臺灣宜蘭地方法院民事判決 97年度訴字第2號原 告即反訴被告 乙○○訴訟代理人 簡坤山律師被 告即反訴原告 丁○○訴訟代理人 張致祥律師複 代 理人 甲○○上列當事人間給付買賣價金事件，本院於民國97年8月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰貳拾伍萬伍仟零貳元，及自民國九十七年二月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用新臺幣壹萬參仟玖佰柒拾肆元由被告負擔。
反訴訴訟費用新臺幣參萬肆仟肆佰陸拾柒元由反訴原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣肆拾貳萬元為被告供擔保，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰貳拾伍萬伍仟零貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告主張：緣民國81年10月23日被告與原告訂立買賣契約，買受原告所有坐落宜蘭市○○段1130之6 地號土地所有權全部，及同段1128地號土地其中部分土地。由於上開1128地號土地當時為原告與他人共有，尚未完成共有物分割，故雙方於買賣契約第11條第9款約定：「本買賣至82年1月23日止賣方如因共有人糾紛因素致無法分割完畢，買方同意再展延 3個月，至82年4月23日止，此展延之3個月賣方應依定金額按銀行放款利率補貼買方，如至82年4 月23日仍因上開因素，未共有物分割完成，則買方如願繼續等待，則賣方仍照銀行放款利率繼續補貼買方至共有物分割完竣止…」，被告並於簽約當天給付定金新臺幣（下同）100 萬元。事後前揭共有物分割案遲遲未能結案，且買賣標的亦經地籍重測，故兩造於83年6月7 日重新協商前揭契約內容如下：「 (一)原延平段1130之6地號重測後變更為宜商段1027地號，面積9.55 平方公尺，全部過戶予買方。(二)原延平段1128地號重測後變更為宜商段1026地號，面積495.04平方公尺，賣方持分20/100辦理持分移轉過戶予買方。(三)前2 筆總持分面積為108.558平方公尺（即32.839坪 ），現即時辦理過戶手續……若確定賣方分得面積達108.558 平方公尺，則超過30坪之面積依本約前所約定每坪9萬元之單價計算，補付予賣方。( 四)雙方約定本案30坪總價540萬元，保留100萬元至共有物分割完竣始給付，餘440 萬元扣除已付款應於過戶完畢乙次付清，增值稅開徵後由買方代繳，於過戶完畢後結算扣除。嗣上開2筆土地於83年6月29日移轉登記給被告後，原告與被告於83年6月29日經結算如下：(一)83 年6月29日給付價金340萬元。(二)本買賣之尾款約100 萬元俟共有物分割完畢後結算乙次付清。(三)又賣方應補貼買方之利息於本日結算完畢並付清。其後上開共有物分割完竣（96年7 月31日辦畢分割登記），被告實際取得之總面積為108.54平方公尺，即32.83335坪，依兩造前揭契約之約定，就超過30坪部分以每坪9 萬元計算，故超過30坪部分之價金應為255,002元（即2.83335坪×9萬元），加上前保留之尾款100萬元，故被告尚應給付原告1,255,002 元。詎被告事後竟拒絕給付上開款項，經原告聲請調解仍無結果，為此依買賣契約之法律關係起訴請求被告給付前開價款等語。並聲明：(一)被告應給付原告1,255,002元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；(二)願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告向原告購買毗連之系爭2 筆建築用地，並約定原告應於82年1 月23日應將系爭土地交付予被告，否則即為遲延，應對被告負遲延賠償，賠償金之計算即以被告交付之款項，以銀行放款利率計算，補貼給被告。詎至83年6月7日，原告仍無法將系爭土地交付予被告，雙方乃於同年6月7日補充修正前開契約部分內容，由原告先將土地持分過戶至被告名下 (原告為避免增值稅之增加)，而被告保留其中100元至原告負責將共有物分割完成後，履行原定合約之內容，始行交付餘額100 萬元等情；原告未能履約期間，仍依前開銀行放款利率，計算損害賠償金。83年6月29日，被告交付340萬元，連同訂約當時之訂金100萬元，共計取得440萬元，原告並給付被告結算至當日之遲延利息。惟：(一)原告自83年6 月29日取得440萬元後，迨至96年8月23日被告委託律師採行法律途徑，取得系爭土地之日止，計遲延13年1 個月又29日，原告自被告處收取之款項440 萬元，依雙方約定之83年6月29日臺灣銀行公告之基本放款利率，本為年息7.625%(暫定)加計計算，則被告應給付遲延賠償金4,415,876元。