臺灣宜蘭地方法院民事判決 97年度訴字第219號原 告 丙○○訴訟代理人 林世超律師被 告 乙○○訴訟代理人 林健智律師上列當事人間返還定金等事件，於民國97年11月18日經言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰萬元，及自民國九十七年八月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳萬壹仟捌佰元由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣參拾參萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳佰萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、原告於民國96年9月1日透過訴外人巨將廣告股份有限公司（下稱巨將公司）仲介，與被告簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約），向被告購買所有坐落宜蘭縣○○鄉○○○段○○○○號，面積2.057公頃之土地（下稱系爭土地），約定買賣價金為新臺幣（下同）850萬元，依該契約第2條規定，系爭土地因可作為興建集村農舍使用之面積平均坡度30%以下之土地面積達70%以上。原告並於簽約時給付簽約金100萬元，被告並提供訴外人陳金枝所出具之土地使用通行同意書，保證可申請建築線。惟於96年9月中旬，經巨將公司委請鑑定之東霖測量工程顧問有限公司（下稱東霖公司）測量回報，稱「可利用平均坡度低於30%之面積，約只占總面積之20%左右」，與原先約定占總面積70%相距甚遠，原告陷於錯誤而簽訂系爭契約，依民法第88條第1、2項規定，意思表示錯誤「物之性質若交易上認為重要者，其錯誤視為意思表示內容之錯誤」，原告業已依存證信函及以本件起訴狀繕本之送達為撤銷系爭契約之意思表示。另依該契約第7條第2項規定，若是被告違約或不履行契約各條之一者，或有損及原告權益又無法解除，或涉及權利糾葛者等情事，被告除應將已收之價款全部退還原告外，另願賠償原告就已收受價款同額之違約金，並於違約之日起3天內，須將已收價款及違約金全部退還原告。本件經原告於96年10月11日以存證信函催告被告於96年10月15日前提出解決方案，惟未獲回應，為此提起本訴訟，並聲明：㈠被告應給付原告200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、對被告抗辯所為之陳述：㈠被告委託巨將公司與原告簽約前，即已事先準備好坡度草圖
，而「坡度」只有興建集村農舍才有需要，巨將公司並知悉原告於要約書第2條第5項特別註明「本筆土地可用面積平均坡度三十%以下須達七十%，本契約才可成立」，並為應付原告要求，事先特別準備好坡度草圖，來使原告相信系爭土地可以做為集村農舍之配比地，故被告於訂約時即已知悉原告購買系爭土地之目的在於集村興建農舍使用或建築使用。
㈡原告購買系爭土地目的，係擬在員山鄉推出集村農舍，而集
村興建農舍之各起造人提供之農業用地，如位於山坡地範圍內，均須依照建築技術規則建築設計施工編第13章規定檢討其平均坡度，而平均坡度超過30%以上之山坡地範圍內之農業用地，不得作為集村興建農舍坐落之建築基地及配合耕地。本件原告委託巨將公司購買系爭土地簽約時間為96年7月25日，被告及巨將公司在原告未正式委託簽約前，即知悉系爭土地係要做為集村農舍之配比地，所以才會特別注意「坡度」（按只有集村農舍才會有坡度比問題，一般農舍無所謂坡度比問題），並且事先委託東霖公司提供「航測圖簡易估算坡度參考值之坡度圖」，而原告於96年7月25日正式委託巨將公司仲介時，原告並於該要約書第2條第5項特別註明「本筆土地可用面積平均坡度三十%以上須達七十%，本契約始可成立，如未達七十％另議」，可見原告特別注重該坡度之比率，亦為被告及巨將所明知。依東霖公司提供系爭土地之基地坡度分析圖，並說明平均坡度30%、29%、30%以上各占多少，並提供相關測量坡度之資料，依東霖公司所提供資料說明及坡度分析圖，30%度以下面積僅占基地面積15.3%，30%度以上占84.6%，可見系爭土地依內政部營建署函釋（平均坡度超過30%，且未逾55%之農業用地，即不得作為集村農舍之基地及配合耕地之用），根本無法做為集村農舍之配比地使用，如果原告事先知悉上開土地大部分無法做為集村農舍配比地，根本不可能花費鉅資八百多萬元，去購買上開毫無價值之旱地，可見上開坡度30%之比例為確買賣標的物之重要性質，在交易上確為重要，且為契約成立之要件之一，出賣人即被告應負民法第354條所規定物之瑕疵擔保責任，原告得依民法第359條規定解除契約，或民法第88條規定錯誤意思表示，撤銷錯誤意思表示。
