臺灣宜蘭地方法院民事判決 98年度訴字第11號原 告 丁○○
戊○○甲○○共 同訴訟代理人 羅明宏律師原 告 己○○被 告 庚○○訴訟代理人 丙○○被 告 乙○○當事人間調整租金事件，本院於民國98年8月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告於原告所有坐落宜蘭縣○○鎮○○段○○○○○號土地上設定面積十八坪（即六○平方公尺）之地上權租金，應自民國九十七年十二月二十一日起，調整為依該土地年度申報地價年息百分之五計算。
被告應依前項調整後之年地租數額就前項所示之地上權權利內容，協同原告辦理有關租金數額之變更登記。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴訟標的對於數人必須合一確定而應共同起訴，如其中一人或數人拒絕同為原告而無正當理由者，法院得依原告聲請，以裁定命該未起訴之人於一定期間內追加為原告，逾期未追加者，視為已一同起訴，民事訴訟法第56條之1第1項定有明文。經查，本件調整租金訴訟，訴訟標的對於土地所有權人之一己○○必須合一確定並共同起訴，惟其拒絕共同起訴，本院乃依原告丁○○、戊○○、甲○○之聲請，裁定命己○○7日內追加為原告，該裁定業於民國98年4月25日送達己○○，有該裁定及送達證書在卷為憑，揆諸上開規定，堪認已視為一同起訴。
二、原告己○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，依到場之原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：坐落宜蘭縣○○鎮○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地），於74年3月25日土地重測前為宜蘭縣○○鎮○○段53之7地號，嗣重測時併入宜蘭縣○○鎮○○段51之14地號，重新改編為宜蘭縣○○鎮○○段○○○○○號。按重劃前宜蘭縣○○鎮○○段53之7地號原土地所有人為原告之祖父謝阿塗所有，謝阿塗於45年7月7日過世，由原告之被繼承人謝正欽繼承，謝正欽嗣於95年4月19日過世，由原告己○○、丁○○、戊○○及訴外人謝素淨繼承，應繼分各4分之1，謝素淨於97年2月26日將其應繼分贈與原告甲○○所有。又謝阿塗與被告之被繼承人謝阿順訂立地上權契約，並於38年10月29日將系爭土地之一部18坪（60平方公尺）設定地上權予謝阿順，嗣謝阿順於39年9月8日過世，被告庚○○、乙○○於84年10月26日完成繼承登記，2人之權利範圍各為2分之1。查系爭土地於38年設定地上權時，就地租一欄，註記為「號空」即該欄為空白，無地租之記載，另依土地登記簿謄本亦註記為「空白」亦無地租之記載，原告為土地所有權人應可本於土地之使用收益權向地上權人即被告收取租金，亦非不得請求向上調整。又系爭土地坐落宜蘭縣○○鎮○○區○○路上，與中正路交岔路口旁，而中正路與民權路上商家林立，實與38年地上權設定時之四周環境、工商繁榮程度不可同日而語。另系爭土地沿中正路兩側店家林立，更顯繁榮，且往北約1公里即至羅東夜市，該處即為熱門之夜市商圈，商家聚集於此。再方圓1公里內即有羅東國小，博愛醫院及聖母醫院，均足證被告所承租之系爭土地地處交通便利、商業繁榮之區，價值甚高，迄今公告現值每平方公尺為新台幣（下同）70,840元，申報地價為每平方公尺14,080元，依土地法第97條第1項、第105條規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，又上開規定於租用基地建築房屋均準用之。從而，原告應得類推適用民法第442條規定，請求調整地上權年租金，並聲明：㈠被告於原告所有系爭土地上所設定面積18坪（60平方公尺）之地上權租金應自本起訴狀繕本送達翌日起調整為（每平方公尺）依該土地年度申報地價年息百分之10計算。㈡被告應依前項調整後之年地租額就地上權權利內容，協同原告辦理有關租金數額之變更登記。
二、被告庚○○則以：
（一）系爭土地原土地所有人為原告及被告之先人謝阿呆所有，因被告之被繼承人謝阿順於38年10月8日拋棄所有繼承遺產，才為原告之被繼承人謝阿塗所奪，故於38年10月29日在系爭土地上辦理設定地上權契約，地上權契約內容於存續期間、地租皆以「號空」稱之，意思即為無須給付，系爭土地附近在日治時期即日大正4年、昭和13年即為宜蘭縣的商業重鎮，原告先人謝阿塗於當時繁榮社會下，亦不曾要求被告先人謝阿順任何之分毫地租，現在未若當時繁榮，豈能再請求地租？又謝阿順於39年9月8日死亡，且謝阿塗於45年7月7日死亡，其後由謝正欽繼承所奪至95年4月19日死亡，爾後由原告己○○、丁○○、訴外人謝素淨、戊○○自96年12月21日共同繼承奪之，自38年10月29日起至97年11月27日止，期間從未曾要求被告及其被繼承人任何之地租，故自當依其原告先人謝阿塗習慣從之。
（二）系爭土地現在並未比以前繁榮，宜蘭縣○○鎮○○路這一帶事實上已經沒落了，地租不能以最高額計算。
三、被告乙○○則以：在祖先的時代就沒有租金，故不可能再給原告租金，如果要拿錢，只願付4分之1地價稅，不能用百分之10來計算，應該用最低額來計算，因為原告並沒有負擔地價稅，房子在79年就登記伊的名字。
四、得心證之理由：
