臺灣宜蘭地方法院民事判決 97年度訴字第193號原 告 丙○○
樓訴訟代理人 林國漳律師被 告 凱薩宮廷社區管理委員會法定代理人 乙○○訴訟代理人 林健智律師當事人間遷讓停車位事件，本院於民國98年8月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落宜蘭縣宜蘭市金六結五0之三九地號土地上，段金結小段六九三建號建物如附圖所示編號2、3、4、6、7、8、9、
11 、12、13、15、16之停車位騰空交還原告，並將土地返還原告。訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣壹佰肆拾萬元為被告供擔保，得假執行。
但被告如以新台幣肆佰貳拾萬元為原告供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國96年12月27日向訴外人陳大清、謝志德購得坐落宜蘭縣宜蘭市○○○段金結小段50之39、50之84地號土地及其上宜蘭縣宜蘭市○○○段金結小段655建號、693建號之建物，即凱薩宮廷社區公寓大廈包括門牌號碼宜蘭縣宜蘭市○○路○段○○○號之一層公寓及地下室12個停車位，即如附圖所示編號2、3、4、6、7、8、9、11、12、13、15、16（以下簡稱系爭停車位）。惟點交後，發現系爭停車位竟遭被告占用，被告主張693建物為共同使用之地下室停車場，系爭停車位應由其使用，然而上開693建號部分固為共用部分，但業經區分所有權人達成分管協議，由原告使用系爭停車位，故原告於其上之權利範圍有萬分之5546，比未購買車位之其他大廈住戶之應有部分比例高出甚多，依最高法院87年度台上字第1655號判決意旨：「各區分所有人就各種共同使用部分之應有部分，並非必然按其區分所有建物即專有部分之面積與共同使用部分之面積比例計算，此於公寓大廈之地下室停車位，尤為顯然。蓋各區分所有人有需停車位者，有不需停車位者，需停車位者於買受其專有部分時得一併買受地下室停車位，即共同使用部分之應有部分，未買受停車位者，即予除外，而無該共同使用部分之應有部分；且地政機關於建築改良物登記簿上就共同使用部分係另編建號，詳列各區分所有人就共同使用部分之權利範圍（即應有部分），故作為停車位之地下室，即共同使用部分並非當然屬於全體住戶所共有。」，準此，並非所有土地共有人即有地下室停車位使用之權利，且其中編號1、5、10、14之停車位，亦為其他住戶乙○○、甲○○、李麗娟、朱珍穎所購買而占有使用，此觀諸有購買車位者，地下室所有之應有部分坪數均較高，其餘住戶權利範圍則相差無幾可知，益見當時購買系爭停車位時就有分管之協議。再者，依地政機關所保存之資料中，有協議書及承購證明書，更徵在購買之初，就有分管契約之存在，停車位需要另外購買。而被告並未購買停車位，竟任意占用原告如附圖編號2、3、4、6、7、8、9、
11、12、13、15、16之系爭停車位，爰依所有權及分管協議法律關係，請求返還系爭停車位等語。並聲明：㈠被告應將坐落宜蘭縣宜蘭市○○○段金結小段50之39地號土地上，693建號如附圖所示編號2、3、4、6、7、8、9、11、12、13、
15、16之地下室停車騰空，並將土地返還予原告。㈡原告願供擔保，請准為假執行宣告。
二、被告則答辯如下：
（一）依系爭建物之84年1月25日建局管字第8317號使用執照，本建築物地下層有公共停車空間16輛供公眾使用，而室外停車場有24位，且參照宜蘭縣政府建設處之當時之地下層圖示，顯示系爭地下層有24個停車位，惟依圖示有部分屬機械停車位。然而，系爭地上停車場原先設有之機械停車位，嗣遭原起造人盛淵企業有限公司（下稱盛淵公司）拆除而不存在。故原告主張其有12個停車位之具體位置，是否存在，誠屬可疑，應由原告負舉證責任證明。
（二）被告僅為系爭建物地下停車位之管理者，並無占用：依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。系爭693建號既為全體住戶所共有且為共同使用部分，應由被告管理，但其並未占有使用。
（三）被告否認系爭693建號有分管之事實：⑴原告所有宜蘭縣宜蘭市○○○段金結小段655建號建物，
以及同段693建號之應有部分為萬分之5546，惟單以此一事實，並不必然可知原告於同段693建號共用部分之享有12個停車位。
⑵坐落宜蘭縣宜蘭市○○○段金結小段693建號為地下一、