㈢被告不爭執其有提供訴外人陳金枝於88年7月30日出具之同
意書作為兩造買賣契約之附件。惟上開土地係屬國有財產局所有，並非案外人陳金枝所有，根本無法使用，被告所出具同意書既無法依約履行，即屬違約，至於系爭土地做為配比地是否有道路通行問題，係屬另一問題。
㈣本件兩造簽約係於96年9月1日，依系爭契約第2條後段規定
，雖約定原告需於立約日起算21日內完成坡度比測量，其規定僅是訓示規定，因實際完成時間不是原告所能決定，該契約第2條重點在於原告必須去取得測量成果，此觀系爭契約第3條第2項約定「第二次付款時間，即以領取農業使用證明、土地無農舍建築套繪查詢結果及俟原告取得測量公司坡度比測量之成果圖取得三天內付款」，即可證明上開21日約定僅是粗估時間，重點在於原告「屆時無法取得測量成果」，才有所謂「原告同意按立約日所約定單價計算價金」，而原告事實上已取得系爭土地坡度測量成果，才赫然發現與實際情形相差甚大，並立即口頭告知及以書面（96年10月11日、同年月15日）發函給被告及巨將公司表明無法接受及有受騙感覺之立場。
㈤原告於96年10月11日以礁溪郵局存證信函第254號正本寄給
東霖公司，副本寄給被告（地址為宜蘭市○○○路○○○號），又於同年月15日以羅東郵局存證信函第611號正本寄給被告（地址宜蘭市○○○路○○○號），副本給巨將公司、東霖公司、代書甲○○，經查被告簽約地址即載明「宜蘭市○○里○○○路○○○號」，而戶籍謄本亦載明上開地址，而本院通知書依上開地址送達被告，亦載明「應受送達人住居所已遷移他處」，其後本院再寄通知書亦寄存派出所，即連原告訴訟代理人寄陳報狀給被告，亦遭退件（註明查無其人遷移不明），可見原告依上開地址所寄存證信函遭退件，實係不可歸責於原告事由。
㈥被告及其使用人丁○○透過戊○○提供不實之基地坡度分析
圖，詐稱系爭土地可做為集村農舍配比地，使原告陷於錯誤，因而與之簽約出鉅資，購買系爭土地，如果原告知悉上開土地無法做為集村農舍配比地，根本不會去購買系爭土地，因系爭土地根本無價值可言，依民法第224條規定，債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失屬同一責任，且依證人丁○○證言，其事先有告知被告坡度30%有5、6成，可見被告於簽約前先即已知悉此事。
貳、被告則以：
一、原告為宜蘭縣有名之建商，對於購買系爭土地乃經過其實地考察、專業評估後方決定委託巨將公司向原告買受系爭土地，被告並無施用詐術使其陷於錯誤之情形，而原告購買土地之用途為興建集村農舍使用或建築使用，其購買系爭土地之動機為何？被告根本無從知悉。且依系爭契約第2條規定：買賣總價款850萬元整（每坪以1,366元之單價計算），但被告同意原告請測量公司作坡度比測量，經測量結果買賣土地坡度30%度面積佔總面積達70%以上者，依原約定單價計算成交價格，若測量結果坡度30%面積未達總面積70%者，該差距面積部份，則按成交單價65%計算，但乙方需於立約日起算21日內完成坡度比測量，屆時無法取得測量成果，乙方同意按立約日所約定單價計算價金，但買賣標的物面積之計算，以地政事務所實地鑑界結果為準計算價金。依上開條款系爭土地坡度30%之比例僅為計算價款之依據，並非買賣契約之重要成份，即買賣價金之計算為坡度30%以上達總面積70%以850萬元計算，若30%坡度未達總面積70%者，該差距面積部分按成交單價65%計算。
二、依系爭契約第2條規定：「…，但乙方需於立約日起算21日內完成坡度比測量，屆時無法取得測量成果，乙方同意按立約日所約定單價計算價金，但買賣標的物面積之計算，以地政事務所實地鑑界結果為準計算價金。」。原告並未於立約日（96年9月1日）起算21日內完成坡度比測量，故依系爭契約第２條規定原告同意按立約日所約定單價計算價金，即每坪1,366元。
