臺灣宜蘭地方法院民事判決 97年度重訴字第11號原 告 丁○○訴訟代理人 包漢銘律師複 代 理人 甲 ○被 告 乙○○
丙○○共 同訴訟代理人 周慧貞律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於97年7月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應各給付原告新台幣伍拾萬元，及自民國九十七年一月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔新台幣玖仟元，餘由原告負擔。
本判決於原告各以新台幣壹拾柒萬元為被告供擔保後，各得假執行，但被告如各以新台幣伍拾萬元為原告供擔保，各得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
一、原告起訴意旨：
㈠、緣被告乙○○、丙○○於民國95年3月24日與原告訂立土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由被告共同向原告購買原告所有坐落宜蘭縣○○鄉○里○段○里○○段○○○○○○○號等14筆土地、宜蘭縣三星鄉拱照村154-3地號等二筆土地（下稱系爭16筆土地），買賣價金新台幣（下同）5763萬7800元正，此有兩造所簽立土地買賣契約書可資為憑，兩造並同時於系爭買賣契約第2條第1款、第3條第4款及第5條第1款分別約定：「賣方依買方指示將土地移轉所有權登記予買方指定之人時，給付總價金15%……」「買方應於簽立本契約書之日起一年一個月內完成本契約書第2條第㈠款之付款義務，於簽立本契約書之日起一年七個月內取得建造執照，履行本契約書第2條㈡款之付款義務，否則賣方得解除契約。」「如可歸責於買方之事由，致不能履行本契約書之約定時，買方願賠償賣方一千萬元正之懲罰性違約金。」
㈡、依前開契約第2條㈠款及第3條第4款約定，被告應於96年4月24日前指定本件買賣土地移轉之對象，並支付契約總價15%之買賣價金，惟迄同年4月底為止，未見被告為任何履行契約之舉措，原告乃於同年5月1日以宜蘭中山路郵局第245號存證信函要求被告履行契約，惟未獲回應。嗣於95年5月14日再以壯圍郵局第24號存證信函要求被告協商解決，亦未蒙置理，爰不得已提起本件訴訟。
㈢、再者，依系爭契約第5條第1款約定：「如可歸責於買方之事由，致不能履行本契約之約定時，買方願賠償賣方一千萬元正之懲罰性違約金。」查，被告等二人無任何理由而未於約定履行期內履行義務，自屬違反系爭契約第3條第4款之約定，其違約事實明確，爰依前開契約第5條第1款約定及民法第270條規定，起訴為本件請求。
㈣、被告雖以系爭土地買賣係供興建集村農舍之用，且被告二人已進行招募農民相關程序，因此非可歸責於被告等二人之事由，而無法完成集村農舍之申請，而認二人俱無可歸責原因，並系爭契約第3條第4款乃原告主張解除契約之特別約定，非得訴請給付懲罰性違約金之條款等理由提出抗辯，惟查
１、系爭土地買賣契約書第3條第1款約定：「如附表所示土地係買方為興建集村農舍之比例地……。」其用語不曰興建集村農舍用地，而曰興建集村農舍之比例地，即在於被告等購買系爭土地並非用來興建集村農舍，而係為符合農業用地興建農舍辦法第八條規定招募20戶以上，登記為農地所有權人，其後得依上開辦法規定共同在同一鄉鎮或毗鄰鄉鎮之一宗或數宗相毗連之農業用地，整體規劃興建農舍，此從農業用地興建農舍辦法第8條第2款：「已以集村方式興建農舍之農民，不得重複申請在自有農業用地興建農舍」之規定即可明白，故本件被告等二人所購買系爭土地，係作為在同一鄉鎮或毗連鄉鎮之其他農業用地興建集村農舍，而非指在系爭土地興建集村農舍而言。此一部份事實亦經證人賴怡安於鈞院審理時證述甚明。因此，被告二人所為主張「與原告簽署契約書後，為符合法令之規定，業已自行並委託合成不動產賴怡安經理代為招募農民前往系爭土地查看，盼能順利招募20戶以上農民共同以系爭土地提出集村農舍之興建申請……因系爭土地旁存有大型養雞場，中間僅能間隔小山，每當風向轉向系爭土地時臭味極其難聞，此外系爭土地旁之納骨塔擴大興建，因我國民情向來拒與墳場為鄰，以致前往探勘之農民均無意願與系爭土地為標的申請興建集村農舍……茲因系爭土地客觀狀況，亦即養雞場暨納骨塔之狀態俱非被告等二人所得影響及改變者，因此無法招募足夠人數共同申請興建集村農舍，自屬不可歸責於被告等二人之事由」云云，顯為避重就輕模糊爭點之詞，按如「附表所示之土地，係買方為興建集村農舍之比例地。」 (系爭合約第3條第1款)。如前所述，即表明並非以系爭農地作為興建集村農舍，而係作為申請興建集村農舍之比例地，自無所謂被告前述主張之情況，因此，被告此一部份抗辯自無可採。從而土地買賣契約已經合法成立，且復無無效之情形，契約當事人即應受其拘束，否則即構成違約行為。被告雖然抗辯係因無法招募足夠農民辦理集村農舍興建，故對於未能履行給付價金並不具有歸責原因。惟查，所謂「招募足夠人數」等事由，係存於被告二人之主觀因素，並未作為本件契約履行之要件，故被告所為前開抗辯實不足採。況且系爭契約第4條亦約定：「如因政府法令變更等不可歸責於買方之事由，以致無法完成集村農舍之申請時，本契約無條件解除，雙方各不互為請求。」明示雙方無條件解除本件契約之事由「為客觀存有不能完成集村農舍興建之事實存在」，如政府法令變更或原告所提供土地不能做為集村農舍用地等等，自不包括被告等人主觀因素在內。因此，本件既屬被告等二人主觀不能履行契約之義務，自具有可歸責之原因，而需負擔債務不履行之責任。
２、按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。」民法第250條第1款著有明文。其立法理由亦補充說明：「第一款債務不履行，係指債務違反之情形，包括給付不能，給付遲延，及不完全給付。」本件系爭契約第3條約定：「
1. 如可歸責於買方之事由，致不能履行本契約之約定時，買方願賠償賣方一千萬懲罰性違約金。2.如可歸責於賣方之理由，致不能履行本契約之約定時，賣方願賠償買方一千萬元之懲罰性違約金。」自屬民法第250條所謂之違約金之約定。前開約定稱不能履行本契約第7條之約定，而稱本契約之約定，核其用語，顯係針對任何給付義務之違反而言，且被告等人於本件契約中主要給付義務即為交付買賣價金，如有違反，於契約解釋上當然應有前開約定違約金之適用，故被告主張縱有違反付款方法之約定，亦不得請求懲罰性違約金，顯無理由。另外，被告於96年6月21日以羅東郵局第364號存證信函解除系爭買賣契約，顯不合法。查，納骨塔及養雞場於簽約前已經存在，且為被告而人所明知，因此自不得執此以為解除本件契約之理由。
㈤、兩造就違約之事實，既定有懲罰性違約金，則此一懲罰性違約金金額顯為兩造事先所預見，當屬雙方權衡利害而後所定，因此，如本件被告等須負擔違約責任，自以所約定一千萬元之違約金作為賠償原告損失之金額最為適當。本件被告依約應於訂約之日起1年1個月 (即96年4月24日)完成系爭合約第2條第1款之付款義務，1年7個月內履行系爭合約第2條第2款之付款義務 (即96年10月24日)，而遲未給付。至97年6月24日止，分別遲延給付14個月及8個月之時間，因此，如以法定遲延利息計算，原告即受有利息損失242萬5590元正。
『計算式：(00000000×0.15×0.05÷12×14)+(00000000×
0.05÷12×8)=0000000元』。且系爭土地因被告拒不履行，如再行出賣與第三人，亦受有跌價損失，因此如鈞院認為本件違約金誠屬過高，亦請參酌上開金額為底限，略為提高違約金額，作為本件被告等人賠償違約金之依據，庶幾符合懲罰性違約金之意旨。
㈥、爰為訴之聲明：1.被告應各給付原告500萬元正，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯意旨：
㈠、查被告二人向原告買受系爭土地係為召募農民共同興建集村農舍，此有系爭契約書第3條特約事款第1款「如附表所示土地，係買方為興建集村農舍之比例地」暨同條第3款賣方授權買方得以賣方名義預售如附表所示土地，但限定作為集村農舍比例地之用」之約定可稽，是系爭土地之買賣關係，實係立基於集村農舍興建事宜。
㈡、被告二人業已進行召募農民之相關程序，惟因系爭土地之客觀狀況等不可歸責被告二人事由，以致並無農民願以系爭土地為比例地興建集村農舍：
１、查興建集村農舍應依農業發展條例第18條暨農業用地興建農舍辦法之相關規定，而依農業用地興建農舍辦法第8條「以集村方式興建農舍，應一次集中申請，並符合下列規定：一、20戶以上之農民為起造人…」、「已以集村方式興建農舍之農民，不得重複申請在自有農地興建農舍」等規定，興建集村農舍必須召募20戶以上之未曾申請集村農舍之農民為起造人共同提出申請，合先陳明。