(二) 被告嗣後係以鈞院調解筆錄辦理分割共有物登記，應納土地增值稅為181,597元，其中103,033元已由被告先行支付，依兩造買賣契約書第9 條明載：「費用分擔：鑑界費、土地增值稅由賣方 (即原告)負擔 」，即明被告繳納之上開土地增值稅應由原告負擔才是。(三)綜上，被告主張抵銷金額共4,518,909元，於抵銷後系爭尾款100萬元及超過30坪部分之價金255,002元後，原告尚應給付被告3,263,907元，故其請求並無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴暨假執行之聲請均駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：反訴原告向反訴被告購買毗連之系爭2 筆建築用地，並約定反訴被告應於82年1 月23日應將系爭土地交付予反訴原告，否則即為遲延，應負遲延賠償，賠償金之計算即以反訴原告交付之款項，以銀行放款利率計算，補貼給反訴原告。詎至83年6月7日，反訴被告仍無法將系爭土地交付予反訴原告，雙方乃於同年6月7日補充修正前開契約部分內容，由反訴被告先將土地持分過戶至反訴原告名下 (賣方為避免增值稅之增加)，而反訴原告保留其中100元至反訴被告負責將共有物分割完成後，履行原定合約之內容，始行交付餘額100 萬元等情；反訴被告未能履約期間，仍依前開銀行放款利率，計算損害賠償金。83年6 月29日，反訴原告交付340萬元，連同訂約當時之訂金100萬元，反訴被告共計取得440 萬元，其則給付反訴原告結算至當日之遲延利息。然查：(一)反訴被告自83年6月29日取得440萬元後，迨至96年
8 月23日反訴原告委託律師採行法律途徑，取得系爭土地之日止，計遲延13年1 個月又29日，故反訴被告自反訴原告處收取之款項440萬元，依雙方約定之83年6月29日臺灣銀行公告之基本放款利率年息7.625%(暫定)加計計算，其應給付遲延賠償金4,415,876 元。(二)反訴原告嗣係以鈞院調解筆錄辦理分割共有物登記，應納土地增值稅為181,597 元，其中103,033元已由反訴原告先行支付，依兩造買賣契約書第9條明載：「費用分擔：鑑界費、土地增值稅由賣方負擔」，即明反訴原告繳納之上開土地增值稅，實應由反訴被告負擔才是。(三)從而，上開款項合計4,518,909 元，於抵銷後反訴被告所主張之系爭尾款100萬元及超過30坪部分之價金255,002元後，反訴被告尚應給付反訴原告3,263,907 元，為此依契約、給付遲延、不完全給付等法律關係，請求反訴被告如數賠償等語。並聲明：(一)反訴被告應給付反訴原告3,263,907元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；(二)願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：
(一)關於反訴原告所主張之遲延利息部分：反訴原告向反訴被告買受系爭兩筆土地時，因其中1128地號為反訴被告與他人共有，尚未完成共有物分割，故雙方於契約內約定：「本買賣至82年1 月23日止賣方如因共有人糾紛因素致無法分割完畢，買方同意再展延3個月，至82年4月23日止，此展延之3 個月賣方應依定金額按銀行放款利率補貼買方，如至82年4 月23日仍因上開因素，未共有物分割完成，則買方如願繼續等待，則賣方仍照銀行放款利率繼續補貼買方直至共有物分割完竣止…。」事後因前揭共有物分割案件遲遲未能結案，且買賣標的亦經地籍重測，故兩造於83年6月7 日重新協商前揭契約內容如下： (１)原延平段1130-6地號重測後變更為宜商段1027地號，面積9.55平方公尺，全部過戶予買方。(２)原延平段1128地號重測後變更為宜商段1026地號，面積495.04平方公尺，賣方持分20/100辦理持分移轉過戶予買方。(３)前2筆總持分面積為108.558平方公尺(即32.839坪)，現即時辦理過戶手續…若確定賣方分得面積達108.558 平方公尺，則超過30坪之面積依本約前所約定每坪玖萬元正之單價計算，補付予賣方。(４)雙方約定本案30坪總價540萬元，保留100萬元至共有物分割完竣始給付，餘
440 萬元扣除已付款應於過戶完畢乙次付清，增值稅開徵後由買方代繳，於過戶完畢後結算扣除。(５)買方日後與他共有人辦理共有物分割時，賣方應協助辦理並負責照附圖出賣位置分取之。」嗣上開2筆土地於83年6月23日移轉登記給反訴原告後 (見原證二)，兩造於83年6月29日經結算款項如下：(１)83 年6月29日給付價金340萬元 。(２)本買賣之尾款約100 萬元正俟共有物分割完畢後結算乙次付清。(３)又賣方應補貼買方之利息於本日結算完畢並付清。由以上兩造重新協商前揭契約之內容及結算款項之情形，可知原契約內容變更如下：