二層建物總面積為801.75平方公尺，分別為40戶住戶所共有，該693建號於84年2月17日收件，同年3月15日登記之土地登記申請書所檢附建物成果圖，為共同使用而其主要用途為「防空避難室、停車場」等公共設施。嗣以88年1月5日字第24846號登記更正主要用途為「共同使用」。另土地登記申請書檢附之協議書記載：「立協議書人盛淵企業有限公司謝新居宜蘭縣政府建設局使用執照84年1月25目建局字第8317號，使用執照之起造人，興建宜蘭縣宜蘭市○○○段金結小段50之39地號等樓房，其主建物已由全體起造人協議分層分區所有。至共同使用部分，經全體協議其範圍包括：地下室2樓及地下1摟下坡道。並由全體起造人協議按下列明細表所訂持分登記各人之產權。」等語，由上開協議書中並無約定同段655建號（即棟別Al、主建物門牌：宜蘭縣宜蘭市○○里○○鄰○○路○段○○○號，分擔持分：萬分之7336）即有地下室12個停車位。
（四）答辯聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。
三、原告主張，原告於96年12月27日向訴外人陳大清、謝志德購得坐落宜蘭縣宜蘭市○○○段金結小段50之39、50之84地號土地及其上宜蘭縣宜蘭市○○○段金結小段655建號、693建號之建物，即凱薩宮廷社區公寓大廈包括門牌號碼宜蘭縣宜蘭市○○路○段○○○號之一層公寓，其中693建號為共用部分，原告之應有部分為萬分之5546，目前該處作為地下室停車位及其他公共設施使用。其中如附圖所示編號1、5、10、14之停車位，為其他住戶乙○○、甲○○、李麗娟、朱珍穎所購買而占有使用，系爭停車位則為被告所管理等情，業據提出土地暨建物登記謄本、土地登記申請書、承購證明單為證，並經本院至現場履勘，且囑託宜蘭縣宜蘭地政事務所繪測複丈成果圖即如附圖所示，被告亦未予爭執，堪信屬實。
四、原告復主張，系爭停車位為被告所占用，然而共用部分693建號業經住戶訂立分管協議，系爭停車位應由其占有使用乙節，則為被告所否認，並以前詞為辯。本院之判斷如下：
（一）按所謂約定專用部分，係指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。約定專用部分之修繕、管理、維護，由各約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。公寓大廈管理條例第3條第5款、第10條第1項定有明文。又按區分所有之建物，其專有部分不得與其所屬建物之共用部分分離而為移轉或設定負擔，亦為同條例第4條第2項所明文。次按公寓大廈區分所有權人共有之共用部分設置之停車場，如有分管之特約，區分所有權人將其分管停車位相對應之共用部分之應有部分移轉所有權予他區分所有權人，其分管契約對於受讓人繼續存在；該受讓人嗣將其專有部分所有權移轉於他人，依公寓大廈管理條例第4條第2項規定，其所屬共用部分之應有部分應隨同移轉，縱就與其分管停車位相對應之共用部分之應有部分未辦理所有權移轉登記，亦應認其已歸該他人取得所有權，繼受分管契約。而共有人就共有物分管之部分，有單獨之管理權，對於無權占有或侵奪共有物者，得為自己之利益，為回復共有物之請求，無民法第821條但書規定之適用（最高法院91年度台上字第242號判決意旨參照）。又參照內政部80年9月18日台內營字第8071337號函示：㈠區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建築物分離，應為該區分所有建築物全體所有權人所共有或合意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共有。㈡前項區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間所有權登記，參照土地登記規則第72條規定辦理。㈢區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間，其移轉承受人應為該區分所有建築物之區分所有權人。要言之，區分所有建物之專有部分所有權應與共用部分之所有權一併移轉，不得單獨處分，而登記為共用部分之法定停車空間，如經約定為專用部分者，其使用權利亦應隨同其相對應之專有部分及共用部分之所有權而移轉，由取得該專有部分及共用部分之所有權人享有排他之使用權。
（二）經查，系爭凱薩宮廷社區大廈地下層即系爭693建號共用部分，原係作為防空避難室及停車場使用，嗣於88年1月5日更正為作共同使用等情，有被告所提出之建築改良物登記簿可證（見本院卷一第30頁）。又查，原盛淵公司申請使用及建築執照時所附現場圖上原有24個停車位，嗣因原設置之機械停車位由盛淵公司拆除，計算平面停車位於建商出售時期間標示即有16個停車位之事實，有使用執照及地下室圖面可參（見本院卷一第36頁）；其中系爭停車位目前由被告所管理，且被告法定代理人乙○○陳稱：目前停車位由管理委員會管理，以收取管理費（清潔費）方式管理，有繳費即可停車，並以抽籤決定位置，系爭停車位目前空著等語（見本院卷一第162頁）。足見系爭停車位目前由被告管理中，以收取費用方式供住戶停車使用，易言之，如未繳費即不可停車，與管委員出租停車位供住戶停車之意思並無二致，又被告以管委會身分排除未繳費之住戶停車使用，含有使用收益及排除他人占有之作用，為占有人，當無疑義。被告辯稱其非系爭停車位之占有人，難認有稽，不足採信。
