臺灣宜蘭地方法院民事判決 96年度重訴更字第1號原 告 丁○○
己○○共 同訴訟代理人 郭鑫生律師被 告 庚○○訴訟代理人 李秋銘律師
黃金亮律師被 告 戊○○○上列當事人間請求撤銷買賣契約事件，經台灣高等法院發回更審，本院於民國96年8月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按民事訴訟法第385條第1項規定，言詞辯論期日當事人之一造不到場者，得依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決，不到場之當事人，經再傳而仍不到場者，並得依職權，由一造辯論而為判決。本件被告戊○○○經本院多次合法通知均未到場，本院應得依前開規定，依職權為一造辯論而為判決。
二、本件被告庚○○原於本院94年度羅訴字第1號拆屋還地事件中以其所有坐落宜蘭縣○○鎮○○段1506、1507地號土地為原告無權占有為由，依民法第767條規定，請求原告丁○○自地上房屋遷出，並請求原告己○○將地上房屋拆除，並返還該部分基地之訴。嗣於該訴訟程序中原告以庚○○、戊○○○為被告提起反訴，請求撤銷本件被告間就前開2筆土地連同同地段1430、1431、1502、1503、1504、1505共8筆土地（以下簡稱系爭8筆土地）於93年5月12日所為之買賣行為，並請求塗銷系爭8筆土地之所有權移轉登記。原審本以反訴標的之法律關係與本訴之標的及反訴原告對於本訴之防禦方法均屬不相牽連為由，認原告之反訴為不合法，以裁定駁回原告之反訴。經原告提起抗告，並經台灣高等法院廢棄原裁定後，因拆屋還地之本訴已經判決，目前由台灣高等法院以94年度上易字第620號一案審理中，則原告之反訴已無從依附，經本院前以94年度羅訴字第3號審理、辯論進而判決，惟經台灣高等法院以95年度重上字第510號一案以原審判決法院之組織不合法為由發回本院，則依民事訴訟法第451條第3項規定，原第一審訴訟程序有瑕疵之部分，視為亦經廢棄。本件乃適用通常訴訟程序進行審理，並為言詞辯論及判決，先予敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：系爭8筆土地均係原告己○○之祖母楊許娥於62、63年間所購買，而以具有自耕農身分之原告己○○二嫂被告戊○○○名義登記，隨後於同段1056、1057地號土地上搭建菇寮及門牌號碼為宜蘭縣○○鎮○○○路18之18號之房屋，並申請供電，原約定嗣後由原告己○○之二叔楊登陽、四叔楊登裕、五叔楊金正及原告己○○4人平分。嗣於77年9月17日又訂立「家產分析協議書」（以下簡稱系爭協議書），改由原告己○○之家人分得系爭8筆土地，故系爭8筆土地應為原告己○○之家人所有。楊許娥於88年5月6日過世後，詎被告戊○○○即於同年10月2日以系爭8筆土地向銀行抵押借款，並故意不還欠款，而由銀行拍賣該等土地，經本院以92年度執字第2105號為強制執行，當時法官曾函請債權人銀行選擇執行標的以避免超額查封，而僅執行同段1430、1431地號土地，被告庚○○未循法院拍賣途徑，竟透過旺角地產仲介與被告戊○○○談妥買賣事宜，而由債權人銀行撤回該案強制執行之聲請，被告戊○○○無權處分系爭8筆土地，若被告庚○○透過法院拍賣程序將無法買得系爭8筆土地。且旺角地產於本件買賣中未符合不動產經紀業管理規定，提出不動產買賣說明書、不動產買賣租賃契約書；辦理不動產所有權登記之地政士亦未依相關法規代辦登記。又原告丁○○為原告己○○之長女，生於00年0月0日，20餘年來居住於宜蘭縣○○鎮○○○路18之18號房屋，平日以勞力以助屋主從事農事，並代付居住之租金，故為前開同段1506、1507地號
2 筆土地上前開房屋之承租人，依土地法第104條規定，就系爭8筆土地之買賣有以同樣條件購買之優先權，惟原告丁○○未獲被告戊○○○之通知；是被告戊○○○、庚○○所為上開土地之買賣行為及所有權之移轉行為已違反農業發展條例第3條第11款、農業發展條例第31條、民法第184條、相關買賣土地暨登記等強制規定，均屬無效，請求判命：㈠撤銷被告間93年5月12日就系爭8筆土地所為之買賣行為。㈡系爭8筆買賣予被告庚○○之所有權登記應塗銷。㈢被告戊○○○返還系爭8筆土地及其所有權移轉登記予原告己○○之判決。
