臺灣宜蘭地方法院民事判決 97年度訴字第25號原 告 丙○○訴訟代理人 黃憲男律師被 告 乙○○上列當事人間確認房屋所有權存在事件，本院於97年8月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告非如附圖所示Ａ部份面積三七‧一七平方公尺、Ａ１部份面積六‧一二平方公尺、Ｄ１部份面積一‧二四平方公尺、Ｄ２部份面積０‧０八平方公尺、Ｄ３部份面積二‧一八平方公尺、Ｄ４部份面積三七‧一七平方公尺之房屋所有權人。
訴訟費用新台幣壹萬伍仟叁佰伍拾元由被告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告方面：
㈠、緣原告於民國（下同）66年7月間，以夫陳阿灶名義向訴外人丁○○、甲○○夫婦購買坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○○號土地全部（下稱225-23號土地，重劃後為宜蘭縣○○鄉○○○段○○○號），並其上之房屋－即門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路○○○○號房屋（整編後為宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○號，下稱系爭房屋），即如附圖所示A、A1、D1、D2、D3、D4，價金新台幣（下同）28萬元。原告已於66年10月間全數付清，並均由丁○○之夫甲○○收取，丁○○、甲○○夫婦則於同時將225-23號土地並系爭房屋交付原告，並將225-23地號土地之所有權移轉登記為原告所有。至系爭房屋因未辦理保存登記，故未如同225-23號土地辦理所有權移轉登記。
以上有買賣契約書、225-23地號土地登記簿謄本、新大洲段30地號土地登記謄本暨證人丁○○可證。添
㈡、原告買受系爭房屋後，系爭房屋之房屋稅即由原告繳納，此有尚存之71年、72年、76年、78年、79年、80年、81年之房屋稅繳款書可稽。惟系爭房屋之房屋稅納稅義務人仍以甲○○之名義開立，原告乃要求甲○○應將系爭房屋納稅義務人變更為原告，甲○○口頭允諾後，卻遲不配合辦理，且甲○○為躲債行蹤不定，故延宕至今。乃原告忽收到被告96 年12月24日五結郵局存證信函第101號函通知，略謂系爭房屋為伊所有，限原告於文到5日將屋內所有物品清理乾淨騰空交還被告，又於系爭房屋懸掛出售廣告。添
㈢、就系爭房屋甲○○僅係房屋稅納稅義務人，參房屋稅條例第4條第4項規定，未辦建物所有權第一次登記且所有人不明之房屋，其房屋稅向使用執照所載起造人徵收之。無使用執照者向建造執照所載起造人徵收之。無建造執照者，向現住人或管理人徵收之。而系爭房屋未辦理建物所有權第一次登記業如前述，則單憑房屋稅納稅義務人，自不足推論甲○○即為系爭房屋之所有權人，從而系爭房屋納稅義務人雖自甲○○變更為被告，更不足推論被告即為系爭房屋之所有權人。且更言之，系爭房屋屬不動產，而不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記不生效力。民法第758條定有明文。是姑不論被告未舉證證明有向甲○○買受系爭房屋，即縱令屬實，甲○○既已於先前之66年間，與其妻丁○○將系爭房屋售予原告並交付，甲○○已無權再處分系爭房屋，而被告縱向甲○○買受系爭房屋，亦僅有債權之效力而已，既未依法向登記機關辦理登記，依民法第758條規定，被告自非系爭房屋之所有權人。且更言之，依土地法第104條之規定，房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。而甲○○從未通知原告欲將系爭房屋出售予他人，依上開土地法第104條第1、2項規定，原告主張被告與甲○○所簽訂之買賣契約及所有權移轉行為均無效，並此敘明。添