１、原契約第11條第(11)款所定買賣標的之內容，變更為現狀買賣 （原約定不得以共有持分移轉）。
２、原告不再負擔辦理共有物分割之義務，而僅於被告日後與他共有人辦理共有物分割時，協助被告取得附圖所示之位置而已，蓋：(１)原告將買賣標的之所有權全部移轉登記給被告後，已非該土地之所有人，即無從對其他共有人主張共有物分割之權利。(２)另證人戊○○ (即系爭買賣契約之製作人)到庭證稱：「 (請求提示契約6月7日重新協商所載的第5項之內容，有何意見？) 答：因為當時有約定要分到何處，但是分割還沒有結束無法確定是否分到該位置，所以才加載賣方要協助辦理，照附圖的位置出賣給買方，否則分到不同的位置價格可能就不一樣」等語。亦足證明反訴被告僅須協助反訴原告取得附圖所示之位置而已。
３、原契約約定應補貼給反訴原告之利息部分，兩造於83年6 月29日已結算完畢，日後無論是否已完成共有物分割，均不再補貼任何利息給被告，蓋：(１)原契約約定反訴被告應按銀行利率補貼反訴原告，乃因兩造當初買賣之標的為單獨所有權，但買賣標的何時能分割完竣不明確，且所有權尚未移轉過戶給買方，所以反訴被告才會同意補貼反訴原告所付定金
100 萬元之利息損失，嗣後買賣標的內容既已變更為持分現狀買賣，並已移轉登記給反訴原告，則買賣契約業已完成，且反訴被告亦不再負擔辦理共有物分割之義務，即無須再補貼買方所付定金100萬元之利息損失，故兩造才會於83年6月29日經結算該補貼款。(２)又如前述，反訴被告將買賣標的之所有權全部移轉登記給反訴原告後，已非該土地之所有權人，無從再對其他共有人主張任何共有物分割之權利，且反訴原告買受該土地後是否要辦理共有物分割，反訴被告亦無從干涉，倘若仍令反訴被告負擔該筆補貼款至共有物分割完竣之日止，乃極不合理 (例如反訴原告故意拖延或不辦理共有物分割，若干年後利息將遠超過原買賣之價額 )，與兩造所訂買賣契約之真意不符。(３)再證人戊○○亦證稱：「(問：後來到82年4月23日無法完成過戶，雙方的意思如何？)答：雙方是一直等到83年6月7日再來重新協商。」 (問：重新協商並決定要以持分移轉時，雙方就補貼利息部分是合意要如何處理？ )答：重新協商時沒有提到補貼利息要如何處理。」「 (問：當時持分過戶以後是否還要繼續補貼利息？)答：如果83年6月7日或83年6月20日有討論到，有特別講就會在約定條款內載。」等語，可證明兩造於83年6月7日重新協商以持分辦理移轉登記時，並未特別約定在辦理持分移轉後仍須補貼利息，否則兩造在同年月29日結算利息時，不可能未記明於契約上。(４)末按，兩造於上述期日結算時，在契約書上已載明：「賣方應補貼買方之利息於本日結算完畢並付清」，且上開文字並無辭句模糊不清或文意模稜兩可之情形，此外復無其他事證可證明兩造另有約定反訴被告於83年6 月29日結算後仍應繼續補貼被告利息之約定，則本件依系爭契約所載文字之內容，其應無須再補貼反訴原告任何利息。
(二)關於遲延給付及不完全給付之損害賠償部分：查前揭補貼款乃契約條款明定之內容，反訴原告卻故意將之曲解為債務不履行之遲延賠償，顯然企圖混淆事實，實無可採。兩造於83年6月7日重新協商變更契約內容後，原契約第11條第 (11)款所所定買賣標的之內容，因變更為持分買賣，其已不再負擔辦理共有物分割之義務，僅負有於反訴原告日後與他共有人辦理共有物分割時，協助被告取得附圖所示之位置而已。故反訴原告主張其迄96年8 月23日始取得系爭土地云云，顯然與事實不符。是原契約第11條第 (11)款所定買賣標的之內容，變更為持分買賣後，反訴被告既已於83年6 月23日將反訴原告買受之系爭土地全部移轉登記給反訴原告，而反訴原告所執之土地增值稅103,033 元，乃係反訴原告與他共有人調解共有物分割所支出之土地增值稅，與反訴被告無涉。況土地增值稅之納稅義務人乃為訴外人廖健宏等3 人，反訴原告代渠等繳納該筆稅款，自應向之請求返還，其執向反訴被告請求返還該筆稅款或主張抵銷，實屬無據等語，資為抗辯。並聲明：(一)反訴原告之訴駁回；(二)如受不利之判決，請准供擔保免為假執行。
參、兩造不爭執之事實：
(一)兩造於81年10月23日簽定買賣契約書乙紙。
(二)83 年6月29日原告即反訴被告收受被告即反訴原告給付之340萬元，連同訂約當時之定金100萬元，共計取得440萬元。
(三)系爭土地買賣，被告即反訴原告尚有尾款100 萬元及超過30坪部分之價金255,002元，共計1,255,022元未給付予原告即反訴被告。
(四)系爭2筆土地於83年6月23日移轉登記予被告即反訴原告，惟當時系爭宜蘭市○○段○○○○○號土地產權係以持分移轉予被告即反訴原告。
