臺灣宜蘭地方法院民事判決 98年度訴字第147號原 告即反訴被告 林樹生訴訟代理人 黃仕翰律師複 代理人 顏佑紘被 告即反訴原告 陳靜淵
李哲夫李道明李浩洋李建民高璧芬共 同訴訟代理人 張麗玉律師上列當事人間請求確認通行權存在事件，本院於中華民國99年4月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落於宜蘭縣○○鎮○○段新興小段第101-273、101-3
93、101-394及101-395地號土地全部供原告鋪設柏油通行使用，並不得禁止或為其他妨礙原告通行之行為。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
Ａ、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但縮減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3 款定有明文規定。查反訴原告原起訴聲明：「反訴被告應將坐落宜蘭縣○○鎮○○段新興小段101-273、101-393、101-394及101-395地號土地內所埋設之水電管線設備拆除遷移，並將土地返還反訴原告。」嗣於民國99年4月14 日撤回有關拆除水電管線設備之主張，變更其聲明為：「反訴被告應將坐落宜蘭縣○○鎮○○段新興小段101-273、101-393、101-394及101-395地號土地返還反訴原告。」核其聲明之變更，與上述法文規定相符，應予准允。
Ｂ、實體事項：
壹、本訴部分：
一、原告主張：
（一）92年間，被告等6 人透過訴外人李世光向原告表示有意出售宜蘭縣○○鎮○○段新興小段第101-5、101-455、101-
438、101-390、101-389、104-478、101-477、101-479、101-480、101-388、101-387地號土地（以下統稱：A地）及其上建物。然上開土地係狹長形之土地，寬約13公尺、長約48公尺，僅寬度約13公尺部分臨路，土地中間部分進出甚為不便，難以利用，原告之購買意願低落。然被告為說服原告購地，乃向原告表示，上開土地屬建地，可興建房屋，至於形狀狹長，利用不便之缺陷，被告願無償提供鄰地即坐落宜蘭縣○○鎮○○段新興小段第101-273、101-393、101-394、101-395地號土地（以下統稱：B 地）供原告自由使用，惟原告需負擔土地增值稅新臺幣（下同）200餘萬元，連同土地買賣價金總價款約1,800萬元。原告認條件尚稱合理，且A地確有利用價值，故同意購買A地，於92年12月13日與被告簽訂土地房屋買賣契約書，約定買賣價金為1,575萬元，並負擔土地增值稅2,380,602元，被告則提供經公證之土地使用同意書予原告。依雙方簽訂之土地房屋買賣契約第10條，被告同意開立土地使用同意書，將B 地之地上物清除，無償提供給原告使用，使用期間至政府徵收B地止。詎94年間，原告欲使用B地時，竟遭被告拒絕，原告有遭敲詐之感，乃訴請鈞院審理，經調解由原告給付被告30萬元後，被告始交付B地。
（二）嗣後原告與訴外人簽立合建契約，於A地興建6棟建物，自96年10月起開始施工，工程期間歷經半年有餘，並無紛爭，直至97年7 月間建物主要結構均完成，取得執照之際，被告竟於同月間於B 地設立告牌以「本計畫道路為私人產業，僅同意林樹生先生個人使用……」為由禁止他人進入。原告於97年10月15日帶同台電公司人員欲進行建物相關水電工程時，被告李哲夫於現場阻止，致建物無法利用，原告所受損害甚大。依雙方約定之土地使用同意書第2 條所示，被告共有之B 地同意無償提供原告使用，使用期間至政府完成徵收道路用地闢建道路止，是原告應有使用 B地，並將B地供經原告同意之人使用之權利。被告辯稱：B地僅供原告個人使用，僅供原告洗車之用云云，惟此未見契約明文，被告此辯解顯非事實。況原告願代被告負擔2,380,602 元之土地增值稅，並同意使用期間至政府完成徵收時，足認被告僅保留徵收款請求權，而將B 地完全交由原告使用。又B 地係道路預定地，等候政府徵收，現無地上物，被告亦未使用，將之提供原告作為通行使用，可提升A 地之附加價值。反之，被告阻止原告使用，只有造成原告之損失，對被告並無實益，而有違誠信原則，並有權利濫用之情。