２、次查，被告二人與原告簽署系爭契約書後，為符合法令規定，業已自行並委託全威不動產賴怡安經理代為召募農民前往系爭土地所在地查看，盼能順利召募20戶以上農民共同以系爭土地提出集村農舍之興建申請，此有證人賴怡安於97年6月25日具結證稱「我與被告乙○○是同業，胡先生有口頭請我找一些農民來興建集村農舍，…我受委託找農民興建集村農舍的期間為95年中旬到年底，將近半年期間。」等語可證。豈料，被告二人暨訴外人賴怡安數次偕同召募之農民前往系爭土地探勘時，因系爭土地旁存在大型養雞場，中間僅相隔小山，每當風向轉向系爭土地時臭味極其難聞，此外系爭土地旁之納骨塔擴大興建，因我國民情向來拒與墳場為鄰，以致前往探勘之農民均無意願以系爭土地為標的申請興建集村農舍，被告二人歷經年餘之努力仍是徒勞無功，上開實情亦經證人賴怡安同日證述「他們事後表示系爭土地附近有納骨塔及養雞場，且土地低窪，不適合耕作，作為比例地也不能種一些蔬果，故均未同意參加」，且經鈞院前往現場履勘結果為「至現場時有東風吹來，嗅得雞之排泄物臭味…東北側有納骨塔二座」，另依卷附現場照片觀之，納骨塔仍在施工中，日後規模尚無法預期。
３、此外，系爭土地於兩造簽約後，原得供車輛通行之道路之路基因遭颱風沖毀，現已無法以車輛通行，僅得步行到達，此亦經鈞院親赴現場履勘結果為「其中阿里史小段130-1、2、
3、4、6、10、13、15、16、23地號土地無道路可供車輛通行，需涉過溪床始能通行」，至卷附現場照片第21-22頁 (參見鈞院卷第67頁)所示之溪底水泥道路，實係溪床結構之一部分，用以防止溪水暴漲時土石過度沖刷造成下游淤塞暨兩旁溪床結構受損，並非供人員通行道路。
４、茲因系爭土地之客觀狀況存在如前所述情狀，該等情狀導致前往探勘之農民均無意願以系爭土地為比例地共同申請興建集村農舍，此實非被告二人所得影響、控制及改變者，是系爭土地無法作為集村農舍比例地，實不可歸責於被告二人。
㈢、被告二人就系爭契約履行給付買賣價款義務之前提係系爭土地移轉所有權予共同申請集村農舍之農民，該等前提要件因不可歸責被告二人之事由致未發生，被告二人自無給付買賣價款之義務，原告主張被告二人未依約給付買賣價款應給付違約金實乏所據。蓋依系爭契約書第3條第3款「賣方授權買方得以賣方名義預售如附表所示土地，但限定作為集村農舍比例地之用」暨第2條第1款「賣方依買方指示將土地移轉所有權登記予買方指定之人時給付總價金15%」之約定，可知被告二人給付買賣價金15%之時點，係被告二人業已召募20戶以上之農民，為申請興建集村農舍之流程而指示原告將系爭土地所有權移轉登記予所召募之農民。然查系爭土地因存在養雞場暨納骨塔且無適當道路可供通行而乏人問津業如前述，被告二人因而無法指示原告移轉系爭土地所有權予他人，依系爭契約書第2條第1款約定被告二人自無給付買賣價款15%予原告之義務，茲因上開情事顯非可歸責被告二人之事由，是原告主張被告二人應給付懲罰性違約金1000萬元即乏所據。更況，被告二人已依系爭契約書第4條「如因政府法令變更等不可歸責於買方之事由，以致無法完成集村農舍之申請時，本契約無條件解除，雙方互不為任何請求。」之約定，於96年6月21日以羅東郵局第364號存證信函致函原告表明解除契約，是依前揭約定，原告亦無理由再向被告二人為請求。
㈣、系爭契約書第3條第4款乃原告得主張解除契約之特別約定，非得訴請給付懲罰性違約金之條款。查系爭土地之買賣關係立基於集村農舍興建事宜，且集村農舍應一次以20戶以上農民為起造人提出申請業如前述，其申請過程極為繁複，故立約當時原告惟恐被告二人召募農民事宜完成後，因故遲延申請手續，故於系爭契約書第3條第4款約定自簽約日起相當期限未獲付款者，原告得主張解除契約，此條款乃針對原告解除權所為之特別約定，亦即倘該條款事由發生時，原告固得主張解除契約，然並無再據以請求給付懲罰性違約金之理。
㈤、原告主張「招募足夠人數等事由係存在被告二人之主觀因素，並非作為本件契約履行之要件」云云，然查系爭土地僅得作為集村農舍之比例地，係明定於系爭契約第3條第1、3款，而依農業用地興建農舍辦法第8條規定，集村農舍必須由20戶以上之未曾申請集村農舍之農民為起造人共同提出申請，足證招募足夠人數係系爭土地供作集村農舍比例地之必要條件，且係客觀存在之限制，並非被告二人主觀認定事款。此外，原告復主張「系爭土地並非作為集村農舍建地之用，而僅係作為比例地之用」云云。然查興建集村農舍之全體起造人必須同時購置建地與比例地，始能符合農業發展條例暨農業用地興建農舍辦法等相關規定，比例地雖非直接供作建地使用，然買受人仍應使用比例地作為觀光果園或種植蔬菜之用，此即證人賴怡安證述「土地低窪，不適合耕作，作為比例地也不能種一些蔬果」等語之源由，是比例地之狀況顯將影響共同興建集村農舍之農民意願。