肆、得心證之理由：本件本、反訴經行爭點整理程序，確認兩造爭執之處乃於：㈠兩造就系爭買賣標的中之宜商段1026地號土地，是否於83年6月7日將原告所負應將上開土地辦理分割完畢並將獨立之所有權移轉給被告之義務，合意變更為僅須將上開土地之應有部分移轉給被告即可？亦即：兩造在83年6 月29日結算之後，原告即反訴被告在前開土地完成共有物分割之前是否仍應依81年10月23日原訂契約第11條第9 點之約定照銀行放款利息繼續補貼被告即反訴原告所付440 萬元至共有物分割完畢為止？㈡如原告即反訴被告83年6 月29日結算之後，在前開土地完成共有物分割之前仍應依前述契約第11條第9 點之約定照銀行放款利息繼續補貼被告即反訴原告，所稱之銀行放款利率為何？㈢又被告即反訴原告主張依兩造83年6月7日所定契約第4 點之約定，原告即反訴被告應將其於96年7月5日以訴外人廖健宏名義繳納之土地增值稅103,033 元返還給被告即反訴原告，是否有理由？茲審酌如下：
(一)查本件原告即反訴被告主張兩造於81年10月23日訂立買賣契約，被告即反訴原告向原告即反訴被告買受系爭宜蘭市○○段1130之6 地號土地所有權全部，及同段1128地號土地其中部分土地。由於上開1128地號土地當時為原告與他人共有，尚未完成共有物分割，故雙方於買賣契約第11條第9 款約定：「本買賣至82年1 月23日止賣方如因共有人糾紛因素致無法分割完畢，買方同意再展延3個月，至82年4月23日止，此展延之3 個月賣方應依定金額按銀行放款利率補貼買方，如至82年4 月23日仍因上開因素，未共有物分割完成，則買方如願繼續等待，則賣方仍照銀行放款利率繼續補貼買方至共有物分割完竣止…」，被告即反訴原告並於簽約當天給付定金100 萬元。事後前揭共有物分割案遲遲未能結案，且買賣標的亦經地籍重測，故兩造於83年6月7日重新協商前揭契約內容如下：「 (一)原延平段1130之6地號重測後變更為宜商段1027地號，面積9.55平方公尺，全部過戶予買方。(二)原延平段1128地號重測後變更為宜商段1026地號，面積495.04平方公尺，賣方持分20/100辦理持分移轉過戶予買方。(三)前2筆總持分面積為108.558平方公尺（即32.839坪），現即時辦理過戶手續……若確定賣方分得面積達108.558 平方公尺，則超過30坪之面積依本約前所約定每坪9 萬元之單價計算，補付予賣方。(四)雙方約定本案30坪總價540 萬元，保留100萬元至共有物分割完竣始給付，餘440萬元扣除已付款應於過戶完畢乙次付清，增值稅開徵後由買方代繳，於過戶完畢後結算扣除」。嗣上開2筆土地於83年6月29日移轉登記給被告即反訴原告後，兩造於同年月29日經結算如下：( 一)83 年6 月29日給付價金340萬元。(二)本買賣之尾款約100萬元正俟共有物分割完畢後結算乙次付清。(三)又賣方應補貼買方之利息於本日結算完畢並付清。其後上開共有物分割完竣（96年7 月31日辦畢分割登記），被告即反訴原告實際取得之總面積為108.54平方公尺，即32.83335坪，依兩造前揭契約之約定，就超過30坪部分以每坪9 萬元計算，故超過30坪部分之價金應為255,002元（即2.83335坪×9萬元 ），加上前保留之尾款100 萬元，被告即反訴原告尚應給付原告即反訴被告1,255,002 元等事實，業據其提出與所述相符之買賣契約書1件、土地登記謄本2 件（詳卷宗第4至12頁）為佐，且為被告即反訴原告所不爭執，堪信屬實。
(二)惟被告即反訴原告辯稱：兩造於83年6月7日所為契約內容之變更，僅係補充修正部分契約內容，除約定原告即反訴被告應先將土地持分過戶至伊名下，而伊再給付340 萬元價款外，並約定餘100 萬元保留至賣方將共有物分割完成（履行原定合約之內容）後始交付，且賣方於履行前開分割義務前，仍應依伊交付之金錢，按銀行放款利率計算給付遲延之損害賠償金。而原告即反訴被告自83年6月間取得440萬元起，至96年8 月23日伊經調解完成共有物分割取得土地之日止，計遲延13年1個月又29日，依83年6月29日臺灣銀行公告基本放款利率年息7.625%計算，原告即反訴被告尚應給付伊4,415,876元之遲延賠償，伊得主張抵銷系爭尾款100萬元及超過30坪部分價金255,002 元，就此抵銷後，原告即反訴被告尚應給付伊3,160,874 元等語，然為原告即反訴被告所否認，並以前開情詞置辯。是兩造就系爭買賣標的中之宜商段1026地號土地，是否於83年6月7日將原告即反訴被告所負應將上開土地辦理分割完畢並將獨立之所有權移轉給被告即反訴原告之義務，合意變更為僅須將上開土地之應有部分移轉給被告即反訴原告即可，亦即兩造在83年6 月29日結算之後，原告即反訴被告在前開土地完成共有物分割之前，是否仍應依81年10月23日原訂契約第11條第9 點之約定照銀行放款利息繼續補貼被告即反訴原告所付440 萬元至共有物分割完畢為止，乃各執一詞，自有解釋契約之必要。