㈣、且更言之，系爭房屋乃原告於30年前買受，雖因系爭房屋於興建後未辦理保存登記，故無法辦理所有權移轉登記予原告本人，但30年來，原告均以所有權人之意思占有使用，且將系爭房屋從購買時之1樓面積約17坪整修成如今之2樓，又於系爭房屋之後側另行增建與系爭房屋相連但有獨立出入門戶（通路）之建物。是姑不論66年間原告所買受之系爭房屋非甲○○所出資興建，甲○○本非系爭房屋之所有權人；即令縱為甲○○所出資興建，惟丁○○、甲○○既於66年間已將之出售並交付予原告，則原告本於所有權人之意思占有使用系爭未保存登記之不動產已達30年，不論依民法第770條或第769條之規定，原告即為系爭房屋之所有權人，甲○○對系爭房屋之所有權已消滅，自無權處分系爭房屋，被告更無從於96年間自甲○○處取得系爭房屋之所有權。本件因被告向原告主張系爭房屋為伊所有，並要求原告搬遷，且更張貼售屋之廣告，是雙方就系爭房屋所有權已發生爭執，原告有受確認判決之法律上利益，爰依法提起本件訴訟。
㈤、爰為訴之聲明：如主文所示。
二、被告則答辯以：系爭房屋是伊於96年間以150萬元之代價向訴外人甲○○購得，並已將房屋稅籍移轉登記為伊名義，故系爭房屋已為被告所有。至於原告於66年間，僅係向訴外人丁○○購得225-23地號土地，並不包括系爭房屋，此可由其與丁○○所簽訂之買賣契約看出，故原告之主張，並無理由等語。而為答辯聲明：駁回原告之訴。
三、本件兩造之爭點，胥為系爭房屋是否為被告所有。查：
㈠、原告主張系爭房屋係其原告於66年7月間，以其夫陳阿灶名義向訴外人丁○○、甲○○夫婦連同房屋所坐落之225-23地號土地以28萬元購得，土地部分亦已完成所有權移轉登記等情，業據原告提出買賣契約、225-23地號土地登記簿謄本、新大洲段30地號土地登記謄本為證。並據證人丁○○到庭結證稱：「（法官問：坐落宜蘭縣○○鄉○○路63之5號之房屋原來是否為妳所有？）原先63-5號是我買地建屋，買地基及建屋的資金都是我出的，不過因為我公公擔心我日後會回去台北不回來，所以就將地登記在我名下，但是房屋的稅籍資料則登記為我前夫甲○○。後來我將系爭房地都賣給原告，並將土地所有權移轉給原告，不過房屋稅籍資料部分甲○○沒有配合辦理。原告是老實人應該等到所有的名義都過戶給她後再把所有錢給付完畢，結果現在甲○○拒絕將稅籍移轉才會有這件糾紛。」、「（法官問：你將房屋賣給原告時房屋是否已經有增建？）是將原來的房屋含屋後空地都賣給原告，當時後方並沒有增建，也沒有二樓以上的建築。」、「（法官問：將系爭房屋賣給原告後，是否就交付原告使用？）我在賣完沒多少後，就將房屋及土地交付給原告使用。」、「法官提示原證一買賣契約問：該契約是否為你所簽？是否即為你出售系爭房屋所簽契約？）這些字應該不是我寫的，因為談買賣的事情是由我前夫甲○○去談的，其上的印章是我的沒錯，是我交給甲○○蓋用的，上面的買賣標的也沒有錯。陳阿灶就是住在系爭房屋隔壁的人，我就是將系爭房屋賣給陳阿灶。」、「（被告問：買賣契約有無包括地上物？）我賣地當然連地上物一起賣，否則誰會買。」等語綦詳。