三、被告有提供訴外人陳金枝於88年7月30日所出具之同意書作為系爭契約之附件，惟該同意書並非買賣契約之內容文件，此由系爭契約中並無有關於同意書或通行道路之記載可供佐證。且原告購買系爭土地目的乃作為在其他筆農地上興建集村農舍之配比地（即法定空地比）使用，對於系爭土地是否有道路可供通行即無關緊要，即作法定空地比使用即無於系爭土地上興建農舍無建築線指定之產生即無道路之通行困擾。
四、被告否認有收受原告之96年10月15日羅東郵局第611號存證信函及96年10月11日礁溪郵局第254號存證信函。被告簽訂系爭契約時雖收受原告之簽約金100萬元支票，而由被告交付系爭土地之所有權狀正本及申請土地農業使用證明所需資料予指定代書甲○○保管，惟系爭契約業因原告不履行契約、違約、給付遲延而經被告於96年10月9日以宜蘭十支郵局第231號存證信函、96年10月22日臺北敦南郵局第898號存證信函催告後沒收其定金。是原告並無權向被告提出任何請求，其所訴顯無理由等語置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
參、兩造不爭執之事實：
一、原告透過訴外人巨將廣告股份有限公司仲介，向被告購買其所有坐落宜蘭縣○○鄉○○○段○○○○號土地，面積2.057公頃，買賣價金為850萬元，並於96年9月1日簽立系爭契約，原告並於簽約時給付簽約金100萬元。
二、系爭土地之所有權狀事後已返還被告。
肆、兩造爭執要旨：原告是否有陷於錯誤而與被告簽訂系爭契約，而得撤銷其意思表示？又其請求返還簽約金及請求違約金是否有理由，涉及：
一、被告是否知悉原告購買系爭土地之目的在於集村興建農舍使用或建築使用？
二、被告是否於簽約時，由其仲介人員提供不實之坡度分坡圖予原告，表明坡度在30%面積占總面積70%以上，如有誤差範圍，誤差部分以成交價格65%計算，而以此方式，使原告陷於錯誤而與被告訂立買賣契約？
三、坡度30%之比例是否僅為計算買賣價金之依據，而非買賣契約之成立要件？
四、依系爭契約第2條所約定，於立約日起算21日內完成坡度比測量，如未遵守該21日，其法律效果為何？
五、被告是否有收受原告10月15日存證信函及同年月11日之存證信函？
六、被告是否有提供訴外人陳金枝於88年7月30日出具之同意書當作兩造買賣契約之文件，用以保證可申請道路通行？
伍、本院之判斷：
一、查本件原告透過訴外人巨將公司仲介，向被告購買其所有系爭土地，面積2.057公頃，買賣價金為850萬元，並於96年9月1日簽訂系爭契約，兩造並約定系爭土地坡度在30%以下部分應在總面積70%以上之事實，為兩造所不爭，並有買賣契約書可稽，足堪信實。而系爭土地經送鑑定結果，該土地坡度在30%以下之面積3141.3平方公尺，僅達基地面積15.3%，此有東霖公司97年8月13日東霖字第970813號函暨所附基地坡度分析圖可稽（詳本院卷第81至88頁），並為兩造所不爭執，可堪認定。
二、按民法第88條意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之；當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，民法第88條第1項、第2項分別定有明文。查原告向被告購買系爭土地之目的，係出於集村農舍興建之用，此據證人即原告之仲介人員戊○○到庭結證：「（問：你代表買方時，有無跟賣方講，為何要買此地，做何用？）有講要做配比地，丁○○也知道，我想被告也應該知道，所以才會提供坡度分析圖」等語（詳本院卷第118頁）、證人即被告之仲介人員丁○○結證：「我透過買方經紀人得知原告買系爭土地是要做集村農舍使用。」等語明確（詳本院卷第101頁），且互核相符，可資認定。又被告所委託仲介之證人丁○○，業經原告方面告知需求，卻未告知被告，仍舊為系爭買賣契約之簽訂，自足造成原告對於系爭土地滿足原告所要求之要件之確信，以此，凡一般人若處於原告之表意人地位，亦易為相同錯誤之意思表示。若原告知悉系爭土地有達84%以上部分均係無從興建農舍之坡度，自不可能投資購買系爭土地，是原告主張其買受系爭土地，乃出於錯誤之意思表示所致，可堪採信。茲系爭土地之坡度，在交易上確屬重要。原告既係因錯誤而買受，自得依民法第88條第2項規定，撤銷其錯誤之意思表示。
三、被告雖執前詞抗辯，惟查：㈠被告雖辯稱：兩造間對於土地坡度30%以下未達70%以上情形