（三）按一般土地交易實務，在建築用地與道路用地相鄰之情形下，常有所有權與使用權相偕買賣之情形，亦即就建築用地部分是以所有權買賣方式辦理，而就道路用地，則以「土地使用同意書」之方式辦理之。本件交易即為典型事例。又土地房屋買賣契約書第10條特別簽立「土地使用同意書」條款，為求慎重，甚至要求土地使用同意書需經法院公證，顯見當時就該土地使用同意書的約定，乃係完全配合建築實務而立。依建築法第11條、第25條、第30條及宜蘭縣建築管理自治條例第15條規定可知，兩造簽訂之「土地使用同意書」確係為配合建築法規之用。又最高法院92年度台上字第2775 號判決認：「民法第68條第2項規定主物之處分及於從物，所謂處分包括物權行為及債權行為在內。又主物、從物之關係，於主物與從權利之關係，亦可適用…縱使該依照建築法之規定所留設法定保留空地及退縮地，未於前開房地過戶時一併辦理所有權移轉登記予被上訴人，且雙方買賣契約亦未載明包括上揭系爭土地之使用權的從權利在內，然上訴人既出賣系爭房地全棟予被上訴人，其效力自及於該依法所留設有助於主物即系爭房屋本身及其主要結構所在建築基地效用之法定空地及退縮地之使用權的從權利在內。」是B地（道路用地）係為A地（建築用地）之便利而設，有主從關係，被告既已出售建地予原告，依主物處分及於從物之法理，原告本即得使用該預定道路用地。被告雖辯稱：該「土地使用同意書」係使用借貸契約云云，惟土地使用同意書係約定：「使用期間至政府完成徵收道路用地闢建道路為止」，政府完成徵收並闢建道路後，B 地即交由政府管理使用，是雙方並無使用後需返還土地之約定，顯非使用借貸。又原告同意購買
A 地時，同意代被告繳納土地增值稅，以獲得土地使用同意書，是原告使用B 地並非無償。土地房屋買賣契約書及土地使用同意書固載明「無償」提供使用，然綜觀交易流程，其真意為除買賣土地之條件及買方代付土增稅外，賣方不得再要求給付任何價金，並非指原告確實無償使用 B地。
（四）倘原告及經原告同意之人不得通行B地，則A地將成為袋地，依民法第787 條規定，原告亦得主張袋地通行權。又有通行權人，依民法第788條前段，得開設道路。坐落於A地上之新建物尚有部分工程未完成，有工程車進出之必要，且A 地面積尚大，原告有使用車輛之必要，且為避免下雨時道路泥濘，是須鋪設柏油，況B 地本即屬道路預定用地等語。並聲明：（一）被告應容忍原告及經原告同意之人通行使用被告所有之B 地。（二）被告應同意原告鋪設柏油路面為通行道路，並不得在該通路為營建、設置障礙物或其他妨礙人車通行之相關行為。
二、被告則以：
（一）原告於91年12月間向訴外人李世光承租宜蘭縣○○鎮○○路○號及4號2間房屋（現門牌整編○○○鎮○○路○段○○號及16號）供作「車兒喜汽車專業美容」使用。被告所有之A地因設定抵押予頭城鎮農會，遂擬出售A地以清償農會貸款。原告知悉此情後即向被告表示欲購買A 地及其上建物作為經營汽車專業美容使用，並希望被告將相鄰之B 地無償提供原告作汽車美容使用，故兩造於92年12月13日簽訂土地房屋買賣契約書，另於 93年4月30日簽立土地使用同意書。原告購買A 地及其上建物後，便將原位於○○鎮○○路○段○○號、16號之「車兒喜汽車專業美容」搬遷至A地繼續營業，至95年12月21日始停止營業。原告借用被告所有之B 地，其目的係供原告開設汽車美容使用，此觀臺灣宜蘭地方法院檢察署98年度偵字第234號、第235號不起訴處分書理由認定：土地房屋買賣契約及土地使用同意書雖未明文限制B 地之使用方式。