臺灣宜蘭地方法院民事判決 97年度訴字第128號原 告 丙○○訴訟代理人 李蒼棟律師被 告 乙○○訴訟代理人 吳振東律師複 代理人 壬○○
參 加 人 丁○○訴訟代理人 林健智律師上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國98年6月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣貳佰零柒萬貳仟玖佰參拾肆元，及自民國九十七年五月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新台幣壹拾貳萬貳仟伍佰玖拾貳元由被告負擔。
本判決於原告以新台幣陸拾玖萬零玖佰柒拾捌元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣貳佰零柒萬貳仟玖佰參拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實 及 理 由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。經查，原告原起訴請求判決被告應給付原告新台幣（下同）4,100,000元及法定遲延利息，嗣於訴狀送達後，嗣於民國98年3月24日言詞辯論期日具狀減縮前開損害賠償金額為2,072,934元，及其法定遲延利息、該減縮應受判決事項之聲明，經核與前揭法條規定相符，應予准許。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠、緣坐落宜蘭縣宜蘭市○○○段六結小段8-33地號土地及其上同段3456建號建物，門牌號碼宜蘭市○○路○段○○○號房屋，為被告之母林戴錦娥於96年3月24日以1850萬元向參加人丁○○買受，並指定登記為被告所有，系爭房屋因地質鬆軟已出現向右傾斜逾15公分之瑕疵，且有多處漏水情形。被告明知系爭房屋有上開瑕疵仍於96年7月14日經天下房屋仲介，以2,000萬元出賣與原告，並於同年8月16日交付系爭房地。
原告於97年2月間裝潢系爭房屋時，發現房屋有傾斜等瑕疵，經仲介通知被告。參加人丁○○於97年3月28日出具承諾書，承諾系爭建物於1年內，如傾斜下陷值依電梯軌道之垂直線為標準，超過建物總高度1%時，願無條件修護完整，並負擔修護費用，合先敘明。
㈡、按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金，民法第354條第1項本文、第359條本文分別定有明文。又所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，最高法院著有73年台上字第1173號判例可資參照，系爭建物存有瑕疵部分，依台灣省建築師公宜蘭辦事處復鈞院函檢附之系爭房屋鑑定報告第八點所載：「…鑑定標的物經水平傾斜變位之測量結果，一層南北向A1-A2相對水平傾斜變位率為0.0128>1/200…二層東西向B1-B2相對水平傾斜變位率為0.0118>1/200…鑑定標的物經進行垂直傾斜變位之測量結果，南北向甲測點垂直傾斜率為0.0089>1/200…。」等語，足見系爭房屋確有傾斜之瑕疵。查房屋傾斜及漏水均屬物有瑕疵，由其房屋因地質鬆軟而傾斜，凡知情者必然不願購買，故日後原告縱要減價出售，亦可能乏人問津。
㈢、參加人丁○○出賣系爭房地與被告時，應已告知被告該房屋有傾斜之事實，蓋參加人丁○○之父戊○○歷來均稱其曾主動向被告說明一層空地有增建、房屋有些傾斜，但高壓灌漿地質改良固定，故被告已知系爭房屋有傾斜之瑕疵。
㈣、系爭房屋存有瑕疵，非依通常程序之檢查即可發現，按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查所受領之物。所謂依通常程序，從速檢查其所受領之物，乃按物之性質，依通常程序為之為已足，不必依特殊程序。茲依證人即被告之經紀人甲○○證稱：「（法官問：你和被告乙○○處理買賣簽約前有無看到系爭房屋有傾斜？）…我來來回回去過好幾次但是我也沒有看出來，而且外觀是噴砂的比較粗，肉眼看不出來，且外觀很漂亮」、「…我進去打掃和拖地，1-3樓都有打掃，打掃時沒有發覺有傾的問題」、依證人即裝璜包商庚○○○證稱：「（法官問：如何看出系爭房屋有傾斜？）沒有用水平儀無法看出來，當初承包工作時並沒有發現」、依證人即原告之經紀人己○○證稱：「（法官問：你進去看過
