟在場施工的人說不用做了，原因是什麼我們不清楚，是他們跟原告談的。」、「（問：誰可以決定你們不用施工？）當時友愛的人先跟我說不用做了，後來友愛的人跟原告作協調，當場原告也在，之後我就旁邊，協調之後老闆說沒有結果，所以我們就不用再做了，原因是什麼我們不瞭解，後來我們也就沒有再施工了，工程費用跟陳老闆拿的。」、「（問：事後是否都沒有再施工，有無發生要施工被人阻止的情形？）沒有。」等語甚詳（見卷第93至96頁），自堪認定。
⒉惟查，原告雖係因被告方面阻止而致未完成裝潢，亦未能在
承租建物作餐飲業使用，然被告抗辯兩造間之租賃契約第 5條第4項第3款業已約定：「乙方（即原告）在完成裝潢後，如經安全等相關單位檢查不合格時，其責任概由乙方負責，如需拆除、改裝置合乎安全規定等之費用，由乙方負擔。」原告所改建裝潢之建物既屬違法建物，且經縣政府勒令拆除，已經違反前揭約定等語，要與系爭租賃契約書第5 條之規定相符（參卷宗第8頁），且兩造間既已明文為前揭約定，則不論被告原所交付之建物是否合法，原告仍負有取得建造執照使該建物合法使用之義務，惟其未為，從而被告方面要求原告在未改善此違法問題之前不得繼續施工，顯無不合。又查，被告在94年5 月初要求原告在未解決違建問題之前不得繼續施工時，原告旋即要求施作工人停工，而非要求工人仍繼續施作，亦無向被告主張欲繼續履約承租乙節，有上揭證人戊○○、丙○○、余進雄之證詞可稽；且在停工後，原告方面雖仍尋求宜蘭縣議會議長或民代協助，期能排除前述之違建問題，但亦陸續將系爭建物內之部分裝潢或物品搬離，復商請證人乙○○協助找尋他人來承租系爭標的，嗣於94年8 月24日系爭建物經宜蘭縣宜蘭市公所正式查報為違建，並於94年10月11日發函通知該建物應補辦申請建造執照，否則將依法應執行拆除，被告遂於94年11月間再向原告表示因此違建問題而欲終止租約，並退還原告原先所交付94年5 月起之各期租金票據暨押租金，原告方面亦領回該些票據等事實，已經被告提出原告於94年11月11日領回租金票據之票據簽收回單，及宜蘭縣宜蘭市公所違章建築查報單、宜蘭縣政府違反建築法違建拆除處分書等件為證（見卷宗第37頁、第
124、125頁），亦據原告坦承：「裝潢後沒有繼續做的原因，是因為證人甲○○告訴我本件的部份不可以作，而且租金也太便宜，第二天證人乙○○就找我過去談，這樣子沒辦法讓我繼續作，並且跟我說抱歉，並且說店內的裝潢等他會處理，我跟他說那你們就慢慢處理，因為證人余先生說我可以將屋內的一些設備拆回去，所以後來我就拆了一些設備回去，並且證人還請我再介紹別人來承租，這樣子可以將裝潢抵給別人，我後來也介紹好幾位去承租，但被告方面就都不答應。」、「證人是有說解約，但是他也有說裝潢的部份他們要處理，但後來都沒有處理。」等語（卷85、87頁），暨有證人乙○○陳述：「在8 月份的時候，土地是跟地主租的，地主陸續收到宜蘭市公所及宜蘭縣政府所發的函，10月份的時候我收到三張違建、補照及拆除通知單，所以在11月左右我就去跟原告講說因為縣政府已經決定要拆除這些建物，原告方面也無法繼續使用，所以雙方來解除契約，在11月10日原告就到公司領回原本支付租金票據。」、「（問：解約部分還有何人在場？）就我和原告在場，原告也同意，因為他後來把票據都領回去。」、「（問：原告當場有無表示不同意解約？）沒有，因為原告有明確表示他不租了。」證人甲○○證稱：「大概在6月至7月左右，議長又找我們協調，問我們為什麼沒辦法經營可否幫忙，並問我們有無收取租金，議長協調後認為我們方面並沒有錯，議長要我們幫忙找有無可以承租其他廠商，讓原告減少裝潢的損失，也可以讓我們減少租金的損失，我們後來也找了幾個廠商，原告可能也有找廠商，但都是透過證人乙○○，但因為建物是違建問題就一直沒有租出去。」、「後來我有要證人乙○○去跟原告處理解約的事情，當時就把原告首先支付的租金支票全部退還給原告，我們並沒有收取租金。」等語可憑（卷第86、87、
89、90頁）。執此以觀，本件縱係因被告在94年5 月初要求原告於違建問題改善前應予停工，惟此既符契約約定，且原告亦同意停工另尋求民代協助排除此項問題，復陸續取回屋內物品暨找尋他人來承租系爭租賃標的，嗣後在被告表示終止合約時，亦未爭執並取回自94年5 月起之租金票據，顯然原告亦同意雙方終止租約，是被告抗辯兩造業已於94年11月間合意終止原訂之租賃契約等語，顯屬可取。原告徒以被告在94年5 月初曾阻止原告進行裝潢施作為由，主張其已構成給付不能或不完全給付之債務不履行情事，尚有未恰。
⒊原告雖另主張其既已支出將近百萬元之裝潢費用，自不可能
在未處理此項問題前即與被告方面合意終止租約等語。然查於終止租約後，當事人仍非不能另針對雙方已支出之相關費用協議解決方式，例如本件被告即僅向原告收取94年4 月份之租金，至94年5 月至同年11月終止租約前之租金，則同意不向原告收取。是原告所述「證人乙○○找我過去談，說這樣子沒辦法讓我繼續施作，並且跟我說抱歉，並說店內裝潢等他會處理」「證人是有說解約，但是他也有說裝潢的部分他們要處理」「當時被告有說要處理，也說裝潢部分事後解決，但他們都不跟我解決」等節，姑且不論已經被告否認外，前開陳述縱為實在，亦屬兩造合意終止租約後，針對裝潢事項另為協議之約定，如被告有違反上揭協議之情事，原告應本於該項協議另行對被告主張權利，自不得以被告未按協議解決裝潢費用之情事，即將已經當事人合意終止之租約回溯至未終止前之狀態。況兩造合意終止租約後，原告方面即未曾再支付過任何租金，亦未曾向被告表示欲履行該契約權利義務，系爭租約確實已經雙方終止在案，故原告主張「被告應協助原告解決已支出裝潢費用」之內容，顯非屬系爭租約是否合意終止之條件。從而原告主張縱認兩造間已合意終止系爭租約，亦係附有被告應賠償原告已支出裝潢等相關費用之條件，且該條件迄今尚未成就，契約仍屬存在云云，委無足取。