惟解釋契約，應探求當事人立約時之真意，經向臺灣宜蘭地方法院調閱93年度重訴字第74號履行契約之卷證，原告於93年11月30日提出之民事起訴狀、93年12月29日提出之民事準備書狀、94年1月4日提出之民事爭點整理狀、94年3月17 日提出之民事爭點整理（二）狀及94年7月20 日提出之民事準備書（二）狀均主張係原告開設汽車美容，需要使用B 地，才會簽訂買賣契約，可認被告所辯係同意提供B 地供原告洗車使用，應可採信等語。又證人李世光於98年8月18 日具結證述之內容與原告於鈞院93年度訴字第74號履行契約事件主張借用
B 地係為開設汽車美容使用等情相符，是原告起訴主張：被告為說服原告購買A地，向原告告知A地屬建地可供建築云云，顯非事實。且土地使用同意書上並未同意原告得將
B 地供自己或第三人作為合建用地通行或供第三人作為道路或埋設水電管線使用，原告所請顯無依據。
（二）原告98年6月25 日民事準備理由（一）狀主張：土地使用同意書之簽訂係為配合建築法規之用云云，原告於98 年6月25日言詞辯論期日復稱：這是典型路地建地毗鄰的搭售，土地使用同意書可用來申請建造執照，所以交易實務都是出具土地使用同意書作為路地供建地使用的代表文件云云，惟原告興建之建物所使用之基地○○○鎮○○段上新興小段101-495、101-5、101-496、101-497、140-498 及101-499地號6筆土地，建築基地兩邊另有道路可供通行，符合建築法第42條「建築基地與建築線應相連接」之規定，是原告於申請建築許可時，根本無需檢附B 地之使用權利證明文件，實際上原告亦無提出本件土地使用同意書向宜蘭縣政府申請建築許可，此有宜蘭縣政府98年7月6日府建管字第0980091249號函可稽。又原告於97年12月17日地檢署（97年度他字第873、874號）訊問時自承：當初向被告買A地時並沒有告訴被告要與建商合建，向被告買A地後有在A地經營汽車專業美容1、2 年等語，另衡諸原告係於95年12月21日汽車美容停業後，才於95年12月27日與訴外人陳威禎簽訂合建契約，此均可證被告出具B 地無償供原告使用，並非為供原告建築房屋基地或道路通行使用，原告前揭主張顯無理由。
（三）按借用人違反約定或依物之性質而定之方法使用借用物，或未經貸與人同意，允許第三人使用者，貸與人得終止契約，民法第472條第2款定有明文。次按使用借貸為無償契約，原屬貸與人與使用人之特定關係，除當事人另有特約外，自無移轉其權利於第三人之可言。倘借用人未經貸與人同意，擅將借用物轉讓第三人使用者，貸與人自得終止契約，最高法院49 年台上字第381號判例可資參照。查兩造所簽立之土地使用同意書並無特約約定原告得將借用物轉讓第三人使用，證人劉錫雲、林憲統於鈞院所證述之內容亦無從證明兩造間使用借貸B 地之目的及用途，則原告未經被告同意，擅自將B 地提供訴外人陳威禎作為合建房屋通行使用及埋設水電管線使用，被告業於97 年12月1日向原告為終止B地之使用借貸契約，原告就B地已無何使用借貸契約之權利可資主張，應返還B 地予原告。原告主張依使用借貸契約請求被告為如訴之聲明所示之特定行為，應無理由。原告雖稱：該土地使用契約非使用借貸契約云云，然土地使用契約第1 條及土地房屋買賣契約第10條已載明係將B 地無償提供原告使用，其性質應屬使用借貸無訛。
（四）B 地均為建地，於交付原告使用前原有興建合法房屋使用，係於94 年9月12日調解後方拆除，於兩造間使用借貸契約終止後，原告應將B 返還被告，在政府徵收前，被告於法令許可範圍內非不得另行於B 地建屋使用或為其他利用，原告主張：將B 地供原告使用，始能將利益最大化云云，尚嫌無據。又被告僅同意原告個人使用B 地，並未同意將B地供原告以外之人使用，故被告禁止第三人通行B地，係行使土地所有權人之合法權利，何來違反誠信及權利濫用之情事。