(三)而按，解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。意思表示不明確，使之明確，屬意思表示之解釋；意思表示不完備，使之完備，屬意思表示之補充。前者可減少爭議，後者可使意思表示之無效減至最低程度。意思表示解釋之客體，為依表示行為所表示於外部之意思，而非其內心之意思。當事人為意思表示時，格於表達力之不足及差異，恆須加以闡釋，至其內心之意思，既未形之於外，尚無從加以揣摩。故在解釋有對話人之意思表示時，應以在對話人得了解之情事為範圍，表意人所為表示行為之言語、文字或舉動，如無特別情事，應以交易上應有之意義而為解釋，如以與交易慣行不同之意思為解釋時，限於對話人知其情事或可得而知，否則仍不能逸出交易慣行的意義。解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之。最高法院88年度台上字第1671號裁判意旨參照。經查：
１、本件兩造於81年間訂立買賣契約，約定被告即反訴原告向原告即反訴被告購買系爭（重測前）延平段1130之6 地號土地所有權全部，及同段1128地號土地其中部分土地。由於上開1128地號土地當時為原告與他人共有，尚未完成共有物分割，故雙方於買賣契約第11條第9款約定：「本買賣至82年1月23日止賣方如因共有人糾紛因素致無法分割完畢，買方同意再展延3個月，至82年4 月23日止，此展延之3個月買方應依定金額按銀行放款利率補貼買方，如至82年4 月23日仍因上開因素，未共有物分割完成，則買方如願繼續等待，則賣方仍照銀行放款利率繼續補貼買方至共有物分割完竣止。但買方不願等待，則賣方除願意依銀行放款利率補貼買方（訂約起至82年4月23日止6個月）外，並再賠償買方10萬元，定金
100 萬元退還買方後，雙方解除本買賣」等事實，乃為兩造所不爭執，並有上開買賣契約書乙份在卷可按。足認兩造於成立買賣契約之初，雙方合意之買賣標的乃為系爭兩筆土地之獨立所有權，故依約被告即反訴原告負有於將出售時尚為共有地之（重測前）1128地號持分土地，於82年1 月23日前完成共有物分割後以獨立產權移轉所有權予被告即反訴原告之義務，惟倘原告即反訴被告逾上開期限未能完成前開共有物之分割，則：①雙方同意再行展期3個月至82年4月23日止，展期期間原告即反訴被告應依定金額（即100萬元 ）按銀行放款利率補貼被告即反訴原告；②若展期至82年4月23 日仍因上開因素未能完成共有物之分割，則被告即反訴原告得視是否願意繼續等待而擇一行使權利：⑴如願意繼續等待（即待原告即反訴被告完成共有物分割後，以獨立產權移轉所有權），等待期間原告即反訴被告應繼續依定金額（ 即100萬元）按銀行放款利率補貼被告即反訴原告，至完成共有物分割後移轉之日止；⑵如不願意繼續等待，得行使契約解除權消滅兩造之買賣關係，原告即反訴被告應返還受領之定金100萬元外，並應按銀行放款利率計算返還該100萬元定金自簽約後至82年4 月23日之期間之不當得利，並另給付10萬元予被告即反訴原告作為賠償。
２、嗣原告即反訴被告至82年4 月23日仍未完成前開共有物之分割，被告即反訴原告並未行使契約解除權而選擇繼續等待，期間買賣標的亦經地籍重測，然嗣後兩造於83年6月7日重新協商契約內容，並合意變更如下：①原延平段1130-6地號重測後變更為宜商段1027地號，面積9.55平方公尺，全部過戶予買方。②原延平段1128地號重測後變更為宜商段1026地號，面積495.04平方公尺，賣方持分20/100應辦理持分移轉過戶予買方。③上開2筆總持分面積為108.558平方公尺 (即32.839 坪)，現即時辦理過戶手續…若確定賣方分得面積達10
8.558平方公尺，則超過30坪之面積依本約前所約定每坪9萬元正之單價計算，補付予賣方。④雙方約定本案30坪總價540萬元正，保留100萬元至共有物分割完竣始給付，餘440 萬元扣除已付款應於過戶完畢乙次付清，增值稅開徵後由買方代繳，於過戶完畢後結算扣除。⑤買方日後與他共有人辦理共有物分割時，賣方應協助辦理並負責照附圖出賣位置分取之。」其後系爭2筆土地於83年6月23日移轉登記給被告即反訴原告後，兩造復於同年月29日結算價款及定金利息補貼等款項：①83年6月29日給付價金340萬元。②本買賣之尾款約
100 萬元俟共有物分割完畢後結算乙次付清。③又賣方應補貼買方之利息於本日結算完畢並付清，並補充記載於契約書中等事實，亦有前開買賣契約書在卷可按，堪予認定。