⒋末者，被告所交付之租賃建物係由原告進行門窗裝載，故房
屋之鑰匙一直由原告方面掌管，於兩造94年11月間合意終止租約前，系爭建物仍由原告放置物品且可自由進出乙節，已有證人乙○○證述：「上鎖應該是95年9 月我們才去上鎖，之前沒有，是我們警衛去上鎖，上鎖是因為房子在那邊空很久，會有很多流浪漢進入，為了安全考量，警衛就決定要加鎖。」、「大概是他們將屋內設備拆走之後就沒有再進入，大概是在6、7月份左右，在這之前鑰匙是原告他們的，因為我們主要是承租土地，土地上面原本有一個舊有建物，但因為原告要將舊有建物改裝，包括門窗部分所以鑰匙一直都是由原告他們持有，並不是由我們交鑰匙給他們。他們離開房子之後也並沒有將鑰匙交還給我們，建物及內部裝潢都一直還在，維持原樣。」等語可參，另原告亦自承：「門窗確實是我裝的，所以有二支鑰匙」（詳卷宗第86頁）。此外，依原告之員工己○○稱：「我是在94年5 月開始到原告小東路店面工作，我並沒有參與舊城東路房子裝潢的事情，但是有一次我要過去拿東西，房子就被鎖起來，時間大概在95年中秋節前後。房子被鎖起來的原因我不清楚。」「我要去拿美鳳有約拍的相片，當時是我們老闆叫我去拿，我也不知道何人將房子鎖起來，我們老闆是有交鑰匙給我，但我到現場後房子又用鎖鏈鎖起來，所以我拿鑰匙也沒有辦法進去，鑰匙後來交還給我們老闆。」等語，暨證人戊○○陳述：「（問：是否有阻止你們進入建物裡面）有，是在去年（即95年 ）接近冬天左右的事情，在這個時間之前我們有鑰匙都可以進去，但去年之後他們就換了鎖，我們就沒有辦法再進去，我們還有一些工作台在裡面，後來他們把這些工作台搬到外面。」等情（卷宗第91至92、96頁），均足徵系爭建物係至95年9 月間始經上鎖，而在94年11月兩造合意終止租約前，該房屋之鑰匙既均由原告掌管使用，並於該屋內放置物品，其等員工亦得自由進出，被告方面顯無「不提供租賃物供原告使用致違反租約約定」之情事。原告主張被告在94年5月1日即將建物反鎖拒絕原告使用或阻止原告施工而為使用，已構成給付不能或不完全給付之債務不履行云云，自嫌無據。
⒌承上事證之判斷，被告抗辯兩造間之租賃契約係因建物未能
取得合法使用而屬違建，故經雙方在94年11月間合意終止等情，因屬可採，原告針對被告在租賃期間曾有可歸責之事由，致將建物反鎖阻止原告進入或未能提供建物供其裝潢使用之事實，又難認已盡舉證之責，是其主張被告之行為已構成給付不能或不完全給付之情事，即無法採憑。
㈡針對其餘爭點部分：
按依民法第256條之規定，債權人於有民法第226條之情形時，固得解除其契約，惟此契約法定解除權之行使自應以有法定解除原因存在。本件原告主張系爭租約有可歸責於被告致生給付不能或給付不完全之債務不履行情事，經依本院調查結果，已難認可取等情，業已如前揭爭點一之說明，從而原告自無從再依民法第256 條之規定主張解除租賃契約。況兩造間之租賃契約，業經雙方於94年11月份合意終止之事實，亦已於前段認定甚詳，故系爭租約自斯時起已不復存在，原告就業已不存在之租賃關係，自無從主張解除。從而原告於96年1月5日以寄發存證信函之方式通知被告解除契約之舉，於法顯有未合，其再依民法第260 條之規定，主張按解除契約後之法律關係訴請被告負損害賠償，亦非正當。至兩造針對損害賠償數額，及被告對原告有無租金債權暨可否主張抵銷等情，因對上揭結果不生影響，即無再予判斷之必要，附此敘明。
五、綜上所敘，原告解除兩造系爭租賃契約之行為，應非適法，從而其依民法第260條之規定，訴請被告給付原告969,660元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之 5計算之利息，洵無理由，應予駁回。本件原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件結論已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證核與結論不生影響，爰不再一一論述。
七、裁判費負擔之依據：本件訴訟費用經核為13,570元（含第一審裁判費10,570元及證人旅費3,000 元），爰依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 8 月 10 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 邱景芬正本與原本無異。
如不服本判決應於判決送達後20日內提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 96 年 8 月 13 日
書記官 邱美龍