四、五次是否可以查知房屋有傾斜問題？）沒有」，足見系爭房屋之傾斜瑕疵，並非肉眼所能看出，需使用水平儀測量，始能得知，故系爭房屋之傾斜瑕疵，顯非原告依通常程序檢查即可發現。矧被告自買受系爭房屋起至點交給原告止，期間長達數月，如被告所稱其不知系爭房屋有傾斜瑕疵－情屬實，益徵系爭房屋之傾斜瑕疵，確非原告依通常序檢查即可發現。又原告於檢查得知後，已立即通知被告，原告委託裝潢師傅即證人庚○○○裝潢系爭房屋期間，經證人庚○○○以水平儀測量發現傾斜，於農曆正月初九告知原告後，原告始知系爭房屋有傾斜之瑕疵，原告旋即告知證人己○○轉告被告，證人己○○亦已立即告知被告，此業經證人庚○○○、己○○證述屬實。故原告於檢查得知系爭房屋有傾斜瑕疵後，業已立即通知被告，此亦為被告所不爭執，被告自應對原告負物之瑕疵擔保責任。而系爭房屋因有傾斜之瑕疵，減少之價值為2,072,934元，有和謙不動產估價師事務所估價報告書可證，原告自得請求減少該數額之價金。
㈤、爰為訴之聲明：1.被告應給付原告2,072,9 34元，及自97年5月6日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；2.願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯則以：
㈠、坐落宜蘭縣宜蘭市○○○段六結小段8-33地號土地及其上3456建號建物即門牌宜蘭市○○路○段○○○號房屋，為被告之母林戴錦娥於96年3月24日以1850萬元向參加人丁○○買受，並指定登記為被告所有。被告於96年7月14日經天下房屋仲介，以2000萬元出賣與原告，並於同年8月16日交付系爭房地。原告於97年2月間裝潢系爭房至時，發現房屋有傾斜等瑕疵，經仲介通知被告。參加人丁○○於97年3月28日出具承諾書，承諾系爭建物於1年內，如傾斜下陷值依電梯軌道之垂直線為標準，超過建物總高度1%時，願無條件修護完整，並負擔修護費用。
㈡、關於系爭建物是否有瑕疵部分，依台灣省建築師公會宜蘭縣辦事處復鈞院函檢附之系爭房屋鑑定報告第八點鑑定結果所載：「㈠鑑定標的物件之傾斜.... 鑑定標的物南北向之傾斜率雖＞1/200,目前尚無安全顧慮，惟建議仍應繼續監測。
因起造人已委託完成建物基礎托基樁工程之施作，故本案不另估列修復及補強費用。㈡鑑定標的物之漏水：⒈鑑定標的物所有權人表示建築物右側二、三層級後側三層廁所地板有漏水現象之部分。經現場地板放水測試，並無發現漏水情形，故該部分不另估列修復費用。⒉另電梯機坑有積水之部分，屬二次增建於新舊介面（施工縫）處理不當所致，礙於電梯使用之安全性，鑑定標的物所有權人已自行委託修復（如附件九，電梯機坑防漏工程估價單及收據），故該部分修復費用以鑑定標的物所有權人提供之收據估列為新台幣2萬元整。」等語，足見系爭房屋固略有傾斜之瑕疵，但該瑕疵無安全顧慮，且不影響原告之使用。
㈢、關於參加人丁○○出賣系爭房屋地與被告時，是否告知被告該房屋有傾斜之事實部分，按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買受人因重大過失，而不知有民法第354條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物；如發現有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人；買受人怠於為前項之通知時，除依通常之檢查不能發現之瑕疵外，視為承認其所受領之物。民法第354條第1項前段、第355條第2項前段及第356條第1、2項分別定有明文。經查：