３、而稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。民法第345 條定有明文，是買賣標的及價金乃為構成買賣契約之要素，倘二者任一有所變動，自構成契約重要內容之變更，衡情買賣雙方對該契約之變動當會審慎為之，如依其交易習慣慣以文字記載接諸者，當會就其變更後之相關契約內容併予詳載之。因此，觀諸兩造就系爭買賣契約於83年6月7日重新協商所成立之標的物內容及履行方式，乃變更為：①原告即反訴被告應即將前開買賣標的之（重測後）宜商段1027地號，面積9.55平方公尺，全部過戶予買方；同段段1026地號，面積495.04平方公尺，原告持有之所有權應有部分20/100，應以持分移轉之方式過戶予被告即反訴原告，惟原告即反訴被告負有日後被告即反訴原告與他共有人辦理共有物分割時，應協助辦理並負責被告即反訴原告分得之位置，須照附圖出賣位置取得之義務；②另系爭買賣標的按30坪、每坪9萬元之面積計算，總價計為540萬元正，被告即反訴原告除保留100 萬元至共有物分割完竣始給付外，餘440 萬元（含已付定金在內）應於前開土地以上揭方式過戶完畢後乙次付清。其後，兩造亦於同年6 月29日過戶後按上開標準結算並給付價金，同時原告即反訴被告針對買方已付之定金100 萬元，亦就前揭展期及過戶前買方等待之期間，按銀行放款利率計算予補貼利息予被告即反訴原告，並言明「賣方應補貼買方之利息於本日結算完畢並付清」而以文字詳載之。故其變更後之內容已非前揭契約原定之「視被告即反訴原告是否願意繼續等待（即待原告即反訴被告完成共有物分割後，以獨立產權移轉所有權）」而擇一行使，繼續接受定金之利息補貼，或解除契約取回定金及利息不當得利暨10萬元損害賠償之任一方式。從而，兩造就系爭契約之買賣標的物性質及履約方式既有如上之變更，且變更後之契約內容，已非契約原定之繼續等待方式（等待期間原告即反訴被告仍為土地所有權人或共有人之一，買賣雙方僅有債之效力的契約關係，未移轉前猶有毀約之可能），出賣之原告即反訴原告已將系爭土地之所有權全部及其應有部分移轉登記予被告即反訴原告，完成物權之移轉而喪失所有權，兩者迥然有別。是原買賣契約書第9 條所定展期、繼續等待而由原告即反訴被告補貼定金利息之方式，於前開契約內容變更後，依契約文字觀之顯難認仍有其當然適用，則依社會常情及經驗法則判斷，倘原告即反訴被告於土地過戶後，仍同意在系爭共有土地完成分割前，繼續「比照」上述展期、繼續等待之方式按銀行放款利率補貼利息，並將補貼利息之範圍由契約原定之定金100 萬元，提高至過戶後被告即反訴原告已付之價金440萬元，就此約定當會於83年6月7 日重新協商契約內容或同年月29日結算款項時一併言明，並依渠等交易慣習以文字就利息補貼方式另以文字詳載，或加載比照適用為是。然系爭買賣契約書前開時、地所填載之補充條款卻付之闕如。甚者，兩造於同年6 月29日過戶結算價款時，並特別以文字強調「賣方應補貼買方之利息於本日結算完畢並付清」之意旨。因此由上述兩造重新協商契約之內容及結算款項之情形，可知原契約第11 條第 (11)款所定買賣標的之內容，確於協商後變更為現狀買賣（原約定不得以共有持分移轉），則過戶後原告即反訴被告既非共有人之一，自無從再為分割之請求，是其主張於過戶後已不再負擔辦理共有物分割之義務，故變更後之契約乃言明「買方日後與他共有人辦理共有物分割時，賣方應協助辦理並負責照附圖出賣位置分取之。」，而僅為協助及擔保按圖分得特定位置之義務等詞，自較被告即反訴原告之主張為可採。
４、被告即反訴原告雖辯稱：雙方於83年6月7日為前開契約變更，同意原告即反訴被告先將土地持分過戶至反訴原告名下，乃係賣方為避免增值稅之增加，故伊才會保留其中100 萬元要待至原告即反訴被告負責將共有物分割完成，履行原定契約義務後始行交付，賣方係以「死地換活錢」，在未完成共有物分割前，自仍依前開銀行放款利率給付遲延之損害賠償金云云，乃為契約文字所未見，且為原告即反訴被告所否認，然其就前開有利於己之積極事實，自應依法負舉證之責，否則尚難採之。而被告即反訴原告就此僅請求傳訊證人丙○○（被告即反訴原告之父）到庭證稱：「這個買賣是我兒子全權委託我去處理」、「（問：83年6月7日、83年6 月29日有重新協商並增載契約書，是為何什麼原因？）因為無法分割給我，當初要買是要買產權清楚的土地不是要買共有的土地，我問賣方土地有無問題，賣方說沒有問題，後來發覺還沒有完成分割，本來約定到82年4 月23日，我本來要解除契約，但是他認為對他不利，所以才會再協商並且寫補充契約」、「當時我有問他之後利息要如何算，他說就按照原來約定繼續補貼」、「（問：為何契約書沒有寫清楚？）因為他說原來契約就有寫，不用再寫」、「（問：83年6 月29日寫的補充內容表明利息已經結算完畢？）（其意應為）利息是（只）結算到83年6 月29日」等語在卷。惟查，證人丙○○乃為被告即反訴原告之父，二人關係密切，本難期其為公正無訛之證述，故倘無其他具體之佐證，自難遽予採信。而被告即反訴原告除證人丙○○外，並未再提出其他實證以佐兩造間於系爭土地提前過戶後仍有繼續補貼利息之合意存在，，至多僅能認係單方認知，尚無從拘束原告即反訴被告。