（五）原告向被告購買之A地，東邊與8米寬之南興街相鄰，西邊與20米寬之青雲路3段相鄰，足認A地非屬袋地，其通行公路並無困難。又原告與訴外人陳威禎於A 地上所合建之大樓均設有騎樓可供住戶出入通行連接至A 地東西兩側公路，無使用B地通行之必要，故A地上建物所有人或使用人並無原告起訴狀所謂「致不能為通常使用」之情事。縱認 A地於興建大樓後形成袋地，此亦係原告自己行為或因合建自行讓與、處分土地所致，依最高法院96年台上字第1413號判決要旨，原告自不得以自己之任意行為加負擔於被告。況原告訴之聲明第1 項中所謂「經原告同意之人」所指為何，顯不明確。且該人等亦非本件訴訟之當事人，原告如何為其請求亦有不明等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告即被告主張：按借用人違反約定或依物之性質而定之方法使用借用物，或未經貸與人同意，允許第三人使用者，貸與人得終止契約，民法第472條第2款定有明文。次按使用借貸為無償契約，原屬貸與人與使用人之特定關係，除當事人另有特約外，自無移轉其權利於第三人之可言。倘借用人未經貸與人同意，擅將借用物轉讓第三人使用者，貸與人自得終止契約，最高法院49年台上字第381 號判例可資參照。查反訴被告未經反訴原告同意，擅自將B 地提供第三人陳威禎作為合建房屋通行使用及埋設水電管線使用，反訴原告業於97年12月1日向反訴被告終止B地之使用借貸契約，反訴被告就B 地已無任何使用借貸契約之權利可資主張，反訴原告自得依借用物返還請求權及民法第767 條所有物返還、妨害排除請求權，請求反訴被告將B 地返還予反訴原告等語。並聲明：反訴被告應將B地返還反訴原告。
二、反訴被告即原告則以：反訴被告依兩造間之土地房屋買賣契約及土地使用同意書使用B 地，且使用期間明文至政府徵收止，是反訴原告自不得違反約定，請求反訴被告返還系爭土地。況兩造間之法律關係並非使用借貸關係。反訴原告以反訴被告違反兩造間之土地房屋買賣契約及土地使用同意書，反訴原告自應就其主張事實負舉證責任等語，資為抗辯。並聲明：反訴原告之訴駁回。
參、兩造不爭執之事實：
一、兩造於92年12月26 日簽訂買賣A地之土地房屋買賣契約書，於契約第2條約定買賣價金為1,575 萬元；於契約第7條約定土地增值稅由原告負擔；於契約第10條約定：「乙方（即被告）同意立土地使用同意書，將所有權坐落該土地（即A 地）旁之政府規劃道路預定地（即B 地），全部地上障礙物清除，並無償提供給甲方（即原告）使用，使用期間至政府徵收道路用地止。清除障礙物費用由甲方負擔，為慎重起見，唯恐發生往後該使用權糾紛雙方同意將土地使用同意書於法院公證，公證費由甲方負擔。」
二、兩造即於93年4月20 日簽訂土地使用同意書，約定：「一、甲方（即被告）共有所有坐落宜蘭縣○○鎮○○段上新興小段第 101-393、101-394、101-395、101-273地號土地共4筆所有權全部，確經甲方同意無償提供乙方（即原告）使用，使用期間至政府完成徵收道路用地闢建道路為止。二、右開土地地上建物建號79、80號所有權全部及其他地上物全部係甲方共同所有，由甲方負責拆除清除，拆除清除費用全部由乙方負擔。」該土地使用同意書並經本院公證。
三、原告於93年11月30日依上開土地房屋買賣契約書及土地使用同意書訴請被告拆除坐落於B地上之建號79、80號建物，將B地交付原告使用，經調解後，兩造同意由原告給付被告30萬元，並負責清除新興小段第101-393 地號上之地上物，被告則清除同段第 101-394、101-395、101-273地號上之地上物。
四、原告於95 年12月27日與訴外人陳威禎就A地簽訂合建契約書，於契約第13條約定：「甲方（即原告）負責對本案合建比鄰之計畫道路（同段101-273、101-393、101-394、101-395）有通行權，並可鋪設柏油。」