（三）系爭693建號共有部分對應之專有部分建物為宜蘭縣宜蘭市○○○段金結小段655至689建物建物（共35個建物），其中655、661、666、675、686建號建物，相對應系爭共有部分之應有部分分別為萬分之5546、622、557、496、492，有693建物建物登記謄本足佐，明顯高於其他建號建物相對應於系爭共用部分之應有部分。且查，655建物建物即為原告之專有部分，另661、666、675、686建號建物依序為甲○○、乙○○、李麗娟、朱珍穎，前開4人均為有購買車位之人。
（四）又查，被告法定代理人乙○○於本院陳稱：伊為凱薩宮廷社區住戶，已經買了10幾年了，買了1個車位，向建商購買當初有開立停車證，標示哪一個停車位給伊等語（見本院卷一第161、162頁），並提出停車位買賣契約書為據；證人甲○○於本院證稱：伊有購買停車位，沒有獨立的權狀，但有證明書證明有使用權，建商要買賣時，有指定使用的車位，有車位的人才有搖控器，地下室由建商鎖住。有買車位與沒有買車位的面積不一樣，伊有買所以是萬分之447等語（見本院卷一第163頁），足見建商在出售之始，即將有購買停車位之住戶，使其取得較未購買停車位之住戶為高之共用部分應有部分，可認就共用部分之應有部分比例較高之區分所有建物所有權人，均為系爭大廈停車空間之約定專用權人，並特定有應停車之空間，顯然就系爭693建號共有部分，存在分管契約無誤。復以證人甲○○買受其停車位之情形以觀，其一開始共用部分之應有部分為萬分之175，於購買車位後增加萬分之447等情，有證人甲○○所提出之買賣所有權移轉契約書、區分所有建物共同使用部分附表可證，則證人甲○○於買受車位後其共有部分之應有部分即為合計之萬分之622，適為甲○○目前639建號建物登記之應有部分。且參酌前揭區分所有建物共同使用部分附表，675、685、661、686建號建物均曾有移轉應有部分之紀錄，且分別為移轉萬分之447、447、447及449，與甲○○購買停車位後移轉應有部分比例相當，均應係住戶間停車位專用權移轉所致；另查，原告所有之693建號建物原為萬分之7336，有共同使用協議書可參（見本院卷一第27頁），嗣後辦理移轉應有部分為萬分之6887，再移轉為萬分之5993，亦有前揭區分所有建物共同使用部分附表足稽，目前則為萬分之5546，經核，每次移轉之應有部分約為萬分之447或其兩倍左右，此應亦為停車位之使用權移轉之行為；再參諸，原告所有之萬分之5546，扣除每一住戶需負擔一定比例之應有部分外，以12個萬分之447計算，尚稱相當等情，且被告法定代理人乙○○於本院陳稱，地下室目前停車現況即如原告之主張，系爭停車位目前是空著的等語，足見原告向前手買受時，繼受達萬分之5546之共有部分之比例，相當有12個停車位之專用權，且該12個停車位空缺，無人主張具有專用權，應認目前所空缺之系爭停車位，依住戶間之分管協議，其使用權利於原告買受系爭建物時已應隨同移轉予原告。
五、綜上所述，原告既已買受宜蘭縣宜蘭市○○○段金結小段655建號，應有部分全部，及相對應共有部分693建號，應有部分萬分之5546，參照上開之說明，系爭停車位之專用權利應依住戶間分管協議，隨同移轉由原告取得，可以認定。亦即，原告已取得系爭停車位相對應之專有部分及共用部分之所有及使用權，包括得以排除他人使用之權利，被告於原告取得系爭不動產後，仍繼續占有系爭停車位，即屬無權占有。
從而，原告主張依據物上請求權之法律關係以及分管協議，請求被告將無權占有之系爭停車位騰空，並將土地交還原告，為有理由，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
七、本件訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 98 年 9 月 8 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 郭淑珍正本與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（附繕本）。
中 華 民 國 98 年 9 月 9 日
書記官 林慶生