二、被告戊○○○於發回更審後均未到場，亦未提出任何書狀供本院審酌。惟於發回更審前曾以：按照台灣地方習俗，家產分析時，均由各房之男性繼承人參與協議，鮮有媳婦參與者，以免傷兄弟情誼，原告己○○提出之系爭協議書中，並未見被告戊○○○參與簽名，而事後被告戊○○○之夫楊登陽亦未告知被告戊○○○此事，被告戊○○○對於家產分析之事，完全不知情，自始即認定系爭8筆土地為其夫楊登陽分得，僅登記於其名下，故其處分系爭8筆土地，主觀上係本於所有權人之地位而處分，並非無權處分。且依系爭協議書第4項約定：「雙方應於77年9月27日以前提出移轉手續所需全部證件，俾憑辦理各項移轉手續，證件由見證人李後旺收」，惟自系爭協議書訂定翌日起，楊登陽、楊登裕及楊金正均已將相關證件交付予李後旺，僅原告己○○事後反悔，將各人證件退回後並未再提出土地所有權移轉登記之請求，故依民法第125條之規定，原告己○○之請求權亦已罹逾15年之請求權時效，被告戊○○○自得拒絕其請求。又被告戊○○○否認原告丁○○與原告己○○就上開房屋有不定期租賃關係存在，原告丁○○就此租賃關係存在應負舉證責任，況原告丁○○縱與原告己○○就上開房屋存在不定期租賃契約，然此與被告戊○○○無涉，原告丁○○主張就系爭8筆土地均有優先承買權存在，並無理由等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、被告庚○○則以：系爭8筆土地登記為被告戊○○○所有，原告所提出77年9月17日之系爭協議書並未成立，原告就系爭8筆土地即無任何權源，原告未有請求撤銷被告間就系爭8筆土地之買賣行為及塗銷系爭8筆土地之所有權移轉登記之任何權源。被告庚○○向被告戊○○○購買，依土地登記簿謄本之記載，系爭8筆土地之所有權人為被告戊○○○，被告庚○○自應受登記公示性之保護。被告庚○○係透過旺角地產之仲介買受土地，此為現代商業市場之合法交易現象，被告庚○○並無侵權行為之事實存在等語資為抗辯，並答辯聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：
（一）系爭8筆土地是以被告戊○○○之名義登記。
（二）於88年10月2日，被告戊○○○以系爭8筆土地向銀行抵押借款，而由本院以92年度執字第2105號執行在案，嗣被告戊○○○另透過旺角地產仲介將系爭8筆土地出售被告庚○○，並於93年6月17日辦理所有權移轉登記。
（三）被告庚○○於本院94年度羅訴字第1號主張其所有坐落同段1506、1057地號土地為原告丁○○、己○○無權占用為由，請求丁○○自門牌號碼為宜蘭縣○○鎮○○○路18之18號房屋遷出，並請求原告己○○將該房屋拆除、將基地返還被告庚○○，目前正由台灣高等法院以94年度上易字第620號審理中。
五、本院之判斷及得心證之理由：本件之爭點乃為：㈠被告戊○○○、庚○○間就系爭土地之買賣及移轉行為是否違反農業發展條例之規定而有無效的原因？㈡被告戊○○○、庚○○間就系爭土地之買賣及移轉行為有無共同侵權行為之情形存在而有無效的原因？㈢被告戊○○○、庚○○間就系爭土地之買賣及移轉行為是否違反土地法第104條規定而有無效的原因？㈣訴外人楊許娥之前開土地曾否約定由楊登陽、楊登裕、楊金正及原告均分。嗣並於77年9月17日訂立家產分析協議書改由原告家人分得系爭8筆土地？被告戊○○○是否無權處分系爭8筆土地？被告庚○○是否善意受讓系爭8筆土地？茲分述如下：
（一）就爭點㈠部分：⑴按92年2月7日修正公布施行之農業發展條例第3條第11款
之規定，所謂耕地係指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。又同條例第31條規定：「耕地之使用應符合區域計畫法相關法令規定，始得辦理所有權移轉登記。但有下列情形之一者，不在此限：因繼承而移轉。因法院或行政執行處拍賣或依金融機構合併法所規定之拍賣而移轉者。依土地法第20條所定之標售而移轉者」。是本件有無違反農業發展條例關於耕地使用之限制規定之前提問題乃在系爭8筆土地是否屬於耕地。
⑵經查，依據土地登記謄本之記載，系爭8筆土地之地目均
為田，使用分區及使用類別均為空白；復依所調取92年度執字第2105號執行卷附宜蘭縣羅東地政事務所92年4月30日羅地一（18）字第0920004258號函資料所示，系爭8筆土地均屬都市計畫內（參見該卷宗第54頁），為都市土地；再依前揭卷之鑑價報告書之記載，其使用分區屬於住宅區（參見同前卷宗第61頁），益顯見系爭8筆土地非屬於耕地甚明，顯無農業發展條例第31條之適用。且系爭8筆土地目前現況並未改變，為原告及被告庚○○所自承（參見本院卷第102頁），亦無何被告庚○○有違反區域計畫法相關法令規定之情形存在。至有關自耕農始得買賣農地之限制，早在92年2月7日業已修正刪除。則原告主張被告戊○○○將系爭8筆土地出售予被告庚○○，違反農業發展條例之規定，並非可採。
（二）就爭點㈡部分：⑴民法第184條第1項規定侵權行為以故意或過失不法侵害他