１、系爭房地原為訴外人丁○○所有，於96年3月24日由其代理人戊○○與被告之母林戴錦娥簽訂不動產買賣契約，約定由林戴錦娥指定將該房地所有權移轉登記與被告，並辦竣所有權移轉登記手續。訴外人丁○○及其代理人戊○○將上開房地交付時，未曾向林戴錦娥或被告告知該房屋有傾斜情事。交屋後，被告之住家因遭竊賊侵入，該房屋之鑰匙、房地所有權狀及被告之身分證等文件，均告失竊。被告除向轄區民族派出所報案外，並赴戶政、地政、機關辦理改名、補發身分證及房地所有權狀（見被證二、三、四）等手續。又被告因系爭房屋之鑰匙遭竊，且忙於他事，無暇打造新鑰匙，致未進入該屋檢查。嗣被告因感於房地之貸款利息負擔沉重，乃委由房屋仲介代為出售，並於同年７月14日將之出賣與原告（見原證一）。原告於96年8月16日給付被告尾款之同時，被告交付原告系爭房地。迨97年3月間，原告透過房地買賣仲介甲○○、陳譽軒等人通知原告，主張系爭房屋有傾斜、漏水之瑕疵，被告始知悉等情，業據被告陳述綦詳，核與證人甲○○、陳譽軒分別於鈞院97年8月12日及同年9月25日言詞辯論時到庭證述屬實，有各該筆錄在卷可稽。足見被告於97年3月間經仲介甲○○、陳譽軒等人告知，始悉系爭房屋有傾斜、漏水等瑕疵。故原告主張：被告刻意隱瞞該房屋有傾斜、漏水等瑕疵，而將該系爭房地出賣與原告云云，殊非事實。
２、被告之母林戴錦娥係經友人羅黃月嬌居間介紹，向參加人丁○○（由其父戊○○代理）買受系爭房地，戊○○於洽商簽約及交付房地過程中，從未提及該房屋有傾斜之瑕疵等情，已如前述。又細繹參加人所指其與全國房屋公司宜蘭加盟店於95年7月25日簽訂之帶看銷售同意書及其後附不動產標的物現況說明書，俱屬參加人與該公司間之權益事項約定，核與被告無涉。故參加人不得以該同意書文件，遽謂其曾告知被告系爭房屋有傾斜之瑕疵。⒊證人陳譽軒於鈞院97年９月25日言詞辯論時證稱：「（法官問：系爭建築物是否由你仲介？）是。我是原告的經紀人。對方的經紀人是甲○○。（法官問：後來系爭房屋有問題是否知悉？）知道，是原告跟我講我才知道。日期我不記得，大概是房子裝潢時拉水平時才知道。應該是農曆過年後發現的。我也到現場看過，在現場有丁○○的父親、甲○○、原告夫妻、水電的工人，我們大概有五、六人在場，乙○○沒有在現場。（法官問：你在仲介時賣方有無講房子有傾斜的問題？）沒有。（法官問：在訂約前有無看過系爭房屋？）有。進去過四、五次。都是帶看而已。原告部分我就帶過二、三次，另外還有一次。（法官問：你進去看過四、五次是否可以查知房子有傾斜問題？）沒有。（法官問：你們五、六人在場時，有發現房子有何問題？）進去看看得出來房子有傾斜，因為上面有部分裝潢可以看得出來房子有傾斜，左右高度不一樣。（原訴訟代理人問：丙○○跟你講房屋有傾斜時，有告知乙○○？）有。我們知道後馬上告知乙○○，有到她家口頭告知。（被告訴訟代理人問：妳們到現場看房子有傾斜後，之後如何處理？）被告表示因為房子是參加人的父親蓋的，所以我門有請梁先生出面，本來契約約定保固書，但她們提出承諾書。（法官：提示本院卷第45頁承諾書，問是否這份？）是。（被告訴訟代理人問：請敘述協調過程和共識？）我們三方有找辛○○建築師談，當時先了解屋況，才知道戊○○早期在蓋的時候就有傾斜，然後表示說已經有灌漿拉回水平，買方表示她買的時候也不曉得，希望價金能減少，但是卻談不攏....。」參酌參加人丁○○於97年3月28日出具之承諾書所載「.... 本人願承諾，本建築物於一年內若有繼續傾斜下陷值依電梯軌道之垂直線為標準，若超過1%，願意無條件修護完整，而修護之費用由本人承擔。」有承攬該房屋土木營建工程之馮氏營造有限公司留存之承諾書稿（見被證五）可稽。足見被告於受通知系爭房屋有上開傾斜之瑕疵後，已盡力協助原告處理相關事宜。故原告主張：迭次要求被告出面解決，均遭置不理云云，即無足信。