㈡、就原告之主張，被告抗辯稱原告僅購得土地部分而不及房屋，房屋部分已由原所有權人甲○○出賣予伊，且已辦理稅籍資料之變更等語，並提出稅籍證明書為證及聲請訊問證人甲○○。然稅籍證明僅為稅捐機關為課房屋稅捐便利之用，不能作為實際權利證明之使用，此由稅籍證明書備註欄均會記載該證明書「僅供參考，不作產權及他項權利證明之用。」等語可佐。而證人甲○○雖到庭證稱：「（法官問：你是否將坐落宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○號房屋賣給被告？）當初系爭房屋是先買地之後再買房子，因為房屋和土地的所有權人不同，地是登記我前妻丁○○名字，房屋是隔一段時間再買，且是登記我的名字，當初是我太太將房屋坐落土地賣給陳阿灶，但沒有包括房子。結果十多年前開始陳阿灶即向我表示房屋應該要過戶給他，要包壹個大紅包給我，但我向他表示他沒有向我買房子，我當然不可能過戶給他。這期間我哥哥曾經去找陳阿灶的太太也就是原告，請他將當初買賣契約書拿出來看，結果只有標示土地並沒有房子。爭執多年之後，因被告也從事房地產的生意，我就問被告是否要買系爭房屋，並將房屋稅籍登記為被告。」、「（法官問：你賣給被告的房子範圍為何？）系爭建物前半段的部分，包括上面的二樓，後面本來沒有建物，只有一間廁所，但是後來被原告拆除，後段的房屋我就不了解。我是以150萬元賣給被告，第1期先收70萬元，第2次全部付清。」等語，然復稱「(原告訴訟代理人問：何時知悉系爭房屋是陳阿灶在使用？）約20幾年前，因為當時我向陳阿灶要求租金，但他不肯支付。」、「（原告訴訟代理人問：房屋稅金是否由你繳納？）是的。」、「（原告訴訟代理人問：何時開始繳納房屋稅金？）有時候寄到我這裡來我就去繳。有時候陳阿灶會收到繳稅通知就由他去繳。」、「（原告訴訟代理人問：將房屋賣給被告之前是否有到過現場看房屋現狀？）有，但我沒有進入房屋的後半段。」、「（原告訴訟代理人提示被告所提之買賣契約書問：該契約書約定分3期給付，且第一期給付
50 萬元，為何剛才說先付70萬元，第2次付清？）我記得分2次或3次付清，當時我生病住院。」、「（原告訴訟代理人問：為何買賣房屋沒有點交？現況為他人佔用，為什麼還是可以賣給被告？）被告有到現場去看過，他說他會處理。」等語。查證人甲○○既稱系爭房屋原為渠所有，又稱約20多年前即知系由原告之夫陳阿灶占有使用，且房屋稅金係有時寄給渠即由渠繳，如由陳阿灶收到通知即由陳阿灶繳納，如此輕忽自己權利義務之態度，異乎常情，顯有不實。又渠於處分系爭房屋時，並未曾瞭解系爭房屋之全貌，況系爭房屋現狀為原告占有使用，在尚未排除占有，且土地尚為原告所有之情形下，被告尚願以150萬元此為數不少之價金購買系爭房屋，以上亦均與常理有違，加以證人甲○○對被告如何給付買賣價金之事實反覆其詞，綜合上開說明，實難認被告與證人甲○○所簽訂之買賣契約書為真實，故被告之抗辯，並不可採。況且，系爭房屋為未辦保存登記建物，無從辦理移轉登記，須移轉占有以將事實上處分權為移轉。本件縱認係甲○○出資興建系爭房屋，且未將事實上處分權出賣並移轉予原告或原告之夫陳阿灶，然甲○○始終未將系爭房屋移轉占有予被告，被告自無從取得事實上處分權，自不得對系爭房屋主張有何權利。
四、綜上所述，被告並未取得系爭房屋之所有權或事實上處分權，從而原告起訴請求判決確認被告非系爭房屋之所有權人，即有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後認均與結論不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔裁判之依據：民事訴訟法第78條。（含裁判費及測量費用。)中 華 民 國 97 年 8 月 26 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 張軒豪正本與原本無異。
如不服本判決須於判決送達後20日內提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 8 月 27 日
書記官 詹玉惠