臺灣宜蘭地方法院民事判決 96年度重訴字第8號原 告 甲○○訴訟代理人 林紹源律師
林復宏律師被 告 丁○○
丙○○戊○○共 同訴訟代理人 林樹旺律師上列當事人間請求給付債款事件，本院於96年7月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新台幣壹拾萬元由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告起訴意旨：
㈠、緣原告與被告丁○○、丙○○於民國89年1 月11日訂立「委託及授權書」，約定委託及授權書人即被告丁○○、丙○○將其等所有坐落宜蘭縣○○鎮○○段大金面小段第516、517、543、544、544-7、544-10 等地號（下稱系爭土地）之田地、建地、旱地暨地上物全部，約定以每台甲新台幣（下同）1,850 萬元委由原告出售，如委售金額超過上開約定金額，就超過之金額，委託人等願無償贈與原告。
㈡、嗣系爭土地經由原告仲介，由被告等與訴外人陳淑惠訂立買賣契約，以總價金85,683,390元，即每台甲2,600 萬元出售。則依兩造所訂立之委託及授權書，被告就成交金額超過1,850萬元部分之差額，即24,716,363 元應給付原告。惟被告事後認為仲介報酬太高，遲未給付，訴外人即買受人陳淑惠於給付尾款時知被告與原告間有給付仲介費用之糾，故原告與訴外人陳淑惠約定，暫留尾款中之1 千萬元，待條件都講清楚後，再行給付。此部分爭議經被告對訴外人陳淑惠提起給付買賣價金之訴，並經鈞院以93年度重訴字第53號判決確定在案，就前開尾款1 千萬元部分，兩造與訴外人陳淑惠約定，各自約略平分1/3，亦即價金減為每台甲2500 萬元，扣除訴外人陳淑惠補賠被告鐵皮屋319,500元，代書費 57,000元，陳淑惠再給付被告300萬元，減價3,295,515元陳淑惠免再為給付，其餘3,327,985 元全部歸原告取得，作為原告之傭金。故如上所述，系爭土地買賣契約係以每台甲2500萬元為成交價，超過每台甲1,850 萬元部分應無償贈與原告，則被告應給付原告之金額為21,420,848元，扣除先前已給付之8,473,000元，被告尚應給付原告12,947,848 元。茲僅就其中之1千萬元為請求。
㈢、就被告戊○○部分之請求，仍因戊○○為系爭授權及委任書之代簽人，協商過程原告屢次找被告協商，惟其餘被告均推由戊○○，可知被告戊○○乃代表其餘被告阻撓原告實行債權，故被告戊○○應就本件其餘被告所負金額，負連帶賠償之責，且與其餘被告為不真正連帶給付責任。
㈣、爰為訴之聲明：⑴被告應連帶給付原告1 千萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⑵願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯意旨：
㈠、緣被告丁○○﹑丙○○所有坐落宜蘭縣○○鎮○○段大金面小段516等地號土地，因遭訴外人名牌食品股份有限公司(即產售悅氏礦泉水之公司，以下簡稱悅氏公司 )將廢棄之茶葉殘渣等棄置，被告履次反應均無結果，被告乃委託時任頭城鎮鎮民代表會主席之原告出面與悅氏公司協調解決。嗣原告於89年1 月11日持原證一之委託及授權書前往被告丁○○住處，說服被告丁○○將系爭土地出售悅氏公司，並希望被告簽署委託及授權書，以每台甲1,850 萬元之價格委由原告出售，出售價格逾上開價格部分無條件贈與原告，被告丁○○﹑丙○○卒簽訂該「委託及授權書」。
㈡、原告取得該委託及授權書後，旋通知被告丁○○﹑丙○○於同年月13日至悅氏公司簽訂買賣契約，被告二人即委由共同被告戊○○（被告丁○○之女，為土地代書）代理被告二人前往簽約，被告戊○○至悅氏公司後，始知悉悅氏公司已與原告談妥價金為每台甲2,600 萬元，原告並向戊○○聲稱其已收受1,000 萬元云云，戊○○不得已乃代理被告丁○○﹑丙○○二人簽署原證二之不動產買賣契約書（因系爭買賣土地部分為農林土地，悅氏公司以公司負責人之妹陳淑惠名義簽約買受，並由公司總經理乙○○代理陳淑惠簽約）。