五、被告於97年12月1日以存證信函向原告為終止兩造間就B地使用所為約定之意思表示。
六、以上事實有土地房屋買賣契約書、土地使用同意書、合建契約書、存證信函及本院93年度重訴字第74號、94年度移調字第38號民事卷宗在卷可參，且為兩造所不爭執，堪認為真。
肆、得心證之理由：本件爭點為：一、兩造間就使用B 地之約定應如何定性？係使用借貸契約或其他無名契約？二、原告即反訴被告有無民法第472條第2款後段之情事？三、原告本於土地使用契約書及土地建物買賣契約書訴請被告應容忍原告及經原告同意之人通行B 地，並同意原告鋪設柏油，是否有據？四、原告依民法第787 條訴請被告應容忍原告及經原告同意之人通行，並同意原告鋪設柏油，是否有據？茲說明本院見解如下：
一、按稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約，民法第464 條定有明文。依此，倘借用人不負返還標的物之義務者，自與使用借貸契約之要件不合，而應屬無名契約。查兩造於92年12月26日簽訂買賣A地之土地房屋買賣契約書第10 條約定：「乙方（即被告）同意立土地使用同意書，將所有權坐落該土地（即A 地）旁之政府規劃道路預定地（即B 地），全部地上障礙物清除，並無償提供給甲方（即原告）使用，使用期間至政府徵收道路用地止。清除障礙物費用由甲方負擔，為慎重起見，唯恐發生往後該使用權糾紛雙方同意將土地使用同意書於法院公證，公證費由甲方負擔。」其後兩造於93年4月20 日簽立之土地使用同意書亦約定：「甲方（即被告）共有所有坐落宜蘭縣○○鎮○○段上新興小段第101-393、101-394、10
1 -395、101-273地號土地共4筆所有權全部，確經甲方同意無償提供乙方（即原告）使用，使用期間至政府完成徵收道路用地闢建道路為止。」依此，原告有權使用B 地之期間至遲應自93年4月20日起至政府完成徵收時止，是至B地因徵收而收歸國有前，原告均得自由使用B 地，而無交還被告之義務。倘政府徵收遙遙無期，即相當於被告永久無償出借予原告使用，與使用借貸契約以借用人負返還義務之要件未合，則兩造上述約定是否可定性為使用借貸契約顯有疑義。
二、證人即頭城鎮農會職員劉錫雲於本院審理時證稱：伊知道兩造於92 年間買賣A地之情形，當時是訴外人江建宏向頭城鎮農會借款，被告提供A 地供抵押，後來因為江建宏逾期繳息，農會催收後，就聲請查封A地，A地所有權人之一李世光表示希望和解，願意提供另一筆8米的預定道路即B地，要提供給願買A 地的人，伊就去找買主，後來找到原告，原告是伊同事林憲統找來的。因為A 地很長，一直找不到買主，所以李世光提供8 米道路預定用地，這是一個誘因，原告買土地時有說不可能買地讓它閒置，要整體開發，在找到原告當買主前，李世光就已經表示要把B 地讓出來，以農會的立場，這樣對買的人比較有吸引力等語；證人即頭城鎮農會職員林憲統於本院審理時亦證稱：當初借款人是江建宏，土地提供人是李先生，因為逾期沒有繳息，由伊和劉錫雲一起去催收，因為地主希望趕快處理債務，要求幫忙找買主，因為土地（即A 地）比較狹長，很難找對象，後來李世光表示願意釋出旁邊1 條計畫道路給買主使用，看能不能找到買方，後來就找到原告來買，因為路口很小，買主不好找，讓出計畫道路後買的意願會比較高，當時並沒有要求特定用途，李世光也沒有要求要賣多少價錢，只說能解決債務就好等語，再參以兩造於92 年12月26日簽訂買賣A地之土地房屋買賣契約書時，即於其中第10 條，將B地無償提供給原告使用之內容載明，顯見B地之無償提供使用係為輔助A地之經濟利用而來，是兩造雖未於契約明訂B地之使用目的，然應可認於輔助A地經濟利用之範圍內均合於兩造契約之目的。由於使用借貸之標的係屬土地，用途廣泛，且於輔助A 地經濟利用範圍內之使用方式均無違兩造契約之本旨，是原告自得依A 地之使用情況，調整B地之使用方式。