㈣、系爭房屋如有瑕疵，是否得依通常程序之檢查即可發現？又原告於檢查得知後，是否立即通知被告部分，⒈被告於96年8月16日交付原告系爭房地，該房屋如有原告所主張之傾斜瑕疵，原告依通常之檢查即能發現之，乃其遲至97年2月間始通知被告該房屋有傾斜、漏水之瑕疵，已如前述。足見原告未按該房屋之性質，依通常程序檢查之，並通知被告。從而該房屋縱發現有應由被告負擔保責任之瑕疵，亦因原告怠於為上開檢查並通知，而視為承認其所受領之物，依首開規定，自不得再執為主張被告應減少價金之依據。⒉證人及承攬系爭房屋裝潢人游林騰於鈞院97年9月9日言詞辯論時證稱：「.... 之前承攬時屋主有給我鑰匙。應該在農曆大年初九才告訴屋主。屋主告訴我天花板為何傾斜，我跟她講是你們的房子不平，不是我的天花板不平。（法官問：屋主回來時，你裝潢的程度？）只釘木質支架而已，因為我有4個工人，所以每層樓都釘好（參加人訴訟代理人問：屋主回來後是否有停工？）有。因為發現浴室有漏水，所以停一天而已，後來在一個月的工作天完工。（參加人訴訟代理人問：屋主有叫你們停工？）只停一天而已，沒有因為傾斜部分而停工。」等語，可見原告於97年3月間發現系爭房屋有傾斜之瑕疵後，僅要求該證人停工1天，即繼續裝潢工程，乃其事後執該裝潢費作為減少價金之依據，自非可取。
㈤、如認原告得請求減少價金，則應減少之金額為何？按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先原告負舉證之責，若原告不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院17年上字第917號著有判例。經查：⒈系爭房屋之瑕疵情形，經鈞院囑託台灣省建築師公會宜蘭縣辦事處鑑定後，認該房屋傾斜部分，因參加人已委託完成建物基礎托基樁工程之施作，故不另估列修復及補強；該房屋右側二、三層及後側三層廁所地板漏水部分，經現場地板放水測試，並未發現有漏水情形，故該部分不另估列修復費。電梯機坑積水部分，原告已委託修復，故該部分修復費用以原告提出之收據估列為２萬元，已如前述，並有該鑑定報告書（詳見該報告書之鑑定結果㈠之5及㈡）在卷足憑。故原告因系爭房屋有傾斜之瑕疵，主張依民法第354、359條規定，請求減少價金云云，顯乏依據，原告否認之。⒉縱認被告有應負物之瑕疵擔保責任，但原告未能證明其所主張應減少價金之數額及依據，依上判例意旨，其既不能舉證，原告之主張乏據，其請求即非正當，不應准許。爰為訴之聲明：1.原告之訴駁回；2.如受不利之判決，請准供擔保免為假執行。
三、參加人輔助被告表示意見略以：
㈠、原告對於系爭建物傾斜嗣後已與參加人達成協議，由參加人出具承諾書以代替該建物瑕疵之擔保。參加人興建系爭建物主體結構完成時，系爭建物所在土地地質鬆軟而有傾斜現象，參加人即委託訴外人基讚工程有限公司為地質改良（證一），傾斜部分已獲改善。參加人於95年7月25日與全國房屋公司宜蘭加盟店簽立帶看銷售同意書，並於不動產標的物現況說明書中主動說明1層空地有增建、房屋有些許傾斜但已高壓灌漿地質改良固定。後被告經有人轉知欲買受系爭不動產，參加人以友人推薦而折價出售，並將該土地曾作地質改良、水電承包商、建物營造商、電梯製造商等事盧列於書冊中連同系爭建物之相關文件、鑰匙交由被告。嗣後被告相系爭建物出售他人（即原告），原告發現系爭建物有傾斜現象，希參加人出面協助處理，參加人父親戊○○與原告委託之己○○及系爭建物營造公司負責人辛○○協調於97年3月28日達成協議，由參加人父親戊○○出具承諾書，承諾：「⑴本工程因為地質有點鬆軟，因此於結構體興建完成時發現有向右傾斜現象，於是用高壓灌漿方式將地質補強，並已完全停止傾斜下陷。⑵本人願承諾，本件物於一年內諾有繼續傾斜下陷值依電梯軌道之垂直線為標準，若超過建物總高度之1%，願意無條件修復完整，而修護之費用由本人承擔。」。
因參與協調者為參加人父親戊○○，而該承諾書即由戊○○出具，經證人己○○將該份承諾書交付予原告後，原告表示戊○○非系爭建物之前所有權人，而要求由參加人出具該承諾書，經參加人簽名後轉由己○○交付予原告收受，原告收受該承諾書證本後即無異議。