其後悅氏公司依約給付被告丁○○、丙○○第1、2期款，原告亦先後自被告處獲取9,473,000 元，原告嗣後得知被告抱怨批評原告所得太多，恐被告不願繼續給付，即阻止乙○○依約給付買賣價金尾款4千2佰餘萬元，經被告迭向許總要求後，悅氏公司始於89年5月4日將尾款中之3千2佰餘萬元給付被告，而擅自扣留尾款中之1 千萬元未付，被告不得已先行收受該3千2佰餘萬元，並繼續要求許總盡速將1 千萬元尾款給付。原告阻止出賣人將全部價金尾款給付丁○○、丙○○得逞後，乃分別於89年6月3日及89年6月8日向鈞院（被證二）及頭城鎮調解委員會就請求丁○○、丙○○給付仲介費用事件申（聲）請調解，又復分別於89年7月4日及89年6 月20日向法院（被證三）及調解委員會（被證四）撤回調解，前者之撤回狀並表明「茲以聲請人擬另循其他途徑與相對人洽商和解之事，謹具狀撤回本件調解之聲請」。嗣於同年8 月上旬在頭城鎮悅氏公司內達成買賣雙方及甲○○之三方協議，就出賣人委售價格與實際成交價格差距過大，造成原告所得仲介佣金太高乙事，三方決議買受人所扣留應付未付之1 千萬元，由三方各取得 1/3，將三方所涉仲介佣金及買賣價金之給付糾紛一次全部解決，原告乃於翌日前往悅氏公司領取3,327,985 元，並於買受人陳淑惠所執之不動產買賣契約書當事人簽署頁空白處上記載收受上開款項支票之文字，並書「每台甲已（以）貳仟伍佰萬元整為計算」，作為買受人因分取1仟萬元之1/3導致買賣價金減少之說明，丁○○、丙○○分得1/3部分扣除代書費及地上物補償費等款項後，所餘300萬元亦由丁○○、丙○○於協議達成之翌日委由陳素秋（丁○○之女）前往悅氏公司領取。而三方於89年8 月上旬達成協議並於翌日依協議內容履行完畢後，買賣雙方就價金之給付及買賣雙方對仲介佣金之給付均已解決，當事人任何一方均不得對他方做任何權利主張或請求，原告此後亦未再向被告要求給付佣金，茲於時隔4、5年後再提起本件訴訟，依上說明，實無理由。
㈢、查系爭委任授權書第2 條後段約定之法律性質，應為原告受任仲介系爭土地買賣之報酬之約定；而如原告主張屬附負擔贈與之性質，則被告主張予以解除。況且兩造已於前開三方協議時，就仲介報酬部分已達成和解，原告於本件再事請求並無依據。又於本件訴訟審理期間，被告始知悉原告於受任處理本件事務期間有使用詐術之行為，且違反居間人之報告義務，並違反誠信原則，故被告丁○○、丙○○依民法第92條第1項之規定，向原告為撤銷之意思表示，並依同法第751條之規定，抗辯原告不得向被告丁○○、丙○○二人請求居間報酬。又縱使認被告丁○○、丙○○應依系爭委授權書之約定給付報酬予原告，然本件成交總價經減價後為 82,387,875元，原告除已向被告收取9,473,000外，另於89年8月7日向買受人收取應付被告之價金尾款中之3,327,985 元，故原告業已收取仲介佣金共計12,800,985元，占減價後總價一成五以上，已逾買二賣三之民間習慣達5 倍以上，實屬過高，故請求依民法第572 條之規定，酌減本件居間報酬而駁回原告之請求。另原告主張被告戊○○應就本件應給付之金額亦應負責，且與其餘被告負不真正連帶債務云云，因被告戊○○非本件契約之當事人，且被告戊○○亦否認對於原告之債權有侵權行為之情事，故原告此部分之請求亦顯無據。
㈣、爰為答辯聲明：⑴請求駁回原告之訴；⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件兩造不爭執之事實如下：
㈠、原告於89年1 月11日與被告丁○○、丙○○簽訂原證一之委託及授權書，被告丁○○、丙○○委由原告與訴外人悅氏公司協調將系爭土地出售悅氏公司之事，約定以每台甲 1,850萬元之價格委由原告出售，出售價格逾上開價格部分無條件贈與原告。
㈡、原告取得該委託及授權書後，與悅氏公司達成協議，並由被告丁○○、丙○○委由被告戊○○代理被告2 人前往與買方（因買賣標的之系爭土地中有部分為農林土地，悅氏公司以公司負責人之妹陳淑惠名義簽約買受，並由公司總經理乙○○簽約）簽約，約定價金為每台甲2,600萬元。