，已於系爭買賣契約第2條所約定：「甲方同意乙方請測量公司作坡度比測量，經測量結果買賣土地坡度30%占總面積達70%以上者，依原約定單價計算成交價格，若測量結果坡度30%面積未達總面積70%者，該差距面積部分，則按成交單價65%計算」等語之約定內容，已約明以「差距面積部分按成交單價65%計算」等語，是原告不得再撤銷其意思表示云云。然揆諸上開契約之內容，以及前述原告已向被告之仲介丁○○表明購買系爭土地之目的等情，應認兩造簽訂系爭買賣契約第2條之真意，在於：系爭土地坡度30%以下面積，應達總面積70%以上之標準，惟倘經鑑定結果，坡度30%之面積與標準略有些微差距時，兩造均同意契約不因之無效或得撤銷，惟就差距部分減少價金。然查：本件經鑑定結果，系爭土地坡度在30%以下者，僅15.8%而已，與原告之要求相差甚鉅，自不得認屬兩造所定前揭契約內容「差距面積按成交單價65%計算而買受」之情況。是被告執前開契約內容，辯稱原告不得撤銷其錯誤之意思表示，要屬無據。
㈡原告於本件訂約前，即已告知被告方面之仲介人員丁○○其
購買土地之目的，則於訂約時，本諸誠信原則，出賣人即被告方面理應明確告知系爭土地並非適於原告所需，自不得將此出賣人應告知之義務轉換由買受人負擔查詢該土地坡度之義務，被告主張原告未於21日內請鑑定單位鑑定明確，即無從撤銷本件錯誤之意思表示云云，亦不足取。
㈢按非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人
時，發生效力，民法第95條第1項定有明文。查原告於本件起訴前，以96年10月11日以礁溪郵局存證信函第254號存證信函、於同年月15日以羅東郵局存證信函第611號存證信函，均未能寄達被告之事實，固為兩造所不爭，可資認定。惟原告本件起訴之起訴狀業已送達被告，此為被告所不爭，而起訴狀內已載明原告撤銷錯誤意思表示之旨。是原告撤銷意思表示之通知已達相對人被告之事實，應足認定，被告辯稱未受此意思表示之通知云云，並無足採。
四、按法律行為經撤銷者，視為自始無效，為民法第114條第1項所明定。原告撤銷承買系爭土地之意思表示，已如前述，則原告之承買行為依民法第114條第1項規定，視為自始無效，被告收取原告之購地第1期價款100萬元，即欠缺法律上原因，原告依民法第179條規定請求被告返還買賣價款及其法定遲延利息，於法自無不合。又原告已給付購買土地之簽約金100萬元之事實，為兩造所不爭，足堪認定，是原告訴請返還該金額及遲延利息，應屬有據。
五、次按損害賠償之債，以實際上受有損害為成立要件，倘無損害，即不發生賠償問題；被害人實際上有否受損害，應視其財產總額有無減少而定。查本件原告就系爭土地已撤銷承買之意思表示，即屬自始無效，則原告依法得請求出賣人即被告返還價金，因而對之取得債權，其財產總額並未因此減少，於其證明就系爭價金追償無效果前，似難認已受有實際損害。原告雖謂：依系爭買賣契約第7條第2項規定，倘被告違約或不履行契約，或有損及原告權益又無法解除，或涉及權利糾葛者等情事，被告除應將已收之價款全部退還原告外，另願賠償原告就已收受價款同額之違約金云云，惟原告已撤銷其錯誤之意思表示，是以系爭契約是為自始無效，已見前述，原告自無從再依該無效之契約內容，請求被告給付違約金，是原告請求被告給付100萬元違約金及遲延利息部分，要屬無據，不應准許。
六、兩造均陳明願供擔保，請求宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，尚無不合，茲分別酌定相當之擔保金額，予以准許。原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，爰併予駁回之。
七、又本件待證事實已臻明瞭，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，對判決之結果已不生影響，爰不一一詳為審酌，併此敘明。
八、訴訟費用裁判之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 97 年 12 月 2 日
民事庭 法 官 張育彰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 12 月 3 日
書記官 藍友隆