況本件另觀之兩造於81年所訂買賣契約書第11條第(10)款前項亦特別約定：「賣方非因前項共有人糾紛因素致無法共有物分割完成，而係因『土地漲價』或其他因素不賣時，則賣方除將定金退還買方外，另應以300 萬元賠償買方。」顯見81年間被告即反訴原告以該契約價格向原告即反訴被告買受系爭土地，亦認實有增值之空間，因此縱原告即反訴被告尚未完成共有物之分割，亦願先付定金100 萬元與之簽訂買賣契約，並有展期、繼續等待之約定，且特別標明限制賣方不得因『土地漲價』之因素而拒絕出售，否則還要加給定金以外之300萬元（買賣總價金為540萬元，其數額已超過價金之一半）作為賠償。由此亦可證兩造於83年間同意為上開契約內容之變更，應非單純因賣方要避免增值稅之增加（因民間常見辦理過戶時之交易價格以公告現值計算列載，惟賣方若同意提前過戶後另按440 萬元繼續補貼利息，其補貼數額恐亦超過等待期間增加之土地增值稅），買受之被告即反訴原告顯亦恐等候多時而賣方藉故不願出售，或雙方僅有債之效力的買賣關係存在，未能確保順利取得系爭土地所有權等考量存在，故原告即反訴被告亦陳稱：「當初買賣時土地就還沒有完成分割，仲介人和對方都知道」、「（問：83年6月7日有重新協商？為什麼要重新協商？原告兼反訴被告答是的，因為仲介人表示對方要求要我先把土地過戶給他，仲介人說他怕北宜高動工地價會變高，怕我土地不賣給他，所以要我先過戶」、「（問：你有無答應過戶之後未完成分割前，還要補貼利息？）沒有，否則我就不用把持分過戶給他」等語在卷，益證兩造於契約變更後未再約定賣方應繼續補貼價金利息，並將之前應補貼之利息結算完畢，應屬常態，被告即反訴原告逕以「死地換活錢」之比喻為其主張之論據，實無足採。
５、況證人戊○○即當初為兩造書寫系爭買賣契約書之承辦代書亦到庭結證：「這份契約書手寫的內容包括加載的部分，都是我寫的」、「（雙方）在81年10月23日簽約時就已經預測到共有物無法很快完成分割，因為當時已經有分割案件繫屬法院審理中，所以無法掌握它的時間，因為約定先展延3 個月，如果無法完成分割，再展延3 個月，所以本來預計是只有展延6個月，也就是82年4 月23日應該要完成過戶，第2次的3 個月期間，賣方應依定金額按銀行放款利率補貼買方，買方當時訂金已經付了100萬元，假如到82年4月23日還是無法完成分割，假如買方仍然願意繼續等待，則賣方應該要仍然按照銀行放款利率補貼訂金的利息，如買方不願意等待，賣方要賠償10萬元給買方，同時補貼那6 個月利息，同時訂金返還並解除契約」、「「83年6月7日兩造有重新協商約定，因為共有物分割一直沒辦法完成，後來雙方協商先過戶，其中比較小的宜商段1027地號的那筆土地是全部過戶，另外比較大的同段1026地號那筆土地是先過戶20％的持分，當時面積是要出售30坪，折算結果相當於該筆土地20％的持分」、「重新協商時沒有提到補貼利息要如何處理」、「（問：當時被告為何要接受持分移轉？）有可能有很多的因素，畢竟已經付了訂金但是產權一直在別人名下，有可能發生變化」、「賣方要負責去辦共有物的分割，所以雖然移轉給買方，但是賣方仍然要繼續協助共有物的分割，(保留尾款）100萬元應該是要保證分割共有物的完成，同時被告又能分得當初預定要取得的位置，至於是否有補貼利息的成份，我實在無法肯定」、「因為當時有約定要分到何處，但是分割還沒有結束無法確定是否分到該位置，所以才加載賣方要協助辦理，照附圖的位置出賣給買方，否則分到不同的位置價格可能就不一樣」、「（問：給付買賣價金時保留100 萬元，是不是針對上開內容所為的保證？）當然有這成份，至於利息的部分我沒有印象」、「如果83年6 月7 日或83年6 月29日有討論到（持分過戶以後還要繼續補貼利息），有特別講就會在約定條款內載明」、「（問：買賣尾款100 萬元寫到分割完畢後結算，是要結算什麼？）因為分割後面積也有可能短少，所以當然要再結算」等語在卷，亦證明兩造於83年 6月間重新協商時並未討論到過戶後仍要繼續補貼利息乙事，否則契約中應會予以詳載。因此，兩造於合意變更契約內容時既未論及，且變更後之履約方式亦非屬原訂要補貼利息之範疇，自難認兩造有被告即反訴原告所主張之合意存在，而無從擴張解釋謂有系爭補貼利息契約條款之適用。
(四)從而，本件原告即反訴被告主張兩造就系爭買賣標的中之宜商段1026地號土地，業於83年6月7日合意將其所負應將上開土地辦理分割完畢並將獨立之所有權移轉給被告即反訴原告之義務，變更為僅須將上開土地之應有部分移轉給被告即反訴原告即可，僅原告即反訴被告負有日後被告即反訴原告與他共有人辦理共有物分割時，應協助辦理並負責被告即反訴原告分得之位置，須照附圖出賣位置取得之協助及保證義務，至關於系爭利息補貼部分，兩造業於同年6 月29日結算並給付完畢，過戶後並未約定要依已付價金繼續補貼利息至系爭土地完成共有物分割止等詞，應堪信為真正屬。則被告即反訴原告主張並辯稱：原告即反訴被告未能履約期間，應仍依前開銀行放款利率計算損害賠償金，計遲延13年1 個月又29日，應給付遲延賠償金4,415,876 元，其就本訴部分得主張抵銷，另並提起反訴請求原告即反訴被告為賠償等語，即屬無據。則兩造另關於如原告即反訴被告83年6 月29日結算之後，在前開土地完成共有物分割之前仍應依前述契約第11條第9 點之約定照銀行放款利息繼續補貼被告即反訴原告，所稱之銀行放款利率為何該項爭點所為之辯論及舉證，即無再行審酌之必要，附此敘明。