㈥、末按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」民法第252條定有明文。經查，兩造簽署系爭契約書後，被告告二人業已盡力召募農民俾共同興建集村農舍，卻因非可歸責被告二人事由致難以完成申請。退千萬步言之，縱認被告二人有可歸責事由而應給付違約金，請鈞院斟酌被告二人自簽約迄今實已投注勞力金錢亟盼完成集村農舍之申請，且未自系爭土地取得任何利益等節，責命被告二人給付高達千萬元之違約金誠有失公允，惠准依前揭法條明文酌減違約金數額。
㈦、爰為答辯聲明：1.請求駁回原告之訴及假執行之聲請；2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件兩造不爭執之事實，為緣被告二人於95年3月24日與原告訂立土地買賣契約書，由被告共同向原告購買原告所有坐落宜蘭縣○○鄉○里○段○里○○段○○○○○○○號等14筆土地及宜蘭縣三星鄉拱照村154-3地號等2筆土地即系爭16筆土地，約定買賣價金5763萬7800元，並於系爭買賣契約第2條第1款、第3條第4款及第5條第1款分別約定：「賣方依買方指示將土地移轉所有權登記予買方指定之人時，給付總價金15%…」、「買方應於簽立本契約書之日起一年一個月內完成本契約書第2條第㈠款之付款義務，於簽立本契約書之日起一年七個月內取得建造執照，履行本契約書第2條㈡款之付款義務，否則賣方得解除契約。」、「如可歸責於買方之事由，致不能履行本契約書之約定時，買方願賠償賣方一千萬元正之懲罰性違約金。」，惟嗣於簽約1年1個月後，被告2人並未履行取得建造執照及付款義務。此外並有系爭買賣契約書在卷可證，故上開事實，均足認定為真實。
四、本件兩造之爭點，經本院協同兩造整理並確認為：1.系爭買賣契約是否因可歸責於被告之事由而未為履行？2.如系爭土地買賣契約係因可歸責於被告之事由而未為履行，被告是否應依契約書第5條之約定給付原告1000萬元之違約金？上開違約金金額是否過高而應予酌減？經查：
㈠、本件被告抗辯系爭土地買賣契約係購買系爭16筆土地作為集村農舍之比例地，須召集20戶以上之農民共同提出申請，然因坐落位置週圍建有養雞場及納骨塔等設施，且有部分土地無法通行及種植作物等情，導致無法召集到20戶以上農民，故乃不可歸責於被告等語。上開系爭16筆土地週邊情形，經本院至現場履勘結果：「系爭土地中阿里史小段位於無名溪東側，藉由其旁堤防道路通行，道路約2米寬，至現場時有東風吹來，嗅得雞隻排泄物臭味（東側有養雞場），據被告稱如是晴天（勘驗時為陰雨天）臭味更濃，東北側有納骨納２座。其中阿里史小段130-1、2、3、4、6、10、13、15、23地號土地無道路可供車輛通行，需涉過溪床始能通行，目前只有在溪底舖設水泥道路以供人員通行... 」，有本院勘驗筆錄及現場照片可稽，並經囑由羅東地政事務所將系爭16筆土地及週邊之養雞場、靈骨塔之相關位置，標示為如附圖所示之複丈成果圖可按。另據證人即受被告委託召集20戶以上農民共同申請興建集村農舍之賴怡安到庭結證稱：「（法官問：系爭土地買賣合約被告是否曾委託你找人一起蓋集村農舍？其經過情形為何？）我與被告乙○○是同業，胡先生有口頭請我找一些農民來興建集村農舍，我有帶20幾名的農民去看，但他們事後表示系爭土地附近有納骨塔及養雞場，且土地低窪，不適合耕作，作為比例地也不能種一些蔬果，故均未同意參加，我受委託找農民興建集村農舍的期間為95年中旬到年底，將近半年期間。」等語。故被告就系爭買賣契約未能履行之原因之抗辯，堪稱可採。惟查，系爭買賣契約牽涉16筆土地，價金達5000餘萬元，堪稱甚多，衡情被告與原告簽訂系爭買賣契約前，必已先至現場勘查，就上開設施及土地通行情形，應已完全知悉瞭解，於評估後認為可買始會與原告簽約。而觀諸系爭買賣契約之契約書，並無一語提及如屆期被告無法召集20戶以上之農民以達興建集村農舍之規定，應如何處理之約定，足認該召集足夠農民以達建集村農舍標準等事宜，並不在系爭買賣契約約定範圍內，而係應由被告自行處理之事，故尚不得以系爭16筆土地因土地週邊有嫌惡設施存在及土地通行問題，導致無法召集足額農民以共同申請興建集村農舍，而卸免就系爭買賣契約之履行義務，故被告此項抗辯，並不足採。