㈡、按當事人間契約之成立，依法係以兩造意思合致為要件，至於列名中人是否到場或簽押，均與契約成立之要件無關（最高法院18年上字第157號判例參照）、和解契約非必當事人雙方當面協商而後成立，苟由調處人從中接洽，雙方意思已歸一致，各向調處人表示，經其互相傳達於他方者，其和解契約即為成立（最高法院21年上字第1807號判例參照）。契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，並不限於當事人間直接為之，其由第三人為媒介而將各方互為之意思表示從中傳達因而獲致意思表示之一致者，仍不得謂契約並未成立（最高法院68年台上字第1504號判例參照），此先予敘明。原告於96年7月14日購買系爭建物，而於97年2月15日裝潢木工及證人庚○○○發現並告知系爭建物有傾斜現象，惟原告並未因此而停止系爭建物之裝潢，此由證人庚○○○之證述可知。嗣後即由參加人父親戊○○代為處理系爭建物傾斜問題，原告方面經由己○○代為全權處理協調，起初原告方面因擔心系爭建物會有繼續傾斜下陷產生，而要求250萬元賠償，惟仲介己○○表示其可以向原告講價約為200萬元左右，而此價金乃維護系爭建物爾後繼續下陷之維護費用，參加人答以系爭建物已作地質改良之基礎託基樁工程，不會再有傾斜下陷產生，惟原告不信。最後雙方達成共識出具書面保證以代替擔保該建物爾後繼續下陷之責任，及系爭建物1年內若有繼續下陷，願意負全部修復費用。原告雖未親自與參加人就系爭建物之傾斜下陷協商，然經由證人己○○之協調而達成如承諾書內之意思合致，嗣後原告並無異議而收受系爭承諾書，對此原告與參加人已成立契約，易言之，原告原要求給付金錢250萬元，後對於以承諾書內容作為擔保並無反對，即不得再予請求。
㈢、末查，國泰不動產之估價報告不得採信，估價報告書乃以建物個別之價值為基礎，進行推估獨棟之建築物之不動產物件之建物傾斜價值減損，此由估價報告書記載：「獨棟之建築物之不動產物件之仲介或買賣，絕大多數係以建物及土地價值分別分離為計價基礎。並進一步加總土地價值與建物價值後而得總價以進行交易。故本案發現建物傾斜所生爭議之情事，提供對象不動產價金減少之評估，係非以前述標的不動產交易金額為準，作為價金減少之評估基準。」，惟依原告與被告簽訂之不動產買賣契約書第3條規定乃將土地、建物二者合計為2,000萬元，而未分別明列土地、建物之售價各為多少，此舉似與不動產估價書之估價標準不符。又估價報告書對於減少價值乃以成本法為評估系爭建物之價值，再進一步以推估之總修正率而計算減損之價值（估價報告第13頁），惟如前述本買賣契約中系爭建物之售價未明定，以未定之價值而推估成本即有疑義，再以此有疑義之建物成本乘以主觀之總修正率所得之數據更非正確。如認以該鑑定報告書為據，應扣除系爭建物基礎托基樁工程283,500元及工程用水、外側鷹架拆除、模板移出、警示燈水泥約720包、廢漿清除運棄之費用約158,000元。
㈣、綜上，因參加人已出具承諾書，原告之請求為無理由，應予駁回。
四、本件兩造不爭執之事實，為坐落宜蘭縣宜蘭市○○○段六結小段8-33地號土地及其上3456建號建物即門牌宜蘭市○○路○段○○○號房屋，為被告之母林戴錦娥於96年3月24日以1850萬元向參加人丁○○買受，並指定登記為被告所有。被告於96年7月14日經天下房屋仲介，以2000萬元出賣與原告，並於同年8月16日交付系爭房地。原告於97年2月間裝潢系爭房至時，發現房屋有傾斜等瑕疵，經仲介通知被告。參加人丁○○於97年3月28日出具承諾書，承諾系爭建物於1年內，如傾斜下陷值依電梯軌道之垂直線為標準，超過建物總高度1%時，願無條件修護完整，並負擔修護費用。此有不動產買賣契約書2份、土地登記申請書、土地所有權買賣移轉契約書、建築改良物所有權買賣移轉契約書、土地所有權狀等在卷可稽，復為兩造所不爭執，堪信為真實。
五、本件兩造之爭點，經本院協同兩造整理並確認為：⒈系爭建物是否有瑕疵？⒉參加人丁○○出賣系爭房地予被告時，是否有告知被告該屋有傾斜之事實？⒊如有瑕疵，是否得依通常程序之檢查即可發現？又原告於檢查得知後，是否立即通知被告？⒋如原告得請求減少價金，則應減少之金額為何？經查：