(五)被告即反訴原告另主張：其嗣後以鈞院調解筆錄辦理分割共有物登記，應納土地增值稅為181,597元，其中103,033元已由被告先行支付，依兩造買賣契約書第9 條所載：「費用分擔：鑑界費、土地增值稅由賣方負擔」，即明其繳納之上開土地增值稅應由原告即反訴被告負擔為是。就本訴部分其亦得主張抵銷，另並提起反訴請求原告即反訴被告為賠償等語，並提出土地增值稅繳款書乙件為佐（詳卷宗第40頁）。然為原告即反訴被告所否認，並以前揭情詞置辯。而查，兩造買賣契約書第9 條固約定：「費用分擔：鑑界費、土地增值稅由賣方負擔」。惟其所指之土地增值稅乃係原告即反訴被告移轉系爭買賣土地之所有權全部或應有部分時，就其自有土地之增值應納之稅額，而不及於自其他共有人之所有權應有部分因分割移轉之土地增值而應納之稅額在內，顯為一般社會大眾所認知，亦為締約之兩造當事人所明知。而被告即反訴原告所主張之系爭土地增值稅，依繳款書所載之納稅義務人乃為系爭土地共有人之一的訴外人廖健宏，被告即反訴原告為期早日完成分割登記而代其繳納，核屬其與廖健宏間之無因管理或其他內部法律關係，自應由其另向廖健宏為請求，尚難認係被告即反訴原告依前開契約條款應負擔之範疇。再者，系爭土地嗣於83年6 月間重新協商契約內容並辦理過戶時，原告即反訴被告就該移轉之土地增值應納之稅額已如數繳納完畢，乃為被告即反訴原告所不爭執，並據證人戊○○即當初為兩造書寫系爭買賣契約書之承辦代書結證屬實，從而被告即反訴原告前開主張，顯有所誤，自不足採。
(六)綜上所述：
１、本訴部分：本件原告依買賣契約之法律關係，起訴請求被告應給付原告尾款100萬元及超過30坪部分之價金255,002元，合計1,255,002元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即97年2月1日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。又兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
２、反訴部分；反訴原告主張依契約、給付遲延、不完全給付等法律關係，請求反訴被告於抵銷前開尾款及超額面積價金計1,255,002元後，尚應給付反訴原告3,263,907元，及自反訴狀繕本送達反訴被告翌日起至清償日止，按年息 5％計算之利息，核屬無據，應予駁回；其假執行之聲請亦因訴之駁回而失所依附，應併予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一論列。
陸、裁判費負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 97 年 8 月 27 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 林翠華正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）中 華 民 國 97 年 8 月 27 日
書記官 林秀麗
一、本訴部分裁判費計算書：┌────────┬────────┬────────┐│ 項 目 │金 額（新台幣）│ 備 註 │├────────┼────────┼────────┤│第一審裁判費 │ 13,474元 │原告繳納 │├────────┼────────┼────────┤│證人戊○○旅費 │ 500元 │原告繳納 │├────────┼────────┼────────┤│ 合 計 │ 13,974元 │被告負擔 │└────────┴────────┴────────┘
二、反訴部分裁判費計算書：┌────────┬────────┬────────┐│ 項 目 │金 額（新台幣）│ 備 註 │├────────┼────────┼────────┤│第一審裁判費 │ 33,967元 │反訴原告繳納 │├────────┼────────┼────────┤│證人丙○○旅費 │ 500元 │反訴原告繳納 │├────────┼────────┼────────┤│ 合 計 │ 34,467元 │反訴原告負擔 │└────────┴────────┴────────┘