被告雖復以依系爭契約書第3條第3款「賣方授權買方得以賣方名義預售如附表所示土地，但限定作為集村農舍比例地之用」暨第2條第1款「賣方依買方指示將土地移轉所有權登記予買方指定之人時給付總價金15%」之約定，抗辯被告給付買賣價金15%之時點，係被告業已召募20戶以上之農民，為申請興建集村農舍之流程而指示原告將系爭土地所有權移轉登記予所召募之農民，故原告不得主張被告有違約情事云云。然查，依系爭買賣契約書第2條第1款：「賣方依買方指示將土地移轉所有權登記予買方指定之人時，給付總價金15%…」、第3條第4款「買方應於簽立本契約書之日起一年一個月內完成本契約書第2條第㈠款之付款義務，於簽立本契約書之日起1年7個月內取得建造執照，履行本契約書第2條㈡款之付款義務，否則賣方得解除契約。」之約定，被告本有在簽約日起1年7個月內取得建造執照並履行給付買賣價金15%之義務，其乃約定以1年7個月為履行期限，並非約定以召集足額農民申請興建集村農舍為給付價金15%之條件。故被告此部分抗辯，亦不足採。而本件並非如系爭契約第4條之政府法令等不可歸責於被告之事由，以致無法完成集村農舍之申請，則應認本件系爭買賣契約之不履行，為可歸責於被告之事由致之。故原告主張被告應負違約責任，為有理由。
㈡、查依系爭買賣契約第5條第1款規定：「如可歸責於買方之事由，致不能履行本契約書之約定時，買方願賠償賣方一千萬元正之懲罰性違約金。」。本件系爭買賣契約之不履行，既係因可歸責於買方即被告之事由而致，則原告依系爭買賣契約第5條第1款之約定向被告主張應給付違約金，即屬有據。
惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252條定有明文。又按「約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。」有最高法院79年台上字第1915號判例意旨可參。本件因可歸責於被告之事由致系爭買賣契約不能履行，原告固得依系爭買賣契約第5條第1款之規定，向被告請求違約金，已如前述，惟該款之違約金規定為1000萬元，亦即被告各500萬元，而於本件之情形，兩造於簽約後，為買賣標的之系爭16筆土地全未有已過戶予被告或被告指定之人之情形，被告或其指定之人亦未有占有使用系爭16筆土地任何1筆之情事，可認原告所受損害，並非甚鉅，其請求被告各負擔500萬元，合計1000萬元之違約金，實屬過高，本院認應酌減以原約定之1/10，即被告各負擔50萬元，合計100萬元之違約金，始為相當。
五、綜上所述，本件系爭買賣契約係因可歸責於被告之事由致不能履行，依約被告應對原告負給付違約金之責，然兩造原約定之違約金過高而應予酌減如前所述。從而，原告依兩造系爭買賣契約之約定，請求被告給付違約金，於被告各50萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即97年1月17日起至清償日止，按法定利率即週年利率5%計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許，逾上開部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請為假執行或免為假執行之宣告，於原告上開勝訴部分，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其請求既經駁回，則假執行之聲請亦失所依附，應併駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後認均與結論不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
八、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2款、第392條第2項判決如主文。
中 華 民 國 97 年 8 月 8 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 張軒豪正本與原本無異。
如不服本判決訴須於判決送達後20日提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 8 月 11 日
書記官 詹玉惠