㈠、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文，再按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。又按，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之，最高法院著有73年台上字第1173號判例可資參照，此先予敘明。經查，依卷附臺灣省建築師公會宜蘭縣辦事處97年10月7日97台建師宜建（97016）字第092號鑑定報告書八、鑑定結果：「⒈鑑定標的物經水平傾斜變位之測量結果，一層南北向A1-A2相對水平傾斜變位率為0.012 8＞1/200；東西向A3-A4相對水平傾斜變位率為
0.003＜1/200。二層東西向B1-B2相對水平傾斜變位率為
0.001＜1/200。…。」、「⒌鑑定標的物南北向之傾斜率雖然＞1/200」，目前尚無安全顧慮，惟建議仍應繼續監測。
…。」，系爭建物一層南北向之水平傾斜變位率為0.0128即1/78.125，南北向縱深為785公分，則垂直高低差已逾10公分，況「雖目前尚無安全顧慮，惟建議仍應繼續監測。」，則買受人勢仍提心吊膽，已非屬通常買受房屋得以安居樂業之情況，依首揭法文及判例意旨，系爭房屋確係存有瑕疵，可資認定。是原告主張，為有理由，應予准許。
㈡、關於參加人丁○○出賣系爭房地予被告時，是否有告知被告該屋有傾斜之事實之爭點部分：查依本件參加人丁○○之父即證人戊○○前於95年7月25日與全國不動產公司宜蘭加盟店簽立之帶看銷售同意書（本院卷第140、141頁），其中不動產標的物現況說明書22.其他重要事項：「說明：房屋有些許傾斜，但以高壓灌漿地質改良固定。」，復據證人戊○○於本院97年11月4日言詞辯論期日結證稱：「（法官問：
買賣系爭房屋找何人處理？）找乙○○的朋友介紹。」、「（法官問：買賣時有訂契約？）是由乙○○找代書來訂。」、「（有無給類似房子的保固書？）有給廠商的名字和電話、所有權狀，沒有其他保固文件。」、「（法官問：這土質鬆軟房屋傾斜部分，有無告知乙○○？）我有講房屋蓋時有傾斜，且有灌漿固定。」、「（法官問：你有無講蓋好的房子還是傾斜的？）我沒有講。其實蓋好時我也看不出來，我也不知道。」，由此可知，參加人之父即證人戊○○於簽訂帶看銷售同意書時已說明系爭房屋有傾斜之情況，只是已以高壓灌漿為地質改良，其主觀上絕無隱瞞系爭房屋之狀況，當可認定，而其於本院之證述：伊有講房屋蓋好時有傾斜，且有灌漿固定等語，自屬懇切真實而非虛妄矯飾。被告雖辯稱：住家因遭竊賊侵入，該房屋之鑰匙、房地所有權狀及被告之身分證等文件，均告失竊云云，然被告之建築物改良所有權買賣移轉契約書、土地登記申請書及辦理改名手續，分別於96年4月9日及16日辦妥，至被告於同年7月14日將系爭房屋出賣與原告已歷經約3個月，則被告再以遺失、不知云云置辯，尚非可採。
㈢、按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第356條定有明文，所謂依通常程序從速檢查，係指一般人皆可認知之程序，於受領標的物後，只要按通常程序檢查即可。查本件依被告之經紀人即證人甲○○結證稱：「（法官問：你和被告乙○○處理買賣簽約前有無看到系爭房屋有傾斜？）…我來來回回去過好幾次但是我也沒有看出來，而且外觀是噴砂的比較粗，肉眼看不出來，且外觀很漂亮」、「…我進去打掃和拖地，1-3樓都有打掃，打掃時沒有發覺有傾的問題」等語；裝潢師傅即證人庚○○○則結證稱：「（法官問：如何看出系爭房屋有傾斜？）沒有用水平儀無法看出來，當初承包工作時並沒有發現。」、「（法官問：你去工作幾天才發現？）第一天就發現，即農曆大年初五（即97年2月11日）」、「（法官問：你應該有屋主的電話，為何沒有在發現時馬上告知屋主？）因為屋主出國，屋主回來後才告訴他。」等語；另據原告之經紀人即證人己○○結證：「（法官問：你進去看過四、五次是否可以查知房屋有傾斜問題？）沒有」等語，足見系爭房屋之傾斜瑕疵之情狀，並非肉眼所能看出，需使用水平儀測量，始能得知。又證人己○○復證稱：「（法官問：後來系爭房屋有問題是否知悉？）知道，是原告跟我講我才知道。日期我不記得，大概是房子裝潢時拉水平時才知道。