㈢、前開買賣契約訂立後，悅氏公司已依約給付被告丁○○、丙○○第1、2期款，然嗣因兩造就系爭土地買賣之仲介報酬金額發生爭執，賣方即被告丁○○、丙○○認為原告所得傭金過高，而原告要求買方即訴外人陳淑惠暫留尾款中之1 千萬元，待協商後再行給付。而此部分爭議經被告丁○○、丙○○對訴外人陳淑惠提起給付買賣價金之訴，而經本院以93年度重訴字第53號判決駁回被告丁○○、丙○○之請求，並經台灣高等法院95年度重上字第74號判決、最高法院96年度台上字第865 號裁定駁回被告丁○○、丙○○之上訴確定在案（前開判決之確定，並為本院職務上所知事項）。依前開確定判決，認定就前開尾款1 千萬元部分，兩造與訴外人陳淑惠約定，各自約略平分1/3，亦即價金減為每台甲2500 萬元，扣除訴外人陳淑惠補賠被告鐵皮屋319,500元，代書費57,
000 元，陳淑惠再給付被告300萬元，減價3,295,515元陳淑惠免再為給付，其餘3,327,985 元則全部歸原告取得，作為原告之報酬。
四、本件兩造之爭點，經整理並經兩造確認為：
1.依系爭委託及授權書第2 條之規定，其給付之性質為贈與或居間報酬？
2.如為居間報酬，被告丁○○、丙○○依約應給付原告之報酬數額為若干？已給付多少？是否有尚未給付之金額而應由被告林火水、林文裕給付原告？
3.如為有未給付之居間報酬，本件是否應適用民法第572 條之規定，予以酌減？
4.原告主張被告戊○○損害其債權，而依侵權行為之規定請求戊○○與其餘被告連帶給付1千萬元是否有理由？茲就前開爭點，認定如下：
㈠、就系爭委託及授權書第2條所約定給付之法律性質部分：
１、按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。又按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。以上各經最高法院著有17年上字第1118號、39年台上字第1053號判例意旨可參。
２、再按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。民法第565 條定有明文。而依系爭委託及授權書第1條所載：「 立委託及授權書人丁○○、丙○○確為後開土地標示所有權人，因事務繁忙，不克親自招客出售，因此特委託及授權甲○○君為後開土地標示招客承買及代收買賣訂金，訂立契約之全權代理人：... 」，明確表示被告丁○○、丙○○係將系爭土地之出售事宜，委由原告招攬買主，並有收受訂金及訂立契約之權限，此與民法565條就居間契約之規定核屬相符，而原告亦不否認依系爭委託及授權書之約定，原告與被告丁○○、丙○○有居間之法律關係存在，僅復主張並非單純之居間關係等語。故原告與被告丁○○、丙○○間就系爭土地，確有居間之契約關係存在，實屬灼然。
３、系爭委託及授權書第2 條所載：「前開土地標示，委售金額決定每台甲新台幣壹仟捌佰伍拾萬元正與受委託人甲○○君出售，如果委售金額超過決定金額每台甲壹仟捌佰伍拾萬元正者，其超過之金額，委託人願意無條件贈與受委託人甲○○所有。」等語。就此內容後段所為「委售金額」超過「決定金額」部分「無條件贈與受委託人」之約定，原告主張係屬贈與性質，且係屬附負擔之贈與；被告則抗辯稱應屬居間報酬之性質。查本件系爭委託及授權書之內容，含有居間契約之性質，業認定如前述，而居間契約乃「一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約」，故約定居間報酬，乃為居間契約要素之一，僅於未約定報酬時，始依民法第566 條：「如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。」、「未定報酬額者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付。」之規定定契約當事人之權利義務關係。而經細繹系爭委託及授權書所載約定內容，除前開第2 條及委託人違約應賠償受託人之之規定外，僅第6 條「委託期間，委託人若有自行出售前開土地標示時，須先徵得受委託人之同意，並依仲介人之貫（慣）例或商定，給付仲介人服務費。」之約定，可視為仲介報酬之約定。而此外復無如授權原告而成交時，應依如何給付居間報酬之約定。設若於系爭委託及授權書內無關於如授權原告而成交時應如何計付居間報酬之約定，則豈非委託人除贈與實際出售金額超過委售金額部分予原告外，尚應依民法第566 條之規定給付報酬予原告？此與常情顯有不符，且亦與原告之主張不同（原告於本件除所主張「受贈」部分外，並未提出另有依習慣或價目表給付之報酬），難認係被告丁○○、丙○○與原告簽約時之真意。是以本件系爭委託及授權書第2 條後段關於委售與實際出售差價「贈與」原告之約定，應認為屬居間報酬之性質。