（一）原告主張，系爭土地為原告所共有，原告之前手謝阿塗與被告之被繼承人謝阿順訂立地上權契約，並於38年10月29日將系爭土地之一部18坪（60平方公尺）設定地上權予謝阿順，嗣謝阿順於39年9月8日過世，被告庚○○、乙○○於84年10月26日完成繼承登記，2人之權利範圍各為2分之1等情，為被告所不爭執，並有土地登記謄本可參，堪信為真實。
（二）按地上權並不以支付地租為必要，當事人就地上權固可為支付地租之約定，亦得為無償之約定。但設定地上權時未同時約定地租者，參諸地上權性質上為一種用益物權，地上權人因設定地上權而獲有使用土地之利益，土地所有人則須負擔土地稅捐，為平衡當事人雙方權益，土地所有權人應非不得請求地上權人支付地租（參閱最高法院84年度台上字第1168號裁判要旨）。按民法第第442條規定租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。地上權之地租與租賃契約之租金，固屬不同，然就其「因使用土地而支付金錢為對價」之點言之，則二者實相類似，故關於民法第442條之規定，於地上權地租之增加，亦應類推適用。
此亦有司法院院字第986號解釋意旨可參。地上權固有有償與無償之分，於無償之地上權，地上權人無支付地租之義務，惟此應係指地上權人與土地所有權人雙方合意而設定之地上權而言，蓋土地所有權人既已同意設定無償地上權，自不得再請求租金。本件系爭地上權，乃為不定期限之地上權，有土地登記謄本足佐，又依該謄本「地租」欄之記載為空白；復依地上權設定時所檢附之地上權設定合約書地租欄之記載為「號空」，亦有地上權設定合約書可稽，所謂「號」為「稱」；「空」為「沒有」、「虛」的意思，應以「無約定」較接近字義，而無償地上權需雙方有「無償」之積極意思表示合致存在，始足當之，無約定實難逕論為無償；至於被告庚○○謂：「系爭土地原土地所有人為原告及被告之先人謝阿呆所有，因被告之被繼承人謝阿順於38年10月8日拋棄所有繼承遺產，才為原告之被繼承人謝阿塗所奪，故於38年10月29日在系爭土地上辦理設定地上權契約，地上權契約之地租無須給付。」等語，尚乏證據足為證明，不足採信。從而，被告辯稱系爭地上權於設定當時地上權人與土地所有權人間已合意設定為無償地上權云云，實不足採，參照上開之說明，原告主張應類推適用民法第442條規定，調整系爭地上權之地租乙節，尚有必要，亦屬正當。
（三）按建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報地價年息百分之10為限，又按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等事項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報地價年息百分之10最高額，最高法院68年台上字第3071號著有判例可資參照。經查，系爭土地位於宜蘭縣○○鎮○○路旁，距離中正路與民權路口約50公尺遠，距離和平路與民權路口約10公尺遠。中正路與民權路口，有全國電子、寢具店等商店，並有五福眼科診所。又系爭土地上之建物有2間，門牌分別為民權路4號、6號，均為木造油毛氈頂及鐵皮雨遮，門牌4號之建物，目前鐵門拉下，門牌6號房屋，目前做為機車修理行開業中，建物對面之商家有小吃、配鎖店、皮鞋修理店，民權路過中正路、中正街後，為公園路，公園路為羅東夜市。油毛氈房屋為木造結構、本質陳舊，後方有木門供出入，後方是磚造體，目前作為廚房使用，兩房屋前均有鐵皮雨遮等情，業據本院二次至現場勘驗後得悉，並有勘驗筆錄、現場照片可證，系爭土地位置地處宜蘭縣羅東鎮之商業區，市集繁榮，固屬無誤；惟因地上權所建之兩房屋，一間為機車修理行，另一間則無營業，且屬屋體木造油毛氈頂及鐵皮雨遮之陳舊老屋，經濟效益不大，故而，本院認為本件租金應以系爭土地申報地價百分之5為適當之標準，原告逾此部分之請求，即屬無據。
（四）末按地上權內容之變更，應辦理登記；又上開登記，應由權利人及義務人會同申請之，土地登記規則第4條第1項第2款、第26條分別定有明文。系爭地上權之每年地租既屬系爭地上權內容之一部分，且有登記之必要，則其調整後之地租金額，依上開規定，自應由兩造會同申請辦理變更登記。是原告就上開調整後之地租金額，請求被告協同辦理系爭地上權之地租變更登記，亦屬有據。
五、綜上所述，原告請求類推適用民法第442條規定，被告於原告所有系爭土地上所設定面積18坪（60平方公尺）之地上權租金應自起訴狀繕本送達翌日即97年12月21日（應以地上權人全體受通知之翌日起算，即以後受通知之被告乙○○收受起訴狀繕本之翌日時即97年12月21日起算）起調整為（「每平方公尺」屬贅語，爰予刪除）依該土地年度申報地價年息百分之5計算，及原告請求被告會同申請辦理變更登記之部分，為有理由，應予准許。逾前開部分之請求，則為無理由，應予駁回。
叁、本件訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79 條。中 華 民 國 98 年 9 月 2 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 郭淑珍正本與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 9 月 3 日
書記官 林慶生