依此，原告於B地上興建設施、設置停車空間、規劃通行使用等，以與A 地整體開發、利用，應無違契約本旨。被告雖主張：原告未經貸與人之同意，允許第三人使用借用物，依民法第472條第2款後段規定，被告得終止租約云云，惟兩造間之土地房屋買賣契約書第10條約定及土地使用同意書能否定性為使用借貸契約，而有民法第472 條之適用，實有疑義，已如上述。縱可定性為使用借貸契約，惟借用物係屬土地，用途廣泛，且兩造未就土地用途為特別限制，僅能自兩造締約時之情境及契約形式推認 B地係以輔助A 地之經濟利用為借貸目的，為達此目的，應認被告已概括授權由原告在輔助A地經濟利用範圍內自由使用B地，此自包括原告將B 地供第三人使用之情形，例如規劃成車位供A地住戶使用或出租、或規劃為A地住戶之公共空間，或設置警衛室等。倘謂B 地僅可供原告個人使用，不啻併同限制了A 地使用之可能性，當非兩造締約之本意，是本件應無民法第472條第2款後段之適用。
三、被告雖辯稱：原告於購買A地後，於A地經營汽車美容，是被告將 B地無償提供原告使用，僅限供原告開設汽車美容使用，現原告將B 地供第三人使用，有民法第472條第2款後段情事，被告自得終止使用借貸契約云云，惟原告否認之。由於兩造書面約定中並未明文限定B 地之使用方式，是被告應就其主張有限定用途乙情之有利事實負舉證責任。被告雖舉原告於本院93年度重訴字第74號民事事件中提出之書狀，惟其僅能證明原告於購買A地及起訴時係從事汽車美容，將B地供作汽車美容使用，尚不能證明兩造有限定B 地僅可供汽車美容所用之約定。證人李世光雖於本院審理時證稱：原告當時從事洗車業務，有找伊洽談買賣，因為原告表示B 地可供清洗、停放車輛使用，伊就答應讓原告使用，伊的認知是供原告洗車使用，如果不是從事洗車業務，使用目的已完成，應該要返還土地云云，然依證人林憲統、劉錫雲前開證述， A地若無B地之搭配，出售不易，衡情應無限制B地使用用途之可能。況依一般交易情形，倘原告於購買A 地時即知被告提供使用之B地僅可作汽車美容使用，不啻同時限制了A地之使用用途，原告豈會有購買之意願。再者，兩造既已立約，若有特殊用途之限制，因屬例外之特別情事，豈有不予明訂於契約之理。綜合上情，難認被告所辯有據，應不可採。
四、如上所述，原告得依其與被告間之土地房屋買賣契約書及土地使用同意書決定B地應如何使用始足以輔助A地之利用，被告依約有容忍之義務，是原告訴請被告容忍原告通行B 地，並請求在B 地上鋪設柏油，被告不得阻礙等應屬有據。原告雖另訴請被告容忍其他經原告同意之人亦得通行B 地，惟此一所謂「經原告同意之人」，對象、範圍並不特定，且非本件訴訟程序之當事人，原告復無為該不特定人等實施訴訟之權利，此部分之主張應無可採。又所謂「經原告同意之人」與A 地之關連性並不清楚，且非本件訴訟程序之當事人，原告復無為該不特定人等實施訴訟之權利，是亦難依民法第787條規定，審認該人等就B地享有袋地通行權。
伍、綜上，原告主張有通行B 地並鋪設柏油之權利，被告不得阻礙，此部分請求應屬有據。至其他「經原告同意之人」部分，則無憑據，應予駁回。又本件無民法第472條第2款後段之適用，反訴原告之主張應無可採，其反訴應予駁回。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
柒、本訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。反訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 99 年 4 月 28 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 楊坤樵正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 99 年 4 月 29 日
書記官 林慶生