㈡、本件既已認定兩造間就系爭款項之性質為居間報酬，則次應認定者為被告丁○○、丙○○依約應給付原告之報酬數額為若干？已給付多少？是否有尚未給付之金額而應由被告林火水、林文裕給付原告？查：
１、系爭土地經原告仲介簽約時，原以總價金85,683,390元，即每台甲2,600萬元出售，然其後經減價為每台甲2,500萬元出售，則總價金應為82,387,875元，與以每台甲1,850 元計算之價金差額為21,420,848元。此為如依系爭委託及授權書第
2 條後段之約定，被告丁○○、丙○○應給付原告之金額。
２、就原告已自被告丁○○、丙○○受領之報酬部分，原告除自認其中8,473,000 元外，另就被告所抗辯原告另已於買、賣及仲介三方協議後，領取3,327,985 元部分，並無爭執，則原告確已受領11,800,985元乙節，應堪信屬實。至被告雖抗辯原告所自認之部分，應為9,473,000 元，並提出被證二之民事調解聲請狀（本院卷第47至50頁）為證。然查該聲請狀所載內容僅為聲請調解時之陳述，難認為原告於本件訴訟時之自認，此外被告復未提出其他事證佐其為真實，自應認被告尚未就此有利於已之事實為舉證，所辯尚非可採。
３、再應認定者，為被告丁○○、丙○○對前開尚未給付之報酬，是否仍應負給付之責。查：
⑴、於系爭土地之買賣契約成立後，買受人即訴外人陳淑惠原已
依約給付第1、2期款，然因被告認為原告取得之居間報酬過高致生爭議，經原告要求買受人陳淑惠保留尾款中之1 千萬元，其後該1 千萬元經買（陳淑惠，代悅氏公司購買系爭土地）、賣（被告丁○○、丙○○）及仲介人（即原告）三方商議後，達成三方各取得該1千萬元約1/3之協議，並減少買賣總價金為以每台甲2,500 萬元計價等情，為兩造所不爭執。
⑵、另據代理買受人陳淑惠與被告丁○○、丙○○訂立系爭土地
之買賣契約，並參與前開三方協議之證人乙○○到庭結證稱：「（法官問：訴外人陳淑惠與被告丁○○、丙○○間於89年土地買賣及價金給付過程是否曾有參與？其詳情如何？）當初是甲○○先生受丁○○委託與我洽談賠償事宜，因為當時我是悅氏公司的總經理，而悅氏公司因（抽）取礦泉水（的）地方須經過被告丁○○他們的土地，當時有一些公司的廢棄物傾倒在丁○○他們的土地上，原告受託來找我們協調賠償問題，原告來時就說乾脆將這些土地買下來，我們也同意這樣做。系爭土地之價金一開始我們覺得過高，就請原告回去問地主，但是過了一陣子，原告告訴我們地主堅持要這個價格，我記得那個價格是每台甲新台幣26,000,000元，談到最後就是以這個價格成交，公司也以這樣的價格支付價金，但是後來支付到剩下尾款1千萬元時，因為買賣雙方都覺得原告受託出售的價格與實際成交的價格差距太大，經過三方面的協調後，將該1 千萬元分成三份，也就是我們公司少付三分之一，賣方拿三分之一，原告拿三分之一。」、「（法官問：三方協議的過程如何？）當時原告委託另一位薛姓男子及薛文進到我公司來談，地主方面由丁○○的兒子及女兒等數人都有來過，丁○○應該也有來。談的結果就是三方各拿三分之一，隔天公司就將應該給原告的三分之一及賣方的餘款全部付清，是用開票的方式給付。」、「法官問：原告原告取回3 百多萬元之後，有無說其他的報酬不再向賣方請求？）這部分我不知道，但就我們而言我們應該付的錢都已經付清結案。」、「（被告訴訟代理人問：依約你們要交付全部價金，為何之後尾款1 千萬元不付？）是因為賣方告訴我們委託出售的價格與實際出售的價格差價太多，要我們先不支付。」、「（被告訴訟代理人問：另案93重訴字第53號給付價金事件作證時所證，到最後好像是第三、還是第四次要交款時，甲○○到我辦公室當面表示剩下1 千萬元要我先不要付，而且糾紛的起源，據我後來才知道是仲介費用的問題，今日為何所證與前案不同？）因為時間過太久，但是當時確實是因為三方面都想要解決這個問題才會有三方協議，當時原告及賣方都擔心我方將價金交給另一方，所以我方才會停付，等問題解決再說。」、「（被告訴訟代理人問：是因為要解決原告與被告丁○○的仲介傭金問題才停止付 1千萬元？）反正就是因為這1 千萬元三方面發生爭執。」、「（被告訴訟代理人問：1 千萬元本來是要付給丁○○的，現由買賣雙方及甲○○各取得三分之一，對被告丁○○有利嗎？）