應該是農曆過年後發現的。我也到現場看過，在現場有丁○○的父親、方睦全、原告夫妻、水電的工人，我們大概有五、六人在場，乙○○沒有在現場。」，此復可知悉，原告於經證人庚○○○告知系爭房屋有傾斜之情狀後，已儘速通知證人己○○轉知被告。是依前揭說明，原告已屬在通常情形儘速通知出賣人即被告系爭房屋之瑕疵。雖被告辯稱原告於知悉後瑕疵後，僅停工1天，復繼續施工云云，然本件原告並未主張欲解除契約，其欲使用系爭房屋而於發現房屋有傾斜情形下仍續為裝潢，核屬正當權利之行使，與原告本件減少價金之請求，尚屬無涉。故被告此部分抗辯，亦非可採。
㈣、按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。蓋因瑕疵擔保責任，買受人有契約解除權或減少價金請求權，兩者買受人得擇一行使，但依其情形解除契約對出賣人之損害遠大於買受人因瑕疵所生之損害時，基於衡平法理，法律不許解除契約，然買受人亦無忍受瑕疵之義務，仍得請求減少價金。本件依上開說明，可知系爭房屋確有瑕疵存在，而被告未為告知，且原告並無怠於通知被告瑕疵情事，則原告自得依法主張減少價金。至參加人雖陳稱，參加人父親戊○○與原告委託之己○○及系爭建物營造公司負責人辛○○協調後，於97年3月28日達成協議，由參加人父親戊○○出具承諾書，承諾：「⑴本工程因為地質有點鬆軟，因此於結構體興建完成時發現有向右傾斜現象，於是用高壓灌漿方式將地質補強，並已完全停止傾斜下陷。
⑵本人願承諾，本件物於一年內諾有繼續傾斜下陷值依電梯軌道之垂直線為標準，若超過建物總高度之1%，願意無條件修復完整，而修護之費用由本人承擔。」，該承諾書並經原告要求由參加人出具承諾書，乃經參加人簽名後轉由己○○交付予原告收受，原告收受該承諾書正本後即無異議，故應已達成和解，原告不得再為本件請求云云。然查上開承諾書內容，乃負責系爭房屋建造工程之馮氏營造有限公司所出具，承諾內容略以系爭房屋之傾斜現象已完全停止，如系爭房屋於1年有繼續傾斜下陷超過建物總高度1%之狀況，願無條件修護並負擔修護費用，核乃就系爭房屋日後如再有繼續傾斜情形，所生之修護糾紛所為約定，至多僅為該營造公司所為保固之約定，並非對兩造就系爭房屋之傾斜瑕疵所生減少價金之請求所為協議，自不得據以認為兩造已就本件請求為和解，是參加人此部分辯詞，並不可採。而系爭房屋經國泰不動產估價師事務所鑑定結果，認系爭房屋存有傾斜之瑕疵，於96年7月14日兩造簽約時，其減損之價額為2,072,934元，有該事務所98年2月11日C98008號估價報告書可佐，故原告請求被告應給付減少之價金2,072,934元，洵屬有據。被告雖辯稱原告未盡舉證之責，且縱有損失亦非該金額云云，然被告未提出其他證據及具體指摘，證明該估價報告書有何不實或不當之處，即應受不利之判斷，是原告主張，為有理由，應予准許。
六、從而，原告依民法第359條物之瑕疵擔保之法律關係之，請求被告給付原告2,072,934元，及自起訴狀繕本送達翌日起即97年5月6日起至清償日止，按法定利率即週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。
七、假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及攻擊防禦方法，經審酌認對判決之結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 98 年 7 月 20 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 張軒豪正本與原本無異。
如不服本判決應於判決送達後20日內提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 7 月 20 日
書記官 謝佩欣附訴訟費用計算式：
裁判費21,592元+證人旅費1,000元（其中被告、參加人各繳納500元）+建築師公會鑑定費50,000元+國泰不動產估價師事務所鑑定費50,000元=122,592元