人之權利為成立要件，故主張對造應負侵權行為責任者，應就對造之有故意或過失負舉證責任，此可參照最高法院58年台上字第1421號判例意旨。對此，原告提出證人即辦理被告間系爭8筆土地買賣過戶登記之代書乙○○為證（參見本院卷第103頁），然證人乙○○於本院證稱：「（法官問：有關於他們雙方土地買賣的過程是否清楚？）他們只是委託我辦理土地過戶手續，其他部分就不清楚。買賣的實際價金為何我不是很清楚。土地買賣所有權移轉登記上所載係按照公告現值計算的，有關於買賣契約書的訂定我也不清楚，買賣契約書是不是在我那邊訂立的，我已經沒有印象了。」等語，是尚難以證人乙○○之證詞即認被告有侵權行為事實存在，至於原告質疑證人有無依相關法規代辦系爭8筆土地之所有權登記，與被告間有無侵權行為事實存在，應無相關。至原告主張被告戊○○○故意不還欠款，致債權人銀行拍賣系爭8筆土地乙節，並未舉證證明，難認所述真實可採。
⑵況且，民法第184條之規定乃係侵權行為損害賠償請求權
之要件，無從逕發生法律行為為無效之法律效果。是原告主張被告間有侵權行為事實存在，故其等間買賣之債權行為及物權行為俱屬無效乙節（參見本院卷第67頁），亦於法不合。
（三）就爭點㈢部分：土地法第104條第1項前段規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。」，原告主張原告丁○○對系爭8筆土地有優先購買權，已為被告庚○○所否認（參見本院卷第59頁），則對此有利於原告之主張，原告應負舉證責任，惟原告均未舉證以實其說，是原告此部分之主張，難認有據。
（四）就爭點㈣部分：⑴原告主張依77年9月17日系爭協議書系爭8筆土地應由原告
己○○分得，故訴請被告戊○○○應返還系爭8筆土地及其所有權移轉登記予原告己○○云云。惟查，原告己○○提出之系爭協議書中；甲方為楊登陽、楊登裕、楊金正，乙方為楊林阿柔、己○○、楊禎信、楊禎修；另系爭協議書中僅有楊登陽、楊登裕、楊林阿柔、楊金正及己○○等人簽名，其餘當事人並未簽名、捺印或蓋印。且本件被告戊○○○並未在系爭協議書內具名，亦未簽名、捺印或蓋印，自不拘束被告戊○○○，尚難以此即可證明系爭8筆土地均分歸原告己○○所有。
⑵又查，縱令77年9月17日系爭協議書為有效，該協議書僅
有債權效力，不發生物權效力，是被告己○○亦不因該協議書之內容即取得系爭8筆土地之所有權。依土地法第43條之規定：「依本法所為之登記，有絕對效力。」，除非真正權利人在未有第三人取得權利前，始得以登記原因無效，或始得撤銷為塗銷登記之請求。本件登記名義人被告戊○○○仍為土地所有權人，不生無權處分之問題，已如前述，則被告間如何經由土地仲介業者旺角地產買賣系爭
8 筆土地，仲介過程是否違反相關行政管制之法令，被告庚○○是否知悉系爭8筆土地有分產糾紛等情，均無從據為有利於原告之主張，其請求傳訊證人甲○○、丙○○以證上情，核無必要。原告此部分之主張，亦顯非可採。
六、綜上，原告己○○未能舉證證明其為系爭8筆土地之真正權利人，亦無法證明其與被告戊○○○間存有移轉系爭8筆土地之約定，而被告庚○○係透過土地仲介業者購買系爭8筆土地，無違反農業發展條例、民法第184條或土地法第104條規定之情形，亦無原告於發回更審前主張民法第244條之事由存在，則被告戊○○○與被告庚○○間之買賣契約，並無無效或可得撤銷之瑕疵，原告據以請求撤銷被告戊○○○與庚○○就系爭8筆土地之買賣契約並塗銷所有權移轉登記，再請求被告戊○○○將系爭8筆土地辦理所有權移轉登記予原告己○○，均非有理，應予駁回。
七、原告於本院言詞辯論終結後主張：旺角地產於96年8月3日函文稱是旺角房屋廣告企業社，但其刊登廣告及員工之名片是「公司」，含混社會大眾，顯然不誠實。旺角不論社、公司、商號均應遵守商業會計法、稅捐稽徵法、不動產經紀業管理條例等規定等語，並據此請求本院再開言詞辯論。惟被告間如何經由土地仲介業者旺角地產買賣系爭8筆土地，仲介過程是否違反相關行政管制之法令，被告庚○○是否知悉系爭8筆土地有分產糾紛等情，與判決結果無影響，其請求即難認正當，附此敘明。
叁、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 96 年 8 月 24 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 郭淑珍正本與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內提出上訴狀 (須附繕本)。
中 華 民 國 96 年 8 月 27 日
書記官 藍友隆