大家都是朋友，當時是大家都同意這樣處理，而且在買賣契約上也有註記。原告也有簽字。」、「（被告訴訟代理人問：上開之解決方法，甲○○能不能再向悅氏公司及丁○○、丙○○做其他權利主張？或請求給付款項？）1 千萬元分成三分之一，且各拿回三分之一的款項後整個事件就應該已經解決。」、「（法官問：證人之意是原告已經不能再向悅氏公司請求，也不能再向賣方請求？）應該就是這樣，因為都已經談好各拿三分之一，這個案件就已經結束了。」、「（原告訴訟代理人問：1 千萬給付的問題，雖各給付三分之一，但當時原告有放棄對被告另外傭金之主張？）這我不知道。」、「（原告訴訟代理人問：之前你所證稱三方各拿三分之一後，整個事件就已解決是何意？）表示我們應該付的錢都已經付完，至於原告與賣方間的仲介酬勞是他們的事，而且我們公司該給原告的百分之一傭金也已經給了。」等語。
⑶、依諸證人乙○○上開證詞，可認於原告與賣方即被告丁○○
、丙○○及買方（陳淑惠即悅氏公司）於三方協議時，已就土地賣買之尾款、系爭居間報酬及減價等事宜，均已達成協議。雖證人乙○○就原告是否捨棄對於其餘報酬之請求，稱伊不知道等語，然如原告主張除已收受之報酬8,473,000 元外，尚有12,947,848元未為給付，而依系爭土地之不動產買賣契約書所示，尾款為42,833,390元，則原告如欲保全全部報酬，渠要求賣方保留不付之金額應至少為該未給付之12,947,848元，而非僅保留1千萬元，甚而就此保留之1千萬元之尾款為三方協議而為分配。況且，原告曾就系爭居間報酬之爭議，於89年5 月31日聲請本院調解（本院卷第47至50頁），其聲請內容主張被告丁○○、丙○○積欠之報酬金額為15,623,318 元，然其後於89年7月4 日以擬另循其他途徑洽商和解之事為由，撤回調解之聲請（本院卷第51至53頁），並於同年8月1日依三方協議向買方收受1千萬元尾款中之3,327,985 元，顯然該三方協議確實除達成買賣雙方減價之合意外，亦已就原告與被告丁○○、丙○○間之系爭居間報酬達成和解。按稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生之契約。和解有使當事人所拋棄之權利消滅及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力。民法第 736條、第737 條定有明文。本件原告與被告丁○○、丙○○間之系爭居間報酬爭議，已於前開三方協議時達成和解，則即使被告丁○○、丙○○原尚有部分報酬未給付原告，就原告而言該部分亦已生拋棄之效力，原告自不得再行主張。故被告此項抗辯，為有理由。
㈢、綜上所述，原告與被告丁○○、丙○○就系爭居間報酬之爭議既已達成和解，則原告於和解後復提起本件訴訟請求其等給付，為無理由。而本件既認原告已無其餘居間報酬可向被告丁○○、丙○○請求，則爭點3之是否應適用民法第576條之規定予以酌減，即無論斷之必要。又本件已認定原告無其餘報酬可請求，則爭點4 之被告戊○○是否損害原告之債權乙節，因既原告已無債權可供請求，則被告戊○○縱有阻撓被告丁○○、丙○○再為給付報酬予原告之行為，亦無侵害原告之權利可言。故原告所為請求，俱無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告本於系爭委託及授權書及侵權行為之法律關係，請求被告連帶給付1 千萬元及其遲延利息，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，則假執行之聲請亦失所依附，應併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後認均與結論不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。
中 華 民 國 96 年 8 月 17 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 張軒豪正本與原本無異。
如不服本判決應於判決送達後20日內提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 96 年 8 月 20 日
書記官 詹玉惠